差异化分红原因 - 公司因股份回购导致回购专用账户中7,485,000股股份不参与利润分配 需实施差异化分红 [1][2] - 回购专用账户股份不参与分配符合《上市公司股份回购规则》及交易所相关规定 [2] 差异化分红方案 - 公司以2024年度利润分配股权登记日总股本扣除回购股份后的基数 向全体股东每10股派发现金红利1.04元含税 [2] - 若实施权益分派股权登记日前总股本发生变动 公司将维持每股分配比例不变并相应调整分配总额 [2] 分红计算依据 - 实际参与利润分配股数为2,744,667,116股 总股本2,752,152,116股扣除回购专用账户7,485,000股 [3] - 虚拟分派每股现金红利为0.10372元 按参与分配股本数乘以实际每股派现额除以总股本计算得出 [3] - 以2025年4月30日收盘价5.09元测算 实际除权参考价4.986元与虚拟除权参考价4.98628元差异幅度为0.0056% 影响小于1% [3][4] 符合差异化分红条件 - 差异化分红属于已回购股份不参与分配的情形 [4] - 除权除息参考价格影响绝对值低于1% 符合监管要求 [4] 保荐机构核查结论 - 国金证券认为公司差异化分红事项符合《公司法》《证券法》及交易所自律监管指引等规定 [4][5] - 保荐机构对本次差异化分红事项无异议 [5]

回购价格调整原因 - 因公司实施2024年度现金分红 回购价格上限自2025年5月26日起由9.83元/股调整为9.73元/股 [2] - 调整依据为《回购报告书》及监管规定 要求除权除息事项发生后相应调整回购价格 [2] - 采用公式计算调整后价格：调整后上限=（调整前上限-现金红利）÷（1+流通股变动比例） [2] 回购方案核心条款 - 回购资金总额不低于3亿元且不超过6亿元 [1] - 回购期限为自董事局审议通过之日起12个月内 [1] - 回购方式为集中竞价交易 资金来源为自有或自筹资金 [1] 现金分红具体参数 - 每股现金红利0.104元 参与分配股本总数2,744,667,116股 [3] - 经摊薄调整后虚拟分派每股现金红利为0.10372元 [3] - 流通股份变动比例为0 未实施资本公积金转增股本 [3] 调整后回购规模测算 - 按调整后价格上限9.73元/股计算 回购数量区间为30,832,477股至61,664,953股 [3] - 预计回购股份占比为总股本的1.12%至2.24% [3] - 实际回购情况将以回购实施完毕时的结果为准 [3] 实施时间安排 - 权益分派股权登记日为2025年5月23日 [2] - 除权除息日及价格调整起始日为2025年5月26日 [1][2] - 公司将在回购期限内有序推进回购计划 [5]

回购计划 - 回购资金总额不低于3亿且不超过6亿[3] - 调整后回购价上限不超9.73元/股，5月26日起始[5][7] - 回购股份约30832477至61664953股，占总股本1.12%至2.24%[8] 权益分派 - 2024年度每10股派现金红利1.04元[4] - 股权登记日2025年5月23日，除权除息日5月26日[4][6] - 虚拟分派每股现金红利约0.10372元/股[7]

回购情况 - 公司拟用于回购资金3 - 6亿元，价格不超9.83元/股，期限12个月[3] - 截至2025年4月30日，累计回购748.5万股[3] 利润分配 - 2024年度每10股派现1.04元（含税）[5] - 总股本27.52152116亿股，参与分配股数27.44667116亿股[5] - 派发现金红利2.8544538006亿元（含税）[5] 股价相关 - 2025年4月30日收盘价5.09元/股[6] - 虚拟分派除权除息参考价4.98628元/股[7] - 实际分派除权除息参考价4.986元/股[7] - 差异化权益分派对除权除息参考价影响绝对值约0.0056%[7]

回购情况 - 公司拟用于回购资金3 - 6亿元，价格不超9.83元/股，期限12个月[3] - 截至2025年4月30日，累计回购748.5万股[3] 利润分配 - 2024年度每10股派现1.04元（含税）[5] - 参与分配股数27.44667116亿股，派现2.8544538006亿元（含税）[5] 股价相关 - 2025年4月30日收盘价5.09元/股[6] - 虚拟分派除权除息参考价4.98628元/股[7] - 实际分派除权除息参考价4.986元/股[7] - 除权除息参考价格影响约0.0056%[7] 其他 - 保荐机构对华发股份差异化分红无异议[10]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][53] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前仍在推进过程中 [4][53] - 地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][53] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][53] - “只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [4][53] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年板块仍以政策为核心主导力量，建议关注政策beta，重视节奏和仓位控制 [4][53] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.3%，落后沪深300指数1.43个百分点，在31个申万一级行业中排名第25名 [1][13] - 本周上涨个股共44支，较上周减少40支，下跌股数为62支 [13] - 重点48家A/H房企中上涨13支，较上周增长3支，涨幅前五为华夏幸福（+17.4%）、绿城中国（+4.7%）、金科股份（+4.0%）、旭辉控股集团（+4.0%）、龙光地产（+3.7%） [13][24] 新房及二手房成交跟踪 - 本周30个城市新房成交面积为195.6万平方米，环比提升29.2%，同比下降11.3% [1][26] - 分城市能级看，样本一线城市新房成交60.1万方，环比+41.1%，同比+13.8%；二线城市87.5万方，环比+25.5%，同比-28.1%；三线城市48.0万方，环比+22.9%，同比+4.3% [1][26] - 5月累计（截至当周），样本30城新房成交366.1万方，同比+2.2%；年初至今累计成交3815.2万方，同比+7.0% [30] - 本周14个样本城市二手房成交面积合计230.4万方，环比增长44.3%，同比增长3.7% [1][35] - 分城市能级看，样本一线城市二手房成交96.8万方，环比+63.4%；二线城市104.9万方，环比+26.4%；三线城市28.7万方，环比+64.8% [1][35] - 年初至今累计二手房成交面积为4114.2万方，同比增长32.0% [35] 重点公司信用债情况 - 本周共发行房企信用债5只，环比减少5只；发行规模共计36.00亿元，环比减少28.54亿元 [2][46] - 总偿还量28.97亿元，环比减少117.14亿元，净融资额为7.03亿元，环比增加88.6亿元 [2][46] - 主体评级以AAA（80.6%）为主要构成；债券类型以一般公司债（41.7%）和一般中期票据（38.9%）为主；债券期限以1-3年（59.7%）为主 [2][46] 政策回顾 - 中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出到2030年城市更新行动取得重要进展等主要目标 [3][11][12][51] - 意见内容包括推动老旧街区功能转换业态升级、鼓励市场化方式推动老旧厂区更新改造、积极推进城中村改造且不搞大拆大建 [3][12][51] - 地方层面，上海杨浦区对符合条件的互联网内容创作者提供50万至200万元购房补贴；河南信阳拟出台新规，新出让土地项目一律实行现房销售；北京发布住房发展年度计划，提及建设筹集保障性租赁住房5万套（间）等 [52] 投资建议与配置方向 - 建议配置方向包括：1）基本面alpha公司：H股（绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产）、A股（滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份）；2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；3）中介：贝壳；4）边际催化：金地集团；5）物业跟涨品种：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [4][53]

房企现金储备 - 保利发展、华润置地、中海地产是2024年仅有的3家在手现金超千亿的房企，具备充足流动性和抗风险能力[1][2] - 现金储备前十房企还包括招商蛇口(856.3亿元)、建发股份(840.1亿元)、万科(840.1亿元)、绿城中国(688.6亿元)、龙湖集团(479.5亿元)、滨江集团(370.6亿元)、保利置业(345.1亿元)[1][4] - 期末现金不足百亿的房企包括北京城建(97.79亿元)、厦门国贸(80.46亿元)、融创中国(77.31亿元)，建业地产现金仅3.65亿元且面临百亿短期债务压力[6] 经营性现金流表现 - 经营性现金流前十房企为华润置地、中海地产、招商蛇口、龙湖集团、绿城中国、越秀地产、华发股份、金地集团、建发股份和旭辉集团(106.6亿元)[8][10] - 保利发展经营性现金流62.57亿元仅排第15位，与头部房企差距显著[10][12] - 世茂集团(-2.44亿元)、远洋集团(-10.33亿元)、建业地产(-22.73亿元)等房企经营性现金流为负，反映经营支出无法被营收覆盖[10][12] 现金储备与投资活动关联 - 现金储备充足房企在2024年拿地积极，TOP100房企拿地总额9280亿元，其中中海地产(688亿元)、保利发展(583亿元)、华润置地(543亿元)位列权益拿地金额前三[6] - 万科虽全年亏损494.78亿元，但通过销售回款、资产处置和银团借贷维持840.1亿元现金储备，经营性现金流保持38亿元正值[6] 行业转型趋势 - 房企普遍从"三高"模式转向注重现金流稳健，经营性现金流成为衡量"造血能力"的核心指标[1][7] - 商业运营布局为华润置地等房企带来持续现金流，行业竞争重点从规模转向质量与现金流健康度[12]

公司财务状况改善 - 公司拟开展供应链资产专项计划业务暨关联交易，总体额度不超过200亿元，额度可循环使用 [1] - 该业务有利于优化账期管理，降低财务费用，改善现金流 [1][3] - 公司资产负债率从2017年的82 88%持续下降至2025年一季度的69 87% [1][6][7] - 2025年一季度营业收入184 84亿元，同比增长164 05%，但净利润1 90亿元，同比下降45 41% [1][7] 供应链资产专项计划业务 - 以供应商应收账款债权作为基础资产，华发集团提供担保并作为共同债务人 [2] - 关联方包括控股股东华发集团和华金证券，华发集团2024年净利润21 15亿元，2025年一季度净利润6 03亿元 [2] - 华金证券2024年亏损1 83亿元，2025年一季度净利润1384万元 [2] 业务布局与业绩表现 - 主营业务为房地产开发，聚焦粤港澳大湾区、长三角等核心城市群，珠海为战略大本营 [4] - 2023年营业收入721 45亿元（+19 35%），2024年599 92亿元（-16 84%），净利润从18 38亿元降至9 51亿元 [5] - 截至2024年末，待开发土地计容建筑面积376 83万平方米，在建面积835 63万平方米 [5] - 商业运营业务2024年租金收入7 85亿元（+15 41%），在营商业面积260万平方米 [5][6] 行业地位与销售情况 - 2025年一季度销售金额294 9亿元（+45%），回款116 97亿元（+4 29%） [7] - 克而瑞2025年一季度销售榜排名第八，创历史最佳 [7] - 销售排名从2021年第32位攀升至2024年第十位 [7] 融资与资金使用 - 拟修订可转债发行预案，募集资金从不超过55亿元调整为不超过48亿元 [7] - 募集资金将用于上海、无锡、珠海等地项目及补充流动资金 [8] 分红政策 - 上市至今累计分红80 94亿元，近5年平均现金分红比例35 83% [6]

万科获深铁集团低息借款 - 万科获得深铁集团提供的15.52亿元借款，借款期限为36个月，年化利率2.34%，低于1年期LPR，用于偿还公司债券本金与利息 [1] - 借款条件宽松，允许提前还款或展期，还款方式为每半年还款0.5%，最后一期还97% [1] - 交易已获深交所豁免提交股东大会审议，万科评估认为借款利率低于金融机构借款，不会对公司财务状况产生不利影响 [1] - 此次交易反映深铁集团作为国有资本对万科的信任度提升，传递深圳国资通过市场化手段稳定房企的积极信号 [1] 美凯龙总经理被立案调查 - 美凯龙董事兼总经理车建兴被云南省监察委员会立案调查并实施留置措施，公司未收到书面通知书 [2] - 公司其他高管正常履职，组织架构与内控机制完善，董事会运作正常，由董事长李玉鹏代行总经理职责 [2] - 车建兴作为企业灵魂人物被调查可能加剧市场对美凯龙治理风险的担忧，叠加此前原执行总裁高爽职务侵占案暴露的内控漏洞 [2] 新城悦服务调查关联资金往来 - 新城悦服务在审核2024年全年业绩时发现与关联人士之间的若干资金往来未记入记账记录及财务报表，银行对账单存在不一致 [3] - 初步审阅显示公司曾向关联人士提供财务资助，最高未偿还余额为8亿元，截至2024年12月31日已全数偿还 [3] - 公司委任独立调查顾问进行调查，该事件或削弱投资者信任，尤其作为上市7年首度预亏的企业 [3] 华发股份拟开展供应链资产专项计划 - 华发股份拟以供应商应收账款债权作为基础资产开展供应链资产专项计划，总体额度不超过200亿元，额度可循环使用 [4] - 发行期限不超过1年，发行利率根据市场情况和公司资金需求协商确定，华发集团和华发股份将作为共同债务人出具债权债务确认文件 [4] - 此举将直接缓解短期流动性压力，通过盘活应收账款降低财务成本，改善现金流 [4] 建发国际董事变动 - 建发国际非执行董事黄文洲和郑永达因个人原因辞职，许晓曦被委任为新的非执行董事 [5][6] - 许晓曦现任厦门建发集团党委书记、董事长，此前在厦门国贸集团等担任重要职务，其加入可能提升建发国际的治理效能 [6]

董事局会议决议 - 公司第十届董事局第五十五次会议以通讯方式召开，审议通过多项议案，包括续签《金融服务协议》暨关联交易、对珠海华发集团财务有限公司关联交易风险评估报告、开展供应链资产专项计划业务暨关联交易等 [1][2][3] - 会议表决结果均为全票通过，关联董事均回避表决 [1][2][3] - 相关议案将提交公司2025年第三次临时股东大会审议 [3][4] 供应链资产专项计划业务 - 公司拟以供应商应收账款债权为基础资产开展供应链资产专项计划业务，总体额度不超过200亿元，额度可循环使用 [6][9] - 各期产品发行期限不超过1年，发行利率根据市场情况确定 [9][10] - 华发集团将提供担保，公司可能向华发集团提供反担保 [11] - 华金证券可能担任计划管理人、销售推广机构 [10][11] - 该业务有利于优化账期管理，降低财务费用，改善现金流 [17] 金融服务协议续签 - 公司与珠海华发集团财务有限公司续签《金融服务协议》，有效期三年 [24][40] - 财务公司将提供存款、贷款、结算、票据、外汇、担保等服务 [27][28][29][31][32][33][34] - 存款服务每日最高余额不超过150亿元 [39] - 贷款服务利率不高于其他金融机构同期同档次利率 [37] - 结算服务收费不高于向第三方收取的费用 [37] 2025年第三次临时股东大会 - 股东大会将于2025年5月29日召开，采用现场投票和网络投票相结合的方式 [46][47] - 会议将审议续签《金融服务协议》、开展供应链资产专项计划业务等议案 [50] - 关联股东需回避表决相关议案 [50] - 股东可通过上海证券交易所网络投票系统参与投票 [51][52]