股票代码：600895 股票简称：张江高科 编号：临 2025-035 上海张江高科技园区开发股份有限公司 第九届董事会第十六次会议决议公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大 遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 上海张江高科技园区开发股份有限公司第九届董事会第十六次会议于 2025 年 11 月 7 日以通讯方式召开。 本次会议应参加董事 6 名，实际参加董事 6 名。 会议召开符合《公司法》和《公司章程》的有关规定。经董事会全体董事审议， 会议审议通过了以下议案: 一、关于修订《公司章程》及配套议事规则并取消监事会的议案 2025 年 11 月 8 日 本议案将提交公司股东大会审议。 同意：6 票，反对：0 票，弃权：0 票 二、关于召开 2025 年第一次临时股东大会的议案 公司拟定于 2025 年 11 月 24 日召开公司 2025 年第一次临时股东大会，会议 将审议《关于修订<公司章程>及配套议事规则并取消监事会的议案》。 同意：6 票，反对：0 票，弃权：0 票 特此公告 上海张江高科技园区开发股份有限公司董事会 根据《中华人民共和国公 ...

股价表现与交易数据 - 11月6日盘中股价上涨2.05%至41.35元/股，成交金额6.90亿元，换手率1.09%，总市值640.38亿元 [1] - 当日主力资金净流出1363.85万元，特大单买卖金额基本持平，大单卖出略高于买入 [1] - 公司今年以来股价累计上涨55.57%，但近期表现分化，近5日下跌7.41%，近20日下跌16.28%，近60日上涨18.35% [1] - 今年以来公司已两次登上龙虎榜，最近一次为9月23日 [1] 公司基本面与股东结构 - 截至2025年9月30日，公司股东户数为26.24万户，较上期大幅增加50.84%，人均流通股5901股，较上期减少33.71% [2] - 2025年1-9月公司实现营业收入20.04亿元，同比增长19.09%，归母净利润6.17亿元，同比增长20.66% [2] - A股上市后累计派现48.18亿元，近三年累计派现9.63亿元 [3] 机构持仓变动 - 截至2025年9月30日，香港中央结算有限公司为第三大流通股东，持股2826.93万股，较上期减少1926.69万股 [3] - 南方中证500ETF等多家机构股东持股数量出现减少，房地产ETF已退出十大流通股东之列 [3] 公司业务与行业属性 - 公司主营业务为受让地块内的土地开发与土地使用权经营以及商业化高科技项目投资与经营，主营业务收入100%来自房产分部 [1] - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-产业地产，概念板块包括沪自贸区、集成电路、光刻机等 [1]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[3] 报告核心观点 - 政策端有望进一步发力，二十届四中全会提及推动房地产高质量发展，中央层面高频提及建设好房子和高品质住房 [4] - 在政策导向和供需结构变化的契机下，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [4] - 房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义 [4] 板块行情 - 本周（25/10/25-25/10/31）房地产（申万）指数下跌0.7%，表现弱于上证指数（+0.1%）、深证成指（+0.7%）和创业板指（+0.5%）[4][7] - 个股方面，周度涨幅前五分别为：京投发展(+28.2%)、ST中迪(+27.6%)、和展能源(+12.5%)、西藏城投(+11.3%)、海南机场(+10.5%) [4][7] - 个股方面，周度跌幅后五分别为：沙河股份(-13.4%)、合肥城建(-13.0%)、ST广物(-10.1%)、深振业A(-9.7%)、*ST荣控(-8.7%) [4][7] 数据跟踪：新房成交 - 本周（10.25-10.31）42个重点城市新房合计成交243万平米，环比上升4.8%，但同比下降41.1% [4][13] - 分能级看，一线城市（4城）成交55.3万平米，环比下降4.1%；二线城市（15城）成交151.0万平米，环比上升11.4%；三四线城市（23城）成交36.5万平米，环比下降4.8% [13] - 10月全月（10.1-10.31）42城新房合计成交843万平米，环比上升1.4%，但同比下降34.6% [4][18] - 年初至今（1-10月）42城新房累计成交面积同比下降10.3% [4][18] - 10月全月分能级表现：一线城市成交198万平米，环比下降10.7%，同比下降38.2%；二线城市成交501万平米，环比上升4.8%，同比下降31.3%；三四线城市成交145万平米，环比上升9.5%，同比下降39.6% [18] 数据跟踪：二手房成交 - 本周（10.25-10.31）21个重点城市二手房合计成交205万平米，环比下降3.3%，同比下降23.6% [4][30] - 分能级看，一线城市（3城）成交91.9万平米，环比上升6.8%；二线城市（9城）成交98.8万平米，环比下降12.0%；三四线城市（9城）成交14.6万平米，环比上升5.3% [30] - 10月全月（10.1-10.31）21城二手房合计成交732万平米，环比下降14.0%，同比下降21.2% [4][33] - 年初至今（1-10月）21城二手房累计成交面积同比上升11.4% [4][33] - 10月全月分能级表现：一线城市成交300万平米，环比下降16.4%，同比下降26.3%；二线城市成交380万平米，环比下降13.0%，同比下降16.8%；三四线城市成交51万平米，环比下降6.4%，同比下降20.4% [33] 行业新闻与政策 - 宏观层面：住建部推进现房销售制，以防范交付风险；商务部等五部门支持符合条件的商业地产项目发行REITs，为城市商业提质提供融资支持 [4][45] - 因城施策：广州发布好房子建设指引，强制要求绿色建材使用比例不低于20%；重庆创新存量用地盘活方式，全面推行集体经营性建设用地入市 [4][45] - 公积金政策：海南将住房公积金贷款月还款额与家庭月收入比上限由55%提高至60%；湖北统一首二套房公贷额度，高品质住宅贷款额上浮不低于20%，保障房首付降至15% [4][45] - 土地市场：广州番禺区宅地由越秀地产以11.94亿元总价竞得，溢价率8.2%；福州公开出让14宗地，总起拍价46.85亿元 [46][47] 公司公告与业绩 - 2025年第三季度归母净利润表现：滨江集团5.4亿元（同比+16.0%）、陆家嘴2.5亿元（同比+45.2%）、浦东金桥1.6亿元（同比+159.3%）、张江高科2.5亿元（同比+1.1%）[4][48] - 2025年第三季度归母净利润为负或大幅下滑：万科A -160.7亿元（同比-98.6%）、华发股份0.7亿元（同比-199.4%）、首开股份-12.7亿元、华侨城A -15.0亿元（同比-15.8%）[4][48] - 融资动态：深铁集团拟向万科A提供不超过220亿元借款额度 [4][48] - 销售数据：陆家嘴1-9月住宅类物业合同销售金额82.73亿元，同比增加144%；华发股份1-9月实现销售金额633.1亿元，较去年同期减少2.8% [49] 投资分析意见与建议关注标的 - 建议关注核心城市布局重、拿地能力强且产品力强的房企：滨江集团、华润置地、建发股份、建发国际集团、绿城中国 [4] - 建议关注地产转型标的：衢州发展 [4] - 建议关注二手房中介：贝壳、我爱我家 [4] - 建议关注物业管理企业：绿城服务、招商积余、华润万象生活 [4]

房地产ETF市场表现 - 截至2025年11月5日09:51，房地产ETF(512200)上涨0.56%，成交额为3994.46万元[1] - 其跟踪的中证全指房地产指数同步上涨0.56%[1] - 近3个月该ETF规模增长5.57亿元，今年以来份额增长10.98亿份[1] 成分股价格表现 - 成分股盈新发展上涨9.33%，海南机场上涨6.45%，世荣兆业上涨4.83%[1] - 珠免集团上涨3.06%，海南高速上涨2.31%[1] 政策环境分析 - 2025年三季度以来，各地区各部门因城施策推动房地产市场止跌回稳[1] - 截至10月28日，今年超200个省市县出台政策超510条[1] - 三季度出台政策超120条，较二季度的175条有所降低[1] 机构市场展望 - 中金公司指出2025年市场处于止跌回稳初期的跌幅缓和阶段[2] - 中性情景下预计2026年总住房销量同比降幅略收窄至-5.0%，新房和二手房分别下跌6.9%和2.6%[2] - 华泰证券认为市场筑底已具备新房供给收缩、居民购买力边际改善等基础[2] - 预计2026年成交与投资同比跌幅将收窄，行业有望呈现哑铃型分化走势[2] 指数与ETF构成 - 房地产ETF(512200)紧密跟踪中证全指房地产指数[3] - 指数前十大权重股包括保利发展、万科A、张江高科、招商蛇口、海南机场等[3]

股价与交易表现 - 11月4日盘中股价下跌2.00%至41.15元/股，成交额9.70亿元，换手率1.50%，总市值637.29亿元 [1] - 当日主力资金净流出1.56亿元，特大单净卖出1679.51万元，大单净卖出1.39亿元 [1] - 公司今年以来股价上涨54.82%，但近期出现调整，近5个交易日下跌8.33%，近20日下跌19.53%，近60日上涨28.88% [1] - 今年以来公司已2次登上龙虎榜，最近一次为9月23日 [1] 股东结构与机构持仓 - 截至9月30日，公司股东户数为26.24万户，较上期大幅增加50.84%，人均流通股为5901股，较上期减少33.71% [2] - 香港中央结算有限公司为第三大流通股东，持股2826.93万股，较上期减少1926.69万股 [3] - 多家指数基金持仓出现减少，南方中证500ETF、南方中证房地产ETF、中证上海国企ETF持股分别减少17.79万股、13.59万股、91.38万股 [3] - 诺安优化配置混合A持股减少366.37万股至298.57万股，房地产ETF已退出十大流通股东之列 [3] 财务业绩与分红 - 2025年1-9月，公司实现营业收入20.04亿元，同比增长19.09%，归母净利润6.17亿元，同比增长20.66% [2] - A股上市后累计派现48.18亿元，近三年累计派现9.63亿元 [3] 公司基本情况 - 公司全称为上海张江高科技园区开发股份有限公司，成立于1996年4月18日，并于同年4月22日上市 [1] - 主营业务为受让地块内的土地开发与土地使用权经营，以及商业化高科技项目投资与经营，主营业务收入100%来自房产分部 [1] - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-产业地产，概念板块包括沪自贸区、集成电路、光刻机、园区开发、上海国资等 [1]

投资评级 - 报告给予公司"优于大市"评级 [1][4] 核心观点 - 公司是张江科学城的重要开发主体，也是张江科学城运营主体中唯一上市公司 [1][4] - 公司创投业务受益于资源丰富的张江科学城，未来投资收益增长可期 [1][4] - 2025年前三季度公司业绩增长，投资收益保持强劲上升势头 [1][4] - 预计公司2025年EPS为0.72元，RNAV值为50.13元，给予公司2025年1.1倍的RNAV估值，合理价值为55.14元 [4] 财务表现 - 2025年前三季度公司实现营业收入20.04亿元，同比增加19.09%；实现归母净利润6.17亿元，同比增加20.66% [4] - 2025年前三季度公司实现投资收益6.96亿元，同比大幅增加885.61% [4] - 2025年前三季度公司公允价值变动收益为-877.77万元，同比下滑103.42% [4] - 2025年预测营业收入为21.93亿元，同比增长10.6%；预测归母净利润为11.22亿元，同比增长14.2% [3] - 2025年预测每股净收益为0.72元，净资产收益率为6.9% [3] 业务运营 - 2025年前三季度公司房地产业务实现销售收入11.29亿元，同比增加24.81% [4] - 2025年前三季度公司房地产业务取得租金总收入8.61亿元，同比增加13.31% [4] - 2025年9月末公司出租房地产总面积186.83万平 [4] - 2025年前三季度公司无新增房地产项目储备，新开工面积0.27万平，竣工面积10.3万平 [4] 资产与估值 - 2025年三季度末公司总资产为594.03亿元，较上年度末增加1.72% [4] - 2025年三季度末归属于上市公司股东的净资产为147.55亿元，较上年末增加6.36% [4] - 公司RNAV估值为50.13元/股，基于2025年预测BPS 10.46元，对应动态PB为5.27倍 [4][8] - 公司合理价值为55.14元，基于1.1倍RNAV估值 [4] 行业地位 - 公司拥有产业投资和集成电路全产业链服务两大核心主业 [9] - 公司作为张江科学城的重要建设运营主体，积极响应国家战略以及上海市、浦东新区和张江科学城发展规划 [9]

板块市场表现 - 光刻机（胶）板块于11月3日整体呈现震荡走低态势 [1] - 凯美特气股价下跌幅度最大，达到9.93% [1] - 新莱应材股价下跌8.11%，张江高科股价下跌6.34% [1] - 炬光科技、海立股份、艾森股份股价跌幅均超过5% [1]

投资活动 - 公司全资子公司上海张江浩成创业投资有限公司参与投资上海橙临创业投资合伙企业（有限合伙）[2] - 该基金募集资金规模为人民币5亿元[2] - 上海张江浩成创业投资有限公司认缴出资额为人民币3000万元[2] 基金状态 - 橙临创投已于2023年12月份办理完毕工商注册登记并取得营业执照[2] - 截至公告披露日橙临创投已取得市场监管部门对其注销事项予以登记确认的《登记通知书》[2]

股价与交易表现 - 截至2025年10月31日收盘价44.5元，较前一交易日下跌0.36% [1] - 当日股价波动区间为43.64元至45.98元，开盘价44.18元 [1] - 当日成交额27.25亿元，换手率3.92%，最新总市值689.17亿元 [1] 公司债券发行批复 - 公司获得中国证监会同意向专业投资者公开发行面值总额不超过40亿元公司债券的注册批复 [1] - 该批复文件号为证监许可[2025]2383号，有效期自同意注册之日起24个月 [1] - 公司可在注册有效期内分期发行债券，发行需严格按照报送上海证券交易所的募集说明书进行 [1] 子公司投资进展 - 公司全资子公司上海张江浩成创业投资有限公司参与投资上海橙临创业投资合伙企业（有限合伙） [3]

基金情况 - 橙临创投募集资金规模5亿元，公司子公司认缴3000万元[2] - 2023年12月完成工商注册登记[2] 基金变动 - 合伙人决定解散并成立清算组[3] - 截至公告披露日注销获登记确认[3] 影响说明 - 基金注销对公司无实质性影响[4]