行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[8] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[8] 报告核心观点 - “十五五”规划建议推动房地产行业从量向质切换，政策框架实现递进式演绎：从“房住不炒”总定位到“止跌回稳”短期目标，再到“构建新模式”中长期任务[2] - 政策重在完善商品房基础制度、完善供给体系、提升住房品质，为行业长期价值赋能[2] - 产品力或将成为房企穿越周期的核心竞争力之一，有望重塑企业市场地位和竞争格局[2] 完善制度建设 - 制度建设贯穿全生命周期，前端完善商品房开发、融资、销售等基础制度（如预收款监管、项目“白名单”制度），后端建立房屋全生命周期安全管理制度[3] - 过去20年市场注重增量，未来需在巨大存量层面做好维护保养，预期房屋体检、保险等后期物业管理相关制度将系统性构建[3] 完善供应体系 - “十四五”期间建设筹集各类保障房和安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万群众，而“十五五”表述从“有效增加”切换为“优化”，重心从扩量切换为提质[4] - “因城施策增加改善性住房供给”意味着对改善性需求的重视，与保障房形成“保障+市场”功能互补的供应格局[4] 提升住房品质 - 提出建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，住建部从好标准、好设计、好建材、好建造、好运维五个维度定义[5] - 《住宅项目规范》已于2025年5月1日实施，提出14项提升标准，市场将向有产品力的房企倾斜[5] - 物业服务有望从“基础保洁”向“增值服务”升级，具备全生命周期服务能力的物管公司有望获得更大空间[5] 投资标的与估值修复 - 推荐“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股以及分红与业绩稳健的头部物管公司[6] - 重点推荐A股开发（如招商蛇口目标价12.52元、滨江集团目标价13.04元）、内房股开发（如华润置地目标价36.45港元）、香港本地股（如新鸿基地产目标价111.51港元）及物管公司（如万物云目标价32.29港元）[6][10] - 随着“好房子”上升为行业标准，产品能力差异或进一步放大，为板块提供估值修复空间[6]

董事会调整与公司治理 - 公司于10月27日宣布董事会人员调整，王晓松、吕小平、陆忠明辞任非执行董事 [2] - 调整后董事会由执行董事戚小明、吴倩倩及三位独立非执行董事共五人组成 [2] - 此次调整旨在减少与关联方新城控股、新城发展的董事会重叠，以提升公司整体独立性并有效处理利益冲突 [3][4] - 董事会调整是继公司曝光近70亿元违规关联资金拆借后，为满足复牌指引而采取的整改行动之一 [5][6] 关联资金交易事件 - 公司因发现与关联方资金往来而无法按期披露2024年全年业绩及年报，并于2024年4月1日停牌 [5] - 独立调查报告显示，2023年及2024年公司向关联方新城控股分别拆借资金18亿元和51.7亿元，合计69.7亿元 [5] - 该资金拆借由新城控股一名管理人员及公司时任执行董事兼首席运营官杨博策划，公司已于2024年9月30日起罢免杨博 [5] 复牌要求与进展 - 港交所的复牌指引包括公布独立调查报告、评估事件影响、采取补救行动、公布所有未公布的财务业绩以及进行独立的内部控制调查 [7] - 公司需要证明其已制定充足的内部控制程序，并证明管理层诚信不存在监管忧虑 [7] - 专家分析，公司最晚需在2026年9月30日前复牌，否则将触发退市，当前需尽快发布经审计的2024年报和2025年中报 [8] 财务状况与业绩展望 - 公司发布盈利警告，预期2024年公司拥有人应占净亏损在7亿至9亿元之间 [8] - 停牌前公司市值仅为24亿港元，较高点时已蒸发约200亿港元 [9] - 复牌后的估值修复将高度依赖公司治理独立性与业务“去地产化”进度 [9]

股价表现与资金流向 - 10月28日公司股价下跌2.04%至13.94元/股，成交额1.80亿元，换手率0.57%，总市值314.43亿元 [1] - 当日主力资金净流出2055.31万元，特大单与大单均呈现净卖出状态，大单卖出占比达24.16% [1] - 公司股价年内累计上涨16.56%，但短期表现疲弱，近5日、20日、60日分别下跌7.31%、13.79%和9.83% [1] 公司基本面与业务构成 - 2025年上半年公司实现营业收入221.00亿元，同比减少34.82%，归母净利润8.95亿元，同比减少32.11% [2] - 公司主营业务收入构成为：房地产开发销售68.63%，物业出租及管理29.06%，其他业务2.31% [1] - 公司A股上市后累计派现145.95亿元，但近三年累计派现为0.00元 [3] 股东结构与机构持仓变动 - 截至6月30日公司股东户数为4.93万户，较上期减少8.68%，人均流通股增至45721股，增幅9.50% [2] - 十大流通股东中，中国证券金融股份有限公司减持55.70万股至2711.72万股，工银可转债债券则大幅增持1086.32万股至2021.84万股 [3] - 香港中央结算有限公司、南方中证500ETF等机构投资者在第二季度均有增持，而国富中小盘股票A则减持269.46万股 [3] 行业分类与市场定位 - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-商业地产 [1] - 公司涉及的概念板块包括REITs概念、中盘、养老产业、基金重仓、融资融券等 [1]

报告行业投资评级 - 报告对房地产行业持积极看法，建议关注困境反转、核心城市龙头及多元经营国企等投资机会 [3][11] - 报告推荐的具体公司包括新城控股（目标价18元）、绿城中国（目标价11.7元）、中国金茂（目标价2.1元），评级均为“买入-A” [6] 报告核心观点 - 2025年9月房地产行业总量数据呈现底部企稳迹象，但结构性分化明显，部分指标环比改善显示政策效果逐步显现 [1][12] - 房地产开发投资下行压力主要来自施工规模收缩、土地市场低迷及融资环境紧张三方面 [2][19] - 展望未来，房地产开发投资有望逐步企稳，复苏进程将呈现结构性特征，三四线城市因地价占比低、房地价差稳定有望率先复苏 [3][26][32] - 在当前销售环比回升但投资探底的背景下，基本面弱复苏叠加政策宽松，地产板块估值有望持续修复 [3][11] 9月地产总量数据表现 - 2025年1-9月房地产开发投资完成额6.8万亿元，同比下降13.2%，降幅较前值扩大1个百分点；9月单月完成投资0.7万亿元，同比下降21.3% [1][13] - 房屋施工面积64.9亿㎡，同比下降9.4%；新开工面积4.5亿㎡，同比下降18.9%；竣工面积3.1亿㎡，同比下降15.3% [1][15] - 商品房销售面积6.6亿㎡，同比下降5.5%；销售额6.3万亿元，同比下降7.9% [1][15] - 从环比看，除房地产开发投资外，房屋新开工、竣工、销售面积及销售额环比增速均高于2020-2024年平均水平 [1][17][18] 地产投资下行压力增加原因 - 施工规模持续收缩对建安投资形成显著拖累，2025年前9月建安相关投资同比下降16.2% [2][19] - 土地市场持续低迷，全国住宅类用地成交建筑面积从2019年峰值19.9亿㎡下降至2024年的7.2亿㎡，较高点下降63.8%，2025年降幅收窄但整体规模仍处低位 [2][27] - 融资环境紧张，2025年前9月房地产开发资金来源合计7.3万亿元，同比下降13.4%，行业整体信用债净融资为-477亿元 [2][30] 地产开发投资未来展望 - 区域分化明显：三四线城市地价占比低（15%）、房地价差相对稳定，开发商开工意愿有望率先复苏；一二线城市地价占比高（一线71%、二线37%）、价差收窄明显，投资恢复相对滞后 [3][31] - 企业分化显著：国央企凭借融资优势，2025年前9月净融资297亿元，持续保持拿地强度，支撑行业投资改善 [3][30] - 随着拿地缩量到开工缩量的负反馈过程改善，以及前期宽松政策效果体现，房地产开发投资有望企稳回升 [3][26] 周度数据跟踪（10月18-24日） - 销售回顾：重点监测32城商品住宅成交1.9万套，环比下降3.8%，2025年累计成交65.4万套，累计同比下降8.5% [36][37] - 土地供应：百城土地宅地供应规划建筑面积901万㎡，2025年累计供应2.2亿㎡，累计同比下降17.3% [62][63] - 土地成交：百城住宅用地成交规划建筑面积355万㎡，2025年累计成交1.7亿㎡，累计同比下降7.1% [87][88]

活动概况 - 活动于24日在新城集团旗下平潭吾悦广场启动，主题为“福建供销集市——助农销售、便民消费”系列活动（平潭专场）[1] - 活动由福建供销集团有限公司和实验区供销合作社联合主办，采用“政府搭台、企业唱戏、农户参与”的方式[11] - 活动将持续至10月26日，旨在实现助农与便民的双向共赢，惠及更多老百姓[11] 产品与参与情况 - 活动现场汇聚上百种来自八闽大地的特色农渔产品，为市民提供“一站式”购齐全省特色农产品的平台[1] - 具体产品包括福州猪肉酥、三明建宁莲子、莆田枇杷膏、南平顺昌灌蛋、平潭鲍鱼丸等上百种商品[3] - 福建供销百农汇科技有限公司带来龙岩市的花生、泡鸭爪、豆腐干等特色产品，与平潭本地海货形成互补[7] - 集市满足市民多样化购买需求，现场人头攒动，市民纷纷品尝购买，热闹非凡[3][10]

活动概述 - 新城控股集团旗下乌鲁木齐米东吾悦广场于2025年10月24日至11月11日举办为期19天的“冬日囤货节”国庆主题档期活动 [1] - 活动融合家国情怀、文化体验与促销，涵盖服饰、美食、娱乐等多个领域，旨在为市民提供金秋嘉年华 [1] 促销活动详情 - 推出多重福利：满额赠礼、消费满111元可参与小程序抽奖（奖品包括荣耀400Pro手机）、以及超值团购活动 [2] - 超值团购具体方案为：服装服饰350元团400元，餐饮30元团50元 [2] - 星轶影院推出双人观影套餐，价格为49.9元 [6] 参与品牌与业态 - 冬日服饰囤货季汇聚37家知名品牌，包括艾诺丝雅诗、简符JIANFU、梵维本酷、JEEP SPIRIT、波司登等 [4] - 冬日热辣美食节携手17家餐饮品牌，包括阿甘锅盔、温暖十里、蜀π、滇勐牛云南酸汤牛肉火锅等 [4] 配套文化活动 - 策划冬日玩咖派对，包含乌鲁木齐中小学生摔跤赛、米东区团委首届青少年校园歌手大赛总决赛、米东区象棋大赛、“青摄光影”米东城市主题挑战赛、乌鲁木齐市王者荣耀电竞赛等互动观赛活动 [9] 公司战略与运营理念 - 米东吾悦广场总经理表示其经营理念为“与人欢喜，品质空间，绿色智能，专业匠心，双向奔赴”，活动旨在为市民提供假期休闲去处并创造节日幸福感 [12][13] - 公司坚持“住宅+商业”的双轮驱动长期战略模式，核心战略为“稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能” [14] - “吾悦广场”品牌以“深度运营”为模式，以“用户思维”为根本，致力于从空间运营转向用户运营，构建满足多方价值诉求的新型价值关系 [14] 公司业务规模与财务表现 - 截至2025年9月25日，新城控股集团在全国开业及在建的吾悦广场城市综合体达到205座，覆盖国内141个大中城市，已开业吾悦广场为175座 [13] - 2024年，公司商业运营总收入达到128.08亿元，同比增长13.1% [13] - 公司企业使命为“让幸福变得简单”，未来致力于高质量转型升级和生态化可持续发展 [13][14]

企业动态 - 旭辉建管2025年第三季度拓展项目17个 [1] - 新城建管2025年新增签约面积超过570万平方米 [1] - 绿城管理2025年上半年新拓项目代建费约50亿元 [14] - 旭辉建管启动大连首个新国标四代宅项目 [14] - 远洋建管代建大连华南汇项目首次开盘热销 [14] - 新城建管供应链平台启动全国招募 [14] 项目签约与中标 - 旭辉建管中标佛山顺控南涌仓四代宅项目 [1] - 龙湖龙智造签约益云集团 共同打造湾区豪宅新标杆 [1] 项目交付 - 绿城管理2025年第三季度交付项目包括经开绿城·武汉柳岸春晓等十余个 [1] - 绿城管理2025年9月累计交付户数300余户 [6] - 城建绿城·博兴海棠映月项目提前交付 总建筑面积约15.8万平方米 [6] - 淮矿绿城·淮北中湖明月丁香苑组团交付 [6] - 绿城·海口桃李春风燕语里组团交付 [6] 行业标准与出版物 - 行业首部《代建企业综合能力评价标准》发布 [14] - 金地管理发布《委托方服务白皮书》2.0版本 [14]

报告发布 - 公司将于2025年10月31日发布2025年第三季度报告[2] 业绩说明会 - 召开时间为2025年11月3日13:00 - 14:00[2][6][8] - 召开地点为上海证券交易所上证路演中心[2][8] - 召开方式为上证路演中心网络互动[2][3][8] 投资者提问 - 可在2025年10月27日至10月31日16:00前提问[2][6] 参会人员 - 包括董事长兼总裁王晓松等[5] 联系信息 - 联系人是公司董事会办公室，电话021 - 32522907，邮箱xckg@xincheng.com[7] 查看途径 - 投资者可通过上证路演中心查看说明会情况及主要内容[7]

融资活动显著回暖 - 9月房地产行业债券融资总额达561.0亿元，同比增长31.0% [3] - 9月信用债融资规模为322.0亿元，同比大幅增长89.5%，占总融资额的57.4% [3] - 进入10月，房企融资活动持续活跃，招商蛇口、信达地产、北京城建等多家公司启动或完成大额债券发行 [3][6] 融资渠道与结构特点 - 信用债是当前融资主力，ABS融资规模为227.7亿元，同比下降11.9%，海外债融资规模较小，仅为11.4亿元 [3] - 融资主体以央国企为主导，如华润置地发行50亿元，招商蛇口、陆家嘴集团等发行额均超20亿元 [4] - 部分民营房企如绿城中国、新城控股、新希望地产等亦成功发行信用债，合计金额约36.2亿元 [4] - 海外债市场向部分房企开放，但融资成本高，如新城控股发行1.6亿美元债券，票面利率达11.88% [4] 融资期限与产品创新 - 融资期限呈现优化趋势，9月信用债平均发行年限达到3.65年，以1-3年期和3年以上债券为主 [7] - ABS领域出现结构性亮点，类REITs成为发行规模最大的产品，占比达37.2% [7] - 市场创新取得进展，如首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT成功设立，募集资金22.87亿元 [7] 债务重组进展 - 部分出险房企债务重组取得实质性进展，龙光集团、融创中国、花样年控股的境外债重组方案获超75%债权人通过 [8] - 金科股份重整计划执行进展顺利，转增股票已完成过户，并与中信信托签署破产重整专项服务信托合同 [8] 销售回款压力持续 - 房企主要资金来源销售回款面临较大压力，1-9月房地产开发企业到位资金7.23万亿元，同比下降8.4% [9] - 与销售直接相关的定金及预收款和个人按揭贷款降幅明显，分别下降10.3%和10.6% [9] - 销售市场持续低迷是拖累房企整体资金面的主要因素 [10]

股价表现与资金流向 - 10月23日盘中股价下跌2.07%至14.70元/股，成交额4293.38万元，换手率0.13%，总市值331.58亿元 [1] - 当日主力资金净流出96.91万元，特大单净卖出325.67万元（占比7.59%），大单净买入228.77万元 [1] - 公司今年以来股价上涨22.91%，但近期表现疲软，近5个交易日下跌0.94%，近20日下跌8.13% [1] 公司基本业务 - 公司主营业务为房地产开发与销售，收入构成中房地产开发销售占比68.63%，物业出租及管理占比29.06%，其他业务占比2.31% [1] - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-商业地产，概念板块包括基金重仓、中盘、REITs概念等 [1] 2025年上半年财务业绩 - 2025年1-6月实现营业收入221.00亿元，同比减少34.82% [2] - 2025年上半年归母净利润为8.95亿元，同比减少32.11% [2] 股东结构与分红情况 - 截至6月30日股东户数为4.93万，较上期减少8.68%，人均流通股45721股，较上期增加9.50% [2] - A股上市后累计派现145.95亿元，但近三年累计派现0.00元 [3] 机构持仓变动 - 十大流通股东中，中国证券金融股份有限公司持股2711.72万股，较上期减少55.70万股 [3] - 工银可转债债券（003401）持股2021.84万股，较上期大幅增加1086.32万股 [3] - 香港中央结算有限公司持股1733.22万股，较上期增加132.49万股 [3] - 国富中小盘股票A（450009）持股1402.76万股，较上期减少269.46万股 [3] - 南方中证500ETF（510500）和南方中证房地产ETF发起联接A（004642）持股分别增加190.22万股和32.86万股 [3]