担保额度 - 2024年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元[8] - 董事会转授权指定高管审批单笔低于50亿元的对外担保[8] 福州万滨情况 - 融资余额14亿元，公司提供担保，福建万科等股权质押[10] - 2024年末资产259,962.45万元，负债219,846.59万元，净资产40,115.86万元[11] - 2025年11月30日资产252,308.22万元，负债215,224.48万元，净资产37,083.74万元[11] 担保余额及占比 - 截至2025年11月30日，担保余额844.93亿元，占比41.69%[15] - 担保后对外担保总额将达941.36亿元，占比46.45%[15] 担保分类余额 - 为其他控股子公司担保819.52亿元，联营合营公司16.68亿元，其他公司8.73亿元[15] 其他 - 公司无逾期担保事项[15]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025 年信用债票息价值回归，ETF 扩容带来结构性行情，信用利差走势受多种因素影响呈现阶段性变化 [4][8] - 信用风险事件点状爆发，政策重心在于化债与防风险，涉及城投、房地产、金融等多个领域 [4] - 科创债、信用债 ETF 市场快速发展，债券“南向通”拟扩至非银 [5] 各部分总结 全年总结 - 以 3 年期 AA+中短票收益率和信用利差走势划分，2025 年信用债市场行情分为五个阶段，各阶段受资金价格、政策、市场情绪等因素影响，信用利差有不同表现 [8][10] - 整体看，2025 年不同期限 AA+中短票收益率和信用利差有不同变化，1yAA+中短票收益率平报 1.78%，信用利差收窄 34BP 至 23BP 等 [4][9] 年度大事记 城投 - 热点事件：化债工作推进，两万亿置换债发行完毕，江苏发行 2511 亿元；各地拖欠款清偿加速，财政和金融手段共同发力；城投非标舆情事件明显下降，内蒙古退出重点省份序列，吉林符合退出标准 [4][21][28] - 监管政策：中央支持完善和落实一揽子化债方案，要求落实落细债务置换政策、不新增隐性债务、剥离地方融资平台政府融资功能、加快清理拖欠企业账款 [2][33] 房地产 - 热点事件：深铁集团为万科提供超 200 亿元借款，年末万科债券展期，持有人会议仅通过延长宽限期议案 [39][40] - 监管政策：房地产政策从需求、供给、房企端共同发力，推动市场“止跌回稳”，防范房企债务违约风险 [2][44] 金融 - 热点事件：财政部发行 5000 亿元特别国债支持大行补充核心一级资本；中航产融发布主动退市公告，债券转场外兑付未获通过；天安财险、天安人寿债券无法按期兑付；九台农商行二级资本债出现大幅折价 [3][50][58] - 监管政策：中央坚持防范化解重点领域金融风险，针对信托公司、资产管理公司、商业银行、保险公司等行业发布高质量发展管理办法 [3][59] 其他 - 债券市场“科技板”推出，科创债市场快速扩容，2025 年科创债净融资额同比增长近 1 万亿元 [5][65] - 8 只基准做市信用债 ETF 及 24 只科创债 ETF 上市，市场规模快速扩张，年末规模已超 4500 亿元 [5][70] - 债券“南向通”境内投资者范围拟扩大至非银机构，香港市场债券受关注 [5][72] 信用债一二级市场复盘 一级市场 - 2025 年信用债净融资同比增加 9538 亿元，产业债、金融债为供给主力，城投债持续缩量 [73] - 产业债净融资规模 2.57 万亿元，城投债净融资规模为 -1664 亿元，金融债净融资规模为 1.61 万亿元 [73] 二级市场 - 2025 年信用债收益率普遍上行，中长端尤为明显，信用利差走势分化，中短端大幅收窄、长端小幅走阔，非金融债表现优于金融债 [83] - 不同类型债券收益率和利差有不同表现，如城投债收益率走势分化，利差全线收窄；地产债收益率走势分化，利差全线收窄等 [85][87]

核心事件概述 - 万科企业股份有限公司拟召开“21万科02”债券持有人会议，审议调整回售部分债券本息兑付安排及增加宽限期等议案，该债券自2026年1月5日起停牌 [1] - 该债券余额为11亿元，原定若投资者行使回售选择权，兑付日为2026年1月22日，公司此前已公告放弃行使发行人赎回选择权并维持票面利率3.98%不变 [1] - 市场观点认为，在当前市场环境下投资者大概率选择回售，这将加剧公司的偿付压力 [1] 债券持有人会议安排 - 中信证券作为召集人发布会议通知，会议采用通讯表决形式，表决时间为2026年1月16日至1月19日，债权登记日为2026年1月14日 [2] - 本次会议仅允许在债权登记日收市时持有该债券且已行使回售选择权的持有人参与表决 [2] - 会议将审议三项议案，包括豁免程序要求、调整回售部分本息兑付安排以及同意为回售部分增加宽限期 [2] - 议案二和议案三的生效需满足双重条件：超过持有表决权总数二分之一同意，且参会有表决权持有人所持表决权三分之二以上同意 [2] - 单独或合并持有本期债券表决权总数10%以上的持有人及关联方可在2026年1月7日前提交临时议案 [3] 拟议兑付方案调整内容 - 公司拟将回售部分债券的兑付日从2026年1月22日调整至2027年1月22日，付息日相应延长，期间票面利率维持3.98%不变 [3] - 2026年1月22日将按期支付2025年1月22日至2026年1月21日期间的全部利息 [3] - 公司承诺在议案通过后将提供相应增信措施，未回售部分债券持有人可书面反馈放弃该增信保障 [3] - 议案提议为回售部分债券本息兑付设置30个交易日的宽限期，宽限期内不视为违约，不设罚息，仅按票面利率继续计息 [3] - 若公司在宽限期内足额兑付本息、消除违约事件或通过持有人会议达成豁免或展期协议，将不构成违约 [3] 公司近期债券偿付背景 - 公司在2025年末已面临两笔境内债券的展期压力，分别是余额20亿元的“22万科MTN004”和余额37亿元的“22万科MTN005” [4] - 这两笔债券原定展期一年的方案均因未满足超过90%表决权同意的生效门槛而未获通过 [4] - 但两笔债券对应的“延长本息兑付宽限期至30个交易日”议案均获通过 [4] - 公司表示将继续与各方沟通协商，研究完善举措，寻求债券解决方案 [4]

公司债券相关行动 - 万科A公告拟于近期召开"21万科02"债券2026年第一次债券持有人会议 [1] - 为保护债券投资者利益，公司申请该债券自2026年1月5日开市起停牌 [1] - 此次停牌依据《深圳证券交易所公司债券上市规则（2023年修订）》等相关规定执行 [1] 债券基本信息 - 涉及债券为万科企业股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行的住房租赁专项公司债券（第一期）（品种二） [1] - 债券简称"21万科02" [1]

公司债券停牌 - 万科A发布公告，其发行的债券“21万科02”将自2026年1月5日开市起停牌 [1]

信用评级 - 2025 年 12 月 23 日标普将公司长期主体信用评级从“CCC - ”下调至“SD”[8] - 2025 年 12 月 24 日惠誉将公司长期外币和本币发行人违约评级从“C”下调至“RD”[9] 债务情况 - “22 万科 MTN005”宽限期从 5 个工作日延长至 30 个交易日[7] - “22 万科 MTN004”和“22 万科 MTN005”未按期足额偿付本息，宽限期届满日分别为 2026 年 1 月 28 日和 2 月 10 日[10] 公告披露 - 2025 年 12 月 26 日公司披露相关会议决议及宽限期安排公告[7] - 报告签署日期为 2025 年 12 月 30 日[2]

证券信息 - 证券代码000002、299903、149358，简称万科A、万科H代、21万科02[2] 会议与停牌 - 拟召开“21万科02”2026年第一次债券持有人会议[2] - “21万科02”自2026年1月5日开市起停牌[2] 公告时间 - 公告发布于2025年12月31日[6]

| 股票简称：万科 | A | | 股票代码：000002 | | --- | --- | --- | --- | | 万科 | H | 代 | 299903 | | 债券简称：21 | 万科 | 02 | 债券代码：149358 | 关于召开万科企业股份有限公司 2021 年面向合格投资者 公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）（品种二） 2026 年第一次债券持有人会议的通知 特别提示： 1、债权登记日：2026 年 1 月 14 日。 2、会议表决时间：2026 年 1 月 16 日 9:00-2026 年 1 月 19 日 17:00。 3、会议召开背景：为稳妥推进万科企业股份有限公司 2021 年面向合格投 资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）（品种二）（以下简称"本期 债券"或"21 万科 02"）本息兑付工作，特召开持有人会议对本期债券本息兑 付安排调整相关事项进行审议。 4、因"21 万科 02"部分债券持有人已行使回售选择权，导致该部分债券 持有人对发行人享有的给付请求权与未行使回售选择权的其他债券持有人不同。 因此，本次持有人会议仅由具有相同请求权的债券持有人就不涉及其他债券持 有人 ...

万科企业股份有限公司 关于担保进展情况的公告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：<万>2025-168 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏。 一、已有担保事项进展 为满足经营需要，万科企业股份有限公司（以下简称"公司"或"万科"） 之控股子公司前期已向金融机构融资，公司或公司之控股子公司继续通过信用保 证、股权质押等方式为相应的融资提供担保。 本次担保事项在上述担保额度范围内, 被转授权人员已在上述授权范围内 决策同意本次担保事项，具体情况如下： 公司 2024 年度股东大会审议通过了《关于提请股东大会授权公司及控股子 公司对外提供担保的议案》，同意在授权有效期内提供的新增担保总额须不超过 人民币 1,500 亿元，有效期为自 2024 年度股东大会决议之日起至 2025 年度股东 大会决议之日止。董事会在取得股东大会授权之同时，已进一步转授权公司指定 高管人员对于单笔金额低于人民币 50 亿元的对外担保进行审批，并签署相关法 律文件。 公司名称：福州市万滨房地产有限公司 成立日期：2015 年 10 月 ...

全球公寓市场发展动态 - 11月全球租赁市场呈现分化，美国市场受大量新房源入市影响租金持续下降，市场从“房东市场”向租客端转移，欧洲市场租金仍持续高位，亚太地区规模稳步扩张但租金在淡季延续下行 [2] - 美国11月前50主要城市0至2房型租金中位数约1,693美元，年减1%，已连续第28个月年减，全美租金中位数降至1,367美元，月减1.0%，年减1.1%，供给端是租金走弱关键驱动 [3] - 美国区域表现分化，供给扩张最快的阳光地带与西部内陆都会区降幅显著，11月年减幅居前的城市包括奥斯汀(-6.6%)、丹佛(-4.8%)、伯明罕(-4.6%)、杰克逊维尔(-4.2%)、凤凰城(-4.0%)等 [3] - 希腊租赁市场将迎来制度重塑，从2026年起租客支付房租将全面改为银行转账，现金付款退出，旨在遏制“黑租金”乱象 [4] - 荷兰租赁市场特点是投资者持续抛售出租房，导致租赁住房供应减少，尤其是小户型，而大户型更容易进入高租金的自由市场，新的租赁法规预计明年初实施 [5] 亚太租赁市场发展动态 - 澳大利亚维多利亚州从11月25日起实施新租赁法规，全面禁止“无过错驱逐”，房东要求租客搬离或上调租金需提前90天通知，并严格禁止租金竞价行为 [7] - 新加坡11月公寓单位租金微跌0.1%，其中核心中央区和其他中央区租金按月分别下跌0.4%和0.3%，中央区以外上涨0.2%，整体公寓单位租金年比上涨2.3% [8] - 新加坡11月有5295个单位出租，按月减少9.1%，年比增加5.6%，组屋市场租金月比上涨0.5%，年比上涨1.8% [8] - 韩国今年1~11月首尔公寓月租金上涨3.29%，创2015年以来最高涨幅，11月首尔公寓平均月租金为147万6000韩元，相当于全韩4口之家中位收入的24% [9] 中国租赁市场发展动态 - 11月中国重点监测TOP10城市租金环比9跌1涨，全国租金中位数为1700元/月，环比下跌5.45% [11] - TOP10城市中环比跌幅最大的为成都，跌幅6.93%，唯一上涨的城市为三亚，涨幅0.92% [11] - 具体城市平均单价及环比变化为：上海87.64元/月/㎡(-5.08%)、北京85.57元/月/㎡(-6.74%)、深圳81.01元/月/㎡(-4.23%)、杭州51.11元/月/㎡(-5.54%)、广州50.72元/月/㎡(-4.88%)、三亚43.22元/月/㎡(0.92%)、南京41.99元/月/㎡(-4.91%)、厦门40.70元/月/㎡(-0.77%)、成都36.25元/月/㎡(-6.93%)、林芝35.23元/月/㎡(-1.59%) [13] 租赁企业开业与项目动态 - 11月多家租赁企业有项目开业，合肥安居集团“承寓·臻境”租赁社区开业，提供49-101㎡多元户型，国企直租免中介费，集团累计房源超5.7万间 [14] - 合肥馨乐庭庐阳公寓酒店启幕，拥有182间客房，户型从35㎡单房公寓到90㎡两居室套房 [14] - 重庆两江新区龙盛xin智寓开业，首批推出465套精装房源，面积23-42平方米 [15] - 武汉光谷青年公寓之寓·云创开业，提供784套房源，总建筑面积4.3万平方米 [15] - 武汉城建汉悦公寓峯璟开业，首批推出60套一室一厅房源，面积51.17-57.51㎡ [15] - 上实城开阡·集创社区新增LOFT公寓楼，投放240套房源，面积37-51平米，月租优惠后2600-3150元 [16] - 越秀星寓首家上海门店开业，标志着其全国化布局首次落地长三角 [16] - 中建幸孚家公寓上海松江店开业，首批推出536套精品公寓，总建筑面积约1.86万平方米 [16] - 招商蛇口上海壹间公寓·泗泾9号公馆开业，规划租赁住房约900套，建筑面积约4.5万㎡ [17] - 魔方公寓11月在长三角及大湾区多地有新店开业，预计到2025年底在长三角房量总数将突破5万间 [17] - 西安安居集团推出首个市场化长租公寓品牌“乐漾公寓”，首发项目桃花潭乐漾公寓提供640套精装房源 [18] - 宁巢公寓九和路店开业，面向企业员工提供195间35-40㎡四人间，单铺月租390元起 [18] - 憬黎服务公寓签约广东中山首店 [18] - 城家签约北京朝阳大悦城及通州两大核心物业的瑞贝庭公寓酒店项目 [19] 保障性租赁住房与人才公寓入市动态 - 武汉湖北路桥大厦保租房项目预计2026年交付，将提供1368套高品质租赁房源，总建筑面积7.94万平方米 [28] - 泉州市区11月起陆续推出593套青年人才租赁住房，首批100套于11月15日上线 [28] - 济南柏然人才中心保租房项目交付，提供2729间公寓，总建筑面积约15.5万㎡ [29] - 深圳前海珑湾国际人才公寓启用，规划1028套高端人才住房，首批开放T2栋544套服务式公寓，月租统一155.9元/平方米 [29] - 泉州城建集团上线首批100套青年公寓，分布于乐居安达和乐居春华项目 [30] 行业榜单与指数分析 - 2025年11月ABN指数公寓品牌榜单TOP5为：雅诗阁(388.87)、万科泊寓(384.41)、自如租房(370.79)、短電(365.08)、华润置地有巢公寓(364.08) [34] - 11月公寓市场的搜索指数和新媒体指数基本保持平稳，监测均分分别达到58.02和88.61 [42] - 搜索热度TOP5品牌为雅诗阁、魔方公寓、壹间公寓、城家、万科泊寓，热度集中在新店开业签约等动态 [42] - 媒体指数得分TOP5品牌为万科泊寓、有巢、雅诗阁、宁巢公寓、憬黎 [42] - 新媒体指数主要得分平台为微信、抖音、小红书、B站、微博，内容集中在资本动向、签约收购、政企合作等方面 [42] - 11月公寓市场总体稳中有升，各大城市租金涨少跌多，投资人信心保持平稳，投资指数略有下降 [43] 行业资本与交易动态 - 租赁住房大宗交易市场活跃，黑石集团被传启动打包出售约9000套高级住宅单元 [44] - 中原投资以约3.35亿港元收购香港Bonham Residence，计划改装为约170–200床位的学生宿舍 [44] - 商改租盘活存量市场，昆明五华区拟收购改造中天龙泉湾广场C栋部分公寓，新增604套保租房，改造后总建筑面积约2.32万平方米 [46] - 深业集团深圳科技工业园大厦7-12层“非居改保”项目取得保障性租赁住房认定，改造面积1万平方米，提供216间精装公寓 [46] - 凯德集团以约当时楼面价30%的单价收购北京顺义商业独栋，计划改造为服务式公寓并引入“馨乐庭”品牌，预计NOI回报率达5-5.5% [47] 企业战略与模式演变 - 企业公寓成为大厂标配福利，美团推出骑手公寓，首批600人入住，租金低于市场价50%以上，小米武汉青年公寓计划2026年中竣工，以远低于市场价租金向员工开放 [49] - 高端服务式公寓全面入场，第一太平戴维斯报告指出11月香港住宅租赁市场全面活跃，高端板块吸引高净值租客 [51] - 广州城投集团与雅诗阁中国签署战略合作协议，将携手打造高端服务式公寓项目 [52] - 泛太平洋酒店集团扩大东南亚服务式公寓业务布局，将马尼拉湾PARKROYAL服务式公寓纳入旗下，提供169间服务式套房 [53] - 品牌公寓进入轻资产严选模式，行业进入第二次深度调整期，头部品牌如自如、魔方公寓凭借差异化模式占据重要地位，不再执迷于规模化而转向深耕优质好店 [56] - 轻资产托管成主流，万科泊寓向全行业招募加盟商，魔方公寓在完成D轮融资后宣布开启轻资产战略计划 [57]