资产评估数据 - 估价对象建筑面积共112,935.33平方米，评估总值为5,007,501,266元[3] - 方大城广场商业1 - 3层建筑面积22,551.88平方米，评估单价58,700元/㎡，评估总值1,323,795,356元[6] - 方大城广场1办公楼建筑面积69,918.70平方米，评估单价47,300元/㎡，评估总值3,307,154,510元[6] - 方大科技大厦建筑面积20,464.75平方米，评估单价18,400元/㎡，评估总值376,551,400元[6] 时间相关 - 价值时点是2025年12月31日[3] - 估价报告出具日期为2026年3月25日[1] - 估价报告使用期限从2026年3月25日至2027年3月24日止[19] 土地与房产信息 - 方大城广场土地法定用途为工业（M0）新型产业用房，配套商业部分一层3,108.14㎡规划用途为研发用房（展厅），实际用途为商业[16] - 方大科技大厦宗地面积6500.4平方米，证载面积26040.55平方米，投资性房地产面积20464.75平方米，登记价113356165元[24] - 方大城广场商业部分宗地面积35397.59平方米，证载面积22551.88平方米，投资性房地产面积22551.88平方米[24] - 方大城广场1办公楼宗地面积35397.59平方米，证载面积76623.31平方米，投资性房地产面积69918.70平方米[24] - 方大科技大厦土地使用期限50年，从1997年09月01日至2047年08月31日止[25] - 方大城广场土地使用期限50年，从2014年04月10日至2064年04月09日止[25] 建筑状况 - 方大科技大厦2002年12月28日竣工，成新度为八成新[26] - 方大城广场商业部分和1办公楼2018年12月29日竣工，成新度为九成新[26] 评估相关 - 估价目的为企业投资性房地产账务处理提供参考价值而评估房地产公允价值[21] - 估价依据包括《中华人民共和国资产评估法》等法律法规和《房地产估价规范》等估价标准[32][34] - 本次评估采用比较法和收益法[37] 深圳经济数据 - 2025年前三季度全市地区生产总值27896.44亿元，同比增长5.5%，其中第一产业增加值17.45亿元，增长0.0%；第二产业增加值9946.06亿元，增长3.5%；第三产业增加值17932.93亿元，增长6.6%[67] - 前三季度，全市规模以上工业增加值同比增长5.0%，9月份同比增长9.7%，民用无人机、工业机器人、3D打印设备产品产量分别增长46.9%、38.2%、33.6%[67] - 前三季度，全市服务业增加值17932.93亿元，同比增长6.6%，1—8月，规模以上服务业企业营业收入增长7.4%，前三季度机场旅客吞吐量增长8.2%，港口集装箱吞吐量增长5.4%[68] - 前三季度，全市固定资产投资同比下降17.4%，房地产开发投资下降24.8%，基础设施投资增长6.8%，工业技术改造投资增长42.7%[68][69] - 前三季度，全市社会消费品零售总额7560.81亿元，同比增长3.6%，限额以上单位家用电器和音像器材类、文化办公用品类、通讯器材类零售额分别增长41.5%、28.2%、6.1%[69] - 前三季度，全市进出口总额33643.29亿元，同比增长0.1%，其中出口20382.04亿元，下降4.7%；进口13261.25亿元，增长8.4%，高新技术产品出口增长9.7%[69] - 9月末，全市金融机构（含外资）本外币存款余额143649.54亿元，同比增长5.6%，本外币贷款余额99404.44亿元，同比增长5.0%[70] - 前三季度，全市居民消费价格比上年同期上涨0.1%，食品烟酒价格上涨0.3%，衣着价格上涨1.1%，居住价格下降0.1%等[70][71] 深圳商业地产数据 - 2025年第三季度深圳土地成交16宗，成交宗数同比上涨77.78%，环比上涨77.78%，成交金额约192.12亿元，同比上涨407.03%，环比上涨229.29%[72] - 2025年第三季度深圳一手商业新增预售套数409套，同比下跌45.83%，环比下跌65.49%，预售成交270套，同比下跌61.10%，环比下跌9.09%[79][82] - 截至2025年9月末，深圳一手商业预售存量10943套，可售面积约78.82万平方米，库存去化周期为85.69个月，较上月增加13.89个月[87] - 2025年第三季度深圳二手商业成交1532套，同比上涨21.39%，环比上涨11.82%，成交面积约10.96万平方米，同比上涨6.46%，环比上涨0.89%[90] - 2025年第三季度深圳一手办公新增预售套数1338套，环比上涨258.71%，新增预售面积约12.85万平方米，环比上涨200.23%，去年同期无新增供应[95] - 2025年第三季度深圳一手办公预售成交36套，同比下跌77.36%，环比下跌53.25%，成交面积约0.42万平方米，同比下跌73.85%，环比下跌67.65%[97] - 截至2025年9月末，深圳一手办公预售存量4906套，预售可售面积90.39万平方米，去化时间需281.62个月，较上月增加40.11个月[104] - 2025年第三季度深圳市二手办公成交529套，同比上涨34.26%，环比上涨5.59%；成交面积约6.21万平方米，同比上涨40.97%，环比上涨18.40%[106]

会计估计变更 - 2026年4月3日会议通过变更方案，2025年12月1日起执行[9] - 变更前后应收账款、合同资产、其他应收款等信用损失率计算方法改变[10][12][15] - 变更后增加计提应收款项减值准备3877.63万元[17] 财务影响 - 减少2025年度归母净利润3263.11万元[17] - 减少2025年末归母净资产3263.11万元[17] - 不影响2025年度营业收入[17]

审计相关 - 容诚会计师事务所对2025年12月31日方大集团财务报告内部控制有效性审计[2] - 方大集团董事会负责建立健全和实施内部控制并评价有效性[3] - 注册会计师对财务报告内部控制有效性发表意见并披露非财务报告内部控制重大缺陷[4] 审计结果 - 2025年12月31日方大集团在重大方面保持有效财务报告内部控制[6] - 审计报告日期为2026年4月3日[8]

房地产评估数据 - 估价对象建筑面积38,165.36平方米，评估总值327,427,177元[4] - 南昌方大中心1办公建筑面积17,634.93平方米，评估单价7,000元/㎡，总值123,444,510元[8] - 南昌方大中心1酒店式公寓建筑面积8,601.00平方米，评估单价7,000元/㎡，总值60,207,000元[8] - 南昌方大中心1商业一层建筑面积2276.88平方米，评估单价17,100元/㎡，总值38,934,648元[8] - 南昌方大中心2公寓建筑面积4,618.72平方米，评估单价7,100元/㎡，总值32,792,912元[8] - 南昌方大中心2商业一层建筑面积1568.41平方米，评估单价17,100元/㎡，总值26,819,811元[8] - 南昌方大中心3和4商业一层建筑面积999.20平方米，评估单价17,100元/㎡，总值17,086,320元[8] 市场数据 - 2024年末南昌市常住人口达667.04万人，较2023年增加10.22万人，人口增速约为1.56%，城镇化率达79.90%[54] - 2025年前三季度南昌市地区生产总值5398.51亿元，同比增长4.6%[54] - 2025年前三季度南昌市规模以上工业增加值同比增长11.4%[57] - 2025年前三季度南昌市固定资产投资同比增长5.3%[57] - 2025年前三季度南昌市实现社会消费品零售总额2347.22亿元，同比增长4.0%[58] - 2025年土地市场经营性土地成交30宗，总建面205.2万㎡，同比上涨68%，成交楼面价3899元/㎡，同比下降16%，溢价率6.3%[62] - 2025年商品房供应174万㎡，备案285万㎡，同比下降7%，备案均价10668元/㎡，较去年下跌7%[75] - 2025年商品住宅供应130万㎡，备案193万㎡，同比下降6%，备案均价13243元/㎡，价格较去年上涨1%[81] - 11月公寓市场成交0.37万方，环比下降50%，成交均价8267元/㎡，环比维稳[83] - 11月商铺市场成交0.44万方，环比下降70%，成交均价8929元/m²，环比上涨51%[86] - 11月办公市场成交1.96万方，成交均价6591元/m，环比上涨1%[90] 评估相关信息 - 估价目的是为企业投资性房地产账务处理提供参考价值而评估房地产公允价值[4] - 估价报告使用期限从2026年3月25日至2027年3月24日[19] - 价值时点为2025年12月31日[28] - 评估采用比较法、收益法[36] - 实地查勘期为2025年12月31日[39] - 估价作业期为2025年12月31日至2026年3月25日[39] 房地产状况 - 估价对象所在宗地面积16608.55平方米，总房屋建筑面积为38165.36平方米[24] - 土地使用期限40年，自2015年7月6日至2055年7月5日止[25] - 建筑物于2020年12月28日竣工，成新度为九八成新[27] - 建筑容积率为4.0[52] 可比实例数据 - 办公选取莱蒙都会、绿地中央、万达中心为可比实例[108] - 商业一层选取莱蒙都会广场某商铺、绿地外滩公馆某商铺、天赐良缘某商铺为可比实例[143][144][146] - 公寓选取力高凤凰新天公寓、万达广场公寓、力高御景天城为可比实例[188]

业绩总结 - 2025年度公司营业收入337,730.31万元，2024年度442,422.42万元[11] - 2025年度营业收入扣除后金额332,794.86万元，2024年度437,311.94万元[11] - 容诚会计师事务所出具2025年度财务报表无保留意见审计报告[4]

业绩总结 - 2025年度公司营业收入为33.77亿元，幕墙及地铁屏蔽门收入约占集团总收入的93.76%[8] - 2025年营业总收入33.77亿元，同比下降23.66%[35] - 2025年营业总成本34.06亿元，同比下降17.23%[35] - 2025年净利润亏损5.15亿元，同比由盈转亏[35] - 2025年基本每股收益 -0.48元/股，同比下降469.23%[35] - 2025年稀释每股收益 -0.48元/股，同比下降469.23%[35] 资产负债 - 2025年12月31日，投资性房地产账面余额为55.48亿元，占资产总额的比例为44.12%[14] - 2025年度投资性房地产实现的公允价值变动收益为 -2.81亿元[14] - 截至2025年12月31日，应收账款总额为14.88亿元，已计提坏账准备为6.02亿元[19] - 截至2025年12月31日，合同资产总额为23.40亿元，已计提减值准备为2.26亿元[19] - 应收账款及合同资产合计账面价值占资产总额的比例为23.85%[19] - 2025年12月31日货币资金为14.0129210272亿元，同比下降约6.06%[34] - 2025年12月31日短期借款为12.0284649703亿元，同比下降约27.70%[34] - 2025年12月31日应收票据为1.21778063亿元，同比增长约64.82%[34] - 2025年12月31日应收账款为8.8551655723亿元，同比下降约21.18%[34] - 2025年12月31日流动负债合计为46.9995477741亿元，同比下降约9.46%[34] - 2025年12月31日长期借款为12.9亿元，同比增长约13.46%[34] - 2025年12月31日投资性房地产为55.483714265亿元，同比下降约4.91%[34] - 2025年12月31日固定资产为9.409801139亿元，同比增长约0.01%[34] - 2025年12月31日归属于母公司所有者权益合计为55.5928513074亿元，同比下降约9.25%[34] - 2025年12月31日资产总计为125.7540006775亿元，同比下降约7.22%[34] 现金流 - 2025年经营活动产生的现金流量净额1.87亿元，同比下降30.79%[38] - 2025年投资活动产生的现金流量净额 -0.44亿元，同比亏损减少82.23%[38] - 2025年筹资活动产生的现金流量净额 -0.85亿元，同比由盈转亏[38] - 2025年期末现金及现金等价物余额10.91亿元，同比增长5.71%[38] 所有者权益 - 2025年初归属于母公司所有者权益小计为61.26亿元，少数股东权益为4830.71万元，所有者权益合计为61.74亿元[40] - 2025年归属于母公司所有者权益增减变动金额为-5.67亿元，少数股东权益变动为3.32万元，所有者权益合计变动为-5.66亿元[40] - 2025年综合收益总额使归属于母公司所有者权益减少5.13亿元，少数股东权益增加3.32万元，所有者权益合计减少5.13亿元[40] - 2025年所有者投入和减少资本使少数股东权益增加14.86元，所有者权益合计增加14.86元[40] - 2025年利润分配使归属于母公司所有者权益减少5369.37万元，所有者权益合计减少5369.37万元[40] - 2025年末归属于母公司所有者权益小计为55.59亿元，少数股东权益为4834.03万元，所有者权益合计为56.08亿元[40] 其他 - 公司业务包括幕墙、轨道交通、房地产、新能源四个分部[56][57] - 2016年6月公司非公开发行A股股票3218.4931万股[54] - 2016年度以资本公积金向全体股东每10股转增5股，基数为7.89094836亿股[54] - 2017年末注册资本为11.83642254亿元[54] - 2018 - 2021年公司多次回购并注销B股股票，现有注册资本为10.73874227亿元[54]

薪酬制度 - 制度于2026年4月制定，需提交股东会审议批准[1] - 遵循公平等原则[3] 考核与方案 - 薪酬与考核委员会对董事、高管考核并制定方案[5] - 董事薪酬方案由股东会决定披露，高管由董事会批准说明后披露[5] 薪酬构成 - 非独立董事和高管薪酬由基本与绩效组成，绩效占比不低于50%[7] 支付与调整 - 部分绩效薪酬在年报披露和评价后支付，依据审计财务数据[8] - 薪酬调整依据包括地区行业薪资、物价增长等[12][13] 其他规定 - 独立董事不参与挂钩考核，费用公司承担[11] - 董事享津贴，数额经审议确定按月发放[12] - 财务造假可重新考核追回超额绩效薪酬[10]

会议情况 - 2025年度公司召开3次董事会，独立董事曹钟雄均参加[3] - 2025年曹钟雄出席1次现场、2次通讯董事会会议及1次股东会会议[4] - 报告期内曹钟雄参加2次战略、1次薪酬考核委员会会议[5] 人员支持 - 公司为独立董事履职提供条件和人员支持，确保信息畅通[6] - 相关会议前按时提供材料并与独立董事沟通[7] - 公司定期发监管政策速递，组织独立董事培训[7] 其他 - 2025年曹钟雄累计现场工作时间达15天[6] - 2025年度未更换会计师事务所，继续聘任容诚[9] - 公司按时编制披露报告，内容真实准确完整[8] - 《2024年度内控评价报告》真实反映内控，运行平稳[9]

会议情况 - 2025年度公司召开3次董事会，独立董事宋明均参加[3] - 2025年董事会审计委员会召开4次会议[4] - 2025年薪酬与考核委员会召开1次，宋明出席并审议通过薪酬议案[5] 独立董事履职 - 2025年宋明应参加董事会3次，现场出席1次，通讯参加2次，出席股东会1次[4] - 2025年宋明累计现场工作时间达15天[6] - 2026年独立董事将履职、参加培训并加强与公司沟通[11] 公司支持与管理 - 公司为独立董事履职提供条件和人员支持，董秘不定期汇报信息[7] - 公司按时提供会议材料，定期发送监管政策并组织培训[8] 报告与审计 - 报告期内公司按时编制并披露定期报告，内容真实准确完整[9] - 《2024年度内部控制评价报告》显示内控总体运行平稳[9] - 2025年度公司续聘容诚会计师事务所为审计机构[9]

独立董事履职 - 2025 年詹伟哉参加 3 次董事会、1 次股东会，出席 4 次审计委员会会议并投赞成票[3][4][5] - 2025 年詹伟哉未行使特别职权，累计现场工作 15 天并开展培训[5][6] - 2025 年詹伟哉与会计师事务所、中小股东沟通[5][6] 公司支持 - 公司为詹伟哉履职提供条件，按时提供会议材料并组织培训[7] 公司运营 - 2024 年按时披露定期报告，内控总体运行平稳[8] - 2025 年续聘容诚会计师事务所为审计机构[8] 未来展望 - 2026 年独立董事将履职、参加培训并加强沟通[9]