跟投机制演变 - 跟投机制最初于2012年前后出现 旨在将企业与员工利益绑定 提升管理效率和员工能动性[2] - 在市场上行期 跟投成为造富神器 碧桂园跟投年化自有资金收益率曾达60%以上 诞生多个年薪过亿区域总裁[6] - 2014年万科实施跟投后 项目开发周期缩短4-5个月 营销费用率降低[7] 行业扩张作用 - 跟投机制推动房企规模跃升 碧桂园从2012年销售金额475亿元（行业第九）跃升至2017年后稳居行业第一[8] - 2013-2017年房地产销售保持高增长 多个年份增速超10% 2016年突破10万亿大关[8] - 金地、保利、招商蛇口、越秀、旭辉等规模房企纷纷跟进跟投制度[8] 机制异化过程 - 2018年前后行业竞争加剧 中小房企将跟投作为融资渠道 集团只出5%-10%资金 剩余5%资金缺口通过员工跟投获取[9] - 从管理层跟投转向全员跟投模式 部分企业要求强制跟投否则取消奖金[3][10] - 跟投收益下降 万科2019年表示行业前50强中近30家出现"跟不动"情况[10] 下行期困境 - 房地产连续调整近4年 高位跟投项目多数亏损 部分员工本金回收率仅10%-20%[1] - 资金返还周期从1年延长至2-3年 项目资金受多方监管 即便销售良好资金也需滞留至项目清算[4] - 2021年后跟投无法及时返回本金情况增多 部分项目建设放缓导致清算困难[11] 企业应对措施 - 部分房企将强制跟投改为自愿跟投 降低单项目跟投资金峰值比例[11] - 万科2022年修订跟投制度 取消特殊劣后机制 引入模拟清算退出机制[10] - 华侨城2019年跟投方案降低跟投额度 细化分红规定[10]

公司处罚信息 - 华侨城集团发布对湖南省第三工程有限公司的黑名单处罚 [1] - 湖南省第三工程有限公司因违反华侨城集团采购及供应商管理规定被暂停投标资格 [1] 公司背景 - 湖南省第三工程有限公司成立于1951年 由湘潭市泥木合作社发展而来 [2] - 公司历经多次合并与重组 包括株洲基本建设工程队 湘潭市工程局等 [2] - 1983年更名为湖南省第三工程公司 2008年改制为国有独资公司并启用现名 [2] - 现为湖南建设投资集团有限责任公司全资子企业 简称湖南建投三建集团 [2]

行业投资评级 - 房地产行业投资评级为"看好"并维持[11] 核心观点 - 7月政策预期不应过高 但9月至Q4产业政策具备较强宽松预期 止跌回稳需进一步政策加码[2] - 行业量价快速下行阶段可能已过 核心区和优质房产存在结构性亮点[4] - 优质地产股当前股价较去年底部溢价不大 顺周期板块估值抬升提供补涨空间[4] - 建议关注轻库存、区域优质、产品力强的龙头房企 以及现金流稳定的经纪、商业地产和央国企物管[4] 市场表现 - 本周长江房地产指数下跌2.76% 跑输沪深300指数1.01个百分点 行业排名24/32[5] - 年初至今累计下跌0.45% 跑输沪深300指数3.50个百分点 行业排名29/32[5] - 开发类公司周度平均下跌6.02% 物业类下跌4.07% REITs类上涨0.64%[14] 政策动态 - 中央政治局会议强调高质量开展城市更新 防范化解重点领域风险[6] - 上海推进"两旧一村"改造 计划2024-2026年启动66个城中村改造项目 今年计划启动25个[6] - 北京完善生育支持政策 对多子女家庭购房给予支持[18] 销售数据 - 37城新房成交面积四周滚动同比下降19.1% 较上周扩大7.2个百分点[7] - 19城二手房成交面积四周滚动同比下降2.3% 较上周收窄3.0个百分点[7] - 7月37城新房成交同比下降18.3% 19城二手房下降4.4% 12城合计下降15.7%[7] - 年初至今37城新房累计下降4.9% 19城二手房累计增长15.3%[7] 政策空间分析 - 常规政策空间包括首付、利率、税费和限购等因城施策措施[8] - 超常规政策空间包括：房贷结构性工具、公积金贷款降息提额、大中城市旧改货币化等[8] - 防风险框架下产业政策目标明确 政策空间充足 未来宽松只是节奏问题[8]

武汉房地产市场回暖 - 7月武汉新建商品房网签10405套，同比增长13%，新建商品住房网签8212套，同比增长5% [1] - 业内专家认为武汉房地产市场回暖态势明显，优质地块争抢激烈，好房与土地市场形成正向共振 [1] - 华侨城红坊项目7月来访量达750多组，认购80套左右，登顶2025年1-7月全市网签榜单第一 [2] 高品质住宅受青睐 - 华侨城·天荟项目开盘3小时销售额达1亿多元，128平方米四房因7.9米面宽阳台、高楼层观湖视野和98%得房率受购房人青睐 [3] - 购房者表示当前政策优惠（免契税、15%首付、3%+利率、120万公积金贷款）是买房好时机 [3] - 武汉多个楼盘营销中心因高品质住宅上市仍受购房者关注和捧场 [2] 土地市场与住宅市场良性循环 - 自6月以来武汉土地市场热点频现，汉口核心地块溢价率达54.36%，创武汉住宅楼面地价历史第二高 [4] - 2024年武汉单宗住宅地块平均建筑面积较2021年减半，平均容积率降至2.0以下 [5] - 上半年武汉按新规打造的项目首开去化率超70%，是一般项目的2-3倍，去年高品质项目开盘去化率超80% [5] 行业转型趋势 - 武汉楼市正从规模竞争转向品质竞争，"好房子"内涵持续丰富 [5] - 开发商从利润导向转向用户思维，以"好房子"逻辑激活需求 [5] - 武汉优化供地结构，增加中心城区低密优质地块供应，推行住宅设计创新试点 [4]

跟投制度争议 - 公司前员工反映"强制"跟投制度导致大量员工资金因项目停工、资金未回正等原因难以返还，部分被裁员工跟投本金被套牢 [2] - 即便员工已解除劳动关系，仍需按原规则等待漫长返还流程，形成"人走钱留"困境 [2] - 公司回应称跟投属于投资行为需共担风险，但离职员工面临失业与资金锁定的双重压力 [2] 跟投制度执行细节 - 跟投制度始于2019年，名义自愿但实际存在"不跟投则边缘化"的隐性强制，通过领导约谈、人力介入、财务督办施压 [4] - 退出规则规定项目现金流回正返还80%本金，模拟清算（销售面积达90%）返还剩余部分，但多个项目因资金链断裂停工且去化率不足50%，远低于清算门槛 [4] - 强制跟投与绩效考核挂钩，未足额缴纳本金的项目公司及二级单位将被扣5-20分绩效得分 [6][7] ESG承诺与实际矛盾 - 公司ESG报告声称保障员工平等权利及自愿雇佣原则，但跟投制度要求所有投资项目必须实施跟投，违背自愿性 [6] - 报告强调薪酬福利保障，但跟投亏损直接影响员工收入，且风险收益不对等（本金可能归零，收益上限由企业单方设定） [7][9] - 缺乏员工风险承受能力评估及投资风险教育，推行时采取"一刀切"方式 [7] 治理合规性问题 - 跟投制度涉嫌违反《劳动法》禁止强迫经济行为及国企廉洁从业规定中禁止胁迫投资条款 [8] - 公司声称"未经合规审查不决策"，但未提前识别离职员工权利诉求风险 [8] - 项目财务信息不透明，员工询问资金去向仅获"计入往来款核算"回应，且无明确渠道获取项目进展及资金使用信息 [9] 风险收益结构失衡 - 员工承担本金大幅亏损或归零风险，而项目停工或去化困难可能导致本金长期锁死，缺乏风险对冲机制 [9] - 分红比例由企业单方设定，行业下行期员工风险远高于潜在收益，形成严重不对等 [9]

报告行业投资评级 - 维持“增持”评级 [4][5] 报告的核心观点 - 今年四季度面临高基数期，三季度政策存在加力预期，缓释基本面压力，力争实现止跌回稳目标；若四季度错峰销售不能平稳，2025年上半年蓝筹房企开发项目存在销售压力，压力传导至2026年投资端，2025年12月中央经济工作会议和2026年两会或将成地产重要时点 [5] - 看好下半年的竣工修复，因2024年房地产竣工失速下滑，销售与竣工之间差值为2.36亿平 [5] - 中央以“止跌回稳”为首要政策目标，需求侧资金成本稳中向下，限制性政策进一步宽松，引导需求从量向质转型，供给侧限制新供盘活存量并稳守优质蓝筹 [5] - 城市更新需重点关注城中村和危旧房改造话题，2025年城中村改造项目将继续放量，下半年关注后续开行PSL放量速度 [2][5] 相关目录总结 投资建议 - 开发类推荐A股万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团，H股中国海外发展 [5] - 商住类推荐华润置地、龙湖集团、新城控股 [5] - 物业类推荐万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [5] - 文旅类推荐华侨城A [5] 重点公司盈利预测 |证券代码|证券简称|7.30最新股价（元）|总市值（元）|2024A EPS（元）|2025E EPS（元）|2026E EPS（元）|2024A PE|2025E PE|2026E PE|投资评级| | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |000002.SZ|万科A|6.70|759.76|-4.17|-1.44|0.09|-|-|74.44|增持| |600048.SH|保利发展|8.32|995.94|0.42|0.45|0.49|19.81|18.49|16.98|增持| |001979.SZ|招商蛇口|9.22|835.41|0.37|0.49|0.59|24.92|18.82|15.63|增持| |600383.SH|金地集团|3.96|178.78|-1.35|-0.23|-0.08|-|-|-|增持| |0688.HK|中国海外发展|12.92|1414.30|1.43|1.54|1.68|9.04|8.39|7.69|增持| |1109.HK|华润置地|27.25|1943.50|3.59|3.46|3.81|7.59|7.88|7.15|增持| |0960.HK|龙湖集团|9.50|663.81|1.58|0.99|1.04|6.01|9.60|9.14|增持| |601155.SH|新城控股|15.20|342.85|0.33|0.37|0.43|46.06|41.08|35.35|增持| |2602.HK|万物云|21.39|249.79|0.98|1.27|1.60|21.82|16.84|13.37|增持| |1209.HK|华润万象生活|34.63|790.33|1.59|1.88|2.20|21.78|18.42|15.74|增持| |2669.HK|中海物业|5.12|168.25|0.46|0.51|0.57|11.14|10.05|8.99|增持| |6049.HK|保利物业|32.67|180.77|2.68|2.84|3.05|12.19|11.50|10.71|增持| |001914.SZ|招商积余|13.02|138.06|0.79|0.89|1.03|16.42|14.63|12.64|增持| |002968.SZ|新大正|11.27|25.50|0.51|0.88|0.86|22.10|12.81|13.10|增持| |000069.SZ|华侨城A|2.36|189.69|-1.10|-0.38|-0.23|-|-|-|增持| [6] 7月政治局会议要点 - 决定今年10月召开中共二十届四中全会，研究制定“十五五”规划建议 [5][7] - “十五五”时期要保持战略定力，推动事关中国式现代化全局的战略任务取得重大突破 [7] - 做好下半年经济工作要坚持稳中求进，完成全年目标任务，实现“十四五”圆满收官 [9] - 宏观政策要持续发力、适时加力，落实积极财政政策和适度宽松货币政策 [9] - 要有效释放内需潜力，实施提振消费专项行动，推动“两重”建设 [9] - 要深化改革，推动科技创新和产业创新融合，推进全国统一大市场建设 [10] - 要扩大高水平对外开放，稳住外贸外资基本盘 [10] - 要防范化解重点领域风险，开展城市更新，化解地方政府债务风险 [10] - 要做好民生保障工作，突出就业优先，落实惠民政策 [10] - 要充分调动各方面积极性，领导干部树立正确政绩观，企业家勇立潮头 [11]

公司战略合作 - 华侨城集团与郑州市政府就深化文旅合作进行高层会谈 双方将推进文化资源保护利用和文旅融合发展 [1] - 公司作为文旅行业头部央企 将积极参与郑州文旅强市建设并加快推进合作项目 [1] - 公司外部董事朱泽及党委常委副总经理朱晓磊参与会见 显示项目推进的高级别重视 [2] 区域发展定位 - 郑州市正全力建设文旅强市 目标打造华夏历史文明传承创新基地全国重地 [1] - 当地政府提出"以文塑旅 以旅彰文"发展路径 推动文化繁荣兴盛和文旅文创融合 [1] - 郑州被公司评价为历史文化厚重 交通便利且市场广阔的投资沃土 [1] 合作前景 - 郑州市承诺倾心为企业排忧解难 助力企业发展 推动央地合作取得更大成效 [1] - 合作将着力讲述中原大地推进中国式现代化的河南故事和郑州故事 [1] - 公司表示将为郑州经济社会高质量发展作出新贡献 [1]

行政处罚事件 - 华侨城涿州文化旅游开发有限公司因发布违法房地产广告被涿州市市场监督管理局处以2.8万元罚款[1][2] - 违法行为类型为违反《中华人民共和国广告法》第二十六条第二项 处罚依据为第五十八条第一款第八项[2] - 处罚决定日期为2025年7月24日 行政处罚决定书文号为涿市监处罚(2025)104号[2] 公司背景信息 - 公司成立于2017年10月25日 法定代表人为贺明[2] - 股东方为华侨城（北京）投资发展有限公司和惠德盛（北京）投资管理有限公司[2]

公司项目布局 - 公司在海南已落地华侨城曦海岸综合项目 [1] - 项目位于海口市 [1] - 项目涵盖住宅、商业、办公等业态 [1]

核心观点 - 华侨城集团前员工反映公司推行的强制跟投制度导致大量员工资金被套牢 项目停工和资金未回正使得跟投本金难以返还 被裁员工面临经济困境[1] - 公司回应称跟投属于投资行为 需共担风险 但强调高度重视员工关切并保持沟通[1][13][14] 跟投制度设计 - 跟投制度始于2019年 原则上所有投资项目必须实施跟投 确因项目类型不适合的需经党委会审批[3] - 强制跟投人员包括项目公司负责人 部门负责人 关键骨干员工及二级单位负责人 其他员工可自愿参与[3] - 未足额缴纳本金的强制跟投人员将被扣除业绩考核得分5-20分 自愿跟投人员则取消资格并通报批评[5] 员工资金困境 - 前员工王田投入8万元 仅收回9000元 被裁员后剩余本金无法取回[5] - 跟投资金多为员工积蓄或借款 法律维权因未达到"不跟投就解雇"的强迫认定而受阻[5][6] - 本金返还需满足项目经营资金峰值回落 资金存量富余等条件 截至现金流回正最多返还80% 剩余需待销售面积达90%[6][8] 行业下行影响 - 地产行情差导致项目去化率难以达到90% 部分项目停工可能永远无法达到资金回正[8] - 行业深度调整期项目停工和去化艰难成为常态 跟投机制从共享收益变为员工承担亏损[9] - 华侨城A在职员工数量从2021年末24526人降至2024年19591人 减少近5000人 其中包含强制跟投参与者[11] 制度争议与变更 - 前员工认为跟投受非自愿隐性约束 公司应负责 且2023年新管理办法允许被动离职人员退出[9][11] - 执行层面与原则存在差异 员工诉求分级处理优先返还被裁员工本金 但未获支持[11] - 精益管理框架下的大规模裁员被指缺乏人文关怀 暴露出管理深层问题[11] 行业普遍问题 - 跟投制度存在强制或变相强制 多与职级晋升和奖金发放挂钩[15] - 项目停工和去化迟缓导致流动性锁死 兑付条款常被企业单方面修改[15] - 制度缺陷包括盈利时员工仅有限分红 亏损时承担全部本金风险 且缺乏信息披露和退出机制[15] - 周期因素如房价下行 销售放缓和融资收紧加剧现金流枯竭[15] 企业属性与责任 - 国资背景开发商兼具市场逐利和维护社会稳定双重属性 应承担更重兑付和风险化解责任[16] - 需让跟投制度回归风险共担 信息对称和自由进出本源 防止纠纷演化为社会风险[16]