公司项目布局 - 公司在海南已落地华侨城曦海岸综合项目 [1] - 项目位于海口市 [1] - 项目涵盖住宅、商业、办公等业态 [1]

核心观点 - 华侨城集团前员工反映公司推行的强制跟投制度导致大量员工资金被套牢 项目停工和资金未回正使得跟投本金难以返还 被裁员工面临经济困境[1] - 公司回应称跟投属于投资行为 需共担风险 但强调高度重视员工关切并保持沟通[1][13][14] 跟投制度设计 - 跟投制度始于2019年 原则上所有投资项目必须实施跟投 确因项目类型不适合的需经党委会审批[3] - 强制跟投人员包括项目公司负责人 部门负责人 关键骨干员工及二级单位负责人 其他员工可自愿参与[3] - 未足额缴纳本金的强制跟投人员将被扣除业绩考核得分5-20分 自愿跟投人员则取消资格并通报批评[5] 员工资金困境 - 前员工王田投入8万元 仅收回9000元 被裁员后剩余本金无法取回[5] - 跟投资金多为员工积蓄或借款 法律维权因未达到"不跟投就解雇"的强迫认定而受阻[5][6] - 本金返还需满足项目经营资金峰值回落 资金存量富余等条件 截至现金流回正最多返还80% 剩余需待销售面积达90%[6][8] 行业下行影响 - 地产行情差导致项目去化率难以达到90% 部分项目停工可能永远无法达到资金回正[8] - 行业深度调整期项目停工和去化艰难成为常态 跟投机制从共享收益变为员工承担亏损[9] - 华侨城A在职员工数量从2021年末24526人降至2024年19591人 减少近5000人 其中包含强制跟投参与者[11] 制度争议与变更 - 前员工认为跟投受非自愿隐性约束 公司应负责 且2023年新管理办法允许被动离职人员退出[9][11] - 执行层面与原则存在差异 员工诉求分级处理优先返还被裁员工本金 但未获支持[11] - 精益管理框架下的大规模裁员被指缺乏人文关怀 暴露出管理深层问题[11] 行业普遍问题 - 跟投制度存在强制或变相强制 多与职级晋升和奖金发放挂钩[15] - 项目停工和去化迟缓导致流动性锁死 兑付条款常被企业单方面修改[15] - 制度缺陷包括盈利时员工仅有限分红 亏损时承担全部本金风险 且缺乏信息披露和退出机制[15] - 周期因素如房价下行 销售放缓和融资收紧加剧现金流枯竭[15] 企业属性与责任 - 国资背景开发商兼具市场逐利和维护社会稳定双重属性 应承担更重兑付和风险化解责任[16] - 需让跟投制度回归风险共担 信息对称和自由进出本源 防止纠纷演化为社会风险[16]

华侨城跟投事件核心观点 - 华侨城集团前员工反映"强制"跟投制度导致资金被套牢，被裁员工跟投本金难以返还[1] - 公司回应称跟投属于投资行为需共担风险，强调与员工保持沟通并推进相关工作[1][13] - 行业专家指出房企跟投存在强制参与、流动性锁死、兑付条款单方面修改等普遍性问题[14] 跟投制度设计 - 华侨城2019年出台《项目跟投管理办法》，规定原则上所有投资项目必须实施跟投[3] - 强制跟投人员包括项目公司负责人、关键骨干等，未足额缴纳将扣考核分5-20分[5] - 2023年修订版管理办法新增"被动离职人员原则上允许跟投退出"条款[10][11] 员工资金困境 - 前员工王田投入8万元仅收回9000元，裁员后剩余本金按原规则缓慢返还[5] - 返还条件严苛：需项目现金流回正返还80%，签约销售达90%才返还剩余本金[7][9] - 员工质疑新规执行不力，呼吁优先返还被裁人员本金以体现央企担当[11] 行业背景与影响 - 房地产行业下行导致项目停工、去化困难，跟投机制从激励变为亏损共担[10][14] - 华侨城A员工数量三年减少近5000人，部分被裁者为强制跟投参与者[11] - 行业普遍问题包括强制挂钩职级晋升、预售资金监管导致本金难以回正[14] 制度缺陷分析 - 周期因素：房价下行、销售放缓、融资收紧导致项目现金流枯竭[14] - 协议缺陷：盈利时员工分红有限，亏损时承担全部本金风险[14] - 国资企业被指在纠纷中应承担更多"实质兑付+风险化解"责任[15]

华侨城跟投制度争议 - 华侨城集团前员工反映"强制"跟投制度导致大量员工资金被套牢，部分被裁员工跟投本金难以返还[1] - 公司回应称跟投属于投资行为，需共担风险，但表示重视员工关切并保持沟通[1] - 跟投制度始于2019年，原则上所有投资项目必须实施跟投，关键岗位员工必须参与[3] 跟投制度具体规则 - 强制跟投人员未足额缴纳将扣除所属单位业绩考核得分5-20分[5] - 前员工王田投入8万元仅收回9000元，裁员后剩余本金仍被套牢[5] - 返还规则要求项目经营资金峰值回落后才能启动本金返还[6] 行业下行期矛盾激化 - 地产行情低迷导致项目停工，跟投机制从"共享收益"变为员工承担亏损[8] - 2023年新管理办法允许被动离职人员退出，但执行层面存在障碍[8][9] - 公司员工数量从2021年24526人降至2024年19591人，减少近5000人[9] 行业普遍性问题 - 房企跟投普遍存在强制或变相强制现象，流动性锁死问题严重[12] - 制度缺陷包括盈利时员工分红有限，亏损时承担全部本金风险[12] - 国资房企应承担更重"实质兑付+风险化解"责任[13] 公司立场 - 华侨城强调跟投合法合规，符合"利益共享、风险共担"原则[11] - 表示将落实国家政策要求，稳妥推进相关工作[11]

中国文旅融合行业区域竞争格局 - 广东省、安徽省、江苏省和上海市文旅融合产业链企业数量较多，广东省上市代表性企业包括华侨城和岭南控股等 [1] 中国文旅融合行业品牌榜单 - 2024年中国文旅集团品牌传播力前十强包括携程集团、中青旅、海昌海洋公园、中国中免、曲江文旅、豫园股份、中国东方演艺集团、中国旅游集团、复星旅文、华侨城集团 [4] - 携程集团以MBI指数677.21位列第一，中青旅以593.34位列第二，海昌海洋公园以539.72位列第三 [6] - 中国中免、曲江文旅、豫园股份分别以492.93、421.05、363.37的MBI指数位列第四至第六 [6] 中国文旅融合企业竞争格局 - 2024年56家文旅集团营收合计3513.06亿元，TOP3为中国中免、华侨城、同程旅行，合计占比超过45% [7] 中国文旅融合行业市场集中度 - 2024年行业前十家企业包括中国中免、华侨城A、携程、豫园股份、华住、同程旅行、锦江酒店、中青旅、首旅酒店、亚朵 [9] - CR3为46.73%，CR5为66.89%，CR10为82.93%，显示行业集中度较高 [9] 中国文旅融合行业竞争状态总结 - 行业竞争激烈，资本和新进入者快速进入，潜在进入者威胁较高 [12] - 行业替代品威胁较小，上游供应商议价能力较强，消费者议价能力较弱 [12]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为增持 [5] 报告的核心观点 - 基于对 27 个一二线城市的七大核心指标模型测算，2025 年二季度仅 19%的城市房地产市场呈现筑底迹象，整体呈现“量缩价滞、库存承压”特征 [5] - 2025 年 Q2 整体市场表现出成交量疲软、价格企稳但缺乏趋势以及库存上涨、去化压力增大的特点 [3] 根据相关目录分别进行总结 成交回落，去化拉长 - 建立城市房地产周期综合评分模型，将新房、二手房住宅价格等七大指标进行加权综合评分，动态判断城市楼市所处周期阶段，周期划分为筑底期、主升浪、筑顶期和主跌浪四个阶段 [8] - 2025 年 Q2 仅 19%城市房地产市场处于筑底期，新房销售疲软，一线城市 Q2 同比增速放缓甚至负增长，6 月普遍下滑；二手房韧性强于新房，区域差异显著，北方城市除沈阳外普遍弱势，南方核心城市及部分中西部省会韧性较强但后期动能减弱 [12] 价格：Q2 新房和二手房环比出现回落 - 进入 Q2，新房房价环比有小幅持续下降趋势，2024 年 10 月起同环比降幅收窄，自房企开启去金融化，三线城市 2020 年下半年、一二线城市 2021 年下半年新房房价同比回落 [13] - 进入 Q2，二手房房价环比重回下跌通道，一线城市二手房价波动更大，2025 年 Q2 一线城市环比降幅大于二线和三线 [16] - 价格有企稳但未形成趋势，新房价格环比持续增长城市数量增多但持续时间短，85%的城市不能连续超 2 个月；二手房价上涨持续性更弱，6 月 78%城市仍在下跌 [17] - 库存上涨，去化压力增大，截至 2025 年 6 月，61%的城市去化周期在 18 个月以上，部分一线及强二线城市库存去化周期拉长，杭州、南昌、重庆等城市表现出相对稳健去化能力 [17] 套数：复苏乏后劲，波动存加剧 - 一线延续新房成交上涨态势，2025 年 1 - 5 月同比普遍增长 12% - 75%，6 月同比转负（-12%），但上半年整体成交量仍高于 2024 年同期；二线 Q2 同比下滑 15%，深层原因与库存压力大、人口流入放缓、居民购房信心不足相关 [22] - 一线二手成交于 6 月下滑 6%，二线于 5 月开始下滑，5 月同比下滑 1%，6 月同比继续下滑 3%，显示市场高开低走，政策效应边际减弱 [27] 需求进入拉锯期，导致库存周期上行 - 2025 年一线城市 1 - 4 月出清周期维持在 15 - 16 个月，5 月起库存去化压力加剧，6 月攀升至 20 个月，接近 2024 年中期峰值；二线城市库存压力长期高于一线城市，Q2 出清周期快速提升，1 月为 19 个月，6 月升至 23 个月，创近三年新高 [29] 重点公司盈利预测 - 报告给出万科 A、保利发展、招商蛇口等多家公司的盈利预测，包括最新股价、总市值、EPS、PE 等数据，并对这些公司投资评级均为增持 [32]

股权变更 - 康佳集团控股权由华侨城集团无偿划转至中国华润下属企业，华侨城彻底退出，华润系合计持股30%成为新控股股东 [1][3][4] - 股权划转自2025年4月29日首次披露，7月完成交割，其中磐石润创持有21.76% A股，合贸有限公司持有8.24% B股 [2][3][4] - 公司实际控制人变更为中国华润，最终控制人仍为国务院国资委，市场认为此次划转带有产业整合意图 [5] 财务状况 - 2025年上半年预计净利润亏损3.6亿至5.0亿元，较上年同期10.88亿元亏损大幅收窄，但扣非净利润亏损9.5亿至11.0亿元，与上年同期11.03亿元基本持平 [5][6] - 净利润减亏主要依赖4.5亿至7.0亿元非经常性损益，包括武汉天源股权会计核算变更和金融资产处置等项目 [6] - 公司有息负债较高导致财务成本负担重，主营业务仍处于亏损状态 [7] 业务表现 - 消费电子业务持续亏损，原因包括行业竞争加剧、新品上市不及预期、产品结构与国补政策不匹配及库存清理损失毛利 [7] - 半导体业务虽取得技术突破但仍处产业化初期，未形成规模效益，整体经营亏损 [7] - 华润微电子完整半导体产业链或能与康佳光电半导体、存储业务形成协同，加速产业化进程 [9] 未来展望 - 华润接手后面临品牌底蕴与渠道优势同主业亏损、转型缓慢的双重挑战 [8] - 产业协同尤其是半导体业务整合被视为关键突破点，但需先解决内部治理和战略聚焦问题 [9] - 新管理团队尚未公布，业务全面梳理和改革路线图预计明年才能初见成效，短期内需稳住经营基本盘控制亏损 [9]

报告核心观点 - 报告对2025年7月14日至7月18日机构调研、股东增持与公司回购情况进行梳理，给出热门公司名单和资金流向数据，并给出投资建议 [2] 机构调研热门公司梳理 - 近30天机构调研数前二十的热门公司有冰轮环境、博实结、大族数控等；近5天机构调研数前二十的热门公司有冰轮环境、燕京啤酒、兴蓉环境等 [2][11] - 近30天机构调研数前二十的热门公司中评级机构家数大于或等于10家的有6家，分别为燕京啤酒、沪电股份、中国重汽、汇川技术、华菱钢铁和北方稀土；燕京啤酒、沪电股份和中国重汽2024年归母净利润相较2023年实现较大增长 [2][11] A股上市公司重要股东增持情况 本周A股上市公司重要股东增持情况 - 2025年7月14日至7月18日，发布重要股东增持进展情况公告的公司共计3家，分别为帝欧家居、利亚德和华侨城A [3][15] 年初至2025/07/18部分上市公司重要股东增持情况 - 2025年1月1日至7月18日，发布重要股东增持进展情况公告的公司共计241家，评级机构家数大于10家（含10家）的有63家 [3][17] - 评级机构大于10家，拟增持金额上下限均值占最新公告日市值比例大于1%的公司共19家，建议关注新集能源、隧道股份、赛轮轮胎和万润股份等 [3][17] A股上市公司回购情况 本周A股上市公司回购情况 - 2025年7月14日至7月18日，共计81家公司发布回购进展情况公告，评级机构家数大于10家（含10家）的共18家 [3][20] - 预计回购金额上下限均值占预案日市值比例大于1%的共5家，公司为厦门象屿、长虹美菱、梦百合、隆盛科技和海南华铁 [3][20] 2025年部分上市公司回购情况 - 2025年1月1日至7月18日，共计1587家公司发布回购进展情况公告，评级机构家数大于10家（含10家）的共346家公司 [4][21] - 回购比例较大，预计回购金额上下限均值占预案日市值比例大于1%的有97家，处于董事会预案阶段的有嘉益股份、海兴电力、华明装备、金发科技、山推股份、三诺生物、柳工、慕思股份、牧原股份、新大陆和家家悦 [4][21] 机构资金流向 - 本周（2025/07/14 - 2025/07/18），申万一级行业中有纺织服饰、家用电器、交通运输、汽车、轻工制造、社会服务、石油石化和通信行业获得机构资金净流入 [27] - 近30天（2025/06/18 - 2025/07/18），申万一级行业中家用电器、建筑材料、交通运输、轻工制造和食品饮料行业获得机构资金净流入 [29] 投资建议 - 机构调研建议关注近30天调研热度高，评级机构家数大于或等于10家，且2024年归母净利润相较2023年实现较大增长的燕京啤酒、沪电股份和中国重汽 [32] - 重要股东增持建议关注评级机构家数大于10家（含10家），且增持金额上下限均值占最新公告日市值比例大于1%的新集能源、隧道股份、赛轮轮胎和万润股份等 [32] - 公司回购建议关注评级机构家数大于10家（含10家）且回购比例较大，已回购金额或预计回购金额上下限均值占预案日市值比例大于1%的上市公司，以及其中回购进度处于董事会预案阶段的长虹美菱、柳工、山推股份、金发科技、华明装备、海兴电力、嘉益股份、新大陆、牧原股份、慕思股份和海南华铁 [32]

研学旅行行业界定 - 研学旅行概念首次出现于2013年2月国务院办公厅印发的《国民旅游休闲纲要(2013-2020年)》，作为素质教育改革和旅游转型发展的新方式 [1] 研学企业发展阶段 - 截至2024年底，多数研学企业处于成长期，发展潜力巨大，调研覆盖全国32个省级行政单位的239家研学类企业 [2] 研学企业主营业务 - 研学企业主营业务以学校研学团队组织或接待为主，占比52.72%，其次为研学基地(营地)运营，占比20.08% [4] 研学市场热度情况 - 市场热度最高的研学产品主题为自然生态和红色文化，占比均为53.14%，其次为劳动实践(50.63%)、传统文化(45.61%)、科技创新(30.96%) [6] 研学市场消费群体 - 2024年研学产品主要消费群体来自北京市(28.45%)、广东省(18.83%)和上海市(13.39%) [10] 行业主要上市公司 - 包括华侨城(000069.SZ)、张家界(000430.SZ)、三湘印象(000863.SZ)、曲江文旅(600706.SH)、复星旅游文化(01992.HK)、宋城演艺(300144.SZ)等 [1]

报告行业投资评级 - 看好丨维持 [13] 报告的核心观点 - 止跌回稳政策目标一定程度提振市场预期，但4月以来边际下行压力加大；行业量价快速下行阶段或已过去，核心区和好房子有结构性亮点；出口承压阶段产业政策宽松概率加大，后续关注节奏问题；去年4月和9月是优质地产股底部区间，当前股票位置较底部溢价不大，止跌回稳目标面临挑战，政策宽松预期逐步强化；重视具备区域和产品优势的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管 [6] 根据相关目录分别进行总结 周度核心内容跟踪 - 市场：本周长江房地产指数 -1.94%，相对沪深300超额收益 -3.03%，行业排名32/32；年初至今长江房地产指数 -0.81%，相对沪深300超额收益 -3.95%，行业排名30/32；本周房地产板块表现差，开发类标的以下跌为主，物业和收租类有涨有跌 [7] - 政策：中央城市工作会议部署7方面重点任务；青岛、长沙等城市持续优化房地产相关政策 [8] - 销售：样本城市新房及二手备案同比低位振荡；37城新房成交面积四周滚动同比 -18.1%，增速较上周 -1.0pct，19城二手房成交面积四周滚动同比 -7.2%，较上周 -1.0pct；年初至今37城新房成交面积累计同比 -3.9%，19城二手房成交面积累计同比 +16.3%；7月截至18日，37城新房成交面积当月同比 -20.2%，19城二手成交面积当月同比 -8.9%，12城新房及二手合计 -17.4% [9] 当周热点 - 地产下行周期趋势性反转需周期跌到位、经济正反馈、政策足够强三个必要条件，中短期内较难达成，投资机会主要在政策预期和细分结构；今年Q2以来量价加速下行，止跌回稳目标面临调整，Q3可能是政策交易窗口，9月交易级别大于7月；细分结构领域包括产品迭代引致的增量开发机会和稳定现金流层面；重点城市老旧住宅占比大，过去多年限价使次新房品质不高，存在较大“好房子”缺口，产品迭代有“量”的基础；限价导致市场之前价格带不合理，重点城市均价不低但中高端产品定价不高，限价放松后有价值重估过程，得房率和产品力提升助力适度产品溢价，产品迭代有“价”的逻辑；只要中高端新房定价不过于偏离可比竞品，产品迭代增量机遇可能比市场预期长，具备区域和产品优势且老库存压力不大的开发商，有望取得长期阿尔法和稳定利润回报 [10]