行业动态 - 第五届标准化与物业管理高质量发展论坛在山东青岛举办 由中国物业管理协会主办 全国物业服务标准化技术委员会等承办 [1] - 住房城乡建设部提出"大力实施物业服务质量提升行动" 目标为2025年全面提高物业管理规范化水平 建立服务质量分级机制 [1] - 行业将推动基础服务从"保基本"向"优质化"跃升 要求物业服务各环节有明确标尺 [1] 公司表现 - 招商积余主导或参与国家标准 地方标准 团体标准达37项 是行业标准制定的重要参与者 [1] - 公司通过"岗位小红书"创新工具将服务标准转化为可操作流程 依托"积余服务"平台为百万客户提供定制化服务 [1] - 在2025中国国际物业管理产业博览会上 招商积余打造未来城市智慧物业服务体验馆 展示数据平台和AI数字人技术 [1] 技术应用 - 招商积余智慧运营中心实现全国2000多个项目"一张网"管理 [1] - "招小巡"机器人搭载红外热成像技术 已服务全国25个城市的600多万平米管理空间 [1] - 公司数据平台汇聚多元场景数据 AI数字人通过语音交互提供新服务体验 [1]

股份回购 - 2024年11月28日通过回购方案，资金0.78 - 1.56亿元，价格不超14.90元/股，期限12个月[1] - 截至2025年6月30日，累计回购1425800股，占总股本0.134%[2] - 截至2025年6月30日，回购最高成交价11.61元/股，最低10.44元/股[2] - 截至2025年6月30日，回购支付资金15856924.46元[2] 资金来源 - 公司自筹资金为股票回购贷款[1]

人事变动 - 招商积余副总经理董新彦因工作调整辞任，将担任纪委书记[1] - 辞任报告自送达董事会生效，已完成工作交接[1] 其他 - 截至2025年6月25日公告披露日，董新彦未持股且无未履行承诺[1][2]

报告行业投资评级 - 房地产行业投资评级为增持 [1] 报告的核心观点 - 5月楼市运营延续4月，整体平稳，结合十五五规划，亮点预计在城市更新和企业新商业模式两个维度展开 [3] - 5月行业走势平稳，符合市场预期，核心指标窄幅波动，促进止跌回稳是主旋律 [5][60] - 新模式提升行业门槛，“造好房”与金融关联度下降，地产开发投资额低位运行，城市更新将提速 [5][61] - 下半年行业无金融风险，土地市场结构好，房企谋求新商业模式，包袱小的企业优势明显 [5][62] 根据相关目录分别进行总结 2025年1 - 5月投资降幅扩大，销售额降幅扩大 - 与2024年同期比，2025年1 - 5月开发投资完成额降10.7%，商品房销售额降3.8%，开发资金来源降5.3%，新开工面积降22.8% [8] - 2025年5月环比，开发投资完成额升8.66%，商品房销售额升13.13%，销售面积升10.32%，开发资金来源降2.94%，新开工面积升10.50%，竣工面积升5.76% [8] - 2025年1 - 5月，开发投资同比降幅、销售额同比降幅扩大，小阳春延续政策效应，4、5月淡季回调，后续政策支持或使板块价值重估 [9][10] 2025年1 - 5月投资情况 房地产投资累计同比降幅扩大，住宅投资累计同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月全国房地产累计开发投资36234亿元，同比降10.7%，降幅扩0.4个百分点；住宅开发投资27731亿元，同比降10.0%，降幅扩0.4个百分点，占比76.5%，提高0.2个百分点 [12] - 2025年1 - 4月全国房地产开发企业土地购置费用10564.72亿元，同比减5.9%，降幅扩1.4个百分点 [14] 新开工面积同比降幅缩窄，竣工面积同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月房屋施工面积62.50亿平方米，同比降9.2%，跌幅缩窄0.5个百分点；新开工面积2.32亿平方米，同比降22.8%，跌幅缩窄1.0个百分点；竣工面积1.84亿平方米，同比降17.3%，跌幅扩大0.4个百分点 [18] 房地产销售面积累计扩大，销售额同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月商品房销售面积3.53亿平方米，同比降2.9%，跌幅扩0.1个百分点；销售额3.41万亿元，同比降3.8%，跌幅扩0.6个百分点；住宅、办公楼、商业营业用房销售额均下降 [26] - 分线来看，2025年1 - 5月一线城市销售面积、金额同比增长且增幅扩大，二线增长且增幅缩窄，三线下降且降幅持平或扩大 [10] - 2025年1 - 5月销竣比1.92，5月末待售面积7.74亿平米，减少715万平米，去化周期8.87个月，减少0.05个月 [38] - 截至2025年5月，35城月度可售面积3.07亿平，减少0.59亿平，库存出清周期20.20月，缩短3.52个月，分线城市出清周期有差异 [41] 到位资金累计降幅扩大 - 2025年1 - 5月全国房地产资金来源总量4.02万亿元，同比降5.3%，跌幅扩1.2个百分点 [45] - 资金来源构成中，国内贷款占16.60%，降1.7%；利用外资占0.04%，增49.0%；自筹资金占34.16%，降7.2%；其他资金占49.20%，个人按揭贷款降8.5% [47] 投资建议 - 推荐开发类A股万科A、保利发展等，H股中国海外发展；商住类华润置地等；物业类万物云等；文旅类华侨城A [5][62] - 给出重点公司盈利预测及投资评级，均为增持 [65]

会议信息 - 公司董事会于2025年5月27日刊登股东大会通知，6月11日刊登提示性公告[5] - 2025年6月17日14:30现场会议在深圳召开，采取现场与网络投票结合方式[6] 参会股东情况 - 现场出席股东及代理人6名，代表股份662,589,354股，占比62.5722%[8] - 网络投票股东191名，代表股份78,755,201股，占比7.4373%[10] - 参加会议股东及代理人共197名，代表股份741,344,555股，占比70.0095%[10] 议案审议情况 - 《2024年度董事会工作报告》总同意740,847,355股，占比99.9329％，中小股东同意78,369,102股，占比99.3696％[12][14] - 《2024年度监事会工作报告》总同意740,846,355股，占比99.9328％，中小股东同意78,368,102股，占比99.3683％[15][16] - 《2024年度财务决算报告》总同意740,849,255股，占比99.9332%，中小股东同意78,371,002股，占比99.3720%[17][19] - 《2024年度利润分配方案》总同意740,936,755股，占比99.9450%，中小股东同意78,458,502股，占比99.4829%[20][21] - 《2024年年度报告》及其摘要总同意740,857,255股，占比99.9343%，中小股东同意78,379,002股，占比99.3821%[22][23] - 《关于为下属企业提供担保额度的议案》总同意740,917,755股，占比99.9424%，中小股东同意78,439,502股，占比99.4588%[24][25] - 《关于与招商局集团财务有限公司续签<金融服务协议>的议案》总同意195,058,491股，占比98.0824%，中小股东同意75,052,702股，占比95.1645%[33][35]

股东出席情况 - 出席股东大会股东（代理人）197人，代表股份741,344,555股，占比70.0095%[3] - 出席现场会议股东及代理人6人，代表股份662,589,354股，占比62.5722%[3] - 出席网络投票股东191人，代表股份78,755,201股，占比7.4373%[4] - 中小股东及代理人194人，代表股份78,866,302股，占比7.4478%[4] 议案表决情况 - 《2024年度董事会工作报告》全体股东同意比例99.9329％，中小股东99.3696%[5] - 《2024年度监事会工作报告》全体股东同意比例99.9328％[7] - 《2024年度财务决算报告》全体股东同意比例99.9332％[7] - 《2024年度利润分配方案》全体股东同意比例99.9450％[12] - 《关于为下属企业提供担保额度的议案》全体股东同意比例99.9424％[12] - 《关于与招商局集团财务有限公司续签<金融服务协议>的议案》全体股东同意比例98.0824％[16] - 关联股东回避议案表决比例0.0076％[17] 其他 - 会议听取《2024年度独立董事述职报告》[18] - 律师认为股东大会召集与召开程序合法有效[18] - 公告日期为2025年6月18日[21]

股东大会召开情况 - 会议通过深圳证券交易所交易系统进行网络投票，时间为2025年6月17日 [1] - 出席股东共197人，代表股份741,344,555股，占公司有表决权股份总数的70.0095%（总股本1,060,346,060股，其中1,425,800股回购股份无表决权） [1] - 现场会议股东6人，代表股份662,589,354股；网络投票股东191人，代表股份78,755,201股（占比7.4373%） [1] 议案表决结果 核心议案通过情况 - 《2024年度董事会工作报告》获99.9329%同意票（740,847,355股），中小股东同意率99.3696% [1] - 《2024年度财务决算报告》获99.9332%同意票（740,849,255股），中小股东同意率99.3720% [3] - 《2024年度利润分配方案》获最高同意率99.9450%（740,936,755股），中小股东支持率99.4829% [4] 其他重要议案 - 为下属企业提供担保议案通过率99.9424%（740,917,755股），中小股东赞成率99.4588% [4] - 续聘会计师事务所议案获99.9337%同意票（740,852,855股），中小股东支持率99.3765% [4] - 与招商局财务公司续签金融服务协议议案因关联方回避表决，同意率98.0824%（195,058,491股），中小股东赞成率95.1645% [5] 公司治理动态 - 增补第十届董事会董事议案以99.9440%高票通过（740,929,755股），中小股东同意率99.4740% [5] - 会议听取《2024年度独立董事述职报告》，未进行表决 [6] - 律师出具法律意见书确认会议程序及表决结果合法有效 [6]

会议时间 - 2025年6月17日下午2:30召开现场会议，网络投票9:15 - 15:00[2] - 股权登记日为2025年6月10日[3] - 登记时间为2025年6月11 - 16日9:00 - 12:00、14:00 - 18:00，17日9:00 - 12:00[7] 会议信息 - 召集人为公司董事会，审议10项议案[2][3][5][18] - 登记地点为深圳南山区招商积余大厦16层[7] - 联系方式电话0755 - 83244503、83244582，传真0755 - 83688903，邮箱cmpoir@cmhk.com[8] 投票信息 - 普通股投票代码“361914”，简称“积余投票”[13] - 非累积投票议案，填报表决意见为同意、反对、弃权[13] - 深交所交易系统投票9:15 - 9:25、9:30 - 11:30和13:00 - 15:00，互联网投票9:15 - 15:00[14][15]

房地产板块市场表现 - 房地产板块出现局部拉升行情 [1] - 津投城开（600322）股价涨停 [1] - 招商积余（001914）、天地源（600665）、京能置业（600791）、津滨发展（000897）等公司股价同步拉升 [1]

股份回购方案 - 2024年11月28日通过回购方案，资金0.78 - 1.56亿元，价格不超14.90元/股，期限12个月[1] 回购进展 - 截至2025年5月31日，累计回购1,425,800股，占比0.134%[2] - 最高成交价11.61元/股，最低成交价10.44元/股[2] - 支付回购资金总额15,856,924.46元[2] 资金来源 - 自筹资金为招行深圳分行提供股票回购贷款[1]