报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][8] 报告的核心观点 - 公司发布2024年年报，全年实现营收171.7亿元，同比增长9.9%；归母净利润8.4亿元，同比增长14.2% [8] - 营收及业绩稳步提升，物业管理业务收入与毛利率双增，资产管理业务毛利率调整 [8] - 物业管理业务稳健发展，持续深耕非住业态，住宅业务端市场化住宅拓展取得突破 [8] - 资产管理业务运营能力持续提升，商业运营业务规模稳步扩张 [8] - 考虑房地产市场下行及物管行业竞争加剧，小幅下调2025 - 2026年公司归母净利润，预计2027年归母净利润为11.4亿元，维持“买入”评级 [8] 根据相关目录分别进行总结 盈利预测与估值 |项目|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业总收入（百万元）|15627|17172|18821|20534|22361| |同比（%）|19.99|9.89|9.60|9.10|8.90| |归母净利润（百万元）|735.73|840.50|939.13|1039.26|1143.76| |同比（%）|23.96|14.24|11.73|10.66|10.05| |EPS - 最新摊薄（元/股）|0.69|0.79|0.89|0.98|1.08| |P/E（现价&最新摊薄）|15.62|13.68|12.24|11.06|10.05| [1] 市场数据 - 收盘价11.92元，一年最低/最高价8.16/13.59元，市净率1.21倍，流通A股市值12639.29百万元，总市值12639.33百万元 [5] 基础数据 - 每股净资产9.83元，资产负债率44.56%，总股本1060.35百万股，流通A股1060.34百万股 [6] 营收及业绩情况 - 2024年公司营收同比增长9.9%，物业管理业务营收164.9亿元，同比增长11.7%；资产管理业务营收6.7亿元，同比下降4.0% [8] - 2024年公司物业管理业务毛利率10.5%，同比提升0.4pct，基础物业管理毛利率提升1.9pct至10.7%，平台增值服务毛利率提升2.0pct至10.5%；资产管理业务毛利率48.0%，同比下降2.7pct，综合毛利率11.9%，同比提升0.4pct [8] - 2024年销管费率为4.2%，同比下降0.3pct [8] 物业管理业务情况 - 截至2024年末，在管项目2296个，同比增长195个；在管面积达3.65亿平方米，同比增长5.8%；新签年度合同额40.3亿元，第三方新签年度合同额36.9亿元，同比增长4.4% [8] - 非住业态营收占物业管理业务比例为58.6%，全年新增优质项目超百个，核心客户续约率达96% [8] - 住宅业务端市场化住宅拓展取得突破，全年新签年度合同额同比增长47% [8] 资产管理业务情况 - 截至2024年末，在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积393万平方米 [8] - 2024年在管项目集中商业销售额同比提升30%，同店同比提升6%；客流同比提升34%，同店同比提升11% [8] - 2024年末持有物业总可出租面积为46.9万平方米，总体出租率为95% [8] 财务预测表 |项目|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |流动资产（百万元）|9210|10608|12170|13641| |非流动资产（百万元）|9856|9749|9647|9577| |资产总计（百万元）|19067|20357|21817|23218| |流动负债（百万元）|6947|7543|8244|8817| |非流动负债（百万元）|1549|1549|1549|1549| |负债合计（百万元）|8496|9092|9793|10366| |归属母公司股东权益（百万元）|10419|11109|11863|12685| |少数股东权益（百万元）|151|156|161|167| |所有者权益合计（百万元）|10570|11265|12024|12852| |负债和股东权益（百万元）|19067|20357|21817|23218| |营业总收入（百万元）|17172|18821|20534|22361| |营业成本(含金融类)（百万元）|15119|16538|18028|19604| |税金及附加（百万元）|109|122|136|145| |销售费用（百万元）|115|113|124|134| |管理费用（百万元）|602|678|739|805| |研发费用（百万元）|78|113|103|89| |财务费用（百万元）|30|82|76|70| |加:其他收益（百万元）|50|105|109|119| |投资净收益（百万元）|5|6|6|7| |公允价值变动（百万元）|1|0|0|0| |减值损失（百万元）|-40|-33|-26|-21| |资产处置收益（百万元）|2|2|2|2| |营业利润（百万元）|1136|1256|1419|1620| |营业外净收支（百万元）|3|3|3|-1| |利润总额（百万元）|1139|1258|1421|1619| |减:所得税（百万元）|269|315|377|470| |净利润（百万元）|869|944|1044|1150| |减:少数股东损益（百万元）|29|5|5|6| |归属母公司净利润（百万元）|840|939|1039|1144| |每股收益 - 最新股本摊薄(元)|0.79|0.89|0.98|1.08| |EBIT（百万元）|1159|1394|1537|1722| |EBITDA（百万元）|1286|1485|1596|1789| |毛利率(%)|11.96|12.13|12.20|12.33| |归母净利率(%)|4.89|4.99|5.06|5.11| |收入增长率(%)|9.89|9.60|9.10|8.90| |归母净利润增长率(%)|14.24|11.73|10.66|10.05| |经营活动现金流（百万元）|1836|1829|1819|1778| |投资活动现金流（百万元）|-94|26|54|10| |筹资活动现金流（百万元）|-1495|-385|-413|-442| |现金净增加额（百万元）|248|1470|1460|1345| |折旧和摊销（百万元）|127|91|59|68| |资本开支（百万元）|-23|-123|-72|-92| |营运资本变动（百万元）|766|723|653|502| |每股净资产(元)|9.83|10.48|11.19|11.96| |最新发行在外股份（百万股）|1060|1060|1060|1060| |ROIC(%)|7.51|8.83|9.04|9.23| |ROE - 摊薄(%)|8.07|8.45|8.76|9.02| |资产负债率(%)|44.56|44.66|44.89|44.65| |P/E（现价&最新股本摊薄）|13.68|12.24|11.06|10.05| |P/B（现价）|1.10|1.03|0.97|0.91| [9]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][8] 报告的核心观点 - 公司发布2024年年报，全年实现营收171.7亿元，同比增长9.9%；归母净利润8.4亿元，同比增长14.2% [8] - 营收及业绩稳步提升，物业管理业务收入与毛利率双增，资产管理业务毛利率调整 [8] - 物业管理业务稳健发展，持续深耕非住业态，住宅业务端市场化住宅拓展取得突破 [8] - 资产管理业务运营能力持续提升，商业运营业务规模稳步扩张 [8] - 考虑房地产市场下行及物管行业竞争加剧，小幅下调2025 - 2026年公司归母净利润，预计2027年归母净利润为11.4亿元，维持“买入”评级 [8] 根据相关目录分别进行总结 盈利预测与估值 |项目|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业总收入（百万元）|15627|17172|18821|20534|22361| |同比（%）|19.99|9.89|9.60|9.10|8.90| |归母净利润（百万元）|735.73|840.50|939.13|1039.26|1143.76| |同比（%）|23.96|14.24|11.73|10.66|10.05| |EPS - 最新摊薄（元/股）|0.69|0.79|0.89|0.98|1.08| |P/E（现价&最新摊薄）|15.62|13.68|12.24|11.06|10.05| [1] 市场数据 - 收盘价11.92元，一年最低/最高价8.16/13.59元，市净率1.21倍，流通A股市值12639.29百万元，总市值12639.33百万元 [5] 基础数据 - 每股净资产9.83元，资产负债率44.56%，总股本1060.35百万股，流通A股1060.34百万股 [6] 营收及业绩情况 - 2024年公司营收同比增长9.9%，物业管理业务营收164.9亿元，同比增长11.7%；资产管理业务营收6.7亿元，同比下降4.0% [8] - 2024年公司物业管理业务毛利率10.5%，同比提升0.4pct，其中基础物业管理毛利率提升1.9pct至10.7%，平台增值服务毛利率提升2.0pct至10.5%；资产管理业务毛利率48.0%，同比下降2.7pct，综合毛利率11.9%，同比提升0.4pct [8] - 2024年销管费率为4.2%，同比下降0.3pct [8] 物业管理业务情况 - 截至2024年末，在管项目2296个，同比增长195个；在管面积达3.65亿平方米，同比增长5.8%；实现新签年度合同额40.3亿元，较去年基本持平，其中第三方新签年度合同额36.9亿元，同比增长4.4% [8] - 非住业态营收占物业管理业务比例为58.6%，全年新增政府公建、产业园区、金融服务等优质项目超百个，核心客户续约率达96% [8] - 住宅业务端，市场化住宅拓展取得突破，全年新签年度合同额同比增长47% [8] 资产管理业务情况 - 截至2024年末，在管商业项目70个（含筹备项目），其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目8个，管理面积393万平方米 [8] - 2024年在管项目集中商业销售额同比提升30%，同店同比提升6%；客流同比提升34%，同店同比提升11% [8] - 2024年末持有物业总可出租面积为46.9万平方米，总体出租率为95%，通过建立多元化营销渠道拓宽获客路径，以及与周边物业差异化经营的模式来构建竞争优势，保障持有物业租赁业务稳健运营 [8] 财务预测表 |项目|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |流动资产（百万元）|9210|10608|12170|13641| |非流动资产（百万元）|9856|9749|9647|9577| |资产总计（百万元）|19067|20357|21817|23218| |流动负债（百万元）|6947|7543|8244|8817| |非流动负债（百万元）|1549|1549|1549|1549| |负债合计（百万元）|8496|9092|9793|10366| |归属母公司股东权益（百万元）|10419|11109|11863|12685| |少数股东权益（百万元）|151|156|161|167| |所有者权益合计（百万元）|10570|11265|12024|12852| |负债和股东权益（百万元）|19067|20357|21817|23218| |营业总收入（百万元）|17172|18821|20534|22361| |营业成本(含金融类)（百万元）|15119|16538|18028|19604| |税金及附加（百万元）|109|122|136|145| |销售费用（百万元）|115|113|124|134| |管理费用（百万元）|602|678|739|805| |研发费用（百万元）|78|113|103|89| |财务费用（百万元）|30|82|76|70| |加:其他收益（百万元）|50|105|109|119| |投资净收益（百万元）|5|6|6|7| |公允价值变动（百万元）|1|0|0|0| |减值损失（百万元）|-40|-33|-26|-21| |资产处置收益（百万元）|2|2|2|2| |营业利润（百万元）|1136|1256|1419|1620| |营业外净收支（百万元）|3|3|3|-1| |利润总额（百万元）|1139|1258|1421|1619| |减:所得税（百万元）|269|315|377|470| |净利润（百万元）|869|944|1044|1150| |减:少数股东损益（百万元）|29|5|5|6| |归属母公司净利润（百万元）|840|939|1039|1144| |每股收益 - 最新股本摊薄(元)|0.79|0.89|0.98|1.08| |EBIT（百万元）|1159|1394|1537|1722| |EBITDA（百万元）|1286|1485|1596|1789| |毛利率(%)|11.96|12.13|12.20|12.33| |归母净利率(%)|4.89|4.99|5.06|5.11| |收入增长率(%)|9.89|9.60|9.10|8.90| |归母净利润增长率(%)|14.24|11.73|10.66|10.05| |经营活动现金流（百万元）|1836|1829|1819|1778| |投资活动现金流（百万元）|-94|26|54|10| |筹资活动现金流（百万元）|-1495|-385|-413|-442| |现金净增加额（百万元）|248|1470|1460|1345| |折旧和摊销（百万元）|127|91|59|68| |资本开支（百万元）|-23|-123|-72|-92| |营运资本变动（百万元）|766|723|653|502| |每股净资产(元)|9.83|10.48|11.19|11.96| |最新发行在外股份（百万股）|1060|1060|1060|1060| |ROIC(%)|7.51|8.83|9.04|9.23| |ROE - 摊薄(%)|8.07|8.45|8.76|9.02| |资产负债率(%)|44.56|44.66|44.89|44.65| |P/E（现价&最新股本摊薄）|13.68|12.24|11.06|10.05| |P/B（现价）|1.10|1.03|0.97|0.91| [9]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[1][5] 报告的核心观点 - 招商积余2024年年报显示全年营收利润双增长，新拓规模基本持平 受房地产销售下行、物管行业新拓竞争加剧影响，下调2025 - 2026年并新增2027年盈利预测，预计2025 - 2027年归母净利润分别为9.19、10.81、12.22亿元，EPS分别为0.87、1.02、1.15元，当前股价对应PE为13.8、11.7、10.3倍 伴随业务结构调整及降本增效措施，盈利能力底部回升趋势明显，未来业绩有望持续释放，维持“买入”评级[5] 根据相关目录分别进行总结 公司整体经营情况 - 2024年实现营收171.72亿元，同比+9.89%，物管业务收入占比96%，同比增长11.72%；归母净利润8.40亿元，同比+14.24%，归母扣非净利润同比+21.12%；经营性净现金流18.36亿元，同比+1.10%；毛利率和净利率分别为11.96%和5.06%，同比分别+0.4pct和+0.34pct 利润增厚因核心业务毛利率提升和期间费率同比-0.71pct至4.80%[6] 各业务板块情况 - **基础物管**：2024年营收134.01亿元，同比+10.63%，毛利率同比+1.9pct至10.67% 截至年末在管面积达3.65亿平，同比+5.8%，关联方占比36.2%，核心客户续约率达96%；年内新签合同40.29亿元，同比基本持平，第三方新签占比提升至92%，市场化住宅新签同比+47%[7] - **平台增值**：2024年营收5.36亿元，同比-8.22%，毛利率同比+2.0pct至10.51%，到家汇平台交易额突破11亿元，广州家政服务渗透率超30%[7] - **专业增值**：2024年营收25.51亿元，同比+23.77%，毛利率同比-8.6pct至9.23%[7] - **资产管理**：2024年资产管理收入6.70亿元，同比-4.03%，毛利率同比-2.7pct至48.1% 截至年末在管商业项目70个，管理面积393万方，2024年在管项目集中商业销售额同比+30%，客流同比提升34% 拥有自持物业可租面积46.89万方，出租率95%，同比基本持平[8] 财务摘要和估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|15,627|17,172|19,203|21,052|22,947| |YOY(%)|20.0|9.9|11.8|9.6|9.0| |归母净利润(百万元)|736|840|919|1,081|1,222| |YOY(%)|24.0|14.2|9.3|17.6|13.1| |毛利率(%)|11.6|12.0|12.0|12.4|12.9| |净利率(%)|4.7|4.9|4.8|5.1|5.3| |ROE(%)|7.5|8.2|8.3|9.1|9.4| |EPS(摊薄/元)|0.69|0.79|0.87|1.02|1.15| |P/E(倍)|17.2|15.0|13.8|11.7|10.3| |P/B(倍)|1.3|1.2|1.1|1.0|0.9|[9] 财务预测摘要 - 包含资产负债表、利润表、现金流量表等多方面财务数据预测，以及成长能力、获利能力、偿债能力、营运能力等财务比率预测，还有每股指标和估值比率等内容[11]

报告公司投资评级 - 维持买入评级，上调目标价至 14.56 元（原目标价为 12.16 元） [12] 报告的核心观点 - 2024 年全年公司实现营收 171.72 亿元，同比增长 9.9%，实现归母净利润 8.4 亿元，同比增长 14.2% [1][2][3] - 归母净利增速大于营收增速，一是盈利能力向好，2024 年综合毛利率为 12.0%，较上年同期提升 0.4 个百分点；二是降本增效成效显著，全年期间费用率仅为 4.3%，较上年同期下降 0.5 个百分点 [1][3] - 截至 2024 年年末，在管项目数量达 2296 个，管理面积达 3.7 亿平，较上年年末增长 0.2 亿平；全年新签合同额 40.3 亿元，非住优势赛道贡献显著 [1] - 多元增值服务融合，打造持续增长动力，资产管理业务运营能力持续提升 [1] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 公司发布 2024 年年报，上半年实现营收 171.72 亿元，同比增长 9.9%，实现归母净利润 8.4 亿元，同比增长 14.2% [2] 简评 - 业绩稳中有进，盈利能力提升，2024 年全年公司实现营收 171.72 亿元，同比增长 9.9%，实现归母净利润 8.4 亿元，同比增长 14.2%，扣非净利润 7.99 亿元，同比增长 21.1% [3] - 管理规模质效并进，多业态综合服务能力优势突出，2024 年基础物管营收 134.0 亿元，同比增长 10.6%，新签年度合同额 40.3 亿元，与上年基本持平，期末在管项目 2296 个，管理面积 3.65 亿平，较上年末增长 0.2 亿平 [4] - 非住业态全年营收 96.7 亿元，同比增长 11.0%，第三方非住新签年度合同额 34.6 亿元，优势赛道贡献显著；住宅业态全年营收 37.3 亿元，同比增长 9.7%，市场化住宅项目新签年度合同额 5.7 亿元，同比下降 3.1% [4] - 专业增值服务增长强劲，2024 年增值类服务合计营收 30.9 亿元，同比增长 16.7%，其中平台增值服务营收 5.4 亿元，同比下降 8.2%，专业增值服务营收 25.5 亿元，同比增长 23.8% [4] - 平台增值业务带动平台交易额突破 11 亿元，广州区域家政服务市场渗透率突破 30%；专业增值服务充电桩累计部署近 3 万台，深化与招商蛇口合作，业务覆盖超 160 个项目 [11] - 资产管理业务运营能力持续提升，2024 年资管业务营收 6.7 亿元，同比减少 4.0% [11] - 商业运营方面，截至 2024 年末，在管商业项目 70 个，商业项目管理面积 393 万方，2024 年全年集中商业销售额同比增长 30.0%，同店同比增长 6.0% [11] - 持有物业方面，截至 2024 年末，持有物业总可出租面积 46.9 万方，总体出租率 95%，较上年末降低 1 个百分点 [11] 主要数据 - 股票价格 1 个月、3 个月、12 个月绝对/相对市场表现分别为 11.52/8.91、-3.64/-4.46、-2.87/-15.21 [6] - 12 月最高/最低价为 13.38/8.22 元，总股本 106,034.61 万股，流通 A 股 106,034.28 万股，总市值 114.94 亿元，流通市值 114.94 亿元，近 3 月日均成交量 713.04 万 [6] - 主要股东招商局蛇口工业区控股股份有限公司持股 47.45% [6] 重要财务指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|15,626.68|17,172.30|18,968.32|21,080.36|23,070.71| |YoY(%)|19.99|9.89|10.46|11.13|9.44| |净利润(百万元)|735.73|840.50|964.84|1,095.25|1,234.08| |YoY(%)|23.96|14.24|14.79|13.52|12.68| |毛利率(%)|11.56|11.96|12.07|12.18|12.37| |EPS(摊薄/元)|0.69|0.79|0.91|1.03|1.16| |P/E(倍)|15.62|13.68|11.91|10.49|9.31| [13] 报表预测 - 对 2023 - 2027 年资产负债表、利润表、现金流量表等进行预测，涵盖流动资产、现金、应收票据及应收账款等多项指标 [24] 可比公司估值表 |公司名称|公司代码|股价（元）|2024E 每股收益|2025E 每股收益|2026E 每股收益|2024E PE|2025E PE|2026E PE| |----|----|----|----|----|----|----|----|----| |贝壳 - W|2423.HK|62.5|1.58|1.94|2.38|36.2|29.4|23.9| |华润万象生活|1209.HK|33.3|1.55|1.79|2.03|19.6|17.0|15.0| |保利物业|6049.HK|31.5|2.75|2.97|/|10.5|9.7|/| |中海物业|2669.HK|5.3|0.46|0.52|0.58|10.5|9.4|8.4| |可比公司最大值|/|/|/|/|/|/|29.4|23.9| |可比公司最小值|/|/|/|/|/|/|9.4|8.4| |可比公司调整平均值|/|/|/|/|/|/|16.4|15.8| [21]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[1][5] 报告的核心观点 - 招商积余2024年年报显示全年营收利润双增长，新拓规模基本持平 受房地产销售下行、物管行业新拓竞争加剧影响，下调2025 - 2026年并新增2027年盈利预测 伴随业务结构调整及降本增效措施，盈利能力底部回升趋势明显，未来业绩有望持续释放，维持“买入”评级[5] 根据相关目录分别进行总结 公司整体财务表现 - 2024年实现营收171.72亿元，同比+9.89%，归母净利润8.40亿元，同比+14.24%，归母扣非净利润同比+21.12%，经营性净现金流18.36亿元，同比+1.10%，毛利率和净利率分别为11.96%和5.06%，同比分别+0.4pct和+0.34pct 利润增厚因核心业务毛利率提升和期间费率同比-0.71pct至4.80%[6] - 预计2025 - 2027年归母净利润分别为9.19、10.81、12.22亿元（2025 - 2026年原值为9.20、10.83亿元），EPS分别为0.87、1.02、1.15元，当前股价对应PE为13.8、11.7、10.3倍[5] 各业务板块情况 基础物管 - 2024年实现营收134.01亿元，同比+10.63%，毛利率同比+1.9pct至10.67% 截至2024年末，在管面积达3.65亿平，同比+5.8%，关联方占比36.2%，核心客户续约率达96% 年内新签合同40.29亿元，同比基本持平，第三方新签占比提升至92%，市场化住宅新签同比+47%[7] 平台增值 - 2024年实现营收5.36亿元，同比-8.22%，毛利率同比+2.0pct至10.51%，到家汇平台交易额突破11亿元，广州家政服务渗透率超30%[7] 专业增值 - 2024年实现营收25.51亿元，同比+23.77%，毛利率同比-8.6pct至9.23%[7] 资产管理 - 2024年资产管理收入6.70亿元，同比-4.03%，毛利率同比-2.7pct至48.1% 截至2024年末，在管商业项目70个，管理面积393万方，2024年在管项目集中商业销售额同比+30%，客流同比提升34% 拥有自持物业可租面积46.89万方，出租率95%，同比基本持平[8] 财务摘要和估值指标 | 指标 | 2023A | 2024A | 2025E | 2026E | 2027E | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 营业收入(百万元) | 15,627 | 17,172 | 19,203 | 21,052 | 22,947 | | YOY(%) | 20.0 | 9.9 | 11.8 | 9.6 | 9.0 | | 归母净利润(百万元) | 736 | 840 | 919 | 1,081 | 1,222 | | YOY(%) | 24.0 | 14.2 | 9.3 | 17.6 | 13.1 | | 毛利率(%) | 11.6 | 12.0 | 12.0 | 12.4 | 12.9 | | 净利率(%) | 4.7 | 4.9 | 4.8 | 5.1 | 5.3 | | ROE(%) | 7.5 | 8.2 | 8.3 | 9.1 | 9.4 | | EPS(摊薄/元) | 0.69 | 0.79 | 0.87 | 1.02 | 1.15 | | P/E(倍) | 17.2 | 15.0 | 13.8 | 11.7 | 10.3 | | P/B(倍) | 1.3 | 1.2 | 1.1 | 1.0 | 0.9 | [9] 财务预测摘要 - 包含资产负债表、利润表、现金流量表等多方面预测数据，如2025E流动资产9524百万元、营业收入19203百万元等[11] - 涵盖成长能力、获利能力、偿债能力、营运能力等主要财务比率预测，如2025E营业收入增长率11.8%、毛利率12.0%等[11]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[1] 报告的核心观点 - 招商积余发布2024年年报，全年营收利润双增长，新拓规模基本持平 受房地产销售下行、物管行业新拓竞争加剧影响，下调2025 - 2026年并新增2027年盈利预测，预计2025 - 2027年归母净利润分别为9.19、10.81、12.22亿元，EPS分别为0.87、1.02、1.15元，当前股价对应PE为13.8、11.7、10.3倍 伴随业务结构调整及降本增效措施，盈利能力底部回升趋势明显，未来业绩有望持续释放，维持“买入”评级[5] 根据相关目录分别进行总结 公司整体经营情况 - 2024年实现营收171.72亿元，同比+9.89%，物管业务收入占比96%，同比增长11.72%；归母净利润8.40亿元，同比+14.24%，归母扣非净利润同比+21.12%；经营性净现金流18.36亿元，同比+1.10%；毛利率和净利率分别为11.96%和5.06%，同比分别+0.4pct和+0.34pct 利润增厚因核心业务毛利率提升和期间费率同比-0.71pct至4.80%[6] 各业务板块情况 - **基础物管**：2024年营收134.01亿元，同比+10.63%，毛利率同比+1.9pct至10.67% 截至年末在管面积达3.65亿平，同比+5.8%，关联方占比36.2%，核心客户续约率达96%；年内新签合同40.29亿元，同比基本持平，第三方新签占比提升至92%，市场化住宅新签同比+47%[7] - **平台增值**：2024年营收5.36亿元，同比-8.22%，毛利率同比+2.0pct至10.51%，到家汇平台交易额突破11亿元，广州家政服务渗透率超30%[7] - **专业增值**：2024年营收25.51亿元，同比+23.77%，毛利率同比-8.6pct至9.23%[7] - **资产管理**：2024年资产管理收入6.70亿元，同比-4.03%，毛利率同比-2.7pct至48.1% 截至年末在管商业项目70个，管理面积393万方，2024年在管项目集中商业销售额同比+30%，客流同比提升34% 拥有自持物业可租面积46.89万方，出租率95%，同比基本持平[8] 财务摘要和估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|15,627|17,172|19,203|21,052|22,947| |YOY(%)|20.0|9.9|11.8|9.6|9.0| |归母净利润(百万元)|736|840|919|1,081|1,222| |YOY(%)|24.0|14.2|9.3|17.6|13.1| |毛利率(%)|11.6|12.0|12.0|12.4|12.9| |净利率(%)|4.7|4.9|4.8|5.1|5.3| |ROE(%)|7.5|8.2|8.3|9.1|9.4| |EPS(摊薄/元)|0.69|0.79|0.87|1.02|1.15| |P/E(倍)|17.2|15.0|13.8|11.7|10.3| |P/B(倍)|1.3|1.2|1.1|1.0|0.9|[9] 财务预测摘要 - 包含资产负债表、利润表、现金流量表等多方面财务数据预测，如2025 - 2027年预计营业收入分别为192.03亿元、210.52亿元、229.47亿元等[11]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [2] 报告的核心观点 - 2024年归母净利润同比+14%、扣非后业绩+21%略超预期，毛利率提升、费用率下降；24年末在管面积3.65亿平米、同比+6%，物管营收+12%、物管毛利率边际提升；24年末商管在管面积393万平米、同比-1%，商业运营保持稳健；招商积余降本增效、效益导向，业绩表现靓眼，维持“买入”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 市场数据 - 2025年3月14日收盘价10.84元，一年内最高/最低13.59/8.16元，市净率1.1，息率1.57，流通A股市值114.94亿元，上证指数3419.56、深证成指10978.30 [2] 基础数据 - 2024年12月31日每股净资产9.83元，资产负债率44.56%，总股本/流通A股10.6亿/10.6亿，流通B股/H股无 [2] 财务数据及盈利预测 - 2023 - 2027E营业总收入分别为156.27亿、171.72亿、189.08亿、208.65亿、233.59亿元，同比增长率分别为20.0%、9.9%、10.1%、10.4%、12.0%；归母净利润分别为7.36亿、8.4亿、9.7亿、10.86亿、12.19亿元，同比增长率分别为24.0%、14.2%、15.4%、12.0%、12.2%；每股收益分别为0.69、0.79、0.91、1.02、1.15元/股；毛利率分别为11.6%、12.0%、12.0%、12.2%、12.3%；ROE分别为7.5%、8.1%、8.6%、9.0%、9.3% [6] 公司点评 - 2024年公司实现营收171.7亿元，同比+9.9%；归母净利润8.4亿元，同比+14.2%；扣非后归母净利润8.0亿元，同比+21.1%；基本每股收益0.79元，同比+14.2%；毛利率12.0%，同比+0.4pct；净利率为5.1%，同比+0.3pct；期间费用率4.8%，同比-0.7pct；拟向全体股东每股分红0.24元，合计现金分红2.54亿元，24年已回购90万股、回购金额989万元，拟现金分红和已回购股份合计2.64亿元，占比归母净利润的31.4% [6] - 截至2024年末，公司管理面积3.65亿平米，同比+5.8%，较3季度减少0.36亿平；2024年物业管理业务新签年度合同额40.3亿元，同比-0.4%，第三方新签年度合同额36.9亿元、同比+4.4%；物业管理收入164.9亿元，同比+11.7%，毛利率10.7%、同比+1.9pct；基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务收入分别为134.0、5.4、25.5亿元，分别同比+10.6%、-8.2%、+23.8%，分别占比81.28%、3.25%、15.47%；基础物业、平台增值服务、专业增值服务毛利率分别为10.7%、10.5%、9.2%，分别同比+1.9、+2.0、-8.6pct [6] - 2024年资产管理收入6.7亿元，同比-4.0%；商业运营收入2.3亿元，同比-7.3%，毛利率44.4%，同比+0.3pct；持有型物业出租及经营收入4.4亿元，同比-2.3%，毛利率49.9%，同比-4.4pct；2024年末，公司旗下招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积393万方，同比-1.0%；其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目8个 [6] - 上调公司25 - 26年归母净利润预测为9.7、10.9亿元（原预测9.1、10.0亿元）、新增27年预测为12.2亿元，现价对应25/26PE为11.9/10.6X，维持“买入”评级 [6]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [1] 报告的核心观点 - 公司2024年年报显示业绩稳健增长，毛利率和费用率改善，物业管理质效并进，资产管理能力提升，因毛利率改善超预期，小幅上调2025 - 2026年EPS预测，新增2027年EPS预测，维持“推荐”评级 [3][7][8] 根据相关目录分别进行总结 主要数据 - 行业为房地产，公司网址为www.cmpo1914.com，大股东为招商局蛇口工业区控股股份有限公司，持股47.45%，实际控制人为国务院国有资产监督管理委员会，总股本10.6亿股，流通A股10.6亿股，总市值115亿元，流通A股市值115亿元，每股净资产9.83元，资产负债率44.6% [7] 业绩情况 - 2024年营业收入171.7亿元，同比增长9.9%，归母净利润8.4亿元，同比增长14.2%；物业管理业务营业收入164.9亿元，同比增长11.7%，资产管理业务营业收入6.7亿元，同比下降4%；基础物业管理营业收入134亿元，同比增长10.6%，平台增值服务营业收入5.4亿元，同比下降8.2%，专业增值服务营业收入25.5亿元，同比增长23.8% [3][7] - 2024年毛利率同比提升0.4个百分点至12%，物业管理业务毛利率同比提升0.4个百分点至10.5%，基础物业管理毛利率同比提升1.9个百分点至10.7%，管理费用率3.5%，同比下降0.4个百分点 [7] 业务管理情况 - 2024年末在管项目2296个，覆盖全国162个城市，管理面积3.65亿平米，非住宅管理面积2.27亿平米、第三方管理面积2.33亿平米，分别占比62.3%、63.8%；年内新签年度合同额40.3亿元，同比微降0.4%，非住宅新签年度合同额34.6亿元，同比微增0.1%，第三方新签年度合同额36.9亿元，同比增长4.4% [7] - 年末旗下招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积393万平米，自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目8个；年内在管项目集中商业销售额同比提升30%，同店同比提升6%，客流同比提升34%，同店同比提升11%，会员总数783万，同比增长12%；年末持有物业总可出租面积46.89万平米，总体出租率95% [7] 投资建议 - 小幅上调公司2025 - 2026年EPS预测至0.86元（原为0.81元）、0.94元（原为0.89元），新增2027年EPS预测为1.01元，当前股价对应PE分别为12.6倍、11.6倍、10.8倍，维持“推荐”评级 [8] 财务预测 |会计年度|2024A|2025E|2026E|2027E| | --- | --- | --- | --- | --- | |营业收入(百万元)|17,172|18,460|19,808|21,155| |YOY(%)|9.9|7.5|7.3|6.8| |净利润(百万元)|840|914|992|1,068| |YOY(%)|14.2|8.8|8.5|7.6| |毛利率(%)|12.0|12.0|12.0|12.1| |净利率(%)|4.9|5.0|5.0|5.0| |ROE(%)|8.1|8.2|8.2|8.3| |EPS(摊薄/元)|0.79|0.86|0.94|1.01| |P/E(倍)|13.7|12.6|11.6|10.8| |P/B(倍)|1.1|1.0|1.0|0.9| [6] 资产负债表预测（单位：百万元） |会计年度|2024A|2025E|2026E|2027E| | --- | --- | --- | --- | --- | |流动资产|9210|11672|13818|16001| |非流动资产|9856|8978|8099|7272| |资产总计|19067|20650|21917|23273| |流动负债|6947|7916|8491|9065| |非流动负债|1549|1356|1171|1009| |负债合计|8496|9272|9662|10074| |少数股东权益|151|185|221|260| |归属母公司股东权益|10419|11193|12034|12938| [9] 利润表预测（单位：百万元） |会计年度|2024A|2025E|2026E|2027E| | --- | --- | --- | --- | --- | |营业收入|17172|18460|19808|21155| |营业成本|15119|16245|17423|18601| |营业利润|1136|1259|1366|1471| |利润总额|1139|1263|1371|1475| |净利润|869|948|1029|1107| |归属母公司净利润|840|914|992|1068| |EBITDA|1261|2177|2277|2329| |EPS（元）|0.79|0.86|0.94|1.01| [9] 主要财务比率预测 |会计年度|2024A|2025E|2026E|2027E| | --- | --- | --- | --- | --- | |成长能力 - 营业收入(%)|9.9|7.5|7.3|6.8| |成长能力 - 营业利润(%)|24.1|10.8|8.6|7.7| |成长能力 - 归属于母公司净利润(%)|14.2|8.8|8.5|7.6| |获利能力 - 毛利率(%)|12.0|12.0|12.0|12.1| |获利能力 - 净利率(%)|4.9|5.0|5.0|5.0| |获利能力 - ROE(%)|8.1|8.2|8.2|8.3| |获利能力 - ROIC(%)|13.1|12.5|17.2|22.6| |偿债能力 - 资产负债率(%)|44.6|44.9|44.1|43.3| |偿债能力 - 净负债比率(%)|-35.7|-55.2|-67.8|-78.9| |偿债能力 - 流动比率|1.3|1.5|1.6|1.8| |偿债能力 - 速动比率|1.1|1.3|1.5|1.6| |营运能力 - 总资产周转率|0.9|0.9|0.9|0.9| |营运能力 - 应收账款周转率|7.6|7.6|7.6|7.6| |营运能力 - 应付账款周转率|5.08|5.99|5.99|5.99| |每股指标（元） - 每股收益(最新摊薄)|0.79|0.86|0.94|1.01| |每股指标（元） - 每股经营现金流(最新摊薄)|1.70|2.53|2.08|2.16| |每股指标（元） - 每股净资产(最新摊薄)|9.83|10.56|11.35|12.20| |估值比率 - P/E|13.7|12.6|11.6|10.8| |估值比率 - P/B|1.1|1.0|1.0|0.9| |估值比率 - EV/EBITDA|7|3|2|1| [10] 现金流量表预测（单位：百万元） |会计年度|2024A|2025E|2026E|2027E| | --- | --- | --- | --- | --- | |经营活动现金流|1802|2681|2209|2292| |投资活动现金流|-94|-11|-11|-11| |筹资活动现金流|-1495|-505|-352|-339| |现金净增加额|214|2165|1846|1942| [11]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级，目标价14.96元 [1][7] 报告的核心观点 - 公司3月16日发布年报，2024年实现营收171.7亿元，同比+10%；归母净利润8.4亿元，同比+14%，略高于预期，逆势交出高质量年报答卷，在盈利能力、市拓、现金流等方面具备亮点，派息率逐步补上短板 [1] - 考虑公司盈利能力改善，上调基础物管毛利率，上调2025/2026年EPS至0.88/0.98元，引入2027年EPS 1.08元，认为公司合理2025PE为17倍，目标价14.96元 [5] 根据相关目录分别进行总结 盈利能力 - 2024年公司物管/资管板块营收同比+12%/-4%，基础物管营收同比+11%，毛利率同比+0.4pct至12.0%，主要因基础物管毛利率同比+1.9pct至10.7%，住宅/非住宅分别同比+3.0/1.5pct至10.9%/10.6%，期间费用率同比-0.7pct至4.8%，提质增效和负债压降置换成果亮眼，预计2025年营收和盈利能力有望延续稳中有进态势 [2] 市拓情况 - 2024年物管行业市拓竞争激烈，公司第三方新签年度合同额逆势同比+4%至36.9亿元，住宅/非住宅同比+46%/2%至3.0/34.0亿元，加大住宅业态拓展力度，关联房企新签年度合同额同比-33%至3.4亿元，若经济环境改善，预计2025年物管行业市拓竞争压力缓解，公司市拓规模有望延续低个位数增长 [3] 现金流与派息 - 2024年物管行业收缴压力大，公司应收账款同比-3%，经营性现金流净额同比+1%至18.4亿元，现金流对归母净利润覆盖比例达218%，派息比例同比+5pct至30%，连续三年提升，缩小与其他头部物管公司差距 [4] 盈利预测和估值 - 上调2025/2026年EPS至0.88/0.98元，引入2027年EPS 1.08元，可比公司平均2025PE为12倍，认为公司合理2025PE为17倍，目标价14.96元 [5] 经营预测指标与估值 |会计年度|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(人民币百万)|15,627|17,172|18,434|19,738|21,063| |+/-%|19.99|9.89|7.35|7.07|6.72| |归属母公司净利润(人民币百万)|735.73|840.50|933.70|1,036|1,140| |+/-%|23.96|14.24|11.09|11.00|10.01| |EPS(人民币，最新摊薄)|0.69|0.79|0.88|0.98|1.08| |ROE(%)|7.45|8.23|8.56|8.86|9.06| |PE(倍)|15.62|13.68|12.31|11.09|10.08| |PB(倍)|1.18|1.10|1.04|0.97|0.90| |EV EBITDA(倍)|8.57|6.20|4.89|3.89|2.77|[6]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [2] 报告的核心观点 - 2024年归母净利润同比+14%、扣非后业绩+21%略超预期，毛利率提升、费用率下降；24年末在管面积3.65亿平米、同比+6%，物管营收+12%、物管毛利率边际提升；24年末商管在管面积393万平米、同比-1%，商业运营保持稳健；招商积余降本增效、效益导向，业绩表现靓眼，维持“买入”评级 [5] 根据相关目录分别进行总结 市场数据 - 2025年3月14日收盘价10.84元，一年内最高/最低13.59/8.16元，市净率1.1，息率1.57，流通A股市值114.94亿元，上证指数3419.56、深证成指10978.30 [2] 基础数据 - 2024年12月31日每股净资产9.83元，资产负债率44.56%，总股本/流通A股10.6亿/10.6亿股，流通B股/H股无 [2] 财务数据及盈利预测 |年份|营业总收入（百万元）|同比增长率（%）|归母净利润（百万元）|同比增长率（%）|每股收益（元/股）|毛利率（%）|ROE（%）|市盈率| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |2023|15,627|20.0|736|24.0|0.69|11.6|7.5|16| |2024|17,172|9.9|840|14.2|0.79|12.0|8.1|14| |2025E|18,908|10.1|970|15.4|0.91|12.0|8.6|12| |2026E|20,865|10.4|1,086|12.0|1.02|12.2|9.0|11| |2027E|23,359|12.0|1,219|12.2|1.15|12.3|9.3|9| [5] 公司点评 - 2024年实现营收171.7亿元，同比+9.9%；归母净利润8.4亿元，同比+14.2%；扣非后归母净利润8.0亿元，同比+21.1%；基本每股收益0.79元，同比+14.2%；毛利率12.0%，同比+0.4pct；净利率为5.1%，同比+0.3pct；期间费用率4.8%，同比-0.7pct；拟向全体股东每股分红0.24元，合计现金分红2.54亿元，24年已回购90万股、回购金额989万元，拟现金分红和已回购股份合计2.64亿元，占比归母净利润的31.4% [5] - 2024年末管理面积3.65亿平米，同比+5.8%，较3季度减少0.36亿平；物业管理业务新签年度合同额40.3亿元，同比-0.4%，第三方新签年度合同额36.9亿元、同比+4.4%；物业管理收入164.9亿元，同比+11.7%，毛利率10.7%、同比+1.9pct；基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务收入分别134.0、5.4、25.5亿元，分别同比+10.6%、-8.2%、+23.8%，分别占比81.28%、3.25%、15.47%；基础物业、平台增值服务、专业增值服务毛利率分别为10.7%、10.5%、9.2%，分别同比+1.9、+2.0、-8.6pct [5] - 2024年资产管理收入6.7亿元，同比-4.0%；商业运营收入2.3亿元，同比-7.3%，毛利率44.4%，同比+0.3pct；持有型物业出租及经营收入4.4亿元，同比-2.3%，毛利率49.9%，同比-4.4pct；2024年末招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积393万方，同比-1.0%；自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目8个 [5] - 上调公司25 - 26年归母净利润预测为9.7、10.9亿元（原预测9.1、10.0亿元）、新增27年预测为12.2亿元，现价对应25/26PE为11.9/10.6X，维持“买入”评级 [5]