报告公司投资评级 - 买入（维持）[1] 报告的核心观点 - 招商蛇口发布2024年业绩快报及2024年度计提资产减值准备公告，公司销售营业收入同比增长，归母净利润同比下降 受房地产市场整体震荡影响，公司销售情况及存货销售减值不确定性增加，下调盈利预测，预计公司2024 - 2026年归母净利润为40.4、59.7、64.7亿元（原50.9、70.0、74.0亿元），EPS为0.45、0.66、0.71元，当前股价对应PE为22.0、14.9、13.8倍，公司行业排名保持领先，拿地持续聚焦核心城市，优质土地储备充足 公司积极获取土地，拿地聚焦核心城市，可售货源较充足，融资渠道畅通，看好未来市占率持续提升，维持“买入”评级[6] 根据相关目录分别进行总结 营业收入与业绩情况 - 2024年实现营业总收入1789.48亿元，同比增长2.25%，实现营业利润90.00亿元，同比下降36.54%，实现归母净利润40.4亿元，同比下降36.09% 业绩下滑主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降，以及计提房地产项目减值准备同比增加[7] 资金与销售排名情况 - 2024年，公司经营活动产生的现金流量净额319.64亿元，同比增长1.69%；2024年末，公司货币资金余额1003.51亿元，同比增加120.62亿元，增长13.66%，现金短债比1.58，同比提升0.3 据克而瑞数据，2024年1 - 12月公司全口径销售金额排名第5名，公司在行业内排名保持相对稳定[8] 减值准备情况 - 2024年度计提减值准备金额合计59.4亿元，影响归母净利润43.4亿元 计提减值准备金额中信用损失计提准备14.6亿元，由于房地产项目销售价格未达预期计提存货跌价准备35.7亿元，长期股权投资减值准备7.26亿元，商誉减值准备1.60亿元 公司2024年度计提资产减值准备较为充分，未来业绩有望进一步释放[9] 财务摘要和估值指标情况 | 指标 | 2022A | 2023A | 2024E | 2025E | 2026E | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 营业收入(百万元) | 183,003 | 175,008 | 178,948 | 188,577 | 195,133 | | YOY(%) | 13.9 | -4.4 | 2.3 | 5.4 | 3.5 | | 归母净利润(百万元) | 4,264 | 6,319 | 4,038 | 5,969 | 6,465 | | YOY(%) | -58.9 | 48.2 | -36.1 | 47.8 | 8.3 | | 毛利率(%) | 19.3 | 15.9 | 14.5 | 15.4 | 16.3 | | 净利率(%) | 5.0 | 5.2 | 3.3 | 4.4 | 4.7 | | ROE(%) | 3.2 | 3.1 | 2.0 | 2.7 | 3.0 | | EPS(摊薄/元) | 0.47 | 0.70 | 0.45 | 0.66 | 0.71 | | P/E(倍) | 20.9 | 14.1 | 22.0 | 14.9 | 13.8 | | P/B(倍) | 1.1 | 0.9 | 0.9 | 0.9 | 0.8 |[10]

营业相关财务指标变化 - 2024年营业总收入178.95亿元，同比增长2.25%[4] - 2024年营业利润9.00亿元，同比下降36.54%[4] - 2024年利润总额9.09亿元，同比下降35.02%[4] - 2024年归属于上市公司股东的净利润4.04亿元，同比下降36.09%[4] - 2024年扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利润2.45亿元，同比下降57.27%[4] 资产与权益相关财务指标变化 - 2024年末总资产860.31亿元，同比下降5.31%[4] - 2024年末归属于上市公司股东的所有者权益111.01亿元，同比下降7.28%[4] 现金流与偿债能力相关财务指标变化 - 2024年经营活动产生的现金流量净额319.64亿元，同比增长1.69%[6] - 2024年末货币资金余额1003.51亿元，同比增加120.62亿元，增长13.66%[6] - 2024年末现金短债比1.58，同比提升0.3[6]

2025年1-2月中国房地产企业销售榜 - 保利发展以340亿元全口径金额和267.9亿元权益金额双榜居首 [2][4] - 中海地产、华润置地分别以252.1亿元和251亿元全口径金额位列第二、三名 [2] - TOP10房企全口径销售门槛为127.6亿元（越秀地产），权益门槛为76.8亿元 [2][4] - 碧桂园全口径排名跌至第21位（56亿元），权益金额仅45.6亿元 [4][6] 市场整体表现 - 百强房企2月操盘金额1881.2亿元，同比微增1.2%，规模仍处历史低位 [10][11] - 一线城市受益政策利好同比增幅领先，三四线城市延续筑底行情 [15] - 各梯队销售门槛分化：TOP20/30门槛同比降4.8%/11.7%，TOP50/100门槛升1.8%/6.5% [12] 未来市场展望 - 3月"金三银四"旺季预计带动环比增长，但同比或持平微降 [10][15] - 核心城市（北上深杭）改善及高端盘供应放量，可能引发局部"小阳春" [15] - 政策放松空间仍存的核心一二线城市有望持续维稳 [15] 数据口径说明 - 全口径统计包含合营联营项目，不考虑权益分配 [7] - 权益榜按股权占比核算合作项目业绩 [8] - 数据均为2025年1-2月商品房合同签约量 [7][8]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][4] 报告的核心观点 - 招商蛇口发布2025年1月经营简报，销售规模同比收缩，销售单价略有下降，行业排名保持领先，拿地持续聚焦核心城市，优质土地储备充足 [4] - 公司积极获取土地，拿地聚焦核心城市，可售货源较充足，融资渠道畅通，看好未来市占率持续提升 [4] - 受房地产市场整体震荡影响，公司销售情况不确定性增加，下调盈利预测，预计公司2024 - 2026年归母净利润为50.9、70.0、74.0亿元（原63.9、70.3、74.4亿元），EPS为0.56、0.77、0.82元，当前股价对应PE为21.4、15.5、14.7倍 [4] 根据相关目录分别进行总结 销售情况 - 2025年1月，公司实现签约销售金额90.14亿元，同比下降25.01%，实现签约销售面积44.59万平方米，同比下降23.24% [5] - 2024年1月，公司单月销售均价20215.29元/平方米，同比下降2.31% [5] - 据克而瑞数据，2024年1月公司全口径销售金额排名第6名，公司在行业内排名保持相对稳定 [5] 拿地情况 - 2025年延续区域聚焦和城市深耕，关注强心30城，进一步聚焦核心10城 [6] - 2025年1月获取两宗地块，用地面积总计8.84万平方米，总建筑面积21.68万平方米，拿地总成本43.95亿元 [6] - 两宗地块均位于核心城市北京，第一宗位于海淀区朱房村，土地面积10.26万平方米，建筑面积3.47万平方米，权益比例10%，拿地成本9.15亿元；另一宗位于大兴区亦庄，土地面积4.57万平方米，建筑面积11.42万平方米，权益比例100%，拿地成本34.8亿元 [6] - 1月拿地金额占销售金额比例为48.76%，拿地强度有所提升 [6] 财务摘要和估值指标 | 指标 | 2022A | 2023A | 2024E | 2025E | 2026E | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 营业收入(百万元) | 183,003 | 175,008 | 190,022 | 200,235 | 207,165 | | YOY(%) | 13.9 | -4.4 | 8.6 | 5.4 | 3.5 | | 归母净利润(百万元) | 4,264 | 6,319 | 5,093 | 7,004 | 7,401 | | YOY(%) | -58.9 | 48.2 | -19.4 | 37.5 | 5.7 | | 毛利率(%) | 19.3 | 15.9 | 15.4 | 16.3 | 17.1 | | 净利率(%) | 5.0 | 5.2 | 3.7 | 4.9 | 5.1 | | ROE(%) | 3.2 | 3.1 | 2.3 | 3.1 | 3.3 | | EPS(摊薄/元) | 0.47 | 0.70 | 0.56 | 0.77 | 0.82 | | P/E(倍) | 25.5 | 17.2 | 21.4 | 15.5 | 14.7 | | P/B(倍) | 1.3 | 1.1 | 1.0 | 1.0 | 1.0 | [7]

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2025-006 二〇二五年二月十一日 特此公告。 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2025 年 1 月销售及近期购得土地使用权情况简报 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导 性陈述或重大遗漏。 董事会 2025 年 1 月，公司实现签约销售面积 44.59 万平方米，实现签约销售金额 90.14 亿元。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据可能与公司定期 报告披露的相关数据存在差异，以上统计数据仅供投资者参考。 自 2024 年 12 月销售及购地情况简报披露以来，公司近期新增项目情况如 下： | 序 | | 项目名称 | | 项目 | 土地 | 土地面积 | | 计容建筑 面积 | 权益 | 公司需支 付价款 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 号 | | | | 区域 | 用途 | （万平米） | | （万平米） | 比例 | （万元） | | 1 | 北 ...

回购方案 - 2024年11月1日审议通过回购方案，资金3.51 - 7.02亿元，价格不超15.68元/股[1] 回购进展 - 截至2025年1月31日，累计回购10,023,358股，占比0.111%[2] - 最高成交价10.78元/股，最低9.58元/股，支付1.0451061441亿元[2] 其他要点 - 自筹资金用于股票回购贷款[2] - 回购符合规定，按要求操作并择机回购披露信息[3][4]

行业投资评级 - 招商蛇口的12个月评级为中性 [5] - 12个月目标价为Rmb9.80，当前股价为Rmb10.09 [5] 核心观点 - 招商蛇口预计2024年第四季度利润率较前三季度有所回升，但全年毛利率同比下滑 [2] - 2022年及以后拿地的项目预计毛利率将逐步提升，2022年拿地项目销售毛利率约20%，2023年拿地项目销售毛利率不到20% [2] - 2024年公司将计提存货减值，2025年目标销售额保持在行业前五水平 [2] 市场持续性判断 - 一线城市和核心二线城市销售热度持续性强，但一二月为销售淡季，新房销售将环比下降 [3] - 2024年10-12月非核心二线城市及低线城市地产销售未明显反弹 [3] - 土地市场高溢价率将持续，开发商拿地策略集中在核心城市核心区域 [3] - 2025年公司将加速周转和换仓，提升权益比，加大改善型产品入市 [3] 估值 - 招商蛇口目前交易在0.9x 2025E PB，瑞银证券覆盖的A股地产公司均值为0.55x [4] - 2024E营业收入预计为Rmb170,389百万，净利润为Rmb3,539百万 [6] - 2024E每股收益为Rmb0.39，每股股息净值为Rmb0.20 [6] 公司背景 - 招商蛇口控股股东为招商局集团，主营业务为房地产开发与运营、园区开发与运营及邮轮运营 [8] - 房地产开发与运营贡献了公司大部分收入和利润 [8] 量化研究回顾 - 未来六个月，招商蛇口所处行业结构预计不变 [12] - 未来六个月，招商蛇口面对的监管/政府环境预计有所改善 [12] - 过去3-6个月，招商蛇口各方面情况变化不大 [12] - 下一期公司每股收益可能低于市场一致预期 [12]

回购计划 - 回购资金总额不低于3.51亿元且不超过7.02亿元，价格不超15.68元/股[1] - 实施期限自2024年11月1日起12个月内[1] 回购进展 - 截至2024年12月31日，累计回购6326858股，占比0.070%[2] - 最高成交价10.78元/股，最低10.14元/股，支付67495473.10元[2] 其他要点 - 自筹资金为招行深圳分行提供的股票回购贷款[2] - 按规定择机回购并及时披露信息[4]

独立董事会议制度 - 2024年12月30日经第四届董事会2024年第二次临时会议审议通过[2] - 不定期会议提前三天通知并提供资料，全体一致同意可不受限[3] - 半数以上独立董事可提议召开临时会议[3] - 三分之二以上独立董事出席或委托出席方可举行[3] - 过半数独立董事推举一人召集和主持，召集人不履职时两名以上可自行召集[4] - 表决实行一人一票，有举手表决、记名投票表决等方式[4] - 特定事项需全体独立董事过半数同意后提交董事会审议[4] - 行使部分特别职权需会议过半数同意[5] - 会议记录至少保存十年[7] - 制度自董事会审议通过之日起实施，修订亦同[10]

投资者关系管理原则 - 诚实守信原则：公司在投资者关系管理活动中应注重诚信、规范运作 [1] - 合规性原则：投资者关系管理应在依法履行信息披露义务的基础上开展 [7] - 主动性原则：公司应主动开展投资者关系管理活动，及时回应投资者诉求 [12] - 平等性原则：公司应平等对待所有投资者，为中小投资者创造参与机会 [28] 投资者关系管理目的与对象 - 目的：通过充分信息披露提高投资者对公司的了解和认同，实现公司价值和股东利益最大化 [4][8] - 对象：包括在册投资者、潜在投资者、证券分析师、行业分析师、财经媒体、行业媒体及其他相关机构 [5][9][13][29][44] 投资者关系管理内容与方式 - 内容：包括公司发展战略、经营管理信息、环境社会和治理信息、股东权利行使方式等 [9][14][29][50] - 方式：通过公司官网、新媒体平台、电话、传真、电子邮箱、投资者教育基地等渠道，利用中国投资者网和证券交易所等网络基础设施平台，采取股东大会、投资者说明会、路演、分析师会议、接待来访、座谈交流等方式 [2][15][31][45] 投资者关系管理渠道与平台 - 设立投资者联系电话和电子邮箱等渠道，由专人负责 [10] - 加强投资者网络沟通渠道的建设和运维，在公司官网开设投资者关系专栏 [30] - 积极利用中国投资者网、证券交易所投资者关系互动平台等公益性网络基础设施 [15] 投资者关系管理信息披露 - 严格按照法律法规、自律规则和公司章程的规定及时、公平地履行信息披露义务 [16] - 披露的信息应当真实、准确、完整，简明清晰，通俗易懂 [16] - 在按照信息披露规则作出公告后至股东大会召开前，与投资者充分沟通，广泛征询意见 [17] 投资者关系管理会议与说明会 - 股东大会应提供网络投票的方式，为股东特别是中小股东参加股东大会提供便利 [32] - 召开投资者说明会应当事先公告，事后及时披露说明会情况 [33] - 在年度报告披露后应及时召开业绩说明会，对公司所处行业状况、发展战略、生产经营、财务状况、分红情况、风险与困难等投资者关心的内容进行说明 [34] 投资者关系管理部门与职责 - 董事会秘书负责组织和协调投资者关系管理工作，财务管理部为日常执行部门 [37] - 主要职责包括管理、运行和维护投资者关系管理的相关渠道和平台，配合支持投资者保护机构开展维护投资者合法权益的相关工作，开展有利于改善投资者关系的其他活动 [23] - 公司其他职能部门、公司控股子公司及公司全体员工应积极配合，协助财务管理部实施投资者关系管理工作 [53] 投资者关系管理人员要求 - 需具备良好的品行和职业素养，诚实守信 [24] - 需具备良好的专业知识结构，熟悉公司治理、财务会计等相关法律法规和证券市场的运作机制 [39] - 需具备良好的沟通和协调能力，全面了解公司以及公司所处行业的情况 [25][40] 投资者关系管理禁止行为 - 不得透露或者发布尚未公开的重大事件信息，或者与依法披露的信息相冲突的信息 [25] - 不得选择性透露或者发布信息，或者存在重大遗漏 [25] - 不得对公司证券价格作出预测或承诺 [41] - 不得歧视、轻视等不公平对待中小股东或者造成不公平披露的行为 [54] 投资者关系管理纠纷处理 - 投资者依法行使股东权利的行为，以及投资者保护机构持股行权、公开征集股东权利、纠纷调解、代表人诉讼等维护投资者合法权益的各项活动，公司应当积极支持配合 [20] - 投资者向公司提出的诉求，公司应当承担处理的首要责任，依法处理、及时答复投资者 [21] - 投资者与公司发生纠纷的，双方可以向调解组织申请调解，公司应当积极配合 [35]