2026年中国房地产市场核心观点 - 行业处于深度重估与结构性重塑阶段，需打破“成本削减-服务质量下降-需求走弱”的恶性循环，从依赖规模扩张的旧模式转型 [1][7] - 宏观经济呈现“三速”格局，房地产作为传统行业处于调整慢车道，需重新定位自身角色以适配以产业科技为快车道、消费修复为中车道的新发展秩序 [1][14][15] - 核心机遇在于顺应经济转型，各细分市场需回归资产本质，通过品质升级、运营优化与模式创新在分化市场中构建核心竞争力 [3] 宏观经济与政策环境 - 2026-2027年中国经济预计保持相对稳健增长，呈现“缓慢修复”态势，增速将低于2025年预期 [1][9] - 经济增长结构持续优化，居民消费增速有望高于GDP增速，工业生产与整体增长同步 [1][9] - 货币环境保持宽松，LPR与债券收益率维持低位，人民币对美元可能温和走强 [9] - 实际利率（一般贷款加权平均利率减去通胀）在2026年预期趋势性下降，将支撑市场流动性改善，但会加剧资产价值分化 [52][53] 办公市场 - 市场策略转向“少即是多”，聚焦质效提升，通过功能复合、存量改造和集约管理优化空间价值 [2][18] - 行业核心从单纯提供空间转向成为企业合作伙伴，以品质、服务与体验争夺租户，关键在于提升租户的业务协作效率与便利性 [2][21][22][23] - 主要城市空置率徘徊在历史高位附近，租金下行与租户期望上升形成矛盾，资金实力强的业主正选择对存量资产进行改造翻新和可持续升级以提升资产价值 [21][22] - 租户结构变化，内资企业成为新增租赁主力，更偏好综合性的城市环境，办公空间目的转向促进互动、创新与文化凝聚 [23] 零售市场 - 市场整体数据平稳但内部分化加剧，传统核心商圈优势弱化，区域型项目与特色运营商崛起 [2][26] - 竞争力从“有无”转向“优劣”，情感连接、社群体验与独特深度体验成为核心竞争力 [2][26][27] - 截至2025年末，六座核心城市平均租金同比下跌2.2%，空置率微升0.1个百分点，但空置率低于和超过10%的商圈各占50% [26] - 新消费品牌（如泡泡玛特、老铺黄金）通过情感共鸣崛起，运动户外、电子产品等新消费品类租户面积占比上升，传统服饰占比下降 [27] - 2026年六座核心城市预计新开业零售面积达325万平方米，市场领先的规模化运营商及特色运营商将建立更强护城河 [28] 物流市场 - 市场表现与实体经济深度绑定，优质资产抗跌性凸显，行业向“优质资产持有+精细化运营”转型 [2][33] - 租户需求从“单纯成本导向”升级为“供应链战略选址”，综合评估物流效率、产业协同、绿色合规等因素 [33] - 投资者评估标准转向“现金流质量>资产规模”，关注租约稳定性、租户信用及退出确定性，公募REITs的常态化发行强化了这一标准 [34] - 资产质量成为租金溢价核心驱动力，业主需对老旧存量进行自动化、数字化及可持续升级，以满足电商、第三方物流及先进制造企业的更高要求 [35][36] 住宅市场 - 销售市场进入“低位均衡”，销售趋稳但信心脆弱，复苏将由信任与品质驱动，而非销售冲量 [2][40][44] - 租赁市场供给优化，新增供应入市加剧竞争，推动市场向更机构化、更可投资的形态演进 [2][41] - 开发商分化明显：资产负债表稳健者聚焦产品品质、交付可靠性及长期居住体验；面临流动性困境者可能降标，侵蚀品牌信誉 [44] - 租赁运营成功关键从“规模”转向“专业化”，需细分客群、提供清晰市场定位、稳定服务质量与可靠产品品质 [45] 投资市场 - 2026年投资市场大概率延续低迷态势，2025年投资成交额预计约为1，900亿元人民币，处于十年低位 [2][48] - 结构性机会显现，交易占比可能更多流向现金流可见性更强的资产类别（如公寓），而非历史上主导的办公资产 [48] - 资本化率走势分化：零售资产收益率出现初步企稳迹象；仓储物流收益率预计在2026年进一步趋稳；办公楼收益率回落可能滞后 [48] - 更具持续性的流动性回暖更可能在2026年下半年至2027年间出现 [48] 行业金融化转型 - 行业金融化转型加速，核心标志是公募REITs与持有型ABS发行规模与速度显著提升 [2][56] - 此举推动了行业从“开发销售”向“持有运营”的商业模式转型，并倒逼运营管理专业化升级 [2][56][57] - 金融化进程为存量资产提供了市场化退出通道，有助于降低行业杠杆率，并引导长期资本入市 [56][57]

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 第一太平有限公司 呈交日期: 2026年2月2日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | | 於香港聯交所上市 (註1) | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 00142 | 說明 | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 6,000,000,000 | USD | | 0.01 USD | | 60,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 | | | USD | | 0 | | 本月底結存 | | | 6,000,000,000 | USD | | 0.01 USD | | 60,000,000 | 本月底法定/註冊股本總額： USD 60,000,000 第 1 頁 共 10 頁 v 1.2.0 | ...

文章核心观点 - 国盛证券首次覆盖第一太平，给予“买入”评级，认为公司在亚太市场深耕四十余年，凭借多元协同的业务布局和区域深耕战略，正迎来价值重估窗口期 [1][3] 券商评级与财务预测 - 国盛证券预测公司2025年至2027年归母净利润将实现6.49亿、7.08亿、7.67亿美元的稳步增长，同比增速分别为8.2%、8.9%、8.4% [1] - 预测公司2025年至2027年营业收入分别为105.85亿、112.20亿、119.58亿美元，同比增速分别为5.3%、6.0%、6.6% [2] - 预测公司2025年至2027年每股收益（EPS）分别为0.15、0.17、0.18元/股 [2] - 预测公司2025年至2027年市盈率（P/E）分别为5.1倍、4.7倍、4.3倍，显著低于可比公司平均估值 [2][11] 公司业务结构与盈利韧性 - 公司构建了消费性食品、电讯、基建及天然资源四大核心业务版图，多元协同有效抵御单一行业波动 [3][8] - 消费性食品业务是核心盈利引擎，通过持有印尼食品龙头Indofood 50.1%的经济权益受益，其即食面品牌Indomie在印尼市场占有率达72% [6] - 2024年Indofood为公司贡献3.33亿美元溢利，同比增长16.91%，占总溢利的42.92% [6] - 基础建设业务成为增长新引擎，2024年通过MPIC贡献1.99亿美元溢利，同比激增24.78%，其中电力板块溢利贡献占比接近70% [6] - 电讯业务依托PLDT的稳定用户基础持续贡献收益，2024年贡献1.49亿美元溢利 [7][9] - 公司盈利能力持续优化，毛利率从2022年的29.66%提升至2024年的36.34%，归母净溢利率同步攀升至5.97% [8] - 2020年至2024年公司归母净利润复合增长率达31.36%，增长动能强劲 [4] 区域增长战略与市场机遇 - 公司深度耕耘印尼、菲律宾等亚太新兴市场，把握人口红利与消费升级趋势 [9] - 在菲律宾，旗下金融科技平台Maya于2025年已实现首次半年度盈利，在消费者金融科技应用、商户收单等领域稳居行业第一 [9] - 在基建领域，MPTC是东南亚最大的非政府收费道路运营商，2024年收费收入同比增长16% [9] - 公司于2024年9月收购印尼Transjawa收费公路22.9%股权，进一步拓展区域收费道路网络 [9] - 水务公司Maynilad Water已于2025年11月在菲律宾证券交易所独立上市，为资本开支提供支持 [10] - 消费性食品业务通过Pinehill平台持续拓展中东、非洲等海外市场，受益于清真食品需求旺盛 [10] - 自然资源板块方面，旗下Silangan金铜矿项目预计2026年第一季度投产，有望在全球金、铜等有色金属价格强势周期中享受价格红利 [7][10] 行业背景与估值比较 - 东南亚地区清洁能源投资显著增长，2025年投资规模较2020年增长超300% [6] - 全球大宗商品市场分化，贵金属与核心有色金属价格强势上行，近月金铜价格屡创历史纪录 [2][10] - 据国盛证券测算，2025年第一太平市盈率约为5.1倍，低于康师傅控股、统一企业中国、长江电力等可比公司15.7倍的平均市盈率，估值修复空间显著 [10][11]

2026年房地产行业整体展望 - 2026年是“十五五”规划开局之年，房地产行业处于企稳修复与结构转型的双重关键期 [1] - 行业整体预计保持企稳态势，但结构化分化将凸显，一线及核心地段资产有望企稳反弹，三四线及远郊楼盘仍面临较大库存压力 [3] - 行业已从高峰期回落至跌幅较深的水平，从技术层面看处于底部区间，政策底已清晰显现 [3] 住宅市场趋势与判断依据 - 市场复苏信号：一线及强二线城市复苏态势良好，以上海、深圳为例，高价一手拍卖成交远超预期，二手房市场数据呈现止跌回稳，交易量回升至相对景气水平 [3] - 市场分化原因：三四线城市面临人口净流出、老龄化加剧及产业结构薄弱等问题，缺乏足够的人口和产业支撑，导致其楼市处于横盘甚至小幅阴跌状态 [4] - 判断市场筑底的关键指标包括：一手房库存去化周期是否回落至安全线以下；二手房签约量（如深圳楼市“荣枯线”为5000套，2025年有十个月成交量持续突破此线）；以及土拍市场中民营企业的参与情况是否回暖 [6][7] 商业地产市场机遇与资本动向 - 全球房地产直接投资额预计在2026年将突破1万亿美元，中国商业地产市场在调整后跌出投资机会，已观察到部分外资重新回流关注 [9] - 外资当前处于“多看少动”的观望状态，其关注点聚焦于确定性强的细分赛道，如长租公寓、香港的学生公寓，以及内地一线和强二线城市的优质社区商业及商业项目 [9] - 外资与国内投资者布局逻辑存在差异：外资更注重投资回报率、资金安全性、物业产权年限及未来退出条件；国内投资者群体多样化，投资逻辑根据目的不同而差异明显，未形成统一范式 [9] 商业地产投资窗口与资产选择 - 2026年中国商业地产投资交易活动预计将进一步改善，此趋势在2025年下半年已开始显现 [11] - 在市场下行调整后，一线城市核心区域的优质资产价格已回归至具备长期投资价值的区间，部分此类核心资产释放出交易机会，呈现结构性与窗口性机遇 [11] - 对于内地投资者（如民营企业、家族投资者），当前是布局一线城市核心区位、持有高性价比且能产生稳定回报资产的良好窗口期，这类资产短期可作为防守型配置，长期则具备较大增长潜力 [11] 行业复苏的核心动力与转型方向 - 支撑房地产市场触底回升的核心动力首要来源于宏观经济的整体修复与复苏，宏观经济回暖将带动居民收入提升，从而释放刚性、改善性及合理的投资性需求 [7] - 政府出台的各项调控政策，包括供应端的优化举措，也是支撑市场复苏的重要核心动力 [7] - 2026年将是房地产行业的重要转型之年，优质企业正逐步向高质量发展转型，这将成为行业未来的核心发展方向 [4]

数据中心行业演进与价值重定义 - 现代数据中心已从“服务器仓库”演变为一套融合能源、冷却、网络韧性、物理安全的集成化操作系统，并越来越多地嵌入AI驱动的运营能力 [1] - 数据中心核心价值不再取决于楼面面积，而在于能否持续、高密度、高稳定性地提供算力 [1] - 与传统商业地产不同，数据中心的竞争力由电力供应与冗余能力、冷却效率、网络连通性、运营可靠性及低碳电力获取能力共同决定 [1] 关键运营要素与AI驱动下的挑战 - 随着AI工作负载不断扩张，电力与冷却能力往往决定了可用容量的上限，其设计与运营往往需要首先考虑这类因素 [1] - 电力供应与冗余能力、冷却效率是决定数据中心竞争力的关键因素之一 [1] 中国数据中心区域分工格局 - 基于区域与应用场景对工作负载等情况，中国数据中心区域分工正逐渐清晰 [1] - 东部地区最适合部署对延迟敏感、高密度的工作负载 [1] - 中西部地区则依托较低的土地与电价成本，承载AI训练与冷数据之类的高能耗任务 [1] - 中西部地区数据中心实际利用率仍取决于网络延迟、连通性与下游需求的匹配程度 [1]

文章核心观点 - 2025年深圳房地产市场在政策引导下呈现结构优化与稳步复苏 住宅市场逐步筑底 商业地产进入价值重塑期 市场迈向注重长期价值的新阶段[1] - 前海已实现从“规划蓝图”到“系统集成”的跨越 成为深港融合与产业升级的关键平台 并正迎来从“功能集聚”到“能级跃升”的关键阶段[1][3] 甲级写字楼市场 - 2025年深圳甲级写字楼市场供应大幅增加 全年21个新项目入市 带来118.2万平方米新增供应 年末总存量同比扩张9.4%至1284.3万平方米[1] - 科技类企业的升级搬迁与扩张需求表现瞩目 银行、券商、电商及零售、物流与供应链等企业租赁活动亦积极 推动2025年全市年度净吸纳量达66.4万平方米 为2021年后新高 较近五年均值高16.9%[2] - 截至2025年底 深圳甲级写字楼平均空置率为31.4% 环比微降0.2个百分点 但同比仍微升0.8个百分点[2] - 2025年前海甲级写字楼新增需求中 金融科技及跨境服务类企业占比已超六成[3] 零售物业市场 - 2025年深圳零售物业市场共六个新项目入市 供应面积合计82.5万平方米 系2018年来新高 年末总存量同比扩容11.2%至818.8万平方米[2] - 品牌开店整体保持谨慎 新品牌与新店高度集中于标杆及优质项目 次核心商圈部分项目招商承压 片区净吸纳量录负值[2] - 在高供应规模及新项目整体较高预招商率推动下 市场年度净吸纳量录近四年新高 全市平均空置率环比微降0.2个百分点、同比微降0.8个百分点至6.6%[2] 住宅市场 - 2025年深圳住宅市场录得数个高端项目入市且去化表现优异 豪宅购买需求逆势增长 但整体购房情绪仍趋理性[3] - 截至2025年末 深圳全市一手住宅总成交面积同比下降24.2%至378.5万平方米[3] 前海区域发展与展望 - 前海已实现从“政策试验田”到“功能集聚区”的历史性跨越 呈现出制度创新引领、产业生态协同、空间价值重塑的特征[3] - 随着深港规则衔接深化、国际人才街区成熟运营及前海国际金融城等重点载体陆续启用 前海有望在跨境数据流动、绿色金融创新、高端专业服务等领域形成新突破 巩固其作为粤港澳大湾区资源配置核心枢纽的战略地位[3]

来源：格隆汇APP 格隆汇1月13日丨根据联交所最新权益披露资料显示，2026年1月7日，第一太平(00142.HK)获Brandes Investment Partners, L.P.在场内以每股均价5.89港元增持78.83万股，涉资约464.31万港元。 增持后，Brandes Investment Partners, L.P.最新持股数目为341,616,527股，持股比例由7.99%上升至 8.02%。 | 股份代號: | 00142 | | --- | --- | | 上市法國名稱 ... 日期(日/月/年): | 第一太平有限公司 13/12/2026 - 13/01/2026 11-201 | | | 大粒里/篮幕/能高行以人員名稱 作出張蘿的 真人/賣出或者及給我,面極的平均值 | | 药劳模式的股份數目 估已發行的 南國泰在的日期 相關注黨發出台 債權證據設 | | --- | --- | --- | --- | | | of the other free of | | 理事 (在人员/日) 官員與原因為《第四,日) 權 | | | | | CHE PHONE | | CS20260110 ...

| 表格序號 | 大股東/董事/最高行政人員名稱 作出披露的 買入 / 賣出或涉及的股 每股的平均價 | | | 持有權益的股份數目 佔已發行的 有關事件的 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | 章大 份數目 | | | (請參閱上述 *註解)有投票權股 (日/月/4 | | | | | | | 份自分比 | | | | | | | 96 ) | | | CS20260110E00025 | Brandes Investment Partners. [101(L) | 788.301(L) | HKD 5.8900 | 341.616.527(L) | 8.02(L)07/01/2026 | | 股份代號: | 00142 | | --- | --- | | 上市法國名稱: | 第一太平有限公司 | | 日期 (日 / 月 / 年): | 13/12/2025 - 13/01/2026 | 格隆汇1月13日丨根据联交所最新权益披露资料显示，2026年1月7日，第一太平(00142.HK)获Brandes Investment Partners, L.P.在 ...

香港联交所最新资料显示，1月7日，Brandes Investment Partners,L.P.增持第一太平(00142)78.8301万股， 每股均价5.89港元，总金额约为464.31万港元。增持后最新持股数目约为3.42亿股，最新持股比例为 8.02%。 ...

智通财经APP获悉，香港联交所最新资料显示，1月7日，Brandes Investment Partners, L.P.增持第一太平 (00142)78.8301万股，每股均价5.89港元，总金额约为464.31万港元。增持后最新持股数目约为3.42亿 股，最新持股比例为8.02%。 ...