上海第四批次土拍市场概况 - 四批次4幅地块全部成功出让 总出让面积约10 1万平方米 总成交金额97亿元 其中2宗溢价成交 2宗底价成交 [2] - 参拍企业数量减少至约9家 相比第三批次15家明显下降 以央国企为主 包括6家央企 2家国企 1家港资 [2] - 保利集团旗下保利发展和保利置业分别斩获一宗地块 头部房企拿地策略趋于理性 市场延续稳中有进态势 [2] 杨浦区地块交易细节 - 保利置业以42 41亿元竞得杨浦地块 成交楼面价80199元/平方米 溢价率26 3% 创定海社区单价地王纪录 [3] - 地块吸引招商蛇口 中国金茂 华润置地 中海地产 保利置业5家头部央企竞拍 72轮竞价后保利置业胜出 [3] - 保利置业4月已布局该地块 旗下公司拟投资61亿元 地块距黄浦江600米 享12号线轨交及上海国际时尚中心商业配套 [4] - 周边新盘中海云邸玖章备案均价11 49万/平方米 认筹率205% 中建壹品·外滩源著去化率90% 反映区域高需求 [4] 松江新城地块交易分析 - 松江新城地块溢价率20 42% 由中国铁建以24 71亿元竞得 楼面价25288元/平方米 [5][6] - 地块距松江中央公园4千米 临近万达广场 周边1年无宅地成交 未来可补充区域新房供应 [5] - 中国铁建2022年已在松江连获三宗地块 开发星樾云涧项目 与本地块仅一路之隔 具备区域开发经验优势 [6] 虹口区捆绑地块特点 - 虹口区地块为内环内唯一组合用地 含住宅和商业文化地块 北外滩集团以底价20 2亿元+1 3亿元竞得 [7][8] - 住宅地块楼面价88000元/平方米 商业文化地块楼面价14699元/平方米 因历史建筑保护要求导致捆绑出让 [7][8] - 地块邻近10号线四川北路站 周边有弘安里等豪宅待入市 华润去年竞得相邻地块楼面价92934元/平方米 [8] 青浦及其他区域动态 - 保利发展以8 4亿元底价拿下青浦北部地块 楼面价15500元/平方米 继续加仓上海市场 [8] - 土拍体现中心城区与郊区结合供地特征 优质土地供给有助于传递热度至楼市 巩固市场稳态 [9]

核心观点 - 报告对宏观经济、策略、固定收益、中小盘等总量研究领域，以及非银金融、地产建筑、银行等行业公司进行分析，指出美联储政策观望等待、国内“以我为主”政策启幕，各行业有不同发展态势和投资机会 [2] 总量研究 宏观经济 - 美联储 5 月 FOMC 会议维持利率在 4.25%-4.5%区间，缩表按原计划执行，认为失业率和通胀率上升风险提升，鲍威尔表态中性，首次降息或在 3 季度且幅度可能超 25bp，短期内市场风险偏好或维持但需面对关税政策压力 [6][7][8] - 5 月 7 日国新办发布会释放“以我为主”积极信号，货币“双降”体现前瞻性与主动性，结构性工具精准“护航”，稳资本市场态度坚决，地产政策有待加码，更多增量政策“蓄势待发” [12][13][14] 策略 - 社会服务行业聚焦“悦养身心”需求，潮玩、健康饮食与效率、美丽、旅游等领域有投资机会，技术变革下 AI 在消费、教育等领域落地，出行消费兼具韧性与成长性 [19][20][21] 固定收益 - 一揽子稳增长政策有利于中美经贸会谈，降息重点是“宽财政、宽信用”，资金利率有待观察，债市或出现 2025 年第二次“自我校正”，看好转债 2025 年上涨行情 [26][29][31] 中小盘 - “并购六条”发布后，监管机构与地方政府助力开启新一轮并购政策周期，交易标的与方案创新推动并购重组浪潮，国资整合与科技并购孕育投资机会 [35][36][37] 行业公司 非银金融 - 稳股市政策加码利好非银金融板块，券商及多元金融板块经纪与投资业务支撑业绩增长，零售优势强、股息率高的头部券商性价比突出，保险板块负债端稳健、资产端有 beta 催化 [40][41][42] 地产建筑 - 2025 年 1 - 4 月百强房企销售同比收缩，各梯队销售金额同比下降、门槛均值降低，保利销售规模保持第一，建发华发单月销售表现靓眼，预计后续政策积极温和 [44][45][46] 银行 - 央行等三部门推出一揽子金融支持政策，降准维持宽信用预期、内涵丰富，降息兼具纾困意图，结构性工具指导意义大，银行兼具红利与复苏属性 [49][50][52] 食品饮料 - 食品饮料年初至今跑赢大盘，零食板块表现较好，宏观经济向好但微观产业承压，投资机会转向白酒配置和大众品三条主线布局 [56][57][60] 煤炭开采 - 永泰能源煤价下行电力成本受益，海则滩煤矿投产有望打开成长空间，2025 年延续回购回报投资者 [62][63][64] - 上汽集团 2024 年业绩受通用减值影响下滑，2025Q1 销量回暖，“大乘用车 + 合资 + 海外”业务发力，电动智能化转型加速 [68][69][70] - 山煤国际 Q1 降本对冲量价下跌影响，煤炭产能有序释放，高分红凸显配置价值 [72][73][74] - 盘江股份 Q1 煤炭量价齐跌致业绩承压，电力业务量价齐升，煤炭产能增量可期，煤电新能源项目稳步推进 [76][77][79] 中小盘 - 奥普特短期业绩承压，下游需求分化致收入波动，机器视觉行业前景广阔，AI 及新品类布局助力成长 [81][82][83] - 青鸟消防 2025Q1 业绩短期承压，工业与海外业务高速增长，多维业务协同赋能向“百亿 +”规模目标迈进 [85][86][87]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [5][8][33] 报告核心观点 - 2025年房地产行业仍以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要 [5][33] - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年 [5][33] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的头部国央企及少量混合所有制、民企有望在未来格局中更加受益 [5][33] - 城市布局观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [5][33] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，一二线城市预计更受益 [5][33] 4月市场销售表现总结 - 4月市场热度环比3月走弱，单月销售规模保持在历史同期较低水平，1-4月市场整体保持低位运行，延续止跌回稳态势 [1][13] - 1-4月TOP100房企累计操盘口径销售金额为10181.6亿元，同比降低6.8%，较上月累计同比降幅扩大0.9个百分点 [1][13] - 1-4月TOP100房企累计权益口径销售金额为8029.7亿元，同比降低5.6%，较上月累计同比降幅扩大0.5个百分点 [1][13] - 4月单月TOP100房企操盘口径销售金额为2846.6亿元，同比降低9.1%，环比降低10.4% [1][13] - 4月单月TOP100房企权益口径销售金额为2263.0亿元，同比降低6.9%，环比降低10.9% [1][13] 各梯队房企销售表现分化 - 从1-4月累计操盘口径销售金额看，仅TOP21-30和TOP31-50两个梯队实现同比正增长，其他梯队为负增长 [2][18] - TOP31-50梯队累计操盘销售额同比增长7.3%，增幅最大；TOP21-30梯队同比增长3.5% [2][18] - TOP10梯队累计操盘销售额同比下降11.1%，表现最差 [2][18] - 从1-4月累计权益口径销售金额看，TOP21-30梯队同比增长3.5%，增幅最大；TOP31-50梯队同比增长1.5%；TOP10梯队同比下降8.7% [2][18] - 各梯队销售面积普遍下滑，TOP10、TOP11-20、TOP31-50、TOP51-100梯队累计操盘销售面积同比降幅分别为19.0%、17.6%、14.7%、14.7% [19][20][25] 销售门槛变化 - 对比2025年1-4月与去年同期，操盘口径销售金额门槛增幅最大的是30强门槛，从68.7亿元增长至74.5亿元，同比增长8.4% [3][27] - 10强门槛从258.8亿元增长至272.4亿元，同比增长5.3% [3][27] - 50强门槛从44.7亿元增长至45.7亿元，同比增长2.2% [3][27] - 20强门槛从123.7亿元下降至112.6亿元，同比下降9.0% [3][27] - 100强门槛从18.5亿元下降至17.9亿元，同比下降3.2% [3][27] 重点房企销售表现与分化原因 - 部分企业因过去几年未在核心城市补充土地，当前有效货值严重不足，致使销售同比降幅明显；而在土地市场持续发力的企业，货值储备充足，销售表现相对突出 [4][29] - 1-4月累计操盘销售额前三名为：保利发展806.1亿元、绿城中国710.2亿元、中海地产631.9亿元 [4][30] - TOP40房企中有17家1-4月累计操盘销售额实现同比正增长 [4][30] - 累计同比增速突出的房企包括：鸿荣源（195.3%）、能建城发（188.0%）、深业集团（186.3%）、越秀地产（60.2%）、邦泰集团（58.0%） [4][30] - 部分重点房企1-4月累计操盘销售额同比增速：越秀地产60.2%、华发股份44.7%、建发房产4.5%、华润置地-4.9%、绿城中国-6.0%、保利发展-7.8%、招商蛇口-13.5%、滨江集团-16.7%、中海地产-18.9% [4][30] - 4月单月操盘销售额前三名为：保利发展226.0亿元、中海地产190.9亿元、绿城中国186.3亿元 [29] - 4月单月同比增速突出的房企包括：深业集团284.3%、中国中铁281.9%、中建智地217.3%、象屿地产110.3%、邦泰集团96.2% [29] 投资配置建议 - 配置方向包括以下五类 [5][33] - 基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 - 中介：贝壳 - 边际催化：金地集团 - 物业（属于跟涨）：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 重点标的财务预测 - 报告列出了部分A股重点公司的投资评级及盈利预测 [7] - 招商蛇口（001979.SZ）：评级“买入”，2025年预测EPS为0.49元，对应PE为18.61倍 - 滨江集团（002244.SZ）：评级“买入”，2025年预测EPS为0.90元，对应PE为11.57倍 - 保利发展（600048.SH）：评级“买入”，2025年预测EPS为0.43元，对应PE为19.60倍 - 华发股份（600325.SH）：评级“买入”，2025年预测EPS为0.43元，对应PE为11.90倍 - 建发股份（600153.SH）：评级“买入”，2025年预测EPS为1.39元，对应PE为7.53倍

土地交易概况 - 中建智地、金茂、越秀地产和朝阳城发联合体以底价126亿元竞得北京朝阳11号地块 [1] - 11号地块计容建筑面积28.3万平方米，包含21.9万平方米住宅用地和5.87万平方米商业办公用地 [1] - 住宅部分楼面价5.45万元/平方米，商业办公部分未披露单价 [1] - 该地块为北京土拍史上总价第二高的地块 [1] 地块区位与市场 - 11号地块毗邻平房公园和星河湾生态公园，区域多年无新房供应 [1] - 周边二手房挂牌价：星河湾超9万元/平方米，天鹅湾约8万元/平方米，其他小区4-7万元/平方米 [1] 中建系房企布局 - 中国建筑旗下形成"双轮驱动"格局，最大开发平台中海地产2024年销售3106亿元位列行业第二 [1] - 中建系拥有"中建八子"开发业务，包括中建智地、中建玖合、中建壹品等 [2] - 中建智地2024年6月联合竞得朝阳17号地（112亿元，28.3万平方米） [2] - 中海地产2024年11月以153.3亿元竞得北京土拍史上总价最高的朝阳46号地（39.4万平方米） [2] - 中海地产2024年12月以110.5亿元竞得丰台万泉寺地块（17.8万平方米，楼面价6.2万元/平方米） [2] 历史交易数据 - 北京百亿元级土地交易共4宗，均由中建系房企联合体竞得 [1] - 丰台万泉寺地块为北京首宗单幅成交价超百亿元的地块 [2]

财务表现 - 2024年营收254.42亿元，同比增长24.94%，创近年新高，但归母净亏损9.51亿元，同比下降270.17%，由盈转亏 [1][3] - 扣非归母净利润亏损15.49亿元，同比下降397.4%，经营现金流净额55.75亿元，同比下降57.5% [6] - 第四季度营收136.8亿元，同比增长217.2%，但归母净利润亏损扩大至15.0亿元，扣非亏损13.5亿元，同比降幅达1604.0% [8] 区域业务分布 - 北京市场营收237.52亿元，同比增长53.36%，占总营收93.37%，重庆、成都、青岛、天津等地营收同比降幅均超65% [1][4] - 首次进军上海市场，2024年在杨浦区竞得两宗住宅用地，总价4.98亿元和溢价率17.12%的联合拿地 [8] 项目销售与库存 - 2024年销售金额202.72亿元，销售面积46.71万平方米，结转收入186.99亿元 [3] - 上海国誉府项目开盘去化率超80%，销售均价10.7万元/平方米，高于周边竞品（9.2万-9.9万元/平方米） [11][13] - 上海翎翠滨江项目销售均价11.57万元/平方米，但截至4月22日仅售出5套 [14] 土地储备与战略动向 - 2024年新增土储35.30万平方米（权益面积29.97万平方米），较2023年82.20万平方米大幅减少 [16] - 管理层强调2025年将加速去库存，重点推进上海两项目及新项目快销回款，并探索直销团队模式 [15] 行业地位与项目亮点 - 2024年以237.5亿元销售额位列北京房企第三，天坛府项目以337亿元网签额刷新北京单盘纪录 [6] - 房地产开发毛利率14.1%，同比下滑4.19个百分点，租赁和物业管理毛利率分别下降0.49%和28.06% [6]

文章核心观点 - 2025年1 - 3月中国房地产行业延续调整态势，市场分化逻辑强化，头部房企维持份额，区域型房企逆势增长，政策落地和城中村改造推进有望使行业筑底，但短期销售压力仍在 [1][4] 行业整体收缩，头部门槛持续下探 - TOP10、TOP50、TOP100房企全口径销售金额同比降幅分别为8.4%、7.1%、7.3%，权益销售金额降幅普遍在5%以内，市场收缩压力覆盖各层级房企，头部企业单月销售降幅更显著 [2] - TOP100房企权益销售额门槛较去年同期降低约5%，部分尾部房企销售规模接近退出百强行列 [2] - TOP10房企销售均价达21523.4元/平方米，高于TOP50和TOP100的20019.6元/平方米和19960.6元/平方米，核心城市优质项目由头部房企主导 [2] - 政策端“止跌回稳”导向未变，一线限购松绑、核心二线放开限贷等政策释放利好，部分区域市场企稳，但房企仍需应对库存去化周期延长、二手房价格挤压等挑战 [2] 保利稳健领跑，越秀华发逆势突围 - 保利发展3月单月销售金额同比增长7.4%，1 - 3月累计销售630.0亿元，同比增长0.2%，是TOP5房企中唯一正增长企业，得益于核心城市高品质项目布局和灵活推盘策略 [3] - 中海地产3月单月销售金额同比下滑48.5%，累计销售金额同比下降22.9%，受高基数效应和部分项目交付延期影响，但一线城市土地储备为后续修复提供支撑 [3] - 越秀地产、华发股份1 - 3月累计销售金额分别同比增长42.0%和44.8%，增速居TOP10房企前列，聚焦粤港澳大湾区及长三角核心城市，通过“小而精”产品策略和高效周转模式抢占市场份额 [3]

杭州土地市场热度 - 杭州单价"地王"纪录在3天内从7 7万元/平方米涨至8 8万元/平方米，半年内实现"四连涨"[1][4][8] - 3月28日杭州土拍4宗宅地总起价94 44亿元，最终揽金140 89亿元，平均溢价率49 2%，其中建发以34亿元竞得蒋村文新单元地块，楼面价88029元/平方米，溢价率115%，刷新单价纪录[5] - 绿城、中海、保利置业等房企积极参与竞拍，中海以80亿元拿下望江单元海潮TOD宅地，溢价率22%，保利置业三墩单元地块溢价率63 38%[6] - 杭州采用"肥瘦相间"推地策略，优质地块驱动市场热度，开发商因前期竞拍失利加剧后期争夺[6][7] 全国土地市场动态 - 3月北京、上海、杭州、成都等多地土拍出现"地王"，北京海淀树村地块楼面价10 23万元/平方米，溢价率27 93%[3][14] - 上海静安大宁板块宅地由民企大华地产以9 2659万元/平方米楼面价竞得，溢价率32 31%，显示民企参与度提升[15][16] - 绿城3月28日同时在杭州、上海、合肥三地拿地，其中上海北蔡地块溢价40%，楼板价7 1412万元/平方米创板块新高[15] 市场驱动因素 - 政策端中央提出"止跌回稳"导向，核心城市改善需求旺盛，开发商战略聚焦核心区域优质地块[10][11] - 杭州产业导入与人才引进成效显著，"六小龙"概念提升城市吸引力，开发商真金白银布局[9] - 2025年杭州二手房成交超1万套，房价点状回暖，土地限价放开后高价地频出强化市场信心[11] 行业数据表现 - 2025年1-2月全国新建商品房销售面积及金额同比降幅分别收窄7 8和14 5个百分点，40城销售金额同比增长7 1%[13] - 70城2月一线城市新房价格环比上涨，71 8%从业人员预期未来半年房价稳定或上涨[13] - 房企经营改善，2025年前两月房地产开发投资及住宅投资降幅分别收窄0 8和1 3个百分点[14]

3月28日，杭州、上海、成都等地均有土地出让。 据了解，杭州4宗宅地均溢价成交，其中，最受关注的西湖区蒋村文新单元宅地，经过102轮竞价，最终 由建发以34.3463亿元竞得，成交楼面价88029元/㎡，溢价率115.39%，该成交楼面价打破了三天前由滨 江集团以77409元/㎡竞得的滨江区西兴单元地块创下的单价纪录。 另外，杭州西湖区三墩单元宅地溢价率达63.38%，上城区四堡七堡单元宅地溢价率22.35%，上城区望江 单元地块经历了204轮竞价，溢价率35.58%。 同日，上海有4宗涉宅用地出让，总成交金额138.35亿元。其中有3宗溢价成交，溢价率分别为40%、 32.31%、18.97%。 此外，成都成交6宗涉宅用地，3宗地块溢价成交、3宗底价成交，总成交金额37.18亿元。其中，青羊区 宅地溢价率达30%。 杭州土拍楼面价再创新高 3月28日，杭州有4宗宅地出让，分别位于上城区四堡七堡单元、上城区望江单元、西湖区三墩单元、西 湖区蒋村文新单元，总出让面积142400㎡，总规划建筑面积377818.9㎡，总起始价约94.44亿元。 其中，西湖区蒋村文新单元宅地最受关注，土地出让面积35470㎡，规划建 ...

博览会基本信息 - 2025江苏绿色低碳建筑国际博览会将于4月1日至3日在南京国际博览中心举办 [1] - 博览会主题为“科技点亮绿色城乡” [1] - 主办单位为江苏省住房和城乡建设厅 [1] 行业背景与重要性 - 2024年江苏省房地产业和建筑业增加值分别占全省GDP的6.2%和7.3% [2] - 江苏在全国率先设立4个“城乡建设碳达峰碳中和先导区” [2] - 行业目标为到2028年提前两年实现城乡建设领域碳达峰 [2] 参展企业与机构规模 - 本届博览会共吸引119家国内外企业和机构参展 [3] - 新能源、新材料、数字化、智能化和先进制造企业占比超过55% [3] - 参展商包括6家世界品牌500强企业和11家上市企业 [3] 重点参展企业与技术亮点 - 中国建筑集团旗下多家成员企业将展示先进建造技术和装备 [3] - 华为技术有限公司将首次在江苏规模化展示基于华为鸿蒙生态的全屋智能解决方案 [3] - 中兴通讯集团、浪潮集团等上市企业将展出智慧城市运维平台和建筑节能管理服务 [3] - 中亿丰控股集团将展示智能机器人和数字智造装备 [3] - 苏州柯利达装饰股份有限公司将展示装配化装修系列产品 [3] 博览会特色展区 - 博览会设计了8个特色展区 [4] - 改善型住宅展区有11家知名房地产开发企业现场推介项目 [4] - “城乡建设双碳先导区”展区将展示首批先导区阶段性成果并启动第二批先导区建设 [4] - 智能建造展区将聚焦展示“BIM+”数字一体化设计和建筑机器人等前沿技术 [4] 同期活动与参与方 - 博览会将举办系列活动促进“政产学研金用”多方参与 [5] - 近30家参展商将举办推介活动 [5] - 10余家社团组织将开展学术交流 [5] - 东南大学、中国矿业大学等高校将举办学术会议和展示研究成果 [5][6] - 中国银行、工商银行、交通银行等金融机构将进行银企对接和融资签约 [6] 预期影响与过往成效 - 上届博览会达成融资意向总额超过30亿元 [6] - 约60%的企业通过上届博览会与政府机构、商会、协会进行了交流洽谈并发掘潜在客户 [6]

百城宅地成交情况 - 2025年1-2月百城住宅类用地成交建面2,947万平，同比+7.8%，成交楼面均价7,159元/平，同比+20.4% [2] - 一线城市成交建面169万平（同比-14.0%），楼面均价44,051元/平（同比+82.2%），供应建面109万平（同比-34.3%） [2] - 二线城市成交建面1,024万平（同比-6.4%），楼面均价8,152元/平（同比+19.5%），供应建面1,204万平（同比-8.8%） [2] - 三线城市成交建面1,753万平（同比+21.6%），楼面均价3,012元/平（同比+8.3%），供应建面970万平（同比-45.1%） [2] TOP50房企土储动态 - TOP50房企新增土储价值1,941亿元（同比+45.0%），华润置地（318亿元）、中国金茂（189亿元）、保利发展（153亿元）位列前三 [3] - TOP50房企新增土储面积1,908万平（同比-6.8%），华润置地（94万平）、海泰置业（87万平）、保利发展（75万平）位列前三 [3] 核心30城土拍热度 - 2025年2月光大核心30城宅地成交88宗（同比+109.5%），建面606万平（同比+67.8%），楼面均价14,701元/平（单月同比-5.5%） [4] - 30城宅地整体溢价率16.1%（同比+9.0pct，环比+0.2pct），21宗地块溢价率超20%（占比23.9%） [4] - 中海地产以13,713元/㎡楼板价获郑州地块（溢价率87.5%），华润置地以50,683元/㎡楼板价获杭州地块（溢价率72.5%） [4] - 绿城中国在杭州、成都、苏州高溢价拿地，1-2月30城宅地成交总建面1,245万平（同比+14.1%），楼面均价13,369元/平（同比+35.7%） [4]