专项计划成立 - 国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划于2025年11月28日正式成立，认购资金已全部划入专项计划托管账户，投资者认购的资产支持证券总份数已达到目标募集规模 [3] 融资授权与规模 - 公司股东大会授权董事会开展规模不超过等额人民币200亿元的直接融资工作，授权范围包括确定具体发行规模、币种、利率等事宜 [2] - 专项计划发行规模为人民币6.16亿元 [3] 监管审批 - 专项计划获得上海证券交易所出具的挂牌转让无异议函 [3]

公司融资计划 - 公司于2025年3月27日和5月26日分别召开董事会和股东大会，审议通过了规模不超过等额200亿元的直接融资议案 [1] - 国金证券资产管理有限公司作为管理人，设立"国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划"，发行规模为6.16亿元 [1] - 专项计划于2025年11月28日正式成立，认购资金已全部划入专项计划托管账户，投资者认购的资产支持证券总份数已达到目标募集规模 [1]

产品发行概况 - 新城控股发行全国首单消费类持有型不动产资产支持专项计划 发行规模6.16亿元 同步配套4.1亿元债权部分 产品期限约25年 [2] - 该产品是全国首单A股上市民营企业发行的持有型不动产ABS 创下行业"双首单"纪录 [2] - 该持有型ABS由国金证券资产管理有限公司担任计划管理人 底层资产为上海青浦吾悦广场 [3] 底层资产质量 - 底层资产上海青浦吾悦广场地处青浦淀山湖商圈核心地段 覆盖周边160余个成熟社区 超40万常住人口 [3] - 自2014年开业以来 项目持续保持高出租率 客流量 营业收入 利润等核心数据稳步攀升 [3] - 截至2025年三季度末 公司已在全国141座城市布局205座综合体项目 已开业及委托管理在营数量达176座 保持97.7%的高出租率 [5] 产品特点与战略意义 - 该产品被称为私募REITs 定位于可与公募REITs衔接的场内标准化权益产品 具备覆盖资产范围更广 审批周期更短 回笼资金用途更为灵活等优势 [3] - 产品发行贯彻公司从"地产开发销售"向"资产运营"战略转型的核心理念 有效盘活存量商业资产 优化资产负债结构 [4] - 产品设置了完善的持续扩募机制 并预留与公募REITs对接的可行路径 [5] 商业运营表现 - 根据2025年半年报 吾悦广场客流总量达9.5亿人次 同比增长16% 总销售额超515亿元 不含车辆销售 同比增长16.5% [6] - 会员人数达4917万人 今年前三季度 公司实现商业运营总收入约105.11亿元 同比增长10.82% [6] - 领先的规模优势和强劲的商业运营实力 为后续产品扩募提供了充足的资产储备 [6]

产品发行概况 - 国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划于11月28日在上交所成功设立 [1] - 项目发行规模为6.16亿元 [1] - 底层标的资产为上海青浦吾悦广场购物中心项目 [1] 行业与市场地位 - 该产品是全国首单消费类持有型不动产ABS [1] - 该产品也是全国首单由A股上市民营企业发行的持有型不动产ABS [1] 发行主体信息 - 项目由新城控股（股票代码：601155）发行 [1]

直接融资 - 公司审议通过不超200亿元直接融资议案，授权董事长负责具体事宜[1] 专项计划 - 国金资管-吾悦广场专项计划发行规模6.16亿元，2025年11月28日成立[3] - 资产支持证券票面100元，起息日2025年11月28日，预期2050年4月10日到期，半年分派收益[4] - 专项计划管理人是国金证券资管，托管银行是上海农商行[4]

核心观点 - 中国实体商业正经历由人口代际更迭驱动的结构性变迁，80后作为支撑购物中心黄金期的主力消费群体正逐渐淡出，而95/00后新兴客群的消费习惯和需求特征将重塑行业形态 [1][8][31] - 未来十年25-45岁主流消费客群规模预计减少超6000万人，其中年轻时尚客群减少超5000万人，直接冲击传统购物中心模式 [10] - 实体商业将进入以存量改造、非标化、社区化为特征的"文艺复兴"阶段，购物中心面临卖场化转型，而百货和非标商业将迎来新机遇 [15][17][30] 80后客群与购物中心黄金期 - 80后（广义含70末90初）约2.5亿人口是过去15年购物中心业态轮动的核心驱动力，其人生阶段（单身、成家、育儿、健康管理）直接对应商业热点变迁 [5][7] - 2010-2015年快时尚占比达50%-60%，2015年后餐饮占比提升至30%，2018年儿童业态爆发，2020年转向美妆与运动消费 [5] - 该群体具备人口规模、收入水平与消费意愿三重优势，支撑了购物中心"一站式生活"模式的长周期发展 [7] 95/00后客群特征与需求变化 - 新世代消费标签为"自我、社交、松弛"，注重情绪价值付费，对物质消费精打细算但愿为情感属性买单 [11] - 作为移动互联网原生代，他们渴望真实感与人情味，更依赖小社群社交，对标准化购物中心需求弱化 [11][12] - 热门消费场景（脱口秀、livehouse、市集、小众展会）多起源于商场外部，新兴品牌如泡泡玛特优先通过街边店或线上渠道崛起 [12][14] 实体商业未来形态演变 - 购物中心将向"卖场化"退化：服务半径收缩至社区，刚需业态（家庭消费、生活服务）占比提升，时尚品牌减少，折扣集合店增加 [18][19] - 百货业通过非标化改造重生：依托小体量、交通便利性转型为年轻社交中心或细分时尚场所，案例包括北京友谊商店、上海百联TX淮海 [21][23][24] - 非标商业呈现标准化趋势：业态组合趋同（开放式空间、餐酒吧、非连锁咖啡、户外零售等），当项目规模扩大时难以维持独特性 [25][27] 行业转型驱动因素 - 人口结构变化是根本变量：2025年出生人口可能跌破900万，同时80后步入45岁边缘，消费主力交接加速 [1][8] - 宏观环境推动存量改造：经济增长平稳化、电商渗透见顶、地产开发放缓，促使商圈从多中心向中心化回归 [15] - 消费理念向"第五消费时代"演进：特征表现为慢、小、社交、可持续等7个"S"，但需结合本土需求创新而非照搬国外模式 [33][34]

板块整体表现 - 11月26日，房地产开发板块整体下跌0.44%，表现弱于上证指数（下跌0.15%），但强于深证成指（上涨1.02%）[1] - 板块内个股表现分化明显，呈现涨跌互现格局[1][2] 领涨个股及资金流向 - 万通发展（600246）领涨板块，涨幅达9.97%，收盘价为12.68元，成交量为106.29万手，主力资金净流入3.14亿元，净占比高达24.09%[1][3] - 张江高科（600895）涨幅为5.24%，收盘价为42.37元，成交量为119.29万手，主力资金净流入3.75亿元，净占比为7.54%[1][3] - 苏州高新（600736）上涨3.76%，收盘价为5.79元，成交量为59.00万手[1] - 深振业A（000006）上涨1.97%，主力资金净流入5225.77万元，净占比为12.03%[1][3] 领跌个股及资金流向 - 中国武夷（000797）领跌板块，跌幅为6.78%，收盘价为3.44元，成交量为216.40万手，成交额为7.63亿元[2] - 财信发展（000838）跌幅为4.99%，收盘价为3.43元，成交量为132.52万手，成交额为4.61亿元[2] - 滨江集团（002244）下跌4.73%，收盘价为10.07元，成交量为65.34万手，成交额为6.64亿元[2] - 万科A（000002）下跌2.48%，收盘价为5.89元，成交量为200.52万手，成交额为11.92亿元[2] 板块资金流向 - 当日房地产开发板块整体呈现主力资金净流出状态，净流出金额为5.09亿元[2] - 游资资金净流入1.67亿元，散户资金净流入3.42亿元，显示内部资金流向存在分歧[2]

市场表现 - A股市场地产股普遍下跌 [1] - 滨江集团与中国武夷跌幅超过5% [1] - 财信发展下跌接近5% [1] - 我爱我家、三湘印象、合肥城建跌幅超过3% [1] - 华夏幸福、金地集团、特发服务、中国国贸、招商蛇口、新城控股、万科A跌幅超过2% [1]

行业与公司 * 会议涉及中国与美国的人工智能AI行业、中国房地产市场、中国金融行业银行与保险、中国互联网公司腾讯和阿里以及美国股市标普500 [1][2][4][7][17][25][29][30] * 会议提及的公司包括腾讯、阿里巴巴、OpenAI、谷歌等 [25][26][29][30] 核心观点与论据：宏观经济与市场 * 美国AI发展路径是重资产豪赌AGI高精尖人工智能 而中国路径是轻量化主要关注铺开产业生态 中国大厂未来两年AI投资额约为美国的十分之一 原因在于中国在基础设施如发电能源数据中心、人才、数据三个领域成本远低于美国 [1][2] * 对中国市场最大的外部风险是美股出现较大调整 [3] * 大摩调整对美国降息的预期 预计12月份不降息 但总体降息幅度不变 调整为明年1月、4月、6月各降息一次 [5][6] * 对明年美股的展望乐观 认为行情将由人工智能相关个股带动转向普惠型、扩散型行情 依据包括近60%的美国上市公司三季度业绩符合或超出预期 以及AI在企业层面进入初期普及和应用阶段 [7][8] * 美股估值方面 大摩预计标普500明年12个月目标点为7800点 但预期市盈率将从当前约23倍降至22倍 乐观基础源于盈利增长预期 大摩预期标普500明年盈利增长17个百分点 市场共识预期也为十几个百分点low-teen level [8][9] * 当前美股情况与2000年科网泡沫相比 经调整后的市盈率低三分之一以上 上市公司自由现金流收益率也远高于当年 [10] 核心观点与论据：中国市场与行业 * 对中国资产保持信心 理由包括估值有缓冲A股市盈率约13倍 以及预期上市公司盈利有6%到7%的增长 该预期低于市场普遍的15%但认为结合宏观判断和政府托底信心实现可能性高 [11][12] * 在重点互联网公司月底发布业绩前 不建议对其行为做激进揣测 对消费和电商情况需更多数据观察 建议采取稳健策略 [13] * 近期市场波动原因包括黄金周期间持有中国股票资产体验差、中美贸易战重燃、年底获利了结情绪以及美股震荡 [14][15] * 配置上建议科技股中长期精挑细选盈利记录好增长确定性高的公司 同时保有一定比例红利股如保险和香港独立性强的公司如HKT [15][16] 核心观点与论据：金融与地产行业 * 中国银行体系风险总体可控 银行按揭贷款不良率非常稳定 因其有无限连带担保责任且与收入挂钩 收入仍有3%到5%增长 消费贷和小微贷款不良率有所上升但在可承受范围 [17][18][19] * 银行开发贷约70%到80%已进行不良消化或拨备 风险进入最后攻坚阶段 估计剩余20%左右 银行每年消化不良接近4万亿元 有充足空间处理消费贷和小微贷款风险 [19][20] * 金融资产利率企稳 因供需更加平衡 不再推动对高风险领域过度支持 预计中国可能在2027年左右走出通缩 [21][22] * 保险行业被视为成长行业 预期保费有10%到15%或15%左右的增长 若金融资产利率稳定且股市走慢牛 当前八九倍市盈率有提升空间 双位数市盈率是合理估值 [22][23] * 银行有望保持稳定 居民风险偏好可能边际恢复 利于保险股 [24] * 中国房地产下行期传导机制复杂 单点政策突破效果常不及预期 高线城市库存水平要回到历史中枢可能需至2027年 房地产才能走出L型的一横 [31][32][34][41] * 潜在房贷贴息政策若只针对新增贷款可能引发社会矛盾并推高二手房挂牌量 若想使租金收益率高于房贷利率 一线二线城市平均需贴息100到150个基点 若贴息1%且覆盖新增贷款 年资金需求约1000亿元 若覆盖存量37.5万亿元贷款 年资金需求约4000亿元 [38][39][40] 核心观点与论据：人工智能AI行业 * 对美国AI泡沫的担忧背景与中国不同 美国有大规模基础设施投资 如OpenAI称总投资将达1.4万亿美元 并目标2030年收入达2000亿美元 该目标被认为激进 需要更多收入证明投资回报 [25][26] * 中国市场无需过分担忧AI泡沫 因资本开支CAPEX投资约为美国的八分之一到十分之一 且AI领域竞争不似美国激烈 尚处摸索阶段 [27] * 腾讯为应对美国芯片限制 在过去约七个月租用第三方算力OPEX增加 CAPEX降低 公司有信心七个月后情况反转 OPEX降低 CAPEX因采购国产芯片而增加 预计明年下半年显现 [28] * 腾讯预计宏远达大模型将有重大更新版本 若有突破明年将大力推广AI应用 阿里在即将发布的业绩中 预计会保持甚至提高之前关于CAPEX的说法 [29][30] * 总体上对中国 hyperscaler 模型优化迭代持积极看法 对腾讯和阿里业绩比较看好 对AI投资维持乐观态势 [30][43] 其他重要内容 * 中国内需政策方面 明年消费预计平稳中放缓 投资与今年下半年相比会好一些但全年基本持平 消费发力点可能包括以旧换新政策延续、资金用途拓宽至快销品和服务业 明年下半年可能直接支持服务业消费如出行和就餐打折券 [34][35] * 投资端将依靠高质量基建托底 如地下管网建设年投资达1万亿元 能源转型特别是储能设备投资继续 9月下达5000亿元特别金融工具 基建投资明年有望回到低单位数温和增长 [35][36] * 外贸方面 明年出口预计略微放缓但保持韧性 原因包括今年抢出口后的回补和人民币实际汇率贬值支撑减弱 [36] * 中美关系方面 短期噪音和言语升级难免 但转化为行动升级的可能性相比以前有所降低 [37]

行业投资评级 - 报告对房地产行业的投资评级为“优于大势” [1][6] 核心观点 - 政策预期再起，新一轮楼市政策出台具备必要性和急迫性，以应对量价下行压力及对银行系统的冲击 [1][5][16] - 政策方向预计将围绕需求侧（如限购松绑、房贷贴息、个税补贴）、供给侧（如回收闲置用地、收储现房）及行业转型（“好房子”标准）展开 [2][28][31][34][37] - 政策节奏研判为：短期关注房贷贴息与个税补贴；中期关注一线城市限购完全松绑；长期关注中央下场推动大规模市场化收储 [1][39] - 2025年展望：二手房市场量升价稳，新房市场各指标磨底 [10] - 投资建议关注存量地产三大方向（商业地产、物业管理、房产中介）及“好房子”相关标的 [5][40] 市场表现与数据总结 股票市场表现 - 本周（2025年11月17日-21日）A股房地产板块涨跌幅为-5.83%，跑输大盘（沪深300）2.06个百分点；港股地产建筑板块涨跌幅为-4.94%，跑赢大盘（恒生指数）0.15个百分点 [2][42][53] - 近一个季度及近一个月，A股房地产板块均跑输大盘 [45] - 本周A股涨幅靠前的个股包括*ST中迪（18.77%）、新城控股（4.63%）；港股涨幅靠前的包括富力地产（14.55%）、恒大物业（5.47%） [47][56] 信用债市场 - 本周地产信用债发行71.57亿元，净融资额7.96亿元；年初至今累计净融资额为-421.33亿元，去年同期为-251.54亿元 [2][58] REITs市场表现 - 本周REITs指数涨跌幅为-1.12%，其中产权型REITs指数涨跌幅为-1.19%，特许经营权型REITs指数涨跌幅为-1.05% [3][59][60] - 近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数3.21个百分点 [3][70] - 本周REITs成交额为12.34亿元，环比下降8.80%；换手率为0.45%，环比下降0.11个百分点 [3][59][81] 楼市成交数据 - 本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别下降31.53%和20.83%；累计同比分别下降15.63%和上升2.42% [5][89] - 新房端：45城商品房成交270.22万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别下降43.55%、24.39%、44.30% [90] - 二手房端：14城二手商品房成交158.04万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别下降34.11%、21.92%、上升112.86% [101] 土地市场数据 - 本周百城土地供应建面环比上升92.79%，成交建面环比上升24.37%，溢价率为0.52% [4][110] - 分城市能级看，一线城市供应和成交建面环比分别上升13.22%和25.14%，溢价率0.00%；二线供应和成交建面环比分别上升67.87%和19.35%，溢价率0.03%；三四线供应和成交建面环比分别上升110.92%和27.02%，溢价率0.80% [4][110][120][129][138] 政策梳理与展望 - 政策复盘：2024年“924新政”动能正逐步减弱，京沪深等一线城市已部分松绑限购，但现行政策依然较为严格 [2][28][29] - 政策窗口期：关注2025年12月中央经济工作会议定调，2026年小阳春或为集中出台力度较大政策的关键窗口期 [39] - 具体政策方向包括：限购松绑（尤其是一线城市）、LPR下调或房贷贴息、提升房贷个税抵扣标准、保主体（防止流动性风险蔓延）、以及中央下场推动大规模市场化收储 [28][31][34][36][37]