董事会调整与公司治理 - 公司于10月27日宣布董事会人员调整，王晓松、吕小平、陆忠明辞任非执行董事 [2] - 调整后董事会由执行董事戚小明、吴倩倩及三位独立非执行董事共五人组成 [2] - 此次调整旨在减少与关联方新城控股、新城发展的董事会重叠，以提升公司整体独立性并有效处理利益冲突 [3][4] - 董事会调整是继公司曝光近70亿元违规关联资金拆借后，为满足复牌指引而采取的整改行动之一 [5][6] 关联资金交易事件 - 公司因发现与关联方资金往来而无法按期披露2024年全年业绩及年报，并于2024年4月1日停牌 [5] - 独立调查报告显示，2023年及2024年公司向关联方新城控股分别拆借资金18亿元和51.7亿元，合计69.7亿元 [5] - 该资金拆借由新城控股一名管理人员及公司时任执行董事兼首席运营官杨博策划，公司已于2024年9月30日起罢免杨博 [5] 复牌要求与进展 - 港交所的复牌指引包括公布独立调查报告、评估事件影响、采取补救行动、公布所有未公布的财务业绩以及进行独立的内部控制调查 [7] - 公司需要证明其已制定充足的内部控制程序，并证明管理层诚信不存在监管忧虑 [7] - 专家分析，公司最晚需在2026年9月30日前复牌，否则将触发退市，当前需尽快发布经审计的2024年报和2025年中报 [8] 财务状况与业绩展望 - 公司发布盈利警告，预期2024年公司拥有人应占净亏损在7亿至9亿元之间 [8] - 停牌前公司市值仅为24亿港元，较高点时已蒸发约200亿港元 [9] - 复牌后的估值修复将高度依赖公司治理独立性与业务“去地产化”进度 [9]

股价表现与资金流向 - 10月28日公司股价下跌2.04%至13.94元/股，成交额1.80亿元，换手率0.57%，总市值314.43亿元 [1] - 当日主力资金净流出2055.31万元，特大单与大单均呈现净卖出状态，大单卖出占比达24.16% [1] - 公司股价年内累计上涨16.56%，但短期表现疲弱，近5日、20日、60日分别下跌7.31%、13.79%和9.83% [1] 公司基本面与业务构成 - 2025年上半年公司实现营业收入221.00亿元，同比减少34.82%，归母净利润8.95亿元，同比减少32.11% [2] - 公司主营业务收入构成为：房地产开发销售68.63%，物业出租及管理29.06%，其他业务2.31% [1] - 公司A股上市后累计派现145.95亿元，但近三年累计派现为0.00元 [3] 股东结构与机构持仓变动 - 截至6月30日公司股东户数为4.93万户，较上期减少8.68%，人均流通股增至45721股，增幅9.50% [2] - 十大流通股东中，中国证券金融股份有限公司减持55.70万股至2711.72万股，工银可转债债券则大幅增持1086.32万股至2021.84万股 [3] - 香港中央结算有限公司、南方中证500ETF等机构投资者在第二季度均有增持，而国富中小盘股票A则减持269.46万股 [3] 行业分类与市场定位 - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-商业地产 [1] - 公司涉及的概念板块包括REITs概念、中盘、养老产业、基金重仓、融资融券等 [1]

报告行业投资评级 - 报告对房地产行业持积极看法，建议关注困境反转、核心城市龙头及多元经营国企等投资机会 [3][11] - 报告推荐的具体公司包括新城控股（目标价18元）、绿城中国（目标价11.7元）、中国金茂（目标价2.1元），评级均为“买入-A” [6] 报告核心观点 - 2025年9月房地产行业总量数据呈现底部企稳迹象，但结构性分化明显，部分指标环比改善显示政策效果逐步显现 [1][12] - 房地产开发投资下行压力主要来自施工规模收缩、土地市场低迷及融资环境紧张三方面 [2][19] - 展望未来，房地产开发投资有望逐步企稳，复苏进程将呈现结构性特征，三四线城市因地价占比低、房地价差稳定有望率先复苏 [3][26][32] - 在当前销售环比回升但投资探底的背景下，基本面弱复苏叠加政策宽松，地产板块估值有望持续修复 [3][11] 9月地产总量数据表现 - 2025年1-9月房地产开发投资完成额6.8万亿元，同比下降13.2%，降幅较前值扩大1个百分点；9月单月完成投资0.7万亿元，同比下降21.3% [1][13] - 房屋施工面积64.9亿㎡，同比下降9.4%；新开工面积4.5亿㎡，同比下降18.9%；竣工面积3.1亿㎡，同比下降15.3% [1][15] - 商品房销售面积6.6亿㎡，同比下降5.5%；销售额6.3万亿元，同比下降7.9% [1][15] - 从环比看，除房地产开发投资外，房屋新开工、竣工、销售面积及销售额环比增速均高于2020-2024年平均水平 [1][17][18] 地产投资下行压力增加原因 - 施工规模持续收缩对建安投资形成显著拖累，2025年前9月建安相关投资同比下降16.2% [2][19] - 土地市场持续低迷，全国住宅类用地成交建筑面积从2019年峰值19.9亿㎡下降至2024年的7.2亿㎡，较高点下降63.8%，2025年降幅收窄但整体规模仍处低位 [2][27] - 融资环境紧张，2025年前9月房地产开发资金来源合计7.3万亿元，同比下降13.4%，行业整体信用债净融资为-477亿元 [2][30] 地产开发投资未来展望 - 区域分化明显：三四线城市地价占比低（15%）、房地价差相对稳定，开发商开工意愿有望率先复苏；一二线城市地价占比高（一线71%、二线37%）、价差收窄明显，投资恢复相对滞后 [3][31] - 企业分化显著：国央企凭借融资优势，2025年前9月净融资297亿元，持续保持拿地强度，支撑行业投资改善 [3][30] - 随着拿地缩量到开工缩量的负反馈过程改善，以及前期宽松政策效果体现，房地产开发投资有望企稳回升 [3][26] 周度数据跟踪（10月18-24日） - 销售回顾：重点监测32城商品住宅成交1.9万套，环比下降3.8%，2025年累计成交65.4万套，累计同比下降8.5% [36][37] - 土地供应：百城土地宅地供应规划建筑面积901万㎡，2025年累计供应2.2亿㎡，累计同比下降17.3% [62][63] - 土地成交：百城住宅用地成交规划建筑面积355万㎡，2025年累计成交1.7亿㎡，累计同比下降7.1% [87][88]

活动概况 - 活动于24日在新城集团旗下平潭吾悦广场启动，主题为“福建供销集市——助农销售、便民消费”系列活动（平潭专场）[1] - 活动由福建供销集团有限公司和实验区供销合作社联合主办，采用“政府搭台、企业唱戏、农户参与”的方式[11] - 活动将持续至10月26日，旨在实现助农与便民的双向共赢，惠及更多老百姓[11] 产品与参与情况 - 活动现场汇聚上百种来自八闽大地的特色农渔产品，为市民提供“一站式”购齐全省特色农产品的平台[1] - 具体产品包括福州猪肉酥、三明建宁莲子、莆田枇杷膏、南平顺昌灌蛋、平潭鲍鱼丸等上百种商品[3] - 福建供销百农汇科技有限公司带来龙岩市的花生、泡鸭爪、豆腐干等特色产品，与平潭本地海货形成互补[7] - 集市满足市民多样化购买需求，现场人头攒动，市民纷纷品尝购买，热闹非凡[3][10]

新华500指数市场表现 - 新华500指数于10月27日收盘报5209.16点，单日上涨68.17点，涨幅为1.33% [1] - 指数当日走势为显著高开，早盘于高位窄幅整理，午后波动上扬，最终显著收涨 [3] - 指数全天最高触及5214.70点，最低触及5172.55点，成分股总成交额达9427亿元，较前一交易日显著放量 [4] 成分股价格异动 - 部分成分股表现强势，兆易创新、生益科技、厦门钨业、环旭电子收盘涨幅约10%涨停 [4] - 振华科技、闻泰科技、工业富联、高德红外、大华股份、东山精密等多股涨幅超过7% [4] - 部分成分股表现疲弱，徐工机械、ST华通、新城控股、晶盛机电、东鹏饮料等跌幅靠前 [4] 指数基本信息 - 新华500指数由新华财经发布，新华指数（北京）有限公司运营维护，旨在度量A股主要大中市值股票价格水平 [4]

活动概述 - 新城控股集团旗下乌鲁木齐米东吾悦广场于2025年10月24日至11月11日举办为期19天的“冬日囤货节”国庆主题档期活动 [1] - 活动融合家国情怀、文化体验与促销，涵盖服饰、美食、娱乐等多个领域，旨在为市民提供金秋嘉年华 [1] 促销活动详情 - 推出多重福利：满额赠礼、消费满111元可参与小程序抽奖（奖品包括荣耀400Pro手机）、以及超值团购活动 [2] - 超值团购具体方案为：服装服饰350元团400元，餐饮30元团50元 [2] - 星轶影院推出双人观影套餐，价格为49.9元 [6] 参与品牌与业态 - 冬日服饰囤货季汇聚37家知名品牌，包括艾诺丝雅诗、简符JIANFU、梵维本酷、JEEP SPIRIT、波司登等 [4] - 冬日热辣美食节携手17家餐饮品牌，包括阿甘锅盔、温暖十里、蜀π、滇勐牛云南酸汤牛肉火锅等 [4] 配套文化活动 - 策划冬日玩咖派对，包含乌鲁木齐中小学生摔跤赛、米东区团委首届青少年校园歌手大赛总决赛、米东区象棋大赛、“青摄光影”米东城市主题挑战赛、乌鲁木齐市王者荣耀电竞赛等互动观赛活动 [9] 公司战略与运营理念 - 米东吾悦广场总经理表示其经营理念为“与人欢喜，品质空间，绿色智能，专业匠心，双向奔赴”，活动旨在为市民提供假期休闲去处并创造节日幸福感 [12][13] - 公司坚持“住宅+商业”的双轮驱动长期战略模式，核心战略为“稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能” [14] - “吾悦广场”品牌以“深度运营”为模式，以“用户思维”为根本，致力于从空间运营转向用户运营，构建满足多方价值诉求的新型价值关系 [14] 公司业务规模与财务表现 - 截至2025年9月25日，新城控股集团在全国开业及在建的吾悦广场城市综合体达到205座，覆盖国内141个大中城市，已开业吾悦广场为175座 [13] - 2024年，公司商业运营总收入达到128.08亿元，同比增长13.1% [13] - 公司企业使命为“让幸福变得简单”，未来致力于高质量转型升级和生态化可持续发展 [13][14]

行业投资评级 - 投资评级为“看好”，并予以维持 [15] 核心观点 - 地产总量周期的调整在时间和空间上可能已进入下半场，后续量价跌幅大概率将有所收敛 [12] - 结构上需重视三个相对确定的细分领域：好房子的阿尔法、香港房价止跌回稳、商业地产和物业管理的稳定现金流 [3][12] - 产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题 [8] - 去年4月和9月对应优质地产股的底部区间，当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场整体估值抬升也提供了补涨空间 [8] 市场表现 - 本周（截至2025年10月24日）长江房地产指数上涨0.91%，相对沪深300的超额收益为-2.33%，行业排名第28位（共32个行业）[9][19] - 年初至今长江房地产指数累计上涨13.95%，相对沪深300的超额收益为-4.49%，行业排名第18位（共32个行业）[9][19] - 开发类公司周度涨跌幅均值为1.07%，物业公司为2.62%，REITs为0.34% [19] 政策动态 - 广州：在提振消费专项行动实施方案中提及更好满足住房消费需求，计划在2025年推进新开工老旧小区改造超150个，完成城中村改造固定资产投资1000亿元 [10][21] - 威海：自2025年10月20日起优化调整部分住房公积金提取政策，包括放宽购房提取范围、首付款提取范围等 [10][21] - 南京：为支持多子女家庭（有两个及以上未成年子女）解决住房难题，出台住房公积金租房与购房专项支持政策 [10][21] 销售数据 - 37个样本城市新房成交面积四周滚动同比下降29.1%，较上周下降0.6个百分点；年初至今累计同比下降8.7% [11][22] - 17个样本城市二手房成交面积四周滚动同比下降16.4%，较上周下降7.2个百分点；年初至今累计同比上升12.0% [11][22] - 10月截至24日，37城新房成交面积当月同比下降29.9%，17城二手成交面积当月同比下降17.5% [11] 三个相对确定性细分领域 - **好房子的阿尔法**：产品迭代和限价放松使得好房子的量价相对更有保障，房企新货的边际盈利较过去明显上台阶，部分优质房企（如绿城中国、建发国际）当前市值并未充分反映未来业绩预期 [3][12] - **香港房价止跌回稳**：香港住房空置率不高，人口回流和收入增长驱动租金创历史新高，在利率下行预期下，净租售比与房贷利率将更为适配 [12] - **商业地产和物业管理的稳定现金流**：尽管具备顺周期属性，但微观主体差异较大，优质企业仍有相对持续的稳健增长，且具备较大的股息价值 [3][12]

2025年公募REITs政策支持与市场现状 - 国家发改委发布782号文，在资产范围、扩募支持、项目把关和组织保障四个方面进行革新，推进公募REITs常态化发展 [1] - 782号文新增铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等资产类型，首次将文化旅游、养老设施等民生领域纳入REITs发行范围 [3] - 政策简化新购入项目申报流程，取消前期辅导，支持跨区域扩募整合存量资产，允许已上市REITs新购入行业内同类项目及具有关联性的不同行业项目 [3] - 九部门联合发布通知，优先支持社区商业综合体、邻里中心等消费类基础设施项目发行REITs，标志着基础设施REITs向社区服务领域延伸 [5][6] - 截至2025年10月21日，2025年上市的公募REITs募集资金总额为415.38亿元，中国公募REITs已上市总规模达到2075.72亿元 [7] - 2025年已有4只公募REITs完成扩募，总规模58.88亿元，超过2023年全年的50.65亿元，另有4只扩募正在审批中 [8] - 截至2025年10月21日，共有12只首次发行的公募REITs产品处于已申报未上市阶段，预计年底前仍将有数只产品完成上市 [12] 房企参与公募REITs的现状与特点 - 截至2025年10月21日，共有华润置地、招商蛇口、大悦城、万科等8家房企的11只REITs产品完成上市，其中1只完成扩募，总募集规模272.07亿元 [16][17] - 房企参与的公募REITs底层资产主要集中在消费类基础设施和租赁住房，已上市和已申报的13只产品中，7只为消费类基础设施，3只为租赁住房 [17] - 房企旗下已上市的消费类基础设施公募REITs有6只，占所有已上市消费类公募REITs募集规模的65.6%，是发行消费类公募REITs的主力 [17] - 相对于2075.72亿元的公募REITs总市场，房企的参与程度仍然相对较低 [17] 公募REITs助力房企战略转型 - 华润置地、招商蛇口、新城控股等多家房企在中期业绩会及财务年报中明确表示未来要扩大REITs规模，借助政策红利实现从开发商向运营商的角色转变 [18] - 万科旗下印力集团积极实现REITs突破，中金印力消费REIT已完成发行，并已设立3支Pre-REIT基金，涉及租赁住房和消费类基础设施 [19] - 公募REITs帮助房企打造"投融管退"的全链条业务模式，实现由"重"向"轻"的资产结构转变，提升旗下商业板块的独立性 [20][23] - 发行公募REITs有助于盘活房企长周期低回报的存量资产，募集资金可用于相关资产的再投资，降低企业在存量资产里的沉淀成本 [23] - 对于流动性紧张但旗下商业项目稳定运营的房企，发行公募REITs可作为融资转型的辅助手段，但首要任务仍是解决债务压力，最优解是直接出售重资产 [24]

企业动态 - 旭辉建管2025年第三季度拓展项目17个 [1] - 新城建管2025年新增签约面积超过570万平方米 [1] - 绿城管理2025年上半年新拓项目代建费约50亿元 [14] - 旭辉建管启动大连首个新国标四代宅项目 [14] - 远洋建管代建大连华南汇项目首次开盘热销 [14] - 新城建管供应链平台启动全国招募 [14] 项目签约与中标 - 旭辉建管中标佛山顺控南涌仓四代宅项目 [1] - 龙湖龙智造签约益云集团 共同打造湾区豪宅新标杆 [1] 项目交付 - 绿城管理2025年第三季度交付项目包括经开绿城·武汉柳岸春晓等十余个 [1] - 绿城管理2025年9月累计交付户数300余户 [6] - 城建绿城·博兴海棠映月项目提前交付 总建筑面积约15.8万平方米 [6] - 淮矿绿城·淮北中湖明月丁香苑组团交付 [6] - 绿城·海口桃李春风燕语里组团交付 [6] 行业标准与出版物 - 行业首部《代建企业综合能力评价标准》发布 [14] - 金地管理发布《委托方服务白皮书》2.0版本 [14]

公司控制权变更 - 创始人黄红云彻底退出公司实控人地位，持股比例从14.51%稀释至7.28%，公司进入无实际控制人状态 [3] - 新一届董事会9名成员中，老金科人仅剩1人，原董事长周达降为联席总裁且未进入董事会，标志着家族企业印记被洗去 [1] - 新任董事长郭伟具有丰富的房地产纾困经验，曾执掌信达地产，董事会成员主要来自各战投方 [1] 破产重整过程与影响 - 公司通过司法重整方式，在15个月内一次性清除1470亿债务，并引入战投注资26.28亿 [2][3] - 与多数房企选择的债务重组路径不同，破产重整具有法律强制执行力，效率更高 [2] - 重整完成后，公司及非保留公司中仍有近600个项目待盘活，截至今年6月底存货规模为893.55亿 [1] 创始人历史与控制权争夺 - 创始人黄红云曾两次为保住控制权进行强硬对决，包括2016年对抗融创孙宏斌长达4年，以及2021年与前妻解除一致行动协议导致表决权骤降 [4][5] - 创始人曾发誓不放弃控制权，此次主动选择放弃实控权不符合其以往风格 [4][7] 选择破产重整的原因 - 公司已资不抵债，截至今年6月底净资产为-362亿，货币资金仅38亿元，短期债务缺口超478亿元，破产重整是保壳唯一路径 [6][7] - 放弃控制权可隔离个人风险，避免因公司最终清算而承担更多个人连带责任 [7]