公司行动与项目状态 - 万科企业股份有限公司于2026年1月23日公告，已撤回华夏万纬仓储物流封闭式基础设施证券投资基金及中信证券-万纬物流1期资产支持专项计划的上市及挂牌转让申请文件，并已获准 [1] - 公司于2024年以控股子公司深圳市万纬物流投资有限公司拥有的3个仓储物流园项目申报发行不动产投资信托基金，并于2024年3月1日获中国证监会受理 [3] - 经综合考虑外部客观环境、市场环境等多种因素，基金管理人华夏基金管理有限公司和资产支持证券管理人中信证券股份有限公司于2026年1月14日向中国证监会及深圳证券交易所申请撤回文件，相关申报流程已于2026年1月23日终止 [3] 项目背景与未来计划 - 公司申报基础设施REITs是为积极响应国家政策号召 [3] - 本次申请终止审核并撤回申请文件不会对公司日常生产经营情况造成重大不利影响 [3] - 公司将待条件成熟时择机重新启动基础设施REITs的申报工作 [3]

公司公告核心事件 - 万科企业股份有限公司控股子公司深圳市万纬物流投资有限公司发起的仓储物流基础设施公募REITs项目已正式撤回上市申请并获准终止审核 [1] - 该REITs项目以旗下3个仓储物流园为基础资产 [1] - 项目由华夏基金担任基金管理人，中信证券担任资产支持证券管理人，并于2024年3月1日获得中国证监会受理 [1] 公司决策原因与影响 - 撤回申请是基于对外部客观环境、市场环境等多种因素的综合考量，并经相关各方充分沟通和审慎论证后作出的决策 [1] - 该事项不会对公司的日常生产经营造成重大不利影响 [1] - 公司将在条件成熟时择机重新启动申报工作 [1] 公司战略动向 - 此举标志着万科在利用金融工具盘活存量资产、拓展融资渠道的进程中出现阶段性调整 [1]

市场整体概况 - 截至2025年末，公募REITs市场已上市产品数量增至78只，总规模达2145.24亿元，其中上交所上市52只，占比超66% [2] - 政策体系持续完善，2025年底配套规则集中落地，启动了商业不动产REITs试点，并明确支持扩募、合并及REITs ETF研发 [2] - 政策推动资产供给格局优化，加快收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型的申报，同时加大供热、水利、数据中心等潜力资产的组织力度，并积极探索铁路、港口、特高压输电等新资产类型实现零的突破 [2] - 扩募机制常态化落地，2025年全年共7单扩募项目成功发行或上市，其中华夏基金华润有巢REIT采用"向原持有人配售"模式，募集资金11.33亿元，配售参与率达99.51% [3] - 投资者结构优化，REITs作为高股息含权资产，对保险、社保等长期资金吸引力持续提升，同时个人投资者参与渠道拓宽 [3] 一二级市场表现 - 2025年一级市场认购热情高涨，多单项目网下申购倍数超100倍，上市首日普遍实现较好涨幅 [4] - 但打新套利策略拥挤度上升导致收益回落，受网下配售比例下降、发行溢价率抬升及上市初期涨幅确定性减弱等因素影响 [5] - 2025年二级市场呈现"先扬后抑"走势，上半年上涨，二季度末起因长端利率上行、解禁压力等因素持续回调 [6] - 2026年初市场迎来修复，中证REITs全收益指数持续上涨，首周各类资产普涨，成交活跃度显著提升 [6] - 2026年初新型设施板块涨幅领先，消费设施、产业园区紧随其后，仓储物流、市政环保板块亦实现2%以上涨幅，仅交通基础设施板块表现相对平淡 [6] - 具体资产表现方面，截至1月22日，南方润泽科技数据中心REIT和南方万国数据中心REIT年初至今分别上涨7.48%和5.55% [9] - 市场提供了部分REITs产品的详细数据列表，全市场存续78只，规模2145.24亿元，市值2263.43亿元，并列出如中金重庆两江REIT、华泰南京建邺REIT等多只产品的价格、成交额、估值指标等具体数据 [10] 市场发展趋势 - 资产多元化加速，数据中心、文旅、养老等新资产类别将持续上市，商业不动产试点落地后，核心商业资产有望成为新增长点 [11] - 扩募进入"双轮驱动"阶段，监管推动常态化发行走向首发及扩募"双轮驱动"，助力REITs从单一项目向资产平台演进 [11] - 市场分化加剧，优质资产与运营能力强的项目将获得估值溢价，而单一资产、经营承压的项目可能面临波动 [11] 投资主线 - 2026年一季度可重点关注三条投资主线：抗周期稳现金流主线（如消费基础设施、政策性保租房、市政环保REITs） [12] - 高景气政策红利主线，如数据中心等数字基础设施直接受益于数字经济发展，仓储物流、高速公路等领域随需求回暖有望实现业绩边际修复 [12] - 强扩募资产平台主线，如商业不动产试点项目及具备扩募潜力的成熟REITs，可通过资产注入实现价值提升 [12] 行业展望 - 随着扩募机制常态化、资产类型不断丰富及投资者结构优化，公募REITs市场有望持续沿着"规模扩张、资产多元、估值理性"的路径发展 [14] - 2026年公募REITs市场机遇大于挑战，政策红利释放、资产供给多元化、长期资金配置需求提升等均支撑市场规模扩张与生态完善 [14] - 在低利率、资产荒格局未明显反转背景下，REITs作为类固收资产的配置价值仍较为突出，可采用"哑铃型配置"策略进行布局 [14]

公募REITs市场发展 - 2026年经济领域重要看点之一是商业不动产REITs如何盘活存量资产并激发实体经济新活力[3] - 公募REITs是连接实体经济与资本市场的新型投融资工具 在实体经济层面能稳投资促增长 在企业层面能拓宽融资渠道降低资产负债率 在个人层面是一种具有较高投资价值的金融产品[4] - 中国证监会于2025年底发布《商业不动产REITs试点公告》 标志着公募REITs试点从基础设施领域扩展至商业不动产领域 市场迈入商业不动产REITs与基础设施REITs并行发展新阶段[5][6] 商业不动产REITs试点意义与特点 - 商业不动产REITs更强调市场化运作和主动管理 旨在盘活体量庞大但流动性不足的商业地产存量资产 有助于促消费调结构和构建房地产发展新模式[6] - 为商业地产企业提供新融资方式 助其从重开发向重运营转型 优化资产负债结构[6] - 底层资产需满足权属清晰、范围明确且已产生持续稳定现金流等条件 商业综合体、商业零售、办公楼、酒店等是REITs重要的底层资产[7] - 商业不动产REITs发行难度高于基础设施REITs 主要因资产权属复杂度、现金流稳定性、运营规范性、估值公允性等存在差异[14] 公募REITs产品结构与运作模式 - 产品结构为“公募基金+资产支持专项计划+项目公司” 通过持有资产支持专项计划份额间接持有不动产 实现资产风险隔离[8][9] - 采用封闭式运作模式 不开放申购赎回但可在交易所交易 封闭式运作契合长期投资特点 可锁定资金规模以保障长期专业运营 产品期限从十几年至几十年不等[9] - 以“华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”为例 其将80%以上基金资产用于购买一个仓储物流类资产支持专项计划的全部份额 进而持有3家项目公司全部股权[8] 底层资产范围与试点演进 - 基础设施REITs底层资产范围已扩大至15类 包括交通、能源、市政、环保、仓储物流、园区、文化旅游、消费基础设施、租赁住房等[10] - 试点具有“渐进性”特征 2020年优先支持基础设施补短板行业 2021年纳入能源基础设施、保障性租赁住房 2023年研究支持消费基础设施发行REITs[10] - 监管部门支持REITs进行跨领域整合 鼓励持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合 以提升规模效应和风险分散能力[11] - 支持已上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强 提升单只产品资产规模和风险抵御能力[11] 发行参与方与市场格局 - 发行需多方协作 包括基金管理人、销售机构、原始权益人、资产支持专项计划管理人、项目公司、会计师事务所、资产评估机构等[12] - 基金管理人职责最重要 需拥有公募基金管理资格 且要求高于普通公募基金 因其涉及公募基金管理、不动产管理、资产证券化运作等众多事项[13] - 截至2025年12月末 已挂牌上市78只公募REITs 其中18只基金管理人为华夏基金 数量最多 其次是中金基金 管理11只[13] - 华夏基金已发行REITs底层资产类型涉及交通、园区、能源、仓储物流、消费基础设施、保障性租赁住房等[14] 市场规模与增长前景 - 截至2025年12月末 中国公募REITs累计融资金额超过2000亿元[15] - 预测“十五五”末（约2030年）公募REITs总市值至少突破1.5万亿元 支撑因素包括国内百万亿级存量资产中符合条件项目具备万亿级发行潜力 以及参照美国REITs市值与GDP比值（约4%）的一半结合中国GDP增长预期[15] - 看好以商业不动产、新型基础设施（如数据中心、工业互联网、人工智能）、消费基础设施三类资产为底层资产的公募REITs增长空间[15][16] - 加大优质资产供给、提升运营管理能力是保障市场规模稳步增长的关键[15] 扩募机制与功能 - 扩募是REITs发挥资产整合功能、实现规模化发展的重要抓手 通过募集资金购买新不动产项目有助于提升资产收益[16][17] - 2026年首个实现扩募份额上市的产品为“华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金” 募资金额超过11亿元[17] - 扩募方式包括公开扩募（向不特定对象发售）和定向扩募 定向扩募时 沪深交易所均规定每次发售对象不超过35名[17][18] - 公开扩募发售价格不低于公告招募说明书前20个或前1个交易日交易均价 定向扩募发售价格不低于定价基准日前20个交易日交易均价的90%[18] - 若最终扩募份额总额未达到计划规模的80% 则扩募失败 管理人需在30日内返还投资者款项并加计银行同期存款利息[18] 投资表现与收益特征 - 截至2025年12月末 已上市78只公募REITs中 超过七成市值在2025年实现上涨 其中14只涨幅超过20% 7只涨幅超过30%[19] - 2025年市值涨幅最大的公募REITs为“嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金” 涨幅超过43%[19] - 与普通公募基金主要投资股票债券不同 公募REITs投资于具有持续稳定经营现金流的不动产项目 主要收益来源为底层资产的经营收益和增值收益[20] - 个人投资者可采取稳健配置长期持有策略 参与方式包括发售期认购和二级市场交易[20] - 预测未来5年内 个人投资者所持公募REITs份额占比有望从不足10%提升至20%以上[21]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 2025年12月31日商业不动产REITs正式落地，多项政策发布与业务指引更新 ，将推动我国REITs市场在2026年实现跨越式发展 ，为市场注入活力与动能 [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 本周3单首发公募REITs取得新进展 ，分别是中金火炬产业园REIT已受理、中航北京昌保租赁住房REIT已申报、山证晋中公投瑞阳供热REIT已反馈 [3][15] - 2025年成功发行20单 ，发行规模403亿元、同比下降37.6% [3] 二级市场 - 行情回顾：本周中证REITs全收益指数收于1009.84点 ，跌幅0.49% ，跑赢沪深300 0.10个百分点、跑输中证红利0.31个百分点；2025年涨幅4.34% ，跑输沪深300 13.33个百分点、跑赢中证红利5.72个百分点；分资产类型看 ，本周交通、保障房板块表现占优 [3] - 流动性：换手率和成交量均下降 ，产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.33%/0.41% ，较上周-17.42/-19.82BP [24] - 估值：保障房板块估值较高 ，从中债估值收益率来看 ，产权类/特许经营权类REITs分别为4.13%/5.15% [29] 本周要闻和重要公告 - 本周要闻：郑州市投计划以百荣世贸商城为基础资产发行公募REITs；天津将推动REITs高质量发展 ，力争在港口等空白领域实现全国首单突破；证监会发布推动REITs市场高质量发展通知；上交所、深交所修订业务办法、发布试点工作通知；基金业协会发布两项自律规则 [34] - 重要公告：华夏越秀高速REIT公布2025年11月运营数据及第四次分红方案；中金山东高速REIT公布2025年11月运营数据及分红方案；招商科创REIT战略配售份额1.11亿份将于2025年12月31日解禁 [34][35]

报告行业投资评级 - 看好 [3] 报告核心观点 - 报告认为2026年行业投资维稳，部分新兴板块预计随着国家重大战略实施而获得较高投资机会 [5] - 报告强调房地产带有显著的金融资产属性，加强预期管理对稳定房地产市场具有特殊重要性，需以更有力更精准的举措加强对房地产市场的宏观调控，持续改善和稳定房地产市场预期 [5][12] 建筑装饰行业市场表现 - 上周SW建筑装饰指数下跌0.44%，跑赢沪深300指数（-0.59%），相对收益为0.14个百分点 [5][6] - 周涨幅最大的三个子行业分别为钢结构（+3.48%）、生态园林（+2.02%）、设计咨询（+0.91%） [5][8] - 年涨幅最大的三个子行业分别是生态园林（+60.30%）、装饰幕墙（+53.82%）、专业工程（+50.48%） [5][8] - 周度涨幅前5名个股为利柏特（+19.66%）、勘设股份（+16.11%）、国晟科技（+15.41%）、正平股份（+15.09%）、ST花王（+13.96%） [5][11] - 周度涨幅后5名个股为圣晖集成（-17.35%）、中铝国际（-11.83%）、能辉科技（-8.71%）、ST百利（-8.31%）、柏诚股份（-7.78%） [5][11] 行业及公司近况 - **行业主要变化**： - 《求是》杂志发表文章指出房地产带有显著的金融资产属性，需加强预期管理以稳定市场 [5][12] - 住建部发布关于提升住房品质的意见，目标到2030年使住房标准、设计、材料、建造、运维水平大幅提升，保障性住房率先建成“好房子” [14][15] - 证监会印发公告，推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点，以支持构建房地产发展新模式 [14][15] - **重点公司主要变化**： - 农尚环境子公司签署智算集群项目建设及服务合同，总金额1.32亿元，占2024年营业收入的56.90% [5][16] - 东南网架联合中标“中国视谷产业基地（标准厂房）项目EPC工程总承包”，总金额8.87亿元，占2024年营业收入的7.89% [5][16] - 中国能建中标陕西省安康市恒口示范区恒河、月河流域生态综合治理项目（EPC总承包），总金额68.64亿元，占2024年营业收入的1.57% [17] 投资分析意见 - **区域投资**：中西部区域投资关注四川路桥、中国化学、东华科技、新疆交建 [5] - **新基建**：关注圣晖集成、亚翔集成、柏诚股份 [5] - **出海**：关注精工钢构、志特新材、中钢国际、中材国际 [5] - **好房子**：推荐建发合诚 [5] - **低估值修复**：低估值破净企业估值有望修复，关注中国中铁、中国中冶，上海建工、隧道股份、安徽建工 [5]

政策发布与规则修订 - 中国证监会于2025年12月31日发布公告，明确了商业不动产投资信托基金（商业不动产REITs）的产品定义，并对基金注册、运营管理、基金管理人及专业机构作用、监管责任等方面提出要求 [1] - 为落实证监会公告，上海证券交易所与深圳证券交易所同日修订并发布了《不动产基金业务办法》，将商业不动产REITs正式纳入其适用范围 [1] 规则修订核心内容 - 扩充业务办法适用范围，将原规则中“基础设施”相关表述统一调整为“不动产”，以涵盖商业不动产REITs [2] - 规范申请材料并提高审核效率，更新上市申请文件清单，新增基金管理人尽职调查报告、财务顾问报告、可供分配金额测算报告等文件，并将交易所出具首次书面反馈意见的时限从30个工作日缩短至20个工作日 [2] - 新增现场督导、收益分配及基金合并条款，审核程序比照股票发行上市要求加入现场督导，明确基金连续两年未进行收益分配将导致终止上市，并对基金合并作出原则性规定 [2] 配套支持措施 - 为促进不动产基金发展，交易所暂免收取不动产基金的上市初费、上市年费和交易经手费 [3] - 交易所明确了不动产基金开盘价与收盘价适用基金交易相关规定，并规定符合要求的商业不动产基金产品在其他未尽事宜上参照原有基础设施证券投资基金的规定执行 [3]

规则修订核心内容 - 中国证券业协会发布《公开募集不动产投资信托基金网下投资者管理规则》共六章三十五条 [1] - 规则主要进行了七项修订 [1] 规则适用范围与注册管理 - 拓宽了规则的适用范围 [1] - 强化了对网下投资者的注册管理 [1] 投资者适当性与分类管理 - 加强了对网下投资者的适当性管理 [1] - 明确了投资者的分类管理机制 [1] 机构责任与违规惩戒 - 压实了基金管理人及财务顾问的执业责任 [1] - 坚持惩教结合 严厉打击网下违规行为 [1] 规则解释与实施 - 规则包含解释以及实施时间说明 [1]

文章核心观点 中国证监会正式推出商业不动产投资信托基金试点，旨在通过完善基础制度、优化监管、健全市场功能，推动REITs市场高质量发展，以支持构建房地产发展新模式、盘活存量资产、提高直接融资比重，并增强资本市场服务实体经济的质效[1][2][3] 推动商业不动产REITs平稳健康发展 - **明确资产要求与重要意义**：拟持有的商业不动产需符合国家战略、权属清晰、已产生持续稳定现金流[1] 发展商业不动产REITs是落实“盘活存量、做优增量”决策、支持构建房地产发展新模式的重要举措[3] - **激发市场主体活力**：明确市场化准入安排，重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行，以提高发行上市效率[3] 鼓励持有业态相近、功能互补的资产组合以提升规模效应和风险分散能力[3] 支持银行保险业资产管理公司等金融机构参与，并有序拓展原始权益人范围[3] - **加大工作推动力度**：要求证监局加强属地政策宣传与优质资产培育，协调解决发展堵点[4] 要求证券交易所提升上市审核质效与市场服务，并压实基金管理人、财务顾问等机构的尽职调查与核查责任，严把资产合规关[4] 加快推进REITs市场体系建设 - **推进市场扩容扩围**：持续加大优质REITs供给，丰富市场业态[5] 完善REITs扩募制度与市场化定价机制，支持运营稳健的上市REITs通过购入资产、扩募等方式做优做强，提升单只REITs资产规模和风险抵御能力[5] 平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产[5] - **加强二级市场建设**：计划丰富覆盖REITs的指数体系，支持开发挂钩指数的基金产品，并研究探索REITsETF等创新产品[5] 加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等中长期资金入市[5] 推动将REITs纳入沪深港通标的范围以扩大对外开放[5] - **不断完善市场生态**：优化以市场化为导向的REITs估值与发行定价机制，规范发售行为[6] 强化信息披露和市场约束，并积极推动REITs配套政策落实[7] 加快推进REITs专项立法及部门规章制定，夯实法治基础[7] 完善REITs申报注册制度机制 - **优化审核注册流程**：健全规范透明、权责清晰的审核注册流程，统一标准，优化环节衔接以提升效率[8] 强化公权力运行监督制约，建立质量控制与廉政监督机制[8] 审核注册工作坚持“能公开、尽公开”原则[8] - **健全市场化标准体系**：持续完善针对不同业态资产的审核关注重点和信息披露要求，按照“成熟一类、推出一类”原则公开标准[8] 研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具灵活性的收益率要求[8] 监督REITs回收资金使用，重点支持盘活存量，鼓励用于扩大投资[8] 加强监管与风险防范 - **健全全链条监管机制**：完善覆盖尽职调查、发行定价、上市交易、资产运营管理、信息披露等全链条监管制度，强化穿透式监管[9] 证监局负责日常监管与风险监测处置，证券交易所严把发行上市准入关并做好自律监管[9] 证券业协会、基金业协会加强对各参与主体的自律管理[9] - **促进市场主体归位尽责**：持续压实基金管理人的主动管理职责，强化运营管理机构的运营责任以提升REITs运营质量和分红能力[10] 督促各专业机构严格依法履行职责，并依法打击违法违规行为以保护投资者权益[10] - **维护市场平稳运行**：着力健全REITs信息披露制度，提升透明度、标准化和及时性，强化重大事件临时披露要求[11] 进一步健全交易监测监控机制，加强风险监测预警以维护二级市场平稳运行[11] 强化预期引导和投资者教育，营造良好市场环境[11]

政策更新 - 上海证券交易所于12月31日发布并施行了《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务指南第1号——发售上市业务办理》[1] - 此次修订旨在落实中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告，并进一步规范REITs的发售、上市业务及相关信息披露等工作流程[1] 规则整合与废止 - 新业务指南的发布同时废止了此前发布的多份相关文件，包括2021年4月30日发布的发售上市业务办理指南、2022年11月18日发布的关于规范收益分配事项的通知、2023年7月12日发布的关于支持常态化开展业绩说明会的通知以及2023年8月29日发布的关于优化发行交易机制工作安排的通知[1] - 这表明监管机构正在对REITs市场的规则进行系统性的整合与更新，以统一和简化监管要求[1]