市场发展现状 - 我国公募REITs市场总发行规模超过1800亿元 总市值规模突破2000亿元 [1] - 市场已实现制度体系 市场韧性和生态功能的跃升 形成"首发+扩募"双轮驱动格局 [2] - 产品覆盖产业园区 仓储物流 新能源等大类资产 发行规模超千亿元 [2] 政策支持 - 2020年4月证监会和发改委联合发布REITs试点通知 标志着境内基础设施领域公募REITs试点起步 [1] - 2024年7月发改委发布推动REITs项目常态化发行通知 为市场规模可持续增长奠定制度基础 [1] - 制度规则覆盖发行 交易 信披全链条 体系不断完善 [2] 市场吸引力 - 公募REITs作为独立权益类资产 形成以市场化价格为核心的良性生态 [3] - 二级市场涌现"排头兵"项目 底层资产稳健运营 投资回报稳定丰厚 [3] - 机构投资者占比较高 包括券商自营 保险 公募基金等 投资群体日益丰富 [3] 生态建设 - 扩募机制优化资产组合 降低集中度风险 已形成首发和扩募双轮驱动 [4] - 2024年有10单REITs发布扩募公告 其中4单在审核 2单已获批复 [4] - 普洛斯通过首发与扩募募集近80亿元 资金用于新基建项目建设 [4] 发展建议 - 建议建立跨部门联合审批平台 推行重点项目绿色通道 [5] - 建议引入长期资金 开发REITs指数基金 丰富交易工具 [5] - 建议优化扩募机制 简化材料申报 压缩技术环节 提升审核效率 [5]

房地产 | 证券研究报告 — 行业深度 2025 年 6 月 30 日 强于大市 资产证券化系列报告一 我国资产支持证券存量规模超 3 万亿元；公募 REITs 从破冰到常态化发行，未来空间可期 核心观点 投资建议： 风险提示： 政策风险：资产证券化产品相关政策超预期收紧，REITs 支持政策推进力度不及预期； REITs 相关租赁市场需求变化风险：市场波动下，租赁需求超预期下行，租金水平波动， 影响项目收入，同时面临租金定价调整风险；ABS 违约风险与流动性风险。 相关研究报告 《房地产行业 2023 年度策略——弩箭已离 弦，能否冰解的破？》（2022/12/18） 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》 (2022/8/3) 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与 长期格局的思考》(2022/6/15) 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最 佳路径与当前房企的生存法则》(2022/3/31) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 近年来，随着资产支持证券产品发行规模的攀升，市场关注度越来越高，由于不动产既 具有可租赁的天然属性，能够形成长期稳定的现 ...

公募REITs市场动态 - 今年以来公募REITs产品上新加速，多只新产品获批发行，包括首批数据中心REITs、创金合信首农产业园REIT、华夏华电清洁能源REIT等 [1] - 中金基金旗下2只REITs产品和中银中外运仓储物流REIT面向公众投资者发售份额均一日售罄，其中中金中国绿发商业资产REIT公众认购确认比例低至0.146%，中金亦庄产业园REIT配售比例约0.056% [1] - 截至6月21日，多只REITs产品处于审批及发行阶段，包括创金合信电子城产业园REIT、华夏中核清洁能源REIT等 [2] - 创金合信基金表示除已获批和申报项目外，还有多个REITs项目正在推进中，公司已组建专业团队并建立基础设施基金治理机制 [2] REITs市场规模与参与主体 - 截至6月25日，今年以来开启首发的REITs产品达10只，合计发行规模超过130亿元 [2] - 全市场已上市交易REITs产品达66只，总市值超过2000亿元，其中2只产品市值超过100亿元 [2] - 共有24家公募机构参与布局REITs，华夏基金以14只产品居首，中金基金以8只产品紧随其后 [3] - 南方基金、汇添富基金均为今年首度入场REITs领域 [2] - 参与REITs的上市公司数量增加，包括润泽科技、万国数据、顺丰控股等多家企业 [3] REITs产品结构与投资者 - REITs产品链出现多方市场主体身影，除公募机构外还包括上市公司和多元化投资机构 [3] - 机构投资者类型分散化程度提升，从最初银行理财、券商、保险为主扩展到私募基金、国有控股投资公司、实体企业等 [3] - 部分创投机构加入REITs早期阶段，设立基础设施投资基金聚焦战略配售与大宗交易等领域 [4] - REITs为创投机构和地方政府提供早期投资退出渠道，有助于形成不动产投融资良性循环 [4] REITs赋能实体经济 - REITs作为直接融资工具，赋能实体经济范围不断拓展，从产业园区、交通基础设施延伸至商场超市、数据中心、文旅项目等 [4][5] - 丽江市拟以玉龙雪山为基础资产发行文旅REITs，规模不低于25亿元 [5] - REITs募资用途从偿还债务扩展到新项目开发建设、盘活存量资产等 [6] - 数据中心REITs为行业注入流动性活力，推动资产价值高效释放 [6] - 已上市66只REITs中仅1只收跌，半数基金涨幅超20%，3只消费类REITs涨幅超50% [6]

金融支持提振和扩大消费的指导意见 - 核心观点：六部门联合推出金融政策支持消费产业链融资，重点覆盖生产、渠道、终端等环节，并推动社会资本投向服务消费、新型消费领域 [1] 股权融资支持 - 支持消费产业链优质企业通过发行上市、"新三板"挂牌等方式融资 [1] - 引导社会资本以"长期资本""耐心资本"形式投入长周期消费产业 [1] - 私募股权基金和创投基金需加大对种子期、初创期企业的股权投资 [1] 政府基金与特色产品 - 鼓励地方政府利用政府投资基金参与康养、文旅、数字、绿色等消费领域项目 [1] - 推动发行消费ETF等特色投资产品 [1] 专项金融工具 - 设立5000亿元服务消费与养老再贷款，专项支持金融机构发放服务消费领域贷款 [1] - 支持消费金融公司、汽车金融公司发行金融债券，推动个人消费贷款资产证券化 [1] - 试点消费基础设施领域REITs，助力国际消费中心城市建设 [1] 政策实施机制 - 要求金融机构在2025年9月底前制定实施细则 [1] - 建立六部门联合监测机制，定期评估政策效果 [1] 市场动态 - 2025投资机构软实力排行榜评选启动 [3] - 2025母基金年度论坛聚焦中国资本力量 [3] - 上市公司当前热衷设立并购基金 [3]

提振消费专项行动实施方案核心观点 - 广州市推出33项具体行动举措全方位激活消费市场 围绕居民增收、消费保障、服务提质、大宗消费升级等五大方面展开[1] - 政策聚焦增加居民财产性收入与工资性收入 同时通过补贴、免税、金融支持等多维度刺激消费需求[2][3][5] - 房地产政策全面松绑 取消限购限售限价并降低贷款首付比例及利率 首套商贷首付15%利率3% 公积金利率2 6%[5] - 重点培育新型消费场景 包括直播电商、即时零售、邮轮旅游、低空旅游等 同时推动离境退税、市内免税店等国际化消费设施[3][5] 居民收入提升措施 - 组织国企加强国资收益上缴与上市公司市值管理 推动个人投资交易所政府债券[2] - 调整最低工资标准至2500元/月 完善工资增长机制并常态化清理中小企业欠款[2] - 落实国家育儿补贴政策 加大对生育家庭支持力度[3] 消费场景创新与升级 - 发展直播电商、即时零售、社区团购 打造线上线下融合新场景[5] - 推动邮轮旅游建设南沙国际邮轮母港 试点低空旅游点对点服务[5] - 支持国内外品牌在广州首发首秀 吸引首店落户[4] 大宗消费刺激政策 - 开展家电汽车以旧换新 增加补贴品类并组织"五进"团购活动[3] - 优化公积金政策 支持提取公积金付首付同时申请贷款 放宽租房提取限制[5] - 房地产全面取消限购限售限价 首套商贷首付15%利率3% 公积金利率2 6%[5] 国际化消费设施建设 - 落实240小时过境免签 提升通关便利化服务[3] - 扩大离境退税商店覆盖 推广"即买即退"服务并增加外卡POS机[3] - 推动市内免税店开业 争取增设口岸免税店[3] 金融与资金支持 - 引导银行落实利率自律机制 加大消费贷款投放并创新电商、教育等场景金融产品[5] - 争取超长期特别国债支持教育医疗项目 推动消费文旅领域发行REITs[4] - 运用国债开展居家适老化改造 加大体育项目建设支持[4]

科创主题债券发展 - 证监会推动科技创新公司债券高质量发展，探索开发更多科创主题债券 [1] - 积极推动符合条件的企业通过科创债获得资金融通，助力降低科技创新企业融资成本 [1] - 将优质企业科创债纳入基准做市品种 [1] 新型基础设施融资支持 - 支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施发行不动产投资信托基金（REITs） [1] - 促进盘活存量资产，支持传统基础设施数字化改造 [1] - 科技创新产业园区等领域项目可发行REITs [1]

证监会推动科技创新公司债券发展 - 证监会将深化资本市场科技金融体制机制改革，推动科技创新和产业创新深度融合 [1] - 下一步重点是强化股债联动综合服务，推动科技创新公司债券高质量发展 [1] - 计划探索开发更多科创主题债券，助力降低科技创新企业融资成本 [1] 科创债及REITs支持措施 - 将优质企业科创债纳入基准做市品种，提升流动性 [1] - 支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施领域发行REITs [1] - 促进盘活存量资产，支持传统基础设施数字化改造 [1]

城市更新政策核心内容 - 中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出到2030年城市更新体制机制不断完善，开发建设方式转型初见成效[1] - 政策旨在解决城镇化率达到67%后面临的"城市病"问题，推动城市发展从外延扩展转向内涵提质阶段[1] - 政策强调城市更新是城市发展建设方式的转变，从增量扩张进入存量优化阶段，从"粗放开发"升级为"精细经营"阶段[1] 重点更新对象与措施 - 危险住房分为D级、C级和国有企事业单位非成套住房三类，对D级危房要求加快拆除，另两类采取加固、改建和重建方式[2] - 老旧小区改造包括电网管道、人行走道等基础设施，支持加装电梯，完善停车、充电、消防等配套设施[2] - 老旧街区、厂区和城中村将加大商业化改造力度，打造活力街区，盘活存量房产并植入新业态[2] 城市基础设施升级 - 强化城市道路交通运行基础，推进地下空间统筹开发，加快燃气、供水、排水等地下管网建设[3] - 深化建筑信息模型(BIM)技术应用，实施城市基础设施生命线安全工程建设[3] - 推进海绵城市建设，完善城市绿环绿廊绿道建设，增加社区公园和口袋公园[3] 民生服务与融资支持 - 建设安全健康、设施完善、管理有序的完整社区，构建城市一刻钟便民生活圈[4] - 已有25个城市设立城市更新基金，政策提出加大中央预算内投资支持，通过超长期特别国债和地方政府专项债券支持项目[4] - 鼓励社会资本参与，推动发行基础设施REITs、资产证券化产品等，给予税费减免政策支持[4] 经济带动效应 - 城市更新可扩大公共投资"乘数效应"，为社会资本创造产业拓展新空间[5] - 有效盘活房屋、土地等存量固定资产，提升资产运行价值和商业效率[5] - 推动第二产业向第三产业升级，伴随新业态出现丰富消费场景[5][6] - 推广应用绿色、低碳、智慧新技术，壮大城市科技创新矩阵[6]

城市更新政策支持 - 海南省出台《关于支持实施城市更新行动若干政策措施》，为城市更新提供政策指引 [1] - 采用房票安置或"以购代建"方式安置被征迁居民，鼓励收购商品房用于城中村改造安置房 [1][2] - 各市县可采取单元+地块分层级详细规划编制方式，按照急用先编原则编制更新地区详细规划 [1] 容积率与土地政策优化 - 城市更新项目新增补的市政基础设施和公共服务设施占地面积在300平方米以下的，地上建筑面积可作为奖励面积不计入容积率 [1] - 鼓励对原有合法厂房进行隔层改造、功能调整，推进老旧厂区转型升级 [1] - 城市更新项目中累计面积不超过10%的零星土地可按划拨或协议出让方式供应 [1] 住宅品质提升 - 支持各市县探索建设立体生态住宅项目，出台相应技术导则提升住宅品质 [2] - 优化住宅项目容积率等计算规则，促进住宅更新换代和高质量发展 [2] 投融资机制创新 - 健全多元投融资机制，支持民营企业等社会资本参与城市更新项目 [2] - 鼓励通过政企合作、特许经营等方式吸引社会资本投入 [2] - 鼓励设立城市更新基金，支持申报不动产投资信托基金(REITs) [2]

中经记者 索寒雪 北京报道 实施城市更新行动，是推动城市高质量发展的重要举措，强化财政政策和资金保障，成为推进城市更新 的重要条件。 近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》（以下简称"《意 见》"），提出要健全多元化投融资方式。完善市场化投融资模式，吸引社会资本参与城市更新，推动 符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品、公司信用类债券 等。 随着《意见》的印发，我国城市更新投融资模式的创新也在积极推进。 国家发展和改革委员会（以下简称"国家发展改革委"）固定资产投资司负责人赵成峰在国新办新闻发布 会上表示，城市更新项目投资额较大，单靠政府的投入远远不够，必须建立多元化、多层级的资金投入 机制，要围绕完善投入机制、提高投入效率，调动各方力量积极参与。 当前，我国城市发展已进入城市更新的重要时期。统计显示，2024年我国共实施城市更新项目6万余 个，完成投资约2.9万亿元。 海绵城市是指通过加强城市规划建设管理，充分发挥建筑、道路和绿地、水系等生态系统对雨水的吸 纳、蓄渗和缓释作用，有效控制雨水径流，实现自然积存、自然渗透、自然净化的城市发 ...