东莞证券股权交易 - 锦龙股份以22.72亿元向东莞金控和东莞控股组成的联合体转让东莞证券20%股份，已完成过户登记 [1][3] - 交易完成后锦龙股份仍持有东莞证券20%股份，东莞国资合计控制东莞证券75.4%股份 [1][4] - 东莞金控、东莞控股、东莞金控资本分别持有东莞证券32.9%、27.1%、15.4%股权 [4] - 东莞证券IPO审核状态为"已受理"，已排队十年，市场认为国资控股或推动其IPO进程 [5] 锦龙股份财务状况 - 截至2025年3月末公司资产负债率达81.25%，2021-2024年连续四年亏损，累计亏损超10亿元 [1][6][8] - 出售东莞证券股权旨在降低负债率、优化财务结构，改善现金流和经营状况 [8] - 2025年一季度营业收入3051.09万元（同比+24.83%），净亏损9573.1万元（同比减亏5.25%） [7] 中山证券相关情况 - 锦龙股份持有中山证券67.78%股权并合并报表，2024年中山证券扭亏为盈实现净利润1.53亿元 [6][8] - 2024年6月曾计划出售中山证券全部股权，但2025年5月终止交易以避免成为"无主营业务的壳公司" [1][8] - 终止原因是防止出售后出现主要资产为现金或无具体经营业务的情形 [8] 交易背景与影响 - 锦龙股份最初计划出售东莞证券40%股权（清仓），后调整为20% [2] - 交易对手东莞金控为东莞市属国有独资金融控股集团，东莞控股实控人为东莞市国资委 [4] - 公司控股股东新世纪科教仍持有东莞证券4.6%股份 [5]

行业格局变化 - 2025年广东省TOP100房企中有29家退出榜单，较2020年淘汰率29% [1][3] - 央国企占比显著提升：TOP100房企央国企占比从2020年28%升至2025年46%，TOP10房企央国企占比从40%升至80% [1][3] - 外来房企占比微增：TOP100房企中外来房企占比从2020年30%升至2025年32%，但TOP20中仅2家为外来房企 [3] 市场集中度 - TOP100房企销售额占比从2020年84 3%降至2024年73 1%，但TOP10房企销售额占比从36 2%提升至37 5% [3] - 头部聚集效应增强：2024年销售额前十房企占比同比上升4个百分点至37 5% [7] 区域分布特征 - 本土房企总部集中于广深：深圳27家（较上年减1家）、广州25家，合计占TOP100的52% [6] - 拿地高度集中：2024年广州拿地金额占比55 6%（767亿元）、深圳36 9%（510亿元），两地合计占全省92 5% [8][9] 经营数据 - 2024年典型房企在粤销售额8698亿元，同比下降15 6%，但降幅小于全省水平 [7] - 产品结构变化：90㎡以下刚需户型成交占比26 8%（+1pct），90-140㎡主力户型占比62 9%（-2 9pct） [7] - 拿地规模收缩：总拿地金额1439亿元（-17 6%）、建筑面积660万㎡（-31 9%），但降幅较2023年收窄 [7] 财务表现 - 典型上市房企2024年营收均值773 7亿元（-12 6%），毛利率8 09%（同比降6 84pct） [10] - 净利润均值-41 1亿元，净负债率158 6%（同比上升），剔除预收款后资产负债率74 2% [12][13] - 货币资金同比下降20 6%，占总资产比例降至5 8% [13] 未来展望 - 行业偿债压力有所缓解但现金流压力仍存，需平衡去库存与保利润关系 [12][13] - 广东省"十五五"期间房地产增量空间仍大，但城市间分化将加剧，核心城市保持活跃 [13]

融资与债务情况 - 公司拟发行40亿元公司债券，期限不超过7年，用于偿还到期债务及补充流动资金[1][3] - 2024年已完成"20豫园01"（2.009亿元，利率5.2%）和"22豫园01"（4.124亿元，利率4.95%）的付息工作[5] - 资产负债率连续三年保持高位（2022-2024年分别为69.15%、68.03%、67.82%），流动比率持续下滑（1.34→1.25→1.22）[5] - 2024年末货币资金+交易性金融资产合计134.43亿元，但短期借款+一年内到期非流动负债达179.35亿元，存在44.92亿元资金缺口[6] - 长期借款161.41亿元，利息费用从2020年9.7亿元增至2024年18.84亿元，接近翻番[7] 经营业绩下滑 - 2024年营收469.24亿元（同比-19.3%），归母净利润1.25亿元（同比-93.81%），扣非净利润亏损21.09亿元（连续两年亏损且加剧）[1][14] - 产业运营收入340.34亿元（同比-18.37%），其中珠宝时尚收入299.77亿元（同比-18.38%）[11][12] - 物业开发与销售收入100.38亿元（同比-25.96%），商业综合运营收入28.52亿元（同比-1.47%）[11][12] - 2024年Q1-Q4营收同比增速分别为+12.56%、-14.77%、-29.53%、-41.81%，2025年Q1同比再降49%[10] 资产减值与人事变动 - 2024年计提资产减值损失9.51亿元（含存货跌价7.73亿元、商誉减值1.78亿元），同比增加150%[14][15] - 2024年至今管理层频繁变动，涉及轮值总裁、副总裁、CFO等8名高管离职[15][17] - 公司采取"瘦身健体"措施，出售非核心资产如上海真如广场等以回笼资金[13] 其他重要事项 - 2023年曾计划定增募资80亿元（后下调至42.5亿元），但2024年5月终止[8][9] - 2024年仍现金分红7.35亿元，股利支付率高达587.18%[17] - 截至2025年7月1日股价5.51元/股，较高点下跌19%，总市值214.7亿元[17]

2025.06. 06 本文字数：1306，阅读时长大约3分钟 作者 | 第一 财经 郑娜 大股东深铁集团再向万科"输血"。 此前，有业内人士分析，这些变化的背后或是万科手中可用于抵押的资产所剩不多，作为股东的深铁 集团又不能对万科现金流紧张的局面视而不见，于是采取了借出低息信用借款的方式。 今年是万科的偿债高峰期。克而瑞研报显示，截至2024年末，万科有息负债共3612.8亿元，短债规 模1582.8亿元，占比超4成；同期，在手货币资金881.6亿元，现金短债比0.56，若再扣除预售监 管资金后，真实的流动性进一步承压。 6月6日晚，万科（000002.SZ）发布公告称，第一大股东深铁集团拟向公司提供借款，金额不超过 30亿元，用于偿还公司在公开市场发行的债券本金与利息，以及深铁集团同意的指定借款利息。 这是今年深铁集团第五次向万科提供股东借款。今年2月和4月，深铁集团分别向万科提供28亿元、 42亿元及33亿元的股东借款，5月中旬又提供了15.52亿元借款。算上当前的30亿，深铁集团向万 科提供的借款总额已经达到148.52亿元。 与此前相同，本次借款利率目前为2.34%，借款期限不超过36个月，且仍保留 ...

深铁集团对万科的资金支持 - 深铁集团在5月15日向万科提供15.52亿元借款，利率2.34%，期限36个月，用于偿还公开市场债券本息 [2] - 2024年深铁已累计向万科提供4笔股东借款，总额达118.52亿元，此前三笔分别为28亿元、42亿元、33亿元 [2] - 最新借款条款宽松：允许展期、无需增信，而2月借款需按季度付息且抵押万物云股票（市值40亿元）及60亿元资产（质押率70%） [2] - 深铁还通过资产交易支持万科，包括认购中金印力公募基金29.75%份额（10亿元）、受让深圳湾超级总部地块（22.35亿元）及红树湾项目49%收益权（12.92亿元） [3] 万科的偿债压力与资金状况 - 2024年一季度万科完成5笔公开债兑付（本金98.9亿元），偿还债务现金流出173.5亿元（同比增加17亿元），筹资现金流净额同比减少9% [4] - 2025年内到期境内债务约326亿元，其中5-6月需兑付5笔债务（3笔境内+2笔境外），本金总额超66亿元，包括已兑付的4.23亿美元债和即将到期的15亿元"20万科04" [4] - 截至4月30日，万科担保余额788.16亿元，占2023年末净资产的38.89% [4] - 昆明项目26亿元融资担保延期至2026年5月12日 [5] - 一季度末货币资金755亿元，较2023年末881.6亿元减少超120亿元，部分为受限制的预售监管资金 [5] 经营表现与行业挑战 - 前4个月万科权益销售额298.5亿元，同比下降41%，跌幅高于行业均值，反映库存结构失衡（高能级城市土储不足）导致错失核心城市小阳春 [6] - 2025年境内外债券到期规模约200亿元，7月为偿债高峰（60亿元境内债），而月均销售额仅70-80亿元 [6] - 标普信评指出万科流动性风险未出清，销售疲弱持续拖累现金流，债务化解依赖市场复苏及政策支持 [6]

深铁集团对万科的持续资金支持 - 深铁集团近期向万科提供15.52亿元借款，利率2.34%，期限36个月，用于偿还债券本息，无增信安排且允许展期[1] - 2024年以来深铁累计向万科提供直接借款达118.52亿元，包括2月28亿元、4月42亿元和33亿元三笔[1] - 除借款外，深铁还通过资产交易支持万科，包括认购中金印力基金29.75%份额（10亿元）、受让深圳湾地块（22.35亿元）和红树湾项目49%收益权（12.92亿元）[2] 万科面临的偿债压力 - 2025年一季度完成5笔公开债兑付合计98.9亿元，偿还债务现金流出173.5亿元（同比增加17亿元），筹资现金流净额同比减少9%[3] - 年内到期境内债务326亿元，其中5-6月需兑付5笔债券（含3笔境内+2笔境外）本金超66亿元，已兑付4.23亿美元债[3] - 截至4月底对外担保余额788.16亿元，占2024年末净资产的38.89%[3] - 一季度末货币资金755亿元（较2024年末减少126.6亿元），部分为受限预售监管资金[4] 经营与流动性风险 - 前4个月权益销售额298.5亿元（同比下降41%），跌幅高于行业均值，反映库存结构失衡和核心城市土储不足[5] - 标普信评指出公司流动性风险未出清，下半年仍有约200亿元境内外债券到期，7月单月需偿还60亿元境内债[5] - 昆明项目26亿元融资担保获展期至2026年5月，显示债务结构调整努力[4]

美国4月通胀数据 - 4月CPI同比上涨2.3%，为2021年2月以来最低水平，低于预期的2.4% [1] - 核心CPI同比增长2.8%，为近四年最低增速 [1] - 通胀降温主因包括2024年同期高基数效应及4月国际原油价格大幅下降 [2] 关税政策对通胀的影响 - 4月关税传导效应初步显现，家电、体育用品等中国进口商品价格环比涨幅扩大 [2] - 关税冲击未充分反映在CPI中，因美国企业通过消耗库存或暂不提价缓冲影响 [2] - 预计6月左右关税影响将明显显现，因零售商库存缓冲期（5-7周）叠加海运时间（约1个月） [3] - 美国实际平均关税税率维持18%高位，持续推高企业进口成本 [3] 美联储政策立场 - 美联储维持高利率以权衡通胀风险，核心CPI仍处2.8%且服务价格僵化 [6] - 美联储独立性受挑战，若屈从政治压力或引发美元资产溢价丧失及资本外逃 [7] - 高利率环境下美国财政偿债压力加剧，2025年到期国债规模超7万亿美元 [5] 市场反应与投资建议 - 美股分化：道指跌0.64%，标普500涨0.72%，纳指涨1.61% [8] - 美国十年期国债收益率波动，受就业数据及中美关税谈判影响回落至4.3%以下 [9] - 建议增持发达市场政府债，预计下半年降息三次（每次25基点）推动收益率回落至4%-4.25% [10] - 可配置美国资产证券抵押债券（MBS），收益率更高且与政府债相关性显著 [10] 经济前景与风险 - 5月中美经贸会谈进展或短期缓解通胀压力，但关税滞后效应仍存上行风险 [3] - 美联储政策滞后可能加剧经济下行风险，消费疲软及制造业PMI低迷已现放缓迹象 [8]

深铁对万科的财务支持 - 深铁集团在5月15日向万科提供不超过15.52亿元借款 利率2.34% 期限36个月 用于偿还公开市场债券本息 [2] - 这是深铁2024年第4次向万科提供股东借款 前三次分别为28亿元、42亿元、33亿元 累计达118.52亿元 [2] - 本次借款条件宽松 无增信安排 保留展期可能 利随本清 相比2月借款需按季付息并提供40亿元股票和60亿元资产抵押有明显改善 [2] - 深铁还通过资产交易支持万科 包括认购中金印力公募基金29.75%份额(10亿元) 受让深圳湾超级总部地块(22.35亿元) 受让红树湾项目49%收益权(12.92亿元) [2] 万科的偿债压力 - 2024年一季度完成5笔公开债兑付 本金98.9亿元 偿还债务现金流出173.5亿元 同比增加17亿元 筹资现金流净额同比减少9% [3] - 2025年一年内到期境内债务约326亿元 其中5-6月需兑付5笔债务(3笔境内+2笔境外) 本金总额超66亿元 已兑付4.23亿美元债 15亿元"20万科04"将于5月19日到期 [3] - 截至4月30日担保余额788.16亿元 占2023年末净资产的38.89% [3] - 昆明项目26亿元融资担保获延期1年至2026年5月12日 [4] 万科的现金流状况 - 一季度末货币资金755亿元 较2023年末881.6亿元减少超120亿元 [4] - 货币资金中包含大量受限资金 主要是预售监管资金 实际可用资金更少 [4] 万科的销售表现与行业评价 - 前4个月权益销售额298.5亿元 同比下降41% 跌幅高于行业均值 [5] - 标普信评指出公司流动性风险未出清 销售疲弱拖累现金流 内生造血功能未恢复 [5] - 库存结构失衡导致错失核心城市小阳春机会 2025年下半年仍有约200亿元境内外债券到期 其中7月单月需偿还60亿元境内债 [5][6] - 前4个月月均权益销售额仅70-80亿元 债务风险化解依赖市场复苏和政策支持 [6]

偿债情况 - 公司如期偿付一笔4.23亿美元、利率3.15%的境外债，当前余额为0 [2] - 一季度完成98.9亿元公开债务偿还 [2] - 2024年末有息负债3612.8亿元，较年初增长12.9%，其中短债1582.8亿元占比43.8% [2] - 2025年到期和回售的公司债与中期票据总额215.9亿元，占存续债券余额近50%，其中8笔中期票据合计207亿元 [2] - 在手货币资金881.6亿元，较年初减少11.7%，现金短债比0.56 [2] 资金回笼措施 - 一季度实现营收近380亿元，销售近350亿元，回款率超100% [2] - 完成大宗交易38亿元，盘活回款超40亿元 [2] 大股东支持 - 大股东深铁集团2025年提供三笔借款共计103亿元，用于偿还公开市场债券本息 [3] - 前两笔借款分别为28亿元和42亿元，期限36个月，利率2.34%（LPR-76基点），需按季度付息并分期还款 [3] - 前两笔借款分别以40亿元资产质押（质押率70%）和三家子公司担保（后续需置换为60亿元资产抵押/质押） [3] - 第三笔借款33亿元无增信安排，无需按季度付息且可展期 [4] - 深铁通过大宗交易、REITs认购等方式支持公司，2025年初派驻十余名深圳国资背景高管接管核心岗位 [4] - 深圳国资明确运用市场化、法治化手段支持公司，包括转让深圳湾超级总部基地项目等优化现金流 [4] 战略发展 - 大股东深铁作为积极股东，通过业务支持、资金支持、战略融合等手段助力公司重回健康发展轨道 [5][6]

经营业绩 - 2025年一季度营业总收入5.1亿元，同比下降43.88% [2] - 归母净利润1.03亿元，同比下降54.87% [2] - 扣非净利润9117.08万元，同比下降59.81% [2] 主要财务指标 - 毛利率61.48%，同比减少5.57% [3] - 净利率18.27%，同比减少28.02% [3] - 三费占营收比26.94%，同比增加76.96% [3] - 每股净资产12.84元，同比增加0.81% [3] - 每股经营性现金流0.9元，同比增加765.16% [3] - 每股收益0.09元，同比减少54.77% [3] 资产负债情况 - 货币资金56.16亿元，同比增加13.84% [4] - 应收账款2.39亿元，同比增加11.94% [4] - 有息负债199.55亿元，同比增加6.69% [4] 业务评价 - 2024年ROIC为3.95%，资本回报率不强 [5] - 2024年净利率35.89%，显示产品或服务附加值较高 [5] 偿债能力 - 货币资金与流动负债比例44.26% [6] - 近3年经营性现金流均值与流动负债比例-22.34%，短期偿债存在压力 [6] 融资分红 - 累计融资总额37.66亿元，累计分红总额50.38亿元 [7] - 分红融资比1.34，显示积极分红政策 [7] 需关注事项 - 近3年经营性现金流均值为负，需持续关注现金流状况 [8] - 有息资产负债率39.83%，需警惕债务风险 [8] - 存货与营收比例846.82%，需关注存货周转 [8]