抵押贷款利率前景 - 美国抵押贷款银行协会首席经济学家预测，至2028年底，30年固定房贷利率将维持在6%至6.5%区间 [1] - 政府赤字扩大及经济压力导致长期利率难以下降，甚至可能上升 [3] - 房利美预测2026年底利率可能跌破6%，但专家认为难以实现 [5] - 美联储可能在明年降息两次，后年降息一次，但通胀担忧及政府预算赤字增加将阻止长期利率进一步下降 [8][9] 当前市场利率水平 - 过去三年抵押贷款利率持续在6%以上，上周平均利率为6.27% [4] 房屋交易量与供应情况 - 明年房屋交易量预计为500万套，高于今年预测的480万套 [10] - 交易量微涨主要原因是近期市场房屋供应增加 [10] 全国房价走势 - 专家预测未来几年全国房价将连续下跌数个季度，至2027年底才逐渐回温 [12] 地区房价差异 - 佛罗里达、科罗拉多、亚利桑那等州因供应大增，房价已开始下跌 [13] - 纽约、康涅狄格、伊利诺伊等州因房屋供应少且难以建设，房价上涨速度快于全国水平 [13] 购房者负担能力 - 当前中位数月供约为2067美元，较最高点略有下降，但仍远高于五年前水平 [14] - 高负担迫使更多购房者转向浮动利率贷款或FHA贷款以降低月供 [15] - 房产税和房屋保险成本持续上涨，增加了购房者和业主的隐性成本 [16][17]

政府停摆与数据发布中断 - 美国政府停摆已持续半个月，导致关键经济数据发布中断，包括9月CPI报告和9月就业报告[1] - 劳工部本月已两次推迟关键经济数据的发布[1] - 此次停摆可能打破历史纪录，2019年停摆曾持续35天[3] 政治博弈与民生影响 - 停摆源于两党政治博弈，共和党主张削减医保福利，民主党坚持延长税收抵免，双方在拨款法案上僵持不下[1][3] - 政治博弈导致75万联邦雇员停薪休假，另有数十万联邦雇员需无薪上班[3] - 联邦资金中断对民生造成直接影响，例如费城一家食品银行因850万美元联邦资金中断，每日食物分发量从3000份减至1500份[3] 经济数据缺失的市场影响 - 8月CPI同比上涨2.9%[1] - 8月非农就业人数仅增加2.2万人[4] - 关键数据的缺失使美联储难以决策，主席鲍威尔表示只能依赖准确性存疑的私营数据[4] - 数据缺失导致市场混乱，道琼斯指数在三天内下跌200点[4] 对企业和个人的具体冲击 - 小企业主面临经营压力，例如俄亥俄州餐厅老板反映食材价格上涨30%，但因缺乏CPI数据难以做出定价决策[4] - 高利率环境持续，有案例显示房贷月供占工资比例高达50%，民众期盼通胀数据下降以推动降息[3] - 联邦雇员为维持生计采取额外工作，例如空管人员需在晚间兼职餐厅服务以弥补停薪带来的收入损失[3]

美国抵押贷款利率走势 - 美国30年期固定抵押贷款平均利率升至6.34%，连续两周上涨，一周前为6.3%，一年前为6.12% [1] - 受美联储降息预期影响，房贷利率自7月以来呈下降趋势，但自9月17日美联储宣布降息后已连续两周上涨 [1] - 尽管市场预计美联储今年还将降息两次，但经济学家预计30年期固定抵押贷款平均利率到年底将维持在6.5%左右 [1] 房地产市场影响因素 - 美国房贷利率受美联储联邦基金利率和美国10年期国债收益率等因素影响，美联储降息不一定会带来房贷利率的下降 [1] - 过去几个月房贷利率的下降在一定程度上提振了潜在购房者信心，成屋销售量出现上涨 [1] - 美国联邦政府自10月1日起“停摆”，如果持续下去将对房地产市场带来不利影响，这是自2019年以来首次“停摆” [1]

20年期国债拍卖结果 - 20年期美国国债拍卖得标利率为4.613%，较上月显著下降，为2024年10月以来最低水平[1] - 投标倍数为2.74，高于7月水平，为3月以来次高，且高于近六次拍卖的平均值[1] - 直接竞标者获配比例创历史新高，一级交易商获配比例为历史最低之一，间接认购比例上升[1] - 中标利率低于预发行收益率，为连续第三次出现此情况，拍卖结果公布后10年期美国国债收益率回落至当日低点[1] 房贷利率市场动态 - 美国30年期固定利率按揭贷款平均利率大幅下降12个基点至6.13%，为2022年底以来最低水平[1] - 当前整体走势与2024年9月类似，当时美联储宣布降息后，按揭贷款利率反而出现上升[1] - 在非衰退环境下，美联储降息对长期利率影响不大，市场可能出现“买传闻、卖事实”的情况，美联储宣布降息后10年期美债可能遭遇小幅抛售[1]

LPR报价现状 - LPR报价连续3个月保持不变符合市场预期 主要源于宏观经济稳中偏强且处于政策观察期 [5] - 当前7天期逆回购利率作为主要政策利率持稳 使得LPR报价的定价基础未发生变化 [5] - 商业银行净息差处于历史最低点 2025年二季度末进一步降至1.42% 较去年四季度末下降10个基点 [5] 贷款利率水平 - 当前贷款利率已处于历史低位 7月新发放企业贷款利率约3.2% 新发放个人住房贷款利率约3.1% [5] - 企业贷款利率较去年同期下降约45个基点 个人住房贷款利率较去年同期下降约30个基点 [5] - 政策利率未降情况下 LPR报价单独下调的空间和动力不足 [6] 货币政策立场 - 货币政策延续"适度宽松"基调 目前处于几大目标的相对"舒适区" 整体处于相机抉择阶段 [7] - 货币政策重心在于抓好落实 短期内继续加码宽松的概率不高 [9] - 为保持政策连续性稳定性 货币政策仍将保持支持性立场 但降准降息时点可能后移 [10] LPR未来走势预测 - LPR短期下调必要性较小 下调时点或后移 [8] - 若政策利率和存款利率继续降低 银行资金成本持续下行 LPR仍有下降可能 [12] - 预计年内LPR还有10个基点左右的降幅 尤其若美联储9月降息将创造更宽松外部空间 [12] 5年期以上LPR专项分析 - 为稳定楼市 5年期以上LPR在下半年有可能单独下调 该品种调整将带动存量房贷利率在重定价日跟随下调 [2] - 通过单独引导5年期以上LPR报价下行 可推动居民房贷利率更大幅度下调 这是扭转楼市预期的关键措施 [13] 融资成本优化路径 - 降低综合融资成本并非只有降低LPR一种途径 需从降低抵押担保费 中介服务费等非利息成本着手 [10] - 应对复杂因素冲击需综合施策 包括财税政策 公平竞争 服务保障等多方面措施 [10]

当前LPR利率水平 - 1年期LPR为3% 连续3个月维持不变 [1] - 5年期以上LPR为3.5% 连续3个月维持不变 [1] 西安地区贷款利率现状 - 房贷利率为3.15% [4] - 存量房利率为3.2% [4] - 公积金首套利率2.6% 二套利率3.075% [4] 历史LPR调整情况 - 今年5月五年期LPR下调10个百分点至3.5% [4] 未来利率政策预期 - 市场预期9月美联储降息概率较大 [4] - 若LPR普降 西安9月可能迎来新一波降息 [4]

核心观点 - 美国房地产经纪人协会（NAR）预测2025年房屋销量将创下三十年新低，预计全年交易量仅勉强达到400万套，为自1995年以来最低水平 [1][4][6] - 高利率是导致销量暴跌的核心原因，2025年30年期固定抵押贷款利率预期被大幅调高至全年平均6.7%，年底仅小幅回落至6.4% [7][8] - 市场呈现矛盾格局：库存增加但买家需求受高利率和房价压制，首次购房者年龄飙升至创纪录的38岁 [10][14][15] 销量预测 - 2025年现房销售预计同比下降1.5%，全年交易量仅400万套，为1995年（380万套）以来最低 [4] - 2023年和2024年销量已处于1995年以来的最低谷 [4] 利率影响 - 2025年30年期固定抵押贷款利率预期从原6.3%上调至全年平均6.7%，年底小幅回落至6.4% [8] - 截至7月17日当周，30年期固定利率抵押贷款平均利率为6.75%，年初以来从未低于6.6% [8] 市场供需矛盾 - 5月全美活跃房源自2019年底以来首次突破100万套，但库存增加未带动销售回暖 [10] - 南部和西部库存增长显著但需求受压制，东北部和中西部供应仍偏紧 [10] 房价与卖家行为 - 2025年全美房价预计上涨2.5%（低于年初预测的3.7%） [12] - 5月主动撤销挂牌房源数量同比激增47%，显示卖家宁可下架也不降价 [12] 行业连锁反应 - 2025年单户住宅开工量预期从年增13.8%下调至同比下降3.7%，仅98万套 [14] - 住房自有率预计进一步下降至65.2%（2024年65.6%，2023年65.9%） [15] - 租金中位数预计2025年下降0.1%，2024年下降0.2% [15]

房地产市场现状 - 房地产市场正在向美国经济发出严厉警告 [1] - 住房市场即将成为经济增长的全面逆风，当前状况如同一枚"红色信号弹" [2] - 高房价和高利率压制了房屋销售，许多买家因成本过高而却步 [2] 房贷利率影响 - 房贷利率接近7%，除非显著下降，否则房屋销售、新建甚至房价都将大幅下滑 [2] - 30年期固定利率房贷平均已达6.83%，购买42.5万美元的房屋（首付10%），月供将高达2900美元 [2] - 房贷利率并非直接跟随美联储基准利率变动，而是与10年期国债收益率挂钩 [2] 房屋销售与建筑商动态 - 待售房源增加，但买家兴趣依然低迷 [2] - 建筑商开始放弃利率补贴等促销手段，因成本过高 [2] - 许多建筑商已推迟土地采购，预示新房销售、开工和竣工量将快速萎缩 [2] 房价预测 - 高盛预测今年美国房价涨幅将创14年新低，2025年全美房价仅增长0.5%，2026年为1.2% [3][5] - 价格停滞、供应增加和利率高企是三大主因 [5] - 在调研的381个城市中，约15%（包括迈阿密、奥兰多等）未来两年房价可能下跌超5% [5] 市场情绪与趋势 - 价格已停滞不前，即将下跌，7%的利率正在重创需求 [5] - 越来越多房主选择撤牌观望，因卖家被迫降价却仍难觅买家 [5] - 房贷利率引发的寒潮正从房地产市场向整体经济蔓延 [5]

美国房地产市场现状 - 4月份全美房价同比仅上涨2.7%，创2023年夏季以来新低，较3月份的3.4%涨幅明显回落 [1] - 4月份房价环比下跌0.31%，为2022年12月以来最大单月降幅，远超市场预期的0.02%下滑 [1] - 全国房地产经纪人协会数据显示市场疲软，创2009年以来同期最差表现，5月仅小幅反弹 [1] 房价增速放缓原因 - 高房贷利率直接抑制购房需求，增加购房成本压力 [1] - 4月初关税政策带来经济不确定性，加剧市场担忧情绪 [1] - 美联储暂停降息与房价下跌存在关联性，历史显示降息会促使房价加速上涨 [2] 区域市场分化特征 - 20个主要城市中纽约房价同比涨幅最高达7.9%，芝加哥和底特律分别涨6%和5.5% [2] - 坦帕和达拉斯房价同比下跌2.2%和0.2%，其中坦帕成为调整典型代表 [2] - 地方性因素影响凸显，价格合理市场重新吸引投资者，过热市场受冲击最严重 [2] 市场转型趋势 - 房价普涨时代结束，进入选择性市场阶段 [2] - 房价增长与美联储银行准备金水平存在6个月滞后期，未来数月或持续承压 [2] - 美联储货币政策变化将持续深远影响房地产市场走势 [2]

美国4月房价增速放缓 - 美国全国房价同比上涨2.7%，为2023年夏季以来的最小涨幅，低于3月的3.4% [1] - 4月房价环比下跌0.31%，创下自2022年12月以来的最大月度降幅，远超市场预期的下滑0.02% [1] - 高房贷利率导致部分买家无法负担购房成本，特朗普关税政策引发的经济不确定性也对市场产生影响 [1] 成屋销售表现疲软 - 美国4月成屋销售创2009年以来同期最差 [3] - 5月成屋销售虽小幅上升，但仍为2009年以来最疲软的5月，高房贷成本持续压制需求 [3] 房地产市场转型与地区差异 - 房地产市场正经历转型，房价普遍快速上涨的时代结束，地方性因素比全国趋势更为重要 [4] - 价格承受能力制约最严重影响了曾经过热的市场，而传统上较稳定、价格合理的市场重新吸引投资者关注 [4] - 20个主要城市中，纽约房价同比涨幅最大（7.9%），芝加哥涨6%，底特律涨5.5%，坦帕同比跌2.2%，达拉斯同比跌0.2% [4] 坦帕地区房价领跌与未来展望 - 坦帕地区房价跌幅领跑全国，成为此轮房价下调的典型代表 [6] - 房贷利率波动是影响房价走势的关键因素，美联储货币政策变化将继续对房地产市场产生影响 [6] - 房价增长与美联储银行准备金水平存在约6个月的滞后期，未来几个月房价可能继续承压，随后才会重新加速上涨 [6]