核心观点 - 华发股份拟向控股股东华发集团定向增发A股股票，募集不超过30亿元资金，全部用于9个在建房地产开发项目，旨在顺应行业转型、优化财务结构并推动主营业务发展 [1][2] 发行方案要点 - 发行方案已于2026年2月3日经公司董事会审议通过 [1] - 发行价格为公告前20个交易日公司A股股票交易均价4.21元/股 [1] - 发行数量不超过发行前公司总股本的30% [1] - 控股股东华发集团将以现金方式全额认购，认购金额不超过30亿元 [1] - 所认购股份限售期为18个月或36个月，根据持股比例触发要约收购条件而定 [1] 募集资金用途 - 募集资金总额不超过30亿元，在扣除发行费用后将全部用于9个在建房地产开发项目 [1] - 项目包括珠海华发城建国际海岸花园二期、绍兴金融活力城、成都阅天府等 [1] - 9个项目总投资约454.43亿元，拟投入募集资金30亿元 [1] - 募集资金到位前，公司可根据项目进度以自筹资金先行投入，待募集资金到位后予以置换 [1] 发行背景与目的 - 当前房地产行业政策持续发力，为公司发展营造了良好环境 [2] - 公司需顺应行业从“高杠杆、高周转”向高质量发展模式的转型 [2] - 通过本次股权融资改善财务结构 [2] 财务影响与状况 - 2022年至2025年9月末，公司资产负债率已从72.95%降至69.72% [2] - 本次发行将进一步增强资本实力，优化财务结构 [2] - 2025年前三季度，公司经营活动产生的现金流量净额达174.16亿元，同比增长372.76% [2] - 定向增发有利于提升公司资金实力和抗风险能力，推动主营业务持续稳健发展 [2]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [4] 报告核心观点 - 房地产行业融资政策和环境正持续改善，融资方式从债权融资延伸至股权融资，当前房地产供给端的融资政策进入友好期，旨在缓解房企资金压力、改善资产负债表 [4] - 商业不动产REITs和上市公司定向增发（定增）将为房企开辟股权融资渠道，证监会商业不动产REITs较此前发改委基础设施REITs推进明显更快，且资产归属主体或逐渐扩围至民营房企，对企业覆盖支持更为全面 [4] - 在我国房地产经历深度调整之后，预计行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，同时房地产供给侧深度出清下，行业格局显著优化，预计优质房企盈利修复将更早、也更具弹性 [4] - 目前板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，板块已具备吸引力 [4] 融资政策与事件总结 - 2026年1月28日，多家房地产企业已不再被监管部门要求每月上报“三道红线”相关数据，标志着“三条红线”政策逐步退场 [4] - 2026年1月9日，财联社报道房地产融资“白名单”项目贷款可展期5年 [4] - 2026年1月27日，保利发展公告拟以广州保利中心项目和佛山保利水城项目为底层资产，开展商业不动产REITs申报发行工作 [4] - 2026年1月29日至30日，上海证券交易所连续受理8单商业不动产REITs申报 [4] - 2026年2月3日，深交所首单商业不动产REITs正式申报 [4] - 2026年2月3日，华发股份发布2026年度向特定对象发行A股股票预案，拟向控股股东珠海华发集团募集资金不超过30亿元，发行价格为4.21元/股，较现价溢价5%，发行数量不超过7.13亿股，占发行前总股本的30%上限 [4] 商业不动产REITs概况总结 - 首批申报的8只商业不动产REITs底层资产业态多样，包括办公、商业零售、奥特莱斯、购物中心、酒店等 [5] - 各项目出租率普遍较高，多数在90%以上，部分项目如汇添富上海地产商业REIT的鼎保大厦、中金唯品会商业REIT的郑州杉杉奥特莱斯在2025年末出租率达到或接近100% [5] - 租金单价因业态和城市差异较大，例如华夏凯德商业REIT中深圳来福士的服务式公寓租金单价达924-932元/月/平方米，而华夏保利发展REIT的佛山保利水城商业零售部分租金单价为137-148元/月/平方米 [5] - 项目评估价值从数亿至数十亿元不等，例如国泰海通砂之船商业REIT评估价值为50.6亿元，中金唯品会商业REIT（两处资产合计）评估价值为74.7亿元 [5] - 预期年化分配率（分派率）多在4%-6%区间，例如华夏保利发展REIT预期2026年分配率为5.1%，2027年为5.2% [5] 华发股份定向增发方案总结 - 发行对象为控股股东华发集团 [6] - 发行价格定为4.21元/股，为定价基准日前20个交易日交易均价向上取整 [6] - 发行数量上限为712,589,073股，不超过发行前总股本的30% [6] - 募集资金总额上限为30亿元 [6] - 募集资金将用于支持公司在珠海、绍兴、成都、杭州等重点城市的9个房地产开发项目 [6] 主流房企估值与盈利预测总结 - 根据2026年2月3日收盘价及预测数据，主流AH上市房企2024年平均归母净利润为74.5亿元，2025E、2026E平均预测值分别为62.6亿元、66.0亿元 [6] - 主流AH上市房企2024年平均归母净利润增速为-31.1%，2025E、2026E平均预测增速分别为-14.5%、18.8% [6] - 部分优质房企如滨江集团、建发国际集团预计在2025-2026年保持净利润正增长 [6] - 板块平均市净率（PB LF）为0.7倍，处于历史低位 [6] 主流物管企业估值与盈利预测总结 - 根据2026年2月3日收盘价及预测数据，主流AH上市物业管理企业2024年平均归母净利润为16.1亿元，2025E、2026E平均预测值分别为17.9亿元、19.8亿元 [7] - 主流AH上市物业管理企业2024年平均归母净利润增速为92.0%（受碧桂园服务高基数影响），2025E、2026E平均预测增速分别为12.3%、11.2% [7] - 板块平均市净率（PB LF）为2.1倍 [7] 投资建议与推荐标的 - 报告推荐四类标的 [4] - 第一类为优质房企：建发国际、绿城中国、滨江集团、中国金茂、保利发展、招商蛇口、越秀地产、建发股份、华发股份 [4] - 第二类为商业地产：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，并建议关注新城发展、太古地产、大悦城 [4] - 第三类为二手房中介：贝壳-W [4] - 第四类为物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4]

公司融资公告核心摘要 - 天齐锂业于2026年2月3日交易时段后，同时宣布了H股配售及发行可转换债券两项重大融资计划 [1][2] - 两项融资合计所得款项净额预计约为58.29亿港元，资金将主要用于支持锂领域的战略发展，包括项目开发、锂矿资产并购及补充营运资金 [3] H股配售详情 - 公司同意根据一般性授权发行6505万股新H股，相当于现有已发行H股数目的约39.64%及已发行股份总数的约3.96% [1] - 假设配售完成且股本无其他变化，配售股份将占经扩大后H股数目的约28.38%及经扩大后股份总数的约3.81% [1] - 配售股份总面额为人民币6505万元，配售代理将以尽力基准向不少于六名承配人进行配售 [1] 可转换债券发行详情 - 公司将发行本金总额为人民币26亿元的可转换债券，初始转换价为每股H股49.56港元 [2] - 该初始转换价较2026年2月3日收市价每股49.50港元溢价约0.1% [2] - 假设债券全部按初始转换价转换，将转换成约5909.18万股H股，约占现有已发行H股的36.00%及股份总数的3.60% [2] - 债券悉数转换后，转换股份将占经扩大后H股数目的约26.47%及股份总数的约3.48% [2] 融资规模与资金用途 - 假设配售股份悉数配售且债券发行完成，两项融资合计所得款项总额预计约为58.61亿港元 [3] - 在扣除相关佣金及费用后，预计所得款项净额约为58.29亿港元 [3] - 所得款项净额拟用于支持公司及其附属公司在锂领域的战略发展，具体包括项目开发及优化的资本支出、对优质锂矿资产的并购，以及补充营运资金和一般企业用途 [3]

公司融资计划 - 公司计划在2026年筹集450亿至500亿美元资金以支持业务扩张 [1][6] - 融资目的主要是为了扩展其Oracle Cloud Infrastructure云基础设施业务以满足来自AMD、Meta和NVIDIA等主要客户不断增长的需求 [1][6] 融资结构 - 融资策略采用债务与股权混合的方式 计划通过股权挂钩工具和普通股发行筹集约一半资金 [2] - 股权融资部分包括一项200亿美元的按市价发行计划 将根据市场状况择机发行 [2][6] - 债务融资部分计划在2026年初进行一次性的投资级高级无担保债券发行 以满足年度剩余资金需求 [3][6] 财务状况与市场评级 - 截至2026年2月2日 公司股价为168.23美元 巴克莱银行重申其“超配”评级 [4][6] - 公司总资产约为2049.8亿美元 负债约为1745.3亿美元 股东权益约为299.5亿美元 财务状况稳固 [4] - 公司现金及现金等价物为192.4亿美元 长期债务约为999.8亿美元 应收账款为94.4亿美元 [5] 业务与战略重点 - 公司正积极扩展其云基础设施业务 以应对市场需求 [1] - 公司的战略资金计划强调审慎的资本配置和与投资者的透明沟通 致力于维持投资级信用评级 [3]

北京市重点项目融资工作会核心信息 - 北京市多部门联合召开2026年重点项目融资工作会 发布市区两级重点融资需求项目165个 总投资约2851亿元 融资需求约763亿元 [1] - 165个项目中有106个明确提出了股权融资需求 为金融资产投资公司、私募基金等股权投资机构提供了合作机会和项目标的 [1] 2026年重点融资需求项目分类详情 - **产业发展类项目**：共138个 包括金和中心项目、清华南口国重基地二三期项目等 总投资约1641亿元 融资需求约573亿元 [1] - **基础设施类项目**：共10个 包括108新线高速公路工程、东部发展带联络线南段项目等 总投资约652亿元 融资需求约71亿元 [1] - **民生改善类项目**：共17个 包括长辛店老镇城市更新项目、国家会议中心二期项目等 总投资约557亿元 融资需求约120亿元 [1] 过往融资工作成果与活动 - 2025年 北京市发展改革委组织召开两场市区重点项目融资工作会 累计发布重点项目208个 总投资约2426亿元 融资需求约853亿元 [2] - 2025年 聚焦昌平、顺义、大兴、房山等重点区域开展“平原新城创投行”系列活动 共推介重点项目309个 总投资2270亿元 融资需求约334亿元 [2] - 截至2025年底 北京市通过深化小微企业融资协调机制 已走访小微企业及个体工商户119万户 实际获得贷款金额6742亿元 [2] - 截至2025年底 北京市1.96万户外贸企业走访融资对接工作全部完成 实际获得贷款金额1862亿元 [2] 会议参与方与政策导向 - 会上 市发展改革委介绍了本市投资思路、投资重点及重点项目融资需求情况 [2] - 人民银行北京市分行介绍了结构性货币政策工具要点 [2] - 北京金融监管局介绍了金融促进首都高质量发展有关情况 [2] - 市经济和信息化局介绍了高精尖产业发展形势及相关政策 [2] - 市科委、中关村管委会介绍了金融支持科技自立自强相关政策 [2] - 北京中科闻歌科技股份有限公司、北京东方昊为工业装备有限公司在会上进行了项目推介 [2]

报告投资评级 * 报告未明确给出投资评级 但引用了中信里昂研究的观点 标题为“美国业务拖累” 整体基调偏负面 [3][4] 报告核心观点 * 丰树工业信托2026财年前九个月及第三季度每单位派息均低于预期且同比下降 主要受美国市场疲软、利率互换合约重定价导致融资成本上升、资产处置及汇率波动等多重因素拖累 [4] * 美国市场是当前主要薄弱环节 出租率持续下滑 关键租约到期不续约将对总租金收入产生显著影响 管理层正计划处置部分美国资产并寻求欧洲收购机会以优化组合 [4][5] * 尽管面临压力 公司杠杆率保持健康 新加坡本土业务租金调升率表现强劲 潜在的利率环境变化、资产出售及美国业务改善可能成为股价催化剂 [5][6] 财务与运营表现 * **派息情况**：2026财年前九个月每单位派息为9.62分 同比下降5.8% 2026财年第三季度每单位派息为3.17分 环比下降0.3% 同比下降7.0% [4] * **出租率**：整体组合出租率微升10个基点至91.4% 但美国市场出租率下降30个基点至87.8% 为连续第六个季度下滑 [5] * **汇率影响**：第三季度汇兑损失120万新元 年初至今累计汇兑损失300万新元 [4] * **杠杆水平**：公司的杠杆率维持在37.2%的舒适水平 [5] * **租金调升率**：新加坡高科技厂房与分层工厂租金调升率保持健康 分别为7.0%和7.4% [5] 业务与资产动态 * **美国资产风险**：占整体租金收入5.38%的圣地亚哥AT&T租约将于2026年5月到期并含处置选择权 Alpharetta资产租约将于2026/27财年第二季到期 假设所有相关资产不续约 对总租金收入影响将达4.5% [5] * **资产处置计划**：管理层计划实施5亿至6亿新加坡币的美国资产处置计划 约占其美国数据中心组合的12-15% [4][5] * **收购与扩张计划**：管理层正寻求在欧洲进行收购 欧洲交易收益率介于4.5%-5.5%中段 同时可能收购美国数据中心剩余50%权益 [5] * **资产升级**：Hawthorne项目已获准进行电力扩容可行性研究 预计将提升至24兆瓦 占租金收入1% [5] 未来展望与催化因素 * **融资成本压力**：随着2026/27财年到期的6亿新元利率对冲工具重定价 综合融资成本可能升至3.3-3.4% 对每单位派息构成压力 [5] * **潜在股价催化剂**：利率暂停或降息带来的再融资成本下降、更优的每单位派息增长前景、资产负债表担忧缓解、可能以高于账面价值出售资产、美国资产组合持续健康的租金调升率与出租率改善 [6] 公司概况与市场数据 * **业务定位**：丰树工业信托是专注工业领域的房地产投资信托 主要投资于新加坡的工业用途创收房地产以及全球（除新加坡外）主要作为数据中心使用的相关资产 [9] * **资产组合**：截至2023年9月30日 其组合涵盖六大业态和三个地区的141处物业 估值达92亿新元 [9] * **收入构成**：按产品分类 数据中心占41.3% 分层工厂占23.8% 高科技建筑占20.7% 按地区分类 美洲占36.2% 亚洲占63.8% [10] * **市场数据**：截至2026年1月29日 股价为2.11新加坡币 市值为47.20亿美元 市场共识目标价（路孚特）为2.17新加坡币 主要股东淡马锡控股持股26.24% [12] 同业比较 * 报告列出了凯德腾飞房托基金、易商信托、星狮物流商产信托及丰树物流信托的同业比较数据 包括市值、股价、市盈率、市净率、股息收益率及股本回报率等预测指标 [13]

宏观杠杆率水平与变动 - 2025年宏观杠杆率被动攀升至302.4%，较三季度末上升0.1个百分点，全年共上升11.7个百分点 [1][2] - 宏观杠杆率上升的核心原因是三大部门合计债务余额同比增长8.2%，显著快于同期名义GDP 4.0%的增速 [2] - 从国际比较看，中国宏观杠杆率已处于较高水平 [1] 部门杠杆率结构分化 - 2025年宏观杠杆率上升主要由企业部门和政府部门推动，居民部门杠杆率则延续下行趋势 [3] - 政府部门债务余额同比大幅增长17.0%，主要受目标赤字率上调至4.0%以及新增专项债、超长期特别国债等集中发行推动 [2] - 非金融企业部门债务余额同比增长7.8%，居民部门债务余额同比仅增长0.5% [2] - 居民部门新增贷款规模明显收缩，受房地产市场调整、就业不充分和收入增长放缓等因素影响，主动降负债、增储蓄意愿较强 [3] 杠杆率上升的驱动因素 - 名义GDP增速明显偏弱（4.0%）是宏观杠杆率被动抬升的重要原因，尽管实际GDP增速达到5.0%，但“供强需弱”矛盾突出，物价水平整体偏低 [2] - 更加积极有为的宏观政策推动了政府部门和企业部门债务的较快扩张 [2] - 随着政府投资项目推进、出口形势阶段性改善以及战略性新兴产业加快发展，企业融资需求逐步恢复 [3] 2026年宏观杠杆率展望与货币政策影响 - 2026年货币政策延续“适度宽松”基调，人民币贷款、M2和社会融资规模增速仍将适度高于名义GDP增速，宏观杠杆率存在进一步上行压力 [4] - 货币政策将更加注重稳增长和促物价回升，有助于推动名义GDP增速上行，从而对冲杠杆率的被动抬升 [4] 优化杠杆率结构的政策建议 - 优化杠杆率结构的关键在于“疏堵协同”：疏——大力发展股权融资、REITs盘活存量，推动市场化债转股；堵——严控低效领域债务扩张 [1] - 根本在于畅通“科技—产业—金融”良性循环，让信用资源转化为全要素生产率提升的动能 [1] - 企业部门应重点支持民营中小企业和科技企业融资，缓解融资难、融资贵问题，同时对地方国企债务扩张保持约束 [4] - 政府部门需合理加杠杆，将“投资于物”与“投资于人”相结合，更好发挥逆周期调节作用 [4] 居民部门稳杠杆路径 - 稳定房地产市场、提振居民消费和民间投资，有助于推动居民部门由降杠杆转向稳杠杆 [4] - 不应过度推升居民部门杠杆率，而应以增加收入为主，增强居民部门举债能力 [5] - 具体措施包括：加快实施城乡居民增收计划；引导居民财富从房地产向金融资产多元化配置；因城施策实施房地产宽松政策，控增量、去库存、优供给，支持收购存量商品房用于保障性住房 [5] - 对居民房贷适度给予贴息支持，目前居民房贷余额为37.4万亿元，每贴息1%可减轻利息负担3744亿元，按照近10年67.0%的平均消费倾向测算，将增加消费2506.8亿元，带动社零增速提高0.5个百分点 [6] 企业与政府部门杠杆率调整方向 - 稳定国有企业杠杆率，支持地方国企在发展中化债，防止投资失速 [6] - 支持民营企业加杠杆，财政金融协同发力，综合运用融资担保、贷款贴息、风险补偿等方式提振民间投资信心和活力 [6] - 政府部门继续加杠杆“投资于人”，释放居民消费潜力，例如在养老、托育、教育、医疗及保障性住房等民生领域增加财政投入，加大中低收入群体的社会保障和转移支付力度 [6]

（来源：吴说） 稳定币交易及支付平台 OSL 集团（863.HK）宣布完成 2 亿美元（约 15.6 亿港元）的股权融资。该笔资 金将用于加强财务状况、捕捉全球增长机会，并加速其在稳定币交易和支付领域的战略扩张。所得款项 净额拟用于战略收购、扩大包括支付和稳定币在内的全球业务、开发产品和技术基础设施以及一般营运 资金。 ...

市场行情与宏观背景 - 2026年1月以来，A股延续2025年12月末上涨行情，上证指数接近4200点，再创阶段新高 [1][11] - 港股市场在2026年开年迎来一波脉冲式行情 [1][11] - 2025年全年中国GDP达成140万亿元目标，多项经济数据印证国内宏观基本面企稳向好 [1][11] - 2025年12月制造业PMI重返荣枯线之上，PPI同比降幅进一步收窄，多重数据共振印证宏观经济企稳向好 [10][20] 市场资金面整体概况 - 本期（统计至2026年1月18日）市场资金供给合计667亿元，资金需求1417亿元，整体净流出750亿元 [2][12] - 两市成交额持续攀升，但不同资金流向出现分化：偏股型公募新发份额回落，存量股票型ETF申购资金大幅净流出，而两融资金则大幅净流入 [1][11] - 后续需关注ETF资金的新一轮动向、春季第二阶段的行情，以及3月全国两会的宏观政策预期和2025年年报的微观基本面预期 [1][11] 偏股型公募基金 - 本期偏股型公募新发份额为203.56亿份，相较于上期256.31亿份回落20.58% [3][13] - 最近一周（截至2026年1月18日当周）新发规模为133.63亿份，位于过去三年的79.40%分位 [3][13] - 就2022年以来周度分位数来看，最近两周分别处于54.40%和81.20%分位 [3][13] 北向资金 - 截至2026年1月18日，北向资金当周成交额占全A股周成交总额比例为12.92%，较上一期的11.88%增加1.04个百分点，活跃度回升 [4][14] - 本周北向资金成交额较上期增加192.57%，较上周增加22.61% [4][14] 融资融券资金 - 截至2026年1月18日，市场融资余额为27054.52亿元，持续突破新高，融券余额为171.04亿元，整体占全A流通市值比例为2.66% [5][15] - 两融交易额占全A股成交额比例为11.27% [5][15] - 本期两融资金净流入1899.49亿元，较上期的净流入375.37亿元大幅增加406.04%，继2025年8月后再度创阶段新高 [5][15] - 两融交易额占A股成交额比重超过11%，反映当前两融资金参与度持续升高，市场投资情绪处于较热阶段 [5][15] 存量股票型ETF - 本期存量股票型ETF净申购额为-1436.26亿元，相比于上期的312.25亿元净申购额，由净流入转为大幅净流出 [6][16] 股权融资 - 以发行日统计，本期股权融资规模为718.83亿元，上期IPO与再融资整体募资规模为558.48亿元，本期环比增加28.71% [7][18] 产业资本 - 本期产业资本表现为净减持315.41亿元（其中增持52.71亿元，减持368.12亿元），上期净减持174.42亿元（增持59.51亿元，减持233.93亿元），净减持规模走阔 [8][19] 限售股解禁 - 本期限售股解禁市值为2138.77亿元，相比于上期2494.32亿元减少14.25%，解禁规模近期下滑 [9][19] - 未来两周预计解禁868.84亿元，其中电力设备行业解禁压力最大，预计解禁267.55亿元 [9][19] 南向资金 - 本期南向资金净流入383.12亿元，相比于上期净流出11.04亿元，变化达394.17亿元，由净流出转为净流入，近两周整体呈现资金持续净流入状态 [10][20] - 南向资金流入原因包括：国内经济基本面稳步修复；年初港股市场迎来多家AI科技股集中IPO；A股端AI应用主题与有色板块的亮眼表现，与港股相关概念股形成联动效应 [10][20]

核心观点 - 华泰证券于2026年1月23日成功召开临时股东会，核心成果包括通过授予董事会发行股份一般性授权的议案，以及选举产生新一届董事会，这为公司未来股权融资和治理结构奠定了基础 [1] 股东会决议与授权 - 股东会以特别决议通过了《关于建议股东会授予董事会发行股份一般性授权的议案》，同意票占比达89.81% [1] - 此次授予董事会发行股份的一般性授权，将为公司未来可能的股权融资提供灵活性 [1] - 中小投资者对上述一般性授权议案的支持率为89.67% [1] 公司治理与董事会选举 - 会议选举产生了公司第七届董事会成员，王会清、周易、丁锋、于兰英、柯翔、晋永甫、陈建伟当选为非独立董事 [1] - 王建文、王全胜、彭冰、王兵、老建荣当选为独立董事 [1] - 新一届董事会的成立将影响公司未来的治理结构与战略发展方向 [1] 股东会参与情况 - 本次股东会出席股东及代理人共计1,429人 [1] - 出席股东代表有表决权股份5,245,467,179股，占公司有表决权股份总数的58.11% [1] 会议筹备时间线 - 公司董事会于2025年12月31日决议召开本次股东会 [1] - 公司于2026年1月1日及此前发布了会议通知 [1]