2025.06. 13 至于"构建房地产发展新模式""扎实有力推进'好房子'建设"，冯波认为，绝非短期救市之举，而是 立足长远发展和高质量发展，不断完善房地产发展机制体制的重要举措。通过"稳中求进、先立后 破"的渐进式改革，搭建基础性制度框架，在化解存量风险的同时培育新增量引擎，核心逻辑是跳 出"调控-松绑"的周期循环，转向以制度创新适配高质量发展要求的系统性解决方案。 "好房子"是房地产发展新模式的核心目标之一。当前，住房短缺问题总体上已经基本解决，在过去 住房短缺时期建设的一些住宅存在建筑质量不高、户型设计不合理、配套设施不完善等问题。而"好 房子"建设强调从规划、设计、施工到交付和使用的全过程把控，注重房屋的品质和功能性，宜居性 更高，更好满足多元化住房需求。今年，"好房子"首次被写入《政府工作报告》。 本文字数：1525，阅读时长大约3分钟 作者 | 第一财 经 吴斯旻 我国将以更大力度推动房地产市场止跌回稳，并加强对城市更新工作和"好房子"建设的政策支持。 13日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议。会议指出，构建房地产发展新模式，对于促进房 地产市场平稳、健康、高质量发展具有重要意义，要着眼长远 ...

13日召开的国务院常务会议，听取构建房地产发展新模式和推进"好房子"建设有关情况汇报，并作出一 系列针对性部署。 会议指出，构建房地产发展新模式，对于促进房地产市场平稳、健康、高质量发展具有重要意义，要着 眼长远，坚持稳中求进、先立后破，有序搭建相关基础性制度。 浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬认为，加快构建房地产发展新模式是防范化解房地产 风险、实现房地产高质量发展的治本之策。会议强调"稳中求进、先立后破"，意味着我国将深化住房制 度、商品房销售制度、房地产用地制度等改革，为房地产转型发展夯实制度基础。 会议提出，要扎实有力推进"好房子"建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金 融等方面予以政策支持。 会议还提出，要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系 统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回 稳。 今年以来，多部门联合推出房地产政策"组合拳"，各地积极调整优化房地产政策。随着各项稳楼市政策 陆续落地生效，房地产市场保持总体稳定。 清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，会议提出对"已供土地和在 ...

自由贸易试验区试点推广 - 用好中国（上海）自由贸易试验区全面对接国际高标准经贸规则的试点经验，在更大范围释放制度创新红利 [1] - 因地制宜做好复制推广工作，重点推进企业和群众急需的试点举措 [1] - 在守住风险底线的前提下，更大力度开展制度型开放试验，加快构建更高水平开放型经济新体制 [1] 房地产发展新模式 - 构建房地产发展新模式对于促进房地产市场平稳、健康、高质量发展具有重要意义 [2] - 扎实有力推进"好房子"建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持 [2] - 对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险 [2] 信用修复制度 - 加快完善统一规范、协同共享、科学高效的信用修复机制，更好帮助失信主体重塑信用 [2] - 统一修复规则，健全资格审查、过程监督、结果认定等环节标准规范 [2] - 打破数据壁垒，尽快明确数据共享范围、方式、频率，促进相关领域社会数据互联互通 [2] 药品和耗材集采 - 加强药品和耗材集采政策评估，总结经验、补齐短板，推动集采工作规范化制度化常态化开展 [2] - 完善公立医院补偿机制，支持医药企业提高创新能力，更好满足群众多元化就医用药需求 [2] - 加强对药品和耗材生产、流通、使用全链条质量监管，扎实推进仿制药质量和疗效一致性评价 [3]

业界观点认为，去年四季度，住建部已释放出全国房地产市场形势止跌回稳信号，今年楼市企稳态势进 一步巩固。 进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解 风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。 我国将以更大力度推动房地产市场止跌回稳，并加强对城市更新工作和"好房子"建设的政策支持。 13日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议。会议指出，构建房地产发展新模式，对于促进房地产 市场平稳、健康、高质量发展具有重要意义，要着眼长远，坚持稳中求进、先立后破，有序搭建相关基 础性制度。要扎实有力推进"好房子"建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金 融等方面予以政策支持。 会议还提出，要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系 统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回 稳。 "好房子"是房地产发展新模式的核心目标之一。当前，住房短缺问题总体上已经基本解决，在过去住房 短缺时期建设的一些住宅存在建筑质量不高、户型设计不合理、配套设施不完善等问题。而"好房子"建 设强调从规划、设计 ...

据央视新闻，李强主持召开国务院常务会议，听取构建房地产发展新模式和推进好房子建设有关情况汇 报。 ...

报告核心观点 - 房地产市场止跌回稳效果显现，“稳楼市”或贯穿全年，城中村改造及收储有望下半年加速落地；新房销售同比降幅有望收窄，二手房热度或持续；物业行业筑底；REITs行业扩容提速，消费、保障房类业绩稳定 [2][3][4] 地产篇 政策端 - 多次中央会议为房地产政策定下止跌回稳基调，各部门响应出台具体措施，如住建部加强建设质量监管、财政部扩大政策实施范围等 [11][12][13] 需求端 - 2025年多地结合中央政策进行促需求政策调整，集中于优化公积金贷款政策、加大购房补贴等方面 [15][16] 投资端 - 收储专项债加速落地，截至2025年4月，17个省市拟用2097亿元收购7582万方闲置土地；多地推进城中村改造房票安置政策，广州先行先试，南京、西安等城市陆续落地或探索 [18][21][22] 供给端 - 住房城乡建设部发布《住宅项目规范》，超30个省市出台“好房子”建设标准，有助于企业打造优质产品促进市场止跌回稳 [23][24] 新房二手房销售 - 全国商品房销售面积及金额同比降幅有望收窄，中性预测下全年销售金额同比降5%左右、面积降10%左右；开发商销售强者恒强，核心城市销售套数同比微降；全国主要城市去化效果显现但两极分化显著；二手房挂牌价差回升，以价换量明显，一线城市去化周期下降，二三线上升 [31][32][42] 土地市场 - 核心城市土地出让集中化，热度有望延续；开发商拿地集中度及意愿度提升，2025年1 - 4月部分头部开发商拿地金额同比激增 [46][53][65] 物业篇 基础物业服务 - 管理规模增速放缓，非住业态成扩张重点，样本企业管理规模同比增速从2023年的15.1%降至13.2%；住宅物业费基本未下降，多数物管公司同比变动在0.3元/平/月以内；整体实际收缴物业费变化稳中有升 [71][72][77] 增值服务 - 非业主增值服务营收占比趋同，多在15%以内；社区增值服务受经济影响增速放缓，但长期重要性未减弱；细分业务中，美居等业务受收入预期下行影响大，空间服务广告传媒收入有特点，生活服务受影响小 [80][84][89] 财务表现 - 营业收入增速下降但为正，净利润增速分化，国资企业韧性强，部分民企“增收不增利”；业务毛利率趋同，基础物管毛利率分两类，非业主增值服务差异缩小，社区增值服务波动收窄；贸易应收款占比下降、账龄结构有恶化但整体健康，减值拨备比率上升；销管费用率下降，净利率微降 [90][101][123] REITs篇 常态化发行 - 得益于央地政策协同，REITs常态化发行提速，2025年以来新增发行的底层资产范围扩大、类型多样化 [125][126][129] 收益率与波动性 - 2025年以来REITs收益率优于股债市场，中证REITs指数涨幅9.07%；波动性相对稳定，近250日波动率6.85%居于股债之间 [130] 板块表现 - 板块分化较大，保障房、消费REITs相对稳定 [135]

郭元强强调，要把握房地产市场供求关系的新变化，加快构建房地产发展新模式。要着 力建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"，引导房地产企业和建筑业向追求高质量、新科 技、好服务转变，更好满足群众高品质住房需求。要统筹推进保障性住房、城中村改造 和"平急两用"基础设施建设，有序推动老旧小区、危旧房改造和青年社区建设，健全多主体 供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。要落实好房地产支持政策，做好保交房工作，推 动我市房地产市场持续企稳回升。 郭元强强调，要把握新一轮科技革命和产业变革机遇，推动人工智能技术与建造技术深 度融合，加大智能建造在工程建设各环节应用，形成涵盖科研、设计、生产加工、施工装配 等全链条的智能建造产业体系，促进建筑业提质增效和转型升级。建筑和房地产相关企业要 主动转型，增加绿色、低碳、智慧产品供给，对现有项目进行精细化运营，积极探索适合自 身发展的新模式，拓展发展新空间。相关部门要及时了解企业需求，加大服务力度，切实解 决企业实际困难。 市领导陈劲超、曾晟、沈悦参加调研及座谈。 编辑：代婧怡 6月11日，省委常委、市委书记郭元强调研城市更新和构建房地产发展新模式。他强 调，要深入学习贯彻习近平总书 ...

报告行业投资评级 - 推荐（维持）[4] 报告的核心观点 - 房地产发展新模式相关政策大概率以试点形式逐步推进，长期有助于行业内优质公司构筑更深“护城河”，因其或提高行业进入门槛 [1][2][3] - 相较于“博弈”基本面和政策，围绕合理估值区间做投资更可取，当前估值进入合理区间，应重视地产板块的配置价值 [1][6][11] - 房企估值水平有明显提升空间，行业估值或回归至调整后 1 倍 PB 与本轮房价下行周期前的稳态之间的水平 [8][9][12] 相关目录总结 行业规模 - 股票家数 256 只，占比 5.0%；总市值 27002 亿元，占比 3.1%；流通市值 25519 亿元，占比 3.2% [4] 行业指数 - 绝对表现 1 个月为 2.9%，6 个月为 -10.1%，12 个月为 20.3%；相对表现 2024 年 6 月至 9 月为 1.2%，2025 年 1 月为 -7.6%，2025 年 5 月为 12.4% [5] 估值分析 - 表观 PB 角度下，当前主要房企估值水平接近去年“4.30”和“9.26”两轮股价反弹前的低点水平，部分投资人对房地产商业模式的观望情绪或已被定价 [6] - 考虑潜在减值压力调整后，当前板块调整后 PB 约 1.0 倍，销售排名前 5 的重点房企调整后 PB 平均约 0.7 倍，估值水平或进入投资区间 [8][9][11] 投资建议 - 关注拥有历史稳定的“持续内生性现金流创造能力”记录的高质量周转公司【招商蛇口】【保利发展】【中国海外发展】等的差异化机会及区域相对更聚焦的【滨江集团】【绿城中国】等 [13] - “哑铃策略”下关注股息率高、业绩相对稳健的【华润置地】等，以及随着公开市场债务偿付压力下降存在估值修复机会的【金地集团】【龙湖集团】等 [13] - 关注业绩增长及分红比例均较稳定的物业企业【华润万象生活】【保利物业】【绿城服务】【招商积余】等 [13]

房地产贷款增速回升 - 截至2025年一季度末人民币房地产贷款余额53.54万亿元同比增长0.04%增速比上年末高0.2个百分点一季度增加6197亿元 [1] - 房地产开发贷款余额13.87万亿元同比增长0.8%一季度增加3535亿元 [1] - 商业银行审批通过的"白名单"贷款已增至6.7万亿元支持了1600多万套住宅的建设和交付 [1] 金融支持措施 - 保交房工作推进城市房地产融资协调机制扩围增效 [1] - 信贷资金投向城中村改造、基础设施和重大项目建设、物业项目更新改造等领域形成实物工作量 [1] - 金融管理部门正在制定城市更新项目贷款管理办法实行项目清单制管理 [2] 房地产市场现状 - 部分地区房地产去化压力较大刚性和改善性需求有待释放 [1] - 房地产领域库存去化周期仍然较长 [1] - 居民对绿色、智能、安全住房需求扩大老旧小区改造升级前景广阔 [1] 未来金融政策方向 - 加快出台与房地产发展新模式相适配的融资制度包括开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法 [2] - 金融机构要强化高品质住房资金供给巩固市场稳定态势 [2] - 为城市更新提供多样化金融产品与服务 [2] 金融服务优化 - 提升服务精准性针对不同主体、项目、阶段、环节量体裁衣 [2] - 增强服务协同性综合运用财政资金、结构性货币政策工具、债权投资、股权投资等 [3] - 用好保障性住房再贷款支持收购未售商品房用于配租配售 [3] - 用好抵押补充贷款支持保障性住房建设、城中村改造等 [3] 风险管控原则 - 坚持市场化、法治化原则合理设置业务品种、贷款额度、期限、利率等 [3] - 全面测算项目综合收益和风险做好专款专用和资金封闭管理 [3]

公积金贷款利率下调 - 中国人民银行宣布下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套利率分别调整为2.1%和2.6% [1] - 公积金贷款利率较同期商贷利率低0.85至1.2个百分点，具有明显优势 [1] - 北京、上海、深圳、广州等一线城市及长沙、西安等二线城市已落实新政，市场反响积极，二手房浏览量、客户咨询量和看房意愿均有所上升 [1] 购房成本变化 - 以首套贷款100万元30年为例，月供最低还款额从3680元降至3528元，减少152元，总利息支出减少约4.76万元 [2] - 已发放公积金贷款将于2026年1月1日自动调整利率，首套从2.85%降至2.6%，二套从3.325%降至3.075% [2] - 中指研究院预计新政每年将节省居民公积金贷款利息支出超200亿元，支持刚性住房需求 [2] 房地产融资政策支持 - 国家金融监管总局推动城市房地产融资协调机制扩围增效，商业银行审批"白名单"贷款增至6.7万亿元，支持1600多万套住宅建设和交付 [3] - 一季度房地产贷款余额增加7500多亿元，新增个人住房贷款创2022年以来单季最大增幅，住房租赁贷款同比增28% [3] - 将加快完善房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法，保持融资稳定并强化高品质住房资金供给 [3]