报告行业投资评级 - 看好/维持 [4] 报告的核心观点 - 5月各线城市二手房环比降幅均扩大，同比降幅收窄，短期政策加力止跌回稳有望推动板块估值修复，长期需关注房企在新模式下的发展机遇，建议短期关注政策增量落地带来的估值修复机会，中长期聚焦具备核心城市优质产品资源和不动产运营能力的龙头企业，推荐保利发展、新城控股，华润置地、龙湖集团等也有望受益 [1][2][3] 各部分总结 房价数据 - 5月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比增速为 -0.2%，前值为 -0.1%；一线城市环比增速为 -0.2%，前值为 0.0%；二线城市环比增速为 -0.2%，前值为 0.0%；三线城市环比增速为 -0.3%，前值为 -0.2% [1] - 5月70个大中城市二手住宅价格指数环比增速为 -0.5%，前值为 -0.4%；一线城市环比增速为 -0.7%，前值为 -0.2%；二线城市环比增速为 -0.5%，前值为 -0.4%；三线城市环比增速为 -0.5%，前值为 -0.4% [1] - 5月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数同比增速为 -4.1%，前值为 -4.5%；一线城市同比增速为 -1.7%，前值为 -2.1%；二线城市同比增速为 -3.5%，前值为 -3.9%；三线城市同比增速为 -4.9%，前值为 -5.4% [2] - 5月70个大中城市二手住宅价格指数同比增速为 -6.3%，前值为 -6.8%；一线城市同比增速为 -2.7%，前值为 -3.2%；二线城市同比增速为 -6.1%，前值为 -6.5%；三线城市同比增速为 -6.9%，前值为 -7.4% [2] 行业基本资料 - 股票家数 113，占比 2.5%；行业市值 11850.53 亿元，占比 1.23%；流通市值 11039.25 亿元，占比 1.41%；行业平均市盈率 -6.92 [4] 未来行业大事 - 2025年7月中旬，统计局公布6月房地产数据 [4]

先看数据，国家统计局说5月各线城市新房二手房环比全线下跌，但同比降幅收窄。翻译成人话就是：房价还在阴跌，但跌得没之前那么狠了。一线城市 里，上海新房居然逆势涨了0.7%，但北京、广州、深圳全线下挫，尤其是深圳二手房环比跌了0.8%，这已经是连续几个月阴跌了。二三线城市就更惨， 新房二手房环比跌幅都超过0.5%，三四线城市库存压力大，开发商只能靠降价换销量。 给中长线投资者的忠告就三条：第一，远离高库存城市，三四线城市库存去化周期超过30个月的，抄底就是接飞刀；第二，紧盯政策风向，像广州这 种"限购限售全取消"的城市，政策红利能撑半年到一年；第三，别迷信新房限价，很多限价盘交付后质量翻车，不如买现房或准现房踏实。 为什么会出现这种情况？核心就三个字：预期崩了。购房者现在不敢买、银行不敢贷、开发商不敢囤地，整个市场进入"僵持局"。就像烧开水到了90度， 但火候不够，水就是烧不开。一线城市还能靠核心地段硬撑，比如上海内环、北京海淀学区房，但郊区楼盘已经扛不住了。杭州这种二线标杆，新房环 比直接跌了1.4%，郑州靠0.3%的微涨勉强止血，可见市场有多分化。 最后说句掏心话：房价普涨时代真过去了，但结构性机会永远存在。 ...

2025年5月70城房价数据 环比价格变动 - 一线城市新建商品住宅价格环比下降0.2%，其中上海上涨0.7%，北京、广州、深圳分别下降0.4%、0.8%、0.4% [2] - 一线城市二手住宅价格环比下降0.7%，降幅较上月扩大0.5个百分点，北京、上海、广州、深圳分别下降0.8%、0.7%、0.8%、0.5% [3] - 二三线城市二手住宅价格环比均下降0.5%，降幅均扩大0.1个百分点 [3] - 二线城市新建商品住宅价格环比由持平转为下降0.2%，三线城市环比降幅扩大至0.3% [4] 同比价格变动 - 一线城市新建商品住宅价格同比下降1.7%，降幅收窄0.4个百分点，上海同比上涨5.9%，北京、广州、深圳分别下降4.3%、5.8%、2.6% [4] - 二三线城市新建商品住宅价格同比分别下降3.5%和4.9%，降幅分别收窄0.4和0.5个百分点 [4] - 一线城市二手住宅价格同比下降2.7%，降幅收窄0.5个百分点，北京、上海、广州、深圳分别下降0.7%、0.1%、6.6%、3.2% [4] - 二三线城市二手住宅价格同比分别下降6.1%和6.9%，降幅分别收窄0.4和0.5个百分点 [4] 分城市数据 - 北京新建住宅价格环比99.6（上月=100），同比95.7；二手住宅环比99.2，同比99.3 [7][10] - 上海新建住宅环比100.7，同比105.9；二手住宅环比99.3，同比99.9 [7][10] - 广州新建住宅环比99.2，同比94.2；二手住宅环比99.2，同比93.4 [8][11] - 深圳新建住宅环比99.6，同比96.8；二手住宅环比99.5，同比96.8 [8][11] 分面积段价格 - 90㎡及以下新建住宅：北京环比99.7，同比95.8；上海环比100.7，同比105.3 [13] - 90-144㎡新建住宅：北京环比99.6，同比95.0；上海环比100.5，同比105.1 [13] - 144㎡以上新建住宅：北京环比99.6，同比96.0；上海环比100.8，同比107.3 [13] - 90㎡及以下二手住宅：北京环比98.9，同比99.8；上海环比99.1，同比99.4 [19] - 90-144㎡二手住宅：北京环比99.1，同比98.6；上海环比99.4，同比100.4 [19] 注：表格数据中部分城市因文档乱码未能完整提取，核心城市数据已覆盖主要结论 [7][8][10][11][13][19]

70个大中城市商品住宅销售价格变动情况 整体市场趋势 - 5月份70个大中城市商品住宅销售价格环比普遍下降 同比降幅继续收窄 [3] - 新建商品住宅销售价格环比上涨城市数量减少至13个 杭州以0.8%涨幅领跑 [4] - 二手住宅销售价格环比上涨城市仅剩3个 较上月减少2个 [4] 各线城市新房价格变动 - 一线城市新建商品住宅销售价格环比由持平转为下降0.2% 其中上海逆势上涨0.7% 北京/广州/深圳分别下降0.4%/0.8%/0.4% [5] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2% 三线城市环比降幅扩大至0.3% [5] - 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.7% 降幅收窄0.4个百分点 上海同比上涨5.9%表现突出 [5] - 二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降3.5%和4.9% 降幅均有所收窄 [5] 重点城市房价数据 - 北京新建商品住宅价格环比下降0.4%(前值+0.1%) 同比降幅收窄至4.3% 二手住宅环比降幅扩大至0.8% [9] - 上海新建商品住宅价格环比上涨0.7% 同比维持5.9%高增长 但二手住宅环比转跌0.7% [9] - 广州新建商品住宅价格环比降幅扩大至0.8% 同比降幅收窄至5.8% 二手住宅同比降6.6% [9] - 深圳新建商品住宅价格环比下降0.4% 同比降幅收窄至2.6% 二手住宅价格同比降3.2% [9] 二手房市场表现 - 一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7% 降幅扩大0.5个百分点 北京/上海/广州/深圳环比降幅在0.5%-0.8%区间 [7] - 二三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.5% 降幅同步扩大0.1个百分点 [7] - 一线城市二手住宅销售价格同比下降2.7% 降幅收窄0.5个百分点 其中广州同比降幅达6.6% [7] - 二三线城市二手住宅销售价格同比分别下降6.1%和6.9% 降幅持续收窄 [7]

房价指数公布 - 北京时间09:30将公布中国5月70个大中城市房价指数 [1]

墨尔本房价趋势分析 核心区域房价涨幅 - Albion区房屋中位价上涨5.2%（36,537澳元），成为墨尔本西区涨幅最高的区域之一 [3][4] - 西区多个邻近区域表现强劲：Ardeer（5.2%）、Keilor Downs（5.1%）、Derrimut（5.1%）和Kealba进入前十 [4] - 外西区Knoxfield和Lysterfield分别上涨5.2%（52,368澳元）和4.9%（67,654澳元） [5] 高端市场疲软 - 内南区Hampton East涨幅达6%（中位价1,635,041澳元），是少数超百万澳元仍上榜的区域 [4][5] - 富裕区表现低迷：Caulfield（-3.7%）、Portsea（-3.6%）、Glen Huntly（-3.1%）跌幅居前 [6] - 利率下调未有效提振高端市场，收入与房价差距仍制约购房能力 [5] 市场供需结构 - 低端现房需求旺盛，建筑成本高促使买家偏好成品房而非自建 [7] - 内城区（东部/东南部）预算与房价差距显著，而北部/西部30公里外区域供需更平衡 [7] - 内西区外迁趋势推动中西区和外西区绅士化，但需配套商业和住房类型支持 [9] 区域对比数据 - 涨幅前十区域中西区占主导，中位价区间631,994澳元（Frankston North）至1,803,510澳元（Fairfield） [4] - 跌幅前十区域中位价均超100万澳元，最高达2,589,235澳元（Portsea） [6]

楼市现状 - 多数地区房价持续下行，核心区域房产更具价值 [4] - 全国28个大中城市平均住房空置率达12%，南昌和廊坊分别高达20%和19% [5] - 人口负增长导致需求减少，90后比80后少4000万，00后比90后少3000万 [7] 房价影响因素 - 住房过剩导致供过于求，市场进入买方主导阶段 [5][7] - 人口结构失衡削弱购房需求，刚需群体观望情绪浓厚 [7] - 货币购买力减弱，商品房市场逐步去投资化 [9] 未来房价预测 - 非核心区域100万房产五年后大概率贬值 [10] - 核心城市核心区域房产或保持5年20%涨幅 [12] - 流动性减弱导致非核心区域房产即使打折也难以快速成交 [12] 购房建议 - 非必要购房可等待市场泡沫挤出后再入手 [10] - 持有多套房产家庭将面临流动性难题 [12]

广州楼市限购松绑政策分析 - 广州作为一线城市推出差异化限购松绑政策 旨在鼓励高收入人群置业和普通家庭改善居住条件 [1][3] - 政策将番禺 黄埔等外围区域纳入不限购范围 并放宽社保缴纳年限要求 [3] - 允许已有住房家庭在特定区域新增购房名额 刺激改善需求 [3] 政策对高端市场影响 - 珠江新城等核心区域为高收入人群预留特殊通道 通过"认房不认贷"和税费优惠扫清多套房购买障碍 [5] - 某高端项目单日接待量激增300% 其中70%为咨询千万级豪宅的企业主 [5] - 政策设计意图通过释放高收入人群购买力消化库存 并通过土地出让金反哺城市建设 [5] 政策对普通家庭影响 - 降低二手房交易税费 提高公积金贷款额度 对普通家庭置换形成吸引力 [7] - 案例显示换房可节省约20万元税费 刺激"卖一买一"需求 [7] - 新政首周二手房挂牌量增长45% 改善型需求占新增客源58% [7] 住房保障体系配套 - 广州承诺新增10万套保障性租赁住房 为低收入群体提供缓冲 [9] - 形成"高端市场放开 中端市场激活 低端市场保障"的三层架构 [9] - 城中村改造预计释放3000万平方米租赁房源 稳定租赁市场 [9] 市场反应与监管 - 广州房地产市场出现过热苗头 监管部门已收紧二套房贷款审批 [11] - 部分开发商被要求延缓开盘 专家建议建立房价异动预警机制 [11] - 市场对"局部过热"宣传持怀疑态度 认为可能为营销手段 [13]

核心观点 - 5月二手房市场呈现波动筑底特征 涨价小区占比回落至44 9%但交易量同比微增2% 议价空间创15 4%新低 显示价格接近阶段性底部 [2][4] - 高端小区房价回调显著 环比上涨占比46%较上月降12个百分点 主因京沪深千万级房源挂牌减少及国际关税波动影响 [16][20] - 市场处于去库存攻坚期 挂牌价上涨小区占比仅34 1%且下调比例逐月攀升 卖方信心全面趋稳尚需时日 [5][20] 价格指标动态 - 涨价小区占比44 9%较4月回落7个百分点 2025年以来持续在50%上下波动5个月 筑底信号明确 [4] - 核心城市二手房交易量同比增长2% 实现同比止跌 印证价格接近底部 [4] - 杭州52%小区房价环比上涨连续4个月超五成 武汉苏州分别从80%回落至47%和40% [5][6] 议价空间变化 - 平均议价空间15 4%环比降0 1个百分点 创2024年以来新低 买卖双方预期趋同 [11][20] - 高档小区议价空间最低仅12% 刚需类最高达18% 显示低价房源仍需降价成交 [16][20] - 苏州武汉西安等8城议价空间低于15% 其中4城连续7个月低于10% 优质房源成交易主力 [20] 城市分化表现 - 南京房价上涨小区占比增10个百分点至40% 但交易量环比降超一成 基数效应明显 [6] - 广州48%小区房价上涨 上海天津趋势平缓 杭州买方预期持续向好 市场信心加速修复 [5][6] - 同比数据显示2025年行业企稳势头优于2024年 多数城市房价上涨小区占比高于去年同期1 1个百分点 [6]

相信现在很多人都发现了一个事实，有的小县城，如尤溪，闽清，古田，等地房子比福州厦门闽侯泉州这些大城市，大县还要保值，还要稳定。 很多人觉得不可思议，为什么小县城房子比大城市还保值，还稳定？ 甚至怒骂小县城房价离谱，为此破口大骂。说什么不符合市场经济规律诸如此类话语。 其实小编觉得这是没必要的且无用的。我们只有弄懂了小县城相比福州厦门泉州这些大城市为什么房价更保值， 更稳的背后逻辑，我们才能做出最适合 自己的选择。 永远要记住一件事，存在即合理。如果你觉得不合理，那只是不合你的理。 我们先来看一首白居易的诗，《小岁日喜谈氏外孙女孩满月》这首诗相信我们都很陌生，但是里面有一句我们一定都熟悉那就是"物以稀为贵，情因老更 慈。"意思是：物品因为稀少而珍贵，爱情因老更加深刻。东西少才会珍贵，珍贵的东西才会真贵。 而这和房子价格有什么关系呢？众所周知，这些年，房子上涨的的背后逻辑是供不应求，尤其是福州厦门这样大城市，就是想买房的人是大大多余市场上 可销售的房子的，所以房子才会一直涨这么多年。 而福州，厦门，这些大城市由于过去有很多外来人口涌入，有真刚需，也有大量炒房客，他们一同撑起了过去福州厦门等大城市房价。 然而，随着 ...