公司信用评级 - 联合资信维持万科企业股份有限公司主体长期信用等级为AAA，评级展望为稳定 [1] - 维持"21万科04"等21只债券信用等级为AAA [1] - 公司第一大股东深铁集团对公司支持力度增强，有助于缓解债务偿还风险 [3] 公司经营状况 - 2024年签约销售金额大幅下降，筹资活动现金流延续净流出态势 [3] - 2024年大幅亏损471.87亿元，主要因开发业务结算毛利率下降、计提减值准备等因素 [3][7] - 截至2024年底，公司合并口径货币资金881.63亿元，较上年底下降11.67% [3] - 公司短期债务占比偏高，再融资压力大，债券集中兑付压力大 [3][7] 行业分析 - 房地产行业仍处调整阶段，投资端力度减弱，未来销售仍有下降压力 [4] - 行业库存去化周期出现下降拐点，但仍在高位，短期内去库存是重点 [9] - 预计2025年行业销售面积降幅收窄，继续筑底 [9] 财务数据 - 2024年营业总收入3431.76亿元，同比下降26.3% [7] - 2024年经营性净现金流38亿元，投资活动现金流净流入108.09亿元 [7] - 截至2024年底，公司资产负债率73.66%，较上年提高0.43个百分点 [7] - 2024年EBITDA为-318.08亿元，EBITDA利息倍数为-2.32倍 [7][18] 公司优势 - 行业地位领先，项目储备较为充足，截至2024年底全口径待建面积3118万平方米 [5][9] - 经营与服务业务与开发业务协同效应逐步发挥，多元化业务发展态势良好 [5] - 第一大股东深铁集团支持力度增强，截至2025年5月提供股东借款118.52亿元 [5][22] 风险关注 - 房地产行业持续调整，公司销售金额持续下降，2025年1-3月合同销售金额同比下降39.8% [7][12] - 股权结构较为分散，无实际控制人 [7] - 融资环境变化，2024年筹资活动现金流入同比下降24.44% [7]

"好房子"国家战略推进 - "好房子"概念首次写入2025年全国两会政府工作报告，提出建设安全、舒适、绿色、智慧的高品质住宅[2] - 新版《住宅项目规范》5月1日实施，新增"4层及以上强制设电梯""无障碍设计细化"等强制性条款，取代施行19年的旧规[2] - 房地产行业从规模化扩张转向高质量发展，"好房子"和"房地产发展新模式"成为楼市主基调[4] 城市更新与旧改市场爆发 - 2019-2024年全国累计开工改造老旧小区28万个，惠及居民4800万户（超1.2亿人）[4] - 2000年前建成的存量住房达66亿平米（占总量9%），预计带动超1.2万亿元直接投资[5] - 智能家居/适老化改造/局部翻新三大领域年复合增长率超25%[5] - 国务院推进"四好"建设（好房子/好小区/好社区/好城区），要求将老房子改造成"好房子"[4] 家居行业变革与痛点 - 旧改市场存在厨卫渗漏（投诉占比18%）、噪声（15%）、收纳不足（12%）等核心问题[5] - 行业面临标准缺失/产业链协同不足/服务质量参差三大痛点[1][5] - 卫浴品牌九牧联合发布《既有住宅厨卫换新改造技术规程》，为行业提供首个标准化技术指导文件[6] 企业创新实践 - 九牧推出"1小时一站式专业换装"服务，覆盖8大品类62种场景，解决耗时/价格/流程/施工四大痛点[6] - 作为住建部"好房子"样板间唯一入选卫浴品牌，九牧启动"全国旧改专项大行动"[6] - 《规程》涵盖材料选用/设计选型/施工安装/质量验收全流程，推动改造工程标准化[6]

【1】广州5月二手住宅网签量9228套，同比增长17.73% 5月27日，广州市房地产中介协会发布数据，2025年5月（统计周期为4月26日至5月25日）广州市二手住 宅网签量达到9228套，同比增长17.73%。 数据显示，2025年前5个月，广州市二手住宅网签总量为46722套，同比增长17.82%。在各行政区中， 南沙区和白云区的网签套数增速较快，分别达到42.57%和40.73%。荔湾区增幅达到31.68%；海珠区和 黄埔区分别增长24.92%和23.06%；花都区和增城区增幅分别达到17.30%和17.02%。 【2】湖北省住建厅：加快构建房地产发展新模式 打造"好房子" 【5】王石：正尝试和万科决策层建立联系 5月27日，据媒体报道，王石在朋友圈转发厉伟一条视频号时配文称，在外界看来，王石就是万科，万 科就是王石。我认可：万科是我创建的、制度是我建立的、团队是我培养的、接班人是我选择的。岂能 推卸对万科应尽的责任呢? 此外，1—4月宿州市累计发放住房公积金贷款865笔、金额3.5亿元。其中，4月份，发放个人住房贷款 265笔，金额1.08亿元。截至4月底，宿州市住房公积金缴存余额138.97亿元， ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年第一季度全国住宅市场处于筑底调整阶段，新建商品住宅销售市场持续边际修复，核心城市成交活跃，但全国住宅开发投资下行，房企投资拿地谨慎，不过优质地块供应加快使核心城市土拍热度升温，预计2025年中央将围绕“促需求、去库存、新模式”调整优化房地产政策 [3][4][10][16] 根据相关目录分别进行总结 政策环境 - 2025年3月全国两会延续政策思路，明确实施积极宏观政策推动房地产止跌回稳，4月中央政治局会议指出加快构建新模式、加大高品质住房供给、优化存量商品房收购政策 [3] 开发投资 - 2025年第一季度全国房地产累计开发投资2.0万亿元，同比降9.9%，住宅开发投资1.5万亿元，同比降9.0%；住宅累计新开工面积0.9亿平方米，同比降23.9%；累计施工面积42.7亿平方米，同比降9.9%；累计竣工面积0.95亿平方米，同比降14.7% [4] 销售市场 - 2025年一季度全国新建商品住宅销售面积1.8亿平方米，同比下滑2.0%，较2024年全年降幅收窄；20个主要一、二线城市一手住宅成交面积2371万平方米，同比升16.7%，其中一线城市升27.5%，二线城市升13.9% [10] 土地市场 - 优质地块供应加快，核心城市土拍热度升温，多数三四线城市房企拿地意愿弱；一季度一线城市住宅用地平均溢价率16.9%，二线城市18.8%，三四线城市3.6% [16] 政策展望 - 2025年中央将围绕“促需求、去库存、新模式”调整优化政策，促需求方面核心城市或优化限制政策、扩大城中村改造；去库存方面推动收购存量商品房；新模式方面优化相关基础制度、落实配套支持政策 [16]

上海房地产新政 - 加快构建房地产发展新模式，建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子" [1] - 扩大美丽家园综合修缮范围，滚动推进老旧小区更新改造 [1] - 扩大保障性租赁住房供给，重点向青年群体倾斜 [1] - 支持居民刚性和改善性住房需求，落实促进房地产市场平稳健康发展的税收政策 [1] - 扩大住房公积金适用范围，探索优化使用政策，落实灵活就业人员缴存、提取和使用办法 [1] 成都房地产调控 - 持续实施住房用地出让"三色管理"，合理控制新增房地产供应 [2] - 推动住房用地供应向重点片区、产业组团、地铁沿线等重点发展空间倾斜 [2] 万科融资动态 - 万科收到深铁集团42亿元借款，并签署借款合同 [3] - 以不超过60亿元的万物云股票作为质押物，质押率为70% [3] - 若股东大会未通过股票质押事项，需提供其他担保或偿还借款本息 [3] 高管变动 - 首开股份董事蒋翔宇因个人原因辞职，不再担任公司任何职务 [4] - 绿地控股董事、执行总裁张蕴因退休离任 [5]

上海市人民政府办公厅印发《上海市提振消费专项行动方案》。其中提到，更好满足住房消费需求。加 快构建房地产发展新模式，建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"。扩大美丽家园综合修缮范围，滚 动推进老旧小区更新改造。扩大保障性租赁住房供给，重点向青年群体倾斜。支持居民刚性和改善性住 房需求，落实好促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策。扩大住房公积金适用范围，探索优化住房 公积金使用政策，落实我市灵活就业人员缴存、提取和使用住房公积金的实施办法。 ...

房地产市场整体表现 - 4月房地产市场基本稳定，一、二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，三线城市略有下降，各线城市二手住宅销售价格环比均有不同程度回调 [1] - 1—4月新建商品房销售面积同比下降2.8%，降幅比1—3月收窄0.2个百分点，销售额同比下降3.2%，商品房待售面积连续两个月减少 [1] - 4月70个大中城市中22个城市新房价格上涨，较3月减少2城，上涨城市以基本面较好的一二线城市为主 [4] 不同能级城市房价变化 - 一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，其中北京和上海环比分别上涨0.1%和0.5%，广州和深圳分别下降0.2%和0.1% [4] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，三线城市环比下降0.2% [4] - 4月一、二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.2%、0.4%和0.4%，上海上涨0.1%，广州持平，北京和深圳分别下降0.6%和0.3% [5] 市场热度与交易情况 - 4月重点66城新房线上找房热度环比下降6.9%，同比热度下降6.9%，二手房找房人数占比下滑至61%，较3月下降10个百分点 [6] - 1—4月40个重点城市新建商品住宅销售面积和销售额同比分别增长0.1%和2%，表现相对积极 [6] - 4月二手房价格指数环比跌幅高于新房价格指数跌幅，与政策鼓励改善性需求及二手房挂牌量上涨有关 [6] 政策动态与未来展望 - 4月以来政策利好信号不断释放，包括城市更新行动、高品质住房供给、优化存量商品房收购政策等 [7] - 5月1日起《住宅项目规范》实施，"好房子"供应有望放量，5月7日央行和金融监管总局发布多项房地产金融政策 [7] - 地方层面多地优化房地产政策，如公积金新政、低月供金融产品、取消限售等，预计后续更多城市将继续优化政策 [7] - 未来新房供给将全面"好房子化"，刚需型新房和老旧小区改造将提升品质，新房交易量跌幅有望减缓，价格或止跌回稳 [9] - 城市更新加速推进将提高二手房供给效率，二手房价格跌幅有望缓解 [9]

另外，记者梳理发现，房价环比上涨的城市数量较3月减少。4月份，70城中，新房价格环比上涨的城市 数量由24个减少至22个，下降城市为45个；二手房价格环比上涨的城市数量由3月份的10个减少至5个， 下降城市为64个。 "房价涨跌和波动是市场常态。"上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，鉴于房地产市场的交易指标 已连续回升回稳超过6个月，所以下一步在挖掘潜在市场需求、持续巩固既有向好态势方面还需要持续 发力，既要发挥好既有的政策效应，同时也要在增量政策储备方面持续发力。 房地产库存和新开工有所改善 数据显示，1至4月份，全国房地产开发投资同比下降10.3%，降幅较一季度末扩大0.4个百分点。对此， 广开首席产业研究院资深研究员马泓表示，长期工程建设放缓系拖累投资下跌的主要因素。季节性因素 可能是影响4月房价回落的主要因素，但以上海为主要城市的房产交易依旧延续了去年四季度以来的恢 复态势。中信证券首席经济学家明明表示，4月商品房销售面积和销售额同比下降且降幅均有所扩大， 房地产开发投资降幅也进一步扩大。市场需求偏弱、项目开工放缓对房地产开发投资的拖累依然明显。 去年四季度以来，有关部门和各地出台了多项稳楼市政策， ...

得益于一揽子金融的落实、专项债收储的推进，以及土拍热度、房价、库存去化等指标的持续向好，行业有 望在2025年上半年先一步达成阶段性"稳预期"。 ◎ 文 / 马千里 5月19日上午，国家统计局如期发布2025年4月宏观经济和房地产数据。经济层面，各地区各部门加紧实施更加 积极有为的宏观政策，有力有效应对外部冲击，生产需求平稳增长，就业形势总体稳定，国民经济顶住压力稳 定增长。工业增加值、社零均实现环比增长，前4月出口总额增速快于一季度1.1个百分点。 地产行业出现季节性调整，因行业交易周期性变化，4月商品房交易量环比回落，但 成交面积同比降幅持续收 窄，70城房价同比指数持续修复，一二线新房价格环比延续止跌，稳市场势头进一步延续。 得益于中央和地 方主管部门在供给侧的有力调整，2025年土地交易量持续低于新房成交，且拟收储宅地规模已经超过6000公 顷，预计将为需求端去库存提速至少50%，再加之闲置土地回收和保障房建设的推进，行业供求关系正在持续 加速修复。 国家统计局披露数据显示，从40个重点城市1-4月新建商品住宅销售面积和销售额同比分别增长0.1%和2%。核 心城市成交量同比延续企稳，一二线房价环比稳中 ...

付凌晖表示，下阶段，要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，积极主动适应房地产市场供求关系发 生重大变化的现实，强化政策协同发力，持续加大"好房子"建设供应力度，积极推动城市更新行动和保 障房建设，加快构建房地产发展新模式，更好满足人民群众美好居住的需求，促进房地产市场平稳健康 发展。 房地产库存和新开工有所改善。随着房地产销售回暖，房地产企业商品房库存减少，开工建设出现改 善。4月末，商品房待售面积比3月末继续减少，连续两个月减少。1-4月份，全国房屋新开工面积同比 降幅比1-3月份收窄0.6个百分点。（闻辉） 【环球网财经综合报道】5月19日，在国新办新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统 计司司长付凌晖介绍2025年4月份国民经济运行情况，房地产方面，4月份，房地产市场交易和价格基本 稳定，部分一、二线城市交易活跃度有所提升。 此外，房价运行总体稳定。从环比来看，4月份，70个大中城市中，一、二线城市新建商品住宅销售价 格环比持平，三线城市略有下降。从同比来看，4月份，70个大中城市中，各线城市的商品住宅销售价 格同比降幅继续收窄。其中，一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别收窄0.7、 ...