会议核心观点 - 会议核心是深入学习贯彻党的二十届四中全会精神，并围绕谋划江苏"十五五"发展进行高水平建言献策 [1][2] - 会议成果将被仔细梳理研究，并吸收到江苏"十五五"规划《建议》起草和《纲要》编制中 [2] 重点发展战略方向 - 谋划推动江苏"十五五"发展需围绕建设"强富美高"新江苏总蓝图等核心要求 [2] - 需加快打造发展新质生产力的重要阵地 [2] - 需在"人工智能+"、海洋经济、城市更新等方面深入挖掘和培育一批具有牵引性、撬动性的新增长点 [2] 产业发展与创新重点 - 专家学者建议加快发展人工智能产业 [1] - 建议鼓励企业加大研发投入 [1] - 建议保持制造业合理比重，巩固壮大实体经济根基 [1] 经济发展目标 - 着力推动经济实现质的有效提升和量的合理增长 [2] - 确保基本实现社会主义现代化取得决定性进展 [2] - 促进经济社会发展全面绿色转型 [2]

城市更新核心理念转变 - 城市发展理念由大拆大建转向更新提质，由规模速度转向质量效益 [3] - 城市更新是城市发展模式的迭代，从依赖土地、资本等要素的“外延投入”转向通过优化空间结构实现“内涵增值” [6] - 城市更新是推动城市现代化和高质量发展的核心抓手，具有明确的带动性 [6] 城市更新的带动性体现 - 价值重塑：将低效存量空间转化为高价值的创新、消费、服务载体，提升单位空间经济产出 [6] - 功能再造：通过“城市体检”精准施策，将“城市病灶”改造为符合现代产业需求和人民生活的功能区，改善民生福祉 [7] - 效率革命：推动城市从“平面规划”向“立体设计”转变，利用地下空间、智慧管网提升基础设施运行效率 [7] 城市更新对经济转型的作用 - 城市是经济活动的容器和舞台，其形态与功能决定了经济活动的类型 [8] - 转变城市发展方式可为经济发展方式转变扫清障碍、创造条件 [11] - 为生物医药、数字经济、文创设计等新产业新业态提供低成本、高品质发展空间 [13] 武汉的具体路径与优势 - 武汉中心城区积累了巨量存量资源，是其最大的潜力和优势 [7] - “十五五”期间武汉“五个中心”建设应注重内涵提升、功能聚合和辐射带动 [12] - 构建新链接，将九省通衢的交通区位优势转化为全国枢纽优势，发展现代物流体系 [13] 城市更新与创新驱动 - 城市更新是重塑创新“容器”的过程，能构建滋养创新驱动的特定城市生态 [15] - 通过打造“环大学创新带”、孵化器和中试基地，系统性破解从“科教大市”到“科创强市”的转化难题 [17] - 城市更新本身是新技术、新模式的应用场景，深度融合AI、大数据可提升治理效能并为科技企业提供“试验田” [17]

项目概况 - 武汉首批城市更新代表项目正式出炉，探索“空间重构+产业赋能”新模式 [2] - 项目包括老旧小区转型现代生活空间、老里份化身生活美学地、工业遗址蝶变金融文化公园 [2] 小刘家湾片区更新（武昌中南一路66号小区） - 项目为1979年建成的老旧小区，占地1600平方米，涉及103户居民 [6] - 通过“收、租、建”组合策略盘活闲置空间约20500平方米 [7] - 引入精品咖啡馆、手工面包坊、儿童游乐场等设施，提升社区活力 [6][7] - 采用“针灸式改造”理念，实现向宜居宜业宜游现代生活空间的转型 [7] 延庆里更新（江岸区） - 项目为1933年建成的老里份，遵循“不改变文物现状”原则进行保护性修缮 [11][12] - 7栋建筑保留原始肌理，引入业态中75%为武汉首店品牌 [12] - 已举办12场艺术展、26次主题市集，接待游客超50万人次 [12] - 成为“三阳设计之都”核心片区的流量密码，小店日均客流超300人 [11][12] 华中小龟山金融文化公园 - 项目由中国电建湖北电力工程公司设备生产基地改造而来 [19] - 形成金融、文化、办公融合的花园式园区，金融业态占比70% [19] - 吸引上交所中部基地、省融资担保集团等60余家机构入驻 [19] - 金融投资规模约110亿元，形成完整金融文化产业生态链 [19]

核心观点 - 城市更新被提升至国家战略高度，成为推动城市内涵式发展和经济转型的关键抓手 [1] - 武汉市通过系统性的城市更新实践，探索出一条从“土地改造”到“城市赋能”、兼顾社会效益与经济效益的特色路径，为超大城市转型提供了“武汉样本” [1][15] 政策与战略定位 - 党的二十届四中全会及“十五五”规划建议将城市更新工作摆在突出位置，指明高质量开展方向 [1] - 2025年中央城市工作会议提出以推进城市更新为重要抓手，推动城市结构优化、动能转换等目标 [7] - 武汉市提出以“五改四好”为主攻方向，通过城市发展方式转变带动经济发展方式转变 [1] - 武汉将出台《武汉市实施“五改四好”加快推进高质量城市更新行动方案（2025—2027年）》，聚焦三年行动 [12][13] 更新模式与路径演变 - 武汉城市更新经历从“城中村改造”到“三旧改造”，再升维至以更新带动城市与经济发展方式转变的历程 [8][9] - “十三五”期间，全市中心城区累计完成更新改造规模约9100万平方米，位居全国副省级城市前列 [8] - “十四五”时期，更新模式强调“成片推进，单元更新”及“留改拆建控”并举，突出功能强化与民生改善 [9] - 更新路径明确为“六带联动”，即以更新带整治、保护、改造、建设、开发、管理，增强综合效益 [13] - 实施模式创新，探索“规划引领、精细算账、特色赋能、片区平衡”及“XOD+新PPP+EPC”复合型开发模式 [14] 具体实践与典型案例 - **工业遗产活化**：华中小龟山金融文化公园由旧设备生产基地改造为金融集聚园区，改造后园区注册企业84家，累计属地税收超13.5亿元，直接带动就业约1400人 [3][4] - **工业遗产活化**：“武钢云谷606”产业园由原武汉冶金设备制造厂改造，吸引懂车帝、宝武共享等40余家企业入驻，并举办大型城市展会 [5] - **历史风貌区更新**：汉口历史风貌区遵循“修旧如旧”原则，引入新业态，使江汉关、保元里等成为热门打卡地 [9] - **老旧社区改造**：汉阳区知音东苑社区通过拆除围墙、拓宽道路、增建公共服务设施，打造“完整社区”，其经验已在汉阳12个老旧小区推广，并入选住建部典型案例 [6] 经济与社会效益 - 华中小龟山项目对原厂区而言，年毛利润达到规上工业企业平均水平的2.2倍；资产盘活后，年毛利润达到原一次性退出收入的1.5倍；对政府而言，100亩工业用地创造了相当于1750亩住宅用地的区级留存收入 [11] - “十四五”期间，武汉市改造193个城中村累计1517万平方米，1572个老旧小区涉及55.84万户居民，年内将实现2000年前老旧小区应改尽改，更新老旧电梯482台 [6] - 2024年武汉以排名第二入选首批中央财政支持城市更新行动城市，获补助10亿元；2025年获超长期特别国债7.79亿元支持电梯更新5193台，位列全国第三 [11] - 城市更新成为拉投资、扩内需、稳增长、促发展的重要抓手，兼具社会与经济效益 [11] 未来发展方向 - 面向“十五五”，城市更新工作将从试点探索迈向全面、高质量推进阶段 [12] - 武汉将每年选取一批“小而美”标志性项目，统筹有为政府和有效市场，以一流环境吸引一流人才和企业 [13] - 聚焦“特色发展”，推进以湖为单元的片区开发、以路为轴线的联动更新、以历史街区为承载的微改造等，为城市发展注入持久动能 [13] - 坚持以人为本，“投资于人”，完善多元主体参与机制，推动共谋共建共治共享 [14] - 通过产城融合、功能升级推动城市从外延扩张转向内涵提升，以产业转型带动经济从规模增长迈向质效并重 [15]

会议核心内容 - 全市召开城市更新工作推进会 省委常委、市委书记、市长盛阅春出席会议并强调深入推进以人为本的新型城镇化 大力实施以"五改四好"为主攻方向的城市更新 [1] - 会议指出大力实施城市更新是党中央作出的重大决策部署 对扩内需、促转型、惠民生、优环境具有重要意义 是推动城市内涵式发展、高质量发展的重要抓手 [2] - 会议强调要加强组织领导 压实责任链条 健全工作机制 确保各项工作落地落实 为全力打造"五个中心"、建设现代化大武汉提供坚实支撑 [5] 城市更新战略方向 - 聚焦"三年行动"目标任务 每年选取一批"小而美"标志性项目 统筹发挥有为政府和有效市场作用 实现以一流环境吸引一流人才、集聚一流企业 [3] - 聚焦"五改四好"主攻方向 整合资源、政策、力量 抓紧抓实既有建筑、老旧小区、老旧街区、老旧厂区、城中村改造 系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设 [3] - 聚焦"六带联动"系统举措 以城市更新带整治、带保护、带改造、带建设、带开发、带管理 增强城市更新综合效益 [3] - 聚焦"特色发展"关键动力 整体谋划推进以湖为单元的片区综合开发、以路为轴线的联动更新、以历史街区为承载的微改造、以重点功能区为内核的存量盘活、以重大项目为牵引的空间重塑 [3] 项目实施与模式创新 - 创新实施模式 坚持"规划引领、精细算账、特色赋能、片区平衡" 持续探索"XOD+新PPP+EPC"复合型开发模式 [4] - 突出示范带动 坚持干中学、学中干 及时总结推广行之有效的经验做法 不断提升城市更新工作质效 [4] - 上周实地察看了硚口区皮子街、江岸区延庆里、武昌区华中小龟山金融文化公园和小刘家湾等城市更新项目现场 涉及"以路为轴线"更新改造、历史风貌区保护利用、老旧厂区转型发展等领域 [2]

行业标准动态 - 北京市地方标准《既有建筑抗震加固技术规程》DB11/T 689-2025正式发布 将于2026年1月1日起实施 [1] - 该规程为北京市大量既有建筑的抗震加固设计 施工及验收提供关键技术依据 旨在全面提升城市建筑的抗震防灾能力 [1] 行业背景与挑战 - 北京市城市更新进程深入 大量老旧建筑面临功能提升与安全加固的现实需求 [3] - 旧版技术标准难以适应当前工程实际 尤其在与最新国家强制性规范接轨 为不同类型建筑明确合理加固路径等方面存在挑战 [3] - 科学判定建筑"改造后的使用寿命"并据此制定经济合理的加固方案是修订中亟待突破的行业共性难题 [3] 公司技术贡献与认可 - 公司在规程编制中基于北京春秋里 北京石景山希尔顿花园酒店 济南宾馆城市更新等多个项目的实践经验 [3] - 公司提出"可依据建筑实际剩余寿命确定改造后的使用年限"的创新理念 推动加固设计从"一刀切"走向"精准化" [3] - 该理念被采纳为规程关键技术原则之一 为大量城市更新项目提供科学 可落地的实施路径 [3] - 公司参与规程编制的专业能力获得编制组及北京市工程建设标准化协会的高度认可 [3] - 公司进一步巩固了在既有建筑改造与抗震安全领域的专业影响力 [3] 公司发展理念 - 公司秉持"建筑·健康"理念 推动技术成果在更多建筑中落地应用 [3] - 公司致力于助力城市安全 可持续发展 [3]

城市品牌与文化符号 - 泉州的城市魅力通过“簪花”与“拜拜”两大符号体现，分别代表了文旅创新和地方历史文脉[1][4] - 社交媒体将泉州定位为“诸神人间办事处”，城内建筑面积超过10平方米的民间信仰场所超6000处，形成独特的人文景观[1] - 明星赵丽颖的簪花造型热搜事件直接刺激了当地旅拍和体验店的狂飙式发展，成为社交媒体打卡热点[7] 旅游经济发展与表现 - 2025年国庆中秋假期泉州市累计接待游客超千万人次，日均接待游客超150万人次[3] - 2023年疫情后首个春节泉州接待游客275.94万人次，同比增长53.8%[6] - 22处世界遗产点及中山路、西街等古街片区成为游客热门目的地[3] 城市更新与商业活化 - 2017年成立的泉州文旅集团整合翻新大量闲置国有资产，通过“以修代租”等模式提升资产价值并注入新业态[6] - 城市更新兼顾商业开发与居民生活需求，官方主导将老旧厂区、住宅等改造为文化或商业空间[6] - 强烈的宗族意识、华侨投资及民营经济发展共同奠定了城市的商业基础，形成“有钱好办事”的环境[6] 历史底蕴与文化传承 - 泉州作为宋元中国的世界海洋商贸中心，于2021年成功申遗，其历史脉络自然且无需生造概念[1][3] - 独特的“铺境”制度是一种历史悠久的网格化管理体系，“铺”为行政区划，“境”为信仰社区，影响延续至今[9] - 城市处于历史上战乱较少的省份，使家族族谱、古建筑等文脉得以完整保留和溯源[9] 内容创作与传播影响 - 《第一财经》杂志团队出版《簪花与拜拜：重新发现泉州》，通过10个关键词从多维度解析城市，书中包含信息图表和民俗照片以辅助理解[8][10] - 已故文化学者“泉州老李”的播客《来去泉州》是许多游客了解城市和规划路线的重要渠道[3] - 新书已在泉州本地书店及文化空间的“泉州城市书架”上成为热销品，旨在成为游客体验城市的线索[10]

总体开业概况 - 2025年第三季度全国开业集中式商业项目89个，商业总体量约693万平方米 [2] - 9月为开业最高峰，共59个项目开业，占三季度总量的66%，商业体量497万平方米 [2] - 存量改造开业项目共15个，商业体量约137万平方米 [2] 区域分布特征 - 华东区开业量占比32%，位居第一，其中浙江、江苏、上海分别贡献10个、9个、5个项目，占全区超八成 [5] - 华中区与华南区分列第二、三位，开业量仅差一个；华南区广东开业14个，广西1个；华中区湖北开业8个，河南5个 [5] - 西南区占比15%，重庆开业6个项目，四川3个；西北、华北、东北区开业量居末位 [5] 城市线级与市场表现 - 商业高线级城市（商业一线、准一线、二线）新开项目占比超七成 [7] - 商业低线级城市中，商业四线城市占比最大，三线与五线城市开业量相近 [7] - 下沉市场县域商业活跃，黄梅、灵山、咸阳、拉萨、新和等地均有新项目，佛山顺德出现镇街商业 [9] 重点城市开业动态 - 杭州开业量居首，共8个项目，体量47万平方米，其中萧山区占5个 [9][11] - 重庆与武汉各开业6个项目，重庆体量居第一，有4个项目体量超10万平方米，其中龙湖重庆江岸天街达18万平方米 [9][11] - 北京、上海、深圳均开业5个项目，北京城市更新项目集中，上海浦东新增两座商场，深圳新开项目能级高 [9][12] 头部企业项目布局 - 华润万象生活开出6座项目，包括3座万象城、2座万象天地及南京金陵天地，产品线下沉至呼和浩特、淮安等三四线城市 [13] - 龙湖开业5个项目，包括4座天街和1座欢肆，分布于重庆、武汉、杭州、烟台 [13] - 珠海万达商管开业4个万达广场，均位于赣州、周口等下沉市场；印力、吾悦等企业均开出2个项目 [13] 存量改造项目特点 - 存量改造项目体量较大，近一半体量在10万平方米以上，涉及烂尾项目改造、物业转型等多种类型 [14] - 改造项目质量提升，如呼和浩特万象城（15.7万平方米）由烂尾项目改造，开业单日客流突破20万 [14][25] 高能级项目亮点 - 上海新天地东台里以"新天地3.0版"亮相，商业体量8.8万平方米，打造"街区+盒子"开放格局 [15][16] - 深圳湾万象城二期体量7万平方米，与一期共同组成500+品牌矩阵，新增超6万平方米文化业态 [18] - 深圳大悦城体量25万平方米，开业首日客流突破42万人次，销售额近2000万元，首店及定制店占比超50% [19] - 广州汉溪K11 Select为大湾区首座，商业建筑面积8.1万平方米，打造全国首个HERITAGE by K11岭南文化区 [19]

《世博双城记》 由世博会博物馆与第一财经联合呈现，跨越 2010 年上海世博会至 2025 年大 阪世博会的 15 年时光长河，邀您一同探寻两座世博之城在城市发展中的多元路径、创新实践 与未来图景。 节目将以全球视野解码上海与世界的深度联结，以东方智慧勾勒未来城市的理想模样，让上 海在对话世界中汲取养分，让东方文明在全球舞台绽放光彩。 诚邀您持续关注，共赴这场横跨时空的世博文明之旅！ 大阪世博会以推动实现联合国可持续发展目标为使命，其中可持续发展目标11，提出要打造"具有包容性、 安全性、韧性和可持续性的城市与人类社区。"在上海世博会举办十五周年的日子里，世博会博物馆联手上 海城市空间艺术季，在大阪世博会上探讨世博会带给城市更新的机遇与挑战。 "城市的更新"不仅是空间形态的重构，更是社会活力与文化记忆的重生。通过艺术、设计与科技的交融， 上海、大阪这两座世博之城都在不断推动城市更新、生态转型与公共文化建设，也是在回应世博会长期以 来所关注的议题。今天就让我们一起走进两座城市，看看世博会带给他们的发展与变化。 世博会博物馆×第一财经 联合呈现 . . ... .. .. f 让世界看见东方 OSAKA ■ ■ ...

投资评级 - 报告对三棵树维持“买入”投资评级 [1] - 目标价为53.19元人民币 [5] 核心观点 - 存量市场需求庞大且具备韧性，公司零售渠道日益完善，“马上住”、“美丽乡村”业务模式快速复制，支撑收入盈利快速增长 [1] - 前三季度公司利润率逐季度修复，经营拐点显现 [1] - 涂料赛道零售属性较强，中国建筑涂料市场正经历增量转存量的阵痛阶段，国内存量市场较为离散，对比海外有较大市占率提升空间，公司逐步打造消费品牌，国产替代空间较大 [5] 经营业绩表现 - 9M25公司家装墙面漆/工程墙面漆/基辅材/防水卷材分别实现收入24.91/29.04/28.50/7.15亿元，同比+11.8%/-2.5%/+11.3%/-28.62% [2] - 测算单3Q25家装零售漆销量同比+28.5%，销售收入同比+18.1% [2] - 9M25综合毛利率32.81%，同比+4.2个百分点，单3Q综合毛利率为33.6%，同比+4.9个百分点/环比+0.5个百分点 [2] - 毛利率同环比提升主因收入结构调整，毛利率较高的零售漆收入增长较快，占比显著提升 [2] 业务发展动能 - 存量翻新零售是市场三大主线之一，公司“马上住”社区店以“精短快”商业模式契合存量房时代消费需求 [3] - 截至9月，公司“马上住”社区焕新店数量超过3000家 [3] - “十五五”期间城市更新是城市发展的重要抓手，公司小B经销收入维持稳健，在工程涂料市场地位稳固，测算市占率稳步提升至13%左右 [3] - 公司积极参与乡村振兴，在下沉的乡镇农村市场为自建房提供环保涂料与美化方案 [4] - 根据中国涂料工业协会数据，2024年度三棵树仿石漆市场占有率连续五年位居行业第一（7.6%） [4] - 截至9月，公司乡村覆盖率接近20% [4] 盈利预测与估值 - 维持公司25-27年归母净利润预测为9.15/11.23/13.72亿元，三年复合增速为60.47% [5] - 对应EPS为1.24/1.52/1.86元 [5] - 给予公司26年35倍PE估值 [5] - 公司当前市值318亿元人民币，截至11月6日收盘价为43.10元 [8] 财务数据摘要 - 预测2025年营业收入131.87亿元，同比增长8.94% [11] - 预测2025年归属母公司净利润9.15亿元，同比增长175.54% [11] - 预测2025年毛利率为31.98%，净利率为6.55% [11] - 预测2025年ROE为23.55% [11]