政策调整 - 全国多地出台文件整治"偷面积"现象，措施包括规范飘窗设计、将结构柱纳入面积核算、限制40米以上楼层花池功能、标准化天井尺寸等[1] - 成都要求"板率"增加值不得超过1.5%，层高误差限制在0.15米以内，防止开发商通过违规改造和加高夹层变相扩容[1] - 政策旨在拉平起跑线，引导房企良性竞争，未来"超高实用率"住宅用地或将不再多见[2] 市场现状 - 2023年以来多城市出现高实用率新楼盘，成都和广州调整相关规定，将住宅套内半开敞空间比例由15%放宽至20%[3] - 成都万科·都会甲第项目最高得房率达113%，越秀阅金沙项目得房率达120%[3] - 广州南沙横沥岛地块项目所有户型实用率超120%，部分超140%，市场反响良好[4][5] 政策影响 - 优化容积率计算方式提高住宅实用率，在同样地价下使项目更具优势，受到房企青睐[5] - 政策优化将引导市场回归理性，倒逼行业回归产品力竞争，推动交易透明化和市场健康发展[5][6] - 中指研究院表示未来"好房子"建设将推动行业迈向"质量优先"新阶段，实现"住有宜居"愿景[6] 行业趋势 - 高实用率楼盘是市场转向下的阶段性产物，源于购房者需求和提振房企投资积极性[5] - 行业认为房企应追求全链条变革而非仅靠"高实用率"，政策优化回应市场呼吁[5] - 政策优化后购房者将综合考量楼盘各方面因素，交易过程更加透明清晰[6]

政策变化 - 全国多地出台文件整治"偷面积"现象 主要措施包括规范飘窗设计 仅允许厨卫采用内凹式飘窗 杜绝客厅卧室通过假飘窗违规增加面积[2] - 整治措施包含将所有结构柱纳入面积核算 对40米以上楼层花池进行功能限定 禁止改造为实用空间 标准化建筑内部天井尺寸[2] - 成都要求板率增加值不得超过1.5% 层高误差值限制在0.15米以内 防止开发商通过加高夹层和隔板方式变相扩容[2] 市场影响 - 2023年以来多城市在土地出让条件中鼓励提高套内半开敞空间比例 部分地块赠送面积达50%左右 实现超高实用率[3] - 成都2024年新规将住宅飘窗阳台等非公共活动空间水平投影面积占比由15%放宽至20%[4] - 广州2023年底新规将住宅套内半开敞空间半计容比例由15%放宽至20% 并允许设置主景观阳台不限制进深[4] 项目案例 - 成都万科·都会甲第项目推86-121平方米改善型产品 最高得房率达到113%[4] - 成都越秀阅金沙项目得房率高达120%[4] - 招商蛇口2023年9月以10.18亿元底价拿下南沙横沥岛地块 成交楼面价约1.3万元/平方米[4] - 南沙该地块为超新规住宅用地 鼓励采用大阳台设计 户属空中花园面积可达套内建筑面积40% 所有户型实用率超120% 部分超140%[5] 市场反应 - 新规项目入市后市场反响良好 通透感非常好 单价对购房者友好[5] - 优化容积率计算方式可提高住宅实用率 在相同地价前提下更具优势 受到房企青睐[6] - 政策优化引导市场回归理性 倒逼行业回归产品力竞争轨道 推动交易透明化[6] 行业趋势 - 政策优化后购房者对楼盘关注不再仅聚焦得房率 而是综合各方面因素考量[7] - 好房子建设需要房企以匠心打磨品质 在合规框架内通过设计创新提升居住体验[7] - 政策支持持续深化 技术标准细化 监管力度强化 将推动行业迈向质量优先新阶段[7]

政策环境与趋势 - 2025年8月成为下季度政策制定的关键参考月，国家持续释放重要信号，新一轮楼市政策力度有望加强[1] - 自2025年初以来，房地产需求端政策松绑趋势明显，限购、限售、限价等限制性政策逐步放宽，多地已放宽外地购房资格限制[3] - 政策涵盖降低买房成本门槛、推动“好房子”建设以及助力城市更新等多个方面，为不同需求买房人带来利好[9] 购房成本与金融支持 - 首套房商业贷款利率最低已降至约3.05%，5年以上公积金贷款利率低至2.85%[3] - 预测到2025年底房贷利率有望进一步降至2.5%左右，以100万元房贷30年期计算，总利息将节省约18万元，月供减少约500元[3] - 银行信贷额度可能进一步增加，对购房者资质审核标准也可能放宽，部分城市在首付比例上有重大调整[3] - “四个减免”政策包括契税税率下调、个人所得税免征门槛提升、土地增值税预征率降低，超50个城市推出购房补贴如现金直补、契税返还等[3] 住房品质与标准提升 - 国家提出推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，适应人民群众从“住有所居”到“住有优居”的需求转变[5] - 5月1日起施行的《住宅项目规范》划定新底线，新建住宅层高提升至不低于3米，4层及以上住宅设置电梯，大幅提高隔声性能[5] - “好房子”建设为新技术、新产品、新材料提供应用空间，释放扩内需、促消费潜能，满足改善型群体对生活品质提升的追求[5] 城市更新与存量市场 - 湖北武汉硚口区推出“以旧换新”政策，对参与城市更新的购房者发放最高30万元消费券，湖南长沙等地也有类似举措[7] - “以旧换新”政策核心在于打通房产置换堵点，缩短交易链条并通过补贴减轻购房者负担，加速去库存并优化住房供给结构[7] - 城市更新过程中老旧小区经过改造，房屋质量和配套设施得到提升，此类存量房价格相对新房更为亲民[8] - “以旧换新”政策对楼市提振作用体现在消化存量二手房、为新房市场导入购买力、增强市场信心三方面[7]

行业现状与挑战 - 房地产行业处于深度调整期，面临库存去化压力与居民居住需求升级并存的问题，"好房子"建设成为转型核心方向 [1] - 当前库存压力本质是"产能与需求错配"的体现，需通过数字化转型和产品力与营销力协同破解 [8] 行业共识与信心 - 库存去化是当前房地产健康发展的关键，行业需要聚焦实战解决真问题 [4] - 行业需要坚守与行动，通过营销赋能和政企协同重振信心 [6] - 房地产并非没有未来，而是需要新认知和新方法破局 [10] 产品升级与设计 - 设计是"好房子"破局的关键抓手，通过文化溯源、场景营造和品质把控实现价值提升 [14] - "好房子"建设需多方协同，契合绿色、智慧等政策导向，实现从"满足居住"到"创造生活"的升级 [16] 营销创新与数字化 - 房地产销售需结合"数字化+新媒体"路径，形成"引流-留存-转化-复购"闭环，部分项目客户到访量提升30%，转化率提高20% [20] - 车位去化需嵌入住宅营销体系，通过"车位权益绑定"和体验式营销精准匹配客户需求 [22] 财税管理与降本增效 - 房企需从传统"节流"转向"用规则创造利润"，开发全流程节税节点可减轻资金压力，实现轻装上阵 [18] 行业转型方向 - 行业转型需向内打磨"好房子"产品内核，向外探索营销创新路径，以客户价值为核心推动高质量发展 [24] - 行业正从"规模扩张"向"品质竞争"转变，"好房子"标准和库存去化方法创新为未来提供实践路径与信心支撑 [28]

政策导向与市场趋势 - 住建部提出"好房子"建设指南 要求住宅层高不低于3米 并强调满足多维度品质需求[2] - 广州、深圳通过大幅调低容积率 提升住房设计和环境空间舒适度 响应"好房子"政策导向[2] - 低密度地块规划成为全国土地市场主流趋势 上海、成都、杭州等城市容积率普遍降至2.0左右[6] 土地供应结构变化 - 深圳近期宅地普遍降低容积率、取消限价及配建要求 采用"价高者得"原则 提升开发灵活性[3] - 广州批量推出低密度地块 从花都、增城等外围区域延伸至荔湾等中心区域 最低容积率达1.02[4] - 深圳2025年供地聚焦核心区位 通过"商改住"、降低容积率等政策优化供应结构 实施"以质换量"策略[7] 具体地块交易分析 - 深圳龙华地块（2.18万㎡）经过超百轮竞价 由中海地产以23.7亿元竞得 溢价率40.74% 楼面价3.9万元/㎡[3] - 广州白云龙归地块（6.19万㎡）由民企云山壹号以11.37亿元竞得 容积率从3.0调降至1.7 楼面价1.43万元/㎡[1][5] - 深圳龙华另一地块（2.19万㎡）由深业集团底价19.06亿元竞得 容积率3.1 起始楼面价2.8万元/㎡[1] 产品定位与市场需求 - 低密度地块可打造高层低密度社区、小高层住宅及叠墅产品组合 提升居住舒适度[3][5] - 增城地块（容积率1.0）规划建设智能化标杆社区 精准匹配改善型客群需求[4] - 核心区域低密宅地因稀缺性成为市场焦点 房企更倾向参与能打造样板项目的优质地块[6][7] 市场参与主体动态 - 低密度地块吸引民企、国企及央企多元参与 花都4宗地块均由当地国企竞得[4] - 深圳土拍高溢价成交源于"核心地段+低密品质+政策红利"三重因素驱动[3] - 房企认为合理楼面价与市场理性化为低密度地块推出创造条件 更符合当前购房者需求[6]

大湾区内地城市住宅市场 - 2025年上半年大湾区整体一手住宅销售数字比去年同期上升3% [3] - 1月至3月一手住宅销售和价格表现良好 但4月起受关税战影响市场转趋观望 第二季楼价未能延续升势 [3] - 广州和深圳两地一手销售表现最突出 显示一线城市优越地段且定价合理的优质楼盘仍受追捧 [3] - 预计下半年平均每月有望录得2 7至2 8万宗一手成交 全年可能达30万套 但楼价或面临最多5%跌幅 [4] 商业物业投资市场 - 2025上半年工业物流成交额占比大幅提升至超过50% 并录得大型物流资产包成交 [3] - 社区商业板块热度持续升温 租金收益稳定的项目受投资者青睐 [3] - 物流资产需求强劲 但未来两至三年将迎来庞大新增供应 可能导致空置率上升和租金受压 [5] - 物流业主容许更大议价空间 买卖双方期望差距收窄 机构型和长线投资者可能趁机"捞底" [5] 政策与市场展望 - 需求端政策持续松绑 "好房子"建设有望释放积压的刚性和改善型住房需求 [3] - 专项债收储和商品房收购政策落地 缓解开发商财务压力并促进供需平衡 [3] - 关税阴霾导致第二季住宅市场疲软 观望气氛或持续至第三季 但刚需和改善需求仍存 [4] - 预计下半年物流和商业板块将继续跑赢其他板块 跨境电商扩张推动物流资产需求 [4][5]

2025年是"好房子"建设元年。目前时间已进入下半年，各地"好房子"建设进展如何？有哪些可借鉴的经 验做法？ 各地开始交卷了。 近期，住建部发布了《"好房子"建设经验做法（第一批）》。文件收录了14个省的经验做法，内容涵盖 六个方面，即出台推动政策、加强技术支撑、打造示范样板、强化科技赋能、优化物业服务和健全产业 体系。住建部还喊话各地，"结合实际学习参考"。 这14个省的经验做法反映出"好房子"建设的哪些趋势？有哪些值得房企关注及参考？ 好房子建设 14个省给出这些经验 住建部发布的文件来看，被列为示范的省份都有以下2个特点： 第一，"好房子"建设涵盖商品房、保障房以及旧房改造。 第二，"好房子"建设，需要政策、标准、技术、产业等打组合拳。 例如政策方面，入选的省份开展了一些探索，从政策上给予"好房子"一定的倾斜。例如山东省提出，使 用住房公积金贷款购买高品质住宅的，贷款额度可按一定比例上浮。 另外，出台技术导则，提高标准底线，为"好房子"搭建一个指导体系。如，江苏省发布的《改善型住宅 设计与建造导则》，从规划布局、公共设施、环境营造等方面提升住区空间品质；从户型设计、材料选 用、建造管理等方面提升住宅性能 ...

政策支持 - 加强好房子建设全过程管理，从政策标准、规划设计、施工建造、查验交付、物业运维等环节入手，鼓励应用新技术、新材料、新模式 [1] - 明确推动"好房子"建设的重点工作和责任部门，加强政策、土地、金融、财税要素支撑 [1] - 完善支持措施，如明确社区综合服务中心、社区组织工作用房和居民公益性服务设施不计入容积率建筑面积 [1] - 鼓励银行对符合条件的企业、项目通过开辟绿色通道、加大信贷支持力度、降低信贷融资成本等方式给予支持 [1] 技术支撑 - 一些省市出台技术标准或工作方案，重点针对隔音、反味、串味、渗漏、开裂等常见质量问题 [2] - 从项目防水工程、墙地面工程、室内空间等方面提出标准提升要求 [2] - 老房子改"好房子"可以从"新"（设备更新、管路更新、智能焕新）、"好"（好材料、好装修、好家居）、"适"（适老化、适幼化、适残化、适多代）3个方向推动改造 [2] 示范样板 - 给予试点项目政策优惠以提升建造"好房子"示范样板的积极性 [2] - 老房子"原拆原建"改造值得探索和推广，如北京桦皮厂8号楼危旧房改建项目采用"混凝土模块化集成建筑技术"，仅用时3个月完成改造 [2] 科技赋能 - 围绕"好房子"建设开展科技攻关，如智慧住宅关键技术及实施路径、近零碳住宅关键技术及实施路径 [3] - 新技术应聚焦保温隔热、隔声降噪处理、渗水漏水治理等影响居住品质的方面 [3] 物业服务 - 积极应用数智手段，以数字化改革为引擎推动住宅小区智慧化管理 [3] - 搭建智慧物业平台，有条件的物业服务企业向家政、托幼、文化、健康、房屋经纪和快递收发等领域延伸 [3] 产业体系 - 组建"好房子"产业联盟，构建涵盖全周期、全要素的"好房子"产业链 [3] - 推动成立智能建造与工业化建筑协会，打通上下游信息流、物流、资金流渠道 [3] - 推动建筑机器人、人工智能等先进技术与建筑业的深度融合 [3] 市场影响 - 建造和改造"好房子"有助于调动居民购房积极性，为房地产市场平稳健康发展贡献力量 [4] - 城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，"好房子"建设是居住条件提质的重要抓手 [4]

政策支持 - 加强全过程管理，从政策标准、规划设计到物业运维等环节入手，鼓励应用新技术、新材料、新模式 [1] - 明确重点工作和责任部门，加强政策、土地、金融、财税要素支撑 [1] - 完善支持措施，如社区配套公共服务设施不计入容积率建筑面积，鼓励银行对符合条件的企业和项目提供信贷支持 [1] 技术支撑 - 各地出台技术标准或工作方案，针对隔音、反味、渗漏等常见质量问题提出标准提升要求 [2] - 老房子改造应从"新"（设备更新、智能焕新）、"好"（好材料、好装修）、"适"（适老化、适幼化）三个方向推动 [2] - 采用"混凝土模块化集成建筑技术"等新技术，北京桦皮厂8号楼危旧房改建仅用时3个月 [2] 科技赋能 - 围绕"好房子"建设开展科技攻关，研究智慧住宅、近零碳住宅等关键技术 [3] - 新技术应聚焦保温隔热、隔声降噪、渗水漏水治理等影响居住品质的痛点 [3] - 提炼可推广应用的地域适宜技术 [3] 物业服务 - 应用数智手段推动住宅小区智慧化管理，促进物业服务规范化、专业化、标准化 [3] - 搭建智慧物业平台，探索"物业服务+生活服务"模式，向家政、托幼、文化等领域延伸 [3] 产业体系 - 组建"好房子"产业联盟，凝聚开发、设计、施工、物业、建材、智能家居等企业力量 [3] - 构建涵盖全周期、全要素的产业链，推动成立智能建造与工业化建筑协会 [3] - 推动建筑机器人、人工智能等先进技术与建筑业深度融合 [3] 市场影响 - 建造和改造"好房子"有助于调动居民购房积极性，促进房地产市场平稳健康发展 [4] - 城市发展从增量扩张转向存量提质，"好房子"建设是居住条件提质的重要抓手 [4]

房地产市场整体表现 - 全国新建商品房销售面积降幅同比收窄15.5个百分点 [2] - 商品房销售金额降幅同比收窄19.5个百分点 [2] - 70个大中城市新建商品住宅价格指数同比降幅连续8个月收窄 [2] - 重点地区土地溢价率回升且库存下行 [2] 行业转型方向 - 房地产行业从"高周转、高杠杆"模式转向以"品质驱动"为核心的"好房子"建设新周期 [2] - 产品竞争从硬件比拼转向生活场景系统营造 [4] - 消费者关注点从得房率转向全生命周期设计、智能设备配置、生态性与私密性平衡等维度 [5] 产品创新特点 - 成都越秀项目打造约60亩公园生活圈 融入在地文化符号 采用"公园+商业+社区"创新模式 [3] - 青岛海信项目99平方米户型实现三室两厅两卫 配备三联阳台和落地窗设计 [3] - 产品创新包括生态阳台、270°全景舱、无雨归家、全生命周期可变设计空间等 [5] 土地市场竞争态势 - 上海徐汇区地块以12.25亿元总价成交 楼面价达200,257元/平方米 溢价率22.38% [6] - 虹口北外滩地块溢价率46.33% 绿城以装修标准6000元/平方米等条件竞得 [6] - 浦东唐镇地块溢价率40% 招商港中旅联合体以4500元/平方米装修标准竞得 [7] 政策支持体系 - 新版《住宅项目规范》2025年5月正式施行 聚焦"安全、舒适、绿色、智慧"四大目标 [9] - 江苏省、浙江省发布新建住房品质提升技术导则 湖北省出台老房子改造技术指引 [9] - 山东省将高品质住宅纳入绿色金融支持范围 公积金贷款额度可上浮 [10] 行业发展前景 - 好房子建设为建筑业、房地产业转型发展开辟新赛道 [10] - 推动房地产与城市更新、社区服务、智能家居等产业协同发展 [10] - 市场需求端结构升级与供给端产品革新形成正向循环 [10]