烂尾楼房贷责任判定 - 法院判决支持购房者解除购房合同和房贷合同 开发商需退还购房款、维修基金、已偿还房贷本金等130余万元 并承担未清偿房贷本息 [1][7] - 银行配合办理停贷手续 并协助追回房贷尾款 [2][3] - 珠海泰禾中央广场被纳入保交楼政策范围 法院承诺保障业主权益 [3] 典型案例分析 - 连云港案例中 法院认定开发商违约导致合同解除 购房者无需偿还贷款 相关格式条款无效 [5] - 珠海案例中 购房者张华因项目逾期超一年未交付 成功解除合同并获退还款项 开发商需承担剩余贷款本息 [7] - 另一业主钟敏同样通过诉讼解除合同 获退约60万元 剩余贷款由开发商偿还 [10] 项目背景与现状 - 泰禾中央广场为42万平方米城市综合体 2018年开盘8天销售518套 总金额7.52亿元 [6] - 项目因泰禾集团资金链问题停工 后获深圳房企2-3亿元借款及大横琴置业收购部分楼栋支持复工 [12] - 大横琴置业已支付1号楼50%购房款1.935亿元 剩余50%因工程延迟未支付 [13] 行业建议与解决方案 - 专家建议政府加强开发商监管 建立风险预警机制 购房者应选择信誉良好的开发商 [15] - 律师指出推动项目复工比解除合同更优 可参与组织维权 主张违约金等方式促使开发商复工 [15][16] - 当前多地烂尾楼纳入保交楼政策 部分项目通过纾困资金已重启 [15]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 玻璃中期震荡市，短期现货偏弱，全国各地区价格普跌，中期受6月地产偿债高峰、湖北仓单定价压制，长期09合约旺季预期但盘面亏损大，波动率或较大；多头交易核心支撑在政策端、现货价格低、厂家长期亏损、旺季预期；空头交易逻辑为房地产市场难好转、现货库存压力大 [6][7] - 纯碱短期偏弱，玻璃市场压力大，纯碱提价空间受限，基差走弱，交割压力大，高位难涨、低位抵抗式下跌；趋势核心是高产量、高库存，成本端坍塌压力未充分体现，6月增量减产预期不强，7、8月或迎检修高峰；轻重碱价差偏低、出口好、库存集中度高为潜在支撑，需玻璃好转带动 [8][9] 根据相关目录分别进行总结 玻璃供应端情况介绍 - 2025年已冷修产线总计日熔量8010吨/日，涉及蚌埠中建材信息显示材料等15家企业 [12] - 2025年已点火产线总计日熔量9210吨/日，涉及本溪玉晶等12家企业 [13] - 潜在新点火产线总计日熔量13000吨/日，部分计划2025年6、7月点火，部分时间未确定 [15] - 未来潜在老线复产总计日熔量7830吨，主要集中在华南、西南，部分计划2025年复产 [16] - 潜在冷修产线总计日熔量7850吨/日，部分计划2025年冷修 [18] - 玻璃行业上半年预计减产空间有限，当前在产产能15.5万吨/日左右，2021年产能高峰17.8万吨/日，近年来低位产能14.8 - 15万吨/日 [19][20] 玻璃价格与利润 - 近期成交略有回落但整体较上周稳定，部分厂家下跌20 - 40元/吨；沙河1120 - 1180元/吨左右，华中湖北地区1000 - 1100元/吨左右，华东江浙地区1220 - 1360元/吨左右 [26][30] - 期货反弹，基差偏弱，月差持稳 [32] - 石油焦利润 - 108元/吨左右，天然气与煤炭燃料利润 - 195 - 83元/吨左右；以煤炭为燃料装置利润83元/吨，以天然气为燃料装置利润 - 195元/吨，以石油焦为燃料装置利润 - 108元/吨 [36][40] 玻璃库存及下游开工 - 近期雨季因素致市场成交偏弱，大部分区域库存小幅攀升，各地成交中性偏弱，此前价格稳定区域价格下滑，低价区域库存下滑幅度有限 [43][45] - 华东地区价格下滑，区域价差收缩 [49] 光伏玻璃价格与利润、产能与库存 - 价格下滑，订单跟进量稍减，出货一般，库存持续增加；2.0mm镀膜面板主流订单价格11.5 - 12元/平方米，环比下滑4.08%；3.2mm镀膜主流订单价格19.5 - 20元/平方米，环比下滑2.47% [56][58] - 市场逐步走弱，未来或再次进入减产周期；截至6月中实际产能9.9万吨/日左右，样本库存天数约29.87天，环比增加0.50% [59][60][64] 纯碱供应及检修 - 纯碱检修基本达高峰，6月检修或减少 [69] - 本周多家纯碱厂家有检修情况，部分厂家开工负荷率不同程度降低；部分厂家有6月下旬或6月底检修计划 [70] - 纯碱产能利用率86.5%，上周84.9%，当前重碱周度产量41.5万吨/周，库存172.67万吨左右，轻质纯碱81.26吨，重质纯碱91.4万吨 [72][73][75] 纯碱价格、利润 - 本周价格变化不大，部分西北厂家降价，沙河、湖北名义价格1200 - 1300元/吨左右 [84][85] - 高产量、高库存，近月压力大，现货不跌，基差略强，月差压力较大，近月压力源自交割、贸易压力及玻璃弱势、纯碱产量偏高 [86][89] - 华东（除山东）联碱利润99.5元/吨，华北地区氨碱法利润25元/吨 [91] - 中国纯碱有多个拟在建项目，远兴能源二期等计划2025年下半年或年底投产，金山化工等初步计划2026年投产 [88]

保定楼市现状 - 保定楼市呈现两极分化现象，高端楼盘热销与期房项目延期交付并存，存在大量积年未解决的烂尾楼问题[3] - 烂尾楼项目普遍面临开发商资金链断裂、权属纠纷和法律争议等复杂问题，导致接盘难度极大[3] - 部分项目虽被纳入"保交楼"名单，但银行放贷谨慎，缺乏足值抵押资产的项目难以获得资金支持[3] 开发商困境 - 项目一旦延期往往意味着开发商已深陷经营困境，多数选择"躺平"，仅有少数项目缓慢推进[3] - 开发商接盘意愿低，除非项目剩余价值可观，否则不愿接手存在复杂问题的烂尾项目[3] 业主自救难题 - 业主自救需要具备强号召力的核心人物、政府部门支持及原开发商配合，协调难度极大[4] - 长期等待导致业主承受巨大心理压力，从婚房到子女教育等购房需求均无法实现[6] - 时间拖延增加解决难度，沉没成本随等待时间延长而不断提高[6] 行业参与方态度 - 楼市链条上的开发商、金融机构和监管方更关注新热点，缺乏解决历史遗留问题的意愿[6] - 保定城市发展进程中，烂尾楼问题被边缘化，未能得到系统性解决[6] 行业影响 - 烂尾楼问题长期未解影响行业信誉，契约精神受损导致购房者信心下降[9] - 城市发展不应忽视历史遗留问题，解决烂尾楼是行业健康发展的必要条件[7]

国泰君安期货·能源化工 玻璃纯碱周度报告 国泰君安期货研究所·张驰 投资咨询从业资格号：Z0011243 日期：2025年6月15日 Guotai Junan Futures all rights reserved, please do not reprint Special report on Guotai Junan Futures 纯碱：供应、 库存 05 纯碱：价格、 利润 06 01 玻璃：供应 端情况介绍 02 玻璃：价格 与利润 03 玻璃：库存 及下游开工 光伏玻璃： 价格与利润、 04 CONTENTS 产能与库存 玻璃观点：中期震荡市 第一，短期现货偏弱，全国各个地区玻璃价格普遍下跌。就中期而言需要注意6月地产偿债高峰因素、湖北仓 单定价对盘面压制因素，暂不宜对玻璃过度高看，但低位下跌空间也有限，长期看需要注意09合约作为一个 旺季合约，盘面定价却亏损幅度较大，玻璃未来波动率或较大； 第二、趋势上多头交易的核心支撑主要在政策端未来可能因地产收储、政府财政支持，政策资金保障加强后 保交楼落地预期增强、现货价格较低，处于历史价格25%分位以下、厂家长期亏损、09合约旺季预期； 第三、空头交易房 ...

保交楼进展 - 2023年累计完成交付房屋超60万套，交付面积7162万平方米，2024年交付量降至38万套，面积4608万平方米，较2022年70万套持续下滑但仍居行业前列[4] - 2024年末权益土地储备中已获预售证且已预售项目规模22.8百万平米，较2022年下降73%，未交付土地储备总计112.5百万平米，较2022年下降44%，合并报表存货账面价值5934亿元，较2022年下降39%[4] - 2025年计划交付21万套房屋，前5月已完成5万套交付，三季度为交付高峰期，预计全年可完成20万套交付量[5][5] 资金筹措与使用 - 2024年末持有货币资金299亿元（含受限制现金），2025年4月出售蓝箭航天11.063%股份获13.05亿元，5月控股股东抵押碧桂园服务股份获10亿元借款，均定向用于保交楼[5] - 公司明确2025年上半年以保交楼为主，下半年保交楼与保主体并重，为2026年恢复正常经营做准备[5] 债务重组情况 - 2024年底有1882亿元债务发生违约或交叉违约，境内债务已于2025年4月展期，正在制定综合解决方案[7][8] - 境外债务重组涉及未偿还本金140.74亿美元及利息，已获超70%持有人支持，重组方案包括现金回购（清偿率10%）、强制可转债（清偿率12%-50%）等选项，潜在减少债务110亿美元，加权平均融资成本从5.8%降至1.0%-2.5%，新债务工具平均期限超6.5年[11][12] 经营与财务现状 - 2024年权益合同销售472亿元，同比下降73%，2023-2024年现金及现金等价物持续净流出，通过出售资产获得资金但不可持续，2023-2024年出售附属公司损失分别为32亿和6.6亿元[15] - 2024年底权益总额512.54亿元，归母权益为负72亿元，存货账面价值占总资产57%，2023-2024年计提存货跌价损失分别为823亿和43亿元，持有2168亿元其他应收款项（主要为关联方无抵押款项）占总资产21%[15][16] 未来挑战与展望 - 保交楼进入收尾阶段但剩余项目难度增大，债务重组虽获进展但境内方案仍需完善，恢复正常经营需依赖市场回暖[16] - 管理层认为市场正朝积极方向发展，关键在于适应新常态并把握修复机遇[17]

"武鸣灵水小镇什么时候能交房？" 这曾经是一个很难回答的问题，也是在后台私信里被问得最多的一个问题。 而现在可以回答了。正逢端午佳节，灵水小镇B4号楼的业主喜提新房，迎来了人生中非常重要的一桩盛事，从此结束了那条曲折迂回的交房之路。 "6月1日交付北区B4栋2单元" 一纸通知传来，武鸣灵水小镇北区B4栋270户兑现整体交付。 这是南宁市平稳基金组织项目复工之后的第一次交付。 交付成果如何？ 5月31日上午，项目北区异常热闹，一大批业主如约而至。在交付现场，工作人员热情且耐心引导，业主们有序地办理着资料核对和收房手续。 跟着业主的脚步，一起来揭晓。 01. 不负期待 灵水小镇B4号楼兑现交付 "5月31日交付北区B4栋1单元" 作为2025年项目拿下的第一个保交楼成果，B4号楼交付表现如何？ 当那串意味着尘埃落定的钥匙交到手中的那一刻，有业主情不自禁露出了笑容。带着欣喜的心情，业主们络绎不绝来到了自家楼下。 抬眼望去，B4号楼巍然矗立，呈现着恢弘磅礴的气势，在周边一片还未完工的楼栋之间格外瞩目。 进入单元楼之后，可以看到首层大堂已经完成精装修，其他楼层公共区域同样焕然一新，光洁透亮的地面和墙壁明示着这里经历过多 ...

三亚土地市场动态 - 三亚近期密集挂牌商住用地，两周内累计推出6宗地块，总面积约673.72亩，总起价及配建成本超24亿元[1] - 新挂牌2宗宅地包含市场化商品住房用地及混合安居房用地，其中安居房地块要求现房销售且售价锁定1.72万元/㎡，较周边二手房低30%[5] - 土地出让设置严格竞买门槛，限定世界500强、国央企或中国百强房企参与，体现地方政府对开发资质的前置筛选[1][5] 地块一：三亚CBD东岸单元DA02-17-01 - 面积26.17亩，由商服用地转为99.5%住宅用地，容积率提升至3.1，建筑限高80米[3] - 区位优势显著，毗邻大悦城和华侨城欢乐东岸项目，起拍楼面价15,015元/㎡，总价8.1亿元[3] - 该地块四年前由华侨城竞得但未开发，此次性质变更后市场关注原业主是否再次参与竞拍[3] 地块二：临春片区C-03&D-09-02 - 101.57亩地块分拆出让，其中73.98亩商品住房地块起拍楼面价10,461元/㎡，叠加3.59亿元配建成本后实际楼面价达1.4万元/㎡[5] - 配套27.59亩安居房地块楼面价仅5,802元/㎡，售价与周边形成30%价差，形成明显价格优势[5] - 土地出让采用"商品住房+安居房+配套建设"捆绑模式，为海南常见的地产开发政策组合[5] 土地出让策略分析 - 通过用地性质调整提高住宅占比，如CBD地块住宅比例提升至99.5%，显著增强开发价值[3] - 采用差异化定价策略，商品住房与安居房地块楼面价差达1.8倍，平衡开发商利润与民生保障[5] - 严控竞买资质反映地方政府通过房企筛选机制防范烂尾风险，同时稳定土地市场价格[1][5]

碧桂园服务借款安排 - 公司向必胜、Fortune Warrior两家公司提供10亿元人民币循环借款融通，年利率5%，期限5年，由集团内部资源拨付 [2] - 借款将定向转借给碧桂园控股的境内附属公司，用于保交房相关事项 [2] - 两家借款公司由碧桂园服务非执行董事及主要股东杨惠妍直接全资持有 [2] 风险控制措施 - 两家借款公司合计抵押543,695,233股碧桂园服务股份（占比16.26%）作为担保 [3] - 抵押股份对应的分红可直接用于支付利息或偿还本金 [3] - 公司可回购或处置抵押股份以偿还借款，极端情况下将以低于净资产价格回购注销 [3] 财务影响 - 2024年公司总收入439.9亿元（+3.2%），毛利84亿元（-3.8%），毛利率19.1%（-1.4个百分点） [4] - 银行存款及现金总额181.8亿元 [4] - 5%借款利率高于银行利息收益，有助于盈余现金储备获得合理回报 [4] 市场反应 - 公告发布后股价下跌5.41%至6.65港元 [5] 战略协同 - 支持碧桂园保交楼工作将加快物业交付进度，增加公司管理面积和物管服务收入 [4]

公司财务数据 - 截至2025年3月31日，公司回购专用证券账户股份数量为4,484,912股，占公司总股本的4.33% [5] - 公司2024年回购方案累计回购股份1,152,759股，占总股本1.11%，回购金额17,490,619.03元 [7] - 2024年度利润分配预案为每10股派发现金红利1.00元（含税），合计派发9,914,208.80元 [13][34] 行业现状 - 2024年全国商品房销售面积97,385万平方米，同比下降12.9%，住宅销售额下降17.6% [16] - 2024年末商品房待售面积75,327万平方米，同比增长10.6%，住宅待售面积增长16.2% [16] - 2024年建筑装饰装修总产值14,061.93亿元 [20] - 墙布行业受房地产波动影响较大，但渗透率仍低，未来发展空间广阔 [19] 公司业务 - 主营业务为无缝墙布、窗帘产品及装饰装修业务 [23] - 墙布业务采用经销为主模式，经销商分为专卖店和非专卖店两类 [26][27] - 装饰装修业务通过全资子公司开展，具备设计施工一体化服务能力 [28] - 公司是墙布行业知名企业，担任多个行业协会领导职务 [22] 经营模式 - 采购模式：建立严格供应商评估体系，与主要供应商长期合作 [24] - 生产模式："销售订单+市场预测"结合，部分工序外协加工 [25] - 销售模式：经销为主，直销为辅，建立完善经销商管理制度 [26][27] 公司治理 - 2024年度内部控制评价报告获监事会审议通过 [42][43] - 2025年度拟为全资子公司提供担保 [47][48] - 计划使用闲置募集资金和自有资金进行现金管理 [54][55][58][59]

公司拿地动态 - 4月份以来公司在厦门、杭州等地大手笔拿地，仅三宗土地金额达122.01亿元，超过一季度权益拿地总额121亿元 [2][3] - 杭州世纪城核心单元地块以45.37亿元成交，溢价率58.8%，楼面价51611元/平方米创板块新高 [2] - 厦门湖里区五缘湾地块以34.14亿元成交，溢价率12.34%，楼面价50645元/平方米 [2] - 杭州未来科技城宅地以42.5亿元成交，溢价率17.73%，楼面价21426元/平方米 [2] 土地市场表现 - 杭州"金三银四"二手房销售热度提升，三月份成交创近几年新高，核心地块与外围地块溢价率差异显著 [2] - 公司在土地市场分化背景下持续布局核心城市优质土储资源 [2] 公司融资动态 - 公司获批发行不超过85亿元定向可转债，用于15个"保交楼、保民生"房地产开发项目 [3] - 公司2025年度第一期中票成功发行20亿元，票面利率2.60% [3] 行业趋势 - 头部房企在政策支持和市场信心修复背景下加快布局，积极寻找市场新机遇 [3]