上海城中村改造政策与项目进展 - 市委书记与市长调研并强调，要深入贯彻中央精神，以更强的责任感使命感紧迫感加快推进城中村改造，着力提高人民生活品质，为城市高质量发展提供有力支撑 [1] - 作为“十五五”时期一项重大民生工程，城中村改造任务今年将全面提速，旨在持续解决群众宜居安居问题，加快建设现代化人民城市 [1] 具体改造项目模式与特点 - 奉贤区金汇镇融城、水城项目采取市区联合储备模式推进，因地制宜制定“留改拆”路径，全流程公开透明，安置房对标“好房子”标准设计建设 [2] - 闵行区浦江镇召稼楼项目致力于打造集历史传承、文化体验、生态休闲、乡村振兴于一体的复合型文旅目的地，需统筹做好城市更新、民生改善、文脉传承 [2] - 调研中村民反馈支持改造，实现了“离土不离乡住上电梯房”的期盼 [2] 改造工作的指导原则与实施路径 - 需充分认识城中村类型多样、情况不同，坚持从实际出发，精心谋划、加强统筹，因地制宜、分类施策，以满足人民对美好生活的向往并为城市未来发展提供战略空间 [3] - 要强化规划引领，积极探索创新符合区域实际、彰显特色禀赋的改造路径，统筹做好基础设施和公共服务配套，建设安全舒适绿色智慧的“好房子” [3] - 要用好党建引领基层治理经验，发挥基层党组织和党员骨干作用，深入践行全过程人民民主，以民主协商解决民生和治理难题，推动共建共治共享 [3] - 要以高质量开展城市更新行动为抓手，用足用好政策，引入各方力量，共同推动现代化人民城市建设 [3] 历史工作基础与当前目标 - 上海已全面完成中心城区二级旧里以下房屋改造，“拎马桶”改造任务总体完成，“两旧一村”改造实现新的突破 [1] - 当前目标是结合民心工程和为民办实事项目，加快推进城中村改造，提升宜居安居水平 [1]

政策方向与核心目标 - 政策核心是高质量推进城市更新，着力营造高品质生活空间，将安居视为人民群众幸福生活的基点 [1] - 总体目标是不断完善城市功能，补齐民生领域公共服务设施短板，修复城市生态系统，改善人居环境，不断提高居民居住和生活品质 [1] 住房建设与改造重点 - 有序推进安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"建设，大力实施房屋品质提升工程 [1] - 推动城市危旧房改造，鼓励以自主更新、原拆原建方式改造老旧住房 [1] - 持续抓好城镇老旧小区改造，在地级及以上城市全面推进完整社区建设 [1] - 稳步实施城中村改造 [1] 配套服务与社区治理 - 实施物业服务质量提升行动，推进物业服务进家庭 [1]

“十四五”期间土地节约集约利用进展 - 我国持续推进土地节约集约利用并取得积极进展 土地资源利用效率显著提升[1] - 具体进展体现在盘活低效用地和闲置土地 以及开展产业园区用地专项治理等方面[1] “十五五”期间土地资源利用规划方向 - 将进一步统筹存量和增量建设用地供应[1] - 将因地制宜建立合理配比的供应机制[1] - 将完善闲置土地处置制度[1] - 将持续优化支持城市更新和城中村改造的规划用地政策[1] - 将指导各地深化低效用地再开发 以更好支撑城市高质量发展[1]

省级两会召开时间 - 省级两会通常在农历春节前召开完毕，今年春节在2月中旬，因此会议集中在1月下旬到2月上旬，1月下旬即可初步把握2026年省级两会的整体基调 [1] - 已有17省市明确在1月召开人代会，这17省2024年GDP合计在全国占比57.3% [1] - 6个经济大省（2024年GDP合计占比44.4%）中，浙江（1月14日）、河南（1月26日）、山东（1月）、广东（1月下旬）明确于1月召开两会，江苏召开时间为2月上旬，四川时间待定 [1] 省级两会核心关注点 - **未来五年GDP目标**：关注是否设置目标及是否为区间目标，例如已召开会议的长沙设定未来五年地区生产总值年均增长目标为5%-5.5%的区间，而“十四五”时期目标为“7%左右” [2] - **2026年GDP目标**：历史经验显示，31省GDP目标的加权值（以GDP占比为权重）比全国目标高0.3~0.6个百分点，需关注各省目标变动、表述以及是否设置为区间值，目前长沙、武汉2026年GDP目标均为点位值，较去年下调0.5个百分点 [2] - **CPI目标**：省级CPI目标多与全国一致，例如去年绝大部分省市从3%下调至2%，今年武汉维持在“2%左右”，长沙从“3%左右”下调至“2%左右” [3] - **就业目标**：主要观察31省目标加总与上一年对比，若变动不大则对应全国目标基本稳定，目前武汉今年新增就业目标与去年一致 [3] - **经济大省重大项目安排**：其增速是观察2026年基建投资的重要窗口，去年5个经济大省（不包括山东）的重大项目增量有限，后续全年投资动能不足 [3] - **其他领域关注点**：地产投资领域关注主要省份城中村改造增量，消费领域关注各省对服务消费的新表述，产业领域关注地方共识及“反内卷”部署 [3] 已确定召开时间的省份及经济权重 - 浙江省人代会于1月14日召开，2024年GDP占比6.7% [4] - 北京市人代会于1月25日召开，2024年GDP占比累计达10.4% [4] - 河南、天津、河北省人代会于1月26日召开，2024年GDP占比累计达20.1% [4] - 江西、贵州、海南、甘肃省人代会于1月27日召开，2024年GDP占比累计达25.9% [4] - 重庆市人代会于1月28日召开，2024年GDP占比累计达28.3% [4] - 山西省人代会于2月2日召开，2024年GDP占比累计达30.2% [4] - 湖南省人代会于2月3日召开，2024年GDP占比累计达34.2% [4]

昆明楼市整体成交情况 - 上周（2026年1月5日-11日）昆明楼市成交量价齐跌，市场供应约2.33万平方米，环比下跌75%；成交约2.93万平方米，环比下跌54%；成交均价约11727元/平方米，环比下跌9% [1] - 上周仅有两个项目加推，无项目开盘，市场活跃度较低 [5] 项目销售表现 - 俊发旗下项目集中备案，俊发盛唐城以约0.29亿元销售金额、成交31套位居双榜榜首，成交均价约9036元/平方米，套均价约94万/套；俊发·滇池ONE销售金额约0.14亿元，成交均价高达27122元/平方米，套均价约350万/套，为上周价格最高项目 [1] - 中通联大书山作为昆明首个四代宅洋房产品持续热销，单周销售金额约0.12亿元，成交10套，成交均价约10890元/平方米，套均价约122万/套 [1] - 保利天珺单周销售约0.11亿元，成交均价约19180元/平方米，套均价约286万/套 [2] - 滇池珺睿单周销售约0.1亿元，成交均价约21108元/平方米，套均价约499万/套 [3] - 大华·锦绣麓城、筑友双河湾、绿城云筑臻邸分别成交8套、7套、7套，成交均价分别约10548元/平方米、11427元/平方米、8554元/平方米 [3] 项目加推与去化 - 邦泰观云二期加推48套四代宅产品，最终认购22套，去化率约46%，成交均价约19000-21000元/平方米 [6] - 保利城加推120套高层产品，最终认购15套，去化率约13%，成交均价约13500-14000元/平方米 [7] 土地与规划动态 - 上周昆明主城无土地供应与成交 [4] - 五华区棕树营城中村改造A2地块项目启动招标，预计总投资54444.39万元，改造面积约103.7亩，该项目总占地约298亩，分4个地块开发，拆迁涉及约2884户 [9][11] - 新螺蛳湾片区原俊发彩云城A15地块规划调整，由纯商业用地调整为商住混合用地（住宅占比70%），容积率从7.97大幅下调至3.1，限高80米，此举旨在为后续全面复工复产、盘活存量资产铺路 [11][13] 企业动态与项目交接 - 原“中骏天誉”项目更名为“筑友天誉府”，标志本土房企筑友地产正式接手该项目后续开发，项目二期部分楼栋已于去年年底交付，目前以10000—12000元/平方米的价格区间进行精装现房销售 [13] - 筑友地产关联公司早在2020年已注资原开发企业并持股50%，此次更名后正式从幕后控股转向台前操盘，此前该公司已成功接手并盘活原马街摩尔城（现“筑友翰林府第”） [14] 教育配套信息 - 针对龙湖天境片区小升初需求，五华区教体局答复拟将新增需求统筹到新建的昆八中教育集团小屯新校区就读，该片区规划新建一所九年一贯制学校（24班小学、15班初中），预计2026年1月下旬进场施工 [7][8]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[2] 核心观点 - 在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，2025年以来我国房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，在止跌回稳的过程中，房价仍可能存在小幅度震荡，期待后续在政策作用下，房地产市场进一步稳定[6] - 在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程[6] - 本周跟踪的68城新房成交环比下降，同比下降，20城二手房成交面积环比增长，同比下降[6] - 土地成交面积同比下降，溢价率环比下降[6] - 国内信用债发行规模同比下降[6] - 上海住建部提出进一步健全公平竞争审查机制，在政策文件制定和招标文件编制中落实公平竞争审查要求，大力推进异常低价识别和处置，防止“内卷式”竞争，进一步规范工程招标代理行为[6] 政策动态 - **上海**：推进三方面工作以打造公平公正市场竞争环境，包括健全公平竞争审查机制、落实审查要求，大力推进异常低价识别和处置以防止“内卷式”竞争，以及进一步规范工程招标代理行为[7][16][17] - **沈阳**：优化公积金政策，灵活就业缴存人、异地职工及现役军人申请“商转公”贷款时，不再设原商贷已偿还年限门槛，且贷款比例上限由房屋价格的60%提高至80%[7][15] - 沈阳：新市民、青年人公积金贷款额度上浮30%的适用范围从新建商品房扩大到新建商品房和二手自住住房[7][15] - 沈阳：将2024年11月启动的最低首付15%政策期限延长至2026年12月31日；把2025年7月推出的“已使用2次及以上公积金贷款结清后可再贷”认定标准同样延至2026年底[15][17] - **成都**：明确购房提取代际互助政策延续至2026年12月31日，公积金缴存人新购住房，其父母、子女也可在购房一年内申请提取一次[15][17] 市场销售端表现 - **新房市场**：2026年第2周，全国68城商品住宅成交面积170万平米，同比下降32%，环比下降39%[8][18] - 新房市场累计表现：年初至今68城成交面积达447万平米，累计同比下降29%[8][18] - 各线城市新房成交同比：一、二、三四线单周成交同比增速分别为-42%、-24%、-37%[28] - 各线城市新房累计成交同比：年初至今累计增速分别为-34%、-27%、-37%[28] - **二手房市场**：2026年第2周，全国20城二手房成交面积为208万平米，同比增速-6%，前值-24%[8][35] - 二手房市场累计表现：年初至今累计成交面积350万平米，同比增速-14%，前值-24%[8][35] 市场投资端表现 - **土地供应与成交**：2026年第2周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2258万平方米，成交土地规划建筑面积2489万平方米，同比下降19%[8][41] - **土地成交溢价率**：成交溢价率为0.5%，环比下降[8][41] - **各线城市土地成交**：一线城市成交土地规划建筑面积100万平方米，同比下降30%；二线城市成交1190万平方米，同比增加13%；三线城市成交1199万平方米，同比下降35%[8][41] - **具体城市土地成交**：上海成交2宗涉宅用地，总起始价约45.7亿元，总成交价45.7亿元[41]；温州成功出让一宗龙湾区宅地，收金4.026亿元，溢价率0%[42] 市场融资端表现 - **信用债发行**：2026年第2周，信用债发行28.8亿元，同比减少73%[9][50] - **信用债利率**：平均加权利率2.51%，环比增加30BP[9][50] - **信用债累计发行**：累计发行规模28.8亿元，同比减少74%[9][50] 板块行情回顾 - **指数表现**：本周（2026年1月5-9日）房地产指数上涨5.07%，沪深300指数上涨2.79%，相对收益为2.29%，板块表现强于大市[57] - **板块排名**：房地产板块在28个板块中排名第10位[57] - **个股涨幅前五**：城建发展（34.52%）、亚太实业（27.66%）、新华联（22.01%）、上实发展（20.85%）、荣丰控股（19.65%）[57][60] - **个股跌幅前五**：京基智农（-10.06%）、*ST基础（-7.88%）、光明地产（-7.20%）、铁岭新城（-5.49%）、首开股份（-4.99%）[57][61]

核心事件 - 广州市天河区猎德村于2026年1月8日发放2025年度村民股红分配款 村民前往银行排队办理“打簿”业务领取分红 现场气氛热闹 [1][2][3] - 分红发放依据为2025年12月28日股东代表大会的决议 款项包含新增物业（项目股）部分 [6][7] - 村民领取分红热情高涨 广州农商银行猎德村网点在1月8日凌晨5点多已有村民排队 该网点当日放号达187个 [9][10][11] 分红结构与标准 - 股权分配结构清晰 分为劳动股、福利股（人头股）和地股三种类型 [17] - 劳动股针对曾参与村里生产队劳动的村民 按劳动年限核算 上限为28股 [17][18] - 福利股（人头股）发放对象为1995年1月1日之前出生的本村村民 每人可享100股 [18] - 地股以整村改造前每户人家的房产地面面积（不含楼层面积）为计算依据 [19] - 具体分红案例显示 今年一股约400元 有村民家庭四口人 福利股每人领4万元 地股总共领4万元 但各家各户分红差异较大 [13][14][15] 经济背景与来源 - 猎德村是广州城中村改造的标杆案例 其改造于2007年启动 借助珠江新城建设东风 从老旧村落蝶变为现代化宜居社区 [20][21] - 改造后土地价值大幅提升 众多高端住宅和商业综合体落地 为村集体带来持续的租金收入与土地增值收益 [21][22] - 这些项目的稳健运营是村民分红的坚实保障 [22][23] 村民观念 - 尽管每年获得可观分红 不少村民认为分红是生活保障 但认真工作才是根本 [25][26] - 村民强调在享受集体经济红利的同时 继续保持劳动传统和踏实工作 [26][27]

天河区2026年城中村改造工作计划 - 核心观点：广州市天河区计划在2026年全面加快22个城中村共27个项目的改造进程，全年城市更新固定资产投资目标为330亿元，力争超过350亿元[1] - 对4个采用“依法征收、净地出让”新模式的项目（长湴村、元岗村、凌塘村、柯木塱村），设定专项借款支出、协议签订、安置房开工及房屋拆除等量化目标，并落实专班制、责任制、考核制进行攻坚[1] - 对4个政府收储类项目（大观村、广棠片区棠东村棠下村、金融城北区棠下村、金融城西区石东村），将加快推进方案编制、报批、清拆及建设[1] - 对2个旧模式项目（冼村、吉山村），将加快复建房验收交付、销售以及模式转换[1] - 对2个“保留提升”项目（石牌村、银河村），力争2026年上半年启动石牌村首期安置房建设，银河村（东莞庄片区）项目与道路拓宽工程同步推进[1] - 对14个“环境整治”项目，全力冲刺2026年上半年开工建设，并积极创造条件向更高改造层级迈进[2] 2025年城中村改造成果回顾 - 2025年，天河区城中村改造取得标志性成果，历时15年的冼村改造项目实现1950栋村屋全部“清零”[2] - 采用新模式的元岗村、长湴村、凌塘村、柯木塱村4个项目首期复建安置房在2025年启动[2] - 天河智谷广棠片区完成了近十年来全区最大规模的收储项目[2] - 2025年1-11月，天河区共完成城市更新固定资产投资额342.33亿元，完成率达106.98%，预计全年可达350亿元，占全市年度总目标的近五分之一[2]

天河区2026年城中村改造工作计划与2025年成果 - 天河区召开会议，透露2026年度城中村改造工作计划，目标是全面加快剩余22个城中村27个项目的改造进程 [2] - 2026年全年计划完成城市更新固定资产投资330亿元，并力争完成超过350亿元 [2] - 2025年1月至11月，天河区已完成城市更新固定资产投资额342.33亿元，完成率达106.98%，预计全年可达350亿元，占全市年度总目标的近五分之一 [3] 各类改造项目的具体规划与进展 - 对4个“依法征收、净地出让”新模式项目（长湴村、元岗村、凌塘村、柯木塱村），设定专项借款支出、协议签订、安置房开工及房屋拆除等量化目标，落实专班制、责任制、考核制“三个机制” [2] - 对4个政府收储类项目（大观村、广棠片区棠东村棠下村、金融城北区棠下村、金融城西区石东村），将加快推进方案编制、报批、清拆及建设 [2] - 对2个旧模式项目（冼村、吉山村），将加快复建房验收交付、销售以及模式转换 [2] - 对2个“保留提升”项目（石牌村、银河村），力争2026年上半年启动石牌村首期安置房建设，银河村（东莞庄片区）项目与东莞庄路拓宽工程同步推进 [2] - 对14个“环境整治”项目，全力冲刺2026年上半年开工建设，并积极创造条件向更高改造层级迈进 [3] 2025年城中村改造的标志性成果 - 历时15年的冼村改造项目实现1950栋村屋全部“清零” [3] - 采用“依法征收、净地出让”新模式的元岗村、长湴村、凌塘村、柯木塱村4个项目首期复建安置房已启动 [3] - 天河智谷广棠片区完成近十年来全区最大规模收储项目 [3]

2025年南宁土拍市场整体态势 - 市场整体呈现**量增质优、前冷后热**的理性回暖态势 [2] - 全年共成交**23幅**涉住宅地块，合计约**846亩**，总成交金额超**43亿元** [3] - 与2024年相比，成交地块数量从**18幅**增至**23幅**，成交面积从**582.25亩**增至**846亩**，成交金额从**40.12亿元**增至**超43亿元**，均有所增长 [3] - 从时间分布看，上半年仅成交**4幅**地块，大部分成交集中在下半年，**12月27日**单日集中出让**8幅**地块，成为全年最热土拍日 [6] - 价格表现理性，多数外围区域地块以底价成交，而核心区域优质地块竞争激烈 [6] 区域与房企表现 - **青秀区**作为核心区域，全年出让**8幅**商住地，在供应数量和成交金额上均居首位 [6] - **西乡塘区**成交**5幅**地块，位列第二；**兴宁区**成交**4幅**；**江南区**与**良庆区**各成交**3幅**；**邕宁区**全年无商住地成交 [6] - 房企参与呈现**国企与民企共同发力**的格局，超过一半的地块由民企竞得，国企在五象湖西等新兴板块精准布局 [26] 市场发展逻辑与关键词 - **关键词1：城中村改造** 成为核心主线，多幅重点地块来源于此，为城市更新注入动力并完善老城区功能 [7][8] - **城中村改造地块**吸引了保利、中海、邦泰、凯誉汇等国央企和民企积极参与 [10] - **关键词2：五象湖西** 板块在年末集中出让，良庆区成交的**3幅**地块均位于此，总面积约**171.33亩**，总成交价约**6.55亿元** [11] - 五象湖西地块容积率在**1.5-2.5**之间，规划以低密改善型住宅为主，并由国企兜底拿地，为板块发展奠定基础 [11] - **关键词3：好房子** 理念被强化，全年出让地块容积率普遍偏低（多在**1.2-2.8**之间），部分地块明确要求参照“好房子”标准建设，推动产品向改善型升级 [14] 年度高热度“名场面” - **名场面1**：位于青秀区东盟商务区核心的**GC2025-037**商业地块，经过**605轮**竞价，以**1.35亿元**成交，楼面价达**6583元/㎡**，成为热度与楼面价双料冠军 [16][17] - **名场面2**：青秀区核心住宅地块竞争激烈，**GC2025-051**地块经**48轮**竞价，以**3.11亿元**成交，溢价率**53.57%**；**GC2025-045**地块以**2.05亿元**成交，溢价率**51%** [20] - **名场面3**：**12月27日**单日集中出让**8幅**地块，总成交金额约**16.9亿元**，成为全年最吸金的土拍日，地块涵盖多城区及多元用途 [22] 对2026年楼市的影响 - 2025年成交的**23幅**商住地将在2026年转化为新房供应，尤其补充青秀区、凤岭北、五象湖西等核心区域的优质房源 [23] - 低容积率、高配套标准的地块属性将推动市场进入 **“产品升级内卷期”** ，**改善型产品**将成为市场主流 [23][25] - 国企与民企组队发力，有助于优化市场结构并提升市场信心 [26] - 城中村改造与新兴板块（如五象湖西）供地同步推进，将加速老城焕新并拓展城市发展新增长点 [27]