广东房地产开发投资 - 上半年全省房地产开发投资4975 03亿元 同比下降16 3% 其中商品住宅投资3777 44亿元 下降11 9% [1] - 珠三角地区投资4359 86亿元 同比下降15 7% 粤东粤西粤北地区投资615 17亿元 下降20 7% [1] - 全省房屋施工面积63749 28万平方米 下降11 3% 新开工面积2136 40万平方米 下降21 1% 竣工面积2053 27万平方米 下降20 0% [1] - 房地产开发节奏放缓 建筑建材等行业需求受抑制 行业加速洗牌推动企业转型 [1] 重庆住房消费政策 - 优化个人住房套数认定办法 降低商业性个人住房贷款利率 支持改善性住房消费 [2] - 2025年5月30日至12月31日期间 中心城区新购商品住房且一年内出售原有住房的 给予新购住房总房款1%补贴 [2] - 新购单套建筑面积140平方米以上的商品住房 给予总房款0 5%补贴 [2] - 政策刺激购房需求 提升市场活跃度 促进住房资源合理配置 引导市场回归理性 [2] 广州冼村旧改项目 - 1950栋村屋全部拆除 开发建设全面启动 项目自2009年筹备历时15年 [3] - 融资区拆迁2025年1月完成 复建区最后两栋村屋7月20日拆除清零 [3] - 重塑区域面貌 为城中村改造提供经验 带动周边配套升级 [3] 旭辉集团债务重组 - "H21旭辉2"重组方案获通过 债券余额29 73亿元 [4] - 七只公司债发起整体重组 总额超百亿元 其中四只债券余额60 69亿元已获赞成 [4] - 剩余三只债券重组方案仍在推进 [4] - 民营房企通过债务重组重获生机 为行业风险出清提供经验 [4] 融创服务股权交易 - 出售广西彰泰融创智慧80%股权交易延期至2025年8月31日 交易终止日调整为9月3日 [5] - 交易金额8 2662亿元 完成后不再持有彰泰服务集团权益 [5] - 剥离非核心资产优化财务结构 需克服估值博弈等挑战 [6] - 物管企业需平衡规模收缩与价值提升 通过精细化运营实现可持续发展 [6]

黎湛均 摄 2025年7月20日，今年第6号台风韦帕携带雨带划过珠三角。在广州的台风雨中冼村旧改项目复建区最后 两栋村屋拆除。 张志韬 摄 张志韬 摄 黎湛均 摄 黎湛均 摄 这是广州天河冼村旧改迎来历史性时刻，1950栋村屋全部"清零"。这次"清零"瞬间，也浓缩了城市治理 现代化的艰辛探索历程，是广州市城中村旧改的历史性时刻。 提起广州旧改，尤其是城中村的旧改，绕不开"猎德模式"。一条猎德涌，串起了三条广州新中轴线旁的 三条著名大村：猎德村、冼村、石牌村。 结合广州亚运前浩大的城市更新步伐，尤其是珠江新城核心区的建设，先于冼村的城改启动，猎德村先 动了起来。 猎德村自2007年拆迁工作启动，到2010年回迁房的顺利交付，再到2015年天汇广场的全面运营，其改造 历程堪称广州城市更新的成功案例。 2007年，猎德村即将迎来改造拆迁，居民搬运细软撤出。 方谦华 摄 同样是CBD中的城中村，冼村改造从2009年开始筹备，2010年正式启动。 改造前的冼村长什么样子？ 2007年，改造前的猎德村。远处，珠江对岸的广州塔还在建设中。 方谦华摄 同样是一条市中心的城中村，村民和在这里租房的外来打工仔杂居，编写着共生关系 ...

报告行业投资评级 - 领先大市 - A，维持评级 [7] 报告的核心观点 - 7月15日中央城市工作会议召开，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效，房地产强调构建新模式，稳步推进城中村和危旧房改造，本轮改造目的从“棚改”增量需求转向存量提质增效，部分核心城市改造进度有望推进，建议关注困境反转类、保持拿地强度的龙头、多元经营稳健发展的地方国企类房企 [1] 根据相关目录分别进行总结 销售回顾（7.12 - 7.18） - 重点监测32城合计成交总套数1.1万套，环比降4.8%，2025年累计成交45.2万套，累计同比降5.9%，其中一线城市成交3875套，环比增28.2%，累计成交13万套，累计同比增5.3%；二线城市成交5743套，环比降20.4%，累计成交27万套，累计同比降10.4%；三线城市成交1351套，环比增5%，累计成交5.2万套，累计同比降6.5% [2][13] - 重点监测18城合计成交二手房总套数2.3万套，环比增0.9%，2025年累计成交70.2万套，累计同比增10.7%，其中一线城市成交8545套，环比增2.9%，累计成交28.3万套，累计同比增26.2%；二线城市成交12870套，环比增0.1%，累计成交38.4万套，累计同比增6.4%；三线城市成交1228套，环比降4%，累计成交3.4万套，累计同比增9.7% [18] 土地供应（7.7 - 7.13） - 百城土地宅地供应规划建筑面积382万㎡，2025年累计供应11756万㎡，累计同比降12.1%，供求比1.14，其中一线城市供应5万㎡，累计供应521万㎡，累计同比降5.1%，累计供求比0.96；二线城市供应136万㎡，累计供应5458万㎡，累计同比降2.1%，累计供求比1.12；三四线城市供应241万㎡，累计供应5777万㎡，累计同比降20.3%，累计供求比1.19 [22][23] - 百城供应土地挂牌楼面均价4293元/㎡，近四周平均挂牌均价4846元/㎡，环比降1.7%，同比降4.3%，其中一线城市供应土地挂牌楼面价30426元/㎡，近四周平均起拍楼面21817元/㎡，环比降2.4%，同比降35.4%；二线城市供应土地挂牌楼面价4432元/㎡，近四周平均起拍楼面5819元/㎡，环比降7%，同比降4.4%；三四线城市供应土地挂牌楼面价3660元/㎡，近四周平均起拍楼面价3760元/㎡，环比增5.9%，同比增24% [23] 土地成交（7.7 - 7.13） - 百城土地住宅用地成交规划建筑面积250万㎡，2025年累计成交10272万㎡，累计同比增6.9%，其中一线城市成交6万㎡，累计成交541万㎡，累计同比增7.3%；二线城市成交106万㎡，累计成交4888万㎡，累计同比增17.7%；三线城市成交138万㎡，累计成交4843万㎡，累计同比降2.2% [46] - 百城住宅用地平均成交楼面价5933元/㎡，环比增4%，同比降27.7%，整体溢价率9%，2025年平均楼面价7617元/㎡，溢价率11.3%，较去年同期提高7.2个百分点，其中一线城市住宅用地平均成交楼面价38790元/㎡，整体溢价率40.7%，2025年平均楼面价38121元/㎡，同比增35.9%，溢价率11.9%，较去年同期溢价率提高7.2个百分点；二线城市住宅用地平均成交楼面价6420元/㎡，整体溢价率4.7%，2025年平均楼面价8529元/㎡，同比增23.2%，溢价率14.5%，较去年同期溢价率提高9.9个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价4100元/㎡，整体溢价率4.4%，2025年平均楼面价3289元/㎡，同比增9.8%，溢价率3.1%，较去年同期溢价率提高0.4个百分点 [47]

冼村旧改项目进展 - 广州天河冼村旧改迎来历史性时刻，1950栋村屋全部清零，开发建设全面启动[1] - 最后两栋村屋于7月20日拆除，标志着冼村旧改村屋拆迁画上圆满句号[3][4][7] - 该项目历经15年改造，成为广州城中村改造依法动迁成功实践的第一村[1][3] 改造历程与难点 - 冼村改造从2009年开始筹备，2010年正式启动，作为珠江新城最后一个城中村[3][5] - 改造难度极大，原因包括人口密度高、土地资源紧张、地段价格飙升、村集体财产问题及宗亲纠葛[3] - 天河区通过"以建促签""以拆促签""以清促签"等方式攻坚动迁难题，将未签约户降至个位数[3] 依法动迁创新实践 - 2023年11月天河区率先探索依法动迁，2024年5月《广州市城中村改造条例》施行提供法律支撑[4] - 创新两条依法动迁路径：融资区按国有土地征收程序处理，复建区采取村集体收回集体土地使用权方式[4] - 依法动迁推动下，2024年1月融资区拆迁完成，7月复建区拆迁清零[4] 社会影响与村民反应 - 最后拆除时大量村民围观，有村民表示等待这一刻已15年[3] - 冼村成为全国首部城中村改造专项法规实施后的成功案例[1][4]

城中村改造的金融创新 - 破解城中村改造瓶颈的核心在于构建可持续的商业模式，需厘清项目合规性基础，针对不同改造模式设计分类工具与政策方案，形成覆盖全生命周期的金融生态[3][7] - 城中村改造面临进程缓慢、参与主体权责失衡、资金期限错配、土地权属不明及审批冗长等挑战，需针对拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式探寻系统化改革路径[7] - 金融创新需贯穿制度设计、工具开发与生态构建全过程，匹配财政性资金、金融性资源与社会资本，形成差异化融资结构[12] 政策与制度优化方向 - 需构建科学清晰的流程框架，优化土地权属、审批流程等基础制度安排，增强资本可操作性[8] - 建议探索集体土地直接入市机制，推动原住民补偿从一次性安置向长期权益性收益转变，动态调整规划以发展长租公寓等产业形态[9] - 需加强现行改造路径的规范性研究，明确法律依据与政策边界，评估"做地"改造等实践的合规风险[10] 金融工具与商业模式创新 - 建议设立国家层面城市更新引导基金，吸引保险资金、养老金等长期资本，引导商业银行提供优惠贷款利率[9][10] - 金融工具创新需结合实证案例成效，以可持续改造模式为基础，推动流程与政策系统优化[10] - 可结合养老、康养等新兴产业拓展功能空间，通过产业融合盘活存量资产，构建持续运营能力[11] 区域差异化实践 - 需针对不同城市财政能力与市场预期差异，设计差异化金融支持机制[11] - 深圳实践表明需在法律框架内解决权属瑕疵，平衡整治提升模式与法规冲突，基于量化指标制定策略[11] - 改造决策应结合城市历史与社区特性，避免一刀切[11] 行业参与方观点 - 证监会原主席肖钢强调需摆脱依赖房地产增值和地方举债的旧模式，构建新商业模式[12] - 中国房地产业协会建议通过优化土地收益分配、税收优惠弥补收支缺口[9][10] - 建设银行提出需围绕核心难点设计适配性工具组合，提升落地效率[11]

报告行业投资评级 - 维持“推荐”评级 [1] 报告的核心观点 - 受基数影响6月累计销售负增长、单月同比承压，7月城市工作会议提及地产新模式等，楼市有望止跌回稳，政策加持下地产板块配置价值凸显，头部房企运营和资金优势明显市占率有望提升 [2][39] 根据相关目录分别进行总结 销售：同比表现承压 全国市场 - 2025年前6月全国商品房销售面积45851万方，同比降3.50%，降幅较前5月扩大0.6pct；6月单月销售面积10535.81万方，环比涨49.37%，同比降5.46% [2][4] - 2025年前6月全国商品房销售额44241亿元，同比降5.50%，降幅较上月扩大1.70pct；6月单月销售金额10150.16亿元，环比增43.85%，同比降10.79% [2][4] - 前6月销售均价9649元/平米，同比降2.07%，环比降0.05%；6月单月销售均价9634元/平米，环比降3.70%，同比降5.64% [2][4] 区域市场 - 2025年前6月，东部地区销售面积20800万方，同比降5.2%；中部地区销售面积11926万方，同比降1.2%；西部地区销售面积11515万方，同比降2.5%；东北地区销售面积1610万方，同比降6.0% [8] - 2025年前6月，东部地区销售金额26945亿元，同比降5.8%；中部地区销售额7988亿元，同比降5.8%；西部地区销售额8163亿元，同比降4.30%；东北地区销售额1146亿元，同比降4.5% [8] 投资：开工与竣工的同比表现较此前修复 投资端 - 2025年前6月房地产开发投资46658亿元，同比降11.20%，降幅较上月扩大0.5pct；6月单月开发投资10424亿元，环比增22.58%，同比降12.90% [14] 开工端 - 2025年前6月新开工30364万方，同比降20.00%，降幅较前5月收窄2.8pct；6月单月新开工面积7180万方，环比增34.27%，同比降9.39% [2][17] 竣工端 - 2025年前6月竣工面积22567万方，同比降14.80%，同比降幅较上月收窄2.50pct；6月单月竣工面积4182万方，环比提高52.77%，同比下滑1.74%，开工和竣工端同比表现均较前5月修复，竣工单月同比降幅显著收窄 [2][19] 资金：国内贷款累计同比下降 - 2025年前6月房企到位资金50202亿元，同比降6.20%，降幅较前5月扩大0.90pct [2][23] - 前6月国内贷款8245亿元，同比增0.60%；自筹资金17544亿元，同比降7.20%；定金及预付款14781亿元，同比降7.50%；个人按揭贷款6847亿元，同比降11.40%，国内贷款累计同比再次转正 [2][23] 投资建议 行业估值 - 2024年9月以来政策推进使行业估值短时间修复，2025年开年楼市逐渐修复，政策加持下地产板块配置价值凸显 [36] 重点个股 - 看好招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 [2][41] - 建议关注优质开发如绿城中国、华润置地、中国海外发展；优质物管如绿城服务；优质商业如恒隆地产；代建龙头如绿城管理控股；中介龙头如贝壳 - W、我爱我家 [2][41]

嘉定区房票政策实施 - 嘉定区成为上海第三个试点房票安置的行政区，政策自2024年7月1日起试行至2027年6月30日 [2][3] - 政策适用范围为本区存量商品房，14个本地楼盘纳入"房源超市"，提供3139套商品住房，备案单价区间2.67万-5.85万元/平米 [2] - 房票实行实名制，有效期不超过12个月，可拆分使用但不得转让，购买最后一套房屋时房票占比需超50% [4][5] 房票运作机制 - 房票作为结算凭证由区房管局统一管理，被补偿人可在指定"房源超市"选购房屋 [4] - 房源超市由房管部门联合开发商建设，未来将根据需求动态调整楼盘范围 [4] - 安置方式采用"实物+货币+存量房源+房票"组合模式，外冈镇为首个试点区域 [3] 上海房票政策进展 - 上海已有金山、青浦、嘉定三区实施房票安置，金山给予7%奖励，青浦实行"一基地一方案"奖励 [6][7] - 政策主要在外围区域推行，因这些区域商品房供大于求，去化难度大 [8] - 2024年以来全国超100城(区)推行房票安置，广州为一线城市中首个实施者，北京通州发布征求意见稿，深圳列入2025年工作计划 [8] 行业影响分析 - 房票安置加速动迁腾地，为新城导入人口与消费力，直接推动本地商品房去化 [2][7] - 该模式降低对原地回迁的依赖，释放土地资源，有助于城中村改造推进 [8] - 政策被视为远郊区域去库存的有效渠道，未来有望在上海进一步扩围 [7][8]

会议背景 - 清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心举办《城中村改造的金融创新》课题中期研讨会，聚焦政策协同、工具创新及模式闭环推动良好生态构建 [2] - 会议总结破解城中村改造瓶颈的核心在于构建可持续的商业模式，需厘清项目合规性基础，设计分类工具与政策方案，形成覆盖全生命周期的金融生态 [2] - 参会人员包括中国证监会原主席肖钢、中国房地产业协会副会长张其光、中国人民银行金融研究所所长丁志杰等20余位专家及行业机构领导 [2][4] 城中村改造现状与挑战 - 城中村改造面临进程缓慢、参与主体权责失衡、资金期限错配、土地权属不明及审批冗长等挑战 [4] - 当前改造模式面临涉及面广、周期长、投资回报率低、市场参与主体积极性不高等现实问题 [6] - 原有依赖房地产增值和地方举债的模式已难以为继，需构建新的商业模式破解制度与资金双重瓶颈 [9] 金融创新方向 - 需针对拆除新建、整治提升、拆整结合等不同改造方式，探寻系统化改革路径 [4] - 建议探索集体土地直接入市机制，推动补偿机制向长期权益性收益转变，优先发展长租公寓、养老公寓等产业形态 [6] - 金融创新应贯穿全过程，包括制度设计、工具开发与生态构建，形成覆盖全生命周期的可持续体系 [9] 政策与工具建议 - 需构建科学清晰的流程框架，加强项目微观层面统筹规划，明确财政、金融资金在各阶段功能定位 [5] - 建议系统性研究商业模式，优化土地收益分配、提供专项税收优惠，探索设立国家层面城市更新引导基金 [6] - 应结合实证案例分析金融产品成效与局限，推动改造流程与政策系统优化 [7] 区域差异化策略 - 需充分考虑区域差异性，针对不同城市房地产市场预期和财政能力设计差异化金融支持机制 [8] - 建议将城中村改造与养老、康养等新兴产业结合，拓展房地产业功能空间，推动存量资产盘活 [8] - 决策应基于住房缺口、改造成本等量化指标，并考虑城市独特历史与社区特性制定差异化策略 [8]

中央城市工作会议7月14日至15日在北京举行。时隔十年再次召开，此次会议清晰勾勒出未来城市 发展的重要方向，释放多项关键信号。 四是安全基础设施建设蕴含投资机会。在韧性城市任务中，安全基础设施建设可能带来长期投资机 会，如老旧管线改造升级、城市防洪体系和内涝治理，以及地下管网建设等领域。 对于本次会议的召开，张河生认为，以下几个方面的投资信号值得进一步关注。 一是县域城市的治理或是重要方向。2025年会议部署的7大任务中首先提到发展组团式、网络化的 现代化城市群和都市圈，城镇化建设要以县城为重要载体，促进大中小城市和小城镇协调发展。2015年 会议的措辞是"要以城市群为主体形态""要优化提升东部城市群，在中西部地区培育发展一批城市群、 区域性中心城市"。县城为载体的新提法或意味着我国未来会更加注重对县域城市的治理。 二是城中村改造可能是长期工作。在其他6项任务中，分别以创新、宜居、美丽、韧性、文明与智 慧为重心。宜居城市任务中提到"加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造"，前面也 提到"以推进城市更新为重要抓手"，城中村改造作为房地产三大工程之一，可能是未来城市发展的长期 工作。 三是城中村和危 ...

21世纪经济报道记者李莎 北京报道加力购房补贴、优化公积金政策、加快城中村改造……据中指监 测，上半年全国有约170省市（县）出台政策超340条，政策频次保持较高水平。另外，各地促进需求释 放的创新举措也在持续跟进，如通过减少还贷初期月供中的本金占比，降低还款压力等等。 系列政策为推动房地产市场止跌回稳提供了有力保障，上半年市场延续修复态势，核心城市新房及二手 房市场整体保持平稳，一线城市和部分二线城市市场表现尤为亮眼。 利好持续释放 "现在的政策环境还可以，首付比例下调了，房贷利率不高，房价也比较合适，从我的人生发展计划来 看也到了可以买房的时间。"在谈论买房的原因时，在成都工作的林锋（化名）向21世纪经济报道记者 表示。 去年以来，成都先后出台了取消限购、降低首付比例、优化首套房认定标准、取消限售、提高公积金贷 款额度等政策。今年2月，成都调整公积金贷款到期日，贷款期限最长为30年，且贷款到期日男性和女 性分别不超过68周岁、63周岁，或不超过法定退休时间后5年。 随着购房的政策环境不断优化，经过综合考虑，今年2月，观望已久的林锋在成都武侯区购入了一套93 平方米的次新三居室，首付54万元，用组合贷的方式 ...