市场整体表现 - 上证指数下试3900点支撑，深证成指围绕13000点整固，科创50指数在1400点反复拉锯 [1] - 市场成交稳定，地热能、油服工程等板块涨幅居前，贵金属、航天装备等板块跌幅居前 [1] 石油石化产业链 - 油服工程板块指数大幅高开，盘中一度放量大涨近3%，创年内新高，半日成交超昨日全天 [1] - 石化油服再度触及涨停，科力股份、贝肯能源等个股涨幅居前 [1] - 页岩气等细分板块走强，中裕科技等多股涨停或连板 [1] - 深地川科1井钻深突破万米，塔里木油田满深502-H3井8380米深地完钻 [1] - 下半年油服工程领域接连中标百亿级国际大单，海油工程签约40亿美元项目，中油工程子公司签多项大额合同 [1] 房地产行业 - 房地产板块指数盘初涨近2%，盈新发展等多股涨停 [1] - 9月70城商品住宅销售价格同比降幅收窄，市场呈现止跌企稳趋势 [1] - 房地产企业跨界自救，盈新发展拟收购长兴半导体股权，珠免集团拟转让格力房产股权 [1] - 积极财政与宽松货币政策下，存量收储及城中村改造有望加速，助力楼市止跌回稳 [1]

项目进展与规划 - 2025年以来城市更新步伐加快 城中村改造稳步推动 投资带动效应明显 [1] - 上海青浦区凤溪片区城中村改造项目安置房正在主体施工 建设规模约35.4万平方米 计划2025年全部封顶 2027年底交付 [3][5] - 改造项目中沿轨道交通站点建设的企业总部园区已开始施工 高品质商业住宅 大型商业设施 绿心公园 教育医疗养老等公共服务设施同步建设 [11] - 上海已启动118个城中村改造项目 近期集中推介其中59个区位好 发展潜力大的项目 预计总投资规模达4000亿元 [11] - 2025年计划启动25个城中村改造项目 涉及前期改造投入近800亿元 目前25个项目已全部启动 2026年还将启动20个项目 [13] - 2024年以来全国已实施城中村改造项目2387个 建设筹集各类安置住房230余万套 [15] 产业与人才导入 - 凤溪片区改造中11家制造业企业将搬迁 已有智慧物流装备企业入驻新建的智能制造产业园 [8] - 企业选择入驻因青浦区聚集多家大型快递企业总部 靠近布局能带来更好发展前景 [10] - 企业总部园区已有4家企业签约入驻 [11] - 改造项目保守估计将给片区带来近2000人 大部分为高素质产业人才和企业管理者 [11] 改造模式与综合效益 - 改造模式包括居民货币安置 如居民陈秀清选择货币安置并购买附近商品房 [6] - 城中村改造在资金平衡前提下 实现居住环境改善 产业导入 基础设施和生态环境提升治理 [15] - 目标是构建交通网 数字网 产业网等"八网融合"的城市发展路径 打造成产城人融合发展的未来城市样本 [11] - 改造推动区域规划实施 促进居住环境提升 区域功能完善 产业经济发展和风貌保护 [15] - 最终实现人口 产业 城市的有机融合 让环境脏乱的城中村焕发新生机 [15]

项目规模与目标 - 推介会集中推介10个区域、59个城中村改造项目，占地面积近3万亩，前期改造投资规模达2100亿元，拉动建安投资约1600亿元 [1] - 根据总体部署，到2026年底全面启动整体改造项目，到2027年基本完成城中村整体改造工作 [1] - 自2014年启动改造以来，上海已累计启动改造项目118个 [2] 招商与参与模式 - 正式发布“上海市城中村改造项目招商推介平台”，作为一站式官方信息枢纽，提供政策法规、项目推介等内容 [1] - 市场主体可通过与农村集体经济组织合作、在土地市场摘牌、与实施主体合作三种路径参与改造及开发建设 [2] - 政府强调将持续加大招商力度、优化营商环境、巩固沟通桥梁以推动项目落实 [2] 金融支持与保障 - 国家开发银行上海市分行为城中村项目专项借款提供资金全额保障，并搭建绿色审批通道，对符合条件的项目已完成全额授信 [3] - 该行积极探索“城中村+”改造理念，将改造与产业、三旧改造、历史文化保护相结合 [3] - 中国农业发展银行上海市分行通过属地行下沉服务，与地方政府建立高效沟通机制，分支行同步开展放款审核以保障资金供给 [4] - 农发行落实专项借款“封闭管理、专款专用”要求，全程协助借款主体做好提款前准备工作 [4]

核心观点 - 报告指出A股市场在2025年10月21日表现强劲，主要指数普遍收涨，市场呈现普涨格局，成交额显著放大 [1] - 通信、电子等行业以及光模块、消费电子代工等概念板块涨幅居前，成为市场焦点 [1] 市场回顾 - 指数表现：沪指上涨1.36%，收报3916.33点；深证成指上涨2.06%，收报13077.32点；科创50指数上涨2.81%，收报1406.32点；创业板指上涨3.02%，收报3083.72点 [1] - 个股表现：全市场4624只个股上涨，729只个股下跌，80只个股收平，显示市场涨多跌少 [1] - 成交情况：沪深两市合计成交额18739亿元，较上个交易日放量1362.89亿元 [1] - 行业表现：申万一级行业中除煤炭行业下跌外，其余全部上涨，通信、电子、建筑装饰、综合、房地产、机械设备等行业涨幅靠前 [1] - 板块表现：光模块(CPO)、消费电子代工、光芯片、HBM、一级地产商、培育钻石、覆铜板、电路板、光通信、挖掘机、存储器、城中村改造、天然气、油气开采、GPU等概念板块涨幅居前 [1]

兴宁区楼市整体表现 - 兴宁区楼市表现亮眼，主要得益于优质新项目入市为区域市场注入新鲜血液 [1] - 在9月南宁商品住宅成交榜单中，兴宁区的邦泰揽境与中海未来之境项目在销售金额与面积上均位居前列，持续领跑市场 [2] 邦泰揽境项目分析 - 项目自7月开盘以来累计售出5栋楼，取证602套，销售534套，去化率高达89%，月均销售178套 [4] - 项目热销原因包括产品实力在线，推出四种四房户型且得房率均超100%，其中122㎡户型因赠送约10㎡入户花园已快速售空 [6] - 项目规划方案获优化调整，内容包括小区面积扩大、楼层高度增加、车位数量增加、绿化率提升，旨在提升入住体验 [8] - 交通配套优越，靠近地铁3/5号线小鸡村站，并紧邻即将通车的建兴路及多条城市主干道 [9] - 教育资源丰富，周边规划有南宁二中初中部加盟校和中兴小学（沙江校区） [9] - 生活配套齐全，周边有融创茂、吾悦广场、狮山公园、沙江河湿地公园等设施 [10] - 价格优势明显，90㎡、108㎡户型均价区间为6983-9300元/㎡，部分楼栋推出6-7字头优惠房源，性价比高 [11] 中海未来之境项目分析 - 作为城中村改造项目，在9月以1.89亿元成交金额和2.11万平方米成交面积位列南宁商品住宅销售金额第二、面积第一 [12] - 双节期间项目来访超千人，并实现超6000万元销售业绩 [13] - 项目自8月30日开盘后迅速成为市场爆款盘 [14] - 地段优势显著，地处兴宁区那考河板块，距离地铁5号线降桥站约50米，具备“铁学商景”等醇熟配套 [15][16] 城中村改造与区域发展 - 鸡村城中村改造项目与降桥村改造项目均按计划稳步推进并取得阶段性成果 [20] - 鸡村片区第二幅商住地（GC2025-054）将于10月22日挂牌出让，该地块紧邻邦泰揽境项目 [20] - 随着城中村改造持续推进，未来将有更多道路通车、优质配套落地及新项目入驻，带动兴宁区整体居住品质提升和楼市发展活力 [22]

项目规模与投资 - 上海10个辖区的59个城中村改造项目集中宣介，项目占地总面积近3万亩 [1] - 项目前期改造投资规模达2100亿元，将拉动建筑安装工程投资约1600亿元 [1] - 自2014年启动改造以来，上海已累计启动改造项目118个 [2] 项目规划与时间表 - 计划到2026年底全面启动城中村整体改造项目，到2027年基本完成改造工作 [2] - 行业构建"政府引导、市场运作、多方参与、利益共享"的模式推进改造 [1] 市场主体参与路径 - 行业不断拓宽企业参与路径，市场主体可通过与农村集体经济组织合作参与合作改造项目 [1] - 对于储备改造项目，市场主体可在土地市场进行经营性地块摘牌参与开发建设 [1] - 对于委托改造项目，市场主体可通过与实施主体合作参与开发建设 [1] 平台与可持续性 - 官方正式发布"上海市城中村改造项目招商推介平台"，作为一站式官方信息枢纽 [1] - 行业强调推动城市更新具备"自我造血"能力，以实现可持续性发展 [1]

全国房地产市场整体表现 - 2025年9月70个大中城市商品住宅销售价格环比全线下降 一线城市环比下降0.3% 二线和三线城市环比均下降0.4% [1] - 各线城市商品住宅销售价格同比降幅继续呈收窄态势 [1] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0% 二线城市和三线城市二手住宅环比降幅分别扩大至0.7%和0.6% [1] 核心城市土地市场与政策动态 - 上海第八批次集中土拍6宗地块总成交金额198.77亿元 地块总面积19.16万平方米 规划建筑面积40.87万平方米 [2] - 上海土拍吸引中海地产 保利发展 招商蛇口等20余家房企参与 3宗地块溢价成交 3宗底价成交 徐汇滨江地块起始楼面价13.5万元/平方米居上海宅地单价第二 [2] - 上海集中推介59个城中村改造项目 占地近3万亩 前期改造投资2100亿元 预计带动建安投资1600亿元 覆盖九个区及临港新片区 [4] - 成渝地区将A B C D类人才公积金贷款额度提高至4倍 单人最高240万元 双人最高400万元 与多子女家庭和以旧换新购房政策不叠加 [5] 房企与资本市场动态 - 旭辉集团旗下6只公司债券于10月21日复牌 发行规模总计88.18亿元 当前债券余额总计83.79亿元 复牌后作为特定债券在上交所固定收益平台转让 [3] - 上海土拍反映核心城市市场韧性 央国企凭借资金与开发实力获取核心地块 [2] - 城中村改造项目为具备资金实力与区域运营经验的央国企及优质民企提供参与机会 [4] - 成渝人才购房政策有利于聚焦该区域并主打改善型产品的企业加速库存去化 [5]

"我们楼盘最近新签了六七套房，都是房票客户。"近期，广州黄埔区一位楼盘销售人员告诉《证券日 报》记者，从国庆假期开始，房票客户明显增多，集中在拆迁片区周边的项目开始受益。 黄埔区另外一家楼盘销售人员同样告诉记者，项目三房、四房户型房源已经基本售罄，仅剩少量两房户 型在售，其中多数成交来自房票客户。 房票客户的集中入市，正成为当下楼市的重要增量。黄埔区今年8月份发布的数据显示，五村七片、枫 下、镇龙西、九楼、金坑银岭等城中村改造项目已通过房票认购商品房1459套，面积共约15万平方米， 金额共约26亿元，除区内认购外，黄埔区房票已在增城、从化、天河、海珠、白云等兄弟区"落户安 家"，房票实施速度居广州市首位。 与此同时，上海也在加快房票安置试点落地。上海嘉定区马陆镇彭赵村(北片区)改造项目近期启动签 约，首日共开出17张房票，成为上海市首家在签约第一天就开出多张房票的城中村改造项目。 房票正成为楼市新的活跃因素。近期，随着多地城中村改造进入签约和安置阶段，因房票而释放的集中 购房需求正让市场迅速升温。《证券日报》记者采访了解到，广州、上海等城市部分新盘迎来房票客户 集中看房与成交，不少开发商也借机开启了"房票争 ...

去年9月底，广州落实中央部署正式放开了长达十四年的楼市限购，在一线城市里率先实施"三不限"： 不限售、不限贷、不限签，被称为"9.30"新政。广州楼市由此进入史上最宽松时期，目前首套房首付低 至15%，首套房商业贷款利率3.0%、公积金贷款利率2.6%。 彻底放开限购不仅带来了楼市成交量的回暖，还促使房地产成为帮助广州经济走出调整的重要动力，今 年上半年全市房地产开发投资增长4.1%，为近四年来首次正增长。 在仔细盘点放开限购一年后的市场成交数据后，南都记者也发现，楼市的风并未雨露均沾地吹向每个 人，在这张桌子上，那些靠近城中村改造、拥有更多新规产品的房企无疑获得感更强，个别楼盘甚至仅 靠政府收储就能成为楼市销冠，而不具备这些优势的楼盘和二手房小区则在以价换量的夹缝中继续承压 坚持。 城中村改造安置直接催生楼盘销冠 自彻底放开限购以来，当前这一轮城中村改造对广州楼市的影响几乎是决定性的。 2024年广州成功申报城中村改造专项借款项目52个，共计获得授信金额4096亿元，52个城中村改造项目 共涉及约10.8万户改造户数和约28.3万套安置房。在允许专项借款购买存量商品房安置的政策引导下， 巨量的安置房需求促成 ...

区域土地市场热度回升 - 近期北京、南京、西安等地接连有上市公司重启拿地，体现出市场主体对中长期市场修复的信心增加 [1] - “金九银十”期间上市房企投资拿地回暖 [1] 房企拿地案例 - 南京公用发展股份有限公司全资子公司以13.23亿元成功竞得南京市建邺区地块，为年内首度成功拿地，并采取合作开发模式以提升效率并降低风险 [2] - 北京首都开发股份有限公司以4.46亿元竞得北京市朝阳区地块，显示出公司对北京楼市的信心正在逐步回升 [2] - 天地源股份有限公司以20.15亿元竞得西安高新区超百亩土地，为年内首度拿地，公司前三季度合同销售面积同比增长11.22%至18.94万平方米，权益合同销售面积同比增长15.53%至16.59万平方米 [3] 市场特征与策略 - 当前土地市场总体以理性为主，房企拿地价格多为底价，整体溢价率有所回落 [4] - 上市房企拿地策略呈现“点状布局”，主要在深耕多年的重点城市择机补仓，以及“理性投入”，以中小规模投资为主保持现金流安全 [4] - 部分企业拿地可能与城市更新或城中村改造项目进入落地兑现阶段有关，反映出旧改项目推进提速 [4] 行业前景与驱动因素 - “好房子”建设提速带动住宅产品迭代升级，叠加城中村改造等政策加快落实，正共同推动新房销售逐步筑底企稳 [5] - 企业在核心城市进行战略性土地储备，体现出对中长期市场修复的信心，为后续市场活跃和项目落地提供支撑 [5]