城市生活品质提升 - 持续提升城市生活品质，增进民生福祉，把宜居安居放在首位 [1] - 加快推进安全舒适绿色智慧的"好房子"建设 [1] - 推动公共服务资源下沉基层，推进完整社区建设 [1] 住房建设与改造 - 推动城中村改造提速 [1] - 推动保障性住房扩容提质 [1] - 开展旧住房综合整新，加快房屋适老化改造 [1] 社区服务配套发展 - 在15分钟生活圈内有机嵌入养老、育儿、医疗等配套设施 [1] - 推动家政、养老等服务业优质高效发展 [1] - 着力破解物业治理难题 [1]

财务业绩表现 - 2025年前三季度公司实现营业收入95.15亿元，同比增长938.80% [1][2] - 2025年前三季度归母净利润为2.87亿元，同比提升232.59%，去年同期为-2.16亿元，实现扭亏为盈 [1][2] - 公司前三季度毛利率为17.14%，净利率为2.82% [2] 房地产开发业务 - 受益于房产项目竣工交付结转规模增加，营收大幅增长，前三季度新增竣工面积合计19.19万平方米，同比增长95.12% [2] - 前三季度新增开工面积合计13.92万平方米，同比增长34.25% [2] - 前三季度实现销售面积3.69万平方米，实现销售额44.60亿元，同比减少54% [3] - 第三季度销售面积1.01万平方米，同比增加19.55%，销售额13.84亿元，同比增加2.90% [3] - 截至三季度末公司合同负债110.26亿元，待结算资源丰富 [3] 项目运营与储备 - 公司在售项目包括露香园二期、璟雲里二期、馥公馆、虹盛里等 [3] - 上半年完成万安路一期、露香园B地块平稳交付 [3] - 公司积极跟进优质项目研究和储备，密切关注重点区域城中村改造项目，杜行、诸翟两个城中村项目配合动迁计划稳步推进 [3] 运营租赁业务 - 截至第三季度末，主要在租项目包括城投宽庭租赁社区、城投控股大厦等，出租房地产建筑面积约57.98万平方米 [3] - 已出租经营面积约38.58万平方米，实现租赁现金流入合计2.79亿元，同比增长33.94% [3] - 截至上半年，“城投宽庭”租赁住宅现有在营项目10个，超1.4万套，品牌体系持续完善 [3] 盈利预测与估值 - 预计公司2025年归母净利润为5.43亿元，2026年为8.65亿元，2027年为10.57亿元 [4] - 对应2025年市盈率为22.05倍，2026年为13.84倍，2027年为11.32倍 [4]

公司战略方向 - 公司将继续坚持科技创新，锻造发展新引擎、新业务、新模式，积极推动高质量转型升级 [1] - 公司将探索外部物业的管理经营，以形成可持续的发展模式 [1] 建筑板块业务 - 公司将积极推动新型建筑工业化、智能化、绿色化发展 [1] - 公司将加大在新技术、新工艺、新装备等领域的研究应用 [1] 开发板块业务 - 公司将加大城中村改造、保障房建设的研究和布局 [1] - 公司将探索一级土地整备和一二级联动开发模式 [1]

公司业务板块 - 公司主业定位为城市建设、综合开发、城市服务三大板块 [1] - 城市建设板块加快绿色低碳转型，建立超低能耗建筑标准体系，探索光伏建筑一体化、绿色建材等新业务 [1] - 综合开发板块立足深圳，深耕粤港澳大湾区、长三角城市群、成渝经济区 [1] - 城市服务板块包括城市基础设施管养、一级土地整备、商业运营、物业服务、代建服务五大业务 [1][2] 重点城市更新项目 - 罗湖金翠城市更新项目拆除重建用地面积34,521平方米，配套住宅和新型产业园区，已列入2021年深圳市重大项目 [1] - 龙华华富工业区项目占地面积52,923.4平方米，更新后配套住宅和商业 [1] - 罗湖螺岭片区改造项目拆除用地约12.06公顷，规划建设用地7.31公顷，规划容积472,755平方米，是深圳市城中村改造新政第一批试点项目 [4] 城中村改造业务优势 - 天健城发公司是市属国企中唯一拥有全流程技术团队的更新棚改服务企业 [3] - 为全市超60个更新棚改项目提供过服务，包括"中国棚改第一难"的罗湖"二线插花地"项目 [3] - 拥有从前期服务、一级土地整备到二级土地开发的全周期全产业链协同资源 [3] 科技创新体系 - 公司实施"创新+"发展战略，与高等院校、科研机构广泛合作 [5] - 建立院士工作站、博士后工作站、企业技术中心、沥青研究所等多个技术创新载体 [5] - 建有深圳市首家工程医院和装配式构件厂，开展海水海砂、地下空间等研究与应用 [5] 战略发展规划 - 公司把握"城市建设与服务"核心功能，立足深圳、服务湾区 [6] - 坚持深化改革、科技创新，努力探索培育新型业务 [6] - 目标成为令人尊敬、创造美好生活的城市综合运营商 [6]

行业与公司 * 纪要涉及的行业为中国房地产行业[1] * 纪要重点分析了百强房企的销售表现 包括万科 华发 越秀 中国金茂 建发 绿地等具体公司[3][4] 核心观点与论据 **1 2025年10月市场整体承压 同比降幅扩大** * 百强房企销售金额为2,530亿元 环比微增0.1% 但同比下降41.9% 为年内单月最大降幅[2] * 前10个月百强房企累计销售金额为2.58万亿元 同比下降16% 降幅较前三季度扩大4.2个百分点[3] * 市场承压主因是政策支持力度不足未能有效提振信心 以及去年四季度的高基数影响[1][2][6] **2 新房供应与土地市场显著降温** * 10月30个重点城市新增供应585万平方米 环比下降51% 同比下降21%[1][5] * 供应下降反映开发商推盘意愿减弱 采取少量多次开盘策略以维持热度[1][5] * 300城土地成交建筑面积和金额同比降幅分别扩大至25%和33% 创年内最高同比降幅[16] **3 各能级城市成交普遍下滑 二手房市场加速下跌** * 一线城市10月新房成交同比降幅达41% 其中上海和深圳分别下降43%和52%[1][8] * 30城二手房成交量环比下降11% 出现连续7个月下跌 对置换比例高城市的次高端新房去化产生负面影响[1][11] **4 去化率低迷与库存压力并存** * 30个重点城市平均开盘去化率仅为37% 环比下降3个百分点 北上广深等一线城市普遍在30%左右[1][9] * 尽管供应下降 但2/3的重点城市消化周期超过18个月 库存压力依然存在[1][12] **5 企业表现与土地市场热度分化加剧** * 百强房企中48家10月业绩环比增长 20家环比增幅大于30% 但前十房企单月同比下降41.7%[3] * 前10个月实现累计同比正增长的企业包括中国金茂（增长23.6%）建发和越秀等[4] * 企业拿地高度聚焦于上海 北京 杭州 广州 南京等核心城市 这五个城市土地成交金额占全国1/3以上 行业集中度提升[3][18] * 土地市场热度分化 仅上海 杭州等少数核心地块保持较高溢价率 如上海出现楼板单价148,500元的新地王[17] **6 产品与价格段需求呈现结构性差异** * 二线城市新开盘定价普遍低于周边二手房10%-20% 且产品力更强 吸引部分刚需和改善型客户[1][14] * 一线及部分二线城市 总价200-300万的中低端住房需求仍集中在二手房市场 占据约60%成交份额[1][15] * 高端购房者（如购买4,000万以上顶级豪宅）其行为受市场波动影响较小[13] **7 对未来市场的预期偏谨慎** * 预计11 12月同比降幅将进一步扩大 主因去年高基数[1][2][6] * 预计2026年市场将延续低位波动 同比降幅进一步扩大 项目间和城市间投资能力分化加剧[3][19] * 新房和二手房成交量预计将继续环比和同比下降 整体环境难有本质改善[20] * 现房销售政策仍处于方案阶段 短期内影响有限[21] 其他重要内容 * 上海启动59个城中村改造项目 总投资约3,700亿元 可能对远郊区新房销售形成短期刺激 但也可能加剧未来区域供求失衡[22] * 部分闲置地块通过调规后进入开发流程 可能对新房市场形成一定补充 但不会导致规模巨大变化[20]

文章核心观点 - 相比“十四五”规划，“十五五”规划对房地产行业需求侧的政策表达更为明确和具体，重点在于清理不合理限制性措施、推动高质量发展以及将地产风险化解与国家安全能力建设挂钩 [1][2] - 行业有望迈入稳定发展期，蓝筹企业竞争格局将持续优化 [2] 政策导向与市场要素配置 - “十五五”明确提出“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”，而“十四五”的提法是“促进住房消费健康发展”，表明未来五年重点城市将继续解除限制政策 [2] - “十五五”提出“完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施”以及“探索实施建设用地总量按规划期管控模式”，相较“十四五”的“深化土地管理制度改革”，表达更加具体，预示专项债收储工作将提速扩围，土地供给有望实现全周期管理 [2] 城市更新与城中村改造 - “十五五”提出“节约集约利用农村集体经营性建设用地，依法盘活用好闲置土地和房屋”，相较“十四五”的“探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房”，对集体建设用地的规划从探索转向有法可依，城中村改造等存量提质工作将进一步展开 [3] - “十五五”与“十四五”同样提及“农业转移人口市民化”，未来五年城镇化红利将持续释放 [3] - “十五五”提出“大力实施城市更新”，较“十四五”的提法强调了“大力”，未来五年将坚定落实中央城市工作会议精神，全面推动城市更新工作 [3] 行业高质量发展与风险化解 - “十五五”增设“推动房地产高质量发展”议题，并提出了五个可行的推进路径，包括健全资金监管、企业融资、现房销售等制度以保障购房者权益 [4] - 未来五年行业将从增量模式向存量模式转变，结合城市更新和城镇化需求匹配保障房建设转化工程，而“十四五”仅提出“有效增加保障性住房供给” [4] - 重点城市将紧扣需求变化，实现改善型住房供给精准适配，新房产品将更关注在区位、配套、户型、功能等维度的品质升级 [4] - 存量房屋将注重养护工作，房屋养老金制度有望推进 [4] - “十五五”提出“统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险”，并未提及“十四五”的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，表明中央对房地产的定调已发生变化，未来五年仍将重点防范房地产系统风险 [4]

会议背景与目的 - 清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心举办《城中村改造的金融创新》课题结题研讨会暨课题评审会，聚焦新时代城中村改造中政府与市场动力的激发及可持续新机制的建立[3][4] - 会议旨在通过政策、学术、产业、金融多方交流，推动研究成果转化为政策举措与实践动能，为城市高质量发展贡献智库力量[1][6] 核心观点与会议总结 - 根据二十届四中全会精神，"十五五"时期需坚持有效市场与有为政府相结合原则，城中村改造需探索多主体共治路径，增强原住民自主更新意愿，破解资金参与难题[4] - 课题形成十余万字报告及多个专项成果，提出通过金融创新构建可持续商业模式与资金循环机制，推动城市治理升级[6] 课题研究成果汇报 - 报告总结不同改造模式的系统分析框架，提出以可持续商业模式为核心的全周期适配路径[7] - 围绕金融工具创新，构建覆盖项目全生命周期的资金循环体系，并以国际经验借鉴风险共担、收益共享的投融资体系[7][9] - 建议从土地制度优化、资金支持机制完善及政府职责明晰等方向协同发力，构建分类别、全周期、可持续的金融创新生态[9] 专家评审意见与建议 - 丁志杰指出未来五到十年经济发展的关键在于破解物价低迷问题，城中村改造需中央与地方在"十五五"规划中坚持有效市场与有为政府结合原则[11] - 张其光强调城中村改造面临"有需求、无模式、缺资金"三大困境，需分类解决土地性质、补偿方式转变及资金监管问题[12] - 刘洪玉提出需解决政府与市场动力问题，政府端需明确改造的公共目标贡献，市场端可借鉴美国FHA 203(k)更新贷款模式创新金融工具[13] - 秦虹建议探索多元共治、原拆原建模式，构建居民自治、市场参与、政策保障的协同机制，政府负责基础设施投入与规划支持[14] - 尹中立认为改造需平衡成本与收益，长期无风险收益率下行可降低资金成本，通过宅基地制度改革提升资产价值[14] - 汤卫忠指出项目面临融资难、融资贵问题，需明确经营权合法地位，探索经营权抵押与证券化，并加强中央财政对保障性住房改造的支持[16] - 周以升从金融逻辑分析"二房东"模式融资难度大，建议构建"业主投资+委托管理"机制及低成本改造贷款工具，并强调重资产模式更易穿越周期[17] 会议总结与未来方向 - 肖钢高度评价课题成果，认为其兼具理论价值与实践意义，强调城中村改造是推动城市高质量发展与治理现代化的系统工程[18] - 未来研究可围绕政府角色定位、地方案例挖掘及政策实验模拟深化探索，构建支撑城中村可持续发展的系统新生态[18]

房票制度推广与演变 - 上海房票制度自2024年8月于金山区首次实施后，已逐步扩展至青浦区、嘉定区、奉贤区，并于近期进入中心城区徐汇区 [1] - 房票是继实物安置和货币补偿后的第三种安置选择，核心是由征收部门出具“购房代金券”，居民在政府划定的“房源超市”内购房结算 [2] - 2025年徐汇区江南新村项目在征收方案中新增“房票奖励”，标志着房票制度正式纳入中心城区城市更新的政策工具箱 [2] 徐汇区房票奖励方案细节 - 江南新村项目规定，选择货币补偿的居民在特定时间范围内购买本市住房，可按被征收房屋建筑面积获得2000元/平方米奖励 [3] - 以40平方米房屋为例，居民可获得8万元房票奖励，该奖励可与早签约奖（保底40万元）、早搬迁奖（4000元/平方米，保底16万元）等叠加，总奖励补贴金额可轻松超过百万元 [3] - 徐汇区房票奖励的关键创新点在于使用范围覆盖全市新房和二手房，且购买时间自2025年1月22日起均在范围内，打破了郊区房票在时间和区域上的局限 [5] 各区房票政策差异与演进 - 金山区房票政策规定，选择房票安置可获得补偿款总金额7%的政策性奖励，并允许“6个月内竣工交付期房”进入房源库 [4] - 青浦区房票政策要求房源库必须由已取证且竣工的现房组成，相比金山区进一步保障了安置群众的住房权益 [4] - 嘉定区房票政策允许“可拆分使用”，降低了购房门槛，但其房源超市限定在嘉定全区15个在售小区，不支持跨区使用，政策导向为定向消化郊区新房库存 [5] 房票制度的行业影响 - 房票安置增加了安置的选择性和积极性，让群众能自主挑选商品房，奖励机制增强了群众购买力并缩短了安置周期 [7] - 房票安置成为房地产市场去库存的关键抓手，通过定向释放购房需求，将征收补偿资金转化为有效购买力，帮助开发商加速销售、盘活存量资产 [7] - 房票安置在优化城市空间布局方面，减少了安置房建设需求，节省的土地可用于打造更具价值的商品房、产业项目或公共配套 [7]

行业投资评级 - 行业投资评级为“看好”（维持）[7] 核心观点 - 行业风险评价降低、行业进入中长期修复通道的信心不断强化是推动地产股修复的主要原因[2] - 短期内地产下滑速度有所加快，第四季度房地产政策加码预期提升，优质地产股配置价值凸显[2] - 政策重心将从短期刺激转向新发展模式的探索，城市更新（包括城中村改造等盘活存量）、“好房子”建设或为重点[3] - 未来几年的政策重心转向行业高质量发展模式的探索，是行业达到供需良性互动真正实现“止跌回稳”的治本之策[3] - 由于今年第二季度以来新房市场量价下降，第四季度房地产托底政策加码预期提升，货币政策、财政政策均可能作为房地产托底政策的工具[4] 具体事件评述 - 二十届四中全会定调推动房地产高质量发展[3] - 房地产此前引发的金融风险、保交楼风险、房企债务风险、房价大幅下跌风险等在最近两年得到了缓解[3] - 城市更新各项新机制预计在“十五五”时期将进一步加快建立，配套的金融、财税、土地等支持政策也有望逐渐落位[4] - 城中村改造作为城市更新重要方向，目前只有高能级城市核心地段溢价高、利润可观的改造项目能够符合“征收方案扎实”和“项目资金总体平衡”的要求，该类项目或将率先完成改造[4] - “好房子”建设过程中，地方政府在地段、规划、户型、得房率等方面有所让步，有持续拿地能力的企业获益[4] 投资建议与相关标的 - 相关标的包括：招商蛇口（投资评级：买入）、保利发展（投资评级：买入）、滨江集团（未评级）、金地集团（投资评级：增持）[5]

项目规模与投资 - 2025年上海市城中村改造项目集中招商推介会涉及10个辖区的59个改造项目，项目占地总面积近3万亩，前期改造投资规模达2100亿元，拉动建安投资约1600亿元 [1] - 自2014年启动改造以来，上海已累计启动改造项目118个 [1] - 根据三年行动计划，到2026年底上海将全面启动整体改造项目，到2027年基本完成城中村整体改造项目 [1] 具体项目案例 - 闵行区浦江镇召稼楼城中村改造项目公建配套一期工程已于2025年7月启动，包括首批4条道路和一期水系工程建设 [1] - 瑞安房地产有限公司负责召稼楼项目改造，将依托整体定位、规划、开发、运营模式，建设总占地约71公顷、建筑面积约42万平方米的复合功能品质社区 [1] - 召稼楼项目旨在打造黄浦江东岸首个"新天地大社区"，通过区域焕新与古镇复兴兼顾民生改善和风貌保护 [1] 资金参与模式 - 城中村改造具有资金需求大、回报周期长的特点，需要具备"造血"能力以实现可持续更新 [2] - 上海积极引导社会资金参与改造，拓宽企业参与路径，包括合作改造项目、储备改造项目和委托改造项目三种模式 [2] - 经营主体可通过与农村集体经济组织合作、在土地市场摘牌或与实施主体合作等方式参与开发建设 [2]