房产税缴纳规则 - 企业外购厂房未办理产权登记但正常经营时，若房屋位于征税范围（城市、县城、建制镇和工矿区）内，房屋产权所有人需缴纳房产税 [2] - 购置新建商品房的企业，房产税缴纳起始时间为房屋交付使用之次月 [2] - 购置存量房的企业，房产税缴纳起始时间为完成房屋权属转移登记且权属证书签发之次月 [2] 出租厂房房产税计算方式 - 采用从租计征方式时，以房产租金收入为计税依据 [3] - 产权属国家所有的房产由经营管理单位纳税，属集体或个人所有的由实际所有者纳税 [3] - 产权出典的房产由承典人纳税，产权所有人/承典人不在房屋所在地时由代管人或使用人纳税 [3] - 产权未确定或存在租典纠纷的房产由代管人或使用人纳税 [3] - 无租使用其他单位房产时，使用人需代为缴纳房产税 [3] - 集体所有制产权的房产由实际使用人纳税 [3] 数电票额度管理 - 增值税申报期内，纳税人完成申报前可开具发票额度不超过上月剩余额度与当月总额度中的较低值 [4] - 完成增值税申报后，系统自动调整额度，允许按当月剩余额度开具发票 [4] - 发票额度调整需通过电子税务局【我要办税】-【发票使用】-【蓝字发票开具】路径或【税务数字账户】模块申请 [5] - 申请提交后可在【税务数字账户】-【发票额度调整申请】界面查看审核进度 [6]

税收优惠政策专题 - 高新技术企业可享受相关税收政策支持 [48] - 资源综合利用企业适用增值税及企业所得税优惠政策 [47] - 小型微利企业所得税汇算清缴享受专项优惠 [40] - 个体工商户所得税优惠政策明确实施 [39] - 重点群体创业就业享受税费优惠 [37] - 科技创新企业获得税惠支持 [36] - 绿色低碳行业适用专项税惠政策 [35] - 企业基础研究投入可享税惠 [23] - 技术转让享受税收优惠政策 [19] - 残疾人就业创业税惠政策实施 [17] - 创业投资企业和天使投资人享受税收优惠 [15] - 医疗服务机构获得税收政策支持 [13] - 新能源汽车行业享受专项税收优惠 [10] - 农产品流通环节税收优惠政策明确 [9] - 保障性住房建设运营享受税收优惠 [6] 个人所得税专题 - 个人所得税热点问题解答 [45] - 上市公司股权激励个人所得税政策明确 [22] - 全国股转系统挂牌公司股息红利差别化个税政策延续 [24] - 多项个人所得税优惠政策近期实施 [5] - 教育工作者享受个税专项优惠 [4] - 个税专项附加扣除标准提高政策问答 [3] - 居民换购住房个税优惠政策延续实施 [1] 增值税专题 - 建筑业小规模纳税人跨区域涉税事项明确 [42] - 购进农产品增值税政策解读 [33] - 增值税纳税申报调整事项说明 [32] - 小规模纳税人涉税热点问题汇总 [7] - 出口退（免）税政策热点解答 [11] 财产行为税专题 - 物流企业大宗商品仓储用地城镇土地使用税优惠 [43][12] - 水资源税改革试点政策解读 [34] - 房产税热点问题解答 [28] - 城镇土地使用税热点问题说明 [26] - 高校学生公寓房产税和印花税优惠政策 [8] - 公租房税收优惠政策实施 [2] 其他专项政策 - 职工教育经费税前扣除政策解读 [27] - 固定资产折旧税惠政策明确 [21] - 社区家庭服务业税惠热点解答 [41] - "六税两费"减免优惠申报指南 [31][16]

政策转向 - 过去20年全国平均房价涨幅超过540%，四大一线城市核心区涨幅高达20倍以上 [1] - 2024年中央经济工作会议中"房地产"一词出现频次较五年前骤降60%，"科技创新""实体经济"提及率翻倍 [3] - 中国新能源汽车占全球份额73%，光伏专利占比超80% [4] - 2024年芯片研发投入同比增长22%，六大行金融科技投入共计1254.59亿元，中国银行宣布未来五年为人工智能产业提供不少于1万亿元支持 [4] 楼市调控 - 二线城市房价跌幅超30%，三四线城市房价"腰斩" [4] - 北京、上海核心区房价环比微涨0.36% [7] - 全国不动产统一登记已完成，7.9亿本产权证书实现信息联网 [9] - 深圳前海豪宅逆势上涨8%，北京核心区土地溢价率超50%，而燕郊房价暴跌60% [11] 市场变化 - 90%以上房产已失去投资价值 [11] - 人口红利消退，老龄化加剧，刚需购房群体锐减 [11] - 租赁市场崛起，保障房供给加大，年轻人更倾向租房 [11] - 杭州某投资客5套房价值缩水2000万 [11] 投资建议 - 大城市核心区域房产抗跌性强，建议持有 [13] - 大城市郊区超20年老破小及三四线非自住房建议抛售 [13] - 坚持"掐尖"原则，只认准大城市核心区房产 [14] - "伪核心"区域和远郊盘即使便宜15%也需谨慎 [14]

楼市现状 - 5月19日统计显示住房价格基本持平或下降，新房售价进一步降低，行业持续低迷[1] - 大批城市房价停止上涨并开始下跌，仅少数城市维持涨势，当前变动呈现分水岭特征而非周期性波动[7] - 郊区普通小区房价曾轻松突破百万的现象消失，闭眼买房躺赢时代终结[5] 历史对比与潜在路径 - 市场担忧中国楼市可能重蹈日本覆辙：90年代日本房价连续下跌十余年，高债务比例、人口结构恶化等相似风险显现[13][15] - 美国模式提供另一种参照：金融危机后调整周期较短，中国凭借更大体量和集中调控能力或可避免最剧烈下跌[16] - 中国缺乏完整历史周期样本，需借鉴国际经验但无法直接套用[10] 结构性变化与核心问题 - 当前调整源于内生机制问题：居民购买力下降、生育率走低、高负债隐患等内部因素削弱市场，外部刺激难以扭转[11] - 土地财政体系赋予政府强控能力，部分城市已通过暂停宅地交易调节库存[23] - 保障房"双轨制"推进（如深圳保障房低价策略）分流商品房需求，避免硬着陆[20] 区域分化与未来展望 - 一线及强二线城市因资源集聚和人口流入具备更强抗跌性，可能率先复苏[29] - 产业结构单一、人口流出的非核心城市面临长期下行压力，或出现鹤岗式超低价现象[30] - 调整时长存在两极可能：美国模式需2-3年触底，日本模式或持续15年以上[30] 政策工具与差异化调控 - 房产税采取渐进式改革，差异化税率设计避免日本式市场速冻风险[22] - 土地供给国有化抑制投机，区别于日本土地私有导致的失控局面[18] - 全国统一调控失效，地域差异将加剧，需针对性施策[25][27]

房产税政策要点 - 房产出租的计税依据为不含增值税的租金收入，税率为12% [2] - 企事业单位向个人或专业化住房租赁企业出租住房可享受4%优惠税率 [2] - 增值税小规模纳税人、小型微利企业可减半征收房产税 [3] - 按房产余值计税时税率为1.2%，按租金收入计税时税率为12% [3] - 天津市规定房产税计税依据为房产原值减除30%后的余值 [3] 城镇土地使用税政策要点 - 土地使用税以土地使用证确认面积为计税依据 [4] - 天津市土地使用税实行六等分级税额，年税额从一等25元/㎡至六等1.5元/㎡ [4] - 未取得土地使用证或实际面积超证的需据实申报 [4] 纳税义务发生时间规定 - 自建房屋从建成次月起征房产税 [4] - 委托建设房屋从验收次月起征 [4] - 购置新建商品房从交付使用次月起征 [4] - 购置存量房从权属变更登记次月起征 [5] - 出租房产从交付次月起征 [5] 电子税务局申报操作 - 首次申报需先进行税源信息采集 [5] - 出租房产需分别录入从价和从租计征信息 [7] - 跨区域申报需通过"跨区域税源登记纳税人"入口操作 [14] - 已申报信息不可更改，未申报税源可修改或删除 [15][16] - 变更税源信息时生效时间为变更次月 [12]

房地产市场调整趋势 - 2022年起房地产市场进入长期调整 二三线城市如郑州 石家庄 涿州率先调整 2023年一线城市如上海 深圳加入调整行列 [1] - 2024年全国商品房销售面积同比下降11.3% 销售额同比下降15.7% [1] - 2024年全国300个城市新建商品住宅价格指数同比下降3.2% 二手住宅价格指数同比下降5.1% [1] 多套房产家庭面临的挑战 挑战一 房产市值缩水 - 一线城市房价从峰值下跌超30% 如上海 深圳从9万/平米跌至6万/平米 [5] - 一线城市房价收入比达40 二线城市20-25 远高于国际7-8的平均水平 未来房价仍有下跌空间 [5] 挑战二 房产变现困难 - 2025年全国二手房挂牌量激增 重庆17.2万套 成都17万套 天津15万套 广州17万套 北京13万套 [7] - 二手房需低于市场价10-15%抛售才可能成交 但业主普遍不愿降价 [7] 挑战三 持房成本上升 - 经济不景气导致收入减少 多套房产家庭还贷压力显著增加 [9] - 2024年全国物业服务成本同比上涨15% 物业费等持房费用持续攀升 [9] 挑战四 以租养贷难度加大 - 三四线城市因人口流出 房屋空置率高 租金收入不足覆盖房贷 [12] - 一线城市因生活成本高 外地打工人返乡 租房需求下降 租金呈下降趋势 [12] 挑战五 房产税试点扩围 - 2024年决策层宣布房产税试点城市扩围 将在上海 重庆基础上新增试点城市 [15] - 房产税按评估价值0.5%-1.2%年率征收 对多套住房家庭实行累进税率 [15]

个人出租住房税务政策 增值税 - 个人出租住房按5%征收率减按1.5%计算增值税应纳税额 [4] - 一次性收取租金可分摊至租赁期 月租金未超10万元可免征增值税（需开具普通发票） [4] 附加税费 - 城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加分别按实缴增值税的7%、3%、2%计征 [5] - 2022年1月1日至2027年12月31日期间 个人出租房屋附加税费减半征收 [5] 个人所得税 - 个人出租居民住房所得按10%税率征收个人所得税（2001年1月1日起执行） [6] - 税前扣除项包括：租赁过程已缴税费、支付给出租方的租金、负担的修缮费用、税法规定费用标准 [7][8][9][10] 其他税种 - 个人出租/承租住房签订的租赁合同免征印花税 [11] - 个人出租住房免征城镇土地使用税 [12] - 个人出租住房按4%税率征收房产税 2022-2027年期间减半征收 [12]

房价走势与市场变化 - 2021年起房价进入下行通道 十八线城市价格腰斩 三四线城市普遍下跌50% 一线城市房价回落至2016年水平 [1] - 政府采取"限跌"政策 降低首付比例和贷款利率 推出税收优惠 放松限购限贷等救市措施 [1] - 房企面临资金链压力 债务问题突出 市场观望情绪浓厚 房产投资吸引力下降 [3] 房企与市场供给 - 行业将迎来洗牌 资金链紧张房企退出市场 大型房企继续发展 [5] - 城镇化接近尾声 农村人口进城推动房价的时代结束 老龄化少子化减少购房需求 [5] - 商品房待售面积达7.5万平方米 同比增长10% 高空置率问题突出 [5] 房产税与租赁市场 - 房产税和房东税试点推进 最高税率达20% 多套房家庭税务压力大增 [6] - "以租养贷"模式难以为继 除一线和部分强二线城市外难以实现 [6] 财富分配与政策影响 - 45%家庭拥有两套以上房产 财富集中现象显著 两亿人无力购房 [10] - 房产继承转售需缴纳20%个人所得税 除非符合"满五唯一"条件 [11] - 政策旨在限制房产积累 促进财富公平分配 实现社会长期稳定 [11]

文章核心观点 石家庄房价持续下降，成交量走低，下放大量房产证将增加二手房供给致其降价，新房销售也会受影响，政府或借此增收房产税，未来二手房大概率继续降价 [1][3][5][9] 房价现状 - 今年石家庄房价平稳下降，降幅比去年慢，目前较去年年底降了五百，成交量持续走低，新房仍在宣传 [1] 房产证下放情况 - 石家庄下放26万个房产证，长安区有12万个，部分小区还未开始办理，市场可供出售二手房将增加15% - 20%，挂售量或从五万多套增至六万套左右 [3] 对房地产市场的影响 - 二手房供给增加会导致价格降低，新房销售也会受影响 [5] 政府增收情况 - 办30万张房产证约产生九亿收款，但含维修基金，并非都能纳入政府开源 [5] - 粗略按30万个房产证算，约62万套房子需收税，每年或产生18.6亿元房产税收，若算上村证房可能更多，若今年全部发放房产证，明年大概率出台房产税 [8] 对二手房主的影响 - 大量二手房入市增加供需，且持有成本增加，难以将房产税成本转移给租客 [8]

中国房产保值性争议 - 核心观点认为中国房产增值主要依赖地皮增值而非建筑本身，且70年土地使用权到期后价值归零[1] - 反驳观点指出土地使用权到期可免费续签，且西方国家虽有永久产权但需缴纳1%-3%房产税及40%遗产税，综合成本更高[2] - 国外房产持有成本包括房产税、HOA费用（每月数百美元）、房屋保险（每月几十美元）等持续支出[7] 国内外房产制度对比 - 中国采用土地使用权出让制度，可循环交易而非一次性卖断[9] - 西方国家永久产权伴随永久纳税义务，70年内房产税累计可能超过房产价值[2][3] - 美国房产中位数80万美元（波士顿案例），但需考虑套内面积计算方式差异[8] 房屋拆迁与重建机制 - 危房分四级处理：A级正常使用，B级观察使用，C级需加固，D级强制拆除[10] - 拆迁补偿采用"重置成新价"原则，原拆原建或货币补偿[10] - 高层住宅未来拆迁面临成本收益失衡问题，尤其三四线城市可能重现日本人口流失导致的空置现象[4][5] 房产价值决定因素 - 价格由供需关系而非货币增量单一决定，不同区位房产稀缺性差异显著[6] - 保值本质是资产稀缺性相对于货币的提升幅度，需动态比较不同资产类别[6] - 核心地段房产价值应与当地高学历人群收入水平挂钩，受国运和产业结构变化影响[12] 历史制度演变 - 90年代取消福利分房制度激发商品房需求，土地使用权出让实现土地收益可持续[9] - 早期购房者享受时代红利，货币超发成为支撑房价长期因素[11] - 建筑技术进步使现代房屋品质远超30年前，但价格反降体现工业品通缩特性[6]