文章核心观点 - 行业领军人物李嘉诚与王健林关于房地产市场饱和的预判正在成为现实 [1] - 市场格局已彻底改变，持有两套及以上房产的家庭将面临五大难以回避的困境 [1] - 针对当前困境，行业内部提出了优先抛售劣质资产与谨慎持有优质房产的应对建议 [9] 房地产市场趋势转变 - 房地产市场从2018年起出现“变天”信号，行业从增量时代转向存量时代 [1][4] - 城镇化进程推动的需求增长期已过，多数家庭已拥有自有住房，新增购房者数量大幅减少 [3] - 人口出生率下降导致未来住房需求进一步萎缩 [3] 多套房家庭面临的困境 - 二手房挂牌量不断攀升，但成交量持续低迷，“卖不掉”成为常态 [3] - 房价自2020年进入下行通道，降幅扩大，案例显示某房产估值在四年间从240万跌至150万，缩水近百万 [5] - 房产税推进节奏加快，将对家庭人均居住面积超标部分征收，持有套数越多、房产价值越高，税费可能越重 [4] - 房贷压力叠加租金下滑，租金收益跟不上房价下跌速度，持有多套房家庭每年“亏本”持有 [7] - 法拍房数量爆发式增长，起拍价通常低于市场价20%-30%，最终成交价远低于购房成本，导致“亏本出售” [8] 资产配置调整建议 - 优先抛售高层楼房与闲置劣质房产，因高层楼房贬值风险最高且未来几乎不具备拆迁重建可能性 [10] - 谨慎持有三类保值能力较强的房产：总高11层以下的低矮楼房、洋房、优质学区房 [11][12][13] - 对于非刚需购房家庭，建议在2025年不要轻易入手房产，以避免多重风险 [14]

房地产市场现状 - 2024年3月百城二手住宅均价为每平方米15088元，连续第二十三个月环比下跌[1] - 当月98个城市二手房价格出现下滑，价格普跌局面已持续十个月，期间每月下跌城市数量均超过九十个[1] - 二手房挂牌量激增，重庆突破27万套，天津超过19万套，苏州约17.78万套，北京达约14.7万套[1] 住房供需失衡问题 - 2017年数据显示空置房数量达6500万套，空置率高达21.8%，当前预测整体空置房套数不少于1.2亿套，可容纳3到4亿人口[3] - 二三线城市购买90平方米商品房总价需150万到200万元人民币，一线城市同类型房产价格攀升至500万到600万元人民币[5] - 当地居民月收入普遍在3000到6000元之间，刚需家庭无力购买或需倾尽积蓄背负数十年贷款[5] 政策解决方案 - 构建完善政策体系，向城市低收入群体提供保障性住房和共有产权住房，分流房地产市场需求，迫使投机者退出市场[9] - 通过税收制度遏制炒房行为，如开征房产税或空置税，增加房屋持有成本，打击投机炒房客，促使房屋资源合理利用[9] - 借鉴法国经验，住宅空置超过一年征收房屋总价10%的空置税，第二年税率提高至12.5%，第三年达15%，迫使业主出售或出租房屋[10]

房产税纳税义务与转租处理 - 核心观点为房产税应由产权所有人缴纳 转租者因非产权所有人而无须申报缴纳房产税 [3][4] - 具体操作上 电子税务局的房产税申报系统仅对公司名下自有产权的房产征税 转租收入不在该模块申报 [4] - 相关政策依据包括《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条 明确房产税由产权所有人缴纳 [5] - 转租行为本身的法律依据为《中华人民共和国民法典》第七百一十七条 规定承租人经出租人同意可将租赁物转租 [6] 个体工商户费用核算与税务处理 - 核心问题在于个体工商户需将生产经营费用与个人家庭费用分别核算 账目不清将影响个人所得税经营所得的申报 [13] - 根据《个体工商户个人所得税计税办法》第十六条 对于生产经营与个人家庭生活混用难以分清的费用 其40%视为与生产经营有关费用并准予扣除 [15] - 规范的账务处理被视为经营主体依法纳税的基础 同时有助于经营决策和提高资金使用效率 [19]

一线城市限购政策松绑的差异格局 - 广州在2024年9月30日率先官宣全市取消限购，不再审核购房资格和限制购房套数，并于2025年6月的提振消费方案中再次确认，呈现“放手一搏”的激进姿态[1][2] - 北京、上海、深圳则采取渐进式放松，北京于2025年8月公布五环外取消限购，上海跟进外环，深圳于2025年9月5日取消关外（含罗湖）限购，呈现“留一手”的保守策略[2] 广州率先全面取消限购的驱动因素 - 广州楼市面临更大下行压力，其二手房价格在一年内下滑超过12%，部分外围区域库存去化周期超过24个月，倒逼其通过全面取消限购以“止跌”[4][7] - 广州土地财政依赖度长期超过40%，远高于深圳的18.9%、北京的26.5%和上海的32.6%；2024年广州政府性基金收入同比下降21%，财政压力迫使刺激土地市场[9] - 广州2025年土地供应计划中78%投向重点发展平台，需依赖活跃房地产市场维持土地溢价率[9] 北上深限购政策保持审慎的核心原因 - 北上深核心区供求关系相对紧张，地王层出不穷，核心地块溢价率普遍超过20%，若全面取消限购可能推高地价并传导至房价[6] - 北上深作为中国楼市“风向标”，其政策变动可能引发全国连锁反应和投机炒作，需防范虹吸全国购买力；例如上海2025年外环外取消限购后，长三角投资客占比从15%跃升至32%[6][18] - 政策制定以“止跌回稳”为目标，而非“回暖拉升”；保留核心区限购可作为未来经济复苏时的政策后手，避免重蹈2015年深圳限购松绑后房价短期暴涨30%的覆辙[15][16][18] 广州取消限购未引发全国虹吸效应的结构性原因 - 广州楼市处于“买方市场”格局，缺乏吸引外部资金的房价暴涨预期；其需求结构以本地为主，500万以下房源占比75%，与北上深吸引全国富豪资产的属性不同[9][10] - 广州政策松绑是渐进式过程，2023年起逐步取消限价、限售和外围限购，并通过人才补贴、降低社保年限等措施释放需求，缓冲全面取消的冲击[10] - 广州配套推出防投机政策，包括价格备案机制、房产税试点（增加多套房持有成本）以及与房企签署保价保质倡议书[11][12][13] 北上深全面取消限购的长期条件与短期路径 - 长期取消限购需依赖替代政策工具成熟，如房产税收入占地方财政比重达15%以上（上海2025年仅为5%），或保障房建设完成覆盖（北京、上海计划2025-2030年新增20万套、40万套）[22][24][25] - 短期北上深更可能通过“挤牙膏”方式放宽非户籍社保年限、扩大不限购区域范围，而非全面取消；核心区作为中国楼市“最后堡垒”，其政策调整将优先确保安全[26]

房产税计征原值范围 - 与房屋不可分割的附属设备需计入房产原值计征房产税，包括暖气、卫生、通风、照明、煤气设备、各种管线、电梯、升降机等[2] - 以房屋为载体且不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备，无论是否单独核算，均需计入房产原值[2] 房产原值调整规则 - 更换房屋附属设备时，新设备价值计入房产原值时可扣减旧设备价值[3] - 易损坏且需经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值[3] 地价计入房产原值规则 - 计征房产税时房产原值必须包含地价，包括土地使用权价款和土地开发成本[4] - 宗地容积率低于0.5时，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并确定计入房产原值的地价[4] 新办纳税人税务办理 - 新办纳税人可通过电子税务局"新办纳税人场景"进入套餐办理税务信息确认[5] - 需输入企业统一社会信用代码、经办人姓名及身份证号码完成登录和信息填报[5] 企业税务信息查询 - 可通过电子税务局"一户式查询"模块查询纳税人基本信息、税费种认定信息、资格信息和核定征收信息[6] - 纳税人基本信息涵盖基础信息、注册经营信息、法定代表人关联企业信息等多项内容[6] 新成立公司税种范围 - 有限责任公司等形式一般涉及增值税、附加税费、企业所得税、个人所得税（综合所得）、印花税和水利建设基金等税种[7] - 个体户及个人独资企业等形式一般涉及增值税、附加税费、个人所得税生产经营所得等税种[7] 申报智能自检功能 - 申报智能自检服务可自动检查税费种间逻辑关系与合规性，并将结果推送给纳税人[12] - 纳税人可通过电子税务局"申报自检结果查询"功能手动触发自检流程[13] 纳税信用评级限制 - 实际生产经营期不满3年的企业不能评为A级信用[17] - 上一评价年度结果为D级或非正常原因导致增值税连续3个月/累计6个月应纳税额为0的企业不能评为A级[17][18] - 未按国家统一会计制度设置账簿或无法提供准确税务资料的企业不能评为A级信用[18]

房产税征收规定 - 产权未确定或租典纠纷未解决的房产，由房产代管人或使用人缴纳房产税 [5] - 具备房屋功能的地下建筑，包括地下室、地下停车场等，均需征收房产税 [7] - 与地上房屋相连的地下建筑，应与地上房屋视为整体，按地上房屋规定计算征收房产税 [8] - 自建或委托施工企业建设的房屋，在建成或办理验收手续的次月起即需缴纳房产税，无论是否投入使用 [10] - 房地产开发企业建造的商品房在售出前不征收房产税，但已使用或出租、出借的除外 [11][12] - 基建工地的临时性房屋在施工期间免征房产税，工程结束后若转让给基建单位，则从接收次月起征税 [12] 研发费用加计扣除政策适用范围 - 市场调查研究、效率调查或管理研究活动不适用税前加计扣除政策 [19][20] - 失败的研发活动所发生的研发费用可享受税前加计扣除政策 [31] - 企业应对研发费用和生产经营费用分别核算，对划分不清的费用不得加计扣除 [31][32] 研发费用加计扣除的具体核算方法 - 共同合作研发项目，合作各方就自身实际承担的研发费用分别计算加计扣除 [21] - 委托境外研发费用按实际发生额的80%计入，且不超过境内符合条件的研发费用三分之二的部分可加计扣除 [26][27] - 研发活动直接形成产品并对外销售的，对应的材料费用不得加计扣除，但可在销售当年冲减研发费用 [29][30] - 研发过程中形成的下脚料、残次品等特殊收入，在计算加计扣除时应从已归集研发费用中扣减 [36] - 外聘研发人员（包括劳务派遣人员）的工资薪金等劳务费用，可列入人员人工费用享受加计扣除 [38][40][41] 研发费用加计扣除的申报时间 - 企业可在预缴申报当年第3季度或9月份企业所得税时，选择就前三季度研发费用享受加计扣除优惠政策 [32][33] - 预缴时未选择享受的，可在次年汇算清缴时统一享受 [33][35]

智通财经APP获悉，9月26日，中指研究院发文称，2025年8月25日，上海出台新一轮房地产市场调控政策，这一 被业内称为"8.25新政"的举措引发市场广泛关注。上海"8.25"楼市新政实施满月以来，政策效果已经初步显现。 新房市场短期成交量明显回升，外环外区域受政策影响数据体现明显;二手房市场在预期博弈中有所修复，外环 外交易活跃度提升明显。这些变化表明，政策在一定程度上提振了市场信心，促进了合理住房需求的释放， 为"金九银十"的购房消费注入了强心剂，奠定了市场回暖的坚实基础。 新房市场：政策短期利好效果凸显，外环外区域销售受益明显 从成交数据来看，新政出台后首周，上海新房市场立即作出反应，网签成交出现明显小高峰，单周成交量环比增 幅超过30%。随后三周市场逐步回归理性，成交量趋于平稳，但整体仍维持在较高水平。综合新政实施首月的数 据表现，新房成交总量环比上涨19%，这一数据充分说明政策在短期内对市场产生了显著的拉动效应。不过，与 去年同期相比，新房网签量仍下降2.5%，降幅较去年同期收窄33个百分点，表明当前市场整体热度与去年同期 相比仍存在一定差距，但政策带来的积极变化已经初步显现。 注：新房统计不含保 ...

核心观点 - 房地产市场进入深度调整期 多套房持有家庭面临资产缩水 流动性枯竭 租金收入下滑及持房成本上升四大核心困境 [1][13] 房价走势 - 2023年起国内房价全面下行 一线城市跌幅显著 上海房价从历史高位每平方米9万多元跌至6万多元 跌幅超30% [1] - 2025年一线城市核心区域出现补跌 资产缩水现象由二三线城市蔓延至全国所有区域 [3] 市场流动性 - 二手房挂牌量激增 北京达14.7万套 上海17万套 成都武汉重庆均超20万套 形成庞大抛售压力 [6] - 市场呈现有价无市状态 资金被深度锁死 变现难度急剧增加 [4][6] 租赁市场 - "以租养贷"模式失效 中小城市空置率高企 一线城市外来人口流失导致租金下跌 [8] - 上海出现典型案例 月租金收入从6500元降至4800元 房东需倒贴2000元偿付房贷 [8] 持有成本 - 物业费 取暖费 电梯费等固定支出持续上升 多套房家庭负担加重 [10] - 房产税试点范围扩大在即 将显著提升多套房产持有者的税务负担 [11] 行业趋势 - 房地产属性从金融投资工具向居住属性回归 投资逻辑发生根本性转变 [13] - 市场建议多套房持有者低价抛售多余房产以实现及时止损 [13]

营利性医疗机构房土两税优惠政策 - 营利性医疗机构自用房产和土地自取得执业登记之日起3年内免征房产税和城镇土地使用税 免税期满后恢复征税 [1] - 医疗机构对外出租房产无论营利性或非营利性均需缴纳房土两税 不能享受免税政策 [2] - 纳税人因房产土地实物或权利状态变化终止纳税义务时 应纳税款计算截止到变化当月末 [3] 房土两税纳税义务终止操作流程 - 通过电子税务局办理纳税义务终止 路径为【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【财产和行为税税源采集及合并申报】-【填表式申报】 [5] - 土地纳税义务终止需选择【城镇土地使用税税源信息】点击【义务终止】录入土地转出时间后提交 [8] - 房屋纳税义务终止需选择【房产税税源信息】点击【义务终止】录入房屋转出时间后提交 [9] 契税征收政策及税率标准 - 转移土地房屋权属行为包括土地使用权出让/转让/房屋买卖/赠与/互换 以及作价投资/偿还债务/划转/奖励等方式 [15][16][17] - 个人购买家庭唯一住房140平方米及以下按1%征收契税 140平方米以上按1.5%征收 [19] - 个人购买家庭第二套住房140平方米及以下按1%征收契税 140平方米以上按2%征收 [22] - 个人购买家庭第三套及以上住房统一适用3%契税税率 [25] 契税税收优惠申报要求 - 纳税人申请税收优惠需提交家庭成员信息证明和家庭住房情况书面查询结果 [27] - 具备信息共享条件时可授权税务机关获取信息 不具备条件时可适用告知承诺制办理 [28]

房价下跌趋势 - 贝壳数据显示某小区房价从2021年9万元/平降至当前6.8万元/平 降幅达24% 即便2024年新增地铁配套仍未能阻止下跌[1] - 市场情绪转向悲观 讨论焦点从经济供需等基本面因素转为单纯看空口号 某国外机构将楼市触底预测从2025年二季度推迟至2026年底[1] 库存与资金压力 - 新房库存达7.87亿平方米 消化需巨额资金 黄奇帆曾指出收储至少需6万亿元 但目前仅投入约1万亿元[1] - 地方财政承压明显 2024年土地出让收入8.5万亿元 较2022年减少4万亿元 二线城市土地流拍率超40%[3] 政策与信贷环境 - 购房门槛显著降低 首付比例降至15% 信贷审批宽松 60岁人群无需担保可获30年期贷款且放款加速[4] - 财政措施转向紧缩 上海家电补贴改为摇号制 2025年1-4月全国非税收入1.5万亿元 同比增长7.7%[4] 需求端结构性变化 - 新房供应通过提升得房率（如70%升至120%）吸引需求 二手房市场承压[6] - 公共资源调配影响房产价值 学校合并等集中化措施可能导致学区房价值重构[7][8] 历史周期与价值回归 - 当前房价由杠杆推动 收入与经济增速未同步增长 2016年政策刺激导致房价超涨 老破小等低价值房产被炒作[9] - 超涨后进入超跌阶段 市场情绪主导下行 下行周期可能持续超过三五年[9][10] 外部因素影响 - 美联储2024年9-12月累计降息100基点 但资金回流美国措施削弱了降息对楼市的刺激效果[5] - 全球热钱流向存在不确定性 需关注美联储后续政策及政治因素影响[6]