核心观点 - 2025年1-9月中国房地产市场整体承压，需求端销售面积与销售额同比降幅扩大，供给端开发投资持续下滑，但新开工和竣工降幅有所收窄 [1] - 短期市场面临压力，政策层面持续优化以稳定预期，四中全会召开有望为行业中长期发展指明方向 [1][17] 需求端情况 - 1-9月全国新建商品房销售面积6.58亿平方米，同比下降5.5%，降幅较1-8月扩大0.8个百分点 [2] - 1-9月新建商品房销售额6.30万亿元，同比下降7.9%，降幅较1-8月扩大0.6个百分点 [2] - 住宅销售面积5.51亿平方米，同比下降5.6%，住宅销售额5.53万亿元，同比下降7.6% [2] 供给端情况 - 1-9月全国房地产开发投资额6.77万亿元，同比下降13.9%，降幅较1-8月扩大1个百分点 [5] - 住宅开发投资额5.20万亿元，同比下降12.9% [5] - 房屋新开工面积4.54亿平方米，同比下降18.9%，但降幅较1-8月收窄0.6个百分点 [8] - 房屋竣工面积3.11亿平方米，同比下降15.3%，降幅较1-8月收窄1.7个百分点 [8] - 房屋施工面积64.86亿平方米，同比下降9.4%，降幅较1-8月扩大0.1个百分点 [8] 土地市场情况 - 9月300城住宅用地成交规划建面同比下降0.5%，土地出让金同比下降7.0%，同比降幅较8月分别收窄24.2和23.9个百分点 [11] 房企资金情况 - 1-9月房地产开发企业到位资金7.23万亿元，同比下降8.4%，降幅较1-8月扩大0.4个百分点 [12] - 国内贷款1.13万亿元，同比下降1.4%，占比15.6% [12] - 利用外资18亿元，同比下降37.3% [13] - 自筹资金2.61万亿元，同比下降9.3%，占比36.1% [13] - 定金及预收款2.11万亿元，同比下降10.3%，占比29.2% [13] - 个人按揭贷款9884亿元，同比下降10.6%，占比13.7% [14] 政策动态 - 国务院批复同意10个地区要素市场化配置综合改革试点实施方案，涉及盘活存量土地和深化产业用地改革 [16] - 地方层面，深圳放宽非核心区限购，上海优化房产税政策，多地扩宽公积金使用范围 [16] - 广东、湖南、山东、福建发行超197亿元专项债券用于收购闲置存量土地 [16] 市场展望 - 四季度宏观政策需进一步加力以支撑经济，房地产领域“稳预期”是关键 [17] - 需求端可能通过降息、加大“房票安置”力度释放增量购房需求 [17] - 供给端将通过收购存量土地及商品房、完善“好房子”建设标准来优化供应 [17] - 四季度核心城市新增供应有望对销售形成支撑，但全国市场以去化存量为主，分化行情将延续 [18] - 10月重点城市二手房交易活跃度预计继续温和修复，但“以价换量”态势难改 [18]

潘石屹的楼市预言与背景 - 潘石屹在2018年提出对房地产市场的风险判断，关注汇率差异、供需平衡和回报率可持续性三个关键方面 [1] - 汇率差异风险体现在大型房企借入外汇债务但收入为人民币，构成显著风险 [3] - 供应量与需求量是否平衡以及回报率是否可持续是判断房地产市场走向的核心依据 [3] 当前房地产市场主要走向 - 断供风险显现：2020年至2021年经营贷进入楼市高峰期，低利率但期限短，房价下跌导致部分购房者面临无法续贷或需补足差价的风险 [5] - 房价出现明显分化：一线城市和核心地段房价坚挺甚至上涨，而三四线城市和偏远地区房价面临下跌压力 [5] - 品质住宅与普通住宅需求差异加大，生活水平提高推动对高品质住宅的需求增长 [7] - 拆迁难度加大：住房市场已出现过剩，政府主要任务是去库存而非增加供应，拆迁将增加库存因此难度加大 [7] 宏观经济与政策环境影响 - 中国经济预计保持平稳增长，但全球经济形势不确定性可能对楼市产生影响 [9] - 政府持续加强调控，通过限购、限贷、限售等措施稳定市场预期和房价，遏制过快上涨和投机行为 [9] - 城市化进程推进使人口流动频繁，但人口红利减弱，人口向一二线城市聚集使三四线城市房地产市场面临更大挑战 [9] - 投资渠道增多可能使投资者资金转向股市、债市等其他领域，影响房地产市场供需和房价 [9] 市场面临的挑战与不确定性 - 新房和二手房市场面临销售困难问题，政策效果有限 [11] - 烂尾楼问题严重打击市场信心，购房者担忧房屋交付风险而更加犹豫 [11]

核心观点 - 一线城市核心区域房价出现显著下跌，市场发生根本性转变，供需关系逆转，"买了就涨"的时代已结束 [7] - 房价下跌由信心缺失、供过于求、业主承压三大困境共同导致 [8][9] - 国家政策推动房地产向精细化管理转变，未来发展将基于"人、房、地、钱"的科学配置 [10][11] 具体案例 - 广州天河CBD东方新世界小区一套房单价降至50284元/平方米，较此前同类户型最高成交价12万元/平方米下跌约三折 [2] - 上海内环一处高端楼盘去年售价15万元/平方米，今年出现业主以10万元/平方米低价急售，历经半年多次降价才成交 [7] - 北京海淀区热门学区房高峰期单价突破18万元，如今同户型成交价跌破10万元 [7] 市场趋势 - 自9月以来，一二线城市房价下跌速度加快，呈现每周调整的新格局，周期性调整已转变为根本性转变 [7] - 购房者普遍持币观望，期待抄底，但观望心态与房价下跌形成恶性循环，加剧市场下行 [8] - 市场房屋存量超过实际需求，供需失衡是房价下跌的内在原因 [8] 业主压力 - 企业裁员、生意难做等因素使中产家庭财务压力增大，每月数万元的房贷成为沉重负担 [9] - 收入出现问题后，"卖房自救"成为许多业主的无奈选择 [9] - 业主群表面呼吁稳价，但私下已向中介打听行情，担心卖晚损失更多 [7] 政策方向 - 未来住房建设将注重人口变化和实际需求，按人口流入流出情况规划供应 [11] - 土地供应将严格按住房需求确定，避免资源浪费 [11] - 金融资源将重点支持有需求领域，避免盲目投资 [11] - 北京2025年规划商品住宅用地供应240-300公顷，建设5万套保障性租赁住房，竣工8万套保障房 [12] - 全国针对"白名单"项目贷款已累计批复超7万亿元，保障已售房屋交付 [12] 行业应对建议 - 刚需购房者应关注住房品质，如北京推行的"好房子"试点项目，未来房产保值更依赖品质 [12] - 投资购房者需放弃"买房必赚"幻想，市场回归居住属性，住建部提出推行现房销售制度 [12] - 有房待售者定价应一步到位，避免高价试探错失时机，切勿盲目加杠杆 [13]

成都房地产市场整体表现（2025年1-9月及9月单月） - 2025年9月成都新建商品房供应面积约212万平方米，环比上升152.2%，成交面积约143万平方米，环比上升13.8% [15] - 2025年9月成都商品住宅供应面积约121.9万平方米，环比上升113.9%，成交面积约84.9万平方米 [17] - 2025年1-9月成都商品房累计供应面积1351.7万平方米，累计成交面积1413.7万平方米 [15] - 2025年1-9月成都商品住宅累计供应面积777.0万平方米，累计成交面积920.7万平方米，同比上升4.9% [17] - 2025年1-9月成都TOP30房地产企业累计实现销售金额约1359.7亿元，成交面积约646.6万平方米 [1][4] 成都房地产企业销售业绩排名（2025年1-9月） - 销售额前三企业：交润量报（115.0亿元）、中国铁建地产（111.4亿元）、成都轨道城市（103.1亿元） [3][4] - 销售面积前三企业：成都轨道城市（55.9万平方米）、龙湖集团（50.1万平方米）、华润置地（49.9万平方米） [3][4] - 3家房企在成都销售金额超100亿元，11家房企销售金额超40亿元 [4] - 权益销售额排名中，保利发展以83.1亿元位列第一，另有8家企业权益销售金额超40亿元 [6] 四川全省房地产企业销售业绩（2025年1-9月） - 四川省TOP30房地产企业合计销售金额约1400.5亿元，销售面积约692.1万平方米 [9] - 11家房企在四川省销售金额超50亿元 [9] 成都及四川土地市场（2025年1-9月） - 成都市场拿地金额前三企业：中国铁建地产（45.6亿元）、经开发展（34.3亿元）、华润置地（34.0亿元） [10][14] - 成都市场拿地规模前三企业：陆港生华（64.7万平方米）、经开发展（50.2万平方米）、慧谷科园（50.1万平方米） [10][14] - 中国铁建地产位列在成都及四川拿地金额榜首 [14] - 2025年9月成都推出21宗涉宅用地，成交13宗，整体溢价率5.5% [19] 市场动态与政策环境 - 2025年9月成都新房供需环比回升，国庆节前房企积极取证，二圈层核心板块项目销售势头较好 [19] - 成都二手房市场成交面积是新房的2.2倍，成交量同环比提升 [19] - 2025年十一假期成都楼市相对活跃，假期后半程售楼部到访量明显增加，部分项目推出2-3个点的特定优惠 [19] - 2025年9月9日成都出台城市规划管理技术规定的补充规定征求意见，旨在规范市场并支持改善性需求 [19]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 - 铝合金短期震荡偏强，操作上建议回调偏多对待；沪铝价格或维持高位震荡，但高价或抑制消费，需关注铝锭库存变动及宏观情绪变化 [74][77] 各目录总结 多空焦点 - 多方因素为国内供应端增量有限、海外供应预期下滑、社会库存处于低位；空方因素为氧化铝价格维持弱势、海外宏观不确定性上升 [8] - 海外政治波动加大增强美联储降息预期，美国联邦政府“停摆”影响经济数据发布，ADP就业数据显示就业人数减少3.2万人，市场预期就业走弱下美联储将实施货币宽松政策 [9][13] - 国内经济呈缓慢修复态势，9月中国制造业PMI环比上升0.4个百分点，国庆中秋假期消费市场增势良好，国内出游总花费增加，消费相关行业日均销售收入同比增长4.5% [14][17] 数据分析 - 国产铝土矿供应增量有限，2025年1 - 8月产量4086.1万吨，同比增加7.8%，但主产区因环保和资源品位问题开采成本上升约18% [20] - 几内亚雨季影响结束进口发运将提升，2025年1 - 8月中国进口铝土矿14175万吨，同比增加31.4%，自几内亚进口量同比增加38.5%，8月进口量环比减少22.6% [23] - 氧化铝供应过剩预期不改，8月产量792.5万吨，同比增加7.5%，运行产能增加，消费增量有限，后期新产能投产将增加过剩压力 [27] - 中国8月原铝产量变化不大，9月运行产能预计小幅提升，8月产量380万吨，同比减少0.5%，运行产能小幅增加，铝锭占比少为铝价提供支撑 [30] - 铝加工开工率环比下降至62.5%，符合季节性特征 [33] - 需求处于淡旺季转换期，8月中国铝材产量为554.8万吨，环比微增1%，同比下滑4.2%，1 - 8月产量同比基本持平 [36] - 国内外交易所库存均减少，伦铝库存降至508600吨，沪铝库存周度减少0.83%至123597吨 [48] - 国庆假期期间铝锭社库有所累积，截止10月9日库存为63.4万吨，较9月29日增加4.7万吨 [52] - 国内现货贴水幅度扩大，LME铝升水幅度扩大，10月9日上海物贸铝平均价贴水-60元/吨，LME铝0 - 3升贴水7.81美元/吨 [56] - 9月再生铝合金产量小幅下滑，8月产量61.45万吨，环比减少1.7%，同比增长8.6%，预计9月因废铝紧缺产量下滑 [60] - 淡旺季转换需求抬升，截至9月25日再生铝合金行业开工率为56.6%，周环比+0.7%，预计四季度维持窄幅震荡 [64] - 进口比价倒挂，预计四季度进口量同比明显降低，8月未锻轧铝合金进口量同比减少16.7%，出口量同比增加28.3%，9月进口仍有亏损 [68] - 中国铝合金周度库存量较上周增加，截至10月10日，社会库存为7.57万吨，较上周增加0.26万吨，厂内库存为6.15万吨，较上周增加0.31万吨 [73] 基本面 - 房地产销售投资延续下行，8月单月销售面积、投资额等同比增速下降，一线城市出台楼市新政，9月38城新房成交面积同比增长2%，投资及开竣工仍承压 [40] - 新能源汽车行业强劲势头延续，8月汽车产销同比分别增长13%和16.4%，新能源汽车产销同比分别增长27.4%和26.8% [44]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][16][17][18][19][20][21][22][23][24] 市场核心观点 - 2025年8月上海新房市场处于销售淡季，新增供应不足，整体销售量出现短期回调 [3] - 部分核心地段、具备优质产品力的中高端楼盘开盘即磬，外环外项目整体去化压力仍较大 [3] - 上海六部门联合印发优化房地产政策措施，从优化住房限购政策、加大公积金贷款支持力度、完善个人住房房产税等方面出台政策，有助于提振市场预期，促进市场止跌回稳 [3] - 政策优化对改善当前外环外市场成交压力作用重大，利好布局外环外的企业，房企应把握政策窗口期积极营销 [24] 企业销售业绩 - 2025年1-8月上海房地产销售业绩TOP20企业合计销售2777.9亿元，销售面积TOP20企业合计销售387.9万平米 [5] - 销售额突破百亿元的房企有12家，保利发展、招商蛇口、华润置地分别以310.7亿元、298.7亿元和261.7亿元获得销售金额榜前三名 [5] - 销售面积榜达到20万平米以上的房企有6家，招商蛇口、保利发展、华润置地分别以51.1万平米、42.1万平米和30.9万平米获得前三名 [5] - 2025年1-8月上海房地产权益销售业绩TOP20企业合计销售1788.1亿元，权益销售面积TOP20企业合计销售246.5万平米 [6] - 权益销售额突破90亿元的房企有7家，保利发展、招商蛇口、华润置地分别以213.4亿元、200.5亿元和148.6亿元获得销售金额榜前三名 [7] - 权益销售面积榜中，招商蛇口、保利发展、华润置地分别以33.2万平米、29.0万平米和17.6万平米获得前三名 [7] 商品住宅项目表现 - 2025年1-8月上海商品住宅销售金额TOP10项目合计销售823.6亿元，门槛值为47.7亿元 [9] - 上海壹号院、翡雲悦府、金陵华庭分别以184.2亿元、96.7亿元和92.1亿元位列销售金额前三名 [9] - 2025年1-8月上海商品住宅销售面积TOP10项目合计销售72.6万平米 [11] - 上海壹号院、翡雲悦府、四季隐秀分别以10.0万平米、8.7万平米和8.4万平米位列销售面积前三名 [11] - 2025年1-8月上海商品住宅销售套数TOP10项目合计销售5750套 [13] - 四季隐秀、时代之城、翡雲悦府分别以724套、683套和672套位列销售套数前三名 [13] 商品住宅市场数据 - 2025年1-8月上海商品住宅（不含保障性住房）成交面积为368.75万平米，成交套数为30082套 [21] - 2025年8月上海商品住宅（不含保障性住房）成交面积为21.35万平米，成交套数为1748套 [21] 土地市场情况 - 2025年1-8月上海共推出各类用地规划建筑面积888.61万平米，成交规划建筑面积843.69万平米 [23] - 其中推出涉宅用地规划建筑面积222.42万平米，成交规划建筑面积205.68万平米 [23] - 2025年8月上海共推出各类用地规划建筑面积75.6万平米，成交规划建筑面积54.36万平米，本月暂无推出、成交涉宅用地 [23] 热销项目案例分析 - 保利海上印项目为保利"印"系高端产品线代表，占地2.96万平方米，容积率1.8，规划8栋小高层住宅，总户数404套 [14][16] - 项目主力户型为108-149平米的3-4房，配备高端精装标准，社区配套包括下沉式庭院、约1500平米地下会所及1400平米架空层空间 [17][18]

政策调控措施 - 多地出台房价"限跌"措施 包括苏州 南京 郑州 厦门等十几个城市 严禁房价大幅"跳水"或"恶意降价促销"[1][3] - 政策并非完全禁止降价 而是设定明确底线 例如苏州工业园区规定新建商品房实际成交价不得低于备案价的15%[3] - 调控方式包括直接规定价格下限 约谈降价开发商 以及要求降价前向主管部门报备 以避免扰乱市场预期[1][3] 政策出台背景与目的 - 政策核心目标是防止房地产市场大起大落 遵循"稳房价"的大方向 属于"精准控节奏"而非"逆向调控"[3] - 旨在规避三大风险 开发商资金链断裂导致烂尾楼风险 房价暴跌引发断供潮的金融风险 以及老业主维权的社会稳定风险[4] - 央行强调需维护房地产市场平稳健康发展 坚决防范化解房地产领域风险 "限跌"是提前规避潜在麻烦的措施[5] 对房地产市场的影响 - 政策信号表明房地产行业已非"买了就能涨"的时代 房价将趋于稳定 短期投机套利空间收窄[6] - 有助于稳定市场预期 避免因"暴跌预期"导致购房者持续观望 促进市场交易活动回归理性[6] - 行业调控逻辑转向让房地产市场慢慢回归平稳 强调满足刚需群体的合理住房需求[6][7] 对购房者的影响 - 对刚需购房者构成利好 房价不会急剧下跌 减轻了"今日买明日降"的焦虑 可更理性地根据自身需求和承受能力选房[6] - 投资者需清醒认识投资收益空间将越来越小 政策明确不支持通过"低买高卖"获取短期差价[6] - 普通购房者应遵循"稳"的大方向 刚需按需买房 投资需谨慎入场[7]

政策整体市场影响 - 上海房地产新政“沪六条”实施一个多月后，9月一、二手住房累计成交207万平方米，环比增加8%，同比增加24% [1] - 政策推动8月商品住房成交量环比由负转正，并促进9月一、二手住房成交量延续增长态势 [1] - 政策聚焦居民购房需求综合施策，支持需求逐步释放，住房市场活跃度提升 [1] 一手住房市场表现 - 9月一手住房成交55万平方米，环比增加28%，同比增加14% [2] - 新开盘项目认购水平提升，9月共上市认购43个项目，平均认购比为0.75，高于今年以来的0.71 [2] - 在售项目销售增加，新政后来访量比8月增加16%，9月在售项目日均成交面积比8月日均增加33% [2] 二手住房市场表现 - 9月二手住房成交1.8万套，环比增加3%，同比增加27% [3] - 新政实施以来，二手住房日均成交609套，比政策出台前日均水平增加12% [3] - 成交量逐周增加，9月第1-3周日均分别成交558、615、628套，9月27日（周六）成交1061套为6月以来周末最高水平 [3] - 先行指标显著提升，9月二手住房新增购房委托量比8月增加7%，居间合同量增加10% [3] 外环外区域市场表现 - 取消外环外购房套数限制后，外环外市场活跃度明显提升 [4] - 9月外环外一手房在售项目日均成交比8月增加40%，高于全市平均增幅 [4] - 9月外环外二手房成交环比增加6%，同比增加34%，增幅高于全市平均水平，成交量占全市57%，比政策前提高3个百分点 [4] - 外环外一、二手住房成交中，“沪六条”扩容支持的四类群体增购住房约占14%，高于全市平均水平 [4]

武汉市房地产新政核心措施 - 武汉市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》旨在满足刚性和改善性住房需求并巩固房地产市场稳定态势 [1] 住房公积金政策调整 - 双缴存人家庭首套及第二套住房公积金贷款最高额度由120万元提高至150万元 [2] - 单缴存人家庭首套及第二套住房公积金贷款最高额度为120万元 [2][3] - 按还款能力计算贷款额度公式中的还贷比例由35%提高至40% [3] 贷款套数认定标准调整 - 阶段性调整住房公积金贷款套数认定标准 在2025年10月1日至2026年6月30日期间 正在挂牌出售的一套住房不纳入贷款套数认定 [4] - 仅有一套住房挂牌出售再购新房可执行首套房贷款政策 仅有二套住房中一套挂牌出售再购新房可执行第二套房贷款政策 [4] - 该套数核减政策不与多子女家庭贷款套数核减政策叠加使用 同时挂牌出售两套及以上住房只核减一套 [4] 购房补贴与支持政策 - 2025年10月1日至12月31日 在指定区域以商业贷款购买首套新建商品住房的家庭 可按初始贷款金额1%获得贷款利息补贴 最高不超过2万元 分2年等额发放 [5] - 2025年10月1日至2026年6月30日 购买新建商办类房屋按契税实缴额度给予50%补助优惠 [5] - 扩大多子女家庭购房支持范围政策的适用期限延长至2026年12月31日 [7] 落户与配套措施优化 - 个人购买新建商业用房、办公用房、商住两用房可凭不动产登记证按一房一户申请落户 符合条件的配偶子女可随迁 [6][7] - 各区可结合辖区内教育资源等实际情况制定子女入学等措施 [7]

经济观察网9月30日，武汉市住房和城市更新局等部门联合发布《关于进一步促进武汉市房地产市场平 稳健康发展政策措施的通知》，加大对商办类房屋的支持力度。购买新建商业、办公用房的个人，可凭 不动产权证申请办理"一房一户"落户，符合条件的配偶及子女可随迁。各区还将结合实际制定子女入学 等配套措施。同时，在2025年10月1日至2026年6月30日期间购买新建商办房，还可获得实缴契税50%的 补助优惠。 ...