政策调整概述 - 海南省市场利率定价自律机制发布政策公告，自2月3日起调整商业用房购房贷款最低首付款比例 [1] - 调整范围覆盖海南省19个市县 [1] - 调整后，全省商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] 政策背景与目的 - 政策旨在贯彻落实党中央、国务院决策部署，适应房地产市场供求关系的新变化，支持构建房地产发展新模式 [1] - 调整依据为《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整商业用房购房贷款最低首付款比例政策的通知》要求 [1] 政策执行与授权 - 政策由中国人民银行海南省分行会同国家金融监督管理总局海南监管局，根据城市政府调控要求，按照因城施策原则指导制定 [1] - 在政策下限（不低于30%）基础上，省内各商业银行可按市场化、法治化原则，结合自身经营情况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例 [1]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出对南京房地产市场的具体投资评级（如买入、持有、卖出）[1][2][3] 报告的核心观点 - 2025年南京房地产市场政策环境整体宽松，但国家层面缺乏强力刺激，市场进入自我调整阶段[5] - 土地市场供地量下滑，成交集中在主城核心区，地价和容积率下调吸引更多市场化房企参与[12][19][22] - 新房市场供需两端持续萎缩，量价齐跌，以价换量成为主要特征，改善型购房成为主流[30][42][50] - 二手房市场成交量价跌幅显著，去化表现优于新房，但买方市场特征明显，市场仍处下行区间[66][77] - 未来市场预计政策保持适度宽松，土地端“缩量降价提质”，新房和二手房市场将继续“以价换量”，产品竞争向“好房子”升级[136][137] 根据相关目录分别进行总结 Part1 政策环境 - 2025年国家层面未出台全国性一揽子新政，政策不托举，年底中央经济工作会议定调“着力稳定房地产市场”[5] - 2025年3月南京全市取消二手房限售，新政后两月新增挂牌突增超4万套，短期激化供需矛盾[8] - 南京全域解除所有限制政策，首付及贷款利率处于历史最低水平，首套商贷利率3.0%，二套3.3%[10] Part2 土地市场 - 2025年南京市区涉宅用地成交规划建筑面积576万平方米，同比下降4%，成交楼面价11242元/平方米，同比上涨18%[13][17] - 土地溢价率维持低位，年度平均溢价率为3.4%，流拍率为0%[21] - 低密宅地（容积率≤1.8）供应占比达84%，主城核心区供地占比从2024年的15%提升至2025年的29%[19][20] - 市场化房企参与度提升，共28家现身土拍（2024年仅19家），其中民企13家（2024年8家），6家民企首次进驻[22][23] - 新进民企拿地项目房地价差可观，普遍在1.5万/平方米至4.0万/平方米之间[24] Part3 住宅市场 - **整体市场**：2025年南京市区商品住宅供应面积215万平方米，成交面积269万平方米，成交均价30330元/平方米，供需两端均创历史新低[31][32] - **区域表现**：江宁区（成交71万平方米）和栖霞区（成交37万平方米）为成交主力，建邺区（成交均价52892元/平方米）和秦淮区（成交均价43730元/平方米）为价格高地[34] - **板块表现**：板块成交量普遍下跌，燕子矶（同比-66%）、铁心桥（同比-60%）、西善桥（同比-57%）、南部新城（同比-53%）等前期热门板块跌幅靠前[41] - **价格与折扣**：新房平均折扣率一度降至75折，下半年回升至8折左右，建邺、玄武区价格相对坚挺（折扣率约9折），江宁、江北等区域普遍降至7折左右[42][45] - **成交结构**：主力成交总价段下移，200万以下成交占比上涨至27%，套均面积上升至125平方米，改善购房成为主流[50][52] - **库存情况**：截至2025年底，狭义库存约542万平方米，出清周期升至25个月，广义库存攀升至2768万平方米，出清周期达126个月[53][54][59][60] - **库存结构**：2025年成交房源中，2年前上市的积压库存占比达42%，当年新供房源成交占比仅为32%[55][56] - **开盘去化**：全年整体开盘去化率约20%，呈波动上升趋势[62][63] - **二手房市场**：2025年成交8.4万套，同比下降9%，成交均价19881元/平方米，同比下降13%，低总价（150万以下占比54%）、小户型（90平方米以下占比57%）产品为成交主力[66][69][74][75] - **项目与房企**：绿城华发金陵月华（销售金额26.49亿元）和嘉和华府（销售面积5.86万平方米）分列销售榜首位，本土房企金基以81.62亿元销售额位居房企销售金额榜首[83][106] Part4 市场热点 - 低密墅类产品回归主城，如瑞玺RICI、凤起潮鸣、绿城·云庐等项目入市，市场反馈良好[117][118] - 户内精装趋势从追求豪装奢品转向经久耐用和满足审美情绪，空间设计更趋多功能和个性化[119][120][121][123][124] - 南京在“好房子”产品竞争赛道上仍有开拓空间，相较于合肥、杭州、成都、上海等地的计容新规（如阳台半赠送、架空层不计容等），南京产品创新可进一步深化[127][128][132][133] Part5 市场总结及未来趋势展望 - **政策**：宏观定调“稳定”，南京限制政策已全部解除，市场进入自我调节周期[136] - **土地**：供地“缩量降价提质”，主城核心供地增加，市场化房企参与度提升，但政府平台托底仍占主导[136] - **新房**：市场持续低迷，量价齐跌，以价换量为主，历史库存需降价出清[136] - **二手房**：价格跌幅大于新房，延续以价换量，市场仍处下行区间[136] - **未来趋势**：政策预计延续适度宽松；土地端将继续缩减供应、提升质量、地价下探；新房和二手房市场仍将以价换量；“好房子”产品需再度升级[137]

政策动态与市场反应 - 近期一系列稳定房地产市场的政策落地，包括换购住房退还个人所得税政策延期、存量个人公积金贷款利率下调、北京放宽非京籍家庭购房条件等，旨在降低购房成本、提高交易效率 [1] - 政策调整有利于刚需客户积极入市，并为置换、改善型客户提供良好的外部市场条件，政策影响更有可能在一、二季度市场中持续显现 [1] - 北京链家某门店经纪人反馈，减税及楼市新政出台后，购房成本降低，带动了优质房源热度，政策出台当周该店即成交了3套 [1] 市场结构变化：存量时代与二手房崛起 - 住房市场进入存量时代，二手房市场规模正在上升，2025年二手房成交面积在新房和二手房交易总量中占比升至44.6%，较2024年提升2.7个百分点 [2] - 北京、上海、广州、重庆、成都、南京、沈阳、大连、宁波等城市二手住宅成交面积占比均超六成 [2] - 将新房与二手房市场合并观察，无论是全国总量还是主要城市，全年合计销售规模已明显趋稳，部分主要城市同比小幅增长 [2] 市场分化特征加剧 - 不同城市之间、城市内部不同区位之间呈现“核心更稳、优质更强”的分化特征，经济新动能成长更快的城市或区域房地产市场表现更为活跃 [2] - 楼市呈现明显的板块分化特征，相同区域不同项目的销售表现冷热不均，例如武汉中心城区核心地段的高品质住宅新盘首次开盘去化率普遍能达到70%以上，而部分存量老盘去化周期更长 [3] - 从70个大中城市商品住宅价格指数看，上海、杭州等城市的新房价格表现更为亮眼，土地市场的分化更为明显，核心城市优质地段的出让地块持续受到开发企业青睐 [3] 行业调整与供需新平衡 - 当前大部分城市房地产市场承压的核心原因在于此前供需结构性错配导致的库存压力，因此供给端坚持“控增量、去库存、优供给”是市场整体回暖的先决条件 [3] - 2025年末，商品房待售面积76632万平方米，较年初减少3259万平方米，商品房销售面积明显高于房屋新开工面积，体现供给端控增量与需求端提振消费措施协同发力的效果 [4] - 随着房地产供求关系发生重大变化，住房需求差异化、个性化更加明显，需进一步推动住房供给与人口流动、产业发展相匹配，建立人、房、地、钱要素联动机制 [5] 行业发展趋势与展望 - 业界认为，相关稳定房地产市场的举措将促进供需平衡与结构优化，让房地产在增量存量并重、供需两端发力中走出高质量发展新路径 [4] - 尽管商品房销售规模下降，但中长期仍有新增需求支撑，我国住房短缺已总体上得到解决 [5]

政策环境 - 2025年上海持续推出刺激性楼市政策，8月“沪六条”解除了外环外购房套数限制，并提升了公积金贷款额度，9月出台“好房子”新规以鼓励提升住房品质 [8] - 信贷环境持续宽松，商业贷款利率定价不再区分首套和二套，5年期以上LPR为3.5%，个人购买二星级及以上新建绿色建筑住房，首套公积金最高贷款额度从160万元提升至184万元，多子女家庭首套最高可贷216万元 [10][11][12] - “好房子”新规在技术层面引导住宅品质提升，例如使用干挂石材等高品质建材的外立面不计容，阳台面积按户型建面10%且不大于16平方米计一半面积，并允许每户设置一个进深不大于0.75米、宽不大于3米的开放式阳台不计容 [13][14] 土地市场 - 2025年上海土地市场呈现“先扬后抑”态势，全年涉宅用地成交建筑面积为946万平方米，与2024年基本持平，成交楼面均价为35,896元/平方米 [16][17] - 核心区域优质地块高溢价成交，全年有17宗地块溢价率超过20%，其中4宗溢价率超过40%，徐汇衡复风貌区地块楼面价达20.03万元/平方米，虹口北外滩地块溢价率高达46.33% [16][19] - 土地市场分化明显，郊区地块多底价成交，地价回调15%-25%，而核心区域如北外滩、徐汇滨江地价上涨约30% [20][21] - 从区域看，杨浦区成交11宗含宅地块为各区域之最，徐汇区凭借东安新村地王项目，全年土地出让金高达606.44亿元，位列区域榜首 [25][27][28][29] - 拿地主力为国央企，如中海、华润、保利、招商等，同时也有部分民企择机抄底 [16][22] 商品住宅市场 - 2025年上海新房市场供求收缩，创5年新低，成交均价为8.06万元/平方米 [1] - 市场成交结构以刚需为主，90-110平方米户型及300-700万元总价段为成交主力，高端豪宅与远郊项目分化明显，整体开盘去化率为45% [1] - 二手房市场“以价换量”特征显著，全年成交25.38万套，其中90平方米以下刚需产品占比近七成，300万元以下低总价房源为主力，年末市场呈现回暖迹象，交易周期缩短 [1]

政策动态与市场反应 - 近期一系列稳定房地产市场的政策落地，包括换购住房退还个人所得税政策第二次延期、存量个人公积金贷款利率下调、北京放宽非京籍家庭购房条件等，旨在降低购房成本、提高交易效率[1] - 政策调整后，市场出现积极反应，例如北京有房产经纪人表示，政策出台当周其门店即成交3套，不满2年房源的关注度和线上浏览量有所增加[1] - 政策影响预计将在2025年一、二季度市场中持续显现，叠加春节前季节性活跃度抬升，有利于刚需和改善型客户入市[1] 市场结构变化与分化特征 - 住房市场进入存量时代，二手房市场规模上升，2025年二手房成交面积在新房和二手房交易总量中占比升至44.6%，较2024年提升2.7个百分点[2] - 多个重点城市二手住宅成交面积占比超六成，包括北京、上海、广州、重庆、成都、南京、沈阳、大连、宁波等[2] - 市场呈现“核心更稳、优质更强”的分化特征，经济新动能成长更快的城市或区域、前期库存压力较小的市场表现更为活跃[2] - 板块与项目分化明显，例如武汉中心城区核心地段的高品质新盘首次开盘去化率普遍超70%，而部分存量老盘去化周期较长[3] - 土地市场分化更为明显，核心城市优质地段地块持续受到开发企业青睐[3] 行业整体态势与企业行为 - 2025年全国房地产开发投资、新建商品房销售等指标同比仍有下降，部分城市市场在二季度后出现反复，但合并新房与二手房市场观察，全年合计销售规模已明显趋稳，部分主要城市同比小幅增长[2] - 供给端坚持“控增量、去库存、优供给”是市场整体回暖的先决条件，这已转化为地方政府和企业的理性行为，供应压力大的城市政府不再盲目供地，企业不再盲目拿地[3] - 2025年末商品房待售面积76632万平方米，较年初减少3259万平方米，显示库存压力有所缓解[4] - 2025年商品房销售面积明显高于房屋新开工面积，体现供给端控增量与需求端提振消费的协同效果[4] 需求趋势与行业展望 - 随着房地产供求关系发生重大变化，商品房销售规模下降，但中长期仍有新增需求支撑[4] - 住房短缺已总体解决，需求呈现差异化、个性化，需推动住房供给与人口流动、产业发展相匹配，建立人、房、地、钱要素联动机制[4] - 行业着力稳定房地产市场，相关举措旨在促进供需平衡与结构优化，推动房地产在增量存量并重、供需两端发力中走向高质量发展[4]

核心观点 - 房地产市场整体仍处于调整过程中，但积极因素正在积累，当前核心问题是有效需求不足 [1][2] - 稳定市场的关键在于扩大有效需求，需着力转变市场预期并提高居民支付能力，政策应尽量一步到位以扭转市场运行态势 [1][2][3] - 未来几年行业预计仍将以调整和稳定为主线，房价止跌是市场平稳运行的关键指标，从旧模式向新发展模式过渡需要过程 [10][11] 市场现状与核心问题 - 行业整体仍处于调整过程，最大问题是有效需求不足 [2] - 市场预期依旧偏弱，尚未出现根本性好转，部分区域存在供过于求，部分房企债务风险仍存 [2] - 居民住房支付能力受宏观经济及收入增长承压影响 [2] 已出台政策评估与未来方向 - 2025年出台的房地产政策“组合拳”内容丰富，涉及市场、税收、信贷、土地等，力度较大 [3] - 部分政策已接近极限：除北京、上海等一线城市外，多数地区限购已基本取消；受商业银行存贷利差影响，后续房贷利率下调空间或有限 [3] - 政策是否已触及最大发力边界仍有待研究，但建议政策尽量一步到位，将所有有利于促进市场止跌回稳的政策全部运用到位 [1][3] 地方政府调控自主权与政策优化 - 需坚持因城施策、一城一策，地方政府应切实扛起主体责任 [4] - 当前地方政府政策执行能力仍有不足，部分城市面临地方财力不足问题，需中央政府因地制宜给予支持 [4] - “五限”政策已大幅放开，限购、限贷、限售基本放开，部分城市在限价方面仍有限制，建议放宽房价涨跌幅区间范围，发挥市场价格机制 [4][5] - 对北京、上海等一线城市，认同循序渐进推进限购政策调整，一次性完全放开可能引发较强投机性并加剧市场分化 [6] 公积金制度改革方向 - 2025年中央经济工作会议将“深化住房公积金制度改革”纳入重点任务，十年来尚属首次 [6] - 制度改革应更多向中低收入者倾斜，为有住房困难的家庭提供更好的低成本资金保障 [7] - 未来可结合企业年金、养老金等改革，优化参与对象范围，更精准地为有住房困难的职工提供支持 [7] - 公积金实行属地化管理，对于有结余的城市，可继续拓展公积金使用范围以盘活闲置资金 [7] 公积金利率调整空间 - 公积金贷款利率仍有下降空间，同时应下调公积金存款利率以实现“双降” [8] - 2024-2025年度，个人公积金账户结息利率统一按央行一年期定期存款基准利率1.5%执行，利率水平显著高于当前银行存款利率 [8] - 通过存贷款利率“双降”，可进一步降低参与公积金制度的中低收入者的住房成本 [8] 存量房收储与去库存路径 - 收购存量商品房用作保障性住房等是去库存重要路径，主要目的是盘活利用闲置住房资源 [9] - 收储规模应考虑各地对保障性住房等的需求规模以及地方的支付能力 [9] - 对于有收购需求但财力不足的城市，需要中央因地制宜给予一定的资金支持 [9] 行业中长期展望与发展模式转型 - 包括2026年在内，未来几年房地产市场仍将以调整、稳定为主线，先止跌，才能回稳 [10] - 房价不再下跌将成为考量市场平稳运行的关键指标 [10] - 行业已告别住房短缺，市场供求基本平衡甚至供过于求，需从解决“有没有”转向解决“好不好”，追求稳定、可持续的高质量发展 [11] - 开发、融资、交易等制度以及土地、规划、监管、市场规制都需在新阶段下进行优化和调整，此过程涉及建章立制，需要时间并会经历阵痛期 [11]

核心观点 - 随着政策优化与融资支持机制强化，房地产市场预计将趋向筑底，其对经济增长的拖累效应将在2026年显著减弱 [1] 政策展望与支持措施 - 预计2026年大城市将优化存量政策，基本取消过往限制性购房条例，并进一步落实收购存量商品房和闲置土地政策 [1] - 强化房地产融资协调机制和保交房工作，支持受困房企项目纾困化险 [1] - 收储专项债投放规模预计将达到2000亿元至3000亿元，带动商品房去库存2000万平方米至3000万平方米 [1] - 金融层面，央行或适度下调房贷及住房公积金贷款利率，财政端有望推出购房贴息政策，个人购房政策整体保持宽松 [1] - 融资协调机制将持续发力，金融机构将继续贯彻落实相关政策，推动住房项目实际放款，满足包括民营房企在内的合理融资需求 [1] - 建议需求端协同央行货币政策，同步调降商业银行住房抵押贷款利率或住房公积金贷款利率0.25至0.5个百分点 [2] - 建议增加财税购房优惠支持力度，创新建立房地产交易税收返还制度 [2] - 建议供给端加快推进商业银行对房企“白名单”专项贷款的全覆盖，进一步推动专项贷款资金落地，给予维持房企正常经营的流动性支持 [2] 市场运行预测 - 2026年房地产销售增速或将呈现前低后高格局 [2] - 商品房库销比可能降至7.0-7.5区间，全年销售面积同比下降约6% [2] - 房价或仍将延续下行趋势，但结构分化显著，新房跌幅将小于二手房 [2] - 工程建设与土地购置虽然可能会延续跌势，但全年房地产投资跌幅有望收敛至10%左右，行业调整力度边际减弱 [2] 经济影响评估 - 2026年房地产投资对名义GDP的贡献率预计下降15%左右，拖累GDP增速约0.6个百分点，两项指标较2025年显著减少 [2]

报告行业投资评级 - 行业评级为“增持”，且为维持评级 [2] 报告核心观点 - 政策层面延续支持居民改善住房需求，为市场提供支撑 [7][14] - 本周（1.9-1.15）一二手房销售数据同比虽仍为负增长，但环比均出现显著回升，显示市场短期回暖迹象 [5][7] - 行业基本面呈现分化，三四线城市一手房成交套数同比实现15.3%的正增长，且环比增幅高达55.1%，表现亮眼 [22] - 土地市场量价齐跌，房企融资规模同比大幅收缩，显示行业投资端依然疲弱 [6] - 投资建议聚焦于财务稳健的龙头房企及有望随需求修复而受益的物业管理公司 [7] 一周行情回顾 - 本周（报告发布当周），申万房地产指数下跌3.52%，同期沪深300指数下跌0.57%，板块相对收益为-2.95%，表现弱于大盘 [4][12] - 个股表现分化，涨幅前五的个股包括*ST亚太、*ST阳光等，跌幅后五的个股包括华夏幸福、ST中迪等 [12] 行业新闻追踪 - **中央政策**：住房城乡建设部等三部门联合公告，延续实施换购住房个人所得税退税政策，执行期为2026年1月1日至2027年12月31日，旨在支持居民改善住房条件 [14][16] - **地方政策（湖南）**：湖南省政府提出推动利用专项债收购存量商品房用作保障性住房等，并计划开展商品房促销活动 [14][16] - **地方政策（深圳）**：罗湖区发布城市更新计划，包含三九花园更新项目；深圳市住建局公布2026年第一季度计划入市19个商品房项目，预计供应房源7537套 [14][16] 个股公告及新闻追踪 - **融创中国**：旗下多家子公司新增未能清偿到期债务，违约金额合计超12.5亿元，并存在多项失信行为 [17][19] - **华润置地**：2025年12月单月合同销售金额410亿元，同比增长28.1%；但2025年全年累计合同销售金额2336亿元，同比减少10.5% [17][18][21] - **龙湖集团**：2025年累计合同销售金额631.6亿元，区域销售分布以西部、长三角和环渤海为主 [20] - **世茂股份**：截至2025年12月累计诉讼仲裁金额达5.80亿元，占最近一期经审计净资产绝对值的12.97% [20][21] - **金融街**：完成“25金融街MTN001”中期票据付息，本期偿付利息金额2940万元 [20][21] 行业基本面：重点城市一手房成交 - **周度数据（1.9-1.15）**：38个重点城市一手房合计成交21，770套，同比下滑14.7%，但环比增长12.4%；成交面积201.4万平方米，同比下滑25.3%，环比增长12.8% [5][22] - **周度分能级**：三四线城市成交套数同比增15.3%，环比大增55.1%，表现最佳；一线城市成交套数同比降23.2%，环比降14.6% [22] - **月度至今数据（1.1-1.15）**：38城一手房合计成交43，720套，同比下滑22.3%，环比下滑24.3% [30] 行业基本面：重点城市二手房成交 - **周度数据（1.9-1.15）**：16个重点城市二手房合计成交18，991套，同比下滑11.5%，环比增长17.2%；成交面积188万平方米，同比下滑11.6%，环比增长18.3% [5][40] - **周度分能级**：各线城市成交套数同比均为负增长，但环比均为正增长，其中一线城市环比增长23.8% [40] - **月度至今数据（1.1-1.15）**：16城二手房合计成交35，494套，同比下滑16.4%，环比下滑10% [43] 行业基本面：重点城市库存情况 - **周度数据（1.9-1.15）**：17个重点城市商品房库存面积18，824.9万平方米，环比增速为0%，去化周期为151.7周 [5][52] - **分能级库存**：一线、二线、三四线城市去化周期分别为117.8周、176.6周和260.8周，三四线城市去化压力最大 [52][61] 行业基本面：土地市场供给与成交 - **周度数据（1.5-1.11）**：土地供应面积2，198.8万平方米，同比微降2.6%；供应均价858元/平方米，同比大幅下降42% [6][62] - **土地成交**：成交土地面积1，503.1万平方米，同比大幅下降41.4%；土地成交金额189.1亿元，同比大幅下降49.5%；成交楼面价1，258元/平方米，溢价率仅1.4% [6][62] - **房企拿地明细**：近期拿地房企以中国海外发展、保利发展、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团等财务稳健的国企和优质民企为主，多集中在核心一二线城市 [76] 行业基本面：房地产行业融资 - **周度数据（1.2-1.8）**：房地产企业合计发行信用债35.3亿元，同比大幅下降57.67%，但环比大幅增长411.59% [6][77] - **月度至今数据**：本月至今信用债发行额35.3亿元，同比降57.67%，环比降79.15% [77] 投资建议 - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等 [7] - 同时建议关注随着市场需求回升，有望迎来业绩和估值修复的物业管理公司，如华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等 [7]

广州市房地产政策方向 - 行业主管部门表示将系统推进"控增量、去库存、优供给"以改善和稳定市场预期并促进市场平稳健康发展 [1] - 政策核心在于深刻把握并主动适应"两个转向"的形势变化并处理好当前和长远、增量和存量的关系 [1] 控增量措施 - 合理确定住房需求并科学安排土地供应以推动市场供需均衡 [1] - 引导配置金融资源以配合土地供应安排 [1] 去库存措施 - 加快推动存量商品房去库存 [1] - 继续推进收购存量商品房用于保障性住房及城中村改造安置房 [1] - 加大"卖旧买新、以旧换新"政策支持以促进存量住房交易 [1] 优供给措施 - 有序推动"好房子"建设并建立相应的标准体系 [1] - 引导房地产企业开发建设不同面积和价位的"好房子" [1] - 创建一批"好房子"示范小区 [1]

2025年全国房地产市场核心数据与趋势 - 2025年全国新建商品房销售面积88101万平方米，同比下降8.7%，其中住宅销售面积下降9.2% [1] - 2025年全国新建商品房销售额83937亿元，同比下降12.6%，其中住宅销售额下降13.0% [1] - 与2024年相比，2025年全国新建商品房销售面积和销售额的降幅均出现回调 [2] 市场供求关系与投资变化 - 行业已从“住房总量短缺”转向“总量基本平衡”阶段，近两年全国商品房销售面积均未达10亿平方米规模 [2] - 2025年全国房地产开发投资82788亿元，同比下降17.2%，其中住宅投资63514亿元，下降16.3% [2] - 2025年全国住宅施工面积和房屋新开工面积的同比降幅分别超过了10%和20% [2] - 销售面积和金额降幅收窄被解读为房地产供求关系正在加快实现新的平衡 [2] 新房市场价格表现 - 2025年12月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降、同比降幅扩大 [3] - 2025年12月，70个大中城市中新房价格环比上涨的城市有6个，环比下降的城市有58个，价格持平的城市有6个 [3] - 上海是2025年12月一线城市中新房价格唯一环比上涨的城市，涨幅为0.2%，全年有8个月新房价格环比领涨70城 [3] - 新房价格持平城市数量增多，表明楼市供求双方进入深度博弈阶段 [3] 二手房市场价格表现 - 2025年12月，70个大中城市二手房价格环比和同比继续下跌，且无一城市出现环比上涨 [4][5] - 2025年12月，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点 [4] - 具体来看，北京、上海、广州和深圳二手房价格环比分别下降1.3%、0.6%、1.0%和0.6% [4] - 同期，二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.7%，降幅均扩大0.1个百分点 [4] 库存状况与去化压力 - 截至2025年末，全国商品房待售面积76632万平方米，比上年末增长1.6%，但比11月末回落1.0个百分点 [6] - 其中，住宅待售面积增长2.8% [6] - 到2025年10月，全国狭义库存规模较2025年1—2月的高点下降4285万平方米，短期去库存压力显著减轻 [6] - 当前大部分城市的新房销售去化周期及二手房挂牌量、去化周期仍超过合理区间 [5] 政策方向与市场展望 - 2026年楼市政策的主要发力点预计在于深层次的制度建设与存量盘活，以盘活闲置房产、化解风险并提振消费 [1] - 国家已明确“控增量、去库存、优供给”的政策方向，楼市新增规模收缩的趋势将在2026年继续 [6] - 在价格调整到位、购房门槛友好的情况下，新市民等刚需开始积极入市，并带动交易活跃，这将成为2026年楼市稳定的关键 [7] - 近期一线城市房价跌幅收窄，小户型、低价位二手房消化加快，上海、深圳、广州、东莞等重点城市同期二手房交易创近年来新高 [7]