房地产市场分化趋势 - 5月百城新建住宅平均价格为16815元/平方米，环比增长0.30%，同比增长2.56%；二手住宅平均价格为13794元/平方米，环比跌幅扩大至0.71%，同比下降7.24% [1] - 一二线城市新房价格环比上涨，上海以1.47%涨幅领先，广州以1.25%涨幅紧随其后；三四线城市新房价格环比略有下降 [1] - 一线、二线以及三四线城市二手住宅价格环比跌幅分别为0.37%、0.78%和0.76% [1] 新房市场表现 - 5月新房市场呈现"核心城市稳定、三四线城市调整"的分化态势，优质改善型项目推动价格上涨 [2] - 一线城市新建住宅价格环比上涨0.90%，上海环比涨幅达1.47%；二线城市新房价格环比微涨0.06%；三四线城市价格环比下跌0.11% [5] - 上海5月一手住房成交62万平方米，同比增长24%；前5月累计成交266万平方米，同比增长9% [8] 重点城市项目表现 - 上海绿城·潮鸣东方项目销售均价195000元/平方米，去化率100%；翡雲悦府项目销售均价107400元/平方米，去化率100% [10] - 广州海珠区保利天奕、天河区保利天曜、番禺区亚运城、黄埔区黄埔新城等楼盘成交活跃 [11] - 深圳5月一手住宅网签3162套，环比下降14.4%，同比增长25.6% [8] 政策影响 - 5月央行降低存款准备金率0.5个百分点，下调政策利率0.1个百分点，个人住房公积金贷款利率降低0.25个百分点 [10] - 5年期以上LPR从3.60%下调至3.50%，减轻购房者负担 [10] - 政策组合拳持续发力降低购房成本，传递稳定楼市信号 [11] 二手房市场表现 - 5月百城二手住宅均价同比跌幅扩大至7.24%，环比跌幅较4月增加0.23个百分点 [12] - 一线城市二手住宅价格环比下跌0.37%，成交量保持活跃；二线及三四线城市环比分别下跌0.78%及0.76% [15] - 上海5月二手住宅成交面积161万平方米（1.9万套），同比增长14%，为2022年以来同期最高值 [15] 重点城市二手房数据 - 深圳5月二手房成交4687套，东莞2760套，佛山4735套，均超过新房成交量 [17] - 深圳翠竹苑项目57.5平方米房源挂牌价325万元，单价5.65万元/平方米，较2021年同户型成交价下降约24% [17] - 深圳华润城润府一期82.59平方米房源成交总价946万元，单价11.45万元/平方米 [19]

上海二手房市场分化现象 - 市区老破小挂牌量显著缩水 呈现"手慢无"状态 而郊区次新房挂牌量达到前者的3倍以上 [2] - 郊区次新房成交量暴跌60% 市区老破小成交量跌幅控制在20%以内 抗跌性显著 [2] - 郊区老破小挂牌价跌幅达8.7% 市区老破小仅跌4.9% 展现更强价格韧性 [3] 老破小逆袭核心驱动因素 - 市区老破小租售比达2.1% 显著高于次新房的1.5% 租金回报优势明显 [4] - 中环内老破小具备地铁通勤优势 20分钟可达核心商圈 通勤效率碾压郊区物业 [5] - 内环老破小总价300万即可购两居 月供1万出头 较同面积次新房价格低30% [5] 次新房市场困境分析 - 郊区次新房去化周期长达28个月 显著高于市区老破小的19个月 流动性风险突出 [10] - 郊区次新房租售比低至1.2% 500万房产月租仅5000元 收益不及银行理财 [7] - 规划配套未兑现导致投资客撤离 郊区次新房库存积压形成恶性循环 [5] 不同类型物业市场表现 - 市区次新房陷入定价困境 房东在降价促销与持房观望间摇摆 [11] - 郊区老破小市场完全停滞 房东对砍价行为已形成抗性 [12] - 核心区老破小去化周期19个月 虽非快速但稳定性较强 [9] 买卖策略建议 - 郊区次新房进入砍价黄金期 但需规避无地铁/学区预期的非核心地段资产 [14] - 市区老破小业主应保持合理定价 19个月去化周期仍需主动营销 [12] - 次新房业主需警惕库存积压风险 及时降价避免流动性枯竭 [13]

宁波楼市现状分析 老牌小区价格回调 - 宁波老牌品质小区"都市森林"挂牌价跌至2013年水平，房龄超10年且多为楼梯房 [1] - 近期实际成交价约1.7万/㎡，与挂牌价存在差距，2013年开盘价约8000元/㎡ [3][6] - 一期103㎡房源挂牌价229万（约2.23万/㎡），同户型报价235万（约2.27万/㎡），横向对比新房市场竞争力面临挑战 [6] 低价房源市场升温 - 宁波50万以下房源以40年产权的公寓和小面积"老破小"为主，如牡丹小区45.79㎡报价32万、金湖世家35.87㎡总价29.68万 [8][14][20] - 低总价、低月供吸引单身或丁克家庭，部分房源为70年产权住宅（如牡丹小区），需注意产权年限差异 [8][28] - 具体案例：新海蓝钻48.65㎡报价39万（8,017元/平），联盛巧克力49.38㎡报价38.5万（7,797元/平） [16][18] 市场分化趋势 - 老小区因房龄长、配套旧、无电梯等问题价格回调，新房市场"内卷"进一步挤压老旧二手房空间 [30] - 低价房源走俏但需警惕产权和居住舒适度隐患，刚需族可根据需求选择老小区或低价"迷你房" [30] - 网友观点分歧：部分认为老小区性价比高，部分预测房价将继续下行 [30]

从5月当前新房成交累计同比来看，仍可保持与去年持平走势，二季度或将延续止跌企稳态势。 我们选择了部分典型城市，大体分为以下三类： 第一类为短期内热度较高的核心一二线城市，以北京、上海、深圳、成都、杭州为典型代表，各城市项目 去化率受新盘供给质量影响较大， 5 月以来城市间分化持续加剧； 第二类武汉、南京等弱复苏类城市，春节之后市场稳步修复，五一假期周迎来一波来访小高潮后稳步回 落，但客户转化率仍高于 3-4 月平均水平； 第三类还有部分城市诸如天津、郑州、西安等，来访、认购稳步回落，客户转化率走低，购房观望情绪依 旧浓厚，短期来看增长后劲略显不足。 热点城市受供给影响加速分化 沪深蓉开盘"提质缩量"维稳市场 02 热点城市受新盘供给质量影响，市场热度加速分化，深圳、成都等供应节制，放缓推盘进度，提升了推盘 质量，适销对路楼盘入市一定程度上提升了居民购房积极性；加之去年三季度末新政利好叠加项目促销， 也使得市场热度高位持稳。相较而言，北京、杭州等5月以来开盘质量一般，因而项目平均去化率高位回 落，不及去年同期。 ◎ 文 / 俞倩倩 2025年以来整体楼市延续止跌企稳走势，3-4月传统"小阳春"后，目前5月已度过 ...

赣州房地产市场动态 新房市场 - 4月赣州新房价格环比下降0.2%，同比下降4.7%，延续年初调整态势 [1] - 高价改善盘（如中海天樾、三江匯）热度减退，现房促销主导成交拉低均价 [1] - 中心城区五区新房备案885套环比降3%，南康区以406套占比近50% [1] - 户型分化明显：90㎡以下刚需户型价格持平，90-144㎡及144㎡以上均环比降0.2% [1] - 章江新区高端板块均价稳定在10000元/㎡以上，部分项目维持价格韧性 [1] 二手房市场 - 4月二手房价格环比上涨0.2%，结束连续三个月下跌 [1] - 学区房需求释放推动反转，如国际时代广场、中航城等优质教育资源项目 [4] - 高性价比小区（如滨江城市广场）吸引刚需客群 [4] - 各面积段户型价格普涨，章江新区成交均价12787元/㎡（环比微跌0.47%） [5] 区域分化 - 老城区二手房均价7427元/㎡环比降0.09%，核心区面临调整压力 [5] - 南康区新房备案量占全市近半，其他区域表现低迷 [1] 长期基本面 - 政策宽松信号持续（房贷利率下调、公积金优化） [9] - 省域副中心城市定位支撑人口流入与产业升级 [9] - 经济复苏与政策红利或推动调整后新一轮发展周期 [9] 全国70城房价数据（2025年4月） 新建商品住宅 - 北京环比涨0.1%同比降5%，上海环比涨0.5%同比涨5.9% [2] - 杭州环比涨0.4%同比持平，成都环比涨0.3%同比降1.7% [2] - 90㎡以下户型：北京环比持平同比降5.7%，上海环比涨0.2%同比涨5.3% [3] - 144㎡以上户型：上海环比涨0.7%同比涨7.1%，杭州环比涨0.6%同比降0.1% [3] 二手住宅 - 北京环比降0.6%同比降1%，上海环比涨0.1%同比降0.6% [7] - 成都环比涨0.1%同比降2.2%，深圳环比降0.4%同比降11.3% [7] - 90-144㎡户型：北京环比降0.4%同比降1.4%，上海环比持平同比降0.4% [8] - 144㎡以上户型：广州环比降0.2%同比降4.6%，武汉环比降0.4%同比降6.4% [8]

文章核心观点 - 王健林认为现在在三四线城市囤房的人三年后可能连首付都收不回来，楼市已分化，核心城市核心资产保值，三四线普通住宅可能变白菜价 [1][8] 楼市现状 三四线城市 - 库存高，青岛新房库存947万㎡，去化需33.6个月，二手房挂牌量7.5万套 [3] - 房价下跌，无锡新房价格同比跌4.4%，二手房跌7.1% [3] - 开发商降价，无锡二手房单日新增挂牌量暴涨644%，85%房源主动降价，最高降幅15% [3] - 人口空心化，徐州、洛阳等二手房挂牌量同比激增80%，成交价跌至2015年水平 [3] 核心城市 - 房价微涨，上海陆家嘴、深圳南山等核心地段房价同比微涨2%-5% [3] - 库存去化快，一线城市新房库存去化周期压缩至12个月，核心区有“日光盘”现象 [3] 王健林过往决策 - 2018年以200亿卖掉77家万达酒店，400多亿转让13个文旅项目，转型轻资产 [4] 政策影响 - 住建部100万套货币化安置政策针对核心城市城中村和危旧房 [5] - 苏州申请672亿元专项借款，合肥新谋划9个项目涉及1.75万户，资金大多流向一二线城市 [6] - 三四线城市棚改从“货币化安置”转向“实物安置”，无需消化商品房库存 [6] 人口结构变化 - 2025年60岁以上人口占比21%，90后1.75亿，00后1.45亿，年轻人数量减少 [6] - 三四线城市二手房挂牌周期延长至18个月，房价较2021年峰值回落25%-30% [6] 王健林建议 卖房建议 - 卖掉30层以上高层住宅，设备老化维修成本高，消防隐患大 [7] - 卖掉三四线城市老破小，如徐州某小区房价从8000元/㎡跌到4500元/㎡，挂牌半年无人问津 [7] - 卖掉文旅地产，大理、北海海景房价格较2021年高点腰斩 [8] 买房建议 - 核心城市核心地段可买，但月供别超收入50% [8] - 三四线城市房子能卖就卖，菏泽某开发商“先住后买”，三年后房价可能再跌15% [8] - 别碰高杠杆投资房，青岛某公寓租金覆盖不了月供，持有十年净亏30万 [8]

如果再给我一次机会，5年前我一定不会买那套房。相信这是很多人的心声，就因为早买房五六年，让 自己成为了历史中的一粒尘埃。 南沙的无奈，折射出广州楼市的整体压力。国家统计局3月数据显示，广州新房价格环比跌0.1%、二手 房跌0.2%，是北上广深中唯一"双跌"的城市；同比更惨，新房跌7.2%、二手房跌8.7%，跌幅领跑四大 一线城市。 克而瑞数据显示，广州库存达1428万㎡，去化周期20.8个月，远超12-16个月的合理区间，相当于开发 商手里的房子够卖一年半。 外围区域压力更明显。南沙2月末去化周期16.8个月，虽然比广州整体好点，但新政前三个月成交1577 套，看似同比涨29%，实则靠"以价换量" 就是这粒不起眼的尘埃，落到一个普通人身上就是一座大山。 开发商普遍打9折，部分尾盘甚至85折，算上送学位的隐性福利，实际降幅超15%。 等等党真的是赢麻了，这不，利好又来了！学位直接送！ 2025年1月10日，广州南沙区一纸新政炸开了锅：买新房就能申请公办学位，甭管你有没有本地户口。 这招直接戳中了新市民的痛点——在深圳工作的陈先生，孩子明年上小学，原本打算花500万买南山老 破小拼学区，现在南沙新盘300万就能拿 ...

文章核心观点 2025年4月楼市从3月的火热降温，新房和二手房市场均有体现且分化明显，面临关税战冲击和新旧市场价格分化等复杂局面，处于“跌不动、涨不起”的胶着状态，需要政策精准发力以走向平稳发展轨道 [1][2][13][14] 4月上半月楼市表现 新房市场 - 全国重点26城成交面积317.17万平方米，与去年同期持平但环比3月下滑14% [4] - 一线城市抗跌性强，北京、上海、深圳等新房成交量同比上涨32%；二线、三线城市表现乏力，成交量同比分别下跌10%和8%；广州4月上半月新房成交较3月下降26% [5] 二手房市场 - 分化程度更甚，深圳、上海、杭州等延续回暖态势，深圳4月中上旬成交量同比上涨34%，上海涨幅达30% [7] - 郑州、青岛等陷入低迷，成交量同比分别下降13%和19%，业主降价抛售现象增多，议价空间扩大 [8] 2023年以来楼市周期 - 每年2月底热度起步，3月达到高潮，4月降温，5月进入静淡市，7 - 8月跌至冰点，下半年依赖政策刺激回暖 [9] - 2024年5月救市政策效果昙花一现，7 - 8月再度低迷，9月底“大救市”通过宏观与行业政策协同发力扭转乾坤，让深圳、上海等城市次新房价格反弹并守住成果 [10][12] 2025年4月楼市面临的复杂环境 - 外部关税战通过影响外贸传导至经济基本面，打压市场信心 [13] - 内部楼市分化极致，新房与二手房市场出现非理性价差，如郑州、广州部分新房比同地段次新二手房溢价30% - 50%，破坏市场平衡并给新房市场埋下隐患 [13][14] 政策建议 - 宏观层面通过降准降息等货币政策降低购房成本，释放流动性；财政政策加大对保障性住房、城中村改造的投入，稳定房地产投资 [16] - 行业政策进一步优化限购限贷政策，规范新房市场定价机制，促进新旧市场良性互动；加快内需提振步伐，增强购房者信心 [19]

杭州楼市地王现象 - 3月25日杭州诞生新单价地王，滨江集团以52亿元总价、77409元/㎡楼面价拿下滨江西兴单元地块，溢价率69.86%，创杭州地价新高[3] - 3月28日西湖区蒋村地块以88029元/㎡楼面价刷新纪录，建发34.35亿元竞得，溢价率115.39%，超越深圳成为全国地价第二高城市[6][8] - 两宗地王均位于核心地段：滨江地块毗邻钱塘江一线江景，周边楼盘均价超10万/㎡；西湖地块紧邻西溪湿地，拥有山景资源[11][12][13] 房企拿地逻辑分析 - 滨江集团2023年前三季度营收同比下降12.09%，净利润降33.94%，经营性现金流净额-14.07亿元，但仍在拱墅区、滨江区连续刷新地王纪录[16][18][20] - 建发股份2024年业绩预告显示归母净利润24-35亿元，同比降73%-82%，但仍高价竞标杭州地块[23][24] - 房企拿地动机包括：政府需地王刺激市场、对杭州豪宅市场信心充足、长三角高净值客群购买力支撑[25][26][41] 杭州房地产市场现状 - 2024年10-11月二手房成交量同比增45%和18.5%，2025年前两月成交量同比增30.8%，但价格分化明显[27][28][30] - 核心区次新房价格回升：亚运村部分小区环比涨4.18%-8.95%，萧山市北板块次新房涨8.18%-8.95%[34] - 外围区域持续降价：临平区60%小区房价下跌，都市港湾成交价跌破万元/㎡，丁桥板块跌幅达9.1%[35] 杭州楼市长期趋势 - 商品房销售面积连续下滑：2022年同比降37.7%，2024年1038万方创十年新低[50][51] - 居民杠杆率全国最高，房价透支严重：未来科技城曾达7-8万/㎡，文鼎苑学区房峰值12.7万/㎡[58][59] - 当前经济预期未改善，高房价与杠杆率压制市场，预计2025年仍以调整分化为主[61][62][65]

文章核心观点 自去年四季度一线城市救市以来，深圳和广州房地产表现差异大，深圳量价齐涨，广州成交量有起色但房价未涨，深圳楼市回暖因购买力强、供小于求、信心和预期恢复及经济产业人口表现好，广州楼市难托与去年经济表现差、工业失速尤其是汽车产业下滑有关 [1][17][18][35] 深圳广州房地产表现差异 深圳 - 二手房网签量去年9月至12月持续增加，2025年春节后保持火热，上周录得1808套，连续2周超1800套，截至3月17日有效二手房源较上周增加868套 [2][3] - 二手房价格实现五连涨，新房与二手房环比均五连涨，深圳新房与二手房双双上涨，二手房环比涨幅领跑全国，新房环比涨幅位居全国第二 [4][13][15] 广州 - 2月新房网签36.28万平方米，同比上涨44%，二手房网签6278宗，同比上涨29% [6] - 新房与二手房价格均未实现逆转，双双下跌 [7][14] 深圳楼市回暖原因 - 城市本身购买力强，供小于求，信心和预期恢复调动市场情绪，且一季度有子女教育购房需求，利于成交量提升 [18][19] - 经济增速亮眼，去年以5.8%的增速跑赢大盘0.8个百分点，位居一线城市首位，GDP总量逼近3.7万亿，预计2026年将达4万亿 [21] - 工业与出口表现优异，规模以上工业总产值和营业收入均冲破5万亿，出口连续32年位居全国第一，2024年出口规模2.81万亿，增速达14.6% [22][23][25] - 人口增量大，2024年常住人口增加19.94万人，增量在已公布城市中居首 [28] 广州楼市难托原因 - 2024年经济表现差，全年GDP增速2.1%，增量308.94亿元，在十强城市中均倒数第一 [40] - 工业失速，全年规上工业增加值同比下降3%，在十强城市中倒数第一且是唯一负增长城市 [43][46] - 汽车产业下滑，汽车工业占工业总产值25.3%，2024年汽车产量253.98万辆，同比下跌20%，汽车制造业总产值同比下跌18.2%，当家企业广汽集团业绩大幅下滑 [48][53][55]