房地产市场表现 - 4月房地产市场"小阳春"成色不足，市场分化加剧，二手房表现优于新房 [1] - 4月新房销售同环比均走弱，商品房成交面积同比增速为-2.9%，降幅较3月扩大1.4个百分点，环比降幅超过40% [3] - 4月新房销售均价同比下滑4.3%，降幅较3月扩大3.5个百分点 [3] - 18个样本城市4月二手房成交面积同比增长20.8%，环比下降7.3% [3] 城市分化情况 - 4月30大中城市商品房成交面积同比下滑12.1% [3] - 一线城市表现韧性，5月（1-25日）新房销售同比增速回升至20%以上 [3] - 二线及以下城市新房成交持续承压，同比增速尚未改善 [3] 租金回报率与市场稳定 - 4月百城租金回报率达到2.3%，与30年期国债收益率的利差较年初回升至42BP [3] - 当租金回报率提升至2.5%以上时，房地产市场有望实现量价稳态的长期稳定 [3] 二手房市场变化 - 1至4月，18个样本城市二手房成交占比达到59.0%，较2024年全年提高6.7个百分点 [3] - 预计到2026年一二季度，二手房成交占比或将突破70% [3] 库存情况 - 狭义库存仍处于高位，但广义库存已回落至2010年水平 [4] - 去化压力主要集中在存量现房，新增供给与存量现房间的替代关系或将缓解 [4] 城市企稳前景 - 一线城市的上海与深圳、二线城市中的成都、呼和浩特及南昌房地产市场具备率先企稳的条件 [4] - 杭州新房市场企稳信号明确，但二手房市场恢复仍需时间 [4]

全国房地产市场现状 - 全国房地产市场仍处于底部的左侧，但一线城市和核心二线城市房地产市场企稳的条件正逐渐成熟 [1][33] - 4月楼市"小阳春"成色下降，房地产市场分化加剧，新房和二手房表现分化，各能级城市表现分化，土拍市场表现分化 [3][4] 新房和二手房市场表现 - 1-3月30大中城市商品房成交面积同比增长2.5%，其中一线城市同比增速达18.4% [3] - 1-3月18个样本城市二手房成交面积同比增长38.3%，一线城市同比增速达44.1% [3] - 4月新房销售面积同比-2.9%，环比降幅超40%，二手房销售好于新房，同比20.8%，环比下降7.3% [3] - 4月30大中城市商品房成交面积同比-12.1%，一、二、三线城市同比增速分别为-2.2%、-15.1%、-17.9%，一线城市5月同比回升至20%以上 [3] 土拍市场表现 - 杭州、上海、深圳、北京、成都、郑州等城市部分地块高溢价成交，但多数城市土拍相对冷淡 [4] - 1-4月100大中城市土地成交面积同比降幅超10% [4] 租金回报率与国债收益率比价 - 2025年4月百城租金回报率为2.31%，与30年期国债收益率的利差由2024年初的-58BP回升至42BP [11] - 一线城市住宅租金回报率1.96%，30年期国债收益率1.89%，利差由-92BP回升至7BP [11] - 二线和三线城市租金回报率分别为2.32%和2.44%，高出30年期国债收益率43BP和55BP [13] - 房地产市场企稳对应的百城租金回报率至少应在2.5%以上，合理区间为2.5%-3.2% [14] 二手房成交占比 - 2025年1-4月18个样本城市二手房成交占比达59.0%，较去年同期提高7.9个百分点，较2024年全年提高6.7个百分点 [21] - 一线城市二手房成交占比为63.7%，较2024年全年上升4.5个百分点，样本二、三线城市分别为58.8%、50.6% [21] 房地产库存水平和去化周期 - 4月商品住宅待售面积4.2亿平方米，狭义库存去化周期21.6个月，较2024年2月高点下降5.2个月 [27] - 4月商品住宅广义库存约13.7亿平方米，较2024年初去化3.7亿平方米，去化周期降至20.4个月，较2024年9月缩短3.1个月 [28] - 一线城市库存去化周期约14.7个月，二线城市19.5个月，三四线城市26.5个月 [31] 房地产市场企稳条件 - 一线城市和核心二线城市房地产市场企稳的条件正在逐渐成熟 [33]

LPR下调与房贷利率变化 - 5月20日1年期LPR降至3%、5年期以上LPR降至3.5%，均较此前下降10个基点，5年期LPR创历史低位 [1] - 一线城市首套房贷利率降至3.05%，大部分城市首套房贷利率将降至2.9%左右，全国首套房贷利率进入"2字头"时代 [3] - 深圳市场贷款100万元30年期月供减少54.32元，按套均贷款318万元计算月供减少172.72元，30年总利息节省6.22万元 [5] 购房者行为与市场反应 - 66%二手房置业者选择纯商贷、12.5%选择组合贷，这两类群体直接受益于LPR下调 [5] - 存量房贷利率下调后，部分购房者放缓"提前还贷"计划，转向理财或投资 [6] - 刚需和刚改群体对成本敏感，月供压力减轻有望推动潜在需求加速入市，提升新房和二手房市场活跃度 [5] 租金回报率与投资趋势 - 深圳部分商务公寓总价80万元左右，月租金2000元对应回报率2.8%，超过存款利率 [8] - 租金回报率回升主因房价跌幅大于租金跌幅，但租赁市场整体回暖仍需时间 [8] - 租户因市场租金下跌更倾向于更换租赁住房或议价，租金下降扩大选择空间 [8] 市场动态与政策预期 - 4月70城新房价格环比上涨城市减少2个至22个，二手房上涨城市减少5个至5个，市场交易转淡 [10] - 核心城市5月上半月新房网签面积同比保持增长，但整体市场恢复仍面临压力，城市分化延续 [10] - 政策或聚焦城中村改造、高品质住房供给、存量房收购等领域以巩固市场稳定 [10]

LPR下调对房地产市场影响 - 5月20日1年期LPR降至3%，5年期以上LPR降至3.5%，均较此前下降10个基点，5年期LPR达历史低位 [1] - 一线城市首套房贷利率降至3.05%，大部分城市首套房贷利率降至2.9%左右，进入"2字头"时代 [3] - 公积金利率下调、存量房贷利率调整等政策形成"降息降成本"组合拳 [1] 月供成本变化及市场反应 - 深圳贷款100万元30年期月供减少54.32元，按深圳二手房套均贷款318万元计算月供减少172.72元，30年总利息节省6.22万元 [4] - 前4个月二手房置业者中66%选择纯商贷、12.5%选择组合贷，这两类群体直接受益于LPR下调 [5] - 存量房贷利率下调后，部分购房者放缓"提前还贷"步伐，转向理财或投资 [5] 租金回报率变化 - 深圳部分商务公寓总价80万元左右，月租金2000元，回报率达2.8%，超过存款利率 [7] - 租金回报率回升主因房价下跌幅度大于租金跌幅，但租赁市场整体回暖仍需时间 [7] - 中指研究院数据显示租户更换住房首要原因为"市场租金下跌"，租金下降增加租客议价空间 [7] 市场现状及预期 - 5月市场热度下降，3-4月需求释放后优化政策效力减弱 [9] - 4月70城新房价格环比上涨城市减少至22个，二手房上涨城市仅5个 [9] - 核心城市5月上半月新房网签面积同比保持增长，但整体市场恢复仍面临压力，城市分化延续 [9]

香港私宅租金走势 - 4月份私人住宅平均呎租报38.02港元 环比上升0.4% 创2019年7月后5年半新高 较历史高位仅差0.8% [1] - 租金已连续3个月上升 反映住屋需求持续强劲 [1] - 市场预期美国今年减息3次 香港按揭息率可能进一步回落 [1] 按揭利率变化 - 5月9日拆息跌至1.93% H按息降至3.23% 较P按封顶利率3.5%低0.27% [1] - 以500万港元贷款30年还款期计算 最新H按每月供款21705港元 较前日减少441港元(2%) 较P按减少747港元(3.3%) [1] 租金回报率变化 - 3月份A类私宅租金回报率达3.7% 较去年同期3.3%增加0.4个百分点 较2021年低位2.3%增加1.4个百分点 [2] - 住宅市场呈现"租升价跌"现象 推动租金回报率持续攀升 [2] 区域租金表现 - 4月部分铁路沿线屋苑呎租环比涨幅显著 港景峰升9.8% 银湖天峰升8.8% 现崇山升8.4% [2] - 又一居和朗屏8号呎租分别上升7.5%和7% [2]

香港新房市场表现 - 九龙城"南首"项目首轮销售181套住宅全部售罄 套现超过9.6亿港元 [2] - 春节后香港各区一手新房销售表现良好 多个项目首轮售罄 [2] - 2月楼宇买卖合约共4307份 环比下跌12.8%但同比上升35.1% 合约总值283亿港元 [2] 市场趋势与政策影响 - 2月一手住宅登记量环比上升18.9% 出现回暖迹象 [2] - 香港特区政府将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元 预计惠及15%成交个案 政府年收入减少约4亿港元 [4] - 撤销楼市"辣招"后住宅物业交易无需缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税 [4] 租赁市场与投资回报 - 1月香港私人住宅租金指数为192.9点 环比升0.42% 同比上升近4% [4] - 深圳购房者表示香港物业年租金回报率接近4% 远高于深圳同价位房子的1.5% [4] - 内地买家认为香港物业价格处于低位且租金回报率高 适合资产配置 [4] 市场预期 - 年初成交量未显著回升因市场观望"财政预算案" 预计"小阳春"或延迟至3月出现 [5] - 香港楼市最差情况已过去 预计稳中向好但升幅取决于经济环境变化 [5]