市场成交表现 - 10月份一手成交突破1700宗，连续第九个月企稳千宗以上，追平2019年最长纪录 [1] - 10月份录得至少64宗成交金额逾5000万元的大额交易，创一年新高，涉及总金额逾68亿元 [1] - 截至10月27日，新房市场累计成交量达15900宗，已超越去年全年15839宗的水平 [3] - 新世界发展旗下物业今年截至10月31日已售出逾1800伙，套现约270亿港元，套现金额近五年新高 [3] - 会德丰地产旗下SPRING GARDEN项目首轮发售60伙，不足两小时售罄，套现超5.6亿港元 [2] - 恒基地产旗下WOODIS项目首轮75套房源悉数售出，套现约7.58亿元 [2] 买家结构与需求 - 今年前三季度，普通话拼音买家入市宗数达9900宗，总值941亿元，全年有望突破1.2万宗创历史新高 [3] - 内地专才家庭成为重要买家群体，普遍购入单位作自住，心仪铁路沿线物业 [3] - 广州专业团队每月可促成10余套客户赴港买房，深圳中原前10个月促成43宗 [3] - 来自韩国、新加坡等地客户开始入场，外籍客户重现市场 [11] - 许多租客直接转为买家，出现"租转买"现象 [8] - 刚性需求客户积极入市，上半年400万港元或以下物业买卖登记同比增长超7成，401万至600万港元组别同比大涨90% [7] 价格与租金走势 - 9月私人住宅售价指数为292.5点，环比上升约1.3%，已连升4个月 [4] - 新鸿基地产启德天玺·天项目近期成交价比去年9月份最少高了30% [4] - 至今年9月份，香港私人住宅租金指数已连涨10个月，为2019年8月后近6年新高，创历史次高水平 [9] - 143个租金指数成份屋苑中，有112个屋苑于8月份的租金回报率高于按息，近8成屋苑"供平过租" [10] - 回报率达4厘或以上的屋苑有34个，较去年同期18个大幅上升近九成 [10] - 小户型回报表现最佳，1500万港元以下、小面积房源回报率在4%左右 [10] 政策与利率影响 - 2024年2月底"撤辣"后，当地人买房印花税税率从7.5%减少至1.5%，内地人印花税明显下降 [5] - 2024年3月份一手成交录逾4100宗，按月升14.6倍；成交金额录逾420亿元，按月增加近11倍 [5] - 2024年10月《施政报告》将住宅物业按揭成数上限一律调整至七成，当月一手新房成交量逼近3000宗 [6] - 2025年2月财政预算案将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元 [7] - 2025年5-7月间，1个月HIBOR骤降至0.7%左右，对应香港房贷利率降至2%左右 [7] 行业前景与机构观点 - 摩根士丹利、花旗等国际大行认为香港地产市场在2025年走出低谷后，将进一步复苏，进入上升周期 [1] - 摩根士丹利表示香港住房价格从高峰下跌30%后，可能正迎来一个或将持续四到五年的上升周期 [11] - 摩根大通预计到2026年底楼价将再反弹约5%，自2025年3月以来住宅价格已反弹超过4% [11] - 股市财富效应、被压抑需求释放、按息下降、租金上涨、内地买家兴趣稳固及金融产业复苏等多重因素支持市场持续复苏 [11]

香港楼市复苏态势 - 香港楼市呈现稳步复苏迹象，二手住宅价格延续反弹，中原城市领先指数（CCL）按周环比上涨1%，收报141.72，为连续两周上升 [5] - 市场认购情绪热烈，例如香港油塘柏景峰项目启动首轮销售，推出150个单位，截至17日晚收票量已达可售单位数的18倍以上 [5] - 摩根大通报告指出，自2025年3月以来香港住宅价格已反弹超过4%，预计到2026年底楼价将再反弹约5% [5] - 中原地产预计第四季度香港房价涨幅大概在3%至5% [5] 香港住宅租赁市场 - 香港私人住宅租金持续高企，今年前10个月租金累计上涨2.76%，高于2019年7月的纪录高位38.33港元 [1] - 今年10月以实用面积计算的私人住宅平均呎租报约38.71港元，环比微跌约0.18%，在连升8个月后稍作调整 [1] - 分析师认为，随着本地住屋需求增加及政府积极吸纳人才，私人住宅平均呎租短期内会高位震荡，明年有望继续上升 [1] - 具体案例显示，香港大学附近房源月租金较去年同期上涨近1000港元，一个不到40平方米的户型租金达1.5万至1.6万港元左右 [1] 深港通勤与居住成本比较 - 由于香港租金高企，出现“深港通勤族”现象，部分在香港工作的人士选择居住在深圳口岸附近以节省成本 [1][4] - 案例显示，从深圳罗湖口岸通勤至香港，每日交通成本约90元，但居住成本仍远低于香港，例如罗湖口岸旁60平方米户型月租约5700元 [4] - 选择搬回深圳的“新港漂”认为，深港通勤不仅是成本问题，更是生活质量的权衡，深圳居住更宽敞且生活便利 [4] 市场驱动因素与买家心态 - 香港住宅市场复苏受多重因素推动，包括股市韧性、被压抑需求释放、银行上调物业估值、二手市场挂牌量下降、利率有望下降、租金上涨、内地买家兴趣稳固以及金融产业复苏 [5] - 港股表现强势或触发财富效应，带动楼市反弹 [5] - 楼市政策放宽促使部分买家加快了进入市场的决策步伐 [6] - 对于内地买家而言，香港的“租金回报率”是吸引其赴港置业的关键参考指标 [6]

政策效果与市场现状 - 各地区各部门加快出台实施各项支持性政策，推动房地产市场止跌回稳，政策成效仍在继续显现 [1] - 1—10月份全国新建商品房销售面积和销售额同比分别下降6.8%和9.6%，但降幅比去年同期分别收窄9个和11.3个百分点 [1] - 10月末全国商品房待售面积75606万平方米，比9月末减少322万平方米，今年以来连续8个月减少，去库存持续推进 [1] 房企资金与土地市场 - 1—10月房地产开发企业到位资金同比降幅比去年同期和去年全年分别收窄9.5个和7.3个百分点，资金状况有所改善 [2] - 2025年10月土地成交建筑面积与金额分别环比下降13%和20%，同比降幅扩大至25%和33%，均创下年内最高同比跌幅 [2] - 当月土地供应建筑面积达8294万平方米，环比上月微降1%，供地节奏有所放缓 [2] 销售表现与市场预期 - 10月百强房企实现销售操盘金额同比跌幅高达41.9% [3] - 百强房企前10月销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3%，降幅较1-9月扩大4.1个百分点 [3] - 市场进入传统淡季，叠加去年政策刺激后的高基数效应，成交同比持续承压 [3] 市场转型与深层挑战 - 房地产市场还处在新旧模式转换时期，转型调整需要一定时间，部分指标会出现波动 [2] - 市场修复面临深层考验，亟需居民收入预期改善、市场价格信号企稳与宏观经济基本面回暖三者协同发力 [4] - 居民对未来收入的不确定性制约了购房消费信心，资产价格波动与市场预期分化导致买卖双方陷入博弈 [4] 行业分析与政策建议 - 全国百城租金回报率为2.37%，预计2026年二季度进入2.4%—2.8%的合理区间，是判断市场止跌回稳的重要指标 [3] - 未来土地市场将在供给侧进一步优化调整，推动住房新规落地，增量宅地的平均质量与去化前景有望持续提升 [3] - 建议出台增量政策如下调房贷利率0.25-0.5个百分点，加大个人住房财税优惠，以推动市场止跌企稳 [5]

一线城市房地产市场表现 - 2025年二季度以来，一线城市二手房市场经历价格调整，次新房源价格从第二季度的116872元/㎡调至第三季度的99169元/㎡，单季度调整15.1% [1] - 一线城市新房价格表现出较强韧性，年初至今跌幅仅为0.6% [1] - 一线城市二手房价格自2025年4月以来出现调整，4月至今调整幅度扩大至4.4% [7] - 一线城市新房价格同比下跌0.7%，较2024年的-3.8%明显收窄 [7] - 核心城市房价分化的本质是前期限价政策下市场结构性矛盾的集中释放，大量限价新房在交付后转化为二手房市场中的次新房源 [5] 香港楼市复苏态势 - 香港私人住宅售价指数已连升4个月，其中9月环比上涨1.32% [1] - 香港租金指数连涨10个月并创历史新高 [1] - 香港楼市企稳过程历时15个月，背后是交易成本下降与利率下行的双重作用 [1] - 香港中高端住宅净租金收益率达3.04%，老旧住宅达3.59% [1] 香港楼市复苏的关键因素 - 政策转向是楼市企稳的必要条件，2024年2月香港特区政府宣布全面"撤辣"，大幅降低交易成本，以一套千万港元房产为例，交易成本可直接减少150万港元 [10] - 贷款成本实质性降低构成楼市复苏的充分条件，1个月期香港银行同业拆息从年初的3.98%大幅降至0.57%，实际按揭利率一度降至2%左右 [13] - 融资成本下降直接刺激购房需求，以300万港元贷款为例，当前月供额较一年前减少近2000港元 [13] 国际城市租金收益率对比 - 东京、香港、纽约样本中高端住宅净租金收益率分别达2.96%、3.04%、2.97% [15] - 东京、香港、纽约样本老旧住宅净租金收益率分别达3.71%、3.59%、3.40% [15] - 香港中环半山捌號样本房屋每平方尺售价23806港元，租金每平方尺每月72港元，对应净租金收益率3.04% [15][16] - 香港黄埔花园样本房屋每平方尺售价12471港元，租金每平方尺每月43港元，对应净租金收益率3.59% [15][16] 房地产收益与估值观点 - 房子的收益来自两部分，一部分是租金回报，另一部分是房价波动即资本利得 [4] - 当预期房价上涨时，租金回报率不重要，而当预期房价下跌时，租金回报率需要足够高以提供补偿 [17] - 一旦房价进入调整周期，房子的估值往往会回到历史的估值低位，即租金回报率会回到历史最高位 [19] - 稳住房价的关键在于稳住房价预期，而房价预期很大程度上决定于宏观通胀的预期 [4][22]

项目概况与市场热度 - 世纪城两大商业大平层项目T-ONE潮博和EIC近期交付，其中EIC的交付仪式因劳斯莱斯专车接送、10克黄金钥匙和爱马仕礼品等元素在社交平台引发广泛关注 [1] - 项目交付后，其租金水平达到新高，市场关注度显著提升 [1] 租金水平与投资回报 - T-ONE潮博330平方米户型年租金达50-60万元，租赁公司报价可达72万元/年（折合6万元/月），贝壳APP上同类房源月租金为55000元 [2] - EIC 375平方米户型月租金普遍超过6万元，贝壳APP上低楼层房源报价达7万元/月，租赁公司以65万元/年收购仍一房难求 [2] - 以潮博330平方米户型计算，年租金回报率约4.5%，是杭州普通住宅租金回报率（1.5%）的3倍 [2] - 高租金房源不乏租客，年租金预算55万元以上的客户在项目交付前已开始关注 [2] 产品力与配套设施 - 项目拥有完善的生活配套，潮博的T-ONE MO商业配套面积超7万平方米，引入横店纷腾影城、海底捞等品牌 [3] - EIC LIVE商业面积5万平方米，定位高端，以精致餐饮、创新菜式为主 [3] - 项目为围合式布局，提供住宅式园区体验，室内层高超过3.5米，采用奢石铺装及嘉格纳、当代、劳芬等高端品牌厨卫设施 [5][6] - 相较于同等面积住宅需30万元装修，该项目房源仅需约10万元装修款即可达到良好效果 [7] 高端租赁市场格局 - 世纪城大平层租金已在杭州市场问鼎，除新项目外，观雲钱塘城、国泰、望廷等项目的500平方米以上户型月租金高达8-9万元，且顶尖房源多在固定合作商手中，市面流通少 [8] - 观雲钱塘城T2的700平方米以上户型在今年年中以25万元/月的价格成交 [9] - 高端租金客户中约80%为杭州头部网红，他们将房产视为提升居住舒适度及支持内容生产的核心生产资料 [9]

香港房地产市场整体表现 - 9月私人住宅售价指数为292.5点，环比上升约1.3%，且已连续4个月上升 [1] - 下半年以来（截至10月27日）超过一亿港元的新房成交录得45宗，涉及总金额达102亿港元 [1] - 截至9月底负资产住宅按揭贷款宗数为31449宗，较上季度减少6357宗，涉及金额1568亿港元 [1] 市场观点与驱动因素 - 房价持续上升反映8月中旬至9月上旬整体楼市气氛良好，并受港股市场表现及美联储降息预期推动 [1] - 负资产住宅按揭贷款宗数回落主要因房价逐步回升带动物业估值上扬 [1] - 市场认为房价回升是多重因素促成，包括超跌反弹、经济基本面复苏的乐观预期以及房贷利率下调 [2] 买家结构与需求分析 - 以普通话拼音登记的买家入市宗数连续两个季度上升，第三季度录得3797宗，较第二季的3559宗增幅近7% [2] - 除投资价值外，香港房产的身份象征、教育资源及资产避险功能持续吸引内地客户 [2] - 资本投资者入境计划放宽与人才引进政策叠加，进一步降低非本地买家入市门槛 [2]

文章核心观点 - 当前房地产市场环境下，仅凭房价跌幅判断抄底时机存在重大误区，投资决策需转向以租金回报率为核心的综合评估 [1][2] - 提出更可靠的抄底评估公式，强调需将租金收入、无风险利率机会成本、持有年限及房屋残值纳入计算 [8][9][10][11][12] - 界定真正的抄底时机需同时满足租金回报率至少5%、低空置率与合理房龄、以及房价稳定无下跌风险三个关键条件 [13][14][15][16] - 明确区分刚需购房与投资购房的决策逻辑：刚需侧重 affordability 和生活需求，投资则严格遵循回报率与风险控制原则 [17][18][19][20] 房地产投资回报分析 - 投资逻辑已从依赖房价上涨转向依赖租金回报，若租金无法覆盖房贷利息及持有成本，投资将面临亏损 [2] - 以北京600万房产为例，年租金6.6万元，租金回报率仅1.1%，回本周期长达90年，显示单纯低房价并非投资依据 [1][2] - 以临沂房产为例，成交价92.5万元，年租金2.4万元，回本周期38年，虽优于北京案例但仍不具投资吸引力 [2] - 合理的投资回报率需显著高于无风险利率（如国债的4%），以补偿房价下跌、空置、维修等额外风险，建议目标回报率不低于5% [5][6][14] 抄底评估模型 - 修正网络流行公式（房价=年租金/目标回报率），提出更全面模型：（年租金 - 购房金额×无风险利率）×持有年限 + 房屋残值 ≥ 购房金额 [8][12] - 模型关键变量包括：年租金（需扣除空置损失）、无风险利率（按4%计）、持有年限（如25年）、房屋残值（保守按原值50%计） [9][10][11] - 通过具体算例演示：100万购房、年租金3万、25年持有、残值50万，最终收益25万；若年租金降至2万且残值30万，则亏损20万 [12] - 模型揭示在房价上涨周期，低租金回报可由高残值弥补；但在下跌周期，残值缩水使租金覆盖成本能力成为关键 [12] 抄底时机关键条件 - 条件一：租金回报率至少达到5%，且租金收入需能覆盖房贷利息、物业费及维修成本，确保现金流为正 [14] - 条件二：房屋空置率需低于5%（即年空租不超过18天），房龄不宜超过20年，以保障租金收益稳定并控制维护成本 [15] - 条件三：房价必须趋于稳定，无显著下跌风险，核心地段房产抗跌性更强，避免资产缩血侵蚀租金收益 [16] 刚需与投资购房策略差异 - 刚需购房决策核心是 affordability 与生活需求匹配，重点关注月供压力是否影响生活质量及房子位置、学区等实用属性 [18][19] - 投资购房决策核心是风险调整后的回报，必须严格满足回报率门槛及风险控制条件，价格低本身不构成买入理由 [20] - 市场正从“买房为主”向“租房为主”过渡，投资房产需更高专业要求，盲目跟风抄底易导致“站岗”风险 [20]

投资趋势转变 - 投资者因大额存单利率从超过4%下降至不到2%而转向房产投资寻求更高回报 [1] - 房产中介和开发商在年底力推小户型公寓，宣传租金回报率超过3%以加速去化和回笼资金 [1] - 深圳二手公寓成交总价中位数为138万元，比住宅低207万元，较低总价和较高租金使其成为投资热点 [1] 租金回报率分析 - 租金回报率是判定房产投资价值的关键指标，计算方式为租金收入同房屋成本的比值 [2] - 50个重点城市租金房价比均值为2.21%，较2023年初低点提高0.23个百分点，较去年同期提高0.09个百分点 [2] - 不同城市租金房价比差异显著，深圳、北京、上海低于2%，而哈尔滨、贵阳等在3%以上 [2] 房产投资考量 - 部分房源因房价下调导致租金回报率上涨，但租金下跌和回报率变化是持续过程 [2] - 市场需关注居民对高租金接受度下降、换租以及房源空置期等潜在问题 [2] - 核心区域或繁华商业区的公寓租金通常高于住宅，租金回报率更具吸引力 [1]

文章核心观点 - 房地产市场距离止跌回稳并不遥远，预计在明年一二季度有望企稳 [2] - 判断市场企稳的关键指标在于新房销量、二手房价和市场估值泡沫是否见底 [4] - 市场企稳将遵循一定顺序：新好房率先企稳，其次是老破小，然后是改善房，最后是老现房 [39][41] 房地产"止跌回稳"的距离 二手房成交占比与新房的"量稳" - 2022-2024年全国二手房成交占比年均增幅在8-10个百分点，2025年增幅预计收窄至4个百分点，成交结构企稳迹象初现 [5] - 18个样本城市今年前三季度二手房成交占比达57.2%，较去年同期增加5.8个百分点，9月占比达57.7%，较2021年10月低点增加33个百分点 [12] - 预计明年上半年18个样本城市二手房成交占比有望接近或超过日本稳态区间下沿（60%-63%），届时新房销量有望企稳，新建住宅销售面积同比增速有望回到零附近 [12] - 新房"改善化"态势明显，9月重点城市商品住宅供给中改善和高端需求合计占七成，新房产品力提升分流部分改善需求，可能使新房"量"的企稳更早到来 [14] 租金回报率与二手房"价"的企稳 - 合理的租金回报率应接近公积金贷款利率，大致在2.4%-2.8%的区间 [20] - 目前全国百城租金回报率为2.37%，较合理水平差10-20BP，按照当前房价调整速度，预计明年二季度左右租金回报率将初步达到合理区间 [22] - 国际比较显示，中国一线城市1.8%的净租金回报率并未显著低于国际水平，例如中国香港净租金回报率在1.8%-2.4%，美国纽约在1.8%-2.8% [23][24] - 租金稳定是租金回报率成为房价"锚"的前提，过去半年50城住宅租赁价格指数平均月跌幅为0.26%，租金跌幅收窄将加快市场企稳节奏 [27] 房价收入比与估值泡沫消化 - 经重新测算，一线城市房价收入比已回归相对合理区间，北京、上海、广州、深圳分别为12.3、9.6、8.1和14.6，新一线城市如杭州、成都等均在6.1以下 [28] - 过去几年房价泡沫被显著消化，多个城市二手房成交均价已回落至2014-2017年水平，而同期城镇居民可支配收入增长近70%，推动房价收入比向合理区间回归 [30] - 以上海为例，2025年9月房价收入比为13.7，较2018年9月的24.7和2016年9月的27.8显著下降，已低于纽约的15.8 [30] 房地产市场企稳的节奏 - 不同能级城市企稳节奏存在差异：一线城市核心区域房产仍具投资价值，其企稳对应的租金回报率预计在2.0%-2.2%；二三线城市企稳需具备高租金回报率（3%以上）和租金价格止跌的特征 [42] - 乌鲁木齐、贵阳、哈尔滨等城市已显现企稳迹象，9月二手房价环比跌幅（-0.2%至-0.4%）显著优于全国，1-9月哈尔滨和贵阳新房成交面积同比分别增长23.1%和5.0% [42] - 宏观经济因素如PPI同比转正、政策逆周期调控力度加大等，将是触发市场在明年二季度"超级窗口"实现止跌回稳的关键 [37]

行业核心观点 - 2025年中国房地产市场正经历从依赖价格刺激到依靠品质和服务的根本性转变 [1][7][10] - 政策导向从“防风险”和“化债”转向“保交房”和提振市场信心 [7] - 购房者心态趋于理性，从投资增值转向居住品质，驱动市场向“好房子”时代发展 [7][9][10] 政策变局 - 土地供应策略转变，全国住宅用地计划供应量下降20%，二线城市下降30%，对去化周期超过36个月的城市暂停供地 [3] - 政府积极盘活存量土地，广东发行近2000亿专项债收储土地，全国盘活4600多宗闲置土地 [3] - 多地实施精准需求侧管理，如深圳非核心区松绑限购、上海提高多孩家庭公积金贷款额度至216万、北京二套房首付降至30% [6][7] 房企转型 - 行业风险出清，多家大型房企通过债转股、资产出售等方式降低杠杆，新增出险企业减少 [4] - 房企发展重点从规模扩张转向产品与服务，注重打造绿色、智能、舒适的改善型住房 [4][7] - 产品标准升级，多个城市试点“智慧住宅”项目，上海放宽阳台计容规则，成都规范附属空间计算以提升实用率 [4][7] 市场动态与需求 - 真实购房需求通过货币化安置和房票制度被激活，城中村及危旧房改造目标100万套以上 [9] - 租金回报率在一二线城市回升至约2%，接近房贷利率水平，房价收入比趋于合理 [6] - 市场出现结构性热点，如深圳出现带绿色科技系统的改善型“日光盘”，显示品质住房需求强劲 [4]