报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [1][2] 报告核心观点 - “好房子”政策将开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，并引领核心城市五重利好共振 [2] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [2] - 报告推荐四类投资方向：好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介、物业管理公司 [2] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（2025/10/04-2025/10/10）34个重点城市新房合计成交98万平米，环比下降61.3% [2][3] - 其中，一二线城市成交89.5万平米，环比下降63.1%；三四线城市成交8.5万平米，环比下降18.7% [2][3] - 10月（10/1-10/10）34城一手房成交同比-33.5%，较9月同期环比-56% [2] - 一二线城市10月成交同比-32.2%，三四线城市同比-45.3% [2][5][6] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房合计成交48.7万平米，环比下降32% [2][10] - 10月累计成交同比-18.8%，较9月同期环比-62.9% [2][10] 新房库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘20万平米，成交36万平米，成交推盘比为1.85倍 [2][19] - 最近三个月（2025年7月-9月）成交推盘比分别为0.95倍、0.98倍和0.75倍 [2][19] - 截至上周末（2025/10/10）15城合计住宅可售面积为9026.9万平米，环比-0.2% [2][19] - 3个月移动平均去化月数为26.4个月，环比上升0.6个月 [2][19] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策 - 住建部部长倪虹明确“好房子”需要有好的标准、设计、材料、建造和运维五项工作，并指出在“十五五”期间将展现在消费者面前 [2][27] - 住建部将重点抓三件事：高质量开展城市更新、高效能推进城市治理、高水平编制“十五五”规划 [2][27] 地方政策 - 广州发布政策允许自持住房转售、存量商办改建租赁住房 [2][29] - 长春降低首贷及二贷无房者公积金贷款首付比例至15% [2][29] - 南京提升单人缴存公积金贷款最高额度至80万元/人 [2][29] 土地市场 - 中国海外发展以9.2亿元竞得广州海珠区一宗宅地 [2][29] - 广州白云区两宗宅地以19.8亿元成交 [2][29] 重点公司动态总结 地产公司 - 保利发展1-9月累计签约面积1010.4万方（-25.1%），签约金额2017.3亿元（-16.5%）；9月单月签约面积111.9万方（-10.5%），签约金额205.3亿元（-1.8%） [2][32][33] - 新城控股发行1.60亿美元境外债券（2年期，票面利率11.9%） [2][33] - 保利发展控股股东保利南方将所持45.1亿股公司股份无偿划转至保利集团，划转后保利南方不再持股 [2][33] 物管公司 - 贝壳-W于10月6日至10月10日期间共耗资约2438万美元回购股份约394万股 [2][35][36] 板块行情回顾总结 地产板块 - 上周SW房地产指数下跌0.82%，沪深300指数下跌0.51%，相对收益为-0.3%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第23位 [2][38] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为17.2/15.0倍 [2] 物管板块 - 上周物业管理板块个股平均下跌0.6%，相对收益为-0.09%，板块表现弱于大市 [2][43] - 当前物管板块2025/2026年PE均值分别为13.8/12.4倍 [2]

服务型制造与未来产业政策 - 工信部等七部门联合印发方案，目标到2028年完成20项标准制定、打造50个领军品牌、建设100个创新发展高地 [2] - 方案提出加强新型信息基础设施建设，深化5G+工业互联网融合，按需布局算力，提升工业数据供给，推动人工智能与服务型制造融合 [2] - 上海设立总规模150亿元的未来产业基金，瞄准可控核聚变、脑机接口等关键赛道，并启动建设类脑智能、硅光、脑机接口等领域未来产业集聚区 [3] 房地产与城市建设 - 住建部数据显示十四五期间全国销售新建商品住宅约50亿平方米，1100多万套安置住房惠及3000多万群众 [4] - 住建部重点提及“好房子”建设，正研究改造存量老房，并将联合地方试点，加快构建房地产发展新模式 [4] 公司重大人事变动 - 孟凡利被任命为广东省人民政府副省长、代省长 [5] - 冯长军任东风汽车集团有限公司董事、总经理、党委副书记，免去其总会计师职务 [10][11] - 郭斌任鞍钢集团有限公司董事、总经理、党委副书记，免去其中国矿产资源集团有限公司董事、总经理、党组副书记职务 [14] - 向党正式出任中国长城资产管理公司董事长，公司总资产超5700亿元 [15] 公司经营与财务事件 - 深圳水贝三家黄金珠宝公司因通过预定价模式进行对赌，涉嫌构成开设赌场罪被查处，相关责任人被采取刑事强制措施 [5] - 天安财产保险股份有限公司公告其2015年发行的53亿元资本补充债券预计无法于2025年9月30日到期兑付，因偿付能力承压 [12] - 神州数码实控人郭为一审被判离婚，其持有的7738.89万股公司股份（市值约33.94亿元）此前已被司法冻结，若被处置存在控股权变更风险 [13] - 碧桂园9只境内债券重组方案中，8只债券（余额合计134.1669亿元）已获通过，仅H16腾越2尚未通过 [16] 品牌与产品动态 - 宗馥莉辞去娃哈哈集团董事长等相关职务，官方回应称其辞职不在审计监督范围之内 [8] - 宗泽后推出新品牌“娃小智”，招商人员称其AD钙奶、矿泉水等产品口味与娃哈哈有95%相似度，代理商购货超10万元可获得区县独家经销资格 [9]

行业政策导向 - 住房城乡建设部明确将围绕“好房子”概念推动五项重点工作，包括标准、设计、材料、建造和运维 [1] - 政策目标是在“十五五”期间将“好房子”呈现给消费者 [1] 行业发展重点 - 行业未来发展方向聚焦于提升房屋质量，涵盖从设计标准到后期运维的全生命周期管理 [1] - “好房子”理念承载着市场对美好生活的向往，成为行业升级的核心驱动力 [1]

房地产市场转型新趋势 - 中国房地产市场发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段 [1] - 房地产业发展从旧模式向新模式转型 既需要平稳过渡 也需为新的发展阶段探路 [1] 存量市场成为主角 - 全国有15个省(区、市)二手住宅交易量超过新房 约一半省份二手房交易已成当地楼市主力军 [1] - 仅从新房销售等指标出发已无法全面评估市场发展形势 [1] - 十四五期间实施城中村改造项目2387个 建设筹集安置住房230多万套 [1] - 启动城市危旧房改造17.5万套(间) 累计改造城镇老旧小区24万多个 惠及1.1亿居民 [1] 现房销售比例扩大 - 中国已有超30个城市试点现房销售及出台相关支持政策 [2] - 今年1-8月份商品房期房销售同比下降11.8% 而现房销售同比增长11.7% [2] - 今年前8个月现房销售面积占总销售面积的比重为35.4% 较2024年全年提升4.6个百分点 [2] 要素联动成为转型关键 - 房地产市场能否平稳健康发展根本上取决于人、房、地、钱四类要素资源的配置效果 [2] - 行业将指导各地根据人口变化确定住房需求 科学安排土地供应 引导配置金融资源 [2] - 要素联动本质是以人的需求为导向 实现以人定房 以房定地 以房定钱 [3] 好房子建设加速 - 好房子首次被写入政府工作报告 标准涵盖好标准、好设计、好材料、好建造、好运维五方面 [3] - 好房子范围不仅局限于商品房 也包括保障房 不仅新建好房子 还要将老房子改造成好房子 [3]

住房市场发展成就 - “十四五”期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [2] - 建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间）惠及3000多万群众 [2] - 全国有15个省、区、市二手住宅交易量超过新房 显示存量住房市场规模持续扩大 [2] 房地产开发项目风险处置 - 对符合条件的房地产开发项目保障正常建设资金需求 推动项目早日建成交付 [2] - 对资不抵债项目加快推进破产重整或清算 司法处置中把维护购房人合法权益放在首位 [2] - 截至目前全国750多万套已售难交付住房实现交付 [2] 建筑业转型升级 - 大力发展智能建造、绿色建造等新型建造方式 推广应用先进技术体系和装备材料 [3] - 培育绿色建筑经济增长点 优化建筑市场环境 强化工程质量安全监管 [3] - 2024年建筑业总产值达32.7万亿元 实现增加值9万亿元 [3] 城市更新与老旧小区改造 - “十四五”期间全国累计改造城镇老旧小区24万多个 惠及4000多万户、1.1亿人 [4][5] - 加装电梯12.9万部 增设停车位340多万个 养老托育等社区服务设施6.4万个 [4] - 更新改造供水、燃气、供热等地下管网84万公里 [4][5] 城市体检与更新规划 - 全国297个地级以上城市和150多个县级市已全面开展城市体检工作 [4] - 实施城中村改造项目2387个 建设筹集安置住房230多万套 [5] - 启动城市危旧房改造17.5万套（间） 改造老旧街区6500多个、老旧厂区700多个 [5] “好房子”建设标准与举措 - 《住宅项目规范》已于今年5月1日正式实施 包含14项新标准提高住房品质 [7] - 新标准包括楼层高从不低于2.8米提高到不低于3米 4层以上楼加装电梯 楼板隔音要求降低10个分贝 [7] - 开展全国住宅设计大赛 征集近2000个方案涵盖新房和老房更新改造 [8] “好房子”技术应用与要求 - 采用“揭榜挂帅”方式研发绿色建材、智慧安防、全屋智能等新型建材 [9] - “好房子”需满足“6633”要求 包括“六不”、“六防”、“三省”、“三要” [10] - 形成操作手册涵盖16类、262项要点 作为“好房子”建造过程遵守标准 [10] 房地产市场要素联动机制 - 建立“人、房、地、钱”要素联动机制 以人定房、以房定地、以房定钱 [12] - 各地已编制实施住房发展年度计划 正积极谋划编制“十五五”住房发展规划 [12] - 改革完善房地产开发、融资、销售制度 有力有序推进现房销售 [12]

政策 - 中央政策聚焦城市高质量发展顶层设计落地与要素市场化改革，以政策协同筑牢行业稳基 [2] - 四季度预计中央政策延续“顶层设计深化+政策协同发力”主线，聚焦城市高质量发展与房地产新模式构建两大核心方向 [2] 行业 - 前三季度商品房销售和住宅价格同比降幅收窄，去库存成效显现，市场朝止跌回稳方向迈进 [3] - 三季度新房销售规模累计同比降幅持续扩大，行业修复需过程积累，迈向新模式更待久久为功 [3] 土地 - 前三季度全国300城经营性土地成交规模同比下降9%，创2019年以来前三季度新低，各能级城市平均楼板价均同比上涨 [4] - 地方政府将落实“控量提质”要求，结合土地收储等工作促进房地产库存下降，中央财政对地方债务指标的宽松为优化供给结构提供支撑 [4] 城市 - 2025年三季度整体楼市新房供求同环比齐降，预判四季度政策利好及房企加大推盘力度下，成交有望稳中有增，全年成交降幅或持稳10%左右 [6] - 一线城市成交累计同比保持正增长，展现较强韧性 [6] 产品 - 各地“好房子”制度建设加速推进，福建、贵州、重庆、成都等地出台政策，涵盖标准升级、细则完善及试点落实 [7] - 在供给稀缺、需求充裕、政策友好三重因素作用下，行业将迎来好房子的“黄金时代” [7] 业绩 - 2025年前三季度房企整体业绩延续筑底态势，三成百强房企业绩同比增长，部分企业业绩大幅回暖 [9] - 市场整体延续筑底调整，一线及部分强二线核心城市政策松绑释放利好信号，楼市止跌回稳初现端倪，但购房者信心仍在修复且房企库存压力持续 [9] 融资 - 前三季度融资规模同比下降30%，融资规模仍处低位，各类房企发债成本分化 [10] - 2025年三季度是偿债高峰，公募REITs助力房企由重至轻，多家房企债务重组成功 [10]

好房子标准框架 - 好房子的核心问题被归纳为“6633”框架 [1] - 第一个“6”是“六不”标准：不霉、不堵、不漏、不吵、不裂、不臭 [1] - 第二个“6”是“六防”标准：能防电、防火、防灾、防盗、防撞、防摔 [1] - 第一个“3”是“三省”标准：要省心、省地、省钱 [1] - 第二个“3”是“三要”标准：要健康、要实用、要有关怀 [1]

住房与房地产市场发展成果 - “十四五”期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [1] - 建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间）惠及3000多万群众 [1] - 适应房地产市场供求关系重大变化的新形势 适时调整优化房地产政策 加快构建房地产发展新模式 [1] - 深化住房和房地产领域改革 完善住房供应体系 改革完善房地产开发、融资、销售等基础性制度 建立人、房、地、钱要素联动新机制 [2] 城市更新与人居环境改善 - “十四五”期间全国累计改造城镇老旧小区24万多个 惠及4000多万户、1.1亿人 [2] - 在老旧小区改造中加装电梯12.9万部 增设停车位340多万个 增设养老托育等社区服务设施6.4万个 [2] - 更新改造供水、燃气、供热等地下管网84万公里 [2] - 打造“口袋公园”1.8万多个 建设城市绿道2.5万公里 [2] - 深化城市建设领域改革 健全城市体检和城市更新一体化推进机制 建立城市建设运营投融资新体系 [2] 住房建设与民生保障方向 - 牢牢抓住“安居”基点 扎实做好保交楼工作 坚决打好保交房攻坚战 [1] - 增加保障性住房供给 稳步推进城中村和城市危旧房改造 [1] - 积极发挥住房公积金作用 [1] - 系统推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设 满足人民群众基本住房需求和多样化改善性住房需求 [1]

建设人民满意的"好房子" 从五个方面发力 中新网10月11日电 国新办11日上午举行"高质量完成'十四五'规划"系列主题发布会，介绍"十四五"时期 住房城乡建设高质量发展成就。 住房城乡建设部部长倪虹表示，"好房子"承载着千家万户对美好生活的向往。党中央、国务院作出了建 设安全、舒适、绿色、智慧"好房子"的决策部署，住房城乡建设部抓这项工作，重点抓五个方面。第 一，建设"好房子"得有一个好的标准，第二得有好的设计，依照好的标准，做出好的设计，才能保证这 个房子从起点上好。第三，好的设计得有好的材料来建造。第四，有好的建造，得做到人民群众想要的 不漏、不堵。第五，得有好的运维，保证房屋全生命周期能够保持在良好的应用状态。所以，我们就从 这五个方面来推动工作。 倪虹表示，全文强制的《住宅项目规范》已经于今年5月1日正式实施，全国住宅设计大赛也已开展，将 在今年底评出获奖的方案。同时，住房城乡建设部还通过"揭榜挂帅"的方式，推动研发适用于"好房 子"的新型建材，很多建筑企业、设计单位现在也都在下功夫研究建造"好房子"。为了在"好房子"的运 维上下功夫，未来一方面要建立房屋全生命周期的安全管理制度，另一方面将对物业服 ...

政策导向与标准制定 - 新版《住宅项目规范》已于今年5月1日起正式实施，新建住宅项目需按此标准执行[3] - 新规范包含14项提升住房品质的措施，例如将楼层高从2.8米提高至不低于3米，4层以上住宅需加装电梯，楼板隔音要求降低10分贝[3] - 政策目标涵盖新房建设和老旧房屋改造，旨在使两者均向“好房子”标准靠拢[1][5] 行业举措与设计创新 - 住建部开展全国住宅设计大赛，征集阶段已于9月底完成，共收到近2000个设计方案，涵盖新房和旧房更新改造[4] - 设计大赛结果将于今年底评出，旨在为“好房子”建设提供可操作的方案[5] - 鼓励设计师专注于提升住宅实用性和空间价值，解决老百姓关心的实际问题[3] 建材与技术应用 - 采用“揭榜挂帅”机制推动适用于“好房子”的新型建材研发，重点包括绿色材料、智慧安防和全屋智能系统[5] - 新型绿色建材旨在解决装修后长时间“放味”的问题，通过互联网、传感器等新技术提升住宅品质[5] “好房子”具体标准体系 - 基于约3万份用户和从业者问卷调研，提炼出“6633”标准体系，作为“好房子”的核心要求[5] - 第一个“6”指“六不”：不霉、不堵、不漏、不吵、不裂、不臭 第二个“6”指“六防”：防电、防火、防灾、防盗、防撞、防摔[6] - 两个“3”分别指“三省”：省心、省地、省钱 和“三要”：要健康、要实用、要有关怀[6] - 上述标准已转化为包含16大类、262项要点的操作手册，指导房屋建造过程[6] 市场推广与未来规划 - 计划于今年11月在首钢园举办住宅展和“好房子”展，通过样板间形式向公众展示成果[1][6] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，并实施物业服务提升行动，以改善用户体验[6]