政策背景与目标 - 中国证监会研究起草《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，旨在推动REITs市场高质量发展，丰富资本市场投融资工具，支持构建房地产发展新模式[1] - 推出商业不动产REITs是为贯彻落实党中央、国务院决策部署和资本市场新“国九条”要求[2] - 监管部门将采取商业不动产REITs与基础设施REITs并行推进的发展策略，标志着公募REITs市场从“基础设施单赛道”迈向“基础设施+商业不动产双轮驱动”新阶段[3] 市场意义与发展空间 - 商业不动产REITs可为持有优质商业物业的房企和地方国资提供市场化融资和退出渠道，缓解流动性压力[2] - 中泰证券测算商业不动产REITs潜在盘活空间在8000亿元至15000亿元[1] - 商业不动产REITs将直接适用于已产生持续、稳定现金流的商业项目，极大地拓宽盘活资产的空间，潜在资产体量可观[2] 制度设计与监管安排 - 征求意见稿基于商业不动产与基础设施的主要差异，建立REITs分类管理制度以契合资产特质、提升制度适配性[2] - 监管部门将持续优化REITs首发和扩募制度机制，推动发行范围扩容提质，支持REITs并购重组，做大做强“资产上市”平台[3] - 申万宏源证券分析商业不动产REITs的审核链条可能因证监会单独发布征求意见稿而有所简化，加速产品扩容进程[4] 服务重心与资产类型 - 商业不动产REITs将精准对接商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等行业的资产盘活需求[3] - 两大领域REITs服务重心各有侧重，有助于充分发挥制度优势，为市场主体提供更丰富灵活的选择[3] - 公募REITs是盘活商业地产存量，打通融投管退全链条的重要方式[1] 市场影响与功能发挥 - 华泰证券分析商业不动产REITs出台意味着市场规模扩张有望提速，有望打破资产高沉淀约束，提升资产流动性[2] - 通过商业不动产REITs盘活存量资产、降低杠杆，可在一定程度上缓解压力、防范风险[2] - 监管部门将大力推动中长期资金入市，维护市场稳定运行，建立良好市场生态，更好地发挥REITs功能[3]

基础设施REITs扩围 - 国家发展改革委将体育场馆、多业态融合商业综合体、四星级及以上酒店、超大特大城市超甲级与甲级商务楼宇及老旧街区厂区更新改造等城市更新项目纳入基础设施REITs项目行业范围[1] - 此次扩围实现底层资产类型重大突破并填补重要空白[1] 快递行业表现 - 我国快递年业务量首次突破1800亿件，月均超160亿件，单日最高7.77亿件，每秒超6200件[2] - 邮政快递规模经济效应持续放大，对产业拉动和区域经济带动能力明显提升，成为促消费、扩内需、稳增长的重要支撑[2] 婴配液态乳监管 - 市场监管总局自12月1日起正式受理婴配液态乳产品配方注册申请，注册程序与婴幼儿配方乳粉保持一致[1] - 将积极推进监管制度建设，严审产品配方安全性科学性，强化生产经营全过程风险防控[1] 私募基金市场 - 2025年10月新备案私募基金1389只，新备案规模670.10亿元[2] - 截至10月末存续私募基金137905只，规模22.05万亿元，其中私募证券投资基金80214只规模7.01万亿元，私募股权投资基金30018只规模11.18万亿元，创业投资基金26887只规模3.56万亿元[2] 重点项目建设 - 2025年广东省安排省重点建设项目1500个，年度计划投资1万亿元[2] - 1-10月完成投资9598亿元，为年度计划投资的96.0%[2] 住房政策调整 - 常州市在资助购买新建商品住房现房基础上，拓展至资助购买新建商品住房期房和存量商品住房[3] 国际市场动态 - 俄罗斯总统普京签署法令，中国公民可免签入境俄罗斯进行参观和商务旅行，有效期至2026年9月14日，免签天数30天[4] - 欧元区11月制造业PMI终值49.6，德国48.2，法国47.8，意大利50.6[5][6][7][8] - 日本2年期国债收益率涨3.3BPs至1.025%，为17年来首次升破1%大关[9] - 印度反垄断监管机构指控苹果试图通过法律挑战拖延反垄断诉讼[9] 金融市场表现 - 中国主要股指普涨：上证指数涨0.65%至3914.01点，深证成指涨1.25%至13146.72点，创业板指涨1.31%至3092.5点，沪深300涨1.1%至4576.49点，恒生指数涨0.67%至26033.26点[10] - 在岸人民币兑美元升33点至7.0725，离岸人民币升2点至7.0677，美元指数跌0.09%至99.365[10] - 大宗商品上涨：WTI原油涨1.95%至59.69美元，布伦特原油涨1.97%至63.61美元，COMEX黄金涨0.45%至4274美元，COMEX白银涨0.79%至57.615美元[10]

资产支持专项计划（ABS）新增备案情况 - 2025年10月新增备案资产支持专项计划130只，新增备案规模合计1338.6亿元 [1] - 新增备案中，基础设施公募REITs所投资产支持专项计划为2只，规模26.82亿元 [1] - 新增备案规模前三的基础资产分别为小额贷款债权329.23亿元、融资租赁债权258.17亿元和应收账款229.69亿元 [1] 资产支持专项计划（ABS）存续规模情况 - 截至2025年10月底，资产支持专项计划存续2596只，存续规模22373.77亿元 [1] - 存续资产支持专项计划中，基础设施公募REITs所投部分为84只，规模2051.95亿元 [1] - 应收账款、不动产持有型资产支持专项计划、商业不动产抵押贷款、融资租赁债权、小额贷款债权五类基础资产的存续规模合计17621.94亿元，占总存续规模的78.76% [1] - 其余基础资产的存续规模合计2699.88亿元，占总存续规模的12.07% [1]

华润集团项目动态 - 阿尔山华润希望小镇于11月15日竣工，是全国第16座希望小镇，规划用地4050亩，惠及655户共1394人 [1] - 项目于2024年6月12日开工，历时十六个月，新建游客接待中心、多功能会议中心、餐厅、庭院别墅等配套设施 [1] - 中国长城资产北京分公司与华润资产合作盘活丰台马家堡项目，项目主体为北京丰台区6万余平方米购物中心 [2] - 双方将合作打造资产抵债-改造修复-运营提升-处置退出的全周期盘活模式 [2] 张家界旅游集团重整进展 - 张家界旅游集团与湖南电广传媒、芒果文旅、凯撒旅业等8家投资人及天悦壹号等9家投资人签署《重整投资协议》 [1] - 上述投资者累计受让股票3.66亿股，总对价约15.86亿元 [1] - 在预重整期间，共有45家意向投资人提交了重整投资方案 [1] - 11月17日至18日，公司股票连续2日跌停 [1] 华住集团第三季度业绩 - 2025年第三季度收入同比增加8.1%至人民币70亿元 [2] - 调整后EBITDA同比增长18.9%至人民币25亿元，利润率扩张至36.1% [2] - 第三季度华住中国新开业酒店749家，在营酒店总数达12580家，在营客房总数1220297间 [2] - 截至期末，待开业酒店数量为2727家 [2] 大悦城地产土地收购 - 公司间接全资附属公司成都辰悦以26.5亿元竞得成都市青羊区蔡桥街道4宗地块 [2] - 总地盘面积约13.45万平方米，总计容建筑面积约30.52万平方米 [2] - 地块包括2宗商业服务用地和2宗住宅用地，成交楼面价分别为1780元/平方米和1.7万元/平方米 [2] - 地块将统一规划为涵盖大型商业综合体与高端住宅的项目 [2] 北京市金融支持消费政策 - 人民银行北京市分行等联合印发《关于金融支持北京市提振和扩大消费的实施方案》 [2] - 方案提出加大商品消费、文旅体育消费、住宿餐饮消费、家政及养老托育等居民服务消费支持力度 [2] - 支持符合条件的消费基础设施发行基础设施领域不动产投资信托基金 [2] - 优化银发群体消费服务模式，为不同阶段、不同特征老龄群体提供全方位金融服务 [2]

基础设施REITs政策支持 - 国家发展改革委积极支持符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs [1] - 基础设施REITs是盘活基础设施存量资产的重要方式及实体经济与资本市场结合的重要载体 [1] - 下一步将加强与证监会协同配合，支持更多民间投资项目发行上市以拓宽融资渠道 [1] 民间投资项目进展与成效 - 截至目前已向证监会推荐18个民间投资项目 [1] - 其中14个项目已发行上市，发售基金总额近300亿元 [1] - 民间投资项目成为多个领域“首单”项目，如首单社区商业和农贸市场REITs，发挥示范带动效应并推动消费基础设施提质升级 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周公募REITs市场震荡波动，成交金额增加，产权类与特许经营类指数分化；2025年以来18只公募REITs完成发行，24只待上市；政策支持商业地产、科创园区等发行REITs；市场有望扩容，在资产荒背景下，公募REITs配置性价比较高 [2][3][5] 根据相关目录分别进行总结 二级市场：本周公募REITs市场震荡波动 - 指数表现：截至2025年10月31日，中证REITs指数较上周下跌0.14%至814.9，中证REITs全收益指数较上周上涨0.16%至1045.73 [10] - 成交规模：本周REITs市场总成交规模为7.84亿份，较上周环比上涨24.44%，成交额为33.03亿元，较上周环比上涨21.48%，区间换手率为3.19%，上周为2.59% [11] - 资产类型指数表现：产权类公募REITs上涨1.82%，特许经营类公募REITs下跌0.13%；产权类中新型基础设施类、保障性租赁住房类和消费基础设施类分别上涨3.13%、2.09%、1.99%，仓储物流类和园区基础设施类分别下跌0.24%和0.21%；特许经营类中市政设施类、水利设施类和生态环保类分别上涨2.38%、0.60%、0.50%，交通基础设施类和能源基础设施类分别下跌0.34%和0.12% [13][17] - 不同类型成交额和换手率：多数类型成交额和换手率上涨，市政设施类等8类REITs成交额环比分别上涨308.33%、50.47%、44.41%、36.98%、30.76%、28.78%、27.26%、0.58%，水利设施和能源基础设施类分别下跌24.11%和19.17%；新型基础设施类和保障性租赁住房类等8类REITs日均换手率较上周上涨0.48%、0.36%、0.35%、0.19%、0.18%、0.11%、0.09%、0.01%，水利设施类和能源基础设施类较上周下跌0.28%和0.08% [21] - 单一标的表现：76只公募REITs中48只上涨，27只下跌，涨幅靠前的有创金合信首农REIT等，跌幅靠前的有华夏合肥高新产园REIT等；换手率较高的有华夏凯德商业REIT等，周成交额较高的有中金安徽交控REIT等 [22][23] 一级市场：24只公募REITs基金待上市 - 发行情况：截至2025年10月31日，共发行77只公募REITs，发行规模合计1981亿元，2024年发行29只，规模646亿元，2025年以来18只完成发行，10月新发行2只 [28] - 待上市情况：24只公募REITs基金待上市，其中11只为首发，13只为扩募；项目状态有通过、已反馈等；分类型来看，产业类中园区类等分别为6、2、4和5单，特许经营类中能源类等分别对应3、2和1单 [30] 公募REITs政策及市场动态 - 商务部等5部门：10月29日印发《城市商业提质行动方案》，支持符合条件的商业地产项目发行REITs [33][34] - 华夏基金华润有巢REIT：10月29日扩募申请获上交所通过，同步启动上市相关筹备 [35] - 天津市：10月31日发布方案，支持高新技术和战略性新兴产业企业发债融资，支持科技创新产业园区发行REITs [36] 投资建议 - 指数表现：本周REITs指数震荡波动，中证REITs指数较上周下跌0.14%，中证REITs全收益指数较上周上涨0.06%，市场成交金额增加 [37] - 资产类型表现：产权类公募REITs指数较上周上涨1.82%，特许经营类公募REITs指数较上周下跌0.13%，新型基础设施类REITs涨幅最高，交通基础设施类REITs跌幅最高 [37][38] - 市场动态：本周华夏基金华润有巢REIT扩募申请获通过，华夏中海商业REIT上市，2025年以来18只公募REIT完成发行，规模超300亿元，24只REITs基金待上市，市场有望扩容 [38] - 投资价值：在资产荒背景下，公募REITs具有高分红、中低风险优势，配置性价比较高 [38]

新发市场动态 - 公募REITs新发市场出现新基金一日售罄情况 年内共计新发19只公募REITs [1] - 华夏中海商业REIT公众投资者和网下投资者有效认购申请确认比例分别为0.2763%和0.312% 对应有效认购倍数分别为361.9倍和320.5倍 [1] - 中信建投沈阳国际软件园REIT网下投资者有效认购申请确认比例为1.2003% 公众投资者配售比例为0.4041% 对应有效认购倍数分别为83.3倍与247.5倍 [1] - 已上市的75只公募REITs合计首发规模为1966.19亿元 两只新产品上市后全市场整体首发规模有望突破2000亿元 [1] 已上市产品表现 - 中证REITs全收益指数最近一个月持续下行 年内累计上涨7.36% [2] - 易方达华威农贸市场REIT今年以来收益超过75% 表现最好 [2] - 国泰海通济南能源供热REIT和华夏金隅智造工场REIT收益位居第二和第三名 [2] - 嘉实物美消费REIT 汇添富九州通医药REIT 南方万国数据中心REIT等14只REITs收益率超过30% [2] - 有10只REITs年内收益为负 中金湖北科投光谷REIT收益下跌近18% 东吴苏园产业REIT收益跌近7% [2]

市场扩容态势 - 10月华夏中海商业REIT和中信建投沈阳国际软件园REIT一日售罄，推动年内新发REITs产品数量增至18只，首募总规模超过360亿元 [1][2][3] - 截至10月14日，全市场已上市交易的REITs产品数量为75只，总市值达到2198.92亿元，另有6只产品正在排队等待获批 [1][3][4] - 华夏中海商业REIT在网下询价阶段拟认购数量总和为236.07亿份，为初始网下发售份额的374.72倍，创市场新高 [2] 市场格局与参与者 - 市场呈现显著头部集中特征，华夏基金和中金基金布局领先，旗下产品数量分别为17只和11只，总市值分别为468.42亿元和363.37亿元 [1][3] - 公募REITs产品的机构投资者占比平均值高达97.21%，较去年同期增加2.32个百分点，个人投资者参与度相对较低 [1][6] - 共有26家基金公司参与公募REITs市场，其他机构旗下产品数量均不足5只，市值规模最高不超过158亿元 [3] 二级市场表现分化 - 中证REITs全收益指数年内上涨9.05%，超八成已上市产品实现年内上涨，但首尾业绩相差超过63.85个百分点 [1][5] - 消费基础设施类REITs以28.75%的平均收益率领跑市场，年内涨幅排名前十的REITs全部为产权类产品，涨幅均超过30% [1][5] - 嘉实物美消费REIT以47.13%的年内涨幅暂列第一，华夏大悦城商业REIT和易方达华威市场REIT紧随其后，涨幅分别为38.44%和37.55% [5][6] 资产类型与投资逻辑 - 消费基础设施类REITs表现突出，受益于国家"提振消费"政策，其底层资产客流及销售额在上半年均呈现改善趋势 [1][7] - 中信建投沈阳国际软件园REIT是全国首单践行东北全面振兴战略的公募REITs，其底层资产涵盖13栋产业楼宇，建筑面积20.12万平方米 [2][3] - 产权类产品在二级市场表现强劲，园区基础设施类产品如博时津开产园REIT年内涨幅也达到36.99% [5][6] 市场特性与投资策略 - 公募REITs具备高分红属性以及相对可控的回撤，在大类资产配置中具有较高价值，短期利率下行可能压制其整体表现 [1][7] - 市场交易活跃度有待提升，流动性问题源于战略配售比例过高、投资者结构相对单一、投资偏好一致等因素 [1][8] - 投资策略建议精选个券，关注流动性变化和行业轮动，可考虑逢低参与估值合理的项目并布局长期机会 [8]

核心观点 - REITs市场在发行和二级市场表现上呈现结构性分化，产权类REITs在发行数量和规模上占据主导，且在二级市场表现优于特许经营权类REITs [1][2] - 市场整体估值水平保持稳定，产权类REITs估值略高于特许经营权类，但不同底层资产类型间的估值和内部收益率差异显著，凸显特定领域的投资价值 [4][41][44] - 政策层面持续支持REITs市场扩围扩容，为消费基础设施、清洁能源等新资产类型的发行和扩募提供了有利环境 [45][46] 发行市场 - 本期华夏凯德商业REIT成立，发行规模为22.87亿元，平均配售比例为0.29% [1][7] - 2025年已发行16只REITs，发行数量同比减少5.88%，发行规模合计335.48亿元，同比减少12.65% [1][7] - 产权类REITs发行占据绝对优势，其数量和规模占比均在88%左右，消费基础设施是今年发行数量和规模最大的资产类型 [7][10] - 储备项目中有16单已受理，其中5单已获批（包括3单首发和2单扩募），本期新获批的3单均为产权类项目 [12][14][16] 二级市场 - 当前REITs市场共有75只产品，总规模为2212.53亿元，其中产权类REITs规模为1307.44亿元，领先特许经营权类REITs（905.09亿元）超400亿元 [2][17] - 本期REITs市场整体小幅下跌0.69%，表现落后于沪深300（上涨0.68%）和中证500（上涨1.36%） [17][25] - 今年以来REITs市场整体上涨12.83%，不及主要股票指数，但产权类REITs表现更佳，涨幅为16.10%，其中消费基础设施REITs涨幅高达33.98% [2][18] - 市场交易活跃度普遍下滑，本期REITs整体日均成交额为4.20亿元，较上期下降54.75%，整体换手率为0.49% [18][25] 分红情况 - 本期有17只REITs进行分红，分红金额合计13.02亿元，较上期增长44% [3][30] - 2025年REITs市场累计分红82.45亿元，分红收益率为4.53%，与中证红利指数持平 [3][30] - 特许经营权类REITs分红收益率（5.92%）显著高于产权类（3.41%），收费公路REITs过去一年分红收益率超过10% [3][30][34] - REITs强制分红特点显著，各类资产成立以来分红比例大多在90%以上，仅水利设施较低，为76.40% [3][31][34] 投资价值分析：产权类REITs - 全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为26.19，略高于沪深300（14.04）但低于中证500（34.45） [37][40] - 保障房REITs估值最高，平均为35.07，产业园REITs估值（P/EBITDA）在所有资产类型中最低 [37][38] - 以过去一年实际分红计算的产权类REITs股息率为3.85%，若以可供分配金额计算则为4.03%，其中产业园REITs股息率最高，为4.50% [38][40] 投资价值分析：特许经营权类REITs - 特许经营权类REITs更适合采用内部收益率进行估值比较，在相同收益增速假设下，水利设施REITs内部收益率最高，清洁能源类相对较低 [41][44] - 收费公路REITs因其车辆通行量和通行费单价的增长潜力，营收增长预期一般高于生态环保和清洁能源类REITs [42] - 不同资产类型的特许经营权剩余期限存在差异，收费公路类平均剩余期限为10.84年，清洁能源类为16.85年 [44] 主要政策 - 2025年以来多项国家层面政策明确支持REITs市场发展，重点鼓励消费基础设施、文化旅游、清洁能源、数据中心等新领域发行REITs [45][46] - 监管机构推动REITs常态化发行和扩募机制建设，上交所和深交所于2025年6月进一步明确了扩募业务细则 [45][46] - 政策旨在通过REITs盘活存量资产，吸引社会资本参与城市更新、便民生活圈建设等重大项目 [46]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 随着市场风险偏好继续上行，本周中证 REITs 指数继续下跌，全周跌幅 0.8%，各板块均收跌，水利设施、市政设施、保障房跌幅最大，REITs 总市值下降，换手率也降低 [1][2] - 九部门联合发文将社区商业基础设施纳入 REITs 优先支持范围，底层资产范围进一步扩容，有助于破解社区商业发展资金困局 [1][4] 二级市场走势 - 截至 2025 年 9 月 26 日，中证 REITs 指数收盘价 831.45 点，整周涨跌幅 -0.8%，表现弱于中证全债、中证转债和沪深 300 指数；年初至今，沪深 300 涨幅 15.6%、中证转债涨幅 15.3%、中证 REITs 涨幅 5.3%、中证全债涨幅 0.0% [2][7] - 近一年中证 REITs 指数回报率 5.6%，波动率 7.2%，回报率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][8] - REITs 总市值在 9 月 26 日降至 2190 亿元，较上周减少 25 亿元；全周日均换手率 0.33%，较前一周下降 0.13 个百分点 [2][8] - 产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -0.9%、 -0.8%；周度涨幅排名前三的 REITs 为博时津开产园 REIT（+1.64%）、中信建投国家电投新能源 REIT（+0.98%）、中金联东科创 REIT（+0.71%） [1][3] - 新型基础基础设施 REITs 区间日换手率最高，为 1.1%；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 REITs 总成交额 26.3% [3][22] - 本周主力净流入额前三名的 REITs 为创金合信首农 REIT（1467 万元）、南方润泽科技数据中心 REIT(1093 万元）、华夏华润商业 REIT(837 万元） [3][23] 一级市场发行 - 截至 2025 年 9 月 26 日，交易所处在已受理阶段的 REITs 产品 2 只，已问询阶段 1 只，已反馈 3 只，已通过待上市 8 只，已上市首发产品 11 只 [25] 估值跟踪 - 截至 9 月 26 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.2%；通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 来判断 REITs 估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO 偏向短期视角 [27] - 不同项目类型 REITs 的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异，如保障性租赁住房相对净值折溢价率 44.1%、P/FFO 34.7、IRR 3.4%、年化派息率 3.3%等 [28] - 产权类 REITs 关注股息率，经营权类 REITs 关注内部收益率；截至 2025 年 9 月 26 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 81BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 173BP [30] 行业要闻 - 九部门联合发布通知，将社区商业基础设施纳入 REITs 优先支持范围，鼓励盘活闲置商业设施，优先支持相关消费基础设施项目发行 REITs [4][35] - 华夏中海商业 REIT 获批，底层资产为佛山映月湖环宇城，近三年及最新一期出租率稳定在 94%以上 [35] - 华夏安博仓储 REIT 获批发行，入池资产位于粤港澳大湾区 1 小时经济圈内，合计建筑面积约 349,654.52 平方米 [35] - 沈阳国际软件园公募 REITs 获批，是东北地区首单，基础设施项目产权建筑面积 20.12 万平方米，近三年及一期加权平均出租率稳定在 84%左右 [35]