报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周公募REITs市场震荡波动，成交金额增加，产权类与特许经营类指数分化；2025年以来18只公募REITs完成发行，24只待上市；政策支持商业地产、科创园区等发行REITs；市场有望扩容，在资产荒背景下，公募REITs配置性价比较高 [2][3][5] 根据相关目录分别进行总结 二级市场：本周公募REITs市场震荡波动 - 指数表现：截至2025年10月31日，中证REITs指数较上周下跌0.14%至814.9，中证REITs全收益指数较上周上涨0.16%至1045.73 [10] - 成交规模：本周REITs市场总成交规模为7.84亿份，较上周环比上涨24.44%，成交额为33.03亿元，较上周环比上涨21.48%，区间换手率为3.19%，上周为2.59% [11] - 资产类型指数表现：产权类公募REITs上涨1.82%，特许经营类公募REITs下跌0.13%；产权类中新型基础设施类、保障性租赁住房类和消费基础设施类分别上涨3.13%、2.09%、1.99%，仓储物流类和园区基础设施类分别下跌0.24%和0.21%；特许经营类中市政设施类、水利设施类和生态环保类分别上涨2.38%、0.60%、0.50%，交通基础设施类和能源基础设施类分别下跌0.34%和0.12% [13][17] - 不同类型成交额和换手率：多数类型成交额和换手率上涨，市政设施类等8类REITs成交额环比分别上涨308.33%、50.47%、44.41%、36.98%、30.76%、28.78%、27.26%、0.58%，水利设施和能源基础设施类分别下跌24.11%和19.17%；新型基础设施类和保障性租赁住房类等8类REITs日均换手率较上周上涨0.48%、0.36%、0.35%、0.19%、0.18%、0.11%、0.09%、0.01%，水利设施类和能源基础设施类较上周下跌0.28%和0.08% [21] - 单一标的表现：76只公募REITs中48只上涨，27只下跌，涨幅靠前的有创金合信首农REIT等，跌幅靠前的有华夏合肥高新产园REIT等；换手率较高的有华夏凯德商业REIT等，周成交额较高的有中金安徽交控REIT等 [22][23] 一级市场：24只公募REITs基金待上市 - 发行情况：截至2025年10月31日，共发行77只公募REITs，发行规模合计1981亿元，2024年发行29只，规模646亿元，2025年以来18只完成发行，10月新发行2只 [28] - 待上市情况：24只公募REITs基金待上市，其中11只为首发，13只为扩募；项目状态有通过、已反馈等；分类型来看，产业类中园区类等分别为6、2、4和5单，特许经营类中能源类等分别对应3、2和1单 [30] 公募REITs政策及市场动态 - 商务部等5部门：10月29日印发《城市商业提质行动方案》，支持符合条件的商业地产项目发行REITs [33][34] - 华夏基金华润有巢REIT：10月29日扩募申请获上交所通过，同步启动上市相关筹备 [35] - 天津市：10月31日发布方案，支持高新技术和战略性新兴产业企业发债融资，支持科技创新产业园区发行REITs [36] 投资建议 - 指数表现：本周REITs指数震荡波动，中证REITs指数较上周下跌0.14%，中证REITs全收益指数较上周上涨0.06%，市场成交金额增加 [37] - 资产类型表现：产权类公募REITs指数较上周上涨1.82%，特许经营类公募REITs指数较上周下跌0.13%，新型基础设施类REITs涨幅最高，交通基础设施类REITs跌幅最高 [37][38] - 市场动态：本周华夏基金华润有巢REIT扩募申请获通过，华夏中海商业REIT上市，2025年以来18只公募REIT完成发行，规模超300亿元，24只REITs基金待上市，市场有望扩容 [38] - 投资价值：在资产荒背景下，公募REITs具有高分红、中低风险优势，配置性价比较高 [38]

新发市场动态 - 公募REITs新发市场出现新基金一日售罄情况 年内共计新发19只公募REITs [1] - 华夏中海商业REIT公众投资者和网下投资者有效认购申请确认比例分别为0.2763%和0.312% 对应有效认购倍数分别为361.9倍和320.5倍 [1] - 中信建投沈阳国际软件园REIT网下投资者有效认购申请确认比例为1.2003% 公众投资者配售比例为0.4041% 对应有效认购倍数分别为83.3倍与247.5倍 [1] - 已上市的75只公募REITs合计首发规模为1966.19亿元 两只新产品上市后全市场整体首发规模有望突破2000亿元 [1] 已上市产品表现 - 中证REITs全收益指数最近一个月持续下行 年内累计上涨7.36% [2] - 易方达华威农贸市场REIT今年以来收益超过75% 表现最好 [2] - 国泰海通济南能源供热REIT和华夏金隅智造工场REIT收益位居第二和第三名 [2] - 嘉实物美消费REIT 汇添富九州通医药REIT 南方万国数据中心REIT等14只REITs收益率超过30% [2] - 有10只REITs年内收益为负 中金湖北科投光谷REIT收益下跌近18% 东吴苏园产业REIT收益跌近7% [2]

市场扩容态势 - 10月华夏中海商业REIT和中信建投沈阳国际软件园REIT一日售罄，推动年内新发REITs产品数量增至18只，首募总规模超过360亿元 [1][2][3] - 截至10月14日，全市场已上市交易的REITs产品数量为75只，总市值达到2198.92亿元，另有6只产品正在排队等待获批 [1][3][4] - 华夏中海商业REIT在网下询价阶段拟认购数量总和为236.07亿份，为初始网下发售份额的374.72倍，创市场新高 [2] 市场格局与参与者 - 市场呈现显著头部集中特征，华夏基金和中金基金布局领先，旗下产品数量分别为17只和11只，总市值分别为468.42亿元和363.37亿元 [1][3] - 公募REITs产品的机构投资者占比平均值高达97.21%，较去年同期增加2.32个百分点，个人投资者参与度相对较低 [1][6] - 共有26家基金公司参与公募REITs市场，其他机构旗下产品数量均不足5只，市值规模最高不超过158亿元 [3] 二级市场表现分化 - 中证REITs全收益指数年内上涨9.05%，超八成已上市产品实现年内上涨，但首尾业绩相差超过63.85个百分点 [1][5] - 消费基础设施类REITs以28.75%的平均收益率领跑市场，年内涨幅排名前十的REITs全部为产权类产品，涨幅均超过30% [1][5] - 嘉实物美消费REIT以47.13%的年内涨幅暂列第一，华夏大悦城商业REIT和易方达华威市场REIT紧随其后，涨幅分别为38.44%和37.55% [5][6] 资产类型与投资逻辑 - 消费基础设施类REITs表现突出，受益于国家"提振消费"政策，其底层资产客流及销售额在上半年均呈现改善趋势 [1][7] - 中信建投沈阳国际软件园REIT是全国首单践行东北全面振兴战略的公募REITs，其底层资产涵盖13栋产业楼宇，建筑面积20.12万平方米 [2][3] - 产权类产品在二级市场表现强劲，园区基础设施类产品如博时津开产园REIT年内涨幅也达到36.99% [5][6] 市场特性与投资策略 - 公募REITs具备高分红属性以及相对可控的回撤，在大类资产配置中具有较高价值，短期利率下行可能压制其整体表现 [1][7] - 市场交易活跃度有待提升，流动性问题源于战略配售比例过高、投资者结构相对单一、投资偏好一致等因素 [1][8] - 投资策略建议精选个券，关注流动性变化和行业轮动，可考虑逢低参与估值合理的项目并布局长期机会 [8]

核心观点 - REITs市场在发行和二级市场表现上呈现结构性分化，产权类REITs在发行数量和规模上占据主导，且在二级市场表现优于特许经营权类REITs [1][2] - 市场整体估值水平保持稳定，产权类REITs估值略高于特许经营权类，但不同底层资产类型间的估值和内部收益率差异显著，凸显特定领域的投资价值 [4][41][44] - 政策层面持续支持REITs市场扩围扩容，为消费基础设施、清洁能源等新资产类型的发行和扩募提供了有利环境 [45][46] 发行市场 - 本期华夏凯德商业REIT成立，发行规模为22.87亿元，平均配售比例为0.29% [1][7] - 2025年已发行16只REITs，发行数量同比减少5.88%，发行规模合计335.48亿元，同比减少12.65% [1][7] - 产权类REITs发行占据绝对优势，其数量和规模占比均在88%左右，消费基础设施是今年发行数量和规模最大的资产类型 [7][10] - 储备项目中有16单已受理，其中5单已获批（包括3单首发和2单扩募），本期新获批的3单均为产权类项目 [12][14][16] 二级市场 - 当前REITs市场共有75只产品，总规模为2212.53亿元，其中产权类REITs规模为1307.44亿元，领先特许经营权类REITs（905.09亿元）超400亿元 [2][17] - 本期REITs市场整体小幅下跌0.69%，表现落后于沪深300（上涨0.68%）和中证500（上涨1.36%） [17][25] - 今年以来REITs市场整体上涨12.83%，不及主要股票指数，但产权类REITs表现更佳，涨幅为16.10%，其中消费基础设施REITs涨幅高达33.98% [2][18] - 市场交易活跃度普遍下滑，本期REITs整体日均成交额为4.20亿元，较上期下降54.75%，整体换手率为0.49% [18][25] 分红情况 - 本期有17只REITs进行分红，分红金额合计13.02亿元，较上期增长44% [3][30] - 2025年REITs市场累计分红82.45亿元，分红收益率为4.53%，与中证红利指数持平 [3][30] - 特许经营权类REITs分红收益率（5.92%）显著高于产权类（3.41%），收费公路REITs过去一年分红收益率超过10% [3][30][34] - REITs强制分红特点显著，各类资产成立以来分红比例大多在90%以上，仅水利设施较低，为76.40% [3][31][34] 投资价值分析：产权类REITs - 全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为26.19，略高于沪深300（14.04）但低于中证500（34.45） [37][40] - 保障房REITs估值最高，平均为35.07，产业园REITs估值（P/EBITDA）在所有资产类型中最低 [37][38] - 以过去一年实际分红计算的产权类REITs股息率为3.85%，若以可供分配金额计算则为4.03%，其中产业园REITs股息率最高，为4.50% [38][40] 投资价值分析：特许经营权类REITs - 特许经营权类REITs更适合采用内部收益率进行估值比较，在相同收益增速假设下，水利设施REITs内部收益率最高，清洁能源类相对较低 [41][44] - 收费公路REITs因其车辆通行量和通行费单价的增长潜力，营收增长预期一般高于生态环保和清洁能源类REITs [42] - 不同资产类型的特许经营权剩余期限存在差异，收费公路类平均剩余期限为10.84年，清洁能源类为16.85年 [44] 主要政策 - 2025年以来多项国家层面政策明确支持REITs市场发展，重点鼓励消费基础设施、文化旅游、清洁能源、数据中心等新领域发行REITs [45][46] - 监管机构推动REITs常态化发行和扩募机制建设，上交所和深交所于2025年6月进一步明确了扩募业务细则 [45][46] - 政策旨在通过REITs盘活存量资产，吸引社会资本参与城市更新、便民生活圈建设等重大项目 [46]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 随着市场风险偏好继续上行，本周中证 REITs 指数继续下跌，全周跌幅 0.8%，各板块均收跌，水利设施、市政设施、保障房跌幅最大，REITs 总市值下降，换手率也降低 [1][2] - 九部门联合发文将社区商业基础设施纳入 REITs 优先支持范围，底层资产范围进一步扩容，有助于破解社区商业发展资金困局 [1][4] 二级市场走势 - 截至 2025 年 9 月 26 日，中证 REITs 指数收盘价 831.45 点，整周涨跌幅 -0.8%，表现弱于中证全债、中证转债和沪深 300 指数；年初至今，沪深 300 涨幅 15.6%、中证转债涨幅 15.3%、中证 REITs 涨幅 5.3%、中证全债涨幅 0.0% [2][7] - 近一年中证 REITs 指数回报率 5.6%，波动率 7.2%，回报率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][8] - REITs 总市值在 9 月 26 日降至 2190 亿元，较上周减少 25 亿元；全周日均换手率 0.33%，较前一周下降 0.13 个百分点 [2][8] - 产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -0.9%、 -0.8%；周度涨幅排名前三的 REITs 为博时津开产园 REIT（+1.64%）、中信建投国家电投新能源 REIT（+0.98%）、中金联东科创 REIT（+0.71%） [1][3] - 新型基础基础设施 REITs 区间日换手率最高，为 1.1%；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 REITs 总成交额 26.3% [3][22] - 本周主力净流入额前三名的 REITs 为创金合信首农 REIT（1467 万元）、南方润泽科技数据中心 REIT(1093 万元）、华夏华润商业 REIT(837 万元） [3][23] 一级市场发行 - 截至 2025 年 9 月 26 日，交易所处在已受理阶段的 REITs 产品 2 只，已问询阶段 1 只，已反馈 3 只，已通过待上市 8 只，已上市首发产品 11 只 [25] 估值跟踪 - 截至 9 月 26 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.2%；通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO 来判断 REITs 估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO 偏向短期视角 [27] - 不同项目类型 REITs 的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异，如保障性租赁住房相对净值折溢价率 44.1%、P/FFO 34.7、IRR 3.4%、年化派息率 3.3%等 [28] - 产权类 REITs 关注股息率，经营权类 REITs 关注内部收益率；截至 2025 年 9 月 26 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值高 81BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 173BP [30] 行业要闻 - 九部门联合发布通知，将社区商业基础设施纳入 REITs 优先支持范围，鼓励盘活闲置商业设施，优先支持相关消费基础设施项目发行 REITs [4][35] - 华夏中海商业 REIT 获批，底层资产为佛山映月湖环宇城，近三年及最新一期出租率稳定在 94%以上 [35] - 华夏安博仓储 REIT 获批发行，入池资产位于粤港澳大湾区 1 小时经济圈内，合计建筑面积约 349,654.52 平方米 [35] - 沈阳国际软件园公募 REITs 获批，是东北地区首单，基础设施项目产权建筑面积 20.12 万平方米，近三年及一期加权平均出租率稳定在 84%左右 [35]

资产证券化市场月度备案情况 - 2025年7月新增资产支持专项计划备案153只 新增备案规模达1440.49亿元人民币 [1] - 基础设施公募REITs相关ABS备案6只 规模为147.33亿元 [1] - 截至2025年7月底全市场ABS存续2557只 存续总规模达21646.76亿元 [1] 基础资产类型分布特征 - 融资租赁债权类ABS新增备案规模居首 达313.66亿元 [1] - 应收账款类ABS新增备案规模位列第二 达309.34亿元 [1] - 小额贷款债权类ABS新增备案规模排名第三 为247.95亿元 [1] 存量资产结构分析 - 基础设施公募REITs所投ABS存续79只 规模1951.3亿元 [1] - 应收账款/不动产持有型/CMBS/融资租赁债权/小额贷款债权五类基础资产存续规模合计17066.48亿元 [1] - 五大类基础资产占全市场存续总规模比例达78.84% [1]

市场表现 - 本周中证REITs全收益指数环比下跌1.74% REITs指数下跌1.55% [2] - 产权类REITs下跌1.93% 特许经营权类下跌1.10% [3] - 保租房类REITs跌幅最大达4.52% 水利类下跌3.44% 市政类下跌2.61% [3] - 全市场74只公募REITs中仅9只上涨 64只下跌 [4][5] 领涨产品 - 中金重庆两江REIT上涨2.33% 工银河北高速REIT上涨2.18% [5] - 中信建投明阳智能新能源REIT上涨1.38% 国泰君安东久新经济REIT上涨1.36% [5] - 华夏金茂商业REIT年初至今累计上涨32.63% [5] 领跌产品 - 中金厦门安居REIT下跌6.28% 华泰苏州恒泰租赁住房REIT下跌6.18% [5][6] - 汇添富上海地产租赁住房REIT下跌5.65% 红土创新深圳安居REIT下跌4.71% [5][6] - 华夏金隅智造工场REIT下跌4.51% 中航京能光伏REIT下跌4.48% [6] 成交情况 - 全市场总成交金额36.33亿元 成交活跃度环比回升 [6] - 南方万国数据中心REIT日均换手率达3.02% 华泰苏州恒泰租赁住房REIT换手率2.42% [6] - 全市场日均换手率为0.96% [6] 市场影响因素 - 权益市场走强及债市承压导致REITs市场走弱 [7] - 2025年9-12月将迎来大规模解禁 合计解禁38.3亿份占全市场8.9% [7] - 园区基础设施类将解禁14.4亿份 交通基础设施类将解禁8.72亿份 [7] 产品申报动态 - 华夏湖北交投楚天高速公路REIT于8月18日正式申报 为年内首单交通基础设施REITs [8] - 湖北省已累计发行8支REITs 募资规模达240亿元 数量规模居全国前列 [8] - 湖北省建立REITs项目全流程跟踪服务机制 包含摸底储备至申报发行环节 [8]

市场表现 - 中证REITs全收益指数本周环比下跌1.74%，中证REITs指数下跌1.55% [4] - 产权类REITs下跌1.93%，特许经营权类下跌1.10% [5] - 保租房类REITs跌幅最大达4.52%，水利类下跌3.44%，市政类下跌2.61% [5] - 全市场74只公募REITs中仅9只上涨，64只下跌 [6][7] 领涨产品 - 中金重庆两江REIT涨幅2.33%，工银河北高速REIT涨幅2.18% [7] - 中信建投明阳智能新能源REIT涨幅1.38%，国泰君安东久新经济REIT涨幅1.36% [7] - 华夏金茂商业REIT年初至今累计上涨32.63% [7] 领跌产品 - 中金厦门安居REIT周跌6.28%，华泰苏州恒泰租赁住房REIT跌6.18% [8] - 汇添富上海地产租赁住房REIT跌5.65%，红土创新深圳安居REIT跌4.71% [8] - 华夏金隅智造工场REIT跌4.51%，中航京能光伏REIT跌4.48% [8] 成交情况 - 全市场周成交金额36.33亿元，成交活跃度环比回升 [8] - 南方万国数据中心REIT日均换手率达3.02%，华泰苏州恒泰租赁住房REIT换手率2.42% [8] - 全市场日均换手率为0.96% [8] 市场影响因素 - 权益市场走强及债市承压导致REITs市场走弱 [9] - 2025年9-12月将集中解禁38.3亿份REITs份额，占全市场已发行份额8.9% [9] - 园区基础设施类解禁14.4亿份，交通基础设施类解禁8.72亿份 [9] 行业动态 - 华夏湖北交投楚天高速公路REIT于8月18日申报，为年内首单交通基础设施REITs [10][11] - 湖北省已累计发行8支REITs，募资规模达240亿元，数量规模居全国前列 [11] - 湖北省建立REITs项目全流程跟踪服务机制，推动项目申报发行 [11]

私募REITs发展意义 - 盘活企业存量资产 缓解债务压力 实现权益融资 对央国企在“一利五率”政策背景下优化资本结构具有重要意义[3] - 丰富权益投资品种 为保险 银行理财等长期资金提供新的配置渠道 推动资本市场形成良性投资循环[3] - 填补类REITs与公募REITs之间的产品空白 完善不动产投资链条 提升市场整体效率[3] 私募REITs产品定位 - 定位为具备权益属性的“不动产私募股权投资”工具 体现标准化权益金融工具属性[5] - 收益形式应为浮动收益 避免固定利率安排 体现“应分尽分”的权益导向[5] - 发展方向为“私募股权投资标准化” 强调灵活性与市场化安排 而非简单复制公募REITs模式[5] 私募REITs核心要点 - 底层资产需现金流稳定 收益可预期的经营权类或优质产权类基础设施项目 对资产质量要求较高[6] - 交易结构设计需简化 提升发行效率 降低投资者参与门槛 同时保障投资者权益[6] - 资产估值方法需合理透明 避免估值波动过大影响投资者信心[6] - 在风险可控前提下适度引入杠杆 提升投资者收益 建议参考商业银行抵押率和资管新规对权益类产品的杠杆限制[6] - 建立“持有人大会—管理委员会—运营管理机构—项目公司”的多层次治理结构 平衡原始权益人 管理人和投资者之间的权责利[6] - 设计多元化退出路径 包括二级市场转让 开放退出支持机制 优先收购安排等 保障投资者退出权利[6] - 积极引导保险 银行理财 证券 基金等多元化投资者参与 提升市场流动性与定价效率[6] 私募REITs政策建议 - 建立健全信息披露机制 注册发行阶段实现穿透式披露 存续阶段建立高频运营信息披露制度 提升底层资产估值与产品净值透明度[6] - 完善资产运营治理与激励机制 建立重大事项分类分级管理机制 设置浮动管理费与风险扣减条款 激励运营管理机构提升资产表现[6] - 促进流动性建设 引入做市商机制提升二级市场流动性 完善开放退出支持机制保障投资者退出渠道畅通[6] - 建立高效扩募机制 允许存续期内灵活扩募 确保资产质量与估值合理性 保护原有持有人权益 推动产品规模化发展[6] 私募REITs发展前景 - 作为多层次REITs市场的重要组成部分 具备广阔发展前景[7] - 通过明确产品定位 优化制度设计 完善市场机制 有望在服务实体经济 推动资本市场改革 提升直接融资比重等方面发挥更大作用[7] - 未来需在监管引导下推动市场规范有序发展 打造具有中国特色的不动产投融资新格局[7]

政策支持与市场发展 - 国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》提出推动基础设施REITs健康发展 提高推荐和审核效率 鼓励更多项目发行上市[1] - 证监会正会同相关部委深入推进基础设施REITs试点 完善制度机制并拓宽试点范围[2] - 沪深交易所就基础设施公募REITs新购入项目指引公开征求意见 国务院常务会议提出通过REITs盘活基础设施存量资产[2] 市场规模与项目进展 - 自2021年6月以来共有12只公募REITs上市 涉及产业园区 仓储物流和高速公路等领域 募资规模达458亿元[2] - 全国首批保障性租赁住房REITs项目正式申报 厦门安居集团和深圳人才安居项目分别向沪深交易所提交申报材料[5] - 多地出台利好政策推进REITs发展 四川提出11条举措 江苏鼓励更广领域探索 上海推动更多存量项目发行REITs[8] 产品创新与扩募机制 - 建立健全扩募机制 探索建立多层次REITs市场 支持通过扩募收购资产[3][9] - 保障性租赁住房REITs实现多元化扩容突破 具有租金稳定和土地出让金减免特点 预计年内挂牌[5] - 未来水利设施 数据中心等尚未覆盖的基础设施资产有望加速申报REITs产品[7] 资金循环与投资效率 - REITs创新了基础设施融资渠道 为基建投资提供可持续资金来源 发挥存量盘活和增量促进的双重作用[2] - 通过REITs为缺乏流动性的基础设施资产提供资金退出渠道 形成良性投融资循环[4] - 盘活资产可回收前期投入 提高资金使用效率 降低政府债务成本 吸引社会资本参与[4][7] 机构参与与市场建设 - 众多金融机构积极参与REITs项目招标 包括南方基金 易方达基金 广发基金 平安证券 中信证券等[8] - 华夏基金致力于与原始权益人和运营管理机构合作 推进新基础设施项目的发行或扩募工作[8] - 证监会支持上市REITs开展扩募业务 强化市场监管 推动多层次资本市场高质量发展[9]