国家层面收购存量商品房政策 - 国家正通过专项债等工具推进收购存量商品房，被形象称为“国家队进场” [1] - 截至2025年6月末，已有25个省市公示拟使用专项债收购闲置存量土地，总金额超4700亿元 [1] - 2025年地方政府专项债安排4.4万亿元，其中一个使用方向是土地收储和收购存量商品房 [1] 具体操作方式 - 地方政府直接收购开发商库存商品房，例如张家界针对保障性住房对象推出专属特价房源并给予100%契税补贴 [3] - 通过专项借款进行操作，例如广西提出2025年力争收购存量商品房2.5万套 [3] - 举措旨在缓解房地产企业库存压力并加快保障性住房筹集速度 [3] 当前房地产市场现状 - 2025年1—10月全国房地产开发投资73563亿元，同比下降14.7% [5] - 同期新建商品房销售面积71982万平方米，同比下降6.8%，销售额69017亿元，同比下降9.6% [5] - 积极信号为全国商品房待售面积截至10月末为75606万平方米，比9月末减少322万平方米，已连续8个月减少 [7] 楼市支持政策组合 - 2025年以来全国已有超过210个城市合计出台约550条楼市支援政策 [7] - 政策包括购房补贴，如杭州余杭区对购买新建商品住宅家庭给予每套3万元补助 [7] - 房贷政策方面，5年以上首套公积金贷款利率降至2.60%，5年期以上LPR降至3.50%，均为历史最低水平 [7] - 限购优化如广州拟全面取消限购、限售、限价政策，以及住房“以旧换新”如珠海提供最高3万元专项补贴 [7] 保交楼工作推进 - 国家、省、市成立三级工作专班按照“一楼一策”推进分类处置 [9] - 对符合条件的房地产开发项目通过城市房地产融资协调机制纳入“白名单”给予融资支持 [9] - 截至目前全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元，全国750多万套已售难交付住房实现交付 [9][11] 当前房价表现与市场分化 - 10月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，二线城市下降0.4%，三线城市下降0.5% [11] - 市场分化明显，上海、杭州等核心城市新房价格逆势上涨，分别录得0.4%的环比涨幅 [11] - 上海新房价格同比上涨5.9%领涨全国，其新房价格自2022年6月以来环比已连续上涨30个月 [11][13] 未来市场预测 - 业内预计若稳市场政策持续发力，2025年下半年核心城市房价有望全面止跌趋稳 [14] - 未来房价上涨的三大核心信号包括政策定位从“放松”转向“鼓励”、经济拐点出现、热点城市供求关系逆转 [14] - 核心城市因持续吸纳年轻人口将带来源源不断的购房需求，市场底部特征已逐渐明显 [14][16]

文章核心观点 - 开封市正式成立平稳基金并借鉴南宁模式开展保交楼工作，标志着“南宁模式”正走向全国，形成可复制可推广的经验[1] - 随着保交楼攻坚战进入尾声，国家专项借款逐步退出，部分城市面临债务复杂、资产多重抵押、资金缺口巨大的烂尾楼项目，亟需建立市场化纾困长效机制[1] - 南宁市平稳基金通过法制化、市场化、专业化手段成功破解“硬骨头”项目，其模式已迭代至2.0版本，核心创新在于资金来源创新及引入产业发展思维[4][9] 保交楼“南宁模式”的实践与成效 - 南宁市平稳基金是全国最早成立的房地产纾困基金，由三家南宁市国企出资为主，吸引社会资本共同投入发起设立[2] - 2024年至2025年上半年，平稳基金相继完成5127套住房的交付工作，目前仍有2500多套住房等待交付[2][3] - 基金承接的项目多为资不抵债、资产冻结、债权人众多及法律诉讼复杂的“无解”硬骨头，已成为南宁市保交楼工作中举足轻重的市场化力量[2][3] “南宁经验”破解三大难题的具体做法 - 针对“交接难”，采取“项目公司股权+资产转让”双重隔离方案，有效隔离原开发商破产风险，并通过项目托管方式隔离原有债务风险[5][6] - 针对“资金难”，通过分割资产盘活、专项借款、商业开发利润反哺等多元方式，多渠道弥补资金缺口[6] - 针对“管理难”，交付项目严格遵循原施工图纸保证不减配，并在房产证办理、交付体验和后期物业服务上充分考虑业主权益[7] 平稳基金模式的全国推广与版本迭代 - 南宁模式1.0版本主要依靠市属国有企业出资为主，首期规模30亿元，适用于有国有资本实力的城市[8] - 2.0版本通过地方政府以实物资产（土地）出资，辅以抵押融资和政府增信，解决启动资金问题并减轻财政负担[9] - 基金角色从“救火队员”转型为地方资产运营和产业孵化平台，在保交楼外发展建筑产业园，引进制造业企业，已培养4家规模以上企业[10] 行业模式比较与案例 - 全国保交楼模式主要包括原开发商自救、政府平台公司收购、AMC收购债权、项目破产重整及平稳基金模式五种[8] - 过去三年“易消化”项目多通过前两种方式解决，而“硬骨头”项目需通过后三种方式，如上海融创董家渡项目通过AMC收购债权方式解决，累计投放85亿元[8]

股价表现 - 2025年11月19日华夏幸福股价触及涨停，涨停价为3.64元，涨幅达9.37% [1] - 当日公司总市值为141.68亿元，流通市值为140.94亿元，总成交额为30.56亿元 [1] 债务重组与经营进展 - 公司累计完成1926.69亿元金融债务重组，占总债务的87.9%，并获得利息减免202.03亿元，极大缓解了债务压力 [2] - “保交楼”工作基本完成，住宅项目已全部交付，仅剩4个公寓项目待交付，稳定了市场预期 [2] 业务转型与行业环境 - 公司在产业新城服务转型上取得进展，新增18家入园企业，签约投资额达136.6亿元，并在市场化区域引入10个产业项目 [2] - 近期房地产行业获得政策支持力度加大，多项政策旨在促进市场平稳健康发展，公司转型契合行业趋势 [2] - 房地产开发板块在2025年11月19日表现活跃，多只个股上涨形成板块联动效应 [2] 资金流向 - 2025年11月18日龙虎榜数据显示总成交额34.66亿元，总买入2.84亿元，总卖出2.15亿元 [2] - 此前11月13日出现游资和外资净买入情况，显示资金关注度较高，大量资金参与推动股价涨停 [2]

楼盘交付问题 - 长沙县和泓桃李春风项目业主购房5年仍未收房，楼盘处于停工与复工反复状态，完工日期不确定 [2] - 政府部门曾介入协调并承诺2025年3月交房，后推迟至2025年11月，但到期后业主仍未收到收房通知 [4] 项目停工与资金挪用 - 长沙中梁玺悦台二期项目已纳入保交楼清单，原定2024年12月31日前交房，但截至2025年11月仅部分楼栋主体完工，后续工程及配套设施建设完全停滞 [6][8] - 项目核心问题直指保交楼专项资金被违规挪用，监管账户资金未专款专用，业主索要资金流向明细遭拒 [8] 房屋质量与安全隐患 - 中梁玺悦台二期超70%房屋出现墙体开裂、墙面空鼓、渗水等问题，地下车库存在积水、地面起砂、电线裸露等违反国家标准的隐患 [8] - 因资金短缺，房屋质量问题的整改工作处于停滞状态 [8] 配套设施停滞 - 中梁玺悦台二期承诺的九年一贯制学校仅完成部分主体封顶，已停工一年多 [8] - 配套学校停摆导致80余户有适龄儿童的业主需跨3公里择校，每月额外承担近1500元相关费用 [8] 合同违约与赔偿 - 中梁玺悦台二期按合同约定单户最低违约金约4.8万元、最高约7.2万元，但开发商以资金紧张为由拖延赔付 [8] 产权证办理受阻 - 长沙市望城区金辉优步学府9栋业主因开发商金辉地产与民生银行的债务纠纷，无法办理住房抵押注销手续，导致未能取得不动产权证书 [9][11] - 业主已足额支付全部购房款及相关税费，但民生银行以债务纠纷为由拒绝为已付清全款的业主办理解压 [11] 政府回应与处理进展 - 长沙市自然资源和规划局望城分局回应称，金辉优步学府部分楼栋已办理首次登记及分户产权证，另有8栋已办理预告登记但未申请首次登记 [11] - 区政府已多次组织调度，保交楼工作专班正与抵押银行协调加快化解办证难题，并承诺在资料齐全情况下，房地首次登记3个工作日内办结，分户产权证1个工作日内办结 [11]

诉讼保全与审执衔接 - 今年以来江西法院共办理诉讼保全案件82395件 [1][4] - 诉讼保全涉及申请保全金额1327.75亿元 [4] - 通过“以保促调”、“以保促执”方式提升实质化解纷能力 [4] 优化营商环境司法举措 - 制定《关于全力打造一流法治化营商环境的实施意见》等规范性文件 [3] - 审理各类涉企刑事案件400余件，严厉打击破坏营商环境犯罪行为 [3] - 准确区分罪与非罪界限，发现并移送犯罪线索57件，建议撤回涉企刑事案件2件 [3] 房地产领域风险防范 - 梳理涵盖591个企业524个项目的保交楼清单，建立重大案件逐级请示制度 [3] - 集中开展专项行动，有序推动全省46个楼盘项目涉及5000余套房屋登记办证 [3] 审慎司法与权益保护 - 善用“活封活扣”等审慎司法强制措施，减少对涉案企业正常经营的影响 [4] - 精准区分“失信”与“失能”，今年累计核查案件4256件，屏蔽失信信息2098件 [4]

核心观点 - 短期因素与中期韧性共振，支撑三季度GDP同比增长4.8%，符合市场预期 [1][2][8] - 经济韧性主要来源于服务消费保持韧性、外需改善、竣工冲高以及阶段性补库存四大因素 [2][8] - 展望四季度，经济内生压力有所加大，但政策积极对冲，预计经济仍将保持合理增长 [4][42][43] GDP表现 - 三季度GDP同比增速为4.8%，与市场预期一致 [1][5][44] - 从支出法视角看，最终消费对GDP的拉动持平于2.7个百分点，货物和服务净出口拉动持平于1.2个百分点，资本形成总额的贡献边际下行0.4个百分点至0.9% [2][5][8][44] - 分产业看，第一产业增加值同比增速为4.0%，较二季度回升0.2个百分点；第二产业和第三产业增加值同比增速分别为4.2%和5.4%，较二季度有所回落 [44] 工业生产 - 9月工业增加值同比增速上行1.3个百分点至6.5%，超出市场预期的5.2% [1][2][13][50] - 增长主要受下游制造业拉动，其中汽车制造业增加值同比大幅上升7.6个百分点至16%，拉动整体工业生产增速上行约0.4个百分点，可能与国补暂停前企业“抢生产”有关 [2][13] - 上游行业生产相对偏弱，黑色金属压延、有色金属压延等行业增加值增速有所回落 [13][14] 消费市场 - 9月社会消费品零售总额同比增长3.0%，较8月回落0.4个百分点，略低于市场预期 [1][20][71] - 商品零售结构分化，限额以下商品零售增速回落0.5个百分点至3.8%，而限额以上商品零售小幅回暖 [2][20] - 服务消费保持韧性，服务零售累计同比增速上行0.1个百分点至5.2%，餐饮收入同比增速为0.9% [2][20][71] - 部分品类表现突出，受新手机发布和汽车补贴政策调整预期影响，通讯器材类零售同比大幅增长16.2%，汽车类零售增速提升0.8个百分点至1.6% [20][71] 固定资产投资 - 1-9月固定资产投资累计同比下降0.5%，不及市场预期的增长0% [1][57] - 9月当月固定资产投资同比增速为-6.5%，虽较8月回升0.7个百分点，但持续处于负值区间 [4][33][57] - 投资结构分化，其他费用投资增速大幅冲高10.1个百分点至4.5%，但建安投资大幅下行4.6个百分点至-15.7% [33] - 主要投资主体均表现低迷，房地产投资同比下降21.2%，制造业投资和广义基建投资也保持低位 [33] 房地产市场 - 销售端呈现弱复苏，9月70城新房和二手房价格同比降幅均收窄0.3个百分点，但环比仍为负值；商品房销售金额同比降幅收窄2.1个百分点至-11.8% [3][24] - 供给端结构分化显著，新开工面积同比降幅为14.4%，但在“保交楼”和现房销售政策推动下，竣工面积同比增速大幅冲高22.9个百分点至1.5% [3][24][67] - 房企信用融资同比降幅扩大4.8个百分点至-12.9%，投资意愿持续低迷 [24] 居民收入与就业 - 三季度全国居民人均可支配收入同比增长4.7%，较二季度回落0.4个百分点；人均消费支出同比增长3.4%，较二季度回落1.8个百分点 [7][78] - 9月城镇调查失业率为5.2%，较8月回落0.1个百分点，与过往5年均值持平，本地和外来户籍人口失业率均有所改善 [82] 政策展望 - 政策层面已积极应对，包括安排5000亿元地方政府专项债结存限额下达地方，以及加快政策性金融工具落地，以缓解化债对投资的挤占 [4][42] - 尽管四季度面临“抢生产”因素消退、“两新”政策退坡等下行风险，但在政策支持和出口保持高景气的背景下，经济预计仍将运行在合理区间 [4][42][43]

宏观经济表现 - 2025年三季度GDP同比增长4.8%，符合市场预期[1][7][31] - 9月工业增加值当月同比上升1.3个百分点至6.5%，超出预期[1][2][12] - 9月社会消费品零售总额当月同比为3.0%，较前值回落0.4个百分点[1][17][49] 经济增长驱动因素 - 最终消费支出对GDP增长的拉动为2.7个百分点，服务零售累计增速上行0.1个百分点至5.2%[2][3][8] - 货物和服务净出口对GDP增长的拉动为1.2个百分点[8][31] - 资本形成总额对GDP增长的拉动边际下行0.4个百分点至0.9%[2][31] 工业生产与行业表现 - 汽车制造业增加值同比大幅上升7.6个百分点至16%，拉动整体工业增长0.4个百分点[2][12] - 上游行业生产偏弱，黑色金属压延业增加值同比下降5.1个百分点至2.2%[12] - 通讯器材类零售额同比显著改善，上升8.9个百分点至16.2%[17][49] 固定资产投资 - 1-9月固定资产投资累计同比为-0.5%，不及市场预期[1][7] - 9月固定资产投资当月同比为-6.5%，建安投资大幅下行4.6个百分点至-15.7%[4][25] - 房地产开发投资累计同比为-13.9%，当月同比下滑1.8个百分点至-21.2%[7][25][47] 房地产市场 - 9月商品房竣工面积同比大幅冲高22.9个百分点至1.5%[3][23][47] - 商品房销售面积累计同比为-5.5%，销售金额当月同比为-11.8%[7][23] - 新开工面积同比为-14.4%，仍处下滑区间[3][23] 政策影响与展望 - 地方专项债额度5000亿元下达及政策性金融工具加快落地，旨在稳定投资[4][30] - 化债提速短期挤占固定资产投资资金，对制造业和基建投资形成压制[4][25] - 四季度经济若实现4.4%的增速，全年GDP增速目标5.0%有望达成[8]

住房条件改善 - 已售难交付住房实现交付超750万套 [5] - 建设筹集各类保障性住房和安置住房超1100万套（间），惠及超3000万群众 [4] - 全国累计改造城镇老旧小区超24万个，惠及超4000万户、1.1亿居民 [5] - 实施适老化、无障碍改造小区达5.6万个，新增文化休闲、体育健身场地超2800万平方米，增加社区服务设施6.4万个 [5] 房地产市场与政策 - 全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [5] - 15个省份二手住宅交易量超过新房 [5] - 加大对居民购房的政策支持力度，包括下调首付比例和利率、换购住房退税、下调契税等 [5] - 建立城市房地产融资协调机制，“白名单”项目贷款审批金额已超7万亿元 [9] 建筑业发展 - 2024年建筑业产值达32.7万亿元，较2020年增加6.3万亿元，增长24% [7] - 累计完成154亿平方米建筑、7.9万公里市政道路、3429公里城市轨道交通、约1.6万公里铁路、约29万公里公路等基础设施建设 [7] - 对外承包工程业务累计签订合同额超1万亿美元，完成营业额6400亿美元 [7] 历史文化保护与城市更新 - 70多个城市开展历史建筑保护利用试点 [6] - 58片历史文化街区、10条老街成为国家级旅游休闲街区 [6] - 推动历史文化遗产与现代生活融合，补上基础设施短板 [6] 科技创新与应用 - 住房城乡建设领域持续巩固提升世界领先技术，集中攻关突破“卡脖子”技术 [10] - 基于城市信息模型和城市运行管理服务平台建设的“城市大脑”实现政务服务“一网通办”、城市运行“一网统管” [10]

房地产市场总体成就 - "十四五"期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [1] - 存量住房市场规模持续扩大 目前全国有15个省区市二手住宅交易量超过新房 [1] - 全国750多万套已售难交付的住房实现交付 [1] - "十四五"期间建设筹集各类保障性住房和安置住房1100多万套间 惠及3000多万群众 [1] 房地产政策优化调整 - 住房城乡建设部坚持因城施策精准施策一城一策 充分赋予城市政府调控自主权 [2] - 通过下调住房公积金和商业银行贷款首付比例和利率 对居民卖旧买新换购住房给予退税支持等方式降低居民购房成本 [2] - 各地因城施策出台购房补贴等各类优惠政策 [2] 保交楼工作推进机制 - 国家省市成立三级工作专班上下联动 压实地方政府房地产企业金融机构各方责任 [2] - 按照市场化法治化原则一楼一策推进分类处置 对符合条件的项目通过城市房地产融资协调机制纳入白名单给予融资支持 [2] - 对资不抵债的项目加快推进破产重整或清算 在司法处置中把维护购房人合法权益放在首要位置 [2] 住房保障体系建设 - 建立了包含公租房保障性租赁住房和配售型保障性住房的多层次住房保障体系 [3] - 坚持货币补贴和实物保障相结合 以需定建以需定购筹集保障性住房房源 [3] - 指导各地建立住房保障轮候库制度 健全保障性住房申请轮候准入使用退出等管理机制 [3]

多层次住房保障体系 - 建立包含公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房的多层次住房保障体系，针对新市民、青年人等不同群体作出相应安排 [1] - 坚持货币补贴和实物保障相结合，以需定建、以需定购，根据群众需求宜租则租、宜售则售 [1] - 指导各地建立住房保障轮候库制度，以精准对接保障对象需求和保障房源供给，提升保障效能 [1] 支持多样化改善性住房需求 - 坚持因城施策、精准施策、一城一策，赋予城市政府房地产市场调控自主权，支持居民合理住房消费 [2] - 通过下调住房公积金和商业银行贷款首付比例和利率、换购住房退税支持、下调契税税率、取消普通住宅和非普通住宅标准等措施降低居民购房成本 [2] - "十四五"期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米，存量住房市场规模持续扩大，15个省区市二手住宅交易量超过新房 [2] 保交楼与维护购房者权益 - 国家、省、市成立三级工作专班，按照市场化、法治化原则，"一楼一策"推进保交楼工作分类处置 [3] - 通过城市房地产融资协调机制为符合条件的项目提供融资支持，对资不抵债项目加快推进破产重整或清算，在司法处置中优先维护购房人权益 [3] - 截至目前全国750多万套已售难交付住房实现交付，坚决查处违法违规、损害群众利益的企业 [3]