政策导向与行业趋势 - 自然资源部明确城市存量空间盘活优化将成为未来国土空间规划的重要任务 标志着城市发展进入不再大拆大建的"存量时代" [1] - 中央城市工作会议指出我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期 城市发展转向以存量提质增效为主的阶段 [1] - 未来城市工作将以高质量开展城市更新为抓手 对打造高品质住宅、宜居城市空间和便利配套提出更高要求 [1] 城市更新的实施模式与挑战 - 城市更新包含拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式 并非完全没有拆建 [2] - 以上海为例 具体项目模式包括原拆原建的住房成套改造和以拆除新建为主的旧城区改建 [2] - 城市更新的主要难点在于征得实施群众的改造同意 其次是资金来源以及资金能否平衡 导致项目时间周期往往较长 [2] 对房企的影响与机遇 - 开发产品力强、一二级联动开发经验丰富、布局核心城市的房企有望深度参与到高质量城市更新工作中 [1]

住房城乡建设高质量发展成就 - 全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [4][6] - 建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众 [6] - 全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿多人 [6] 房地产发展新模式与市场动态 - 深化住房和房地产领域改革，加快构建房地产发展新模式，改革完善房地产开发、融资、销售等基础性制度，建立人房钱要素联动新机制 [3] - 目前全国有15个省区市二手住宅交易量超过新房，存量住房市场规模持续扩大 [4] - 指导各地以编制和实施住房发展规划和年度计划为抓手，根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应，引导配置金融资源，促进房地产市场供需平衡 [4] 城市更新与老旧小区改造 - 高质量开展城市更新，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，落实加强既有建筑改造利用，推进城镇老旧小区整治改造 [2] - 通过老旧小区改造加装了12.9万部电梯 [5][6] - 更新改造水电气热等老化管线管道31万公里，同步实施建筑节能改造3.7亿平方米 [6] 建筑业改革与智能建造 - 深化建筑领域改革，强化标准引领科技赋能，加快新一代信息技术与建筑业深度融合 [3] - 推进建筑信息模型技术全领域全过程应用，培育全产业链融合一体的智能建造产业新集群，大力发展现代建筑产业 [3] 历史文化保护与城市治理 - 在70多个城市开展历史建筑保护利用试点，更新改造老厂区、老商业区等老旧街区，有50片历史文化街区和10条老街成为国家级旅游休闲街区 [7] - 高效能推进城市治理，以提高城市治理体系和治理能力现代化为目标 [2]

住房与房地产领域改革 - 深化住房和房地产领域改革，加快构建房地产发展新模式，完善住房供应体系，改革完善房地产开发、融资、销售等基础性制度，建立人房钱要素联动新机制[2] - “十四五”期间全国累计销售新建商品住宅面积达50亿平方米，存量住房市场规模持续扩大，目前全国有15个省区市二手住宅交易量超过新房[3] - 房地产市场平稳健康发展的根本取决于人、房、地、钱4类要素资源的配置效果，指导各地以编制实施住房发展规划和年度计划为抓手，根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应，引导配置金融资源，促进市场供需平衡[8] - 对违法违规损害群众利益的企业坚决查处，全国750多万套已售难交付住房实现交付，有力维护购房人合法权益[4] 城市建设与更新 - 深化城市建设领域改革，健全城市体检和城市更新一体化推进新机制，建立城市建设运营投融资新体系，构建城市高效治理新模式[2] - 目前全国297个地级以上城市和150多个县级市已全面开展城市体检工作[2] - 高质量开展城市更新，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，落实加强既有建筑改造利用，推进城镇老旧小区整治改造[13] - 已在70多个城市开展历史建筑保护利用试点，更新改造老厂区、老商业区等老旧街区，有50片历史文化街区、10条老街成为国家级旅游休闲街区[11] 建筑产业与技术发展 - 深化建筑领域改革，强化标准引领科技赋能，加快新一代信息技术与建筑业深度融合，推进自主可控BIM技术全领域全过程应用，培育智能建造产业新集群，发展现代化建筑产业[2] - “十四五”期间住房城乡建设领域持续巩固提升世界领先技术，集中攻关突破卡脖子技术，大力推广应用惠民实用技术，整体实现从跟跑到并跑，不少领域已实现领跑[10] - 建“好房子”重点抓好好标准、好设计、好材料、好建造、好运维5个方面[5] - 全国强制住宅项目规范已于5月1日正式实施，包含14项提升要求，如楼层高从2.8米提高到不低于3米，4层以上楼加装电梯，楼板隔音要求降低10分贝[7] 金融支持与政策规划 - 房地产融资协调机制以城市为单元实施项目白名单制度，目前全国白名单项目贷款审批金额已超过7万亿元，有力保障商品住房项目建设交付[9] - 正在研究让老房子通过改造成为“好房子”[6] - 实施物业服务提升行动，解决群众有感的关键小事，打造更有温度的幸福家园[7] - 高水平编制住房城乡建设领域“十五五”规划，将党中央关于城市工作的决策部署细化为工作任务、改革举措和工程项目[13] - 将会同有关部门研究制定若干个落实中央城市工作会议精神的“N”配套文件，指导各地研究提出具体工作安排和举措并纳入当地“十五五”发展规划[12]

住房城乡建设部未来工作重点 - 高质量开展城市更新 将城市更新摆在更加突出的位置 系统推进好房子 好小区 好社区 好城区"四好"建设 [1] - 落实加强既有建筑改造利用 推进城镇老旧小区整治改造 [1] - 高效能推进城市治理 以提高城市治理体系和治理能力现代化为目标 [1] - 高水平编制住房城乡建设领域"十五五"规划 将党中央关于城市工作的决策部署细化为工作任务 改革举措和工程项目 [1]

住房城乡建设领域改革深化 - 深化住房和房地产领域改革，加快构建房地产发展新模式，完善住房供应体系，改革开发、融资、销售等基础性制度，建立人房钱要素联动新机制[2] - 深化城市建设领域改革，健全城市体检和城市更新一体化推进新机制，建立城市建设运营投融资新体系，构建城市高效治理新模式[2] - 深化建筑领域改革，加快新一代信息技术与建筑业深度融合，推进建筑信息模型技术全领域全过程应用，培育智能建造产业新集群[2] 房地产市场发展现状 - "十四五"期间全国累计销售新建商品住宅面积达50亿平方米，存量住房市场规模持续扩大[4] - 目前全国有15个省区市二手住宅交易量超过新房[4] - 全国房地产白名单项目贷款审批金额已超过7万亿元，有力保障商品住房项目建设交付[12] 城市体检与更新进展 - 目前全国297个地级以上城市和150多个县级市已全面开展城市体检工作[3] - 已在70多个城市开展历史建筑保护利用试点，更新改造老厂区、老商业区等老旧街区[14] - 有50片历史文化街区和10条老街成为国家级旅游休闲街区[14] 住房品质提升措施 - 建"好房子"重点抓好标准、好设计、好材料、好建造、好运维5个方面[6][7] - 正在研究让老房子通过改造成为"好房子"[8] - 全国强制住宅项目规范有14项提升要求，包括层高从2.8米提高到不低于3米，4层以上加装电梯，楼板隔音要求降低10个分贝[9] 行业监管与权益保护 - 对违法违规损害群众利益的企业坚决查处，不让其金蝉脱壳[5] - 全国750多万套已售难交付住房实现交付，有力维护购房人合法权益[5] - 实施物业服务提升行动，解决群众有感的关键小事[10] 未来发展规划重点 - 房地产市场平稳健康发展根本取决于人、房、地、钱4类要素资源配置效果，指导各地以人定房、以房定地、以房定钱[11] - 将重点抓好高质量开展城市更新、高效能推进城市治理、高水平编制"十五五"规划三件事[16] - 住房城乡建设领域整体实现从跟跑到并跑，不少领域已实现领跑[13]

交通基础设施项目进展 - 新生圩长江大桥南接线地面段已正式通车，包含仙新路地面道路和栖霞大道互通地面道路，有效缓解周边区域交通压力 [1] - 新生圩长江大桥全桥总长13.17公里，主跨1760米为国内第一、世界第三大跨度单跨吊钢箱梁悬索桥，通车后栖霞大道至江北大道通行时间将从1小时缩短至10分钟 [2] - 南京北站站房区域出站层已完成首段顶板浇筑，全面进入主体结构施工阶段，建成后将实现高铁、城际、普速、地铁等五线无缝换乘 [2] - 地铁5号线实现全线贯通运营，线路全长37.4公里，设30座车站及8座换乘站，成为南京地铁网络中的新换乘枢纽 [2] - 地铁3号线三期已通过项目验收进入不载客试运行阶段，同步验收的地铁10号线二期也已启动不载客试运行，10号线二期全长13.33公里设10座地下站 [3] 城建计划整体执行情况 - 全年城建计划中新建项目已开工118个，开工率达到95.2% [1] - 全市城建计划已完成投资508亿元，37个省市重大项目完成投资353.1亿元，投资进度达78.6% [3] 历史文化保护及片区更新 - 玄武区蓁巷和里文化街区完成更新，采用微改造精提升理念，保留街巷原有肌理并对店招进行全新设计，引入独立咖啡馆和文创小店等新业态 [3] - 南湖记忆三期“光阴里”街区在9月底开街，恰逢南湖新村竣工40周年，实现了从街巷风貌改造到生活方式重构的跨越 [4]

平谷区住房和城乡建设委员会副主任董鹏介绍，2022年起，平谷区选取南小区等5个小区、30栋楼以及 南小区锅炉房等存量资源作为整体，引入社会资本，开展综合整治。"除了老旧小区改造，我们将小区 闲置多年的锅炉房等也交给企业改造运营，打造'邻里商业、文化体育、社区服务、健康养护'四个中 心，在方便居民的同时，也让企业实现'微利可持续'，其经验已在全市推广。"董鹏介绍，此次论坛举 办地，也是平谷区城市更新项目的示范项目，通过盘活1.26万平方米闲置厂房，2024年实现含税销售额 4.2亿元，2025年预计突破7.5亿元。 平谷区委常委、副区长颉换成表示，平谷区已累计实施143个城市更新项目，其中4个项目获评"北京市 城市更新最佳实践"优秀项目。记者了解到，自2021年启动城市更新工作以来，平谷区成立专项小组， 出台《平谷区城市更新行动计划(2021-2025年)》及年度工作要点，累计纳入既有建筑改造、城镇老旧小 区整治、城市基础设施升级等8大类型143个项目。 新京报讯(记者曹晶瑞)10月10日，2025北京城市更新周平谷分论坛举办，平谷区352处闲置资源发布， 涵盖厂房、商业设施、住宅用地等类型。 平谷区南小区综合 ...

央企在保障性住房与城市更新中的实践 - 央企作为城市建设主力军，通过硬件改造与软件升级全方位推进居民从“有居”到“优居”的转变 [1] - 北京“首创和园繁星”保障性租赁住房项目为6000多名青年人提供住所，其4000余套住房在2023年建成后迅速租罄 [1][2] - 上海彭一小区非成套旧住房改造项目由中铁二十四局承建，是上海建筑体量最大、居民户数最多（2110户）的拆除重建工程，将40幢旧房变为17幢新高层住宅并配套1600多个车位 [3] 针对特殊群体需求与灾后重建的举措 - 中国建筑旗下中海集团在上海建国东路更新区域推出“友里安家计划”，为独居老人提供定向房源、租金优惠及适老设施 [5] - 在2023年北京特大暴雨后，中交一公局集团参与门头沟区潭柘寺镇灾后重建，其南辛房村异地安置工程于2025年8月通过验收 [5] - 北新建材在河北涿州灾后重建中，为12户重灾户免费修缮房屋并提供援建材料，实现一周快速交付 [5] 科技创新在建筑与城市运营中的应用 - 中国化学工程所属华陆公司研制的气凝胶材料应用于学校建筑改造，实测环境温度每上升3.5℃可使建筑外顶温度下降18℃，显著改善室内热环境并降低空调负荷 [8] - 中国建研院环能科技建设全国首个建筑领域鸿蒙生态示范工程，通过数字孪生系统与AI算法动态优化设备运行，节能效率提升15%以上 [9][11] - 华润置地在深圳后海中心区开展一体化城市运营，覆盖3.5平方公里区域，其AI算法累计接收告警事件超10万件，智能发现占比约97%，平均20分钟办结 [11][14] 保障性租赁住房的金融模式创新 - 中国国新旗下国新资产与华润置地有巢品牌探索Pre-REITs模式，成功盘活规模约20亿元的存量租赁住房资产，回收约10亿元资本金 [14][15] - 该模式已在北京、上海、宁波等地盘活4宗项目、约2458套租赁住房，出租率稳定在90%以上，预计通过10亿元新增投入撬动约30亿元的新增建设 [15] - 截至2025年6月末，上市REITs发行规模约1771亿元，其中保障房类发行8单，规模为121亿元，央企作为原始权益人发行11只，规模408亿元 [16]

文章核心观点 - 央企正通过硬件改造、软件升级、技术创新和金融模式创新，全方位推动城市更新与保障性住房建设，从“有居”向“优居”转变，拓展“安居”的当代内涵 [1][2][4][6] 保障性租赁住房项目实践 - 北京“首创和园繁星”保障性租赁住房项目为6000多名青年人提供住所，项目一期和二期4000余套租赁住房在2023年建成后迅速租罄 [1][2] - 项目采用开放式街区和“大开放、小围合”规划布局，并运用装配式装修、建筑信息模型（BIM）技术提升居住品质 [2] - 中国国新旗下国新资产与华润置地旗下有巢品牌采用Pre-REITs模式，成功盘活规模约20亿元的存量租赁住房资产，回收约10亿元资本金用于新增投资 [6][7] - 通过该模式，北京、上海、宁波等地4宗项目、约2458套租赁住房成功盘活并投入运营，出租率稳定在90%以上，预计10亿元新增投入将撬动规模约30亿元的保障性租赁住房建设 [7] 旧城改造与灾后重建 - 上海静安区彭一小区非成套旧住房改造项目由中国铁建承建，是上海建筑体量最大、居民户数最多（2110户）、改造难度最高的拆除重建工程，将40幢老旧房屋变为17幢新高住宅并配套1600多个车位 [2] - 中国建筑旗下中海集团在上海建国东路更新区域推出“友里安家计划”，为独居老人提供定向房源、租金优惠及适老设施 [3] - 在2023年北京特大暴雨后，中交一公局集团参与门头沟区灾后重建，其南辛房村工程于2025年8月验收 北新建材在河北涿州为12户重灾户免费修缮房屋，实现一周快速交付 [3] - 住建部数据显示，2025年前8个月全国新开工改造城镇老旧小区2.17万个，2019年至2024年全国累计开工改造老旧小区28万个，惠及居民超过1.2亿人 [3] 技术创新与绿色建筑 - 中国化学工程所属华陆公司研制的气凝胶材料用于学校建筑隔热，实测环境温度每上升3.5℃可使建筑外顶温度下降18℃，显著改善室内热环境并降低空调制冷负荷 [4] - 华陆新材围绕建筑节能形成系列产品，其40项研发项目中80%已实现成果转化 [4] - 中国建研院所属环能科技建设全国首个建筑领域鸿蒙生态示范工程，通过部署建筑鸿蒙智控一体柜和基于开源鸿蒙的数字孪生系统，结合AI算法使节能效率提升15%以上 [5][6] - 该鸿蒙创新技术已在北京、深圳等地开展项目应用 [6] 智慧城市运营 - 华润置地在深圳后海中心区开展一体化城市运营，覆盖3.5平方公里区域 [6] - 运营平台依托AI赋能，试点应用“乱摆卖、暴露垃圾、机动车乱停放”等算法，累计接收告警事件超10万件，其中AI智能发现占比达约97%，平均约20分钟办结 [6] - 平台已接入片区130多栋建筑物，整合1200多个监控点，构建“AI+无人设备”多维防控网络 [6] 基础设施REITs市场 - Wind数据显示，截至2025年6月末，上市REITs发行规模约1771亿元，共发行68只，其中央企作为原始权益人的有11只，发行规模408亿元 [8] - 截至2025年上半年，保障房类REITs共发行8单，规模为121亿元 [8]

城市更新项目规划与进展 - 硚口区皮子街片作为崇仁健康生活片城市更新单元核心项目 将打造集商业、办公、居住、文保等功能于一体的复合型街区[1] - 中山公园周边片区更新项目规划将立足片区功能定位 盘活存量空间资源 拓展科创、金融、演艺等业态 丰富商文旅体展融合新业态[1] - 市青少年宫运营改造和西马片城市更新将推进园区提档升级 拓展青少年教育服务功能 并在尊重居民意愿前提下推进危旧房合作化改造[2] - 黄浦大街桥下空间利用试点项目已完成改造 设有便民护学岛、便民售卖点、公共停车场等设施 正推进连接周边学校的护学走廊建设[2] 城市更新战略与模式创新 - 强调以解放大道为轴线带动沿线片区整治、保护、改造、建设、开发、管理 以需求为导向加强重点项目建设[3] - 要求积极创新投融资机制 完善"XOD+新PPP+EPC"复合型模式 统筹城市更新、业态焕新和治理创新 探索可持续更新路径[3] - 指出要注重共建共享 加强引导、服务和监管 听取群众意见 调动市场主体积极性 增强工作合力[3]