钢材价格反弹行情 - 6月份以来国内钢材市场强势反弹，截至7月11日热轧卷板主力合约2410价格报收3273元/吨，相比6月初低点上涨221元/吨，涨幅为7.24% [1] - 华东地区现货价格上涨130元/吨，涨幅为4.1% [1] - 热轧卷板中期底部可能已经出现，但下半年仍有二次探底风险 [1] 价格反弹驱动因素 - 宏观预期转好：中美贸易冲突缓和、中央财经委员会第六次会议强化供给侧改革预期、城市更新利好消息提振市场情绪 [2] - 热轧卷板供需格局优于预期：6月份汽车、机械产销量增速均在10%以上，热轧卷板表观消费量连续3周保持正增长 [2] - 成本支撑：焦煤及铁矿石价格强势表现 [2] 宏观环境分析 - 海外方面美联储可能9月启动降息，2026年后可能多次降息 [3] - 国内货币政策空间可能随美联储降息打开，中美或同步进入宽松周期 [3] - 7月底中共中央政治局会议可能释放政策加码信号，铜油比和金油比组合预示经济处于复苏早期 [3] 需求端分析 - 上半年热轧卷板表观消费量同比增长1.2%，螺纹钢表观消费量同比下降3.8% [4] - 1-5月粗钢表观消费量同比下降3.16%，考虑净出口的总需求同比下降0.76% [4] - 出口动能可能减弱：宁波集装箱出口货运指数美西航线连续5周下降66.9%，韩国越南出口同比回落 [4] - 制造业投资韧性主要来自"两新"政策，但政策效应已开始减弱 [5] 细分行业表现 - 前5个月设备工具购置费用同比增长17.2%，增速连续2个月放缓 [5] - 第二季度乘用车销量增速保持10%以上，经销商库存低位 [5] - 下半年消费品以旧换新资金1380亿元低于上半年的1620亿元 [5] - 家电排产计划下降明显，工程机械虽有基建支撑但政策边际效应可能递减 [6] 市场交易行为 - 热轧卷板主力合约与现货价格基本平水，相较河北唐山带钢价格升水102元/吨 [7] - 期现正套建仓锁定部分现货流动性，下游空单回补和期现反套平仓强化正反馈 [7] - 唐山地区卷带现货库存连续3周回升7.08万吨 [7] - 6月份广东佛山乐从镇现实需求较5月下降20%-30% [7]

朝阳区未来三年住宅用地供应计划 - 朝阳区未来三年将推出30块住宅用地，吸引30多家大型开发商和金融机构参与[1] - 北边区域（望京、孙河）供应约50万㎡，占比较小[3] - 东边区域供应约83万㎡[4] - 南边区域（王四营、十八里店）供应量最大，约110万㎡[5] - 北、东、南三区域供应比例约为2:3:4[5] 区域市场影响分析 - 北边区域供地少可能导致豪宅价格稳定或上涨，二手房流通速度可能放缓，高端改善盘选择减少[6] - 南边区域大量供应可能使房价更"亲民"，吸引刚需和改善型购房者，配套建设将逐步完善[6] - 拆迁提速将带来城市面貌更新，同时拆迁居民购房需求可能刺激楼市[6] 朝阳区土地市场前景 - 朝阳区作为北京高端区域，有望成为新"地王"诞生地[7] - 与上海、深圳等城市土地市场活跃度相比，朝阳区土地市场潜力巨大[7] 政策环境与城市发展 - 中央城市工作会议强调推进城市更新、发展城市群和都市圈、推进城镇化、改造城中村和危旧房[9] - 这些政策方向可能对北京楼市特别是朝阳区产生长期影响[9][11] 整体市场展望 - 在中央政策指导和朝阳区供地计划推动下，北京楼市特别是朝阳区可能迎来显著变化[11]

中央城市工作会议核心观点 - 会议指明城市高质量发展方向，城市发展进入新阶段，重点任务包括城市更新、房地产新模式构建、城中村和危旧房改造等 [1] - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从增量扩张转向存量提质增效为主，存量成为主要方向 [2] - 会议提出以城市更新为重要抓手，推动结构优化、动能转换、品质提升等，走中国特色城市现代化新路 [2] 城市更新战略意义 - 城市更新重要性显著提升，将成为稳投资、扩内需的重要工具，未来配套政策有望加速落地 [3] - 城市更新通过盘活存量空间（如低效用地整合、业态更新）释放增量价值，同时补齐安全与公共设施短板 [3] - 城市更新将刺激房地产需求端，通过货币化安置直接增加购房需求，并优化供给端空间利用效率 [4] 房地产发展新模式 - 房地产内涵式发展强调"双轨制"供给结构：严控增量、优化存量商品房，扩大保障房供给 [4] - 行业从规模扩张转向品质竞争，头部房企加速布局绿色科技，"好房子"成为高质量发展方向 [5] - 预售资金监管优化等举措旨在降低交付风险，推动销售制度改革 [5] 城市治理与产业联动 - 会议提出培育创新生态、发展新质生产力，城市需发挥国内国际双循环枢纽作用 [5][6] - 统筹人口、产业、交通等要素，强化城市经济功能以支撑双循环体系 [6] - 城市产业结构优化与经济实力增强是房价长期稳定的基础，短期更新改造有望带动市场温和复苏 [6]

城市工作会议背景与总体要求 - 中央城市工作会议时隔10年再次召开 背景发生三大变化：城镇化从快速增长转向稳定发展 中国式现代化进程推进 经济发展进入双循环新阶段 [1] - 会议提出城市工作总体要求：以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标 推动城市高质量发展 坚持内涵式发展 推进城市更新 [1] - 重点任务包括城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效 守住城市安全底线 [1] 房地产发展新模式与城市更新 - 会议提出加快构建房地产发展新模式 稳步推进城中村和危旧房改造 [2] - 政策强调供需双向改革：供给端优化低效用地再开发 需求端通过货币化安置刺激购房需求 [2] - 全国35个大城市需改造城中村170万套 全国城市需改造危旧房50万套 住建部计划新增实施100万套改造 [2] 城中村改造政策扩围 - 城中村改造政策支持范围从35个超大特大城市扩大到近300个地级及以上城市 [3] - 住建部表示将在去年新增100万套基础上继续扩大改造规模 [3] 房票安置模式应用 - 今年以来已有超过20个地区优化房票政策 加大房票安置力度 [4] - 房票安置促进住房需求进入市场 部分城市效果显著 未来政策有望继续完善 [4] - 城中村和危旧房改造将成为城市工作重点 相关举措将助力房地产市场止跌回稳 [4]

城市更新政策转向 - 中央明确提出"城市更新"作为未来城市工作的重要抓手 标志着从扩张式发展转向内涵式发展 [2] - 2024年城镇化率达67% 较2014年54 77%提升显著 城市扩张空间已接近极限 [3] - 全国城镇存量房662亿平方米 地下管网360万公里 形成巨大更新需求 [4] 市场规模与投资机会 - 预计中央和地方每年投入城市更新资金超5万亿元 2025年市场规模达8 6万亿 2030年突破10万亿 [4] - 更新改造将带动装修 家电家具 新技术等关联产业 形成完整产业链 [4] - 城中村改造计划推进100万套 货币化安置预计消化1亿平方米商品房库存 [4] 行业模式变革 - 严格区别于棚改模式 新政策强调"能留则留"原则 禁止大拆大建 [4] - 2024年商品房销售面积9 7亿平方米回落至2009年水平 新开工7 5亿平方米仅相当于2006年规模 [4] - 更新项目周期长达20-30年 需引入市场化机制吸引社会资本参与 [5] 城市发展新方向 - 推动"五个转变"：发展理念转向以人为本 方式转向节约精明 动力转向特色化 重心转向治理 方法转向协调 [5] - 建成区仅占国土0 64%却贡献60%GDP 需通过创新提升城市经济密度 [8] - 重点培育新质生产力 建立产业准入负面清单 避免城市间恶性竞争 [8] 配套产业机遇 - 生活性服务业将快速发展 重点提升医疗 教育 养老等公共服务水平 [10] - 医养结合 无障碍设施 社区养老网络建设成为应对老龄化的关键领域 [10] - 需优化新市民和灵活就业人群的住房保障 就业服务等配套政策 [10]

国家统计局昨天发布最新数据：今年上半年我国国内生产总值同比增长5.3%，国民经济顶住压力、迎 难而上，经济运行总体平稳、稳中向好。其中，在城市更新、外贸出口、金融扶持、稳岗就业、海洋经 济、动能转换等多个重要经济领域都有所推进。今年上半年全国固定资产投资24.9万亿元，同比增长 2.8%，其中一部分就用于城市更新改造。今年5月，印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》 将"保护传承城市历史文化"作为城市更新的重点任务。如今，城市的文化名片擦得更亮。截至目前，全 国已有143座国家历史文化名城。全国城市更新投资稳定增长，今年6月已下达800亿元中央预算内投资 用于城市更新专项。(央视财经) ...

城市更新与现代化城市体系 - 着力优化现代化城市体系，发展组团式、网络化的城市群和都市圈，提高城市综合承载能力 [1] - 城市更新写入总体要求，发展进入存量提质增效阶段，聚焦结构优化、功能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效六个方面 [1][3][15] - 高质量城市更新为创新发展提供空间载体和动力支持，优化城市功能分区布局 [5] 房地产与宜居城市建设 - 加快构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造，配套政策将进一步完善 [7] - 建设绿色低碳美丽城市，与“好房子”发展方向契合，预计规划、土地、财政、金融等支持政策将落地 [9] 韧性城市与安全治理 - 建设韧性城市，严格限制超高层建筑，提升房屋安全保障水平，推进基础设施生命线安全工程及老旧管线改造 [9] - 延续安全治理要求，措施更细化具体，覆盖城市发展各环节 [9] 文化保护与智慧城市 - 保护城市历史文脉、人文地理、自然景观，加强文化软实力建设，要求较2015年更具体 [11] - 建设智慧城市，利用市民服务热线等机制高效解决群众问题，推动治理模式创新 [13] 城市发展理念转变 - 城市进入存量提质阶段，需注重以人为本、节约高效、特色发展、统筹协调，转变发展理念、方式及工作方法 [15]

城市更新政策信号 - 中央城市工作会议首次将"城市更新"写入总体要求 明确为城市发展重要方向 提出"以推进城市更新为重要抓手"的新提法 [1] - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期 城市发展从增量扩张转向存量提质增效阶段 [2] - 城市更新被赋予推动城市结构优化 动能转换 品质提升 绿色转型 治理增效等多重功能 [2] 房地产行业转型机遇 - 房地产行业将从"盖新房"向"改老城"转变 从"扩规模"向"提品质"升级 [1] - 城市更新为房企提供新市场空间 从单一路径转向系统工程 成为头部房企实现"第二增长曲线"的重要抓手 [3] - 部分城市已探索"房票安置""市场化代建"等新机制 有效带动住房需求释放和产业功能重构 [3] 土地供应与投资动向 - 城市更新释放核心区域稀缺地块 满足改善性居住需求 优质地块有望继续放量 [4] - 国家发改委下达800亿元城市更新专项资金 支持老旧小区改造等项目 中央财政补助超200亿元支持20个城市 [4] - 新增土地供应或向人口集聚 产业集聚地区倾斜 强调职住平衡 [4] 产业发展趋势 - 城市更新将对接高端制造 数字城市等新产业形态 推动城市功能重塑和产业升级 [4] - 城市更新推进节奏和实施质量将直接影响城市高质量发展进程 [4] - 对房企更新能力 运营能力和多方协同治理能力提出更高要求 [4]

城市工作会议核心内容 - 2025年中央城市工作会议总结新时代城市发展成就并部署7项重点任务包括优化现代化城市体系和建设"6个城市"（创新宜居美丽韧性文明智慧）[1][3] - 会议明确城镇化进入稳定发展期城市发展转向存量提质增效阶段提出"五大注重"并将"以人为本"列为首位[5] 以人为本的城镇化实践 - 江苏推进农业转移人口市民化通过降低落户门槛（南京苏州优化积分落户）和促进公共服务共享（随迁子女公办校就读率90%+异地就医结算率85%+）[6] - 江苏强化就业服务（年招4万农业转移人口技工）和民生保障（建成100家省级零工市场）持续打造宜居韧性智慧城市[6] 现代化城市体系建设 - 会议提出大中小城市协调发展江苏通过南京都市圈宁镇扬一体化苏锡常都市圈等构建网络化城市群[8] - 江苏重点发展县域城镇化昆山成为全国首个GDP超5000亿县级市泰兴涟水等县市通过产业升级和基建优化提升承载力[9] 城市更新行动进展 - 中央首次明确以城市更新为存量提质主线江苏城镇化率75.5%已进入存量改造与增量调整并重阶段[11] - 南京小西湖片区通过"微改造"保留原住户并提升环境（2024年开放湖景）江苏两批80个更新试点项目全国经验占比超1/7[13][14] - 2024年江苏计划改造700+老旧小区5.6万户城中村筹集5万套保障房发放14万户租赁补贴[14]

核心观点 - 房地产行业后续政策方向将以实现"止跌回稳"为目标，需求侧合理引导需求，住房政策从量向质转型，供给侧挖掘存量机会，稳定优质蓝筹企业，守住行业基本盘 [1][2] - 三季度政策将集中在收储、城市更新等方面铺排，缓释基本面压力，力争实现止跌回稳目标 [1] - 2024年房地产竣工失速下滑，销售与竣工之间差值为2.36亿平，看好下半年的竣工修复 [1] 城市发展存量提质 - 我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段 [2] - 城市工作七大重点任务紧密围绕当前形势，呼应2015年城市工作会议针对"城市病"的顶层设计提法 [2] - 继续推进农业转移人口市民化，城市发展已步入成熟但尚有城镇化空间 [2] 收储与城市更新政策 - 高质量开展城市更新，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造 [3] - 房地产发展新模式主要体现为增量打造品质、存量收购更新 [3] - 2025年城中村改造项目将继续放量，关注后续开行PSL放量速度 [3] - 2025年上半年全国拟收储金额达到4759亿元，专项债发行仅为961亿元，仍有待各地加速发行 [3]