银行直接销售房产的背景与动因 - 银行在兰州、广东等地通过线上平台直接挂牌“直供房”，房源具有显著价格优势和清晰产权属性 [1] - 此现象源于经济下行压力与房地产市场深度调整，导致个人按揭贷款断供与开发贷款违约增多，银行持有的法拍房和抵债资产规模持续扩大 [1] - 传统法拍房处置渠道因税费不清、清场困难、无法贷款等问题流拍率居高不下，资产价值在漫长处置周期中持续贬损 [1] - 银行主动卖房是化解自身风险、响应“保交楼、稳民生”政策、避免资产贱卖并维护市场稳定的举措 [1] - 消费金融公司、汽车金融公司等非银机构也在加大个贷不良资产出清力度，印证行业处置模式转型 [1] 银行直接销售房产的益处 - 对银行而言，直接卖房能显著提升资产处置效率，加速资金回笼，并通过自主把控交易流程减少信息不对称带来的法律纠纷，最大限度保全资产价值 [2] - 对购房者而言，“直供房”成交价普遍低于市场价16%—31%，交易流程规范透明，并能享受按揭贷款等配套金融服务，解决了法拍房需全款支付的痛点 [2] - 对市场而言，不良资产的有序消化避免了恐慌性抛售对房价的冲击，为房地产市场健康发展筑牢缓冲垫 [2] 银行直接销售房产面临的挑战 - 银行缺乏专业销售团队、市场推广经验和客户资源，可能面临水土不服和成本收益失衡的问题 [3] - 房产合理评估、公平定价以及有效防范内部人员以权谋私对银行内控管理提出更高要求 [3] - 出售房产若在产权、物业费缴纳等方面存在瑕疵，一旦出现交易纠纷将直接损害银行声誉 [3] - 集中入市的低价房源可能短期压制周边房价，例如兰州某“直供房”集中小区周边二手房成交均价较上半年下跌4.2% [3] - “银行直供房”成交量占全国二手房交易总量不足1%，且多集中在三四线城市或近郊，难以撼动整体房价体系 [3] 其他不良资产处置路径 - 将不良资产打包剥离给资产管理公司是主流选择，2024年中国信达等机构收购银行不良资产规模超2200亿元 [4] - 银行可设立“特殊资产事业部”，或通过资产证券化产品引入资本市场投资者，实现风险共担与收益共享 [4] - 对于暂时难以出售的房产，可通过改造为长租公寓或保障性租赁住房的模式盘活资产，契合“租购并举”政策导向 [4] - 针对“保交楼”相关项目，银行与地方政府、优质房企合作注入续建资金或开展共益债投资，助力住房按时交付 [4] - 构建多层次、专业化、市场化的不良资产处置体系是长远之道，银行应立足金融主业，通过与AMC、科技公司、地方政府深度协作化解风险 [4]

银行不良资产处置模式转型 - 金融机构不良资产处置正从被动清收向主动管理转型 [1] - 银行通过线上平台直接挂牌销售"直供房"以主动化解风险 [1] - 消费金融公司、汽车金融公司等非银机构也在加大个贷不良资产出清力度 [1] 银行下场卖房的背景与动因 - 受经济下行与房地产市场调整影响，个人按揭断供和开发贷违约增多，银行持有的法拍房和抵债资产规模持续扩大 [1] - 传统法拍渠道因税费不清、清场困难、无法贷款等问题流拍率高，资产价值在处置周期中持续贬损 [1] - 此举旨在化解银行自身风险，响应保交楼和稳民生政策，避免资产贱卖并维护市场稳定 [1] 银行直接卖房的优势 - 对银行而言能显著提升资产处置效率，加速资金回笼，并通过自主把控交易流程减少信息不对称和法律纠纷 [2] - 对购房者而言，"直供房"成交价普遍低于市场价16%至31%，交易流程规范透明，并能享受按揭贷款等配套金融服务 [2] - 对市场而言，不良资产有序消化避免了恐慌性抛售对房价的冲击，为市场健康发展提供缓冲 [2] 银行直接卖房面临的挑战 - 银行缺乏专业销售团队、市场推广经验和客户资源，可能面临水土不服和成本收益失衡问题 [3] - 对银行内控管理提出更高要求，需防范房产评估定价不公及内部人员以权谋私 [3] - 集中入市的低价房源可能短期压制周边房价，例如兰州某小区周边二手房成交均价较上半年下跌4.2% [3] 其他不良资产处置路径 - 将不良资产打包剥离给资产管理公司是主流选择，2024年中国信达等机构收购银行不良资产规模超2200亿元 [4] - 银行可设立特殊资产事业部，或通过资产证券化产品引入资本市场投资者实现风险共担 [4] - 对于暂时难售房产，可改造为长租公寓或保障性租赁住房，契合租购并举政策导向 [4] - 针对保交楼项目，银行可与地方政府、优质房企合作注入续建资金或开展共益债投资 [4]

银行直供房市场概况 - 农业银行、建设银行等大型银行正在线上销售房产，房源覆盖一线城市小两居至三四线城市大户型 [3] - 此类房源并非开发商新建商品房，而是银行收回的法拍房、抵押房等不良资产 [3] - 部分金融机构挂牌量显著增加，例如四川农信系统标的物一度超过25000个 [7] 定价机制与银行动机 - 银行定价逻辑为快速变现，售价比周边市场价低10%-25% [7] - 核心目标是回收不良贷款本金，并非追求房产升值或盈利 [5][7] - 经历过流拍的房产价格谈判空间更大，反映银行清收压力增大 [7] 产权与法律特征 - 产权直接与银行签订，权属关系清晰，避免个人房东违约风险 [1][9] - 存在产权不清晰、残留抵押、未解除租约等潜在法律隐患 [5][13] - 交易需重点核查土地性质（住宅/商业），商业产权存在年限短、水电费高等问题 [11] 房屋物理状况与使用风险 - 银行不承担房屋物理瑕疵担保责任，包括漏水、墙体开裂等维修成本需购房者自行承担 [11] - 常见原房主或租客赖着不走的情况，清场时间存在不确定性 [13] - "买卖不破租赁"原则可能引发交付延迟，需在合同中明确清空交房时间及违约责任 [13][15] 购房流程关键环节 - 需提前向银行核实特殊房产贷款政策，包括首付比例、利率及征信要求 [15] - 必须亲自至不动产登记中心核查抵押记录与查封状态，并实地勘察房屋物理状况 [17] - 合同需明确税费承担方（契税、个税、增值税）及原业主欠税补缴责任 [19][20] 目标客群与机会定位 - 适合预算有限且希望规避个人交易风险的刚需群体，或追求低成本稳定回报的投资者 [22] - 提供低于市场价10%-25%的购房机会，但要求购房者具备金融风险识别与法律防御能力 [7][22]

债权处置核心信息 - 中信信托公开挂牌处置宝能系旗下宝能城有限公司一笔14.081亿元的不良债权，包含借款本金10亿元、剩余利息2.265亿元及其他费用1.816亿元 [1] - 债权抵押物为深圳市南山区宝能城花园（东区）三期工程中的160套房产，产权属性为商住混合用地/商业，但该资产已存在二押、三押、四押及司法查封等多重权利限制 [1] - 中信信托已就该债权向法院提起诉讼，要求债务人支付相关款项，并主张对抵押物的优先受偿权，同时要求宝能地产和宝能控股承担连带清偿责任，案件已进入一审程序，预计2025年四季度开庭 [1] 资产处置竞价规则 - 此次债权转让采用“不预设转让底价但设置保留底价”的网络竞价规则，打破了传统不良资产处置的定价惯例 [3] - 不预设底价意味着潜在投资者无需面对固定门槛价格，保留底价主要是为了防止资产被贱卖 [4] - 新模式对信托公司的资产叙事能力、竞价运营能力及舆情管理能力提出更高要求，需要公司对资产有深入了解和充分的尽职调查 [4] 抵押物资产价值 - 作为抵押物的160套房产位于深圳市南山区核心地段，小区宝能城花园（东区）目前挂牌均价为10.58万元/平方米 [3] - 具体房源价格差异明显，75.5平方米三房总价560万至650万元，92平方米四房总价800万至898万元，135平方米大户型总价普遍在1200万元以上 [3] - 该楼盘在2021年楼市高峰期成交价曾高达15万元/平方米，是所在片区内突破房价天花板的标杆项目 [3] 宝能系债务与资产处置概况 - 宝能投资集团整体被执行金额已超过500亿元，2025年前两个月，集团新增执行金额合计超47亿元，债务压力持续升级 [6] - 2025年以来，宝能系已有多宗股权及资产被处置，包括前海联合基金30%股权以3766万元成交，较首次拍卖价格下降44% [7] - 观致汽车常熟生产基地以16亿元底价上架法拍平台但最终流拍，宝能城花园（东区）四期工程另有12套房源将被法拍 [7] 行业影响与潜在后果 - 此次债权处置结果将对宝能系后续债务重组进程产生重要影响，若顺利转让可为其他债权人提供处置参考，若遇阻可能加剧市场对其偿债能力的担忧 [8] - 信托端一旦成功拍出，将为宝能整个资产池钉下“价格钉子”，成为其他金融机构谈判债务展期的折扣基准，并可能促使大债权人要求复制现金回收路径，迫使宝能从“时间换空间”转为“资产换现金” [8] - 前海联合基金的管理规模已从2020年高峰时的496.27亿元缩水至2024年末的97.51亿元，此次股权交易后，宝能系终结了对该公募基金公司的控制 [7]

交易核心信息 - 中信信托通过上海联合产权交易所公开转让对宝能城有限公司的一笔不良债权，债权总额约14.08亿元，其中本金余额10亿元，剩余利息约2.26亿元，其它费用1.82亿元 [2] - 该债权的抵押物为深圳宝能城花园(东区)三期工程的160套商业及商住混合用途房产，每套面积从28平方米至123平方米不等 [2] - 抵押物存在被二次、三次、四次抵押以及被查封的情况 [2] 交易性质与法律背景 - 本次转让的是债权本身，债权项下附带的抵押和担保权利随之转让，不涉及抵押物所有权的直接变更 [3] - 转让方已就标的债权向深圳市中级人民法院提起诉讼，案件正处于一审程序，预计2025年四季度开庭审理 [4][5] - 债权转让后，新的权利人将变更诉讼主体，待判决生效后向法院申请拍卖抵押物以实现债权 [5] 行业视角与市场影响 - 通过产权交易所公开处置不良债权，是金融机构盘活资产、化解金融风险的市场化手段，反映出公司通过出售核心资产加速资金回笼的需求 [5] - 作为抵押物的深圳宝能城项目被视为标杆性优质项目，但其未来若被批量拍卖处置，短期内大量房源集中入市可能对区域房价产生直接影响 [5]

核心事件概述 - 中信信托于11月14日公开挂牌处置宝能城有限公司一笔总额14.08亿元的不良债权 [1] - 该债权包含借款本金10亿元、剩余利息2.265亿元及其他费用1.816亿元 [1][2] - 抵押物为深圳市南山区宝能城花园（东区）三期工程中的160套房产，建筑面积总计21,605.05平方米，产权属性为“商住混合用地/商业” [1][2] 债权与抵押物详情 - 债权合计140,809.38万元，由宝能城有限公司作为借款人 [2] - 保证人为宝能地产股份有限公司及宝能控股（中国）有限公司，提供不可撤销的连带责任保证 [2] - 抵押物已存在二押、三押、四押及司法查封等多重权利限制 [2] 法律诉讼与处置方式 - 中信信托已向深圳市中级人民法院提起诉讼，要求支付回购价款、违约金等，并主张对抵押物拍卖价款享有优先受偿权 [3] - 案件已进入一审程序，预计2025年四季度开庭审理 [3] - 此次债权处置采用“不预设转让底价但设置保留底价”的网络竞价规则，打破传统定价惯例 [3][6] 抵押物市场价值分析 - 宝能城花园（东区）当前小区挂牌均价为10.58万元/平方米 [6] - 不同户型价格差异明显，75.5平方米三房总价560-650万元，92平方米四房总价800-898万元，135平方米大户型总价超1200万元 [6] - 该项目在2021年楼市高峰期成交价曾高达15万元/平方米，被视为西丽片区的房价标杆 [6] 资产处置模式创新 - “不预设底价”模式倒逼竞买人自行进行尽职调查和估值建模，对信托公司的资产叙事能力、竞价运营能力提出更高要求 [7] - 此模式可能为抵押物价格设定市场锚点，影响后续债务重组谈判，若成功实现高回收率，或将促使其他债权人要求类似的现金回收路径 [13] 宝能系债务状况 - 宝能投资集团整体被执行金额已超500亿元，其中宝能地产被执行金额逾320亿元，宝能汽车超120亿元 [8] - 2025年前两个月，姚振华新增执行金额合计超47亿元，债务压力持续升级 [8] - 2025年以来已有多宗资产被处置，包括新疆前海联合基金30%股权以3766万元成交（较首次拍卖价下降44%），以及观致汽车常熟生产基地流拍 [9][10] 事件潜在影响 - 此次债权处置结果将对宝能系后续债务重组进程产生重要影响，顺利转让可为其他债权人提供参考，处置遇阻则可能加剧市场对其偿债能力的担忧 [13] - 宝能城花园（东区）四期工程另有12套房源将于12月8日被法拍，申请执行人为中信银行国际（中国）有限公司 [11]

债权处置核心信息 - 中信信托公开挂牌处置宝能城有限公司一笔14.08亿元的不良债权，包含借款本金10亿元、剩余利息2.265亿元及其他费用1.816亿元 [1] - 债权抵押物为深圳市南山区宝能城花园（东区）三期工程中的160套房产，产权属性为商住混合用地/商业 [1] - 该债权已向深圳市中级人民法院提起诉讼，案件已进入一审程序，预计2025年四季度开庭审理 [2] 抵押物资产状况 - 作为抵押物的160套房产位于深圳市南山区核心地段，存在二押、三押、四押及司法查封等多重权利限制 [2] - 宝能城花园（东区）目前有57套房源在售，小区挂牌均价为10.58万元/平方米，不同户型总价在560万至1338万元之间 [4] - 该楼盘在2021年楼市高峰期成交价曾高达15万元/平方米 [4] 资产处置竞价规则 - 此次债权转让采用不预设转让底价但设置保留底价的网络竞价规则，打破了传统不良资产处置的定价惯例 [2][4] - 不预设底价意味着潜在投资者无需面对固定门槛价格，保留底价主要用于防止资产被贱卖 [5] - 此模式对信托公司的资产叙事能力、竞价运营能力和舆情管理能力提出更高要求 [5] 宝能系债务与资产处置概况 - 截至2025年11月，宝能投资集团整体被执行金额已超500亿元，2025年前两个月新增执行金额合计超47亿元 [7] - 2025年宝能系已有多宗股权及资产被处置，包括前海联合基金30%股权以3766万元成交（较首次拍卖价下降44%），以及观致汽车常熟生产基地流拍等 [7] - 宝能城花园四期工程另有12套房源将于12月8日被法拍，申请执行人为中信银行国际（中国）有限公司 [8] 市场影响与行业意义 - 此次债权处置结果将对宝能系后续债务重组进程产生重要影响，可能为其他债权人提供处置参考 [8] - 债权拍卖结果将为宝能整个资产池钉下价格钉子，影响其他金融机构的债务展期谈判，并可能迫使宝能从时间换空间转向资产换现金的偿债模式 [9] - 2025年上半年，中信信托以29.16亿元营收位列行业第一，净利润为15.67亿元 [2]

银行加速处置抵债房产的现象与规模 - 多家银行近期通过线上平台大量直接销售房产，包括农业银行、建设银行、交通银行等，部分银行在售房产标的已超千套，处置速度明显加快 [3] - 银行直供房挂网数量逐年走高，但需注意统计口径包含已结束、已撤销场次及重复挂牌，导致表面数据被高估，剔除后其在整体二手房市场规模中占比仍有限 [5] 银行加速处置抵债房产的原因 - 原因之一是续贷风险：此前发放的以房产为抵押的经营贷款陆续到期，受房地产市场下行影响，抵押房产估值普遍低于原贷款金额，出现“价值倒挂”，导致部分借款人难以还款，抵押房产被银行收回并拍卖 [6] - 银行自身存在强烈动机：加速处置可降低资本消耗，根据规定，超期未处置的抵债不动产在资本计量时面临惩罚性风险权重（如从1250%调降至400%），当前上市银行资本普遍稀缺，加速处置可缓解资本压力 [7] - 加速处置可补充当期盈利，当前银行营收增长承压，折价出售抵债房产可加快资金回收 [7] - 加速处置可规避房价波动风险，若抵债房产处置周期拉长且未来房地产市场修复不及预期，其回收率将下降，当期折价出售可规避此市场风险 [7] 零售贷款风险与不良资产处置现状 - 各类型零售贷款不良率均在上升，个人住房贷款不良率自2021年以来受房地产行业风险影响持续上升且未见顶，个人经营性贷款不良率自2024年开始快速上升 [9][10] - 国有大行抵债资产处置节奏明显加快，建设银行2025上半年处置规模已超过2022至2024年历年水平，中国银行2024年处置规模为19亿元，交通银行2024年处置规模为4.5亿元，均显著高于往年 [12] - 各银行抵债资产结构差异显著，工商银行抵债资产绝大部分为房屋及建筑物，民生银行抵债资产中运输工具占比达67%，上海银行抵债资产无不动产 [12] - 银行正通过资产证券化（ABS）渠道加速处置不良信贷资产，2025年银行不良信贷ABS已发行278单，金额合计672.77亿元，其中基础资产为“个人住房抵押不良贷款”的有73单，金额合计349.18亿元，规模和数量均已超过去年全年（去年同期分别为184单/333.98亿元和35单/150.95亿元） [13] - 不良信贷ABS发行规模在信贷资产证券化市场中占比已上升至75%以上，成为第一大品类 [14] 银行涉房风险可控性与市场影响 - 对于银行涉房风险是否可控存在不同判断，有观点认为一、二线城市涉房风险整体可控，因抵押品价值与客户违约意愿强相关，抵押品可收回价值较高时客户仍有还款意愿 [16] - 有观点认为直供房入市对部分二线城市房地产市场存在一定冲击，但也有观点认为其规模不大，不会拖累市场价格，房价下跌主因是二手房挂牌量本身较高 [16] - 资产贬值的冲击多数在银行取得资产之前已发生，直供房处置对银行资产负债表而言是好事，能降低不良 [16] - 建议银行采用资产管理思维处置房产，如加强打包处置而非散售、探索内部消化、打造人才公寓或与保障性租赁住房结合等多元化路径 [17]

银行加速处置抵债房产的现象与规模 - 多家银行近期通过京东、阿里等线上平台大量直接销售房产，部分银行在售房产标的已超千套，处置速度明显加快 [1] - 国有大行抵债资产处置节奏加快，例如建设银行2025上半年处置规模已超过2022至2024年历年水平，中国银行和交通银行2024年处置规模分别为19亿元和4.5亿元，显著高于往年 [6] - 需注意线上平台统计口径可能高估实际数量，因包含已结束、已撤销场次及同一资产重复挂牌，剔除这些因素后，银行直供房在整体二手房市场规模中占比仍然有限 [2] 银行加速处置抵债房产的原因 - 部分中小企业经营性贷款到期，抵押房产因房地产市场下行出现评估价低于原贷款金额的“价值倒挂”，导致借款人续贷困难，违约房产进入处置流程 [1][3] - 银行面临资本消耗压力，根据规定，抵债不动产超期未处置将施加惩罚性风险权重，加速处置可缓解资本压力 [4] - 银行营收增长承压，将抵债房产折价出售可加快资金回收，补充当期利润 [4] - 银行对房价预期下行，加速处置可规避未来房地产市场修复不及预期导致的回收率下降风险 [4] 零售贷款风险暴露与不良资产处置多元化 - 各类型零售贷款不良率均呈上升趋势，个人住房贷款不良率自2021年以来持续上升且未见顶，个人经营性贷款不良率在2024年后快速上升 [5] - 银行除直接处置抵债房产外，正积极拓展资产证券化等多元化处置渠道 [1][7] - 以发行起始日计算，今年银行不良信贷ABS已发行278单，金额合计672.77亿元，其中基础资产为“个人住房抵押不良贷款”的共有73单，金额合计349.18亿元，规模和数量均已超过去年全年 [7] - 不良信贷ABS的发行规模在信贷资产证券化市场中占比上升至75%以上，已成为第一大品类 [7] 银行涉房风险判断与市场影响 - 业内普遍认为一、二线城市涉房风险整体可控，因抵押品价值与客户违约意愿强相关，但部分区域仍面临风险出清压力 [1][8][10] - 有观点认为直供房入市对部分房价压力较大的二线城市房地产市场存在一定冲击，也有观点认为因其规模有限，不会主要拖累市场价格 [8] - 资产贬值的冲击多数在银行取得资产前已发生，直供房处置实际有助于降低银行不良资产，优化资产负债表 [10]

核心事件概述 - 中信信托公开挂牌处置宝能城有限公司一笔14.08亿元的不良债权，抵押物为深圳宝能城花园的160套房产 [1] - 该笔债权包含借款本金10亿元、剩余利息2.265亿元及其他费用1.816亿元 [1] - 抵押房产存在多重权利限制，相关诉讼已进入一审程序，预计2025年四季度开庭 [1] 被处置资产详情 - 抵押物为深圳市南山区宝能城花园(东区)三期工程中的160套房产，产权属性为"商住混合用地/商业" [1][2] - 该小区为南山西丽片区的标杆楼盘，目前挂牌均价为10.58万元/平方米 [3] - 不同户型价格差异明显，75.5平方米三房总价560-650万元，92平方米四房总价800-898万元，135平方米大户型总价普遍在1200万元以上 [3] - 该楼盘在2021年楼市高峰期成交价曾高达15万元/平方米 [3] 资产处置方式创新 - 此次拍卖采用"不预设转让底价但设置保留底价"的网络竞价规则，打破传统不良资产处置的定价惯例 [1][3] - 不设底价可降低潜在投资者的门槛，保留底价则防止资产被贱卖 [4] - 新模式对信托公司的资产叙事能力、竞价运营能力提出更高要求 [4] 宝能系债务状况 - 宝能投资集团整体被执行金额已超500亿元，其中宝能地产被执行金额逾320亿元，宝能汽车超120亿元 [6] - 2025年前两个月，姚振华新增执行金额合计超47亿元 [6] - 公司自2025年以来已有多宗股权、资产被处置，包括前海联合基金30%股权以3766万元成交（较首次拍卖价下降44%）以及观致汽车常熟生产基地流拍 [6] 事件潜在影响 - 此次债权处置结果将对宝能系后续债务重组进程产生重要影响 [7] - 若债权顺利转让，可为其他债权人提供处置参考；若遇阻，可能加剧市场对宝能系偿债能力的担忧 [7] - 拍卖结果将为宝能整个资产池钉下"价格钉子"，影响其他金融机构的债务展期谈判和后续债务回收方案 [7]