政策核心内容 - 上海市六部门联合发布房地产新政 自2025年8月26日起实施[2] - 政策包含四大方面：限购调整 公积金优化 信贷政策调整 房产税完善[2] 限购政策调整 - 沪籍家庭及单身人士外环外取消限购 外环内限购2套维持不变[4][5] - 非沪籍家庭及成年单身人士缴纳社保/个税满1年可在外环外不限购[5] - 非沪籍人士外环内购房需连续缴纳社保/个税满3年且限购1套[5] 公积金政策优化 - 首套房最高贷款额度从160万元提升至184万元[5] - 多子女家庭首套房公积金额度从192万元提高至216万元[5] - 二套房最高贷款额度从130万元增至149.5万元[5] - 支持提取公积金支付首付款并允许"又提又贷"[5] 商业贷款政策 - 取消首套与二套房利率区分 均按首套房标准执行[6] 房产税调整 - 非沪籍家庭首套房免征房产税[6] - 非沪籍家庭二套及以上房产享受人均60平方米免征面积[6] 政策背景与影响 - 新政紧随北京政策出台 符合市场预期[7] - 外环外取消限购有望释放积压购房需求[8] - 政策有助于缓解外环外库存压力但房价大涨可能性较低[9] - 上海利率处于低位且房价调整已较充分[8] 行业现状分析 - 2025年1-7月全国新建商品房销售面积5.16亿平方米同比下降4.0%[11] - 同期新建商品房销售额4.96万亿元同比下降6.5%[11] - 新房成交量较2021年18万亿峰值已腰斩[11] - 部分企业面临经营困境 国企投资更趋谨慎[11] 政策展望 - 楼市调整将经历漫长过程[12] - 政策工具箱仍有储备但强刺激概率较低[14] - 市场回暖主要依赖宏观经济形势[14]

政策核心调整 - 上海发布房地产新政 涉及限购、信贷、公积金和税收6项调整 自2025年8月26日起施行 [2][5] - 新政重点包括外环外不限购、房贷利率统一、公积金支付首付等组合措施 [5][9] - 政策旨在促进市场复苏 业内预计将提升"金九银十"销售成色 [5][14] 限购政策调整 - 沪籍家庭及符合条件非沪籍家庭（1年社保）在外环外购房不限套数 [5][6] - 成年单身人士按家庭标准执行限购政策 直接增加房票数量 [5][6] - 外环内维持原有政策：沪籍限购2套 非沪籍需3年社保限购1套 [18] 信贷政策优化 - 商业贷款利率不再区分首套与二套 统一降至3.05% [9][11] - 以100万元30年期贷款计算 月供减少220元 总利息节省8万元 [9][11] - 二套房贷利率从原3.45%降至3.05% 降幅达0.4个百分点 [9][11] 公积金政策升级 - 允许提取公积金支付新建商品住房首付款 且不影响贷款额度计算 [9] - 购买二星级以上绿色建筑 公积金贷款额度上浮15% [9][10] - 绿色建筑占比约60% 政策惠及面广泛 [10] 税收政策调整 - 非沪籍家庭首套住房暂免征收房产税 [10] - 非沪籍家庭二套及以上住房享受人均60平方米免税面积扣除 [10] - 新税收政策自2025年1月1日起执行 [10] 市场现状背景 - 上半年上海一二手房成交1311万平方米 为2022年以来同期最高 同比增17% [12] - 1-7月新房价格指数环比累计上涨5.8% 多个月份涨幅居全国首位 [12] - 外环外成交占比超50%：新房18018套（占比60%） 二手房64773套（占比51%） [13] 区域市场分化 - 46%新盘认筹率低于50% 其中七成是单价低于6万元/平方米项目 [13] - 外环外库存去化承压 部分项目出现无人认购现象 [6][13] - 豪宅项目拉动整体价格 上半年成交前十中单价10万+项目占4个 [13] 同业政策对比 - 北京同步调整五环外不限购 京籍限2套/非京籍3年社保限1套 [18] - 广州已全面取消限购 深圳实行分区限购政策 [15][19] - 非深户在深圳核心区需1年社保限购1套 非核心区免社保要求 [19]

行业政策调整 - 上海市六部门联合印发房地产优化政策通知 涉及住房限购 公积金 住房信贷 住房税收等6项调整 [1] - 限购政策大幅调整 符合条件家庭外环外购房不限套数 成年单身按居民家庭执行限购政策 [1] - 公积金账户可支付首付款 商业贷款利率不再区分首套和二套 [1] - 新政自2025年8月26日起施行 [1] 公司股价表现 - 房多多股价上涨超12%至1.635美元 [1] - 贝壳股价上涨超2%至18.94美元 [1] - 中概房地产板块股票整体走高 [1] 市场反应 - 地产突发利好消息刺激板块股票上涨 [1] - 政策调整被视为行业重大利好 [1]

上海市房地产政策调整 - 中国人民银行上海总部调整上海市商业性个人住房贷款利率定价机制 不再区分首套住房和二套住房[1] - 上海市住建委等六部门联合发布通知 调减住房限购政策 优化住房公积金 优化个人住房信贷 完善个人住房房产税政策[1] - 上海自贸区临港新片区和嘉定 青浦等6个市辖区（郊区）的二套商贷利率从LPR-25BP降至LPR-45BP 上海核心城区（主城区）从LPR-5BP降至LPR-45BP[1] 利率定价机制调整 - 银行业金融机构根据经营状况和客户风险状况等因素合理确定每笔贷款的具体利率水平[2] - 政策赋予银行自主定价权 有助于银行灵活调整策略 优化信贷资源配置 提高风险管理水平[3] 住房限购政策优化 - 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数 包括上海市户籍居民家庭和在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非上海市户籍居民家庭[4] - 成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策[4] 住房公积金政策优化 - 提高个人住房公积金贷款额度 支持提取住房公积金支付购房首付款[5] - 缴存人购买上海市新建预售商品住房可申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款[5] - 提取住房公积金支付购房首付款不影响住房公积金贷款额度计算[5] 个人住房房产税政策调整 - 符合条件的非上海市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税[5] - 购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后给予人均60平方米的免税面积扣除[5] - 2025年1月1日起符合条件的购房者可享受该政策[5] 政策影响分析 - 利率统一降至LPR-45BP有利于降低居民购房利息支出 减轻房贷负担[1] - 刚需项目95%以上需要银行按揭贷款 多套房产家庭中的高端项目对银行按揭贷款利率依赖度超过50%[1] - 取消首套房和二套房利率差异能改善群体和资产配置需求人群的还贷压力 促进改善需求释放[1]

小米与格力空调市场份额争议 - 格力电器市场总监朱磊质疑小米空调线上销量超越格力的数据真实性 称奥维云网统计口径变更导致数据差异 [2][3][4] - 事件源于8月15日博主引用奥维云网数据称小米空调7月线上份额反超格力 小米高管王化与卢伟冰相继转发表态 [5] - 格力与小米长期存在竞争 董明珠曾质疑小米空调低价策略可能涉及偷工减料 卢伟冰则明确2030年大家电业务目标中国市场前三名 [6] 小米空调业务增长数据 - 2025年第二季度小米营收达1160亿元 同比增长30.5% 经调整净利润108亿元 同比增长75.4% [8] - 小米空调出货量持续高速增长：2022年突破300万台 2023年增长49%至440万台 2024年同比增长50%达680万台 2025年上半年出货量540万台 同比增长60% [8] 宇树科技专利诉讼与上市进展 - 因侵害发明专利权纠纷被杭州露韦美日化有限公司起诉 案件定于2025年8月26日在杭州市中级人民法院开庭审理 [9] - 宇树科技拥有7款机器狗产品 消费级产品Unitree Go1累计出货量超5万台 占据全球消费级机器狗市场60%以上份额 [10] - 公司正处于上市关键期 2025年7月已开启上市辅导 由中信证券担任辅导机构 实控人王兴兴合计控制公司34.763%股权 [10][11] 老铺黄金业绩与股价表现 - 2025年上半年营收达123.54亿元 同比增长251% 净利润22.68亿元 同比增长285.8% 经调整净利润23.5亿元 同比增长291% [13] - 年内第二次调价 门店数量41家 单商场平均销售业绩4.59亿元 消费者与LV、爱马仕等奢侈品牌重合率超77% [13] - 港股股价从发行价40.50港元最高涨至1108港元 涨幅超26倍 但近期波动下行 8月25日报收735.5港元/股 总市值约1270亿港元 [13][14][17] 胖东来招聘与员工待遇 - 新乡店招聘900人引发13.2万人注册 8.3万人投递基础信息 最终2988人进入完整信息采集阶段 [17][19] - 保安、保洁岗位要求本科及以上学历且月薪近9000元 公司2025年预计净利润15亿元 员工人均分配10万元 管理层人均分配70万元 [19][20] 上海房地产政策调整 - 上海优化住房限购政策：外环以外区域取消购房套数限制 成年单身人士与家庭享同等购房政策 [21][24] - 新政前周末两大豪宅项目开盘即售罄：上海壹号院66套房源1小时售罄 销售额48亿元 瑞虹新城项目26分钟清盘 [25] - 政策发布后地产股大涨 万科A涨停 万通发展、荣盛发展涨停 多只地产股涨幅超5% [24]

限购政策调整 - 上海户籍居民家庭及符合条件非沪籍居民家庭在外环外购房不限套数 [1] - 上海户籍居民家庭和成年单身人士在外环内限购2套住房 [1] - 非沪籍居民家庭及成年单身人士需连续缴纳社保或个税满3年方可在外环内限购1套住房 [1] 住房公积金政策优化 - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房的公积金贷款额度上浮15% [1] - 首套最高贷款额度从160万元提升至184万元 多子女家庭首套额度从192万元提升至216万元 [1] - 二套最高贷款额度从130万元提升至149.5万元 [1] - 允许提取公积金支付新建预售商品住房首付款 [2] 住房信贷政策调整 - 商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套房 [2] - 银行根据自律机制要求和风险状况等因素确定具体利率水平 [2] 房产税政策完善 - 符合条件的非沪籍居民家庭首套住房暂免征收房产税 [2] - 非沪籍家庭第二套及以上住房享受人均60平方米免税面积扣除 [2]

政策核心内容 - 上海六部门联合印发房地产新政 自2025年8月26日起实施调减限购 优化公积金和信贷政策[1][2] - 外环外购房不限套数 符合条件的本市户籍家庭和非沪籍连续缴纳社保满1年家庭均可享受[7][9] - 公积金贷款额度最高上浮15% 首套最高额度从160万元提至184万元 多子女家庭首套可达216万元[7] - 取消首套与二套商业贷款利率区分 银行根据客户风险状况灵活定价[9][14] - 非沪籍家庭首套住房暂免房产税 二套及以上按人均60平方米扣除免税面积[9] 市场反应 - 房地产开发板块单日大涨3.4% 万通发展涨停 万科A涨超9% 荣盛发展涨超8% 金地集团涨7.79%[5] - 多只地产股创60日新高 包括荣盛发展 金地集团 深深房A等[6] - 保利发展作为市值最大房企上涨4.27% 单日成交额达1.70亿元[6] 政策影响分析 - 新政精准针对外环外区域 该区域库存占比达80%而成交仅占60%[13] - 利好市区改善需求外溢和资产配置需求 尤其促进五个新城核心区低密改善项目去化[12] - 取消利率差异可降低改善群体还贷压力 高端项目对按揭贷款依赖度超50%[14] - 政策实施时点契合"金九银十"销售季 有望转变市场观望态度[12] 行业对比 - 上海政策力度超北京 采用"核心区严控 郊区松绑"差异化策略[11] - 外环外限购放松与北京同步 但上海外环内新房供应占比更高[13] - 政策效果预计对新房市场拉动弱于北京 但对二手房拉动作用更强[13]

住房限购政策调整 - 外环外购房不限套数 符合条件的本市户籍和非本市户籍居民家庭均适用[2] - 外环内购房限制调整 沪籍居民限购2套 非沪籍居民需连续缴纳社保或个税满3年及以上限购1套[2] - 成年单身人士限购政策与居民家庭保持一致[2] 住房公积金政策优化 - 购买二星级及以上绿色建筑住房 公积金贷款额度上浮15% 首套最高从160万元增至184万元 多子女家庭首套从192万元增至216万元 二套最高从130万元增至149.5万元[3] - 支持提取公积金支付新建预售商品住房首付款 可申请本人及配偶公积金[3] - 提取公积金支付首付款不影响后续公积金贷款额度计算[3] 个人住房信贷政策调整 - 商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套 由银行根据市场利率定价自律机制及经营状况等因素确定[4] 个人住房房产税政策完善 - 非本市户籍居民家庭首套住房暂免征收房产税[5] - 非本市户籍居民家庭第二套及以上住房 在合并计算家庭全部住房面积后 给予人均60平方米免税面积扣除[5] - 2025年1月1日起符合条件的购房者可享受房产税优惠政策[5] 政策实施时间 - 所有政策自2025年8月26日起施行 其中房产税政策从2025年1月1日起执行[1][5]

政策调整核心内容 - 上海六部门联合印发房地产优化政策 包括调减限购、优化公积金、优化信贷及完善房产税政策 自2025年8月26日起实施 [1] 住房限购政策调整 - 外环外购房取消套数限制 覆盖沪籍家庭及连续缴纳社保/个税满1年非沪籍家庭 [2][6] - 成年单身人士按家庭标准执行限购政策 [2][7] - 沪籍居民在外环内限购2套住房 非沪籍需连续缴纳社保/个税满3年可在外环内购1套住房 [2] 住房公积金优化 - 购买二星级以上绿色建筑住房 公积金贷款额度上浮15% 首套最高额度从160万元升至184万元 [3][8] - 多子女家庭首套额度可叠加上浮 从192万元提高至216万元 二套最高额度从130万元升至149.5万元 [3] - 支持提取公积金支付新建预售房首付款 且不影响后续公积金贷款额度计算 [3][8] 个人住房信贷政策 - 银行不再区分首套与二套住房利率 根据市场利率自律机制及风险状况自主定价 [4][9] 房产税政策完善 - 非沪籍家庭首套房暂免征收房产税 第二套及以上住房按家庭总面积计算 享人均60平方米免税扣除 [5][10] - 新政自2025年1月1日起适用按年征收的房产税 [5] 二级市场反应 - 地产股早盘大幅上涨 万科A涨停(+10.06%) 万通发展(+9.99%)和荣盛发展(+9.72%)涨停 [13][14] - 金地集团涨8.79% 深深房A涨7.38% 保利发展涨5.78% 绿地控股涨5.67% [14]

上海市房地产政策优化调整 - 六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》 自2025年8月26日起施行 旨在满足居民刚性及改善性住房需求并促进市场平稳健康发展 [1][8] 住房限购政策调整 - 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数 包括本市户籍家庭及连续缴纳社保或个税满1年及以上非户籍家庭 [2][9] - 成年单身人士按家庭执行限购政策 沪籍人士外环内限购2套 非沪籍人士连续缴纳社保或个税满3年可在外环内限购1套 [2][9] - 房地产交易行业服务热线"962269"提供限购政策咨询 [3] 住房公积金政策优化 - 购买二星级及以上绿色建筑住房 公积金最高贷款额度上浮15% 首套从160万元提至184万元 多子女家庭首套从192万元提至216万元 二套从130万元提至149.5万元 [4][10] - 支持提取公积金支付新建预售商品住房首付款 且不影响公积金贷款额度计算 [4][10] - 上海住房公积金官网及热线"12329"提供具体办理咨询 [4] 个人住房信贷政策调整 - 银行业金融机构不再区分首套和二套住房利率 根据市场利率定价自律机制及机构经营状况等因素合理确定每笔贷款利率 [5][10] - 住房贷款相关业务需向经办银行咨询 [5] 个人住房房产税政策完善 - 符合条件的非本市户籍家庭首套住房暂免征收房产税 第二套及以上住房合并计算面积后给予人均60平方米免税扣除 [6][10] - 政策自2025年1月1日起执行 具体操作规定由市财税部门另行制定 税务热线"12366"提供咨询 [6] 地产股市场反应 - 政策发布后地产股早盘大涨 万科A涨停(+10.06%) 万通发展(+9.99%)和荣盛发展(+9.72%)涨停 金地集团(+8.79%)、深深房A(+7.38%)等超6%涨幅 [12][13] - 保利发展(+5.78%)、绿地控股(+5.67%)、滨江集团(+5.59%)及华发股份(+5.19%)等超5%涨幅 [12][13]