商业地产发展趋势 - 商业消费逻辑从"功能消费"转向"场景消费"，情感消费和体验式消费成为年轻消费者的主要选择[1] - 北京上半年两大城市更新商业项目入市，包括24万平米的非核商圈项目和43万平米的昌平超级合生汇项目[2] - 中海大吉巷以四合院式古典商业设计为亮点，获得较高开业上铺率，成为北京商业顶流[2] 城市更新与商业改造 - "改旧为旧"成为城市更新主要逻辑，强调保护文化遗址，避免大拆大建[2] - 中海大吉巷采用"文保区+商业+商办+公园"复合形态，保留明清四合院砖瓦肌理[3] - 北京胡同采用微更新理念，保留胡同肌理和居住功能，同时引入新潮商业业态[4] 商业与社区共生发展 - 法源寺街区围绕"法源寺"IP引入书店、咖啡厅等业态，实现文化价值的商业传译[5] - 通过申请式退租平衡居住与商业发展，形成居民参与、业态共生的长效运维模式[5] - 新老店铺共生，保留老店铺如裁缝店、早点摊，同时引入精品咖啡厅等新商业[4] IP与情感消费崛起 - IP消费成为商业主力，泡泡玛特等IP店铺入驻商场，动漫、文创类商铺遍地开花[6] - "Z世代"消费中"情感满足"占比增高，次文化、收藏品及周边产品受欢迎[6] - 商业趋势从"标准化"转向"游戏化"，体验式经济刺激艺术、文化活动参与[6] 北京商业未来展望 - 下半年北京预计将有超过39万平米零售物业在次级商圈开业，包括中关村大融城等项目[8] - 政府推动时尚产业发展，以场景为载体激发消费活力，促进消费回暖[8] - 部分老牌项目因经营理念落后或品牌定位老旧考虑闭店调改[8]

城市更新行动 - 实施城市更新行动是推动城市高质量发展、满足人民美好生活需要的重要举措 [1] - 北京建筑大学等八所顶尖高校师生参与"更新·更新——'再定义'空间设计"联合毕业设计，聚焦李家峪村更新改造 [1] - 李家峪村计划转型为集休闲、农业、文化于一体的新型综合体和"城市微度假"品牌IP [1] 李家峪村改造方案 - 杨钰彬的毕业设计围绕李家峪村现有建筑风貌与空间肌理展开，提出"城市微度假"和"宠物友好"理念 [2] - 设计方案包括将村委会改造为文化休闲体验空间，麦秀农庄打造成高端民宿，融合文化休闲、农业体验等功能 [4][6] - 改造方案注重空间开放性和景观融合，如大面积玻璃窗设计让绿色空间融入室内 [4] 产业发展与空间利用 - 李家峪村异地回迁后将释放大量生态修复和绿色发展空间 [9] - 改造需考虑产业用地最大功效，带动周边发展，吸引企业投资和本村大学生回流 [10] - 设计方案需兼顾村民福利待遇增加和村集体营收问题 [10] 校地合作模式 - 北宫镇与北京建筑大学建立稳固校地合作关系，共同推进城市更新项目 [14] - 高校提供学术指导，政府提供政策支持，形成专业力量共同参与的可持续模式 [14][15] - 从开题到终期答辩历时3个月，产生山地车公园、文创IP、骑行环道等具体设计方案 [14] 青年创意价值 - 青年学子的天马行空创意能为城市更新带来意想不到的启发 [11] - "真题真做"的实践模式让设计方案更接地气，考虑政策落地要求 [11] - 城市更新需要激发全社会内在发展力，小规模更新可能带动更大范围的变革 [18] 人才与城市发展 - 城市活力体现在年轻人活力，青年创意是城市发展的持续动力 [20] - 丰台区打造"青年友好生态城区"，搭建平台让青年学子参与基层治理和城市更新 [20] - 校地协同模式既为学子提供施展才华舞台，也为区域发展注入青春动能 [21]

城市更新与历史文化保护政策 - 中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，将"保护传承城市历史文化"列为重点任务，要求在城市更新全过程加强文化遗产保护 [2] - 《意见》提出到2030年实现"文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显"的目标 [3] - 强调保护文物与发展经济同等重要，需加大保护投入以增强城市吸引力 [6] 历史文化保护与城市发展关系 - 城市历史文化遗存是城市内涵、品质、特色的重要标志，需在保护前提下有机融入现代生活 [4] - 正确处理"古与今"关系，将古城保护、建设和利用有机结合起来 [6] - 通过建章立制实现保护工作法治化，如修订《福州市历史文化名城保护管理条例》等法规 [7][8] 历史文化街区保护开发实践 - 福州市三坊七巷采取"整体保护"原则，划定三级管控范围对159处文保单位实施分级保护 [13] - 保留约30%原住居民延续坊巷生活气息，引入非遗业态构建"文化进坊巷，商业南后街"格局 [14] - 采用"原工艺、原材质、原形制"修复手段，地下埋设现代化管网同时地面保留传统风貌 [15] - 形成"政府+专家+企业+居民"协同机制，采取"以商养文"模式实现保护与收益良性循环 [15] 历史文化保护创新模式 - 通过精细化、差异化改造策略实现历史街区在保护中发展 [12] - 引入物联网、大数据等技术优化街区管理，发展文化创意等新兴产业丰富业态 [12] - 建立"智慧街区"运营中心及三大平台支撑智慧化服务体系 [15] - 推动老旧街区功能转换、业态升级，引入博物馆等公共文化设施提升吸引力 [20]

城市更新项目投资 - "十四五"以来江西实施城市更新项目近1.3万个 完成投资额超1.2万亿元 [1] - 项目涵盖棚户区改造 老旧小区改造 市政基础设施更新 污水处理提质增效等专项行动 [2] 保障性安居工程进展 - 累计改造老旧小区5643个 惠及居民194万户 [2] - 改造棚户区(危旧房)45万套 约125万人"出棚进楼" [2] - 改造城中村4.5万户 农村危房1.8万户 [2] 市政基础设施升级 - 县级以上城镇生活污水处理厂全部完成一级A提标改造 [2] - 建制镇生活污水处理设施覆盖率达95.8% [2] - 城市生活污水集中收集率78.99% 较"十三五"提高44个百分点 [2] - 设区市建成区33个黑臭水体治理持续"长制久清" [2] 传统村落保护发展 - 建立信贷支持机制 入库保护利用项目42个 拟贷金额超75亿元 [2] - 利用VR技术打造"线上博物馆""数字档案库"等数字化管理系统 [2] - 建成267个特色产业传统村落 村集体经济年均收入达28万元 [3] 城市经济业态激活 - 通过盘活闲置资源 完善基建 引入新业态 打造多元消费场景 [3] - 推动老街巷 老厂区 老旧社区转型为宜居宜业宜游区域 [3] - 发展"一村一品"特色产业 包括毛笔 白莲 蜜桔等专业村 [3]

市场表现 - 创业板指早盘领跌，市场整体震荡调整 [1] - 地产股反弹，渝开发、沙河股份等个股涨停 [1] - 房地产相关ETF走强，房地产ETF基金（515060）和房地产ETF（159768）半日涨幅分别达1.71%和1.53% [1][2] - 房地产ETF（512200）半日上涨1.48%，预估规模61.86亿元，上午成交金额1.55亿元 [2] - 地产ETF（159707）半日涨幅1.37%，预估规模4.81亿元，半日成交金额2502.15万元 [4] 行业政策与投资逻辑 - 下半年地产政策预计持续发力，专项债收购闲置土地及存量房进度或加快 [2] - 政策将加大对城市更新和"好房子"建设的支持力度，激活需求并加速库存去化 [2] - 券商建议关注两类标的：具备优质土储的头部房企及受益于二手房交易活跃的中介机构 [2] ETF追踪指数及成分股 - 房地产ETF基金（515060）和房地产ETF（512200）追踪中证全指房地产指数 [2] - 中证全指房地产指数前十大权重股包括保利发展、万科A、招商蛇口等头部房企 [3] - 房地产ETF（159768）追踪中证内地地产主题指数，前十大权重股与中证全指房地产指数高度重合 [3][4] - 地产ETF（159707）追踪中证800地产指数，成分股同样以招商蛇口、保利发展等为主 [4][5]

城市更新行动绩效评价 - 南京在15个入选城市中获得最高等级"A"的绩效评价结果 [1] - 南京于2023年6月入选首批中央财政支持城市更新行动城市 [1] 机制与政策体系 - 成立城市更新工作领导小组和城市更新中心 将城市更新纳入高质量发展考核 [1] - 2024年4月成立南京城市更新促进会 吸引190家单位参与 形成"政企社学研"协作平台 [1] - 聘任110名社区营造(规划)师 建立"1+N+X"政策体系 [1] - 出台"三年行动计划""项目管理办法"等政策文件 截至当前已完成104个项目 在建74个项目 [1] 项目实施与成效 - 推进老城南 滨江 城中 南湖 小行等5个老旧片区更新改造 [2] - 15项做法入选国家 省级可复制经验清单 2个项目入选住建部典型案例 [2] - 水环境质量连续6年全省第一 秦淮河入选生态环境部美丽河湖案例 [2] - 完成石头城 朝天宫等6项环境综合整治项目 [2] - 完成1 25万户"安心用气"改造 24 7万户瓶装液化气"安心管"更换 [2] 特色更新路径 - 出台居住类项目指导意见和实施细则 破解更新堵点 [2] - 制定历史文化街区及历史建筑消防"体检"标准 解决活化困局 [2] - 优化危房治理绿色审批通道 打通石榴新村等项目改善路径 [3] - 推广"五方共建"模式 实现政府 居民 专业人士共同参与 [3]

深圳商业市场2025年上半年发展概况 - 全市新增商业体量超40万㎡，7个新开业/升级项目中4个为存量改造项目，3个为全新商业体，呈现"老空间新生"与"新场景破局"双重逻辑 [1] - 存量改造项目通过差异化定位与业态重构激活老商业生命力，如in城市广场（原中信城市广场）改造后招商率达97%、开业率95%，引入250+品牌 [3] - 城市更新项目以"产城融合+文化赋能"重构片区价值，如蛇口太子湾K11 ECOAST通过艺术展览、文化活动等构建沉浸式体验场 [8][10] 存量改造典型案例分析 - in城市广场转型为"年轻力生活情绪场"，打造3万㎡深圳最大户外运动公园FUSION PARK及四大特色场景 [3] - PAmall（原PAFCmall）经华润万象生活改造后出租率达98.9%，零售占比提升并引入轻奢、高化香氛品牌 [5] - 老百货转型案例包括南山海雅缤纷广场改造为京东MALL，新世界百货梅林店升级为社区商业中心 [6] 城市更新标杆项目表现 - 蛇口太子湾项目首阶段开放即展现强运营能力，太子湾villa街区开业即成为滨海生活方式新地标 [10] - 罗湖益田假日广场开业2个月客流达200万人次，港客消费占比30%，会员超15万，招商率100% [11] 后海商圈升级动态 - 深圳湾万象城二期提出"BAY TO LIVE"品牌主张，包含艺术、探索、奢品三大定位，将引入SMFK深圳首店等多元旗舰品牌 [16] - 商圈通过连廊建设实现"商场-办公-地铁"无缝衔接，深圳湾文化广场计划2025年亮相，含美术馆、数字艺术中心等文化场馆 [13][15] 2025年下半年商业项目展望 - 全市计划新开26个商业项目总体量182.95万㎡，下半年将迎10+新项目入市，包括前海·华发冰雪世界（33.93万㎡）、深圳大悦城（25万㎡）等 [17][19] - 特色商业体涌现，如罗湖国贸SPRING瞄准深港年轻客群，Alival新体汇以"体育+商业"定位打造运动社交地标 [22] - 社区型商业补充市场空白，如光明星河COCOCity（7万㎡）定位"生活趣味主张"，盐田特发滨海潮文化主题商业聚焦海鲜美食社交 [23]

央广网北京7月7日消息（总台中国之声记者韩雪莹）据中央广播电视总台中国之声《新闻纵横》报道，实施城市更新行动，是推动城市高质量发展、不 断满足人民美好生活需要的重要举措。这个毕业季，有这样一批刚刚走出大学校园的年轻人，他们立足北京特质，将这座超大城市的发展转化为毕业设计的 驱动力，把从课堂和书本里习得的理论与扎实的一线调研紧密结合，在政府和高校的助力下，同学们的灵感、创意在多个场景落地生根，以微观改造完善着 城市功能，为实施城市更新行动这一宏大命题写下了鲜活的青年应答。 北京地铁10号线纪家庙站D口一路向西，纪家庙双创产业园、花乡青旅科创园、10号线创意公园三大"青创"园区坐落沿途，城市更新让这片诞生于上世 纪八十年代的老旧厂房空间被重新定义。 顺着白色的老式砖房走进纪家庙双创产业园，在横穿园区的必经之路上，不久前刚刚落地"镜面长廊"。这处工业遗产中的"微更新"出自北京工业大学艺 术设计学院环境设计专业2021级本科生李政杰、宋怡霏的毕业设计《一镜含空》。李政杰解释，初来园区调研时他便发现，这条连雨伞都支不开的小巷总是 人来人往，"如何让它走起来的感觉变好"，成了李政杰和搭档设计的抓手。 李政杰说："因为它是 ...

报告行业投资评级 - 推荐（维持） [7] 报告的核心观点 - 往后房贷利率下降或推动新房及二手房总需求筑底，新房市场供需环境较二手房或更早边际改善 [5] - 现房销售政策大概率试点推进，房地产发展新模式长期或助优质公司构筑“护城河”，关注存量政策优化落地及城市更新工作推进 [5] - 围绕合理估值区间投资更可取，当前板块调整后PB约1.0倍，已进入投资区间，销售前5重点房企调整后PB平均约0.7倍 [5] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：21年后资产负债表贡献利润表较优、部分企业信用溢价、困境反转 [5] 根据相关目录分别进行总结 新房网签 - 7月1 - 3日整体样本城市和贸易五省样本城市新房网签面积同比降幅扩大，环比高于过去4年同期水平 [9][11][12] 二手房网签 - 7月1 - 3日整体样本城市和贸易五省样本城市二手房网签面积同比降幅扩大，环比高于过去4年同期水平 [15][17] 滚动网签 - 新房和二手房日均网签面积均低于2019 - 2024年同期水平 [20] 拿地 - 2025年1 - 6月，300城累计土地成交建面同比降幅收窄2PCT至 - 5%，成交均价同比增幅扩大2PCT至33% [23] - 2025年6月，推出建面和成交建面均同比降幅收窄，流拍率较上月下降4.2PCT [25] - 2025年6月，300城成交楼面均价同比增幅扩大，土地溢价率较上月下降0.3PCT [29] - 2025年6月，300城土地出让金同比增幅较5月扩大15.2PCT至 + 36.9% [32] 库存 - 最新一期，拿地未售、开工未售和推盘未售口径库存均较4月边际下降，拿地未售和推盘未售口径去化周期较4月边际上升，开工未售口径去化周期较4月边际下降 [34] - 2025年5月，一线城市推盘未售库存较上月上升，二线和三四线城市推盘未售库存较上月下降；一线城市推盘未售去化周期较上月下降，二线和三四线城市推盘未售去化周期较上月上升 [36] 前瞻及佐证 - 截至2025年5月，居民新增存款趋势和居民存款余额趋势均同比增幅收窄 [39] - 截至2025年5月，居民新增中长期贷款趋势项同比增幅扩大，新增中长期贷款趋势项同比降幅收窄 [40] - 截至2025年5月，北京、广州和深圳二手价格指数同比降幅收窄，二手租金指数同比降幅扩大；上海二手价格和二手租金指数均同比降幅收窄，但二手价格降幅收窄幅度小于二手租金指数 [4][43] - 截至2025年6月，12个样本城市平均带看人数环比下降8.3%，在5月 + 3.9%的基础上转负 [4][44] - 截至2025年5月，货币活化指数（M1/M2口径）较上月上升 [46] - 截至2025年7月，宏观层面流动性同环比宽松力度扩大 [48] - 截至2025年6月，12个样本城市挂牌价调涨房源占比环比下降8.8%，环比降幅较5月扩大4.5PCT [4]

报告行业投资评级 - 行业评级为买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 6月新房、二手房同比增速在高基数下放缓，需求逐步回落，下半年地产政策仍需发力，专项债收购闲置土地及存量房进度有望加快，对城市更新、“好房子”建设支持力度将加大，利于激活需求、加快库存去化，维持行业“买入”评级 [6][15] 根据相关目录分别进行总结 政策跟踪 - 7月1日北京市政府常务会议提出加快健全住房制度，完善住房供应体系，优化房地产政策，完善住房保障制度，规范保障性租赁住房运营管理，培育发展住房租赁市场；供应端强调建设高品质宜居住房，优先向轨道交通站点周边和就业密集地区供应住宅用地，健全配套公共服务设施 [3][8] - 6月北京二手房成交1.68万套（同比+2.3%、环比+6%），同比较上月放缓3.8pct，结束两个月下跌；上半年累计成交同比+18.5%，增速较1 - 5月放缓4pct，预计下半年增速将进一步放缓，需政策端发力提振需求 [4][8] 周度数据跟踪 - 30大中城市近一周（截至7月4日）新房成交面积为263万平米(同比-20.8%、环比持平)，同环比较上周放缓；一线、二线、三线城市近一周新房成交面积分别为82万平米（同比-8.5%、环比+19.5%）、143万平米（同比-9.8%、环比-1.4%）、38万平米（同比-54.6%、环比-23.2%）；6月新房成交面积同比下降8.6%，一线、二线和三线城市分别下降5.4%、4.6%、20.9%；1 - 6月累计同比下降3.8%，一线、二线和三线城市同比分别为+9%、-10.4%、-3.2% [5][9] - 13城近一周（截至7月4日）二手房成交面积同比-13.4%，跌幅较上周扩大；近四周滚动成交面积同比+0.2%，同比增速转正；6月二手房成交同比+1%，增幅较5月放缓2pct [5][9] 投资建议 - 建议关注两个方向，一是具备拿地能力且土储布局合理的头部房企，如保利发展等；二是受益于二手房交易持续活跃的头部中介机构，如我爱我家等 [6][15]