城市更新与基础设施建设 - 合肥市将高标准实施城市更新行动，深化城市精细化管理[1] - 计划改造50个老旧小区，并解危2400套危房以改善居民居住条件[1] - 计划新建50个完整社区，推进其与活力街区、产业社区实现“三区融合”，打造“15分钟高品质生活圈”[1] 城市管理与公共服务提升 - 合肥市将迭代升级城市运行管理服务平台[1] - 计划治理交通拥堵点20个，以优化城市交通[1] - 计划改造提升菜市场30个以上，并新增公共停车泊位1万个[1] 农村发展与安全治理 - 合肥市将加快补齐农村现代化生活短板[1] - 将常态化排查整治农村自建房安全隐患[1]

第一，民生工程。一是持续推进城镇老旧小区改造，抓好"楼道革命""环境革命""管理革命"，消除安全隐 患、改善居住条件和生活环境。二是全面推进完整社区建设，着眼于便民、利民、安民，更加呵护"一 老一小"，着力补上公共服务设施短板。三是开展城市小微公共空间改造，增加群众身边的社区公园、 口袋公园，推动更多公园绿地开放共享。 "十五五"时期是基本实现社会主义现代化夯实基础、全面发力的关键时期。住房城乡建设领域如何实现 高质量发展？城市更新如何推进？房地产市场如何稳定？带着这些问题，《经济日报》采访了住房城乡 建设部党组书记、部长倪虹。 记者：您对于"十五五"时期实现住房城乡建设高质量发展有哪些考虑？ 倪虹："十五五"时期，住房城乡建设总体上处在转型发展的关键期，既伴随不少挑战，更面临难得机 遇。习近平总书记高度重视住房城乡建设工作，作出一系列重要指示批示。党的二十届四中全会擘画 了"十五五"我国发展的宏伟蓝图，在去年召开的中央城市工作会议上，党中央作出了城镇化和城市发 展"两个转向"的重大判断，提出了建设现代化人民城市的奋斗目标，这为住房城乡建设工作指明了方 向。 2026年是"十五五"开局之年。我们将高质量推进城 ...

报告行业投资评级 - 增持（维持）[1] 报告核心观点 - 2025年房地产行业整体仍处于调整阶段，但边际改善信号已逐步显现，核心指标降幅较2024年均有不同程度收窄，行业正逐步止跌企稳[1][4] - 在高质量发展导向下，房地产收储、城市更新有望持续推进，同时后续降息仍有空间，居民按揭与房企融资成本有望进一步降低，对行业形成支撑[4][47] 开工竣工与开发投资 - 2025年全国房地产完成开发投资8.3万亿元，同比变化-17.2%[4][9] - 2025年12月单月开发投资4197亿元，同比变化-35.8%[9][13] - 2025年累计房屋新开工面积5.9亿平方米，同比变化-20.4%，降幅较2024年收窄2.6个百分点[4][11] - 2025年12月单月新开工面积5313万平方米，同比变化-19.4%[11] - 2025年累计房屋竣工面积6.0亿平方米，同比变化-18.1%，降幅较2024年收窄9.6个百分点[4][14] - 2025年12月单月竣工面积2.1亿平方米，同比变化-18.3%[14] - 房企投资持续收缩，主要因销售偏弱、房企拿地态度谨慎，开工端在低基数效应下呈现结构性修复，竣工端受前期成交与开工下滑影响，仍延续调整[4][9] 销售与房价 - 2025年全国商品房累计销售面积为8.8亿平方米，同比变化-8.7%，降幅较2024年收窄4.2个百分点[4][16] - 2025年全国商品房累计销售金额8.4万亿元，同比变化-12.6%，降幅较2024年收窄4.5个百分点[4][21] - 2025年12月单月商品房销售面积同比变化-15.6%，销售金额同比变化-23.6%[22][25] - 2025年12月，70城新房价格指数环比下降0.4%，同比下降3.0%；二手房价格指数环比下降0.7%，同比下降6.1%[25] - 分城市级别看，12月一线、二线、三线城市新房价格环比分别下降0.3%、0.4%、0.4%；二手价格环比分别下降0.9%、0.7%、0.7%，一线城市环比降幅有所收窄[25] - 受高基数效应及价格下跌加重观望情绪影响，2025年四季度销售降幅整体走扩，但在供给结构改善带动下，12月单月降幅环比有所收窄[4][21] 企业到位资金 - 2025年累计房地产开发企业到位资金为9.3万亿元，同比变化-13.4%，降幅较2024年收窄3.6个百分点[4][36] - 2025年12月单月到位资金7972亿元，同比变化-26.7%[36][44] - 分资金类别看，2025年累计定金及预收款、个人按揭贷款、国内贷款以及自筹资金分别为2.8万亿元、1.3万亿元、1.4万亿元、3.3万亿元，累计同比变化分别为-16.2%、-17.8%、-7.3%、-12.2%[4][40] - 定金及预收款、个人按揭贷款同比降幅较2024年分别收窄6.8个百分点和10.1个百分点，国内贷款和自筹资金降幅则分别扩大1.2个百分点和0.6个百分点[4][40] - 到位资金降幅收窄主要受销售端边际修复带动，资金回笼压力阶段性缓解[4][40] - 房地产融资协调机制持续优化，2026年1月监管部门最新政策指导，对符合条件的“白名单”项目贷款最长可展期5年[40] 投资建议 - 房地产开发领域：推荐华润置地、招商蛇口、新城控股，建议关注保利发展[4][47] - 物业管理领域：推荐华润万象生活、绿城服务，建议关注保利物业、招商积余[4][47] - 房地产经纪领域：推荐贝壳-W，建议关注我爱我家[4][47]

公司业务规划与项目推进 - 公司2024年将高标准推进一批重大基础设施建设，包括起步区黄河大道、航天大道隧道、济南机场二期、轨道交通等项目[1] - 公司同时将加快中心城区人行过街设施、雨污合流管网改造等民生工程建设，严把质量、安全、进度关，确保项目早竣工早见效[1] - 公司业务将深耕传统主业，通过属地化深耕与海外市场拓展双轮驱动，以巩固行业主导地位[2] 公司战略发展方向 - 公司积极投身城市更新、乡村振兴行动，以提升城乡综合服务能力，并在服务“项目赋能年”和城市内涵式发展中发挥作用[1] - 公司培育新兴动能，深度对接乡村振兴战略，布局相关配套产业，并拓展低空经济、新能源等新赛道[2] - 公司坚持创新驱动发展战略，加快发展新质生产力，重点攻关结构健康监测、绿色建材、数字孪生等关键技术[1] 公司管理与运营 - 公司将构建高效协同的管理体系，全面实施精益管理[2] - 公司以构建多元人才体系为支撑，创新引才育才用才模式，深化薪酬绩效体系改革，以激发人才活力与组织效能[2] - 公司始终把安全发展放在首位，将安全管理贯穿项目全周期，并强化现金流管理，构建“资本撬动、资产滚动、资金流动”的可持续发展机制[2] 公司科技创新布局 - 公司将完善创新体制机制，推动省博士后创新实践基地升级为国家博士后科研工作站，打造高水平科技创新平台[1] - 公司聚焦低空经济、新能源、绿色低碳、智慧运维、智能建造等前沿领域，强化产学研用协同攻关，加速关键技术突破与成果转化落地[1]

公司业绩预告与财务表现 - 2025年预计归母净亏损0.75亿元至1.25亿元，扣非净亏损为1.75亿元至2.25亿元，这是公司上市以来归母净利润首次告负 [1] - 2025年第四季度业绩突然“变脸”，核心原因是预计计提各类资产减值损失合计约2.26亿元，其中资产减值准备2.17亿元，信用减值准备893.11万元 [3][4] - 截至2025年第三季度末，公司营收7.29亿元，同比小幅下滑5.89%，但归母净利润8586.88万元，同比增长127.98% [4] 资产减值原因与构成 - 高额资产减值主要来源于商誉和使用权资产的减值，其中以使用权资产减值为主导 [4] - 截至2025年第三季度末，公司商誉账面原值1.26亿元，已计提减值准备0.74亿元，剩余商誉0.52亿元 [4] - 使用权资产减值或主要来源于公司旗下承租运营项目，截至2025年第三季度末，公司账面使用权资产规模高达32.86亿元 [4] 公司业务模式与资产状况 - 公司经营模式主要包括承租运营、参股运营和受托运营，其中承租运营（“二房东模式”）是主要收入来源 [5] - 截至2025年6月底，公司在管项目69个，在管面积约135万平方米，其中承租运营项目37个，可供出租面积约77万平方米 [7] - 根据会计准则，当使用权资产出现减值迹象（如租金下滑）时，需进行减值测试，若可收回金额低于账面价值则确认减值 [7] 公司盈利能力与历史表现 - 2022年至2024年，公司归母净利润分别为0.97亿元、0.99亿元、0.15亿元，增速分别为-21.78%、1.85%、-85.07% [9] - 同期，公司毛利率持续下行，分别为40.57%、28.68%、25.82% [9] - 2025年，商办市场需求承压、竞争加剧导致市场租金下行，公司采取以价换量策略，年末出租率较年初略有上升，但边际租金成交单价下行，导致主营业务毛利率下滑，净利润承压 [9] 核心市场（上海）经营环境 - 公司业务高度集中于上海，截至2025年6月底，58个项目位于上海，占总项目数量的84%，2025年上半年上海区域营收4.07亿元，占总营收4.91亿元的约83% [10] - 2025年上海甲级写字楼市场供大于求，全年新增供应103.7万平方米，净吸纳量49.9万平方米，第四季度中央商务区租金同比下降12.1%至每天6.4元/平方米 [10] - 2025年上海商务园区市场同样面临供应高峰，新增面积111.5万平方米，净吸纳量仅32万平方米，空置率同比上升3.7个百分点至26%，为2015年以来最高，第四季度平均租金同比下降3.4%至每月132.7元/平方米 [13] 行业背景与展望 - “城市更新”已上升为国家战略，“十四五”期间完成投资约15万亿元，“十五五”期间总投资需求有望超过20万亿元 [9] - 展望2026年，上海甲级办公楼市场短期内仍处于供应压力之下，租户议价优势延续 [13] - 预计2026年上海商务园区市场将新增约127万平方米供应，进一步加大市场压力，未来市场复苏需依赖TMT、高端制造、消费品零售及生物医药等行业驱动 [13]

公司业绩预告与市场反应 - 公司发布2025年业绩预告，预计归母净亏损0.75亿元至1.25亿元，预计扣非净亏损为1.75亿元至2.25亿元，这是公司上市以来归母净利润首次告负 [1] - 业绩预告发布后，公司股价在1月21日开盘即跌停，报6.35元/股，收盘报7.06元/股，较前一交易日微涨0.14% [1] - 公司证券部表示，2025年大部分项目的经营现金流仍为净流入，归母净利润亏损主要受会计上的资产减值计提影响 [1] 业绩变动原因与资产减值分析 - 2025年前三季度公司营收7.29亿元，同比小幅下滑5.89%，但归母净利润8586.88万元，同比增长127.98% [3] - 第四季度业绩大变脸，核心原因是预计2025年度计提各类资产减值损失合计约2.26亿元，其中资产减值准备2.17亿元，信用减值准备893.11万元 [3] - 高额资产减值主要来源于商誉和使用权资产减值，截至2025年三季度末，公司商誉账面原值1.26亿元，已计提减值准备0.74亿元，剩余0.52亿元 [3] - 使用权资产减值是主导，主要来源于承租运营项目，截至2025年三季度末，公司账面使用权资产规模高达32.86亿元 [3] 公司业务模式与经营状况 - 公司经营模式主要包括承租运营、参股运营和受托运营，其中承租运营是主要收入来源 [4] - 截至2025年6月底，公司在管项目69个，在管面积约135万平方米，其中承租运营项目37个，可供出租运营的物业面积约77万平方米 [4] - 公司盈利能力承压，2022至2024年归母净利润分别为0.97亿元、0.99亿元、0.15亿元，增速分别为-21.78%、1.85%、-85.07% [5] - 同期公司毛利率持续下行，分别为40.57%、28.68%、25.82% [5] 行业市场环境与租金压力 - 公司核心业务聚焦于上海市，截至2025年6月底，58个项目位于上海，占总项目数量的84% [6] - 2025年上半年公司总营收4.91亿元，上海区域贡献4.07亿元，占比约83% [6] - 2025年上海甲级写字楼市场净吸纳量49.9万平方米，但新增供应高达103.7万平方米，供大于求 [6] - 2025年四季度，上海中央商务区甲级写字楼租金环比下降2.8%，同比下降12.1%，至6.4元/平方米/天；非中央商务区租金环比下降2.7%，同比下降11.0%，至4.2元/平方米/天 [6] - 2025年上海商务园区市场新增供应111.5万平方米，同比增幅达21%，净吸纳量仅为32万平方米，空置率同比上升3.7个百分点至26%，为2015年以来最高水平 [10] - 截至2025年四季度末，上海商务园区平均租金报价同比下降3.4%，至132.7元/平方米/月 [10] - 展望2026年，上海甲级办公楼和产业园区市场预计仍将面临供应压力，租金下行趋势可能延续 [10] 行业政策背景与发展前景 - 城市更新已上升为国家战略，“十四五”期间城市更新完成投资约15万亿元 [5] - “十五五”规划建议明确提出大力实施城市更新，据测算“十五五”期间城市更新总投资需求有望超过20万亿元 [5] - 公司解释业绩承压原因包括在管项目位于核心地段受新增供应挤压，部分项目边际成交租金单价承压，以及商办市场需求承压、竞争加剧导致租金下行 [5]

文章核心观点 - 武汉市委市政府召开城市工作会议，强调以城市更新和精细化管理为重点，推动城市高质量发展和内涵式发展，加快建设现代化人民城市 [1] - 会议旨在贯彻落实中央及省委精神，抓住城市发展机遇，通过城市更新带动城市发展方式转变，进而带动经济发展方式转变 [1][2] - 会议部署了具体实施路径，包括推进“五改四好”城市更新三年行动方案，强化“绣花”功夫式的精细化管理，并发布了首批典型案例与政策清单 [3][4][6] 城市规划与战略方向 - 城市发展的主题是推动高质量发展，主线是坚持内涵式发展，重点是城市更新和精细化管理 [1] - 需正确处理建设和治理、增量和存量、硬件和软件、保护和发展的关系，以全面提升城市规划建设治理水平 [2] - 目标是以一流的城市吸引一流的人才，以一流的人才兴办一流的企业，以一流的企业造就更为一流的城市 [2] 城市更新具体部署 - 前期已出台城市更新三年行动方案，明确了“五改四好”主攻方向和“六带五创”重要路径 [3] - 要求抓紧实施今年城市更新任务，形成示范亮点，争取更多项目列入国家、省级计划 [3] - 将城市更新作为“一把手”工程，采用“条抓块统、块抓条保”工作方法，形成市级统筹、部门联动、分级落实的工作格局 [3] - 会上发布了首批城市更新典型案例，并解读了第一批政策清单和改革清单 [6] 城市精细化管理目标 - 强化精细化管理，目标为实现“一年上台阶、两年大变样、三年创标杆” [4] - 将全面开展“平、明、绿、美、净、齐、畅、宁”八大攻坚行动，以提升城市环境面貌 [4] - 完善“一委一办一平台”工作体系，提升城市管理执法质量，加强科学考核 [4] 城市治理与数智化建设 - 提升数智化治理水平，完善城市数字公共基础设施，推动“一网统管”提质增效 [4] - 用好市民热线等机制，统筹线上线下，让城市治理更智能、更高效、更精准 [4] - 坚持大抓基层，推动治理重心下移、权力下放、资源下沉，并深化“红色物业”建设，发动群众共建共治共享 [4] 工作机制与落实要求 - 要求各级领导干部树立正确政绩观，坚持一流标准，大兴“一线工作法”，凝聚建设合力 [4] - 强调要聚焦以“五改四好”为主攻方向、以“六带五创”为重要路径的高质量城市更新 [5] - 需着力抓好城市精细化管理，深化“四线一口”环境综合整治提升行动 [5] - 要健全抓落实的机制，发挥市专班统筹协调作用，加强市区联动、部门协同，强化“项目化、目标化、绩效化、考核化”闭环管理 [5]

城市更新核心战略与方向 - 武汉市发布《武汉市实施"五改四好"加快推进高质量城市更新行动方案(2025—2027年)》，明确以"五改四好"为主攻方向，"六带五创"为重要路径，旨在通过城市发展方式转变带动经济发展方式转变 [1] - "五改四好"具体指推进既有建筑、老旧小区、老旧街区、老旧厂区、城中村改造，并建设好房子、好小区、好社区、好城区 [2] - "六带五创"指以城市更新带改造、带开发、带建设、带整治、带保护、带管理，并创新实施模式、融资方式、资源配置、策划机制、审批流程 [2] 具体任务与实施路径 - 行动方案提出"五改四好"11项具体任务，涵盖危旧房改造、历史建筑保护、老旧小区改造等重点方面 [2] - 明确以"六带"联动推动城市发展方式转变，具体举措包括将老旧厂区改造为特色产业园区、开展历史街区保护利用、构建全市统一的"城市更新数字化平台"等 [2] - 目前武汉市首批80个"小而美"城市更新片区已全面启动，另有102个片区正加快前期工作 [3] 金融与财政支持政策 - 发布《金融支持"五改四好"城市更新行动若干措施》，旨在通过多元化金融手段构建"政策引导、市场运作、多元参与"的投融资新格局，力争撬动超千亿元社会资本 [3] - 出台《武汉市"五改四好"城市更新市级专项资金管理办法》，明确安排5亿元市级专项资金用于"五改四好"重点项目以奖代补 [3] - 《关于城市更新的若干政策措施(第一批)》从优化容积率核定、盘活低效用地、优化产权登记、财政金融支持、产业更新、优化审批流程等重点方面提出18条具体措施 [3] 城市精细化管理目标 - 制定《武汉市城市精细化管理行动方案(2026—2028年)》，以"四线一口"环境整治提升为牵引，全面开展"平、明、绿、美、净、齐、畅、宁"攻坚行动 [3] - 该方案目标为实现城市环境品质"一年上台阶、两年大变样、三年创标杆"，建成与国家中心城市功能定位相适应的城市形象 [3] 政策配套与推广 - 会议汇编《武汉市推进高质量城市更新行动改革清单》等政策文件，为一揽子政策破解资金筹措、土地盘活、人居提质、审批效率等核心堵点提供制度支撑与实践路径 [2] - 会议发布了首批30个城市更新典型案例，旨在将政策转化为看得懂、学得会、用得上的"工具书" [5]

国家战略与政策导向 - 城市更新已成为国家中长期战略，“实施城市更新行动”首次写入“十四五”规划，标志着中国城市发展进入以存量提质为主的新阶段 [1] - “十五五”规划建议提出“大力实施城市更新”，工作重心从规模化推进全面转向高质量、可持续的新阶段 [2][8] - 2025年底的中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议均明确要求“高质量推进城市更新”，并着力打通资金等关键堵点 [1][8] 总体规模与投资 - “十四五”期间，全国实施城中村改造项目2387个，启动城市危旧房改造17.5万套，累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人 [1] - 仅2024年一年，全国实施城市更新项目就达6万余个，完成投资约2.9万亿元 [4] - “十四五”期间，广州市完成城市更新固定资产投资7500亿元，其中改造老旧小区734个，惠及131.87万居民 [4] - 广州市计划在2026年完成相关固定资产投资2000亿元，并谋划启动“十五五”期间30个以上城市更新片区改造 [1][11] 一线城市制度与实践模式 - 北上广深四座一线城市已率先完成城市更新立法，搭建制度框架 [1] - 深圳领跑，出台全国首部城市更新地方法规《深圳经济特区城市更新条例》 [4] - 上海与北京相继落地本地城市更新条例 [4] - 广州推出《广州市城市更新条例（征求意见稿）》及全国首部城中村改造地方性法规《广州市城中村改造条例》 [4] - 各超大城市更新路径呈现鲜明地方特色：北京重“功能疏解与保护”，上海重“治理与品质”，广州重“活力激发”，深圳重“空间拓展与效率” [5] 各城市具体进展与特点 - 北京：“十四五”期间完成7800万平方米市属老旧小区改造，核心区平房院落申请式退租9700余户，启动实施危旧房改建104万平方米，更新以政府统筹与保留利用导向为主 [6] - 上海：以“两旧一村”为重点，“十四五”期间按照每年不少于1000万平方米的目标推进老旧小区改造，2021至2024年底已实施超过5300万平方米，核心区域项目市场投资参与度较高 [6] - 广州：主要采取政府主导模式，推动城中村改造走向“依法征收、净地出让”新模式，天河区冼村项目成为典型案例 [6] - 深圳：更新模式市场化特征突出，遵循政府统筹、市场运作原则，由市场主体负责实施与资金筹措，改造以拆除重建类为主 [7] 发展趋势与模式转型 - 城市更新正从过去“大拆大建”转向“留改拆并举”，从单一空间改造升级为“空间—功能—文化—治理”系统性再生 [2] - 更新模式正从“拆建大开发”转向“留改大运营” [3][12] - 2025年8月发布的《中共中央、国务院关于推动城市高质量发展的意见》将“支持自主更新、原拆原建”写入文件，释放模式转型新信号 [4] - 具体案例包括：北京市西城区桦皮厂8号楼通过政府、产权单位与居民成本共担实现更新；广州市花都区打造了由居民作为主体出资、原址重建的标杆项目 [5] 面临的挑战与未来路径 - 当前一线城市更新普遍面临历史风貌保护与发展的矛盾、产权情形多元复杂、资金成本巨大、改造难度高等瓶颈 [8] - 深圳存在大量已立项但未实施的项目，未来工作重点须转向“控增量、盘存量”，且市场下行周期中项目普遍面临资金压力 [9] - 未来更新需在机制、资金和实施上协同推进 [10] - 机制上，需创新产权整合与利益共享方式，探索土地分层确权、空间股权化及容积率转移等政策工具 [10] - 资金上，应拓展REITs适用范围至老旧厂房、社区商业等领域，设立专项基金引入长期资本，推广改造、运营与服务一体化模式 [10] - 实施上，需转向精细活化，例如上海衡复风貌区“微更新”、广州为十五运会进行的“微改造”（30个赛事场馆全部沿用既有设施改造）等 [11] “十五五”期间各地重点方向 - 北京强调“突出整体性、系统性，实施区域综合性更新” [11] - 上海致力于“优化城市发展空间格局” [11] - 深圳着眼于“引导创新空间协同发展，形成全域创新空间格局” [11] - 广州侧重“走成片开发、区域统筹更新路子，推动完善城市更新立法，健全多元化投融资机制” [11]

"好房子"，近年来成为全民关注的热词。 "十五五"规划建议提出，坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文 明、智慧的现代化人民城市。建设安全舒适绿色智慧的"好房子"，实施房屋品质提升工程和物业服务质量 提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。 住建部部长倪虹，也曾多次提及建设"好房子"。近日，倪虹接受《焦点访谈》专访，谈到"为人民建造更 好的城市"。 倪虹说："2026年是'十五五'开局之年，我们将认真践行人民城市理念，因地制宜分类来指导，大力实施城 市更新行动，推动房地产高质量发展，推进建筑业提质升级，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧 的现代化人民城市。" "我们将坚持先体检后更新。查找群众身边的急难愁盼的问题，比如现在大家非常关心的小区停车问题、 充电桩问题、适老化问题。持续开展地下管网和综合管廊建设，更新改造老旧街区，保护修缮历史文化街 区、历史建筑。同时必须守牢城市安全底线，持续建设城市排水防涝工程体系。" 倪虹：房地产是不动产，房地产市场是以城市为单元的市场，城市政府应当充分用好调控自主权。下一 步，将继续坚持因城施策、精准施策、一城一策，控增量、去库存、优供给， ...