政策核心内容 - 中国人民银行与金融监管总局联合将商业用房购房贷款最低首付比例从50%下调至30% [1] - 政策旨在支持推动商办房地产市场去库存 被认为是近年来商业用房领域最重磅的政策 [1] - 首付比例下调意味着商业用房的交易门槛大幅下降 对去库存有积极意义 [1] 行业库存现状 - 截至2025年11月末 办公楼待售面积5234万平方米 商业营业用房待售面积1.4亿平方米 两者合计接近2亿平方米 [2] - 商办市场库存量偏大已成行业共识 各地普遍面临在售库存高企、去化周期高企的问题 [2] - 库存去化难度大导致商业物业价格下跌 对整体物业价值保持及企业资金链产生不利影响 [2] 政策背景与目的 - 政策出台背景是商业用房库存规模较大 去化困难 [2] - 下调首付比例有利于盘活存量商业用房 发展保障性租赁住房或长租公寓 [2] - 从金融角度看 该政策可间接促进REITs的发展壮大 [2] - 考虑到银行评估价比较谨慎 30%的首付比例未来还有可能再次降低 [2] 地方先行政策与趋势 - 上海允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房(含人才公寓)等多种功能 [3] - 杭州出台政策允许临时改变房屋用途 以改革完善存量空间高效盘活机制 [3] - 武汉对购买新建商办类房屋按契税实缴额度给予50%补助 [3] - 南宁对购买商办项目超100平方米的给予1万元购房补贴 [3] - 未来预计更多城市将落实商办市场去库存政策 优化商办限购政策以促进交易活跃 [3] 市场业态转型 - 随着租赁市场崛起 热点城市的机构或个人投资者越来越多地投资商业办公住房并转做长租公寓、酒店式公寓等产品 [2] - 这种转型对于推进业态转型、发展租赁市场有着积极作用 [2]

资本市场基本面与核心驱动力 - 当前资本市场在政策支持与产业升级双重作用下，已形成总量平稳、结构活跃的基本面[1] - 市场正深度服务实体经济转型与居民财富管理需求，其中科技成长板块成为全年核心驱动力[1] - 人工智能、半导体、生物医药及新能源等战略性新兴产业标的持续领涨，科创板与创业板指数表现显著优于大盘[1] 2026年投资主线：新需求与新供给 - 投资主线将围绕“新需求”与“新供给”展开[1] - “新需求”领域包括国家战略导向下的科技创新（人工智能、高端芯片）、绿色转型（新能源、新型电力系统）及国家安全（国防军工、信息安全）需求，将催生具备核心技术壁垒的成长型企业[1] - “新供给”领域包括传统制造业通过设备更新、技术改造实现效率提升，以及优质央国企治理优化、盈利改善，将提供高性价比配置机会[1] - 港股与A股联动将拓展跨境投资空间，但需以基本面为锚，规避概念炒作[1] 债市投资策略 - 利率中枢或维持低位，在政策托底经济环境下，利率债与高等级信用债仍具稳定器作用[2] - 投资策略将聚焦期限利差、信用利差的精细化操作，叠加“固收+”策略提升收益弹性[2] - 建议配置与宏观周期弱关联的细分资产，如REITs等现金流稳定品种，以增强组合抗波动能力[2] 资产配置策略 - 资产配置需从“单一Beta”转向“多元Alpha”，通过权益、固收、另类资产的动态平衡降低单一策略风险暴露[2] - 黄金、部分大宗商品的分散价值需纳入战略配置[2] - ETF工具可高效实现赛道布局与风险对冲[2] 公司组织与战略发展 - 公司将加速AI技术在投研、管理及协同场景的规模化应用，强化科技驱动的组织敏捷性[2] - 公司将深化产业链合作，推动ESG理念与业务融合，将绿色发展纳入日常运营[2] 投资理念总结 - 投资应回归产业趋势与企业真实价值，以长期视角捕捉结构性机会，而非追逐短期波动[2]

文章核心观点 - 信贷基金是市场中投资者能够获取高股息收益的领域之一 其收益不依赖于股票市场的成功 [1] - 通过构建一个结合增长与收入的混合投资系统 可以实现与标普500指数相当的总回报 [1] 投资策略与资产配置 - 在稳固的经典股息增长型股票基础上 加入商业发展公司(BDCs)、房地产投资信托基金(REITs)和封闭式基金(CEFs) 是提升投资收入同时捕捉总回报的高效方法 [1] - 该策略旨在获得长期增长潜力 并具备强大的支付账单潜力 [1]

文章核心观点 - 人工智能被分析师视为一项真正具有变革性的技术 是当前最重要的研究主题之一 而非仅仅是一个时髦的炒作概念或仅能产生“酷炫”科技 [1] 分析师背景与研究方法 - 分析师Leo Nelissen是一位长期投资者和宏观策略师 专注于股息增长、高质量复合增长型公司以及结构性投资主题 [1] - 其研究方法结合自上而下的宏观分析与自下而上的个股研究 旨在识别具有强大现金流潜力的可持续业务 [1] 服务与产品信息 - iREIT on Alpha平台提供深度研究 涵盖房地产投资信托基金、抵押贷款房地产投资信托基金、优先股、商业发展公司、业主有限合伙、交易所交易基金及其他收益型替代投资品 [1] - 该平台拥有438份用户评价 其中大多数为五星评级 并提供为期两周的免费试用 [1]

文章核心观点 零售物业作为能够产生持续、可观现金流的经营性不动产，在房地产存量时期其金融属性与配置价值正不断强化，行业已进入存量深耕阶段，未来运营管理能力是核心竞争力，同时多层次REITs市场建设为资产提供了清晰的退出路径 [3][4][6][13][14] 零售物业行业现状与趋势 - **行业进入存量深耕阶段**：2020年以来，新增供给大幅减少，超过半数零售物业已步入成熟期（运营时间大于5年）[4][36] - **经营呈现“以价换量”特征**：租金水平持续回落，2025年第二季度深圳、广州优质零售物业首层租金同比跌幅超6%，新一线城市如武汉跌幅达10.2%，但运营商通过调整租金维持出租率，空置率相对可控，2025年第二季度主要一、二线城市平均空置率仅同比微升0.6% [4][39][40] - **线上冲击趋缓**：线上消费增速显著放缓，实物商品网上零售额同比增速从2015年的31.6%下降至2025年10月的6.3%，线上渗透率趋于稳定，网上商品和服务零售额占社零比重稳定在约30% [17][19][20] - **线下消费具备不可替代性**：线下消费占据约七成市场份额，零售物业通过增加体验、社交与服务功能构筑护城河，购物中心降低可租赁面积占比至约50%-60%，并提升餐饮、娱乐等体验业态比例 [17][24][27] 零售物业的运营模式 - **资产持有模式**：重资产自营是地产商普遍模式，轻资产外拓主要由内地房企运营商主导，分为整租（运营方约占项目经营利润30%）、委托管理（约占20%）和品牌及管理输出（约占10%-15%）三种模式 [44][46][47][48] - **商户结算模式**：购物中心以租赁模式为主，计租方式多为“固定租金与提成租金二者取高”，例如青岛万象城约88%商户采用此协议，实际租金收入中固定租金占比达65%；百货及奥特莱斯则以联营模式为主，例如武汉首创奥莱联营业务收入占比超过80% [51][52][53][54] 零售物业项目评估框架 - **区位禀赋是关键基础**：约60%的零售物业集中在一、二线城市，“核心城市+核心商圈”项目更具稀缺价值，但需警惕部分城市（如杭州、南京、苏州、重庆）可能面临结构性供给过剩风险 [5][59][62] - **运营管理人是决定长期价值的关键**：行业格局呈现头部集中化，全国仅四家运营商在管项目超过100个，合计占比约15%，而约40%的运营企业管理项目不足10个 [66] - **产品类型分化显著**： - **重奢市场**：行业壁垒高，格局稳定，全国共约50-60个项目，华润万象生活运营14个重奢项目份额第一，港资开发商如恒隆、太古各自运营约4-8个项目 [89][90] - **中高端市场**：容量大但产品同质化严重，竞争激烈，主要布局一、二线城市 [5][94] - **下沉市场**：三、四线城市仍有增量潜力，但单城市容量有限，先发优势关键，目前由万达、新城等企业主导 [5][95] - **奥特莱斯**：具有“抗周期”属性，2024年全国销售额为2390亿元，同比增长3.9%，行业头部集中度较高，六大运营商在营项目数量占比达34% [5][96][97][100] 零售物业的金融属性与退出路径 - **具备高金融可介入性**：前期可通过开发贷款融资，运营期可通过经营性物业贷款、资产证券化工具（如CMBS、类REITs）参与，稳定运营后可借助公募REITs或大宗交易退出 [8][9] - **政策推动多层次REITs市场建设**：监管构建“不动产私募基金+持有型ABS+公募REITs”体系，2024年推出的权益型持有型不动产ABS作为“Pre-REITs”工具降低了证券化门槛，2025年以来发行显著提速 [14] - **机构配置需求存在空间**：在“资产荒”与低利率环境下，优质运营型不动产配置价值凸显，头部险企的不动产配置占比普遍仅为1%-3%，远低于30%的监管上限 [14] 主要运营商格局与表现 - **内地房企运营商**：项目数量多、布局广，积极拓展轻资产管理输出，2025年上半年零售物业销售额同比增长12%-21%，租金收入（除大悦城因资产出表）增长5%-17% [5][66][74] - **港资开发商**：项目数量少、扩张审慎，集中于核心城市重点地段，主打重奢产品，2025年上半年销售额与租金收入同比大体持平，增长乏力，单店平均租金收入约5亿元，约为内地中高端定位企业的3-4倍 [5][66][73][74][77] - **传统百货企业**：依托国资背景区域深耕，培育高端零售项目（如SKP、杭州大厦），但模式难以异地复制，普遍呈现“一企一店”格局 [5][66][82] - **资产管理公司**：以外资凯德为例，通过私募基金与REITs联动打通“募投管退”全链条，在中国运营约42家购物中心，总市值预计超800亿元人民币 [84][85]

公司评级与目标价调整 - UBS将National Storage Affiliates Trust的目标价从30美元下调至29美元 并维持中性评级 [2] - 此次调整并非针对公司特定问题 而是基于对房地产投资信托基金行业在2026年的整体展望 [2] 行业展望与偏好 - UBS预计2026年将是REIT行业的重要一年 预测总回报率在9%至11%之间 [2] - 预期回报的支撑因素包括宏观环境改善、估值更具吸引力、供应压力缓解以及政治背景更趋稳定 [2] - UBS预计2026年将分两个阶段展开 投资者在2026年上半年可能更偏防御 更强的催化剂将在下半年出现 [2] - 在此环境下 UBS更偏好医疗保健REITs、购物中心和沿海公寓 [2] 公司业务与增长举措 - National Storage Affiliates Trust是一家总部位于科罗拉多州格林伍德村的自助仓储REIT [6] - 公司专注于拥有、运营和收购仓储物业 这些物业主要位于美国前100大都市统计区的大型都市区域 [6] - 公司在增长方面表现积极 于11月初宣布与Investment Real Estate Management的一家关联公司成立新的合资企业 [3] - IRE是公司前参与区域运营商之一 管理着以“Moove In”为品牌的自助仓储物业 [3] 合资企业详情 - 该合资企业预计拥有约3.5亿美元的购买力 资金来源于合作伙伴的股权出资和合资企业层面的债务融资 [4] - 公司计划提供75%的股权资本 最高达1.05亿美元 以换取优先股权 [4] - 该项投资附带每年10%的优先回报 以及额外的上行潜力 公司预计在合资企业未来退出投资时获得这部分收益 [4] - 公司预计合资企业将在未来24个月内投入资本 [5] - 投资重点将放在人口和需求趋势有利的市场中的增值型自助仓储机会 [5] - 通过该合资企业收购的任何物业将由IRE以Moove In品牌进行管理 这为合作提供了一个现成的运营平台 [5] 其他市场关注点 - National Storage Affiliates Trust被列入13支股息率超过6%的最佳股息股名单 [1]

文章核心观点 - 分析师此前对Highland Global Allocation Fund给予持有评级 原因是市场存在不确定性且该基金高度集中于少数资产[1] - 分析师拥有超过15年投资经验 擅长分析市场机会 专注于发掘高质量股息股及其他具有长期增长潜力的资产[1] - 分析师构建了一套增长与收入相结合的混合投资体系 其总回报可与标普500指数相媲美[1] 分析师投资策略 - 投资组合以经典股息增长股为基础 并加入商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金以提升投资收入效率[1] - 该策略旨在提升投资收入的同时 获取与传统指数基金相当的总回报[1]

核心管理层调整 - 2026年开年，中信建投基金迎来核心管理层调整，中信建投证券党委委员、执行委员会委员黄凌出任财富委主任，不再兼任中信建投基金董事长[1] - 中信建投证券党委副书记、工会主席林煊拟兼任中信建投基金党委书记、董事长，标志着公司在行业深度调整期的战略转向[1] 调整的战略意图 - 人事调整是中信建投证券对公募业务板块的重新布局，黄凌转任财富委主任旨在强化母公司与基金板块的协同效应[3] - 拥有投行背景的林煊接任董事长，可能意味着公司将更注重人才梯队建设与投研体系优化[3] - 副总经理方俊才转管机构销售，电商负责人高晓素升任总监，显示公司正在重构销售体系，试图通过机构客户与线上渠道双轮驱动突破规模瓶颈[3] 公司经营现状 - 作为典型的券商系公募，中信建投基金2025年管理规模为636.52亿元，其中债基与货基占比高达79.6%，权益类产品仅占14%，呈现“债强股弱”的结构性失衡[4] - 部分混合型基金规模甚至濒临清盘线，反映出产品同质化竞争下的生存压力[4] - 公司在REITs和科创板指数产品上的差异化布局，展现了背靠中信建投证券投行资源的先天优势[4] 行业环境与挑战 - 公募行业正经历深度调整，费率改革三年让利超500亿元，直接挤压了中小机构的利润空间[5] - 马太效应加剧，头部机构凭借品牌与投研优势持续虹吸资金[5] - 在行业集中度持续提升的背景下，中型公募的生存空间正在被快速压缩[6] 公司战略与破局方向 - 公司战略选择是通过人事调整强化与证券母体的协同，同时聚焦REITs、科创板等细分赛道[5] - 战略成功的关键在于三个维度：将投行项目资源有效转化为基金产品优势；建立市场化的考核激励机制留住投研人才；在渠道端突破银行代销的垄断格局[5] - 随着注册制深化和资本市场改革推进，在ABS、REITs、科创板等创新领域，具备券商基因的基金公司有望实现弯道超车[6] - 公司若能把握政策红利，或能在行业洗牌中重塑竞争力[6]

上海写字楼市场 - 2025年上海甲级写字楼市场迎来供应放量，全年14个新项目入市，新增供应面积约85万平方米，四季度有长宁虹桥“晶耀虹桥”等三个项目入市 [3] - 市场需求端承压，四季度净吸纳量为12.32万平方米，全年净吸纳量40.18万平方米，较2024年同比下滑33.4% [3] - 市场基本面弱势，四季度平均空置率攀升至23.4%，平均租金降至6.62元/平方米/天，环比下降1.8% [3] - 租赁需求呈现行业集聚特征，贸易制造、专业服务、金融、电子信息科技四大行业合计贡献85%的成交份额 [4] - 贸易制造业以25%的成交占比位居首位，专业服务行业占比23%，金融行业占比19%，电子信息科技行业占比18% [4][5] - 未来三年新增供应规模将不少于300万平方米，其中2026年计划入市面积突破120万平方米，供应压力持续 [6] - 市场分化成为核心趋势，核心商务区展现更强韧性，部分次级板块空置压力加剧 [6] - 行业竞争逻辑正从“规模扩张”转向“质量与效率双轮驱动”，办公空间升级为复合型价值平台 [6] 上海零售商业市场 - 2025年上海消费市场保持平稳增长，通过“一节四季”等消费节庆活动持续拉动消费 [7] - 核心商圈平均租金小幅下跌，空置率保持平稳 [8] - 未来供应（2026-2029年）方面，核心商圈总供应量约76万平方米，非核心商圈总供应量约643万平方米 [8] - 四季度非核心商圈新增供应约30万平方米，同比呈现下降态势，供应项目呈现个性化、差异化和主题化特征 [8] - 韩国品牌入华潮成形，2025年有至少20个韩国品牌进驻中国，韩国时尚品牌赢得中国年轻消费者青睐 [8] - 国内外零售商持续偏爱选址上海作为其在中国市场的首店或旗舰店，市场需求活跃 [8] - 能够舒缓情绪的社交、疗愈、康养、泛体育等细分类消费增长显著 [9] - 假日经济、入境消费和首发经济表现亮眼，为市场注入持续动能 [11] - 大量新增供应入市使零售物业市场竞争白热化，存量项目改造升级成为行业共识 [11] 上海大宗交易市场 - 2025年上海房地产大宗交易市场展现筑底企稳迹象，全年共录得75宗、共计424亿元成交 [11] - 目前已有约140亿元的大宗交易完成草签，预计将在2026年上半年陆续完成交割 [11] - 2025年单宗成交均价约5.6亿元，四季度降至4.8亿元，3亿元以下的小额交易占比超50%（38宗） [11] - 内资买家按成交金额计占比高达97%，占据市场主导地位 [12] - 外资买家全年仅完成三笔收购，但作为卖方较为活跃，全年出售资产成交总额约129亿元，占比约三分之一，涉及15宗交易 [12] - 自用型买家表现活跃，全年成交总额约60亿元，占总成交额的26%，交易标的以办公、公寓为主，且79%的成交宗数金额在5亿元以下 [12] - 从物业类型看，办公/研发办公成交总额达185亿元，占整体市场的43.6% [13] - 公寓/住宅类资产成交占比达16.5%，商业板块成交占比为16.6%，酒店类成交占比为5% [13] - 法拍交易宗数约占全年总成交的四分之一，加快了不良资产处置与价值重塑进程 [13] 华东产业地产（高标仓）市场 - 华东高标库市场主体租户类型为电商、制造业、第三方物流及快递快运，结构稳定 [14] - 内资第三方物流企业需求增量明显，业务量占比不断上升，民营物流企业活跃度突出 [14] - 主流电商租户纷纷迁入自建仓库，存量市场中开发商所建园区的电商需求比例减少 [14] - 上海市高标仓库市场空置率环比下降0.3个百分点至24.2%，平均租金环比微降1.3%至40.9元/平方米/月 [15] - 江苏省高标仓库市场平均租金维持在33.3元/平方米/月，空置率环比下降0.8个百分点至19.0% [15] - 安徽省高标仓库市场平均租金微降2.7%至27.2元/平方米/月，空置率保持在13.0% [15] - 浙江省高标仓库市场空置率环比微降0.2个百分点至23.1%，平均租金维持在33.1元/平方米/月 [15] - 城市规划推动仓库旧改拆迁，租户通过优化整合迁移至高标物流园区以降低成本并获取增值服务 [16] - 预计未来华东市场供应量增量减缓，租金将保持稳定，业主将通过提供更多增值服务提升竞争力 [16] 中国REITs市场 - 2025年是基础设施REITs向“高质量发展”转变的标志性一年，多层次REITs繁荣发展 [17] - 底层资产大幅度扩容到几乎全品类，商业不动产REITs开启试点 [17] - 机构间REITs（持有型不动产ABS）实现爆发式增长，2025年发行16单，较往年5单实现三倍增长 [17] - 截至2025年12月31日，全市场上市基础设施公募REITs产品共78只，总发行规模约2200亿元 [17] - 2025年公募REITs产品新增20只，发行额600亿元，新增规模与2024年大致持平 [17] - 二级市场分板块来看，以购物中心为代表的消费类基础设施以及保障性租赁住房涨幅较高，产业园板块表现相对偏弱 [17] - 截至2025年12月31日，机构间REITs累计发行规模约475亿元，产品数量22只 [18] - 机构间REITs底层资产主要包括工业厂房、购物中心、城市综合体、IDC数据中心、租赁住房等多种类型 [18] - 政策方面，发改委《2025版REITs项目行业范围清单》新增位于22座超特大城市的超甲级/甲级品质商业办公，证监会《商业不动产投资信托基金试点公告》将支持资产扩展至商业办公、酒店、体育场馆等领域 [19] - 展望2026年，基础设施公募REITs行业范围继续扩容，证监会商业不动产REITs试点有望半年内落地 [19]

文章核心观点 - 全国首支地方政府引导设立的REITs主题基金“圆信基石(厦门)REITs投资基金”正式设立 目标规模55亿元 期限10年 旨在通过REITs创新工具盘活存量资产 引导长期资本投向基础设施 并探索可复制的“厦门模式” [1][2][3] 基金设立与战略意义 - 基金由厦门市属国有金融服务企业金圆集团发起设立 是全国首支地方政府引导设立的REITs主题基金 [1] - 基金目标规模55亿元 期限10年 重点投向上市发行的REITs项目 得到中保投资、中信证券等战略伙伴支持 [2] - 设立该基金是深化投融资体制改革、盘活存量资产、服务城市能级跃升的创新实践 [1] - 基金旨在树立全国REITs投资样板 做长期投资的“压舱石”、生态协同的“黏合剂”、产业聚合的“连接器” [3] 投资策略与价值引领 - 基金投资策略聚焦三个层面价值引领：激活存量资产“源头活水”、提升资产运营“内涵质效”、共建金融服务“新生态” [2] - 具体通过REITs基金将产业园区、保障房、新基建等领域的优质存量资产转化为可流动的资本 [2] - 引入头部机构专业力量 推动基础设施运营向专业化、市场化转型 并探索Pre-REITs、并购基金等多元路径 [2] - 通过与险资、金控机构合作 打造“耐心资本”集聚地 引导长期资本精准投向基础设施与战略性新兴产业 [2] 公司背景与行业布局 - 发起方金圆集团是厦门市属国有金融服务企业 坚持“支持实体、服务城市、盘活存量、优化配置” [1] - 公司在REITs领域已有广泛布局 先后投资了全国首单农贸市场REITs、首单总部型科技创新产业园REITs、首批2单数据中心REITs等多个项目 [1] - 公司系统梳理储备了一批权属清晰、收益稳定的优质资产 为REITs发行提供了扎实基础 [1] - 公司计划以“全牌照联动、全周期覆盖、全链条赋能”为核心 打造“金圆REITs模式” [3] 模式创新与生态构建 - “金圆REITs模式”将发挥信托、证券、基金等多金融牌照协同优势 构建“Pre-REITs+私募REITs+公募REITs”完整产品矩阵 [3] - 公司致力于建立覆盖“资产发现-培育孵化-投资发行-运营管理”的全流程服务体系 共建REITs领域“生态圈” [3] - 该模式旨在推动产融深度结合 探索资产盘活与资本赋能新路径 为区域经济高质量发展注入动力 [3] - REITs作为连接实体经济与资本市场的创新工具 是推动有效投资、促进经济高质量发展的战略支点 [1]