百城房价走势 - 6月中国百城新房均价16847元/平方米 环比上涨0.19% 同比上涨2.59% [1] - 6月百城二手住宅均价13691元/平方米 环比下跌0.75% 同比下跌7.26% [1] - 新房价格上涨主要受核心城市优质改善性项目带动 呈现结构性上涨特征 [1] - 二手房市场维持"以价换量"态势 挂牌量高位运行导致价格持续调整 [1] 住房租赁市场 - 6月受毕业季影响 重点城市租赁需求增加 租金跌幅收窄 [1] - 全国50城住宅平均租金同比下跌3.71% [1] 区域市场分化 - 上半年北京新房网签套数同比上涨25% 二手房上涨17.7% [2] - 深圳一二手住宅合计网签套数同比上涨38.8% 其中新房涨41.8% 二手房涨36.6% [2] - 核心城市交易活跃度处于近三年高位 [2] 政策与市场展望 - 预计下半年各级政府将推动已出台政策落地见效 [2] - 城市更新相关金融支持政策有望持续推进 [2] - 市场仍处波动调整期 "好城市+好房子"存在结构性机会 [2] - 全面回稳仍需政策进一步发力 城市分化行情将延续 [2]

城市存量更新模式转型 - 内涵式改造成为城市更新侧重点 从大拆大建转向唤醒存量资源 通过"留改拆增"并举实现精细化更新 [1] - 该模式能节约土地资源 减少环境负担 同时保护城市历史记忆和文化脉络 实现经济、社会、文化多赢 [1] - 典型案例包括辽宁沈阳、大连、鞍山等地将桥下空间改造为休闲运动场 社区闲置场地升级为银发经济综合体 [1] 存量资源盘活面临的挑战 - 闲置资源多为城市"边角料" 分布散、基础差 植入新项目面临产权复杂等历史遗留问题 [2] - 整修投入较大 需要政策创新提供制度保障 如"市区两级协同发力"工作机制和"提级解遗"专窗专办 [2] - 需在土地政策、金融支持、审批流程等方面进一步创新 创造更利于实际操作的制度环境 [2] 市场化运作与价值再造 - 建立合理利益分配机制和多元参与平台 吸引社会资本参与是可持续发展的关键 [3] - 成功案例结合本地实际制定个性化方案 如老旧小区对接"银发经济""首发经济"等 [3] - 文化加持和科技赋能成为软支撑 大数据、物联网等技术助力智慧化改造 [3] 城市更新发展趋势 - 从关注物质空间转向重视人文关怀 从政府主导转向多元共治 [3] - 符合新型城镇化发展方向 为城市可持续发展提供有效路径 [3]

城市更新政策与规划 - "十四五"规划和2035年远景目标纲要提出加快转变城市发展方式，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升 [2] - 中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，要求建立可持续的城市更新模式和政策法规，打造宜居、韧性、智慧城市 [2] 浦发银行的城市更新战略 - 2019年推出首个城市更新管理办法，成为沪上首家推出城市更新贷款品种的股份制商业银行 [2] - 围绕"八大服务场景"迭代推出城市更新2.0产品，覆盖水电气暖、交通仓储、通信、城市管网等领域，截至今年6月末城市更新贷款余额近1600亿元 [3] - 在"数智化"战略引领下持续探索城市更新未来路径，助力城市空间升级和民生改善 [8] 具体项目案例 - 无锡老东门片区城市更新项目：提供30亿元授信支持，助力文化保护、产业焕新和市政景观提升 [4] - 上海东安一村、二村片区旧城区改建项目：提供近150亿元资金支持，担任银团牵头行并承接集中代发 [5][6] - 南京梅园地块城市更新项目：提供5亿元授信支持，推进历史建筑保护和文旅产业发展 [7] - 江西景德镇陶溪川、陶阳里景区项目：参与8亿元银团项目，提供8000万元资金支持，助力陶瓷文化传承 [8] 金融服务特色 - 按照依法合规、风险可控、商业可持续原则推进城市更新方案迭代升级 [2] - 提供丰富多样、量身定做的金融产品和服务，满足不同主体、项目、阶段的金融需求 [2] - 通过银团贷款、授信支持等方式为城市更新注入金融活水 [4][5][7][8]

中关村东区改造项目进展 - 中关村东区改造项目是北京市首例片区化的央产小区原拆原建城市更新项目 [1] - A组团已顺利启动实施 后续工作平稳有序进行 [2] - 项目采用新路子、新模式推进城市更新 [2] 项目规划与实施重点 - 一体推进"好房子、好配套、好物业、好邻里"建设 [2] - 着力补齐基础设施和公共服务设施短板 [2] - 保留建筑风貌和场所文化 展现海淀城市文化特色 [2] 社会效益与群众工作 - 项目旨在改善人居环境 强化服务辐射和溢出带动作用 [2] - 做深做细群众工作 及时答疑解惑回应关切 [2] - 重点关注困难群众和特殊群体的实际困难 [2] 项目管理与协调 - 加强多部门和多专业整体联动 [2] - 紧盯时间节点 确保项目如期建成投用 [2] - 区委常委、副区长马光耀参与调研 [3]

商业场景重构 - 重庆市九龙坡区以全域年龄段重构商业逻辑，打造覆盖全龄段、融合高端品质与市井烟火的消费场景 [1] - 传统商圈通过人群精准画像破局同质化困局，LOT POP乐派转型为全国罕有的"女性友好型社交生活空间" [2][6] - 重百九龙商场瞄准银发经济，凭借银发客群73.89%的消费占比打造重庆首个全维度适老商业体 [6][7] 女性友好型商业 - LOT POP乐派分层定制女性场景：B1层餐饮区营造松弛社交场域，一楼香氛饰品区聚焦"精致愉悦"，二楼引入多元风格主理人，三楼融合轨道交通景观与独立时尚，四楼关注身心健康，五楼延续诗意生活 [6] - 商场细节体现对女性的深度洞察：防眩光灯洗手间、带充电口的软座、每层楼的生理期关怀包、母婴室恒温座椅的毫米级调试 [6] 银发经济转型 - 重百九龙商场打造银发族"第二青春期"实验室：六楼乐龄学院开设声乐书法课，引入智能护理设备 [7] - 怀旧主题贯穿空间："粉色时光"休息区唤醒浪漫记忆，"匆匆那年"场景复刻上世纪80年代家居 [7] - 会员体系增设免费体检、小食代折扣等专属权益，促销规则极简化 [7] 工业遗产改造 - 重庆建锋摩托车配件总厂厂房改造为"二九六文体村"：篮球馆、中医理疗室、咖啡馆与网球馆共享挑高空间 [10] - 场馆外墙镶嵌由老信箱组成的"1"字雕塑，致敬重庆一号信箱历史，旧信箱化身民意征集站 [10] 艺术文旅融合 - 黄桷坪涂鸦街1.25公里长廊变身露天画廊，从抽象几何到怀旧标语肆意生长 [12] - 交通茶馆的竹椅木桌间保留四十年时光记忆，军哥书屋防空洞内老重庆地图共筑文化庇护所 [12] - 川美学子在铁路村墙面创作哪吒新作，展现城市更新中草根力量的蓬勃脉动 [12] 零售业态革新 - 永辉超市通过"学习胖东来"调改：烘焙熟食区占比从10%提升至35%，现烤面包成为流量密码 [13] - 商品结构80%对标胖东来，提供果切甜度指南、肉档免费切丝服务、宠物寄存区等 [13] - 员工日工时压缩至8小时，年假增至10天，薪资普涨千元 [15] 社区商业升级 - 力扬·AIC新里街区将新胜村300亩空间编织成"都市游憩慢调"样本：堺町面包房、MUJUE酒馆、姜鸭面馆升级为热酒馆 [15] - 万象城"Greenland灵感街区"打造城市绿洲：古树浓荫下Café MUJI与竹野憩场咖啡香交织，BIG GALLERY艺术展绽放 [17] 未来规划 - 西城天街"西街里"慢经济项目、民主村三期更新、铁马青创街区等新消费场景已被列入日程 [17]

报告行业投资评级 - 维持行业“买入”评级 [5][26] 报告的核心观点 - 6月新房、二手房成交同比继续回落，有需求放缓和高基数影响，下半年政策端需发力，专项债收购闲置土地及存量房进度有望加快，对城市更新、“好房子”建设支持力度将加大，利于激活需求、加快库存去化 [5][26] 各部分内容总结 新房、二手房成交情况 - 30个大中城市6月商品房成交面积同比-11.3%、环比+13.3%，同比连续3个月下滑；1 - 6月成交面积累计同比为-4.4%。一线、二线和三线城市6月商品房成交面积同比分别为-5.4%、-8.8%、-23.9%，二线城市同比连续4个月下降；1 - 6月累计同比分别为+9%、-11%、-4%。6月新房成交面积处于2020年以来最低水平，一二三线城市均处于同期最低水平 [2][10] - 13个城市6月二手房成交面积同比+1%，涨幅较上月收窄2pct；1 - 6月累计成交面积同比+18%，涨幅较上月回落4pct [2][10] 新房库存情况 - 6月末十大城市商品房可售面积为7770平米（同比-9%、环比-0.6%），去化周期为19.7个月，较上月基本持平。一线城市可售面积为3015万平米（同比-15%、环比-1.6%），去化周期为12.6个月（前值12.7个月） [3][19] TOP100房企销售情况 - TOP100房企1 - 6月销售金额为18364亿元（同比-11.9%），销售面积为9027亿平米（同比-19.7%）；6月单月销售额、销售面积分别为3905亿元（同比-15.9%）、1795亿平米（同比-25.1%） [4][22] - TOP10、TOP30、TOP50和TOP100房企1 - 6月销售金额门槛分别为528亿元（同比+3.2%）、135亿元（同比-8.3%）、93亿元（同比-2.6%）和33亿元（同比-23.5%）。TOP10、TOP30和TOP50房企1 - 6月销售金额占比分别为48.7%、73.4%和85.5%，同比分别为-0.7pct、-0.9pct和+0.3pct [4][22] - 1 - 6月TOP10房企中销售额同比增长的有3家，分别是金茂（同比+19.6%）、越秀（同比+11%）、建发（同比+7%）。6月仅有建发（同比+28%）、金茂（同比+17%）两家房企销售额实现增长 [4][22] 投资建议 - 建议关注两个方向：具备拿地能力且土储布局合理的头部房企，如保利发展等；受益于二手房交易持续活跃的头部中介机构，如我爱我家等 [5][26]

基层治理创新 - 天桥区以党建为引领推动基层治理创新，通过"三强"行动增强群众幸福感，实施涉及体制、权力、资金、利益的基层党建突破项目 [2] - 创新"直播+"基层治理模式，社区书记通过"Can！制锦"直播平台为"共富超市"带货，探索治理新路径 [2] - 整合45家服务主体、83项专业服务资源实现全区共享，覆盖全龄需求，67个社区定制开发"社区夜校"等特色服务 [3] - 通过社区社会企业开展银发旅游、社区团购等20个项目，70%收益反哺社区用于设施修缮和困难帮扶 [3] 城市更新进展 - 山钢锦绣里商业街开业后日均吸引超2000人次，元首织梦文化广场与明湖北院商住综合体构建"15分钟生活圈" [4] - 制定城市更新五年计划，实施77个项目总投资970亿元，1-5月完成投资56亿元占重点项目投资的74% [5][6] - 北湖片区完成清零回迁，丁太鲁新徐等三大片区安置房全面开工确保按期回迁 [6] 产业转型升级 - 谋划储备300个重点项目总投资超1900亿元，济南新材料产业园区建设12个特色园区将新增载体200万平方米 [7] - 推动61处专业市场转型，堤口果品等7个项目纳入国家级试点，万虹中心TOD综合体预计10月开街 [8] - 活化工业遗存打造泉文化街区，国网英大金融中心项目成为全区首座"亿元楼"，零公里润滑油项目获国际市场认可 [8] 企业服务优化 - 搭建"红色联盟"助企平台，60余个部门联合开展"审批服务直播+"，10支金融辅导队结对405家企业缓解融资难题 [10] - 推动工业投资同比增长89.7%、技改投资增52.5%，助力4家企业完成资质新增，10余家完成续期备案 [11] - 通过校企合作、国际交流等方式促进党建与产业融合，视频号宣传企业内容浏览量过万 [11]

城市更新的内涵与目标 - 城市更新不仅是空间形态改造，更需包含产业迭代升级，走内涵式发展道路，注重闲置资产盘活、生产经营激活和优势产业聚合 [1] - 中央政策明确城市更新是系统工程，需全面开展城市体检评估、赓续城市文脉、提升生活品质，核心是实现新旧动能转换 [1] 新旧动能转换的必要性 - 传统依靠人口涌入和资本投入的资源驱动模式难以为继，需转向城市空间、功能、品质的全方位结构重塑 [2] - 新旧动能转换需跳出"旧改/棚改"层面，通过释放新质生产力提升城市综合能级 [2] 市场化投融资机制 - 需建立多元化资金投入机制，政府引导+市场运作+社会参与，鼓励民企参与基础设施特许经营 [2] - 金融机构应开发专项债券、信托产品等创新工具，通过债权/股权/物权投资满足多样化融资需求 [3] 政府角色与公共属性 - 政府需承担主体责任，协调国土规划与城市战略，加大公益性基础设施投资 [3] - 需建立城市群横向合作机制，发挥中心城市带动作用，重点支持短期难盈利但社会效益显著的项目 [3] 产业升级实施路径 - 通过改造传统产业空间（如老旧商业区升级为CBD）吸引金融、总部经济等高端产业集聚 [4] - 建设特色产业园（如生物医药、人工智能）培育本地产业链，提升产业集群竞争力 [4] 民生协同与公众参与 - 居民应全过程参与决策，通过基层协商平台表达意见，激发"微改造"活力 [4] - 鼓励商户自主更新店面，形成文商旅融合载体，统筹民生改善与现代服务业发展 [4]

政策导向与财政支持 - 国务院明确以"宜居、韧性、智慧城市"为目标推进城市更新，强调文化遗产保护与"留改拆"模式创新 [2] - 财政部2025年城市更新行动评审结果公示，20个城市入围，中央财政计划补助超200亿元 [2] - 专项债和REITs等多元融资工具将被进一步利用，推动房地产从"增量扩张"向"存量优化"转型 [2] 中粮大悦城城市更新实践 - 北京朝阳大悦城B1层完成16000平米品质生活空间改造，引入10余家新店，打破"B1聚集小餐饮"行业惯性 [2][5] - 2023年以来完成橱窗一期工程改造、卫生间改造、停车场升级等硬件焕新，引入100多个品牌（超四成为首店、旗舰店、定制店） [3][5] - 构建首店矩阵（如MUJI北京首家旗舰店、Olé精品超市等），形成生活方式、潮玩、网红下午茶三大品牌组团 [5] 商业空间升级与消费转型 - 朝阳大悦城通过空间设计与品牌矩阵双重升级，实现从"城市商圈"到"城市客厅"的功能进阶 [3] - 项目依托购物中心与地铁无缝接驳优势，强化城市级地标辐射力，为北京商业市场注入新动能 [5] - 以"精品差异化"调改逻辑构建兼具精致感与烟火气的生活场景，成为国际消费中心城市建设的鲜活样本 [6] 产业生态与产城融合 - 北京中关村（大兴）细胞基因治疗产业园引入16家优质企业，形成"1诺奖+7院士+27个1类创新药管线"资源矩阵 [9] - 产业园突破传统租赁模式，提供定制化厂房、共享实验室、全周期金融支持等三维服务 [9] - 未来计划以10余万平方米空间培育100亿级CGT全产业链生态，打造1000亿级产业集群 [10] 旧改与城中村更新案例 - 西安上塔坡城中村改造项目完成20栋楼体结构封顶，8000多名回迁群众受益，保留千年古村历史底蕴 [11][12] - 深圳中粮创芯研发中心为工改工项目，引入130余家企业（含500强、上市企业），形成新型产业综合体 [7] - 北京中糖大厦改造为"金融科技独栋地标性写字楼"，外立面、大堂、机电设备全面升级 [7] 行业认可与模式创新 - 公司2024年获"中国楼宇经济北京论坛"五项权威大奖，获北京市委城市工作委员会办公室感谢信 [14] - 实践模式涵盖"政府-企业-社会"多方协同与"空间-产业-人文"可持续更新，为行业提供可行样本 [14] - 城市更新从物理改造转向科技、生态、人文深度融合，推动"宜居、韧性、智慧"城市演进 [15]

城市更新的核心观点 - 城市更新是传承与创新的过程，从历史营城模式到现代文明发展，城市不断迭代以适应人口增长和宜居需求 [3][4][5] - 中国城市化进入内涵式发展阶段，"十四五"规划将城市更新上升为国家战略，中央财政计划补助200亿元支持20个试点城市 [1][2] - 城市更新需兼顾生产型与生活型功能，通过小微空间改造提升美学价值，实现"三生合一"（生态、生产、生活）的系统设计 [5][12][16] 城市更新的历史与模式演变 - 中国古代营城模式从圆形围合发展为方形规划，《周礼·考工记》确立规范制式，延续至明清北京城的中轴线布局 [4] - 工业革命后城市以增量扩张为主（如纽约曼哈顿），但过度扩张导致城市病，后工业时代转向存量更新，注重亩产效益（部分地块产值超亿元/亩） [5] - 1958年荷兰会议首次定义城市更新，涵盖建筑修缮、环境改善等所有城市建设活动 [6] 小微空间更新的实践路径 - 北京杨梅竹斜街通过保留历史建筑（青云阁）与引入新业态（咖啡厅、餐厅）形成"古早"更新样本，2011年起连续十年参与北京国际设计周 [1] - 采用"针灸式"更新：改造胡同杂物间为玻璃花房（几平方米）、屋顶种植、街角剧场等，释放小微绿地与口袋公园 [11][12][14] - 推行"以展代建"模式，引入演艺、非遗展览等活动活化老旧街区，公共设施艺术化改造需兼顾便民性与文旅功能 [14][16] 城市美学的驱动机制 - 北京奥运会形象景观设计（鸟巢、水立方等）将场馆景观与城市中轴线文化空间结合，获国际奥委会"无与伦比"评价 [8][9] - 社会创新设计介入：通过创意改造闲置空间（如东六环高线公园）、鼓励居民参与社区种植，共建共享生活美学 [10][12][13] - 新建城区需避免同质化，通过小微空间植入在地文化特色（如文商旅体融合场景），实现"公园里生长城市" [15][16] 可持续更新运营模式 - 建立政府引导+市场运作+社会参与的机制，盘活低效存量资产，吸引小微型经营主体 [17] - 发展可运营的公共艺术空间，推动文化产业与城市美学融合（如咖啡馆、书店、美术馆等"小而美"节点） [10][16][17] - 挖掘街区历史文化资源，以生长式更新循序渐进提升品质，形成"艺术化生活"生态 [14][17]