全国房地产市场分化趋势 - 7月全国百城新建住宅均价16877元/平方米，环比上涨0.18%，同比上涨2.64%；二手住宅均价13585元/平方米，环比下跌0.77%，同比下跌7.32% [2] - 一线及部分强二线城市新房市场表现稳健，核心城市二手房成交保持活跃但价格承压 [2] - 房地产市场处于波动调整阶段，"好城市+好房子"组合存在结构性机会 [2] 新房市场表现 - 一线城市新房价格环比上涨0.36%，高端改善项目（如上海中海·云邸玖章、广州保利天奕等）均价超10万元/平方米带动整体房价 [4] - 二线城市新房价格环比上涨0.23%，杭州（+1.51%）和成都（+1.3%）领涨 [4] - 三四线城市新房价格环比下跌0.19%，连云港、济宁、阜阳跌幅超0.5% [4] - 7月30个重点城市新房成交836万平方米，前7月累计成交与去年同期持平 [4] 二手房市场表现 - 百城二手住宅价格环比下跌0.77%，一线（-0.61%）、二线（-0.84%）、三四线（-0.77%）城市普跌 [7][9] - 淮安（-1.64%）和盐城（-1.52%）等城市跌幅显著 [9] - 14个重点城市7月二手住宅成交11.18万套，环比降1.83%，同比降9.05% [9] - 前7月累计成交81.11万套同比增10.8%，但5-7月成交量持续走低 [9] 重点城市成交数据 - 一线城市：北京成交12784套（环比-15.6%），上海19337套（-6.9%），广州8104套（-9.4%），深圳4799套（+3.7%） [10][11] - 二线城市：东莞成交3127套（+19.8%），佛山7164套（+8.6%），郑州7576套（+7.8%） [11] - 14城二手房挂牌总量198.2万套环比增2.7%，去化周期16.8个月环比增2.7% [12] 政策与市场展望 - 中央提出加快构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造 [7] - 成都取消限售、荆门落地现房销售等政策为市场注入活力 [7] - 预计下半年新房市场波动调整，二手房市场面临量价齐压压力 [7][12]

行业投资评级 - 报告对建筑装饰行业给予"看好"评级 [2] 核心观点 - 行业总量偏弱但区域投资弹性显著 建议关注国家战略布局相关标的 [3] - 低估值央企推荐中国化学/中国中铁/中国铁建 国际工程板块推荐中钢国际/中材国际 [3] - 国企推荐四川路桥/安徽建工 民营类推荐志特新材/鸿路钢构 [3] 市场表现 指数表现 - SW建筑装饰指数周涨+1.75% 跑输沪深300指数0.36pct [3] - 子行业周涨幅前三：国际工程(+3.77%)/专业工程(+3.40%)/装饰幕墙(+3.35%) [5] - 年涨幅前三子行业：生态园林(+28.69%)/设计咨询(+26.41%)/专业工程(+22.08%) [5] 个股表现 - 周涨幅前五：上海港湾(+30.49%)/美丽生态(+22.75%)/汇通集团(+15.43%)/新疆交建(+15.18%)/苏州规划(+14.22%) [9] - 年涨幅前三：深水规院(+142.74%)/大千生态(+101.95%)/*ST天沃(+93.03%) [5] 行业动态 - 新藏铁路有限公司成立 注册资本950亿元 [3][11] - 住建部提出房地产行业"两个转向" 要求构建新发展模式 [3][11] - 发改委推进绿色产业转型 实施生态保护补偿 [11] 重点公司动态 - 腾达建设：中标1.18亿元小学工程项目 占2024年营收3.17% [13] - 城地香江：签订45.27亿元数据中心项目 占2024年营收279.27% [13] - 圣晖集成：H1营收同比+39.04%至12.95亿元 [15] 估值数据 - 中国中铁(601390)2025E PE 5.1倍 归母净利润增速0% [19] - 中国化学(601117)2025E PE 8.1倍 净利润增速10% [19] - 新疆交建(002941)2025E PE 18.2倍 净利润增速54% [19]

宏观经济政策 - 2025年我国政府加强逆周期调节力度，实施更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策，强化宏观政策民生导向，打好政策"组合拳" [1] - 财政赤字率拟按4%安排，赤字规模5.66万亿元，一般公共预算支出29.7万亿元，拟发行超长期特别国债1.3万亿元，地方政府专项债券4.4万亿元 [3] - 合计新增政府债务总规模11.86万亿元，财政支出强度明显加大 [3] 基建投资 - 2025年上半年基建投资（包括电力）同比增长8.9%，较上年全年回落0.29个百分点，基建投资（不含电力）同比增长4.6%，较上年全年回升0.2个百分点 [3] - 截至2025年8月7日，全国地方政府新增专项债券发行额28019亿元，占年度总发行额的63.7% [9] - 超长期特别国债中划分8000亿元用于支持"两重"项目建设，比2024年多1000亿元 [9] 房地产行业 - 2025年上半年房地产行业初现企稳迹象，房屋新开工累计同比下降20.0%，降速较上年全年收窄3.0个百分点，房屋竣工面积同比下降14.8%，降速收窄12.9个百分点 [6] - 新建商品房销售面积同比下降3.5%，降速较上年全年收窄9.4个百分点，房地产投资同比下降11.2%，降速较上年全年扩大0.6个百分点 [6] - 政策方面降低存款准备金率0.5个百分点，下调政策利率0.1个百分点，降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点 [4] 建筑钢材需求 - 2025年上半年建筑钢材（钢筋+线材）表观消费量为16476万吨，同比下降1.6%，较上年全年降速收窄8.1个百分点 [8] - 基建投资起到建筑钢材需求的"托底"作用，但地产投资下滑拖累需求释放 [8] - 2025年下半年专项债发行加快及增量空间释放，基建投资同比增速有望回升，阶段性提振建筑用钢需求 [9] 行业展望 - 2025年下半年房地产行业将延续"弱复苏、慢回稳"态势，新开工、施工、竣工指标同比降幅将继续收窄 [10] - 基建投资有望提速，成为"稳增长"主要抓手，但受地方财政约束，上行空间有限 [10]

核心观点 - 房地产市场从"增量扩张"转向"存量提质"，"好房子"成为破解结构性矛盾、驱动企业转型、支撑经济复苏的关键抓手 [1][2] - 国家标准《住宅项目规范》落地将催生万亿级新建与改造需求，激活建材、智能家居、社区服务等产业链 [1][8] - 改善性需求占比达41.1%（2024-2030年），推动行业从高周转模式转向以产品力为核心的高质量发展 [4][6] - 绿色建材市场规模2030年将突破2.5万亿元，占建材总市场38% [10] - 智能家居行业2024年规模7848亿元，2029年达1.09万亿元（CAGR 6.79%） [11] 行业转型驱动因素 - 需求端：改善性需求与更新需求合计占比70.9%（2024-2030年），120-144㎡户型成交占比达30%（2025年1-5月） [4][7] - 政策端：《住宅项目规范》强制要求安全/舒适/绿色/智慧四大标准，重构增量市场空间 [9] - 技术端：绿色建材渗透率提升至38%（2030年），智能家居渗透率19%（2023年）较发达国家低30+个百分点 [10][11] - 案例端：郑州改善型项目开盘去化率85%，重庆四代宅产品量价较普通住宅高20% [7] 产业链机会 建材领域 - 建筑声学材料：新建住宅隔音材料年需求200亿元，存量改造释放千亿级市场 [9] - 绿色建材：低碳水泥/光伏玻璃/生物基建材需求激增，2030年市场规模2.5万亿元 [10] - 安全建材：高性能钢材/防火涂料/阻燃电缆受《规范》强制要求带动 [9] 智能家居领域 - 市场规模：从7848亿元（2024年）增至1.09万亿元（2029年） [11] - 基础设施：智能配电箱标配推动系统前置，需破解生态孤岛问题 [11][19] - 适老场景：智能拐杖/药盒/报警装置带动适老化改造市场达4500亿元（2030年） [13] 服务领域 - 高端物业：市场规模从1600亿元（2024年）增至3000亿元（2030年） [12] - 全龄服务：康养地产规模4.5万亿元（2030年，CAGR 10%+），适老化改造CAGR 25.6% [13] - 社区配套：商业服务/便民设施纳入《规范》要求，刺激新型消费场景 [9] 政策支持方向 - 法规设计：建立"国家规范-地方标准-项目承诺"三级体系，推行质量保险与电子身份证库 [15] - 激励机制：发行城市更新专项债券，对绿色建筑企业减免所得税，容积率奖励 [17] - 技术推广：补贴建造机器人采购，建立绿色建材供应商名录，构建智慧家庭数据平台 [18][19]

地块信息 - 郑州航空港经济综合实验区集中发布22宗总占地面积约1219亩的优质地产项目[1] - 北港总部经济区4宗居住地块占地439亩，毗邻康平湖公园、纬一河，配套教育资源丰富[1] - 国际贸易会展区9宗商业服务业地块占地426亩，距离郑州航空港高铁站不足2km[1] - 中原医学科学城居住地块26亩，周边医疗商业教育资源富集[3] - 双鹤湖科创走廊3块居住地块276亩，公共服务设施完善[3] - 先进制造业集聚区商业地块52亩，毗邻兴港新能源产业区[3] 区域优势 - 地块分布于城市核心商圈与新兴产业聚集区，交通枢纽便利，人流动线优势明显[5] - 郑州航空港拥有体制机制、交通枢纽、产业集聚、人才政策等六大优势[5] - 建成区140平方公里，道路网络620公里，绿化覆盖率36.6%[7] 产业动态 - 6家企业现场签约土地出让合同，总投资额达46亿元，涵盖高端制造、商业综合体等领域[7] - 签约项目预计带动就业岗位2000余个[7] - 诺安餐饮将在港区落地中原总部项目，拓展业务版图[9] 政策支持 - 中央城市工作会议提出"加快构建房地产发展新模式""建设宜居城市"等方向[5] - 中国银行郑州航空港分行将加大金融支持力度，优化信贷服务[9] - 政银企合作对接机制启动，后续将深化合作[9]

房地产行业发展方向 - 中央城市工作会议提出"两个转向"：城镇化从快速增长期转向稳定发展期 城市发展从增量扩张转向存量提质增效为主[3] - 高质量开展城市更新成为核心任务 与房地产未来发展密切相关[3][4] - 行业需适应"内涵式发展"新形势 把握房地产与城市动能、空间结构、人口增长的关联规律[3] 房地产发展新模式 - 必须摒弃传统"高负债、高杠杆、高周转"开发模式 转向品质效益型发展[4] - 重点建设安全舒适绿色智慧的"好房子" 满足多层次高品质住房需求[4] - 通过城市更新盘活存量资产 改造老旧小区城中村为"好房子"标准[4] 政策支持与市场表现 - 2023年9月以来政策组合拳使成交量企稳后 成交价出现止跌迹象[5] - 2024年4月中央提出加大高品质住房供给 优化存量房收购政策[5] - 6月国务院要求多措并举激活需求优化供给 推动市场止跌回稳[5] 长期发展潜力 - 城镇化进程仍将支撑房地产市场需求 需尊重城市发展规律[5] - 行业转型升级将巩固市场稳定态势 关键在构建新发展模式[2][5] - 城市更新将激发多层次住房需求潜力 包括农业转移人口市民化需求[4][5]

房地产行业2025年中期投资策略 - 房地产发展新模式可能包括好房子、人房地钱、房屋全生命周期管理、现房销售制度等，政策本意在于推动行业从金融业回归制造业 [1] - 当前房地产处于好房子存量少+改需正值释放阶段，城镇住宅存量中高品质住宅渗透率仅为24%，2022-2025年改需占比高达44% [1] 好房子供需分析 - 好房子定义从物理建筑扩展到功能居住和精神寄托层面，政策将推动房企从金融业回归制造业 [2] - 成都麓湖生态城案例显示好房子产品溢价持续显现 [7] 国际经验与行业展望 - 美国房地产危机后，行业经历供给改革，产品力及库存管理能力强的优质房企穿越周期 [4] - 未来中国能缔造好房子产品的企业将行稳致远，产品力强（更高毛利率）+库存管理能力强（更高周转率）的房企胜出 [6] 数据来源与图表 - 房地产新发展模式推演图表来自政府官网和申万宏源研究 [1] - 中国好房子供需分析图表来自Wind、七普、统计局和申万宏源研究 [1] - 美国四大房企杜邦分析图表来自Wind和申万宏源研究 [5]

摘要 风险提示：政策不及预期、美联储加息 正文 1.中央城市工作会议为哪般 中央城市工作会议是对当下经济问题的积极回应，具有重要政策意义。2015 年是国民经济和社会发展五年规划的收官和谋划之年，中国经济面临着产能 过剩、物价疲弱、房价下跌的情况。2015 年 12 月中央城市会议召开，提出加强城市地下和地上基础设施建设，建设海绵城市，加快棚户区和危房改造， 有序推进老旧住宅小区综合整治，力争到 2020 年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造，推进城市绿色发展等目标。之后随着棚改的结束，房地 产库存问题得以解决，中国经济走出通缩阴霾。2025 年同样是国民经济和社会发展五年规划的收官和谋划之年，中国经济也面临着产能过剩、物价疲 弱、房价下跌的情况。在本次会议同样提出了加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造等一系列任务。结合 3 月国务院发布《关于持续 推进城市更新行动的意见》来看，本轮相关政策并不会采用棚改货币化安置的方式，而是选择更为温和老旧小区改造等城市更新措施。从会议规格和召开 时点来看，本次中央城市工作会议充分体现了政策层对中国经济以及地产问题的高度关注，具有重要的信号意义。 2. ...

城市宜居性建设方向 - 优化城市空间结构 通过统筹生产生活生态三大布局提升宜居性 北京疏解非首都功能优化中心城区 江西峡江建设口袋公园提升品质[1] - 推进城中村危旧房改造 注重完善水电气等基础设施建设 兼顾保留历史记忆和社区特色 打造有辨识度公共空间[1] - 提高公共服务水平 建设15分钟生活圈 设置惠农公交专线 推出流动便民集市 推动优质服务下沉社区[1] 城市发展未来规划 - 坚持人口产业城镇交通一体规划 加快构建房地产发展新模式 大力发展生活性服务业[1] - 着力建设舒适便利宜居城市 让现代化建设成果更多更公平惠及人民[1]

01 本次政治局会议基调更偏乐观 - 2023年7月底政治局会议指出经济运行面临国内需求不足、企业经营困难、重点领域风险隐患较多等挑战 强调加大宏观调控力度 推动经济质效提升和合理增长 [3] - 2024年7月底政治局会议基调更偏乐观 未提及"加大宏观调控力度" 强调保持政策连续性稳定性 增强灵活性预见性 短期政策加码概率较低 [5] - 2023年二季度实际GDP同比增长6 5% 但两年复合增速仅3 6% 逆周期政策加码迫在眉睫 2023年受灾直接经济损失较近五年均值增长12 6% [5] - 2024年二季度实际GDP同比增长5 2% 上半年累计增长5 3% 同比提高0 3个百分点 IMF将中国经济增长预测上调0 8个百分点至4 8% [6] 02 下半年经济工作任务 加快扩内需长效机制建设 - 部署"两新"项目5000亿元资金和"两重"项目8000亿元中央投资 雅江水电站项目总投资1 2万亿元 [10] - 2022年《扩大内需战略规划纲要》提出八大重点任务 2024年《提振消费专项行动方案》细化八个方面部署 [10] 纵深推进全国统一大市场建设 - 2022年4月印发《关于加快建设全国统一大市场的意见》 2024年政府工作报告提出破除地方保护和市场分割 [13] - 新修订《反不正当竞争法》增加公平竞争审查制度 正在修订《价格法》完善低价销售认定标准 [13] 加快构建房地产发展新模式 - 2023年《新型城镇化战略五年行动计划》提出四大行动 2024年中央城市工作会议明确城市工作重点任务 [15] - 2024年6月国常会要求摸底全国已供土地和在建项目 优化现有政策 推动房地产市场止跌回稳 [15]