城市发展政策导向 - 因城施策增强城市发展动力 立足城市资源禀赋和基础条件 [1] - 精心培育创新生态 激发创新创业活力 [1] - 加强原始创新和关键核心技术攻关 [1] 科技创新与产业升级 - 强化科技创新与产业创新协同 [1] - 统筹推进传统产业改造升级 新兴产业培育壮大 未来产业布局建设 [1] - 因地制宜发展新质生产力 [1] - 加快建设国际科技创新中心和区域科技创新中心 [1] - 深入实施国家战略性新兴产业集群发展工程 [1] 制造业与建筑业发展 - 培育壮大先进制造业集群 [1] - 发展智能建造 培育现代化建筑产业链 [1] - 加快推动建筑业转型升级 [1] 服务业与消费经济 - 大力发展生产性服务业 [1] - 推动生活性服务业补齐短板 提高水平 [1] - 发展首发经济 银发经济 冰雪经济 低空经济 [1] - 培育消费新场景 [1] - 深化国际消费中心城市建设 [1]

核心财务表现 - 上半年营业收入85.24亿元，同比增长6.5%，核心净利润20.11亿元，增长15% [1] - 中期股息每股0.529元，同比增长89.6%，另宣特别股息每股0.352元，首次实现中期核心净利润分派100% [1] - 毛利率与利润回报因业务模式调整同步提升 [1] 商业运营板块 - 万象商业零售额1220亿元，同比增长21.1%，在营购物中心达125座 [1] - 53座购物中心零售额居当地榜首，104座跻身当地市场前三 [1] - 新开购物中心4个，第三方项目调改后零售额及租金实现高双位数增长 [2] 物业管理业务 - 在管面积4.20亿平方米，同比增长1.8%，合约面积4.52亿平方米 [2] - 新增第三方合约面积1432万平方米，其中66.7%位于一二线核心城市 [2] - 城市空间在管面积1.27亿平方米，较2024年末提升1.8%，收入同比增长15.1%至9.5亿元 [2] 战略发展举措 - 坚持内涵式增长与外延式增长并举策略 [3] - 内涵增长源自购物中心分租项目业绩提升和物管技术效率优化 [3] - 外延增长通过新开业购物中心、第三方项目拓展及市场化规模扩张实现 [3] 未来增长方向 - 商业航道将寻求轻资产商管机会，物业航道投资聚焦业务协同与核心能力培育 [4] - 抢抓城市更新、生活性服务业及城市治理政策机遇 [4] - 行业整体由规模逻辑转向质量逻辑，新机遇存在于智慧化管理和多元场景运营 [4]

行业规模与地位 - 2024年广东服务业增加值达8.14万亿元，占全国服务业增加值10.6%，连续40年位居全国第一，占GDP比重57.5%，对经济增长贡献率为47.9% [2][3] - 2024年社会消费品零售总额4.79万亿元，连续42年全国居首，超1.5亿实时在粤人口构成消费市场底座 [3] - 前海合作区2025年上半年现代服务业增加值占GDP达65.5%，接近全球服务业先进地区水平 [3] 产业结构与融合 - 生产性服务业占据绝对主导地位，金融业、信息传输/软件/信息技术服务业及现代生活服务业为核心引擎 [3] - 数字经济规模达6.9万亿元，连续8年全国第一，华为、腾讯等9家国家级工业互联网平台赋能制造业转型 [4] - 截至2025年6月制造业贷款余额3.52万亿元（同比增4.6%），其中中长期单位贷款余额2.4万亿元（同比增7.8%） [4] - 粤港澳大湾区拥有9个万亿元级产业集群和18家世界500强企业，深圳-香港-广州科创集群全球创新指数连续5年排名第2 [4] 发展瓶颈 - 生产性服务业存在科技转化率低、基础软件等关键技术卡脖子、数字产业硬制造强而软服务薄弱问题 [5] - 生活性服务业面临高端护理、智慧养老供给缺口大，社区居家养老缺乏长期盈利模式 [8] - 智慧康养、定制旅游、银发经济等新消费受制于法规政策及监管环境限制 [8] - 金融、跨境服务高端人才短缺，家政餐饮等行业存在优质服务人员短缺和年轻劳动力吸引力不足问题 [8] 突破路径 - 建议加快基础软件、工业软件等高端软件国产化替代，构建生产性互联网平台+产业集群模式 [11] - 利用横琴、前海、南沙、河套等平台深化粤港澳规则衔接，发挥香港金融法律咨询服务业优势 [11] - 推进人工智能+消费场景创新，发展智慧商圈、互联网+医疗、数字教育及低空经济应用场景 [14] - 建议通过政府资金引导、大平台参与、品牌让利三重模式发放消费券刺激消费 [14] - 支持高校与头部企业共建细分领域学院，健全产教评融合机制培育复合型人才 [17]

城市宜居性建设方向 - 优化城市空间结构 通过统筹生产生活生态三大布局提升宜居性 北京疏解非首都功能优化中心城区 江西峡江建设口袋公园提升品质[1] - 推进城中村危旧房改造 注重完善水电气等基础设施建设 兼顾保留历史记忆和社区特色 打造有辨识度公共空间[1] - 提高公共服务水平 建设15分钟生活圈 设置惠农公交专线 推出流动便民集市 推动优质服务下沉社区[1] 城市发展未来规划 - 坚持人口产业城镇交通一体规划 加快构建房地产发展新模式 大力发展生活性服务业[1] - 着力建设舒适便利宜居城市 让现代化建设成果更多更公平惠及人民[1]

城市发展模式转型 - 城市发展从外延式增量扩张转向内涵式存量提质增效，城镇化进入下半场[1][3] - 城市规划思路从"框定总量、限定容量"转向提升"综合承载能力"，工作抓手从棚改转向城市更新[3][4] - 房地产旧发展模式向"人、钱、房、地"匹配、租购并举、存量增量统筹的新模式转变[9] 城市更新 - 城镇存量住房达350亿平方米，未来5年需更新改造各类管道60万公里，创造约4万亿元投资需求[12] - 城市更新从"拆改留"转向"留改拆"，强调精细化、小规模、渐进式原则，聚焦宜居、韧性、智慧城市建设[13][14] - 项目回报周期长，需多元资金支持，政策鼓励REITs、专项债等融资工具，允许混合开发和容积率转移[15] 城镇化空间格局 - 发展组团式、网络化城市群与都市圈，19个城市群贡献全国80%以上GDP，政策强调提升综合承载能力[16][17] - 分类推进县城城镇化，208个县级市和1356个县城镇化率低于60%，重点提升教育、医疗等公共服务[23][24] - 农民工跨省流动比例下降，省内一体化快于跨省协调，需突破社保统筹等制度障碍[20][21] 人口市民化 - 市民化可拉动1.2万亿元消费增量，城镇化率每提升1个百分点带动万亿元级新增投资[26] - "两证"并轨（居住证与户籍）比缩小"两率"（常住与户籍城镇化率）更具操作性，需强化公共服务均等化[27] - 央地激励不相容问题需通过中央事权改革实现"卡尔多改进"，建立成本分担机制[28] 生活性服务业 - 降低人口流动障碍可使服务业占比提升2个百分点，城市间收入差距缩小7.3%[30] - "一老一小"服务需求突出，46.4%儿童处于流动/留守状态，养老体系需完善社区嵌入式服务[31] - 服务业发展依赖人口规模与密度，推动农民工职业从制造业向服务业转型[30][31]

城市发展战略转型 - 我国城镇化率接近70%，城市发展从增量扩张转向存量提质增效，进入高质量“内涵式发展”转型[1] - “内涵式发展”推动城市转向存量提质增效，是践行以人民为中心发展的体现，要夯实生态宜居底色[1] 城市体系与承载能力 - “十五五”常住人口城镇化率将达70%左右，城镇化率每提升1个百分点，新增消费和投资需求分别为2000亿元和万亿元[1] - 要优化现代化城市体系，开展户籍制度和“要素随人走”等制度改革[1] 创新与城市功能 - 会议将创新作为现代化人民城市建设首要目标，凸显城市在推动创新中的功能[2] - 培育城市动能的抓手为深化改革开放、开展城市更新、发挥双循环枢纽作用[2] 宜居与韧性城市建设 - 居民对宜居城市环境有新要求，2025年强调“稳步推进城中村和危旧房改造”[1] - 城市韧性通过地下管网等更新升级保障运行，生活性服务业可提升宜居和韧性[2] 美丽与文明城市打造 - 巩固环境治理成效，推动减污降碳扩绿协同增效，打造美丽城市[2] - 完善历史文化保护传承体系，加强文化软实力建设，拓展城市发展边界[2] 风险提示 - 存在国内经济复苏、政策落实不及预期，海外加息及经济衰退，地缘政治扩大，贸易形势超预期变化等风险[2]