市场整体趋势 - 全国300个城市平均房价为16,425元/平方米 同比微增1.2% 增速创近十年新低 [1] - 一线城市均价为68,970元/平方米 同比增长2.7% 增速较历史高位显著放缓 [1] - 超过43%的中国城市被划为"收缩型" 未来五年将面临下行压力 [4] 区域分化表现 - 一线及强二线城市（杭州/南京/成都）保持缓慢上涨态势 上海新房均价达72,346元/平方米环比上涨1.3% [1][5] - 三四线城市面临价格企稳甚至下滑压力 中部某地级市销售面积较2020年峰值大幅下滑47% [1][6] - 人口变化成为决定性因素 2024年全国217个地级市出现人口负增长 [6] 供需结构变化 - 全国商品房库存高达15.7亿平方米 去化周期长达36个月 [9] - 保障性住房新开工超过880万套 同比增长53% 挤压商品房市场需求 [9] - 全国住房空置率预计将升至22% 较目前上升3个百分点 [4] 政策影响效果 - 全国已出台超过400项房地产支持政策 首套房贷款利率降至3.85%历史低位 [7] - 2025年一季度个人住房贷款新增额仅为4,267亿元 同比下降18.7% [7] - 房地产税改革将在2026年前扩围 预计投资性购房需求减少30-50% [12] 资产配置转变 - 房产在家庭总资产占比从2017年70%下滑至2025年62% [8] - 35岁以下年轻人中38%表示"不一定要买房" 较2015年12%大幅提升 [8] - 股票/基金/保险等金融资产占比日益提升 [8] 技术及环境因素 - 房地产行业数字化投入达786亿元 同比增长24% [13] - 62%新购房者将家庭办公空间列为重要考虑因素 较2019年上升37个百分点 [13] - 绿色建筑有望获得10-15%价格溢价 273个城市面临气候风险 [14] 2030年价格预测 - 一线及强二线城市房价累计涨幅预计15-20% 年化增长率约3% [5][15] - 三四线城市房价可能累计下跌20-30% [6][15] - 城市更新改造将涉及8万个老旧小区和1.8亿人 存量市场迎来新机遇 [10]

交易核心模式 - 中国绿发通过线下摘牌方式以底价13.61亿元获得三亚湾新城项目土地[1][7] - 交易采用“配货制”捆绑出让7宗地块包括2块有利润的二类住宅用地2块无收益的安置用地以及3块纯公益公共配套用地[3][5] - 政府以优惠价出让土地核心可开发用地评估价值为28.55亿元实际成交价13.61亿元土地折扣系数为47.66%[8] - 若有竞争报价将按一手0.1%的优惠系数叠加但最终仅中国绿发一家企业报名底价成交板上钉钉[10] 项目财务测算 - 项目预计总收入为63.88亿元政府评估的项目利润率为10%[8] - 开发商通过商品房的利润覆盖拆迁安置及公共配套的全部成本[13] - 土地出让总价为29.61亿元但企业实际支付地价款为13.61亿元[7][8] 项目规划与区域价值 - 项目总占地面积为397.72亩规划为生态社区和回迁安置社区配套有幼儿园社区卫生服务中心等公共建筑[16] - 项目紧邻三亚凤凰机场未来若机场搬迁区域价值将显著提升[16][18] - 中国绿发作为央企其介入将加速桶井片区的城市更新进程[14][18] 行业操作对比 - 三亚模式与广州旧改不同政府负责拆迁房企负责建设通过捆绑出让地块解决复杂需求[10][13] - 三亚土地出让普遍采用捆绑销售模式比常规开发更为复杂[11] - 除中国绿发外华润万科等大型开发商也已入局三亚城市更新市场[20]

项目背景与挑战 - 龙湖集团与首开股份联合开发的熙悦天街·熙悦荟项目总建筑面积约11万平方米 因2017年北京商办政策影响导致部分楼宇竣工后闲置 招商和销售受阻[3][4] - 项目位于房山区长阳镇良乡大学城商圈 紧邻地铁房山线良乡大学城北站 包含购物中心 商办楼宇 下沉商业广场及长租公寓等多业态[4] 盘活策略与业态重组 - 项目团队通过业态精准重组和功能创新再造 放弃简单散售或盲目招商 强调商办整体协同性及长期主义 实现自持购物中心与销售型商办业态差异互补[3][5] - 针对良乡大学城18万师生及房山6300多家企业客群 商业部分锁定年轻家庭 师生及企业客户 引入300多个品牌包括胡桃里2.0体验店 淄博赶烤等全天候营业业态 打造"房山的三里屯"[5][6] 长租公寓改造与运营 - 南部双子塔商办楼改造为长租公寓 由龙湖冠寓运营 房间面积20-40平方米 配备齐全家具及免费健身房 自习室等公共空间[7] - 租客包括房山本地 丰台上班族及高校师生 采用灵活长短租定价模式 开业不到两个月入住率接近50% 同时为机构买家提供稳定投资收益和轻资产服务收益[7][8] - 北部一栋商办公寓签约北京理工大学作为国际学生公寓 其他楼栋正与机构投资者及国有单位洽谈 全面提质升级[8] 区域影响与未来规划 - 更新后的下沉广场 独栋商业和长租公寓提升空间利用效能 园林绿化改善区域风貌 项目通过亲子魔术剧 音乐节等活动成为消费活力引擎[9][10] - 未来将推动星级酒店 科创办公等业态落地 规划建设总部办公 产学研基地 科技孵化中心等 形成城市活力中心并带动产业经济提质[10]

核心观点 - 公司是全球规模最大的投资建设集团之一，在房屋建筑工程、基础设施建设与投资、房地产开发与投资、勘察设计等领域居行业领先地位，位居2025年《财富》世界500强榜单第16位、中国500强榜单第4位，连续入选《工程新闻记录》(ENR)"全球最大250家工程承包商"榜单首位 [3][4] - 报告期内公司新签合同额2.5万亿元，同比增长0.9%，实现营业收入1.11万亿元，同比下降3.2%，实现归属于上市公司股东的净利润304.04亿元，同比增长3.2%，基本每股收益0.73元，同比增长2.8% [3][11] - 公司主营业务结构持续优化，深度融入国家区域协调发展战略，在京津冀、长三角、粤港澳大湾区、长江经济带、黄河流域等重点区域新签合同额占比为79.3%，完成投资额占比为88.7%，并全力服务"两重""两新"等国家重点领域工程建设 [12][13] 主要经营指标 - 新签合同额25,010亿元人民币，同比增长0.9% [1][11] - 营业收入1,108,3074.35万元人民币，同比下降3.2% [1][3] - 归属于上市公司股东的净利润3,040,435.3万元人民币，同比增长3.2% [1][3] - 基本每股收益0.73元人民币，同比增长2.8% [1][3] - 归属于普通股股东的每股净资产11.47元人民币，同比增长9.3% [1][3] 分业务经营情况 房屋建筑工程业务 - 新签合同额14,964亿元人民币，同比下降2.3% [1][13] - 营业收入6,963.76亿元人民币，同比下降7.1% [1][13] - 工业厂房新签合同额4,522亿元人民币，同比增长16.2%，合同额占比提升至30.2% [13] - 科教文卫体设施新签合同额2,454亿元人民币，其中教育设施新签合同额1,023亿元人民币，同比增长13.5% [13] 基础设施建设与投资业务 - 新签合同额8,237亿元人民币，同比增长10.0% [1][13] - 营业收入2,734.28亿元人民币，同比增长1.5% [1][13] - 能源工程、市政工程、水利水运等领域保持快速增长，新签合同额合计占比提升至34.2% [13] - 市政工程新签合同额1,580亿元人民币，同比增长43.8% [13] - 水利水运新签合同额365亿元人民币，同比增长31.4% [13] 房地产开发与投资业务 - 合约销售额1,745亿元人民币，同比下降8.9% [1][13] - 合约销售面积633万平方米，同比下降3.3% [1][13] - 营业收入1,318.84亿元人民币，同比增长13.3% [1][13] - 新购置土地储备520万平方米，期末土地储备7,488万平方米 [1][13] - 发布中国建筑"好房子"营造体系，在38个项目启动实践 [13] 勘察设计业务 - 新签合同额64亿元人民币，同比下降11.1% [1][13] - 营业收入49.36亿元人民币，同比下降9.0% [1][13] - 持续发挥设计咨询前端引领作用，提升在机场、体育建筑、文化场馆等细分设计领域核心竞争力 [13] 境外业务 - 新签合同额1,254亿元人民币，同比下降2.9% [1][13] - 营业收入598.15亿元人民币，同比增长5.8% [1][13] - 深入推进海外高质量发展战略，在中东、东南亚、中亚、非洲及港澳地区市场承接了一批标志性项目和民生工程 [13] 行业情况 - 2025年上半年我国国内生产总值660,536亿元人民币，同比增长5.3%，全国固定资产投资248,654亿元人民币，同比增长2.8% [5] - 房建存量市场提质需求增加，城市更新政策激活存量市场，新型城镇化建设持续推进，预计到2030年左右我国常住人口城镇化率将提升至接近70% [6] - 基建投资保持增长，2025年上半年全国基础设施投资（不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）同比增长4.6%，其中水上运输业投资增长21.8%，水利管理业投资增长15.4% [7] - 房地产政策持续优化，2025年6月国务院常务工作会议明确提出稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳 [8] - 对外承包工程规模稳步提升，2025年1-6月我国对外承包工程业务新签合同额1,299亿美元，同比增长12.4%，完成营业额781.2亿美元，同比增长8.1% [10] 公司核心竞争力 - 拥有市场化的运营机制，尊重、恪守、适应并利用市场规律，通过高品质的产品和超值服务不断赢得和创造顾客 [16] - 秉承国际化经营理念，全面参与高质量共建"一带一路"，实施海外高质量发展战略，持续推动海外业务量质齐升 [17] - 采取相关多元和纵向一体化的拓展方式，在继续保持勘察设计、房屋建筑施工、房地产开发传统优势的同时，积极在基础设施投资建造业务等领域进行横向拓展 [18] - 坚持高品质、低成本和差异化的竞争策略，聚焦"优质客户、优质项目、重点区域、重点领域"市场营销策略 [19] - 实行授权和集中有度的管控模式，总部定位为战略管控型总部，履行"引领、服务、监督"职能 [19] - 建立结果导向和责任承担的管理体系，通过各职能领域管理行为的有机融合形成富有生命力、科学合理、简洁高效的系统 [19] - 秉承"专业化、职业化、国际化"的人才发展战略，拥有一大批忠于企业、忠于事业的人才团队 [20] - 实施"产融结合"战略，依托中建财务公司和中建资本等内部专业金融平台，为公司主业和产业链上下游提供高质量金融服务 [21] - 拥有科技创新驱动的核心竞争能力，截至报告期末拥有4个国家级科技创新平台，5个国家企业技术中心（含分中心），9家院士工作站，75个省部级企业技术中心，72家省部级科技创新平台，有效专利70,887件，其中发明专利11,976件 [22] - 形成内化于心、外化于行的企业文化，将"品质保障 价值创造"的核心价值观和"忠诚担当 使命必达"的中国建筑精神融入公司的规章制度和管理行为 [22] 投资业务情况 - 报告期内完成投资额1,448亿元人民币，同比下降4.6% [13] - 投资回款1,730亿元人民币，同比增长3.3% [13] - 投资收支比119.5%，同比增长9.1个百分点 [13] - 房地产开发投资完成投资额1,185.1亿元人民币，同比下降0.7%，实现投资回款1,445.8亿元人民币，同比增长6.0%，投资收支比122.0% [13] - 基础设施投资完成投资额96.3亿元人民币，同比下降24.6%，实现投资回款92.1亿元人民币，同比增长8.3%，投资收支比95.6% [13] - 在实施PPP项目425个，权益投资额6,108亿元人民币，其中已运营PPP项目339个，权益投资额约4,448亿元人民币，占比72.8% [13]

政策核心内容 - 《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》发布 旨在加快城市发展方式转型和推动城市高质量发展 [1] - 政策明确城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段 并制定现代化人民城市建设"两步走计划"：2030年取得重要进展 2035年基本建成 [2][7] 城市体系优化 - 优化现代化城市体系位列七大任务首位 旨在解决超大特大城市"过度拥挤""一城独大"及县域基础设施不足问题 [3][4] - 通过城市群都市圈统筹超大特大城市与中小城市协调发展 发挥县城作为城镇化"重要蓄水池"功能 [4] 宜居城市建设 - 系统推进"好房子"建设与城市更新专项规划 作为营造高品质城市生活空间的两大支柱 [5][6] - "好房子"建设可促进房地产供需深度适配 倒逼行业从追求速度规模转向注重品质功能服务配套 [6] - 城市更新通过盘活既有建筑和老旧街区 能激发经济活力并促进产业转型升级与科技创新 [6] 行业发展影响 - 政策将推动房地产供给侧结构性改革 有效稳定市场预期并提升交易活跃度 [6] - 完整社区建设通过完善配套提升居住环境 增强房地产项目价值与市场吸引力 [6]

核心观点 - 公司地产业务销售额1745亿元同比下降8.9% 但营业收入1318.8亿元同比增长13.3% 显示业务结构优化 [3] - 公司聚焦"好房子"战略和城市更新业务 新签城市更新合同额1600亿元同比增长10% 推动高质量转型 [4][5] - 坚持核心城市土地储备策略 新增土地520万平方米全部位于一二线城市 投资金额858亿元 [7] 业绩表现 - 地产业务合约销售额1745亿元 同比下降8.9% [3] - 地产业务营业收入1318.8亿元 同比增长13.3% [3] - 地产业务毛利210.5亿元 同比下降6.8% [3] - 销售回款1446亿元 同比增长6% [8] - 经营性现金流净额同比改善238亿元 [8] 战略布局 - 获取150多个城市更新项目 新签合同额1600亿元 同比增长10% [4] - 新增土地储备520万平方米 全部位于一线及省会城市 [7] - 新增土地投资858亿元 其中中海地产404亿元 中建地产454亿元 [7] - 期末土地储备总量7488万平方米 [7] 业务发展 - 推出"好房子"营造体系 已在数十个项目实践 [4] - 北京中建宸园开盘销售61亿元 中海万吉玖序热销40多亿元 [4] - 牵头央企在京老旧小区改造2200万平方米 [4] - 建立投建运一体化实施模式 严控品牌标准 [5] 行业展望 - 房地产市场处于深度调整期 但一线城市韧性较强 [3][8] - 中央政策引导行业回归居住属性和可持续发展 [8] - 核心城市高净值客户购买力支撑优质项目去化 [7][8] - 不同城市和项目分化持续 结构性机会存在于好房子+好城市组合 [8] 管理措施 - 分类制定项目去化方案 加快存货去化 [8] - 严把投资入口关 聚焦核心城市核心板块 [7] - 抓住政府回购存量房机遇 加速销售回款 [8] - 完善工作机制 推动新开发项目全部纳入好房子体系 [5]

公司业绩与高管变动 - 中国建筑举行2025年中期业绩说明会 董事、总裁文兵、独立董事马王军、副总裁兼财务总监黄杰、董秘刘立新出席[2] - 相比去年同期 业绩说明会主席台少了一位高管副总裁吴秉琪 新增4月接替薛克庆任职董秘的刘立新[4] 地产业务表现 - 上半年地产业务合约销售额1745亿元 同比下降8.9%[4] - 地产业务营业收入1318.8亿元 同比增长13.3%[4] - 地产业务毛利210.5亿元 同比下降6.8%[4] - 地产业务销售回款1446亿元 同比增长6%[10] - 地产业务经营性现金流净额同比改善238亿元[10] 土地储备与投资策略 - 新增土地储备520万平方米 全部位于一线、二线及省会城市[9] - 新增土地储备涉及金额858亿元[9] - 期末土地储备7488万平方米[9] - 新购置土地（使用权）47宗[9] - 中海地产新增土地储备258万平方米 涉及金额404亿元[9] - 中建地产新增土地储备262万平方米 涉及金额454亿元[9] - 投资策略聚焦核心城市核心板块 严把入口关 优中选优[9] 城市更新业务发展 - 获取150多个城市的城市更新项目[5] - 城市更新项目新签合同额1600亿元 同比增长10%[5] - 牵头中央企业在京老旧小区2200万平方米改造任务[5] - 设立城市更新工作领导小组 组建城市改造工作专班[5] - 打造北京中海大吉巷、上海建国东路等标志性项目[5] "好房子"战略实施 - 4月底正式公布"好房子"营造体系 已在数十个项目启动实践[5] - 北京中建宸园开盘销售61亿元 中海万吉玖序开盘热销40多亿元[5] - 精选"新建好房子"等11项产品作为首批产业化推广项目[5] - 推动新开发项目全部纳入"好房子"营造体系[6] - 完善投、建、运一体化实施模式[6] 行业环境与政策影响 - 房地产市场处于深度调整期 建筑行业总体承压[4] - 中央城市工作会议为城市更新业务绘制发展蓝图[4] - 政策引导行业回归以居住属性为主、注重质量和服务的可持续发展道路[10] - 一线城市市场韧性强于二三线城市 优质供给支撑新房销售恢复[10] - "好房子"去化表现明显优于库存老项目[10] 公司发展战略 - 旗下中海地产权益销售额和利润稳居行业前列[9] - 中海地产未来将保持头部优势 市场占有率稳步提升[6] - 城市更新为各局院地产转型升级带来发展空间[6] - 加快存货去化 一个项目一策分类制定去化方案[10] - 加大保障性住房投资建设力度[10]

战略布局 - 公司在深圳前海设立南方总部 预计2026年初投用 形成与昆山总部协同的双总部格局[1][2][3] - 双总部模式标志中国市场向服务导向型战略转型 重点聚焦电梯更新改造与维保服务[1][3] - 联合深铁集团开发地铁系统电梯扶梯改造方案 与万科合作推进智能维保与智慧楼宇技术应用[4] 市场数据 - 中国是在用电梯全球最大市场 总量约1100万台 其中运行超15年的老旧电梯占比不足10%但快速上升[4] - 更新改造业务连续三年实现订单量两位数增长 成为第二增长曲线[4] - 2024年集团净销售额达110亿欧元 中国是其最大单一市场[3] 技术革新 - 人工智能已应用于维保作业头盔 形成边缘侧AI解决方案 提高安全与效率[7] - 能量反馈技术推广至全产品线 预计降低能耗高达70% 昆山改造项目实现单台电梯日均能耗降50%[7] - 搭建知识数据库和垂直大模型 实现故障预判 客流量预估和智能楼宇联动[7] 重大项目 - 2024年7月在江苏昆山完成2106台电梯改造 耗时8个月 为国内规模最大更新改造项目之一[6] - 智慧物流与装配中心已于2024年7月开工 预计10月投入使用[4] - 在中国大陆最高10座建筑中 有5座采用其客流解决方案[3] 区域发展 - 深度布局粤港澳大湾区 利用前海产业生态 地理位置和政策优势促进跨境协同[2] - 以香港为例 超过50年楼龄建筑快速增加 预计2043年旧楼达2.43万座 电梯改造市场空间巨大[4] - 通过供应链就近布局提升服务敏捷性 强化本地化团队建设[3] 行业趋势 - 后房地产时代电梯存量维修与更新改造成为关键增长市场[4] - 行业需聚焦安全质量底线 推动绿色创新普惠化 构建开放数字化生态[8] - 采用柔性生产线与独立业务部门为客户提供定制化解决方案[5]

核心财务表现 - 2025年上半年实现营收12.53亿元，归母净利润0.47亿元 [1][2] - 经营活动现金流量净额1.51亿元，较上年同期显著改善 [1][3] - 年内股价涨幅达32.10%，截至8月29日收盘报16.05元/股 [1][6] 订单结构优化 - 上半年新签订单金额23.96亿元，降幅低于行业6.47%的同比下降水平 [2] - 城市更新类项目新签7.03亿元，城市配套类新签11.37亿元，合计占新签总额76.79% [3] - 主动弱化房地产业务，重点发力城中村改造、保障性住房及公共服务设施 [2][3] 国际化战略推进 - 组建国际事业部，依托伦敦DCHD设计院资源拓展中东、东南亚市场 [4][5] - 旗下德才星光门窗实现中东市场突破，完成经销商签约及品牌授权 [5] - 业务模式从产品出口向海外生产、安装及售后服务的完整产业链升级 [5] 市场拓展布局 - 形成以青岛为核心，覆盖京津冀、长三角、珠三角及成渝地区的全国营销网络 [4] - 承接深圳自然博物馆、宝安区中医院扩建等重点项目 [4] - 通过优化客户结构和付款模式提升项目效益 [3] 资本管理举措 - 2024年累计回购股份2550.51万元，2025年新回购计划规模3500-7000万元 [6] - 截至上半年末累计回购金额3244.06万元 [6] - 完成员工持股计划非交易过户，96名员工参与认购，总资金2810万元对应420万股 [7] 行业环境与政策影响 - 全国建筑业企业新签合同额13.95万亿元，同比下降6.47% [2] - 受益于城市更新、"三大工程"建设及绿色低碳转型政策红利 [5][6] - 行业向绿色化、数字化、智能化转型升级，系统门窗需求增长 [6]

核心财务表现 - 2025年上半年实现营业收入1.1万亿元 归母净利润304亿元（同比增长3.2%） 基本每股收益0.73元（同比增长2.8%）[1] - 新签合同总额2.5万亿元（同比增长0.9%） 其中境外收入598.1亿元（同比增长5.8%）[1][2] 业务板块表现 - 房建业务营业收入6963.8亿元 新签合同额14964亿元 公共建筑新签合同额占比提升至62% 工业厂房/学校/仓储物流合同额分别增长约16%/14%/18%[1] - 基建业务营业收入2734.3亿元（同比增长1.5%） 新签合同额8237亿元（同比增长10%） 能源工程/市政工程/水利水运合同额分别增长约34%/44%/31% 合计占比达66%[1] - 地产业务销售额1745亿元 营业收入1318.8亿元（同比增长13.3%） 中海地产权益销售额居行业前列[1] 战略区域与新兴业务 - 京津冀/长三角/粤港澳大湾区新签合同额占比约80% 完成投资额占比近90%[2] - 城市更新项目覆盖150多个城市 新签合同额1600亿元（同比增长10%）[2] - 战新产业营业收入916亿元（同比增长3.5%） 重点拓展新一代信息技术/新材料/新能源/高端装备/节能环保领域[2][3] 运营管理与创新 - 实施专项资产盘活行动 上半年盘活存量资产914亿元[4] - 建立"好房子"营造体系 在38个项目落地应用 推出11大类产业化产品包括新建好房子/BIPV系列产品等[3] - 推进数字化创新 扩大BIM系列软件/智慧建造平台/建筑工业机器人应用[3]