核心财务表现 - 营业收入64,151.36万元，同比下降10.89%，主要因房地产开发业务结转商品房销售收入减少 [2][9] - 归属于上市公司股东的净利润-37,330.29万元，同比亏损扩大，因并表基金项目财务费用及折旧后呈亏损状态，且不动产投资项目处于培育阶段确认投资损失 [2][11] - 经营活动现金流量净额13,136.55万元，同比下降17.40%，因光大安石中心项目上年同期销售存货回笼资金而本期未实现销售 [9][10] - 总资产211.97亿元，同比下降3.41%；货币资金15.58亿元，同比下降25.13%，因购买信托理财产品及支付借款利息 [2][12] 业务运营情况 - 不动产资管业务在管项目49个，较年初减少7个；在管基金规模221.60亿元，较年初基本持平；在管资产规模470.19亿元，较年初增加1.05亿元 [13] - 资管业务收入1.99亿元，其中管理及咨询服务费收入1.49亿元；消费基础设施占比58.65%，写字楼占比33.68% [13][14] - 新增拓展厦门五缘湾商业项目、广州增城外贸产业园咨询项目，以及苏州吴中、济南历下住宅监管项目 [4] - 北京中关村Art Park大融城、成都锦江大融城、南京健康大融城等多个项目报告期内开业 [5] 行业环境分析 - 全国房地产开发投资下降11.2%，新建商品房销售面积下降3.5%，行业处于新旧模式转换阶段 [3] - 主要城市优质零售物业首层租金下滑3.9%，写字楼市场租金延续下行趋势，仓储物流基础设施租金及空置率承压 [3] - 不动产代建代管市场头部化趋势明显，前二十名企业新增管理面积同比增长28% [3][4] 资产与投资状况 - 长期股权投资32.10亿元，同比下降7.24%，因权益法确认投资亏损及转让中核高泰股权 [12] - 交易性金融资产4.13亿元，同比大幅增长1,551.29%，因购买信托理财产品 [12][17] - 存货10.15亿元，同比下降12.97%，因部分存货转入固定资产及项目结转销售成本 [12] 流动性管理 - 成功兑付到期债券，落实部分在管项目大额融资置换及成本压降 [6] - 加快非主业低效资产处置实现大额资金回流，货币资金减少5.23亿元 [6][12] - 一年内到期的非流动负债减少2.76亿元，因偿还到期中期票据 [12] 品牌与荣誉 - 光大安石连续第十一年蝉联"中国不动产基金综合能力优秀企业TOP10"榜首 [8] - 西安大融城入选"新媒体营销星秀榜"，中关村Art Park大融城、成都锦江大融城入选"待开业购物中心星秀榜" [8]

投资评级 - 维持"买入"评级 目标价12.5元 [13] 核心观点 - 城市更新战略推动有望带给招商蛇口长期Alpha [1] - 城市更新是房地产长期发展重要战略 2025年5月15日《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》正式印发 7月15日中央城市工作会议再次强调"以推进城市更新为重要抓手" [1] - 城市更新领域门槛高竞争少 参与城市更新的开发商需要较强的资金实力 截止2024年年报 账面现金超过1000亿元的只有四家公司——A股：招商蛇口、保利发展；H股：华润置地、中国海外发展 [3] - 招商蛇口"地产+商业"的模式类似港股华润置地 短期综合开发实力有助于公司在城市更新中精准卡位优质项目 长期持有型物业则有助于稳定公司利润率和现金流 [10] 公司表现 - 2025年1-7月招商蛇口累计实现签约销售面积393.41万平方米 累计实现签约销售金额1045.53亿元 位列克而瑞Top5 [5] - 2024年公司在"核心10城"的投资金额占比达90% 其中在一线城市的投资占公司全部投资额的59% [5] - 公司标杆项目亮点纷呈 20余个全国新作首开去化率领先竞品25% 其中10个项目入选2024年全国十大高端/轻奢/品质作品榜单 [5] - 公司主要持有物业全口径收入2024年达74.64亿元 同比上涨12% EBITDA实现36.67亿元 同比上涨11% [5] - 通过各REITs平台打通资产退出通道 公司成功构建了持有物业"开发－运营－资本化－再投资"的良性循环体系 [10] 财务预测 - 预计公司2025-27年归母净利润为42、46、51亿元 对应EPS为0.47、0.51、0.56元 [13] - 预计2025-27年营业收入分别为181,149、188,366、199,329百万元 同比增长1.23%、3.98%、5.82% [14] - 预计2025-27年毛利率分别为14.24%、14.14%、14.21% 净利率分别为2.33%、2.45%、2.56% [17] 估值分析 - 给予招商蛇口1倍PB估值 对应目标价12.5元 [13] - 当前收盘价￥9.06 总市值82,091.18百万元 总股本9,060.84百万股 [6] - 预计2025-27年P/E分别为19.45、17.76、16.09倍 P/B分别为0.73、0.71、0.69倍 [17]

城市发展模式转变 - 城镇化从快速增长转向稳定发展 城市发展从增量扩张转向存量提质增效 [5] - 城市竞争迎来新的洗牌时刻 发展模式随之而变 [6] 城市群与都市圈发展 - 推动城市群一体化和都市圈同城化发展 构建现代化城市体系 [7] - 19个国家级城市群中 京津冀 长三角 大湾区定位世界级城市群 成渝双圈和长江中游城市群为高质量发展增长极 [13][14] - 已批复17个国家级都市圈 深圳都市圈为标杆型 广州 南京 杭州都市圈为领先型 [19][20] 超大特大城市定位 - 增强超大特大城市综合竞争力 做强做精核心功能 [21] - 北京 上海 广州 重庆 天津被定位为"我国重要的中心城市" [25] - 北京 上海 深圳 广州承担国家科学中心和国际科技创新中心职能 [28] 科技创新与制造业布局 - 北京为全国科技创新中心 上海为国际科技创新中心 [29] - 深圳定位全国性经济中心和国家创新型城市 [32] - 杭州获"全国数字经济创新中心"定位 成都西安为西部经济中心 武汉为中部经济中心 [33] 城市扩容政策调整 - 控制超大城市规模 合理有序疏解非核心功能 [34] - 撤县设区建市和城市合并处于搁浅状态 [34] - 经济规模大和人口增长快的县级市和特大镇有望扩权 [38] 城市更新与房地产转型 - 稳步推进城中村和危旧房改造 支持老旧住房自主更新和原拆原建 [41] - 房地产发展核心转向存量改造 城中村改造和旧城改造成为重点 [45] - 中心城区老旧小区可能迎来价值重估 [47]

项目背景与定位 - 法国蓬皮杜中心主题店山东首店于8月28日正式开业 标志着原英美烟草公司济南分行旧址完成保护性更新与功能转化 成为集艺术展览 文创零售与公共美育于一体的城市文化新空间[1] - 项目定位为省级文物保护单位 通过系统性保护与功能性更新路径 实现历史建筑向文化消费载体的转型 打造城市更新与文化产业融合典范[5] 建筑与设计特色 - 建筑保留意大利文艺复兴风格 总建筑面积2460平方米 地下一层 地上两层（含阁楼层） 采用红砖墙与孟莎式屋面设计 部分窗户为百年原始遗存[3] - 改造中保留红砖肌理与空间结构 墙基为乱石砌筑 门窗做隅石处理 以水泥砂浆仿石工艺呈现独特质感 延续历史建筑底蕴[3][5] 业态与体验布局 - 空间构建一站式艺术生态 包括主题零售区（蓬皮杜中心设计灵感衍生品） 艺术展陈装置（互动体验区） 阅读与艺术活动共创区 实现可逛 可玩 可学 可买多元体验[3] - 业态融合艺术展览 文创零售 美育工坊 创意咖啡 艺术书吧 依托蓬皮杜国际艺术资源与在地化运营 提供互动性强且多维感知的审美体验[4] 文化与社会价值 - 建筑始建于1919年 2013年列为省级文保单位 是济南开埠历史的重要载体 改造后为城市注入新活力 推动历史遗产向文化消费转型[5] - 项目通过"百年商埠 艺述新生"主题首展（野兽派至包豪斯授权原版复刻展品） 丰富城市艺术生态 为市民与游客提供多元文化生活方式选择[3][5]

中国城市发展战略转型 - 中国城镇化态势从大规模快速化转向中低速微增长阶段 城市发展逻辑从增量供给转向存量迭代[4] - 城市更新成为城市内涵式高质量发展的必然选择 需要构建政府市场社会共同参与的新模式[4] - 新技术新业态新产业蓬勃发展 但需警惕盲目攀比和中低水平重复竞争问题[5] 产业布局优化方向 - 建议因城施策进行产业精准化分工和差异化布局 避免同质化竞争[5] - 发挥行业组织作用破除产业链内卷式竞争 培育具有国际竞争力的龙头企业[5] - 中国在智能技术发展上具有显著规模优势 有助于应对人工智能风险[3] 现代化城市体系建设 - 建设共富型现代化城市体系是中国式现代化的必然要求 需要政府与市场共同作用[4] - 需完善城镇化主体形态 促进城镇间公共资源配置均衡化 推进城乡区域协调发展[4] - 中国探索建设富有活力各具特色的创新型城市多样化路径 为世界城市发展贡献智慧[3] 学术研讨重点领域 - 会议聚焦构建共富型现代化城市体系 城市更新时代背景 城乡融合形态等重点议题[3][4] - 专题讨论涵盖智能时代全球城市创新增长 全球产业创新与城市转型 全球城市治理可持续发展等领域[6] - 来自中美德日西墨等多国专家学者参与研讨 会议由中国社会科学院相关机构主办承办[6]

投资评级 - 下调至"谨慎推荐"评级 [6][7] 核心观点 - 公司归母净利润亏损扩大但营收增长 融资渠道畅通且资产盘活取得进展 经营状况有望逐步改善 [3][4][5][6] 财务表现 - 2025年上半年营业收入24.61亿元 同比增长20.69% [3] - 归母净利润亏损扩大至-1.24亿元 扣非归母净利润-1.40亿元 [3] - 预测2025-2027年营收分别为110.45亿元/118.59亿元/129.71亿元 同比增长2.8%/7.4%/9.4% [6] - 预测2025-2027年归母净利润分别为-10.04亿元/-0.44亿元/-0.28亿元 同比增长1.6%/95.6%/37.2% [6] - 2025年上半年毛利率7.62% 净利润率-9.09% [10] 业务运营 - 高新宸樾1-6月业绩位居西安商品住宅项目第10位 和樾溪谷位居咸阳第5位 [4] - 已运营长租公寓800余间 出租率保持在95%以上 [4] - 上唐府和水墨江山2号楼新推600余套品质房源 开业当月出租率突破80% [4] - 存货周转天数从2024年814.11天改善至2027年640天 [10] 资金与融资 - 2025年上半年解除受限资金约23.34亿元 融资资金到账18.91亿元 [5] - 应收款项盘活9,745万元 [5] - 2025年1月发行5亿元公司债 期限3年 票面利率4.93% [5] - 2025年7月发行两笔总额9.13亿元公司债 票面利率均不超过3% [5] - 2025年8月募集5亿元公司债 票面利率4.18% [5] - 资产负债率从2024年86.69%上升至2027年90.54% [10] 战略发展 - 与西安高新金融控股集团签署战略合作框架协议 整合产业与金融资源 [5] - 通过特价房和销售折扣促进存货去化 加速资金回笼 [3] - 重点承接城市更新和保障房建设等政策性业务 [5]

政策背景与战略定位 - 中共中央国务院于8月28日发布《关于推动城市高质量发展的意见》，明确未来10至15年城市发展时间表与路线图 [1] - 文件是对7月中央城市工作会议精神的细化落实，系我国城市发展最高级别决策部署 [2][3][4] - 政策与2035年基本实现社会主义现代化国家战略对齐，现代化人民城市作为关键支撑需同步推进 [5][6] 城市建设目标与时间节点 - 设定2030年现代化人民城市建设取得重要进展，政策制度完善、人居品质提升、绿色转型深化等具体目标 [7] - 明确2035年基本建成现代化人民城市，核心内涵强调"现代化""人民""城市"三要素，聚焦人的需求 [7] 住房领域重点部署 - 全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平，大力推进安全舒适绿色智慧的"好房子"建设 [9][10] - 加快构建房地产发展新模式，满足刚性和多样化改善性住房需求 [9] - 实施物业服务质量提升行动，推进城中村危旧房改造及老旧小区更新 [9][14] - 明确"好房子"非大房子或贵房子，需覆盖增量存量、普通改善、市场保障、租赁买卖等多类型住房 [10][11] 社区与城市更新体系 - 建设完整社区与创新型产业社区，完善嵌入式服务设施与便民生活圈 [9][12] - 形成"好房子-好小区-好社区-好街区-好城市"五位一体系统化推进体系 [10] - 城市更新作为重要抓手，需推进专项规划、城市体检与更新一体化，促进产城融合与职住平衡 [14] 实施机制与资源保障 - 城市更新需发挥政府与市场双重力量，形成政府引导、市场参与的协同机制 [14][16] - 通过发行专项债券、引入社会资本参与改造项目，建立合理收益分配机制 [16] - 房企需提升运营增值能力，构建"短期回笼+长期造血"的全生命周期服务链 [16]

城市更新的战略定位 - 城市更新是城市内涵式、高质量发展时期的必然选择，并已上升为未来城市发展的重要抓手 [1] - 中央文件明确中国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段 [1] - 城市工作会议提出从快速发展到内涵式发展的转向，以城市更新为重要抓手推动城镇化及城市竞争力全面提高 [1] 城市更新的内涵与目标 - 城市更新是系统性工作中长期大战略，超越老旧小区改造和历史街区更新等狭义概念 [2] - 通过更新推动城市在创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧六个方面发展 [2] - 未来十年到二十年城市更新是主线，目标是实现结构优化、动能转换、品质提升、绿色低碳 [2] 城市更新的实施路径与模式 - 城市更新需精细化结合城市实际，并充分发挥政府、市场和社会多元主体的共同参与作用 [2] - 超大特大城市需在城市更新中通过存量空间和资源撬动社会资本，探索构建可持续的投融资模式 [3] - 资源资产盘活过程需紧盯新业态、新场景和新模式的需求，为新经济预留空间和资源支撑 [3]

上合峰会与天津城市发展 - 2025年上合组织天津峰会将是上合组织成立以来规模最大的一次峰会 [1] - 天津作为河海交融的活力城市 正迎接上合峰会开启 展现传统与现代融合的城市品格 [14][18] 历史文化资源保护与更新 - 天津拥有丰富历史文化遗产 包括400多年历史的杨柳青木版年画（首批国家级非遗）和众多名人故居（如梁启超故居） [6][12] - 五大道街区保存风格多样的近代建筑群落 新开放"民园1920街区"将车行道改为步行街 串联两大城市地标 [14] - 街区修缮中发现百年开滦砖 该建材曾从天津远销多国 是近代中国少有的"出海"建材 [14] 非遗文化与旅游体验 - 古文化街非遗业态繁荣 天津相声（国家级非遗）通过快闪演出提供沉浸式文化体验 [10] - 年画、泥塑、曲艺等非物质文化遗产兼容南北 长城与大运河世界文化遗产见证古今 [8] - 游船项目结合科技、文化与演艺 为游客提供全新体验 [16] 特色商业与城市活力 - 西北角特色街区汇集200多家美食商户 是天津美食文化宝藏地 [4] - 创意美食将解放桥、天津之眼等建筑地标图案印于糕点 融合传统年画元素 [6] - 城市通过盘活历史资源推动更新 形成可触摸、可漫步、可生活的日常空间 [16]

城市更新与改造 - 天津和平区对街区进行整体规划 推动城市更新和便民利民 [3] - 改造采用修旧如旧 重构空间 优化经营业态的方式 [3] - 环境整体提升 对居民更加友好 [3] 文旅融合发展 - 改造串联民园广场和五大道公园两大地标 [6] - 提升游览体验 打造休闲娱乐场所 [6] - 为年轻创业者提供良好选择 [6] 历史与现代融合 - 民国建筑改造为艺术咖啡馆 文创集合地和小众品牌专区 [9] - 民园广场呈现市井生活与民国建筑相映成趣的景象 [9] - 城市完美融合历史积淀与现代繁华 展现开放包容姿态 [12] 城市文化特色 - 天津具有多元 开放 包容与幽默松弛的城市特质 [1] - 作为中国开埠最早城市之一 是东西方文化交融之地 [1] - 城市文化体现欧式风情与本地生活的奇妙混搭 [1]