美联储政策与人事动态 - 贝森特呼吁美联储进行内部审查并预计秋季将公布特朗普选择的美联储主席人选 [10] - 威廉姆斯表示当前政策仍适度紧缩且通胀正逐步回落 强调每次会议决策均为实时调整 [10] 国际关税与贸易关系 - 白宫提出若印度停止购买俄罗斯石油可获25%关税优惠 印度对美重新审议加征关税抱有希望 [10] - 欧盟计划本周末前加速立法程序以全面取消对美国工业品关税 [10] - 日本经济再生大臣再度访美敦促落实汽车关税削减协议 [10] 能源市场动态 - 美国上周从委内瑞拉进口原油7.4万桶/日 为7月以来首次周度进口 [12] - EIA原油库存下降239.2万桶 超出预期的186.3万桶降幅 [12] - WTI原油收涨0.79%至63.65美元/桶 布伦特原油收涨0.61%至67.16美元/桶 [3][7] 股票市场表现 - 美股三大指数小幅上涨 道指涨0.32% 标普500涨0.24% 纳指涨0.2% [4][7] - 英伟达微跌 Robinhood跌5.4% 纳斯达克中国金龙指数跌2.58% [4] - 港股恒指收跌1.27% 科指跌1.47% 华润万象生活跌超9% 商汤涨近9% [5][7] - A股三大股指集体回调 沪指跌1.76% 深成指跌1.43% 创业板指跌0.69% [6][7] 债券与汇率市场 - 美元指数收跌0.06%报98.147 美债收益率普跌 [3][7] - 法国30年期国债收益率创14年新高 法德10年期国债利差升至4月以来新高 [12] 国内政策与经济数据 - 商务部将于9月出台扩大服务消费政策措施 [3][12] - 吉林省自9月1日起实施境外旅客购物离境退税政策 [3][12] - 1-7月全国规模以上工业企业利润总额40203.5亿元 同比下降1.7% [12] - 工信部印发卫星通信产业发展指导意见 上海及广州推进城中村改造 [12] 企业动态 - 英伟达业绩超预期但营收展望平淡 宣布600亿美元回购计划 [12] - 美团第二季度调整后净利润14.9亿元 同比下降89% 计划年底取消超时扣款 [13]

改造范围与工作目标 - 改造范围主要为中心城区周边、老城镇地区、城乡结合部，以集体建设用地为主，被城镇建成区包围或基本包围的自然村 [2] - 优先将群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村纳入改造范围 [2] 改造机制 - 拓展改造方式，包括项目整体改造、规划拔点、整治提升，具体途径有储备改造、委托改造、农村集体经济组织自行改造或引入优质开发主体合作改造 [3] - 细化规划计划，摸清城中村总量、分布、规模，编制改造行动计划并按照"实施一批、储备一批、谋划一批"原则滚动推进 [3] - 加快项目改造，包括加快实施方案备案、征收补偿安置、动迁收尾腾地、土地出让及项目开发建设等工作 [3] - 明确改造时序，先行安排安置房供地和建设，确保配套基础设施与安置房同步规划、同步设计、同步报批、同步建设、同步交付 [3] - 保障村民权益，启动改造应征求村民意愿，镇集体经济组织在合作改造中首次持股比例原则上不低于10% [4] - 合作改造后按不高于成本价留存给镇集体经济组织一定数量商办、租赁住房等物业资产用于长期经营 [4] - 加强资金监管，确保专款专用、封闭管理，农村集体经济组织要积极参与资金管理和监督使用 [5] 改造水平提升 - 促进区域更新，坚持区域更新、整体改造，优化城市设计，探索实施责任规划师、责任建筑师、责任评估师的"三师"联创工作机制 [7] - 助推产业发展，在改造项目中合理规划产业用地，引入优质产业项目，有条件的提供低成本创业空间保障小微企业和个体工商户需求 [7] - 加强风貌保护，对改造范围内房屋进行全面调查评估，落实对文物、历史风貌和历史建筑的保护要求 [7] - 服务宜居安居，完善公园体系布局，将城中村改造与保障性住房建设相结合，商品住宅地块原则上应按一定比例建设保障性住房 [8] 政策支持 - 优化项目认定，新认定项目的集体建设用地占比需达到51%以上，支持将零星地块及周边地块一并纳入实行整体改造 [9] - 优化规划编制，在符合更新目标前提下可对用地性质、建设容量、建筑高度等方面予以支持优化，允许意向合作单位提前介入规划设计 [9] - 优化土地供应，根据不同改造方式（储备改造、委托改造、自行或合作改造）分别采用公开招拍挂或协议方式供应土地 [10] - 增强资金平衡，市、区政府取得的土地出让收入在计提专项资金后，剩余部分由各区统筹用于城中村改造与基础设施建设 [11] - 改造项目中配套的教育、医疗等公共服务设施新建或改建费用原则上由政府负责投入，不摊入改造成本 [11] - 对列入改造规划或计划的项目可适用相关税收政策，鼓励电力、通信等企业适当降低经营性收费 [11] - 拓宽融资渠道，加大财政投入，争取中央资金，用足用好地方政府专项债券，支持银行业金融机构提供贷款，积极吸引社会资金参与 [12] - 做好征收补偿安置，可实行实物安置、货币化安置或相结合方式，各区可结合实际实施房票安置，加快动迁收尾 [13] 组织保障 - 夯实各方责任，各区政府是责任主体，需制定2024-2026年三年行动计划，市、区相关部门按职责做好指导 [14] - 发挥平台作用，区属国企可作为项目实施主体参与改造，也可作为借款主体申请专项借款 [14] - 加强监督管理，相关部门加强工作指导和主动服务，对国企改造项目由同级国资管理部门考核，加强审计督查 [15]

新华财经上海8月27日电据上海市人民政府网站27日消息，上海市人民政府办公厅发布关于加快推进本 市城中村改造工作的实施意见。 意见显示，改造范围主要是位于中心城区周边、老城镇地区（撤制镇）、城乡结合部，以集体建设用地 为主，现状为村民宅基地和其他用地相互交织，被城镇建成区包围或基本包围的自然村。将群众需求迫 切、城市安全和社会治理隐患多的城中村优先纳入改造范围。 意见提出，拓展改造方式。通过项目整体改造、实施规划拔点、整治提升等方式，多措并举对城中村进 行拆除新建、拆整结合或整治提升。项目整体改造可按储备改造、委托改造、农村集体经济组织自行改 造或引入优质开发主体合作改造等途径实施。对规划用途为市政公益设施、公共服务设施、绿地等的城 中村，结合规划实施时序和项目建设进度实施规划拔点。涉及风貌保护、农民新村或开发边界外的城中 村，实施整治提升。 意见还提出，拓展融资渠道。加大市、区两级财政资金投入力度，争取中央补助资金支持，并严格按照 规定使用。用足用好地方政府专项债券。对符合专项债券条件的项目，积极申请地方政府专项债券，并 严格按照规定使用。支持银行业金融机构提供城中村改造贷款。按照保本微利的原则，在全面测算 ...

纪要涉及的行业或公司 * 中国建筑股份有限公司（中国建筑）[1] 核心观点和论据 财务表现与股息优势 * 自由现金流为正值 有息负债率较低约30% 财务支出压力不大[3] * 分红比例仅二三十左右 未来有提升潜力 股息率5%[3] * 业绩增长相对稳定 归母净利润增速预测2025年7.1% 2026年6.1% 2027年5.2%[7] * 固定经营体量预测2025年495亿元 2026年525亿元 2027年552亿元[7] * 股息率4.9%到5% 显著高于其他央企[18] 资产质量与风险控制 * 存货主要集中在一二线城市 占比超过90% 风险暴露体量不到200亿 占比不到2%[5][10] * 应收账款结构改善 减值风险低于2% 计提比例15% 高于八大央企平均水平12%[5][15][16] * PPP项目累计回款超千亿元 进入运营期项目绩效考核良好[3][17] 业务发展与市场地位 * 新签合同额2024年26000亿 同比下降1.4%[11] * 工业厂房合同额7216亿 超过住宅合同额5700亿 工业厂房增长16% 住宅下降13.4%[3][11] * 基建业务新签合同额2024年1.4万亿元 同比增长21%[14] * 能源工程新签合同额5000亿元 同比增长85.6% 水务环保新签2000亿元 同比增长76.3%[14] * 中海地产占比约60% 中建地产占比提升至40%[9] * 旗下子公司中国建筑国际年营业收入约1000亿元 净利润接近百亿 中建科工钢结构年营业收入约400亿元 归母净利润约10亿元[13] 市场定位与投资价值 * 八大央企之首 市场份额最高 是地产和建筑板块龙头[3][6] * 中证50 上证50 富时中国A50指数成分股[6][18] * 在城市更新和城中村改造领域具备全产业链优势[6] * 信用评级全球最高 国务院年度考核A级 三大信用评级机构AA2或以上[18] * 目标股价7.76元 合理估值测算接近10元[3][7][8] 其他重要内容 * 四季度通常是超额收益最明显的季度 受益于美国降息预期打开的国内降息空间[2][4] * 稳增长政策下 作为龙头公司将承接财政和房建政策加码[2][4] * 机构自2025年以来增持 低估值 高股息属性逐渐被市场认可[3][18] * 建议等待中报披露后再进行加仓[4]

工业经济与政策动向 - 7月份规模以上工业中型企业利润由6月下降7.8%转为增长1.8%，小型企业利润由下降9.7%转为增长0.5% [2] - 私营企业当月利润增长2.6%，高于全部规模以上工业企业平均水平4.1个百分点 [2] - 高技术制造业利润快速增长并发挥引领作用 [2] - 商务部将于近期推出促进服务出口和扩大服务消费的政策举措 [2] - 工信部提出到2030年发展卫星通信用户超千万，推动手机直连卫星等新业态规模应用 [2] - 吉林省自2025年9月1日起实施境外旅客购物离境退税政策 [2] 区域产业政策与金融支持 - 江苏自贸试验区支持生物医药企业通过创业板、科创板、北交所上市及新三板挂牌融资 [3] - 鼓励产业投资基金发起成立生物医药产业投资子基金 [3] - 支持生物医药产业园项目发行REITs和不动产信托资产支持票据 [3] - 上海优先将群众需求迫切、安全隐患多的城中村纳入改造范围 [3] 上市公司业绩表现 - 美团第二季度收入918亿元，同比增长11.7% [5] - 宏和科技上半年净利润8737.51万元，同比增长10587.74% [5] - 温氏股份上半年净利润34.75亿元，同比增长159.12% [5] - 五粮液上半年净利润194.92亿元，同比增长2.28% [5] 企业资本运作与战略布局 - 剑桥科技控股股东通过大宗交易减持180万股 [5] - 杰克股份拟更名"杰克科技"并计划发布高端AI缝纫机 [5] - 得邦照明拟收购嘉利股份不少于51%股权，预计构成重大资产重组 [5] - 广合科技拟投资26亿元建设云擎智造基地项目 [5] - 宏景科技拟定增募资不超过13.54亿元用于智能算力集群项目 [5] - 科大智能实控人在股票异动期间减持450万股 [5]

改造范围与优先级 - 优先改造群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村 [1] - 改造范围主要为中心城区周边、老城镇地区、城乡结合部，以集体建设用地为主，被城镇建成区包围的自然村 [1] 改造方式与实施机制 - 通过项目整体改造、实施规划拔点、整治提升等方式进行拆除新建、拆整结合或整治提升 [1] - 项目整体改造可按储备改造、委托改造、农村集体经济组织自行改造或引入优质开发主体合作改造等途径实施 [1] - 规划用途为市政公益设施、公共服务设施、绿地的区域结合规划实施时序进行规划拔点 [1] - 涉及风貌保护、农民新村或开发边界外的区域实施整治提升 [1] 产业发展规划 - 在改造项目中合理规划产业用地和产业布局，引入优质产业项目以促进产业转型升级 [2] - 有条件的项目将提供一定比例的低成本创业空间，保障小微企业和个体工商户需求 [2] 融资渠道与政策支持 - 加大市、区两级财政资金投入，并争取中央补助资金支持 [2] - 用足用好地方政府专项债券，对符合条件的项目积极申请 [2] - 支持银行业金融机构提供城中村改造贷款，在保本微利原则下合理确定贷款利率、还款方式和期限 [2] - 积极吸引社会资金参与，探索发行企业债 [2]

改造范围 - 改造范围主要位于中心城区周边、老城镇地区（撤制镇）以及城乡结合部 [1] - 目标区域以集体建设用地为主，现状为村民宅基地和其他用地相互交织，被城镇建成区包围或基本包围的自然村 [1] - 优先将群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村纳入改造范围 [1] 改造方式 - 拓展改造方式，通过项目整体改造、实施规划拔点、整治提升等方式进行 [1] - 多措并举对城中村进行拆除新建、拆整结合或整治提升 [1] - 项目整体改造可按储备改造、委托改造、农村集体经济组织自行改造或引入优质开发主体合作改造等途径实施 [1] 特定规划区域的改造策略 - 对规划用途为市政公益设施、公共服务设施、绿地等的城中村，结合规划实施时序和项目建设进度实施规划拔点 [1] - 涉及风貌保护、农民新村或开发边界外的城中村，实施整治提升 [1]

改造范围 - 改造范围主要位于中心城区周边、老城镇地区（撤制镇）和城乡结合部 [1] - 改造区域以集体建设用地为主，现状为村民宅基地和其他用地相互交织 [1] - 被城镇建成区包围或基本包围的自然村将纳入改造 [1] 优先改造标准 - 将群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村优先纳入改造范围 [1]

政策动态 - 国务院全体会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求[1] - 上海市发布楼市新政 包括调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策 符合条件居民家庭在外环外购房不限套数 提高个人住房公积金贷款额度 支持提取住房公积金支付购房首付款 对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税 利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房[1][13] - 北京 广州 珠海 成都相继发布公积金优化政策 珠海拟实施商转公政策 广州推出商转公贷款政策 成都购买保障性住房首付比例降至15% 最高贷款额度提至150万元[1][13] - 深圳推动房地产融资协调机制扩围增效 辖内银行已审批白名单项目403个 审批同意金额5492.99亿元 已实际放款4039.68亿元[13] - 城中村改造专项债前7月融资573亿元 较2024年同期增加475亿元 同比增长487%[14] 市场交易表现 - 2025年第34周30大中城市商品房成交面积162.30万㎡ 周环比+29.48% 周同比-15.86% 月累计成交476.02万㎡ 月累计环比-9.0% 月累计同比-17.6%[2] - 一线城市商品房成交47.73万㎡ 周环比+2.6% 周同比-36.6% 月累计成交155.09万㎡ 月累计环比-19.6% 月累计同比-35.6%[2] - 二线城市商品房成交87.57万㎡ 周环比+60.0% 周同比+8.8% 月累计成交232.62万㎡ 月累计环比+0.6% 月累计同比-1.7%[2] - 三线城市商品房成交27.00万㎡ 周环比+12.1% 周同比-26.3% 月累计成交88.34万㎡ 月累计环比-10.6% 月累计同比-12.0%[2] - 2025第34周15重点城市二手房成交量2.48万套 周环比+8.84% 周同比+3.93% 月累计成交量7.71万套 月累计环比-9.1% 月累计同比-4.2%[5] - 一线城市二手房成交9386套 周环比+7.1% 周同比+7.6% 月累计成交29659套 累计环比-2.0% 累计同比+2.4%[5] - 其他12个城市二手房成交合计15480套 周环比+9.9% 周同比+1.8% 月累计成交47403套 累计环比-13.1% 累计同比-8.0%[5] 城市表现分化 - 新房成交量增长突出城市：大连+35% 青岛+25% 武汉+18% 济南+17%[4] - 新房成交量下跌垫底城市：泉州-65% 温州-58% 深圳/苏州-43% 佛山-29% 东莞-28% 广州-26% 惠州-22% 成都-21%[4] - 二手房成交量增长突出城市：佛山+22% 大连+7% 东莞+5% 北京+2%[7] - 二手房成交量下跌垫底城市：南京-25% 青岛-19% 杭州-15% 上海/无锡-11% 深圳/苏州/厦门-7%[7] 市场热度变化 - 新房找房热度全线回落：一线城市-1.10 新一线城市-0.27 二线城市-0.23 三四线城市-0.98[10] - 二手房找房热度小幅回升：一线城市+0.30 新一线城市+0.12 二线城市+0.13 三四线城市+0.06[10] - 重点城市新房热度同比普遍下降 降幅最大为苏州-17.5% 南昌-16.9% 武汉-14.5%[12] - 重点城市二手房热度同比变化相对较小 部分城市出现正增长[12] 企业动态 - 碧桂园境外债务重组建议获得协调委员会支持 协调委员会占现有银团贷款本金总额的49% 超过77%的第2类债务持有人已签署重组支持协议[13] - 20家出险房企债务重组 重整获批 化债总规模超过12000亿元人民币[14] - 2022年至今已有27家上市房企被动退市 多家上市企业剥离房地产开发业务 退出房地产业务或转型轻资产[14] 行业观察 - 重点城市7月平均开盘去化率为32% 降至年内最低[14] - 上海7月有24盘入市 平均开盘去化率40% 杭州整体去化率62% 成都整体去化率44%[14] - 新规产品竞争加剧 高得房率产品也开始卖不动 部分新规项目因产品定位偏差导致去化率不佳[14] - 专项债收地落地节奏偏慢 全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量超4300宗 总用地面积超2.2亿平方米 总金额超5500亿元[14]

行业投资评级 - 报告未明确给出整体行业的单一投资评级，但在投资建议部分对多个细分领域和具体公司给出了“买入”、“增持”或“中性”的评级 [6][73] 核心观点 - 近期北京五环外限购套数取消以及有望出台政策推动央企和AMC收储存量房等消息，反映市场对于地产进一步出台政策预期较为乐观 [6] - 从财政端来看，专项债对城中村改造和收购存量土地均给到一定支持，预计后续落地速度有望加速 [6] - 考虑到当前地产板块估值偏低，建议逢低配置地产股 [6] 行情回顾 - **A股地产**：本周（8.16-8.22）申万A股房地产板块涨跌幅为+0.5%，在各板块中位列第31 [2][18] - **港股地产**：本周恒生港股房地产板块涨跌幅为-0.6%，在各板块中位列第9 [2][18] - **港股物业**：本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+1.1%，物业指数对恒生中国企业指数（+0.5%）和沪深300指数（+4.2%）的相对收益分别为+0.7%和-3.1% [2][23] - **个股表现**： - A股及港股地产涨幅前五：ST中迪 (+17.2%)、深深房A (+14.4%)、汇景控股 (+14.3%)、黑牡丹 (+13.3%)、禹洲集团 (+12.2%) [18] - A股及港股地产跌幅前五：绿景中国地产 (-15.9%)、正荣地产 (-13.6%)、衢州发展 (-11.7%)、*ST南置 (-11.1%)、中国海外宏洋集团 (-8.9%) [18] - 港股物业涨幅前五：鑫苑服务 (+17.2%)、领悦服务集团 (+16.3%)、滨江服务 (+8.8%)、建发物业 (+8.3%)、万物云 (+7.3%) [23] - 港股物业跌幅前五：第一服务控股 (-9.2%)、烨星集团 (-5.2%)、恒大物业 (-5.2%)、远洋服务 (-5.2%)、越秀服务 (-5.1%) [23] 土地市场数据 - **周度数据**：本周（8.16-8.22）全国300城宅地成交建面553万㎡，单周环比-14%，单周同比-52%，平均溢价率5% [2][30] - **累计数据**：2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面23666万㎡，累计同比-5.4% [2][30] - **房企拿地**：年初至今，绿城中国、中海地产、保利发展、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五，分别为552亿元、542亿元、440亿元、356亿元、347亿元 [2][30][36] 新房市场数据 - **成交量**：本周（8.16-8.22）47个城市商品房成交285万方，成交量环比+8%，同比-11%，整体维持季节性低位 [3][39] - **成交价格**：7月新房售价环比-0.3%，环比跌幅持平，同比-3.4%，同比降幅持续收窄，结合量价，景气度下行趋缓 [3] - **分能级表现**： - 一线城市：周环比+5%，周同比-37% [3] - 二线城市：周环比+38%，周同比+6% [3] - 三四线城市：周环比-13%，周同比-12% [3] - **累计同比**：年初至今47城新房成交面积累计同比-2%，其中一线城市累计同比-5%，二线城市累计同比-5%，三四线城市累计同比+4% [39] 二手房市场数据 - **成交量**：本周（8.16-8.22）22个城市二手房成交227万方，成交量环比+4%，同比+8%，与去年同期水平相当 [3][47] - **成交价格**：7月二手房售价环比-0.5%，环比降幅略有收窄，同比-5.9%，同比降幅持续收窄，结合量价，景气度底部企稳 [3] - **分能级表现**： - 一线城市：周环比+7%，周同比+8% [3] - 二线城市：周环比+9%，周同比+5% [3] - 三四线城市：周环比-9%，周同比+16% [3] - **累计同比**：年初至今22城二手房成交面积累计同比+15%，其中一线城市累计同比+19%，二线城市累计同比+14%，三四线城市累计同比+12% [47] 库存与去化 - **库存总量**：本周10城商品房可售面积为1.02亿平米，环比0%，同比-8.1% [55] - **去化周期**：以3个月移动平均成交面积计算，去化周期为24.7个月，较上周增加0.7个月，较去年同比增加1.0个月 [55] - **重点城市**：北京去化周期27.7个月，上海8.6个月，广州34.4个月，深圳19.7个月 [59] 政策与资金支持 - **城中村改造专项债**：2025年前7月城中村改造融资573亿元，较2024年同期增加475亿元，同比增长487% [4][13] - 分城市能级：一线城市发行规模329亿元，同比增长43.4倍；二线城市128.2亿元，同比增长149%；三四线城市115.5亿元，同比增长198% [4][13][14] - **专项债收储闲置土地**：截至8月18日，全国各地公示拟使用专项债收购存量闲置土地超4300宗，总用地面积超2.2亿平方米，总金额超5500亿元 [5][15] - 区域分布：广东省拟收储金额近790亿元，位居第一；浙江、重庆、河南、福建紧随其后 [5][16] - 落地进度：已发行/即将发行的专项债总金额超1500亿元，仅占拟收储总金额的27%，反映资金仍较为紧缺 [5][15] - **行业政策**：国务院提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造 [60] 公司动态与业绩 - **房企盈利预警**：多家房企发布2025年上半年盈利警告，预计出现大幅亏损，例如碧桂园预计亏损185亿至215亿元，正荣地产预计归母净利润亏损64亿至66亿元，中国奥园预计净亏损不超过95亿元 [62][63] - **部分房企业绩增长**：建发国际集团上半年净利润同比增长11.83%至9.14亿元；美的置业预计上半年净利润达2.5亿至3.5亿元，较去年同期显著提升 [62] - **物管公司业绩分化**：万物云上半年净利润同比增长2.63%至7.92亿元；滨江服务净利润同比增长12.21%至2.98亿元；而合景悠活、远洋服务等预计录得净亏损 [64][65] - **债务重组进展**：碧桂园、融创中国、弘阳地产等公司公布了债务重组相关进展 [62] 行业估值 - **A股地产**：PE-TTM历史区间波动，当前值处于长期平均线附近 [67] - **港股地产**：PE-TTM处于历史较低水平 [69] - **港股物业**：PE-TTM同样处于历史较低区间 [71] - **覆盖公司估值**：报告覆盖的20家公司平均PE（2025E）为14.1倍，中位值为10.4倍，其中保利发展、招商蛇口、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、贝壳等获“买入”评级 [73] 投资建议 - **开发商**：首推重点布局深耕核心一二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展 [6] - **中介平台**：推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳、我爱我家 [6] - **物管商管**：推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活 [6]