纪要涉及的行业 房地产行业、建筑行业 纪要提到的核心观点和论据 房地产行业 - **销售情况良好**：2025 年第一季度重点城市销售面积和金额同比正增长，40 个大中型重点城市销售面积同比增长 0.1%，销售金额同比增长 2%，二线城市 4 月同比销售面积大个位数正增长，一线城市小幅正增长，优于预期，得益于去年低基数、宏观流动性强和政策支持，4 月淡季降幅 2.8%在正常范围，预示全年数据不差[1][2] - **投资端有望改善**：目前处于去库存状态，新开工、施工和竣工数据不佳，但去年拿地 6 亿平米，今年一季度 1.2 亿平米，4 月约 1.3 - 1.4 亿平米，若今年止跌企稳，下半年新开工数据修复力度增强，降幅收窄至一个点以内，明年有望走稳甚至部分城市向上，竣工数据将保持平稳并逐步向上[1][3][4] - **库存回落房价趋稳**：总体库存水平从高位明显回落，一线城市每月按去化周期下降约 0.5 个指数点，目前基本回落至 12 个月以内，一二线城市去化能力强，房价降幅收窄，环比下降城市减少，预计五六月份后环比大概率正增长，同比与去年基本持平[1][5] - **政府财政推动修复**：2025 年政府财政发力城中村改造、城市更新和收储工作，一季度投入 1000 亿元，4 月接近 1400 亿元，超市场预期，龙头公司一季度拿地积极，预计四季度周期底部加杠杆逻辑增强，助于市场稳定向上[1][6][7] 建筑行业 - **出口超预期但部分指标减弱**：2025 年出口数据超出预期，得益于转口贸易和关税缓和，但投资、社融及基建投资增速有所减弱，4 月新增社融约 1.2 万亿元下滑，中长期贷款下滑，与地产环比减弱对应，广义基建投资增速 9.6%，狭义基建投资增速 5.8%低于上月，但电力领域投资增速达 25%左右表现最好[1][8] - **电网投资增速高**：电网投资增速较高受前两年电源投资对消纳和电网十四五规划推动，水利投资增速约 19%，道路投资负增长 2.7%，与地方政府融资能力及 PPP 项目下滑有关[3][9] - **近期表现强劲**：前期降准降息使部分高股息资产利差扩大获重估，新规公布引发调仓预期，二季度财政政策大干快上预期，业绩降幅预计收窄，特别国债和新增专项债加速发行增强市场信心[12] - **走势预测与投资建议**：关注 5、6 月数据判断经济是否下行，若持续超预期下行将引致财政政策加码带来超额收益，建议持仓者不动，无仓位者等 6 月数据决策，当前激进投资者可左侧布局加仓，保守投资者等 5、6 月数据确认后行动[13][14] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 4 月份基建数据环比 3 月在投资、消费、出口、社融端均减弱，但建筑行业年报披露后有所反弹，一季度建筑公司整体业绩同比下降，去年第四季度业绩负增长且降幅扩大，建筑公司股价未大幅下挫，反映市场对政策效果预期和机构仓位配置偏低[10][11]

报告核心观点 2025年5月19日A股主要指数窄幅震荡涨跌互现，个股涨多跌少，成交额缩量，申万一级行业涨多跌少，部分概念板块涨幅居前 [1] 市场回顾 指数涨跌情况 - 沪指收平报3367.58点，深证成指跌0.08%收报10171.09点，科创50收平报995.25点，创业板指跌0.33%收报2032.76点 [1] - 全市场3559只个股上涨，1691只个股下跌，160只个股收平，沪深两市成交额合计10864亿元，较上个交易日缩量30.81亿元 [1] 行业涨跌情况 - 申万一级行业涨多跌少，综合、环保、房地产等行业领涨，食品饮料、汽车、银行等行业领跌 [1] 板块涨跌情况 - 涨幅居前概念板块为一级地产商、重组、宠物经济等板块 [1]

5月16日早盘，A股城中村改造板块部分概念股异动上涨。 重要文件发布 中共中央办公厅、国务院办公厅日前印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》（以下简称《意 见》）提到，到2030年，城市更新行动实施取得重要进展，城市更新体制机制不断完善，城市开发建设 方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，经济业态更加丰 富，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，城市成为人民群众高品质生活的空间。 在推进城中村改造方面，《意见》提到，做好历史文化风貌保护前期工作，不搞大拆大建，"一村一 策"采取拆除新建、整治提升、拆整结合等方式实施改造，切实消除安全风险隐患，改善居住条件和生 活环境。加快实施群众改造意愿强烈、城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的城中村改造项目。 金需求约为1.4万亿元，假设其中80%的货币化安置款会再次流入商品房市场，共将拉动1.1万亿元商品 住宅销售额。 社保基金重仓这些概念股 据证券时报·数据宝统计，A股中布局城中村改造业务的个股共有116只，涉及房屋建设、装修装饰、电 梯等通用设备、供水改造等多个方面。业绩上来看，近半数概念股今年一季度业绩向好，建研设计、城 投控股等 ...

市领导方文浜、施嘉泓，市中级法院院长刘建功参加调研。 刘小涛先后来到小河浜、解放新村、城湾地块、茶花村等城中村改造项目现场，实地察看征迁进 度、施工安全等情况，深入了解规划建设、架空线整治等工作，并走进项目现场办公室，看望慰问奋战 一线的工作人员，感谢他们的辛勤付出，勉励大家发扬连续作战精神，一鼓作气、乘势而上，圆满完成 城中村改造各项工作。刘小涛还来到已经改造焕新的月泊湾·生活广场，与居民群众亲切交流，了解大 家对城市更新的意见建议。 调研中，刘小涛指出，城中村改造一头连着民生保障，一头连着城市发展。要坚持规划引领，加强 科学设计，做到因地制宜，将城中村改造与民生改善、产业发展、社会治理等结合起来，推动城市更新 和产业焕新深度融合，构建生活生产生态"三生"融合的城市格局。要突出民生为本，补齐基础设施短 板，优化公共服务供给，提升环境卫生水平，保留城市历史底蕴，让群众得实惠、更有感。要建强工作 专班，坚持依法依规，做到合情合理，清单化落实重点任务，节点化推进项目建设，切实把好事办好、 实事办实。要创新工作方法，积极推动政策创新、服务创新、模式创新、技术创新，总结提炼好经验好 做法，做到一地示范、全市推广。要加 ...

广州日报讯 （全媒体记者李天研通讯员祝健轩）5月15日，《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推 进城市更新行动的意见》出台，提出转变城市开发建设方式，建立可持续的城市更新模式和政策法规， 大力实施城市更新，促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，打造宜居、韧性、智慧城 市。 当前，在《广州市城中村改造条例》（以下简称《条例》）实施一周年之际，广州不断完善超大城市积 极稳步推进城中村改造政策体系，已构建城中村改造"1+N+X"制度体系，力促新一轮城中村改造助力城 市转型发展，面向"十五五"走内涵式高质量发展道路。 作为全国首部城中村改造地方性法规，《条例》39项条款已涵盖城中村改造的方方面面，为新一轮城中 村改造定下了公益性的主基调。在保障村民权益、回迁安置，促进产业升级、历史文化保护方面起到了 关键作用。 保障公益性 加速项目推进村民回迁 近日，广州市住房和城乡建设局发布《广州市旧村庄改造项目拆迁补偿安置争议处理试点项目清单的通 知》，进一步推动从根本上解决城中村改造个别留守户问题，加速城中村改造尽早进入安置房建设和交 付阶段，让村民们早日回迁安居。 上述《通知》落实《条例》第二十七条规定，城中村改造 ...

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）评级为增持（维持） [6] 报告的核心观点 - 2024年房地产行业优化政策密集出台，四季度市场热度明显提升；2025年随着前期政策落地，区域和城市分化加深，部分高能级城市将逐步“止跌回稳” [4][85] - 建议关注两条投资主线，一是具备片区综合开发能力等的稳健龙头房企，如中国海外发展等；二是先发布局多元赛道等的房企，如华润置地等 [4][85] 根据相关目录分别进行总结 光大核心30城商品住宅销售跟踪 - 核心30城包括北京、上海等30个城市，其中“北上广深杭蓉”为重点，其余为“二线24城” [7] - 2025年4月，核心30城商品住宅成交金额2717亿元，同比-2.5%，环比-25.6%；1 - 4月成交金额10745亿元，同比+7.1% [7] - 2025年4月，核心30城商品住宅成交面积1086万㎡，同比-5.2%，环比-25.1%；1 - 4月成交面积4376万㎡，同比+2.3% [1][17] - 2025年4月，核心30城商品住宅成交均价25023元/㎡，同比+2.8%，环比-0.6%；1 - 4月成交均价24553元/㎡，同比+4.8% [25] - 2025年1 - 4月，重点城市新房累计成交均价：北京60061元/㎡，同比+21.2%；上海77681元/㎡，同比-2.8%；广州32623元/㎡，同比-11.8%；深圳60537元/㎡，同比-2.0% [2][37] 核心城市二手住宅成交跟踪 核心15城二手住宅成交量跟踪 - 核心15城包括北京、上海等15个城市，其中一线城市为北京、上海、广州、深圳，其余为余下二线城市 [43] - 2025年4月，核心15城二手住宅成交面积1520万㎡，同比+13.1%，环比-7.8%；1 - 4月成交面积5314万㎡，同比+20.7% [3][43] - 2025年4月，核心15城二手住宅成交套数16.0万套，同比+11.6%，环比-9.2%；1 - 4月成交套数56.0万套，同比+20.5% [53] 核心10城二手住宅成交价格跟踪 - 核心10城包括北京、上海等10个城市，其中一线城市为北京、上海、广州、深圳，其余为余下二线城市 [62] - 2025年4月，核心10城二手住宅成交金额3057亿元，同比+15.7%，环比-13.3%；1 - 4月成交金额11067亿元，同比+24.7% [62] - 2025年4月，核心10城二手住宅成交均价24066元/㎡，同比+1.3%，环比-4.0%；1 - 4月成交均价24604元/㎡，同比+2.1% [71] - 2025年1 - 4月，重点城市二手房累计成交均价：北京28927元/㎡，同比+3.5%；上海39193元/㎡，同比+2.6%；广州27170元/㎡，同比-7.4%；深圳57887元/㎡，同比-2.0% [3][80] 投资建议 - 回顾2024年，房地产行业政策密集出台，四季度市场热度提升；展望2025年，部分高能级城市将逐步“止跌回稳” [4][85] - 建议关注两条主线，一是稳健龙头房企，如中国海外发展等；二是先发布局多元赛道的房企，如华润置地等 [4][85]

住房租赁行业收入表现 - 6家房企系租赁企业收入合计88.7亿元，同比上涨3.65%，泊寓占比41.76%，冠寓占比29.89% [2] - 泊寓、冠寓、招商伊敦等企业全年收入超10亿元，分别为37.02亿元（+7%）、26.5亿元（+4%）、12.34亿元（+13%） [2] - 分散式租赁企业相寓GTV达180亿元（+6.5%），营业收入61.3亿元（+6.5%），毛利率-5.5% [2] 企业运营效率 - 冠寓整体出租率95.3%，成熟期项目出租率95.6% [3] - 泊寓出租率95.6%，前台GOP利润率89.8%，自有渠道获客占比提升至88.5% [3] - 样本企业新开业26个租住项目，万科泊寓在7城新增8个项目，龙湖冠寓在4城新增5家门店 [3] 政策与市场动态 - 政策重心转向存量优化，多地收购存量商品房用作保障性住房 [4] - 广州要求城中村改造地块按不低于10%比例配建保障性住房 [5] - 50城中35城租金环比下跌（-4.38%至-0.15%），15城租金持平或上涨（0%至3.44%） [5] 公募REITs表现 - 6单住房租赁REITs底层资产出租率普遍超95%，年收入合计4.92亿元，其中国泰君安城投宽庭保租房REIT收入1.8亿元 [6] - 国泰君安REIT净利润8048万元，中金厦门安居等3单REITs净利润同比增长 [6]

项目概况 - 广州湾区新岸（罗冲围片区）潭村城中村改造项目一期回迁房奠基仪式举行，标志着项目转入实质性开发建设阶段 [1] - 一期回迁房建设1906套，二期2020套，总建筑面积41万平方米，计划总投资17亿元，预计2027年底开始交付 [1] - 项目总改造范围约219公顷，改造后将释放产业空间约110万平方米，拉动固定资产投资约336亿元 [1] 改造模式 - 项目是《广州市城中村改造条例》出台后的首个项目，采取"依法征收、净地出让"的新模式 [1] - 政府主导模式下，启动前已落实改造资金、明确回迁安置时间和严格控制改造周期 [1] - 成立项目部凝聚多方力量，通过明确工作界面、压实主体责任、严格资金管理等措施保障回迁房如期交付 [2] 产业规划 - 根据规划，潭村片区主要发展现代都市消费产业、美丽健康产业、文旅创意和设计产业 [2] - 改造后将依托枢纽带动，协同"两城一都"重点平台，聚焦时尚服饰、皮具箱包、枢纽展贸环节发展高价值产业 [2] 文化保护 - 祠堂选址将征求村民意见，设计上尊重原貌和传统风格 [1] - 传统节日期间继续以祠堂为中心组织活动，增强村民凝聚力和归属感 [1]

央企重大项目建设进展 - 国家能源集团大渡河双江口水电站日均填筑量达5万方 正冲刺年底首批机组投产发电[1] - 国家能源集团一季度完成投资3595亿元 风电投资占比同比提升53个百分点[1] - 三峡集团浙江天台抽水蓄能电站1号机组完成转子吊装 进入总装阶段[2] 地方基建投资动态 - 广东省2025年安排省重点项目1500个 年度计划投资1万亿元[2] - 河南省2024年基础设施投资目标5000亿元 计划6月底前投用西气东输三线河南段等项目[2] - 安徽省2024年已开工重大项目1300多个 总投资超8000亿元 其中新兴产业项目占比超50%[3] 基建投资趋势分析 - 重大项目投资集中于新基建与绿色转型领域 同时推动城中村改造等工程[3] - 基建投资促进区域协同发展 如粤港澳大湾区建设注入强劲动能[2][3] - 一季度基础设施投资同比增长58% 拉动全部投资增长13个百分点[3] 资金支持情况 - 2024年拟发行超长期特别国债13万亿元 其中8000亿元用于支持"两重"项目建设[3] - 超长期特别国债和专项债发行加快 推动"两重"项目开工建设提速[3] - 需加快支出进度以提高资金效益 避免"资金等项目"等问题[4]

城市更新与产业融合 - 城市更新聚焦产城融合与转型升级 通过土地重整和空间优化提升城市能级和产业竞争力 [1] 土地资源重整 - 广州城中村土地存在碎片化、低效化问题 建筑密度高且容积率低 土地产出效益不足 [2] - 改造措施包括拆除破旧建筑、清理闲置土地 按"12218"产业体系需求划分产业、居住和公共服务用地 [2] - 科技园区规划支持新一代信息技术和生物医药产业 商业中心区域发展金融、物流和创意设计等现代服务业 [2] 空间品质提升 - 高品质城市空间是吸引高端产业和创新人才的核心竞争力 需构建现代化产业载体和可持续创新生态 [3] - 空间重构包括优化路网、提升绿化 打造15分钟生活圈 建设口袋公园、立体广场等共享设施 [3] - 文化再生层面植入地域文化基因 活化历史建筑并培育文创聚落 塑造城市文化IP [3] 产业集聚发展 - 村集体物业可转化为产业园区、孵化器和加速器 形成完整产业生态链促进集聚效应 [4] - 广州国际轻纺城和红棉中大门等案例通过空间功能调整和业态升级 带动上下游产业联动 [4] 创业空间供给 - 改造旧村级工业园为低成本众创空间 解决初创企业资金压力 天河区已试点成功 [5] - 创业空间通过活动、培训和资源对接营造创新氛围 培育新兴产业并激活社会资本 [5]