房地产发展新模式融资机制 - 政府推广“保交房”项目融资办法，为一个项目确定一家主办银行或银团，项目资金存入主办银行并由其保证合理融资需求[1] - 建立城市房地产融资协调机制，以城市为单元实施项目“白名单”制度[1] - 全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元，以保障商品住房项目建设交付[1] - 房企“白名单”机制由地方政府筛选符合条件的房企并推送商业银行，以获得信贷、债权和股权融资等多方面支持[4] 存量住房市场趋势 - 全国已有15个省区市的二手住宅交易量超过新房交易量，显示存量住房市场规模持续扩大[1]

行业转型与政策导向 - 中国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段 [2] - “十四五”期间党中央、国务院部署加快构建房地产发展新模式，以适应房地产市场供求关系的重大变化 [2] - 房地产融资协调机制以城市为单元实施项目“白名单”制度，全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元 [2][5] “十四五”期间住房与城市建设成果 - “十四五”时期全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [2] - 建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众 [2] - 全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人 [3] - 改造项目包括加装电梯12.9万部，增设停车位340多万个、社区服务设施6.4万个 [3] - 更新改造供水、燃气、供热等地下管网84万公里，打造“口袋公园”1.8万多个、城市绿道2.5万公里 [3] 城市更新与民生改善具体举措 - 实施城中村改造项目2387个，建设筹集安置住房230多万套，启动城市危旧房改造17.5万套（间） [4] - 改造老旧街区6500多个、老旧厂区700多个，以创造更好生活空间和消费场景 [4] - 全国297个地级以上城市和150多个县级市已全面开展城市体检工作，形成“先体检、后更新”共识 [3] 保交楼与风险化解 - 扎实推进保交楼工作，全国750多万套已售难交付的住房实现交付 [4] - 对符合条件的项目通过融资协调机制纳入“白名单”给予融资支持，对资不抵债项目推进破产重整或清算 [4] - 项目交付前严禁投资人违规抽挪项目公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红 [5] 住房供应体系与未来发展 - 完善住房供应体系，形成保障和市场两个体系定位清晰、功能互补的供应格局 [5] - 规范发展住房租赁市场，培育市场化、专业化住房租赁企业，《住房租赁条例》已于近期出台实施 [5] - 有力有序推进现房销售以防范交付风险，继续实行预售的则规范预售资金监管 [6] - 发展安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平 [6] - 各地已编制实施2024年和2025年住房发展年度计划，并正在编制“十五五”住房发展规划 [5]

城市更新战略定位 - 中央城市工作会议作出重大判断 我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段 [2] - 会议明确推进城市更新是城市工作的重要抓手 住建部将高质量开展城市更新作为首要重点任务 系统推进好房子、好小区、好社区、好城区"四好"建设 [1][2] - 城市更新是未来城市建设重点 预计各项新机制将加快建立 配套金融、财税、土地等支持政策有望逐渐落位 [4] "十四五"期间住房建设成果 - 全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [1] - 建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套(间) 惠及3000多万群众 [1] - 全国累计改造城镇老旧小区24万多个 惠及4000多万户、1.1亿人 [1] 房地产市场现状与风险化解 - 存量住房市场规模持续扩大 全国有15个省区市二手住宅交易量超过新房 [1] - 全国750多万套已售难交付住房实现交付 "白名单"项目贷款审批金额已超过7万亿元 有力保障商品住房项目建设交付 [1] 房地产发展新模式构建 - 构建房地产发展新模式取得积极进展 包括完善住房供应体系 建立"人、房、地、钱"要素联动机制 改革开发融资销售制度 发展安全舒适绿色智慧"好房子" [3] - 房地产高质量发展根本目标是让人民群众住上"好房子" 需全链条提升住房标准设计材料建造运维水平 将保障房新房老房均建成或改造成"好房子" [3][4] - 加快构建房地产发展新模式是未来发展重点 需紧抓"安居"基点提高居住水平 配套政策仍有进一步完善空间 [4] 政策落实与规划 - 中共中央国务院印发《关于推动城市高质量发展的意见》将会议精神落实为具体任务举措 [3] - 住建部将牵头制定"1+N"文件体系 在《意见》基础上研究制定若干配套文件 指导各地将落实举措纳入当地"十五五"发展规划 [3]

房地产发展新模式核心举措 - 深化住房和房地产领域改革，加快构建房地产发展新模式，完善住房供应体系，改革完善房地产开发、融资、销售等基础性制度，建立人、房、地、钱要素联动新机制 [1] - 建立"人、房、地、钱"要素联动机制，根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应、引导配置金融资源，以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理 [2] - 改革完善房地产开发、融资、销售制度是构建房地产发展新模式的重要组成部分，旨在改变以往常见的"三高"模式 [2] 房地产开发与融资制度改革 - 在房地产开发方面，项目公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任，项目交付前，严禁投资人违规抽挪项目公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红 [3] - 在房地产项目融资方面，推广"保交房"工作中探索形成的办法，即一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金都存入主办银行，主办银行保证项目公司的合理融资需求 [3] - 建立城市房地产融资协调机制，以城市为单元，实施项目"白名单"制度，目前全国"白名单"项目贷款审批金额已经超过7万亿元，有力保障了商品住房项目建设交付 [3] 商品房销售制度改革 - 在商品房销售方面，有力有序推进现房销售，做到"所见即所得"，从根本上防范交付风险 [3] - 继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益 [3] - 据机构监测，今年以来河南信阳、湖北荆门和湖南邵阳等地已先后落地相关政策，明确推动现房销售 [3] "十四五"期间住房建设成就 - "十四五"期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [1] - 建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万群众 [1] - 全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人 [1] 未来发展规划 - 各地已经编制实施了住房发展年度计划，目前正在积极谋划、科学研判，编制"十五五"住房发展规划 [2] - "十五五"期间将继续立足于城市内涵式发展和城市更新大场景，落实好构建房地产发展新模式的各项任务，推动形成供应体系健全、要素配置合理、监管制度规范、行业经营稳健的房地产发展新格局 [4]

房地产发展新模式构建 - 加快构建房地产发展新模式，改革完善房地产开发、融资、销售等基础性制度，建立人、房、地、钱要素联动新机制 [1] - 房地产工作涉及多要素、多主体、多部门，综合性、系统性、复杂性很强，建立“人、房、地、钱”要素联动机制是重要举措之一 [2] - 房地产市场能否平稳健康发展，根本上取决于“人、房、地、钱”四类要素资源的配置效果 [2] “十四五”期间住房建设成就 - 全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [1] - 建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万群众 [1] - 全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人 [1] 要素联动机制与规划 - 指导各地以编制和实施住房发展规划和年度计划为抓手，根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应、引导配置金融资源 [2] - 以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理 [2] - 各地已经编制实施了住房发展年度计划，目前正在积极谋划、科学研判，编制“十五五”住房发展规划 [2] 房地产开发与融资制度改革 - 在房地产开发方面，项目公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任，项目交付前，严禁投资人违规抽挪项目公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红 [3] - 在房地产项目融资方面，推广“保交房”工作中探索形成的办法，即一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目资金都存入主办银行，主办银行保证项目公司的合理融资需求 [3] - 建立城市房地产融资协调机制，以城市为单元，实施项目“白名单”制度，目前全国“白名单”项目贷款审批金额已经超过7万亿元 [3] 商品房销售制度改革 - 在商品房销售方面，有力有序推进现房销售，做到“所见即所得”，从根本上防范交付风险 [3] - 继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益 [3] - 今年以来，河南信阳、湖北荆门和湖南邵阳等地已先后落地相关政策，明确推动现房销售 [3] “十五五”期间发展方向 - 住房城乡建设部将继续和有关部门密切配合，立足于城市内涵式发展和城市更新大场景，落实好构建房地产发展新模式的各项任务 [4] - 推动形成供应体系健全、要素配置合理、监管制度规范、行业经营稳健的房地产发展新格局，促进房地产高质量发展 [4]

政策动态 - 住建部提出坚持机制创新，旨在建立可持续城市更新模式，并正研究改造存量老房，下一步将联合地方试点，以加快构建房地产发展新模式[1][2][8] - 南京自10月9日起将单缴存人住房公积金贷款上限由50万元提高至80万元，家庭贷款额度维持100万元不变，有效期至2027年底[2][9] - 绍兴将双缴存职工家庭住房公积金贷款最高额度由120万元上调至130万元，并允许为列入老旧小区更新改造的自住住房提取住房公积金[2][9] - 河北住建厅推出涵盖标准制定、设计创新、智能建造等关键环节的“六好”措施，以推进好房子建设，各市需因地制宜编制技术导则[9] - “十四五”期间全国销售新建商品住宅约50亿平方米，1100多万套安置住房惠及3000多万群众[8] 新房市场销售表现 - 2025年第41周，全国68城商品住宅成交面积为132万平方米，同比下降52%，环比下降32%[3][11][19] - 从累计数值看，年初至今68城新房成交面积达9174万平方米，累计同比下降11%[3][11][19] - 各线城市单周成交面积同比均下降，一、二、三四线城市同比增速分别为-47%、-48%和-63%[19] - 年初至今累计增速显示，一线城市累计增长2%，二线城市下降9%，三四线城市下降99%[19] 二手房市场销售表现 - 2025年第41周，全国20城二手房成交面积为101万平方米，同比下降45%，前值为增长46%[3][22] - 年初至今，20城二手房累计成交面积为7668万平方米，同比增速为7%，前值为9%[3][22] 土地市场投资表现 - 2025年第41周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积为1189万平方米，同比下降9%，成交溢价率为4.8%，环比增长[3][24] - 分线城市看，一线城市成交土地规划建筑面积50万平方米，同比增加49%；二线城市成交472万平方米，同比基本持平（+0.1%）；三线城市成交668万平方米，同比下降17%[3][24] - 具体地块方面，广州海珠区一地块由中海以9.2亿元竞得，溢价率6.98%；南京一住宅用地由南京公用以13.23亿元竞得，溢价率0.30%[25] 行业融资表现 - 2025年第41周，国内信用债发行规模为9.4亿元，同比减少64%，环比减少55%，平均加权利率为2.76%，环比减少1个基点[4][32] - 年初至今，信用债累计发行规模为3148.6亿元，同比基本持平[4][32] 板块市场表现 - 本周（2025年10月9-10日）房地产指数下跌0.82%，沪深300指数下跌0.51%，板块相对收益为-0.3%，在28个板块中排名第20位[36] - 个股方面，合肥城建、中润资源、深振业A、天房发展、派斯林涨幅居前，分别上涨18.08%、17.94%、16.03%、12.97%、10.51%；深深房A、张江高科、珠江股份、莱茵体育、华发股份跌幅居前[40][41]

住房保障体系建设 - 建立包含公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房的多层次住房保障体系，对新市民、青年人等群体作出相应安排 [2] - “十四五”期间全国建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众 [2] 商品房市场发展 - “十四五”期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [2] - 存量住房市场规模持续扩大，全国有15个省、区、市二手住宅交易量超过新房，市场进入存量时代 [2] - 全国750多万套已售难交付的住房实现交付，有力维护购房人合法权益 [3] 房地产政策调控 - 坚持因城施策、精准施策、一城一策，充分赋予城市政府房地产市场调控自主权，支持居民合理住房消费 [2] - 扎实推进保交楼工作，国家、省、市成立三级工作专班，按照市场化、法治化原则，“一楼一策”推进分类处置 [3] 房地产发展新模式构建 - 新模式包含完善住房供应体系，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，改革开发、融资、销售制度，发展“好房子”四个方面 [4] - 在商品房销售方面，有力有序推进现房销售，做到“所见即所得”，从根本上防范交付风险 [4] - 河南信阳、湖北荆门和湖南邵阳等地已先后落地政策，明确推动现房销售 [4] “好房子”建设方向 - 推动“好房子”建设需在好的标准、设计、建材、建造、运维上下功夫 [5] - “好建造”包含建筑本体及配套设施和服务，“好运维”包含物业管理、房屋体检和保险及房屋全生命周期安全管理制度 [5] - “好房子”将重点应用于老旧小区改造、城中村危旧房改造、保障性住房建设等领域 [5]

本报（chinatimes.net.cn）记者刘诗萌 北京报道 过去的五年，是中国房地产市场供求关系发生历史性变化的五年。阵痛期过后，在"十五五"的新阶段 里，如何构建房地产发展新模式，兼顾稳定、发展和转型，成为一道重要的课题。 10月11日，国新办举行高质量完成"十四五"规划系列主题新闻发布会。会上，住房城乡建设部副部长董 建国表示，房地产市场能否平稳健康发展，根本上取决于"人、房、地、钱"四类要素资源的配置效果。 住建部指导各地以编制和实施住房发展规划和年度计划为抓手，根据人口变化确定住房需求，科学安排 土地供应、引导配置金融资源，以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合 理。 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者表示，去年9.26以后大力度救 市，目前看效果维持的周期有点短。尽管有纾困的新需求，但政策应出尽出，这导致政府、市场、行业 对如何止跌回稳、健康发展比较迷茫。现在看，传统政策救市的思路需要调整，要告别短期化、旧范 式。而"人房地钱"要素联动，本质上是摸清底数的同时，精细化分析供求关系、居民需求的变化再谋划 供给，而不是以政府要买多少地、搞多少投资为导 ...

投资评级 - 行业投资评级为“看好”，并予以维持 [1][5][61] 核心观点 - 报告认为在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，房地产市场整体正朝着止跌回稳的方向迈进，过程中房价可能存在小幅震荡 [5][61] - 在更积极的财政政策与适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善住房供求关系，加快止跌回稳进程 [5][61] - 住建部提出建立可持续城市更新模式，多地已落地城市更新文件，新机制预计将加快建立，未来将加快构建房地产发展新模式 [5][6][14] 政策与模式创新 - 中央层面：住建部指出“十四五”期间全国销售新建商品住宅约50亿平方米，1100多万套安置住房惠及3000多万群众，正研究改造存量老房并将联合地方试点 [14][16] - 地方层面：南京将单缴存人公积金贷款上限由50万元提至80万元；绍兴将双缴存职工家庭公积金贷款最高额度由120万元上调至130万元，并支持提取公积金用于老旧小区改造；河北推出“六好”措施推进好房子建设；成都对住宅附属空间面积占比作出规定 [6][15][16] 销售端表现 - 2025年第41周，全国68城商品住宅成交面积132万平方米，同比下降52%，环比下降32% [7][19] - 年初至今（第41周），68城累计成交面积达9174万平方米，累计同比下降11% [7][19] - 2025年第41周，全国20城二手房成交面积为101万平方米，同比下降45%，前值为增长46% [7][36] - 年初至今（第41周），20城二手房累计成交面积7668万平方米，同比增长7%，但增速较前值（9%）有所放缓 [7][36] - 各线城市新房成交均同比下降，一、二、三四线城市单周成交同比增速分别为-47%、-48%、-63% [29] 投资端表现 - 2025年第41周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积1189万平方米，同比下降9%，成交溢价率为4.8%，环比增长 [7][41] - 分线城市看，一线城市土地成交面积50万平方米，同比增加49%；二线城市成交472万平方米，同比基本持平（+0.1%）；三线城市成交668万平方米，同比下降17% [7][41] - 具体城市土地市场出现溢价成交案例，如广州海珠区地块由中海以9.2亿元竞得，溢价率6.98% [42] 融资端表现 - 2025年第41周，信用债发行规模为9.4亿元，同比减少64%，环比减少55% [8][48] - 当期信用债平均发行利率为2.76%，环比减少1个基点 [8][48] - 年初至今（第41周），信用债累计发行规模为3148.6亿元，同比基本持平 [8][48] 市场行情回顾 - 本周（2025年10月9-10日）房地产指数下跌0.82%，同期沪深300指数下跌0.51%，板块表现弱于大市，相对收益为-0.3% [53] - 在28个板块中，房地产板块排名第20位 [53] - 个股方面，合肥城建、中润资源、深振业A本周涨幅靠前；深深房A、张江高科、珠江股份等跌幅居前 [55][59][60]

房地产行业定位转变 - 房地产行业正由经济支柱转向民生基石与创新载体的双重定位 城镇化率已突破67% [1] - 传统的三高发展模式高杠杆 高负债 高周转已不可持续 行业需要重新认识其在新时代经济格局中的功能 [1] - 推动资源从房地产市场向先进制造业和现代服务业转移是顺应时代发展的必然要求 [2] 房地产市场新特征 - 核心城市已步入存量市场阶段 二手房交易成为主导 一线城市人房转化比下降 [2] - 住房消费理念发生深刻变化 体现为租房队伍不断壮大以及现房销售占比持续上升 [2] - 房地产市场呈现明显结构性分化 人口持续流入的都市圈需求旺盛 人口流出地区面临收缩压力 [3] 房地产发展新模式路径 - 构建房地产发展新模式四大路径包括加快完善保障住房体系 推动建设好房子 盘活存量市场 释放三四线城市潜力 [2] - 关键举措包括推进高品质住房建设 城中村改造和保障性住房供给 缓解新市民 青年群体住房困难 [1] - 应遵循需求牵引供给 供给创造需求的调节逻辑 对人口流入地区打破行政区划限制配置建设用地指标 对人口流出地区推行集中式收缩规划 [3] 办公楼市场现状与对策 - 办公楼市场供大于求 上海 北京 深圳等城市存量大且增量持续供给 净吸纳量远低于新增供给 [4] - 供需矛盾导致租金报价和有效租金均呈下行趋势 且城市间分化明显 租赁需求呈现底部渐进式复苏但行业分化明显 [4] - 长期去化对策包括主动适应经济驱动模式转变 运用大数据形成资产价值动态评估机制 短期对策包括严控新增供给 多措并举消化存量 并延伸政策支持 [4] 行业未来趋势与机遇 - 房地产行业需把握服务化 绿色化 适老化等新需求 通过减少空间错配 推动都市圈一体化发展实现供需匹配 [3] - 呼吁发展规范化租房市场 推动租购同权 并将保障范围从人才延伸至广大普通劳动者 [3] - 应完善老旧楼宇改造机制 健全租金监测与调控机制 着力拓展多元退出渠道以增强市场的投资韧性 [4]