政府政策导向 - 省政府召开座谈会 旨在研究稳定和提振房地产市场的政策举措[1] - 政策核心目标是稳定房地产市场 加快构建房地产发展新模式[1] - 将动态完善支持政策 优化服务保障 以稳定市场信心和预期[1] 供给侧管理策略 - 政策方向为因城施策 控制增量、消化库存、优化供给[2] - 结合城市更新与城中村改造来盘活利用存量土地[2] - 实施“一区域一策、一类群体一策、一地块一策、一楼盘一策”的精细化策略[2] - 推进“人才房票”和住房“以旧换新”等举措 并提升其质效[2] - 稳妥推进收购存量商品房 重点用于保障性住房供给[2] - 实施住宅品质提升工程和物业服务质量提升行动[2] - 有序推动“好房子”建设和“好物业”培育[2] 需求侧与市场激活措施 - 多措并举激发住房消费[2] - 常态化开展房地产展会等促销活动 以促进供需精准对接[2] 行业金融支持 - 发挥房地产项目“白名单”制度作用[2] - 支持房地产企业的合理融资需求[2] - 最终目标是推动房地产市场平稳健康发展[2]

保交房工作成果与行业风险化解 - 全国“已售难交付”住房风险已基本化解，截至“十四五”末累计实现约750万套住房交付，保交房任务基本完成 [2] - 多家房企披露保交房数据，碧桂园2022～2025年累计交付约185万套，绿地控股近四年累计交付约76万套，融创集团四年累计交付量突破72万套 [6] - 新城控股近三年累计交付超过27.8万套，旭辉2022～2024年累计交付超27万套，中南置地2021～2025年累计交付约39万套，中梁控股2022～2025年累计交付约29万套 [6] - 保交房工作的完成意味着“烂尾—停贷—断供”的危险链条被强行拆断，系统性金融风险暂时解除 [2][10] 风险化解措施与市场影响 - 国家、省、市三级工作专班通过“一楼一策”分类处置，对具备条件的项目通过融资协调机制给予支持，对资不抵债项目加快司法处置并优先保障购房者权益 [7] - 保交房切实维护了购房人合法权益，显著降低了购房者对项目烂尾的担忧，有力支撑了房地产市场止跌回稳 [7][11] - 市场信心得到提振，“不敢买房”、“怕买到烂尾房”的担忧情绪得到缓解，为市场止跌回稳起到了重要支撑作用 [11] 行业未来发展方向与新模式构建 - 中央经济工作会议对2026年房地产工作部署强调要守牢底线、化解风险、稳定市场，并因城施策控增量、去库存、优供给 [12] - “十五五”规划建议明确提出“推动房地产高质量发展”，并从制度建设、供给结构、品质提升及风险防控等多维度进行系统部署 [12] - 住房城乡建设部表示将重点夯实房地产开发、融资和销售等基础性制度，在销售环节逐步推行现房销售制度，实现“所见即所得” [14] - 行业观点认为，“好房子+现房销售+改善户型”是住宅市场未来的增量赛道，也是房企突围的关键方向 [14] - 过去“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式已难以为继，行业正加快构建房地产发展新模式 [12][14]

文章核心观点 2026年中国房地产市场的发展关键词是“转型”，行业将加快构建发展新模式，核心任务在于稳定市场、推进城市更新、建设“好房子”以及提升服务软实力，以满足人民对美好居住生活的需求，并在此过程中形成新的发展动能 [1][2][13] 着力稳定房地产市场 - 行业正经历深度调整，已从需求旺盛转变为结构性供大于求，新建住房需求无法回到过去高峰规模 [2] - 新型城镇化持续推进、城市存量优化空间广阔、对高品质住房的期待，意味着行业高质量发展仍有较大潜力，二手房交易占比上升将成为趋势 [2] - 稳定市场的政策方向包括：因城施策、控增量、去库存、优供给，例如严控过剩城市新增用地，推动收购存量商品房用作保障性住房等 [3] - 将发挥房地产融资“白名单”制度作用，支持房企合理融资，稳妥化解债务违约风险 [3] - 加快构建房地产发展新模式，制度性举措包括：做实项目公司制、推行主办银行制、推进现房销售制以防范交付风险 [4] - 新出让土地项目优先选择现房销售，继续实行预售的将规范资金监管 [4] - 建立人、房、地、钱要素联动机制，以匹配人口流动和产业发展，在积极因素影响下，2026年住房需求有望加快释放 [4] 高质量推进城市更新 - 目标是到2030年，城市更新行动取得重要进展，体制机制不断完善，开发建设方式转型初见成效 [5] - 城市体检评估是精准发现问题的重要手段，全国已有297个地级以上城市和150多个县级市全面开展此项工作 [5][6] - 城市更新将统筹实施三大类工程：民生工程（如老旧小区改造、完整社区建设、增加公园绿地）、发展工程（如“两重”“两新”项目、地下管网更新、历史文化街区保护）、安全工程（如排水防涝体系、基础设施生命线安全工程、房屋全生命周期安全管理） [7] - 为实施好这些工程，将着力构建三个政策体系：与更新相适应的政策制度体系、“专项规划—片区策划—项目实施方案”规划实施体系、可持续的投融资体系 [7] 以“好房子”开辟新赛道 - “好房子”建设已起步成势，目标是到2030年，房屋品质提升工程取得显著进展，形成支撑住房品质提升的四大体系（政策、标准、技术、产业） [8] - 建设“好房子”的具体路径包括：完善住房建设标准，如实施《住宅项目规范》强制性标准；提升建筑设计水平，开展精细化、集成化设计；推广应用隔声降噪、防水防反味等好材料；发展智能建造、绿色建造等新型建造方式，新建城镇住房将全面建成绿色建筑；提升运维服务水平，建立住房全生命周期安全管理长效机制 [8][9] - 老房子改造方面，将稳步推进城中村、危旧房、老旧小区改造，鼓励以旧换新、原拆原建等方式，并推广装配式装修 [10] - “好房子”建设是产业转型新赛道，将推动开发企业、工程企业向集成商转型，培育行业新质生产力，并带动涵盖建材、家居、家电等领域的产业集群发展 [11] 以好服务提升软实力 - “好房子”需要配套好服务，物业服务领域具有良好发展前景和低估的潜力 [12] - 将实施物业服务质量提升行动，重点提升设施维护、环境卫生、客服响应等方面的质量 [12] - 鼓励物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”，推动“物业服务进家庭” [12] - 在运维方面，将建立住房全生命周期安全管理长效机制，通过房屋体检、安全管理资金、房屋保险等制度保障使用安全 [13]

保交房工作成果与现状 - 全国层面的“交付难”风险已基本化解，保交房工作明确进入收官阶段[1][3] - 截至“十四五”末，全国累计实现约750万套“已售难交付”住房落地交付[1] - 全国396万套保交房攻坚战任务中，已交付391.8万套，交付率达99%[3] - 碧桂园在2022至2025年累计完成约185万套房屋交付[1][2] - 绿地控股近四年累计交付规模约76万套，其中2025年交付面积超800万平方米，约合8万套[2] - 融创集团在2022至2025年累计交付量突破72万套[2] - 新城控股近三年累计交付超过27.8万套[2] - 旭辉在2022至2024年累计交付超27万套[2] - 中南置地在2021至2025年累计交付约39万套[2] - 中梁控股在2022至2025年累计交付约29万套[2] - 随着措施落地，购房者对项目烂尾的担忧显著降低，大多数曾出现资金风险的房企项目已实现顺利交房[4] 房企经营重心转变与风险化解 - 多家房企表示保交房任务已基本完成，工作重心开始转向债务化解、资产梳理、存量土地盘活及恢复自身“造血”能力[1][6] - 2025年已有碧桂园、融创、旭辉、金科等多家房企在债务重组或重整方面取得实质性进展[6] - 房企在土地投资上仍将保持审慎，不敢贸然拿地段不佳或总额过高的地块[6] - 通过一系列政策措施，房地产风险已经明显收敛，并在部分领域出现加速出清[6] - 房地产融资协调机制、市场化法治化的化债模式等政策工具，对风险控制和化解发挥了关键作用[7] - 随着保交付推进，各地项目停工现象明显减少，及时交付和高标准交付案例持续增多[7] - 购房者权益得到有效保障，提前还贷现象也明显回落[7] 政策导向与行业发展新模式 - 中央政策主线明确以风险化解为底线，以市场稳定为目标，加快推动行业向高质量发展转型[1] - 行业将告别“高杠杆、高周转”模式，有序推进“好房子”建设[1] - 2025年12月底的中央经济工作会议强调要坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险，着力稳定房地产市场[8] - 政策提出因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等[8][9] - “十五五”规划建议明确提出“推动房地产高质量发展”，并从制度建设、住房供给结构、房屋品质提升及风险防控等多维度作出系统部署[8] - 下一步将重点夯实房地产开发、融资和销售等基础性制度，包括做实项目公司制、推行主办银行制、逐步推行现房销售制度[9] - 2026年住房城乡建设工作的重点之一仍是稳定房地产市场，城市政府要用足用好房地产调控自主权，支持居民刚性和改善性住房需求[9] 市场现状与未来展望 - 房地产行业风险已开始收敛，近期房价筑底迹象更加清晰，部分城市尤其是一线城市已出现企稳信号[1][7] - 自2025年第四季度以来，部分热点城市已率先显现回稳迹象，为行业修复提供了重要的先行信号[10] - 这些市场变化为房地产市场修复奠定了坚实基础，也为行业重建信心提供了支撑[7] - 2026年有望成为部分房企重新出发的一年[6]

行业投资评级 * 报告未明确给出具体的投资评级（如买入、持有、卖出）[1] 核心观点 * 2025年房地产行业处于深度调整向弱复苏过渡的筑底周期 政策托底不断巩固稳定态势 预计2026年市场有望逐步探明底部或将进入筑底横盘阶段[1] * 行业呈现“供减需稳”态势 供给端在“严控增量”政策下深度收缩 需求端销售降幅收窄呈止跌回稳态势 结构进一步向高能级城市及住宅需求集中[1][9] * “好房子”与城市更新的“优供给”举措将成为稳定投资、创造新需求的重要抓手 但行业长期健康发展仍需依赖房地产发展新模式的建立与完善[1][29] 行业供给能力分析 * **开发投资加速探底**：2025年全国房地产开发投资完成82,788亿元 同比下降17.20% 降幅较往年进一步扩大[2] * **新开工深度收缩**：全年房地产新开工面积58,770万平方米 同比下降20.40% 且远低于全年商品房销售面积[2] * **竣工降幅收窄**：全年累计竣工面积为60,348万平方米 同比下降18.10% 降幅较去年同期收窄9.6个百分点[2] * **供给结构以住宅主导**：房地产开发投资中住宅投资达63,514亿元 占比87.41% 新开工、施工及竣工面积均以住宅为主[4] * **新房供应持续收缩**：2025年监测的30座重点城市商品住宅新增供应面积为9,265万平方米 同比持续下降[4] 行业需求匹配能力分析 * **销售降幅收窄**：2025年全国商品房销售额83,937亿元 同比下降12.60% 销售面积88,101万平方米 同比下降8.7% 降幅相较2024年全年分别收窄4.5和4.2个百分点 呈止跌回稳态势[5] * **需求结构以住宅为主**：商品住宅销售面积和销售额分别为73,299万平方米和73,335亿元 占比均在80%以上[7] * **需求向高能级城市聚集**：2025年全年30大中城市商品房成交面积为9,220.18万平方米 同比下降13.33% 其中一线城市降幅相对最小[7][8] * **供需加速调整**：开发投资、新开工面积降幅均显著大于销售降幅 市场呈现“供减需稳”态势 通过供应侧深度出清匹配以自住和改善为主的新需求常态[9][11] 行业的产业链地位分析 * **对上游议价能力分化**：对地方政府土地供应议价能力随市场冷热变化 对建材原料供应商议价能力传统上较强 但随建设规模萎缩及“好房子”对品质要求提升 议价模式可能生变[12] * **对下游议价能力减弱**：在供需尚未平衡的市场现状下 购房者偏好稳健的国央企、品牌口碑好的项目或现房准现房 房企对下游议价能力有所减弱[13] * **价格走势分化**：2025年百城新建住宅价格结构性微涨 12月均价为17,084元/平方米 同比涨幅约2.6% 但二手房市场持续“以价换量” 12月百城住宅均价为13,016元/平方米[14][15] 行业创新能力分析 * **宏观政策定调转型**：2025年政策以“防风险、稳预期、促转型”为主线 从“止跌回稳”转向“巩固稳定态势” 并明确加快构建房地产发展新模式[1][16] * **需求端政策宽松**：通过限购放宽、降息（5年期以上LPR下调至3.50%）、公积金利率下调、购房补贴、“以旧换新”等组合拳降低门槛与成本 并借“好房子”概念刺激改善需求[17] * **供给端政策聚焦存量**：基调为“控增量、去库存、优供给” 通过盘活存量用地、收购存量商品房（辅以4.4万亿元地方政府专项债支持）及保交楼工作来优化供给[18][19] * **发展新模式逐步建立**：以因城施策和“好房子”产品升级为核心 政策为房地产发展新模式提供了方向和制度保障[20] 行业信用评级情况分析 * **债券发行量略升**：2025年房地产行业债券发行金额合计4,232.47亿元 同比增长1.83% 发行主体122家 同比增加8家 其中国央企发债主体113家 发债规模占比93.21%[21] * **发行以高信用等级为主**：新发行债券主体中AAA级别发债规模占比79.26% 同比有所增长[22] * **信用利差同比下降**：2025年房地产行业无担保债券发行信用利差平均值为92.34BP 同比下降 但增信方式对降低信用利差的作用有限[23] * **违约问题持续**：2025年未按时兑付本息、展期及触发交叉违约债券为92只 同比增加22只 违约日债券余额1,062.63亿元[24] * **债务压力仍大**：截至2025年末 行业信用债存续规模15,555.23亿元 未来3年内为到期偿付高峰期 其中未来1年内到期规模（考虑行权）为5,085.74亿元 海外债余额也达1,822.30亿美元[25][28] 周期发展展望 * **市场或进入筑底横盘**：预计2026年市场有望逐步探明底部 核心城市房价有望止跌趋稳 但全面回暖仍需时间[29] * **政策抓手转变**：短期刺激政策出台频率或将下降 “好房子”与城市更新的“优供给”举措将成为重要抓手[29] * **融资风险仍存**：行业违约问题及债务压力短期内不会发生较大改变[29] * **长期转向新模式**：短期行业处于筑底周期 长期将逐步向房地产发展新模式转型[29]

商业不动产REITs试点政策落地与首批项目 - 2025年12月31日，监管层正式推出商业不动产REITs试点，重点支持权属清晰、运营成熟、现金流稳定的商业综合体、零售、办公、酒店等资产 [3] - 政策发布仅一个月后，上交所于2026年1月29日、30日披露了首批已受理的8只商业不动产REITs项目 [2][4] - 首批8只REITs预计募集总额314.7亿元，单个项目计划募集资金规模在17亿至75亿元之间 [4] 首批项目底层资产构成与特点 - 底层资产涵盖多种商业业态，包括深圳来福士、合肥银泰中心、广州保利中心、上海晶耀前滩、哈尔滨杉杉奥莱等，涉及酒店、写字楼、购物中心、奥特莱斯、服务式公寓 [2][4] - 在8只已受理的REITs中，有5只包含了办公楼、酒店和综合体资产类型 [4] - 底层资产包括位于非一线城市的优质商业资产，如四川绵阳的涪城购物中心，通过REITs使其获得资本市场重新定价和认可 [5] 商业不动产REITs的市场意义与影响 - 被视为加快构建房地产发展新模式、稳定并改善行业预期的重要举措 [2] - 有利于拓宽企业直接融资渠道，实现“投融管退”良性闭环，引导企业从“开发商”向“资产管理商”战略转型 [2] - 打通公募REITs通道能显著提升相关不动产类别资产的流动性，尤其对非一线城市资产吸引力更大 [5] - 底层资产类型覆盖范围扩大，让此前诸多只能自持的资产拥有了证券化退出渠道，有助于提升市场定价能力和流动性 [5] 行业参与情况与转型推动 - 截至2025年底，已有华润置地、招商蛇口、中海、大悦城、万科、金茂、凯德等多家房企发行了REITs产品，总募集规模超280亿元，但相较于超2000亿元的公募REITs市场，房企参与程度仍相对较低 [8] - 政策出台后，多家公司积极跟进，如茂业商业拟以成都茂业中心写字楼申报，光大嘉宝拟以静安大融城和江门大融城项目申报，武商集团已启动专项研究 [9] - 商业不动产REITs要求企业保留项目部分股权且确保经营稳定，其意义更多在于提升商业板块独立性，使其能通过市场募集资金实现自给自足 [11] - 推动商业地产及整个房地产行业由“开发销售”向“资产管理”转型，运营能力成为核心竞争力，助力房企资产结构由“重”向“轻”转变 [10] REITs底层资产范围的演进 - 商业资产作为公募REITs底层资产的尝试始于2023年10月，试点资产类型拓展至消费基础设施，首批项目涉及购物中心和品牌超市 [4] - 消费基础设施REITs的底层资产核心种类主要为购物中心、百货、奥特莱斯、商超和农贸市场 [4] - 商业不动产REITs的推出大大拓展了底层资产类别，标志着公募REIT市场将在2026年进入对商业不动产的全覆盖时代 [4]

政策与市场进展 - 监管层于2025年12月31日正式推出商业不动产REITs试点，重点支持权属清晰、运营成熟、现金流稳定的商业综合体、零售、办公、酒店等资产[2] - 政策发布仅一个月后，上交所于2026年1月29日、30日披露了首批已受理的8只商业不动产REITs项目，标志着公募REITs进入对商业不动产的全覆盖时代[1][2] - 首批8只REITs预计募集总额达314.7亿元，单只计划募集资金规模在17亿至75亿元之间[2] 底层资产特征与拓展 - 首批受理项目的底层资产涵盖深圳来福士、合肥银泰中心、广州保利中心、上海晶耀前滩等，业态包括酒店、写字楼、奥特莱斯、购物中心、服务式公寓等[1] - 商业不动产REITs试点大大拓展了底层资产类别，将办公楼、酒店和综合体纳入，其中首批受理的8只产品中有5只包含了这些资产类型[2] - 底层资产范围扩大至非一线城市优质资产，如四川绵阳的涪城购物中心，有助于这些资产被资本市场重新定价和认可[3] 行业影响与战略转型 - 商业不动产REITs的发展有利于拓宽企业直接融资渠道，实现“投融管退”良性闭环，并引导企业从“开发商”向“资产管理商”战略转型[1] - 打通公募REITs通道能显著提升相关不动产类别的资产流动性，尤其对流动性相对较低的非一线城市资产更具吸引力[3] - REITs底层资产类型覆盖范围扩大，为诸多原本只能自持的资产提供了证券化退出渠道，同时有助于提升整个市场的定价能力和流动性[4] 企业参与与市场格局 - 截至2025年底，已有华润置地、招商蛇口、中海、大悦城、万科、金茂、凯德等多家房企发行了REITs产品，总募集规模超280亿元[6] - 新政出台后，包括茂业商业、光大嘉宝、武商集团、万科在内的多家企业已公告或启动商业不动产公募REITs的申报或研究工作[7] - 尽管要求有所放宽，但商业不动产REITs的门槛依然不低，首批申报项目均为盈利能力强的高质量资产[7] 商业模式变革 - 商业不动产REITs为商用不动产提供了更多退出渠道，打通了“投融管退”的闭环，推动行业由“开发销售”向“资产管理”转型[8] - 优质商业资产将按“租金资本化”方式估值，使得运营能力成为企业的核心竞争力[8] - 公募REITs能帮助房企从“重资产”模式向“轻资产”结构转变，推动商业板块实现自给自足和独立发展[8]

行业核心观点 - 行业供给缩量提质，新旧动能形成合力推动市场触底回暖，2026年重点城市销售有望率先寻找均衡点 [1][3] - 当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配 [2] 2025年回顾 - 行业销售面积真实数据略低于预测下限，主要原因在于对三四线城市销售情况过于乐观 [2] - 投资数据方面，竣工处于预测区间，但新开工、建筑工程、房地产开发投资出现下行偏差 [2] - 2025年房地产新开工面积增速为-20.4%，竣工面积增速为-18.1% [2] 2026年展望 - 中央经济工作会议对2026年要求是“着力稳定房地产市场”，并推动“好房子”建设和房地产发展新模式 [3] - 房地产投资修复节奏滞后于销售端，开发商以销定投，2026年投资增速或难有快速反转，投资趋稳预计在2027年前后 [3] - 乐观和悲观预期下，2026年施工面积增速分别为-5.8%和-10.2%，对应投资增速分别为-4.0%和-12.5% [3] - 2026年新开工增速在乐观和悲观预期下分别为-8%和-16%，土地购置金增速分别为-3.1%和-15.7% [3] - 全年销售金额乐观、中性和悲观预测分别为增长2.6%、下降4.9%和下降11.4% [3] - 长尾城市市场拖累依旧，但幅度收窄 [1] 2026年政策聚焦方向 - 2026年行业主要压力来自投资增速仍存压力，政策端需关注降息、收储和城市更新落地进程以弥补投资不足 [4]

中央层面政策 - 换房退个税政策延期至2027年底，以支持改善性住房需求[4] - 央行下调各类再贷款利率0.25个百分点，一年期利率降至1.25%[5][17] - 商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%[5][17] - 金融监管总局推动房地产融资协调机制常态化运行，该机制“白名单”项目贷款审批金额已超7万亿元[7] - 住建部在《求是》刊文，将高质量城市更新列为2026年工作首位[6] 地方层面政策 - 北京发布城市更新配套政策，允许兼容功能的地上建筑规模不超过地上总建筑的15%[9] - 上海支持商务楼宇更新，允许存量楼宇兼容租赁住房、酒店等功能[9][20] - 成都计划为A-F类人才提供保障性租赁住房租金补贴，补贴比例为租金总额的50%-100%，面积上限50平方米[10] - 湖南、河南推动利用专项债收购存量商品房用作保障性住房等工作[11]

报告行业投资评级 - 评级：增持 [4] 报告核心观点 - 行业供给缩量提质，新旧动能形成合力推动市场触底回暖，2026年重点城市销售有望率先寻找均衡点，长尾城市市场拖累幅度收窄 [2][4] - 当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配，推荐开发类、商住类、物业类及文旅类等细分领域龙头公司 [4] - 房地产投资修复节奏滞后于销售端，开发商以销定投，2026年投资增速难有快速反转，若缺乏外部有力支撑，投资趋稳预计在2027年前后 [4][8] - 2026年行业主要压力来自投资增速，政策端能否有序推动降息和收储是对行业自身投资增速不足的有效弥补 [4] 2025年行业回顾 需求情况 - 2025年行业销售下行处于预测下限，销售面积真实数据略低于预测下限，主要因对三四线城市销售情况过于乐观 [4][8] - 销售呈现“小阳春行情火热，岁末缺乏翘尾”特征，一季度一线城市带动市场复苏，后续受高基数影响降幅扩大 [7][11] - 2025年全国商品房销售面积同比下降8.7%，销售金额同比下降12.6% [10] - 分线城市看，各线城市销售全年降幅扩大，二线城市下行幅度最快，其销售金额占比下滑；三线城市下滑幅度较为平缓 [17][23] - 2025年商品房销售均价同比下降4.1%，住宅销售均价同比下降4.0% [22][23] 投资情况 - 2025年投资下行超出预期，房地产开发投资完成额约为8.28万亿元，同比下降17.2% [24] - 新开工面积增速为-20.4%，竣工面积增速为-18.1%，均出现快速下行 [8] - 土地购置费累计3.08万亿元，同比下降13.9%，企业拿地持续下行，国央企是土地市场核心参与者 [26] - 房地产开发资金总额9.31万亿元，同比下滑13.4%，销售端不畅是房企资金来源紧张的主因 [34][35] 2026年行业展望 总量与结构 - 十五五期间行业需求有望企稳回升，维持在7-8亿平方米区间 [44] - 行业分化趋势持续，一二线城市金额贡献逻辑突出，重点22城销售金额占全国比重2025年为35.6%，预计未来将升至五成以上 [50][55] - 重点城市因前期涨幅大处于高位补跌阶段，但兼具产业与人口支撑，市场有望回归理性增长通道；三四线城市将面临结构性调整 [54] 政策与发展模式 - 二十届四中全会提出“推动房地产高质量发展”，中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”等方向 [8][57] - 未来政策将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线，短期松绑限制政策，长期落实以需求定供给 [57] - 供给模式转向“缩量提质，好房好价”，中心城区以质提价，郊远环线缩量控供引导刚需流入存量市场去库存 [60][62] 市场与价格 - 土地市场呈现缩量涨价特征，2025年土地成交建面同比下降12.5%，成交金额同比下降11.4%，楼面均价上涨3.4% [64] - 截至2025年12月，35城商品住宅月度可售面积3.15亿平，库存出清周期为25.5个月，一线、二线、三四线代表城市出清周期分别为20.0、26.7、30.1个月 [66] - 2025年10月起CPI同比转正，通胀预期增强有助于修复居民持有房产信心和房价预期 [73][78] - 二手房市场正从“降价缩量”向“降价放量”过渡，未来有望进入“价稳量稳”阶段 [74] 关键政策方向 - **降息**：2026年存在降息预期，目前居民购房综合资金成本约2.6%-2.8%，降息有助于缩小与租售比差距，促进房价企稳 [79] - **收储**：2025年全国拟使用专项债收购闲置土地共5364宗，对应拟收储面积2.9亿平方米，金额约7060亿元，已发行专项债超3000亿元，覆盖拟收储金额的43% [81] 2026年行业数据预测 销售预测 - **全国销售面积增速**：乐观1.0%、中性-3.9%、悲观-8.1% [10][103] - **全国销售均价增速**：乐观1.5%、中性-1.1%、悲观-3.5% [103] - **全国销售金额增速**：乐观2.6%、中性-4.9%、悲观-11.4% [4][103] - **一线城市**：销售面积增速乐观3%、中性0%、悲观-5%；均价增速乐观5%、中性3%、悲观0% [84][85] - **二线城市**：销售面积增速乐观-3%、中性-8%、悲观-13%；均价增速乐观2%、中性-3%、悲观-5% [91] - **三四线城市**：销售面积增速乐观2%、中性-3%、悲观-7%；均价增速乐观1%、中性-1%、悲观-3% [97] 投资预测 - **新开工面积增速**：乐观-8.0%、中性-12.0%、悲观-16.0% [4][118] - **土地购置金增速**：乐观-3.1%、中性-7.1%、悲观-15.7% [4][111] - **竣工面积增速**：乐观-7.0%、中性-10.0%、悲观-14.0% [121] - **施工面积增速**：乐观-5.8%、中性-8.3%、悲观-10.2% [4][123] - **房地产开发投资增速**：乐观-4.0%、中性-7.4%、悲观-12.5% [4][123]