上海五批次土拍首日成交情况 - 上海2025年第五批次土拍首日共出让5宗地块，总成交金额达191.57亿元，其中4宗溢价成交、1宗底价成交 [1] - 保利发展以35.00亿元总价、95530元/平方米楼面价、30.79%溢价率竞得杨浦区东外滩地块，并以31.40亿元总价、38775元/平方米楼面价、12.95%溢价率夺得闵行区地块 [1] - 土拍热度显示上海市场活跃度较高，可能带动其他房企拿地积极性，推动行业资源优化配置 [1] 成都土拍市场动态 - 成都主城区两宗宅地共收金38.37亿元，其中武侯区地块由中铁建以15.11亿元总价、16600元/平方米楼面价、16.90%溢价率竞得 [2] - 锦江区地块由国贸以23.26亿元总价、35500元/平方米楼面价、75.74%溢价率竞得，楼面价创成都第二高纪录 [2] - 激烈竞拍反映房企对成都市场信心，有望带动产业链资源聚集 [2] 西安房地产政策调整 - 西安允许公积金直接支付新建商品住房首付款，降低购房者资金门槛 [3] - 政策还包括扩大房企融资"白名单"范围、优化审贷流程、支持土地出让金分期缴纳等措施 [3] - 新规有望释放潜在购房需求，缓解房企库存压力，促进资金回笼 [3] 金科服务收购进展 - 金科服务要约收购期限延长至2025年9月7日，因需等待拍卖股份过户完成 [4] - 要约人及金科服务正在编制综合文件资料，市场对收购不确定性存在担忧 [4] 瑞安房地产上海项目开发计划 - 瑞安房地产拟通过合营公司收购上海永业城市更新建设发展有限公司50%股权，底价为28.9365亿元 [5] - 项目完成后合营公司将持有地块土地使用权，有望拓展公司业务版图 [6]

一线城市楼市政策全面松绑 - 北京、上海、广州、深圳同步取消限购、限贷、限价等调控政策，力度空前 [1] - 政策覆盖近1.8亿常住人口的核心市场，需求释放速度超预期 [3][5] - 调整范围包括首付比例、贷款利率、购房资格等关键维度 [3][4] 具体政策调整内容 - 北京取消执行十多年的"认房又认贷"，无房者均按首套计算，首付降至30%，利率最低3.5% [3] - 北京五环外购房全面放开，取消户籍和五年社保限制 [4] - 上海非沪籍单身购房社保要求从五年降至三年，外环外限购放开 [4] - 上海首套房首付30%，二套35%（非普通住宅除外） [4] - 深圳和广州同步降低首付比例、贷款利率并优化限购政策 [4] 市场即时反应 - 上海售楼处周末签约量激增，核心区域带看量翻倍 [5][6] - 北京五环外新盘咨询量暴增，总价可控项目成为热点 [6] - 开发商迅速调整策略，部分项目已开始回收优惠 [7] - 重点城市案场来访量和定金数量出现跳涨 [7] 政策背景与行业影响 - 4月70城二手房价格环比下跌城市占比达90%，新房销售面积同比大幅下滑 [7] - 房地产行业关联地方财政、上下游数十个行业及金融系统稳定 [7] - 此次调整力度超过2008年和2014-2015年周期，政策决心显著 [7] 未来市场展望 - 政策效应将向强二线城市传导，三季度为关键观察窗口 [8] - 当前利率处于历史低位（对比前几年5%-6%水平），购房成本优势明显 [8] - 行业进入全力稳市场的新阶段，标志着旧调控时代结束 [8][9]

广州房地产市场分析 - 5月广州一手房价格跌幅扩大至-0.8%，较此前0到-0.3%的跌幅区间显著恶化 [2] - 5月广州二手房价格跌幅同样扩大至-0.8%，4月曾短暂止跌 [4] - 5月广州新房成交5827套，环比增长20.6%，为年内次高峰 [6] - 5月广州二手房网签9228套，同比增长17.73%，前五个月累计成交4.6万套 [9] 市场结构性变化 - 成交榜单出现多个高价改善盘和豪宅盘，如保利天奕(76,204元/m²)、保利天曜(101,193元/m²)等 [12][13] - 主城区部分项目开始停止价格战，敢于提高报价 [13] - 市场呈现"量升价跌"特征，但高端项目表现突出 [12][13] 政策动向 - 广州收紧高容积率政策，叫停新房"高使用率"竞争 [15] - 广州发布提振消费方案，重提全面取消限购、限售、限价 [15] - 政府叫停某项目50套特价房源促销，显示稳价格决心 [20] 政策效果评估 - 高容积率政策收紧有助于缩小新旧盘产品差距，稳定二手房价格 [18] - 取消限购等政策虽非新举措，但对外地购房者仍有显著吸引力 [21] - 政策组合旨在稳定价格同时提振市场信心 [20][22]

多地楼市新政 核心观点 - 多地出台楼市刺激政策，通过购房补贴、公积金政策调整等方式促进房地产市场平稳健康发展 [1][2] - 政策重点支持多孩家庭、改善性需求及特定区域购房，旨在释放刚性和改善性住房需求 [2][3][6] 衢州稳楼市新政 - **团购购房补贴**：2025年活动期间认购新建商品住宅，每满10套给予购房人2万元/套补贴，限300套 [3] - **多孩家庭补贴**：二孩家庭购买100㎡以上住宅补贴8万元，三孩家庭购买120㎡以上补贴20万元，以房票形式发放 [3] - **智慧新城购房消费券**：按产权面积补贴600元/㎡，单套最高10万元，不设总量限制 [4] - **房票市域通用**：衢州市域内房票可跨区域使用，推进住房保障公共服务 [4] 衡阳公积金新政 - **贷款额度提升**：个人/夫妻最高贷款额由80万提至90万，二孩家庭、毕业生等群体可上浮30%-50% [6] - **取消贷款次数限制**：无未结清公积金贷款的家庭，购房不受贷款次数限制 [6] - **租房提取额度增加**：无房二孩家庭提至1200元/月，三孩家庭提至1400元/月 [6] - **车库（位）公积金提取**：2025年7月起，购买与住房同小区车库（位）可提取公积金 [6] - **家庭互助提取**：父母或成年子女购买首套/二套住房，符合条件的可提取公积金 [7] 政策背景 - 国务院会议提出需推动房地产市场止跌回稳，统计局强调适应供求关系变化，促进需求释放 [2]

房地产政策优化 - 广州提出全面取消限购、限售、限价政策，旨在释放购房需求和促进市场活跃 [4] - 限购和限售政策已于2023年5月和9月全面解除，限价虽未正式发文但实际已执行 [5][6] - 取消限制性措施有助于促进要素自由流动、恢复价格信号并增加改善型住房供应 [6] 房贷政策调整 - 广州房贷利率已降至3%，商业性个人住房贷款首付比例最低15% [8] - 未来可能进一步下调首套房利率，但首付比例和利率下调空间需观察 [8] - 降低贷款首付比例和利率可降低购房门槛，减轻购房者负担 [7] 公积金政策优化 - 广州公积金贷款最高额度为单人80万元、双人160万元，首套房最低首付20% [9] - 支持公积金提取支付首付款同时申请贷款，即"即提又贷"政策 [10] - 公积金贷款利率首套5年以上2.6%，二套3.075%，政策优化提升住房消费保障 [9][10][11] 城中村改造与住房需求 - 2025年计划推进150个老旧小区改造，更新9000台老旧电梯，完成城中村改造投资1000亿元 [12] - 城中村改造将释放品质住房需求，成为广州住房消费新热点 [12] - 专项借款购买存量商品房作为安置房，有助于消化库存并解决安置问题 [13][14] 房地产全链条循环 - 政策覆盖刚需、改善、新房、二手房、存量与增量消费，促进全行业循环 [15] - 老旧小区和城中村改造支持低收入群体获得体面居住体验，降低居住成本 [15] - 广州房地产回归市场化，开发商可根据市场变化灵活开发和销售 [15]

广州全面取消限购政策背景分析 政策发布与市场反应 - 广州成为首个全面取消限购的超一线城市，政策组合包括限购限售放开、首付公积金调整、旧城改造等[1][4][62] - 非广州地产从业者对政策反应更为热烈，显示跨区域市场关注度提升[6] 新房与二手房成交数据 - 2024年一季度广州新房成交14453套，同比上涨39%，但较2022-2023年同期略有下降[9][10] - 1-5月二手住宅网签46722套，同比涨幅17.82%，其中5月单月网签9228套（同比+16.79%）[13][14] - 数据表明市场成交量表面平稳，但价格维度暴露深层问题[17][19] 价格与议价空间动态 - 广州市二手网签均价近一年下滑12.4%，部分小区如奥林匹克花园房价跌幅达10%（200万房产缩水20万）[27][30] - 全市议价空间达30%以上，奥林匹克花园极端案例显示挂牌价与成交价差超40%，房东心态承压[35][37] - 上海同期议价空间仅15%，对比凸显广州市场下行压力[38] 库存与市场供需矛盾 - 二手库存4月达121009套（近半年峰值），挂牌均价持续走低至58859元/平（5月数据）[49][51] - 调价房东中降价比例攀升，断供案例增多，中介反馈市场信心不足[53][54][56] 政策前瞻与行业影响 - 广州政策放开基于对房源/客端数据的精准掌握，早于文件实际已执行宽松操作[48][61] - 房企产品力提升（如保利）推动居住品质升级，但未能抵消价格下行趋势[64][66] - "止跌回稳"政策导向或引发其他一线城市跟进，市场进入新一轮调控周期[74][78][79]

房地产市场供需变化 - 2022年10月数据显示41.5%的城镇家庭拥有两套及以上房产，反映供需关系发生根本性变化 [1] - 截至2022年12月中国商品房总量突破1.82亿套，远超市场需求 [6] - 年轻人购房观念转变，选择"躺平"不买房以减轻生活压力 [6] 房地产投资困境 - 持有多套房产的家庭面临出售困难，房产从"金矿"变为"债务" [3][5] - 房地产投机者面临房产滞销问题，无法通过出售补充现金流 [5] - 房地产开发商面临严重滞销困境，跨界进入者发现行业不再稳定 [6] 租赁市场现状 - 三四线城市租赁市场需求不足，缺乏外来人口支撑 [8] - 地理位置不佳的郊区房产难以出租，配套设施不足影响需求 [9] - 年轻人工资低无法负担高租金，选择返乡创业或低生活成本地区 [8] 宏观经济影响 - 疫情后经济影响持续，家庭收入下降导致消费观念转变 [8] - 房贷压力未减，收入减少导致断供风险增加 [9] - 未来可能实施的房产税将增加多套房产持有者税负 [9] 国际经验比较 - 中国房地产现状与几十年前日本韩国房地产泡沫破裂相似 [11] - 中国房地产市场未被财阀垄断，宏观调控能力更强 [13] - 中国阶级流动性较大，年轻人有更多发展机会 [13] 行业未来展望 - 房地产市场趋向理性稳定，房产回归基本住房需求 [16] - 国家正采取措施稳定市场，避免日韩式经济衰退 [16]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 核心观点 - 新房成交面积同环比下降 城市更新示范城市扩容[5] - 2025年前四月销售初步企稳 四月政治局会议提出"持续巩固房地产市场稳定态势" 对地产调节政策成效给予肯定 预计后续针对房地产的政策仍将保持积极温和 预计将有更多积极的财政及货币政策出台 助力行业稳健发展[5] - 在积极的财政政策、适度宽松的货币政策下 存量收储及城中村改造工作有望加速推进 改善现有住房供求关系 加快止跌回稳进程[5] 政策动态 - 财政部公示2025年城市更新行动评审结果 北京、天津、唐山、包头、大连、哈尔滨、苏州、温州、芜湖、厦门、济南、郑州、宜昌、长沙、广州、海口、宜宾、兰州、西宁、乌鲁木齐等20个城市入围 加上2024年中央财政通过竞争性评审选取的首批15个城市 城市更新队列扩围 共计35城被纳入城市更新行动中[6][14][15] - 住建部公布今年全国计划新开工改造城镇老旧小区共计2.5万个 前四个月河北、重庆、辽宁、上海、浙江、湖北六个地区开工率超过50%[14][15] - 深圳市规划和自然资源局印发实施《深圳市2025年度建设用地供应计划》 本年度产业用地供应大幅增加至514公顷（含深汕404公顷） 较2024年度313公顷显著提升[6][14][15] - 浙江省建设厅发布《关于用好旧房装修和厨卫等局部改造补贴政策 加快推进农房改造行动的通知》[14][15] - 浙江省发行首批存量房专项债 规模552.67亿元 其中16.53亿元用于收购存量商品房[14][15] - 湖南省住建厅联合省财政厅等9部门印发《湖南省促进房地产市场平稳健康发展若干措施》通知 即"湘十条" 含加大契税支持等10大措施 涉及收购存量房、土地出让、商改住等多方面[14][15] - 深圳市住房和建设局启动2025年住宅装修改造物品和材料购置补贴活动 推动家装消费品以旧换新[14][15] - 江苏省人民政府发布《关于印发江苏省实施提振消费专项行动若干措施的通知》 加大住房公积金提取支持力度并提高贷款额度刺激楼市[14] 销售端表现 - 2025年第23周全国68城商品住宅成交面积182万平米 同比下降24% 环比下降38%[7][20] - 年初至今68城成交面积达5391万平米 累计同比下降5%[7][20] - 各线城市走势基本一致 一、二、三四线单周成交同比增速分别为-12%、-25%、-31%[31] - 年初至今累计增速分别为15%、-5%、-97%[31] - 2025年第23周全国20城二手房成交面积161万平米 同比增速-24% 前值-3%[7][36] - 年初至今累计成交面积4491万平米 同比增速+12% 前值+13%[7][36] 投资端表现 - 2025年第23周全国100大中城市推出土地规划建筑面积3595万平方米 成交土地规划建筑面积2341万平方米 同比下降18% 成交溢价率3.6%[7][40] - 一线城市成交土地规划建筑面积259万平方米 同比增加58%[40] - 二线城市成交土地规划建筑面积786万平方米 同比下降14%[40] - 三线城市成交土地规划建筑面积1296万平方米 同比下降26%[40] - 北京成功出让4宗涉宅用地 总用地面积163080.65平方米 总规划建筑面积355007.444平方米 总起始价129.63亿元 最终收金130.6亿元[7][40] - 成都成功出让1宗住宅用地 土地出让面积70394.79平方米 规划建筑面积140789平方米 中铁建以楼面价14300元/平方米竞得 总价约20.13亿元 溢价率2.14%[40] - 温州成功出让1宗住宅用地 土地出让面积11791.68平方米 规划建筑面积12381平方米 由温州天景房地产开发有限公司以总价3.035亿元竞得 成交楼面价24513元/平方米 溢价率55.24%[40] 融资端表现 - 2025年第23周信用债发行81亿元 同比减少13% 环比增加65% 平均加权利率2.38% 环比增加43BP[8][45] - 信用债累计发行规模1604.3亿元 同比减少22%[8][45] 市场行情回顾 - 本周房地产指数上涨0.86% 沪深300指数上涨0.88% 相对收益为-0.02% 板块表现弱于大市 在28个板块排名中排第19位[51] - 个股表现方面 涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：中润资源（21.03%）、海泰发展（19.84%）、莱茵体育（12.79%）、广汇物流（9.24%）、南都物业（8.87%）[54][56] - 涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为：*ST中迪（-5.31%）、金地集团（-3.38%）、华夏幸福（-2.61%）、沙河股份（-2.02%）、深振业A（-1.88%）[56]

报告行业投资评级 - 行业评级为增持（维持）[1] 报告的核心观点 - 本周中央财政推进城市更新行动，多地推行新政稳楼市，但销售端一二手房成交量同环比均萎缩 建议关注财务稳健、业绩良好的龙头房企及物业管理公司[7] 根据相关目录分别进行总结 一周行情回顾 - 本周申万房地产指数涨0.86%，沪深300指数涨0.88%，相对收益-0.02%，板块表现弱于大盘[3][12] - 申万房地产板块涨跌幅排名前5的个股为海泰发展、中珠医疗、南都物业、天房发展、亚太实业；后5位为中迪投资、金地集团、华夏幸福、沙河股份、深振业A[12] 行业新闻追踪 - 6月4日财政部与住建部公布2025年度中央财政支持城市更新行动评选结果，拟支持20个城市[14][15] - 6月6日自然资源部决定开展2025年城市国土空间监测工作，聚焦城市国土空间治理情况[14][15] - 湖南出台“湘十条”，含加大契税支持等10大措施，促消费、稳市场[14][15] - 江苏发布提振消费专项行动措施，涉及教育、住房、休假等，刺激房地产市场需求[14][15] 个股公告及新闻追踪 - 6月6日华润置地发行40亿元中期票据，用于置换前期债务融资工具自有资金及项目建设[16][17][18] - 6月6日保利发展公告2025年5月签约面积130.41万平方米，同比降32.88%；签约金额285.12亿元，同比降19.26%[18][19] - 6月6日中海发展公告2025年1 - 5月合同物业销售额904.38亿元，累计销售面积374.8万平方米，分别同比下跌11.1%及5.6%；5月权益土地出让金17.90亿元[19][20] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - 本周（5.30 - 6.5）38个重点城市一手房合计成交21688套，同比-26.9%，环比-27.2%；成交面积218.5万平方米，同比-34.5%，环比-27.9%[5][21] - 本月至今（6.1 - 6.5）38个重点城市一手房合计成交13026套，同比-22.7%，环比124.7%；成交面积130.2万平方米，同比-26.2%，环比120.4%[26] 重点城市二手房成交分析 - 本周（5.30 - 6.5）16个重点城市二手房合计成交14669套，同比-27.3%，环比-26.5%；成交面积141.3万平方米，同比-25.3%，环比-26.5%[5][38] - 本月至今（6.1 - 6.5）16个重点城市二手房合计成交10455套，同比-16.8%，环比711.7%；成交面积99.3万平方米，同比-16.6%，环比660.9%[41] 重点城市库存情况分析 - 本周（5.30 - 6.5）17个重点城市商品房库存面积18725.2万平方米，环比-0.4%，去化周期143.7周[5][51] 土地市场供给与成交分析 - 本周（5.26 - 6.1）供应土地3594.9万平方米，同比14.3%；供应均价2157元/平方米，同比60.3%[6][61] - 本周成交土地2317.5万平方米，同比23.2%；土地成交金额357.1亿元，同比50.7%；成交楼面价1541元/平方米，溢价率3.7%[6][61] 房地产行业融资分析 - 本周（5.30 - 6.5）房地产企业合计发行信用债65亿元，同比12.07%，环比11.88%；本月至今合计发行65亿元，同比32.65%[6][75]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 新房二手房成交面积同环比下降，央行再度下调LPR 25BP；68城新房和20城二手房成交面积环比和同比均下降，土地成交面积环比降同比增，溢价率环比增，国内信用债发行规模环比增；央行降准0.5个百分点，提供长期流动性约1万亿元，降低政策利率0.1个百分点，个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点；多地落实下调公积金贷款利率新政，上海四批次土拍揽金97.09亿元；2025年前四月销售初步企稳，政治局会议肯定地产调节政策成效，预计后续政策积极温和，有更多财政及货币政策出台助力行业发展；存量收储及城中村改造工作有望加速，改善供求关系，加快止跌回稳，维持行业“看好”评级 [4] 根据相关目录分别进行总结 多地落实公积金贷款新政，成都提升保障房贷款额度 - 中央层面：央行下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，预计每年节省居民公积金贷款利息超200亿元，多地落实新政；国家金融监管总局透露2025年一季度房地产贷款余额增超7500亿，个人住房贷款达2022年以来单季峰值，住房租赁贷款同比涨28%；央行降准0.5个百分点，提供长期流动性约1万亿元，降低政策利率0.1个百分点 [13] - 地方层面：珠海鼓励住房“以旧换新”，居民参与可获补贴；广东明确2025年老旧小区改造及电梯更新目标，推进城中村改造与保障房供给；成都加大保障性住房贷款支持，最低首付降至15%，单人贷款额度提至90万，双人150万，上浮50%；上海杨浦区推出多项人才举措；北京加大购买绿色建筑和多子女家庭购房贷款支持力度，做好人才住房保障服务 [14] 销售端：新房成交面积同环比下降，二手房成交面积同比下降 - 68大中城市新房成交面积同比下降，环比下降：2025年第19周，全国68城商品住宅成交面积210万平米，同比降15%，环比降8%；年初至今成交面积4397万平米，累计同比降3%；各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为+9%、 -16%、 -27%，年初至今累计增速+16%、 -1%、 -97% [20][31] - 20城二手房成交面积同比下降，环比下降：2025年第19周，全国20城二手房成交面积160万平米，同比增速 -28%，前值 +44%；年初至今累计成交面积3680万平米，同比增速 +16%，前值 +19% [35] 投资端：土地成交面积同比增长，上海土拍市场火热 - 2025年第19周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2798万平方米，成交土地规划建筑面积1140万平方米，同比增47%，成交溢价率为12.4%；一线城市成交土地规划建筑面积82万平方米，同比增26%；二线城市成交土地规划建筑面积641万平方米，同比增103%；三线城市成交土地规划建筑面积417万平方米，同比增6% [42] - 广州出让1宗住宅用地，本地民企番禺置业竞得；长沙出让2宗涉宅用地，均底价成交；上海四批次土拍4宗地块，2宗溢价20%以上成交，2宗底价成交，共揽金97.09亿元；北京出让1宗住宅用地，北京建邦怀憬房地产开发有限公司斩获 [42] 融资端：国内信用债发行规模环比增长 - 2025年第19周，信用债发行58.1亿元，同比持平，环比增183%，平均加权利率2.25%，环比减少32BP；信用债累计发行规模1416.2亿元，同比减少21% [47] 一周行情回顾 - 板块表现：本周（2025年5月6 - 9日）房地产指数上涨0.41%，沪深300指数上涨2%，相对收益为 -1.59%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第27位 [53] - 个股表现：涨幅排名前5的房地产个股为亚太实业、南国置业、荣丰控股、万通发展、天保基建；跌幅排名前5的为滨江集团、新城控股、莱茵体育、中洲控股、卧龙地产 [53] 投资建议 - 维持行业“看好”评级 [58]