加大公积金贷款支持力度 ●居民家庭购买第二套住房，个人公积金贷款最低首付比例由30%降至20% ●优化贷款额度计算公式，实施贷款额度与缴存余额挂钩机制，提高可贷额度 成都出台房产新政，将分批取消住房限售政策 7月21日，成都市住建局等6部门联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》， 推出17条具体措施，涉及提升供应质量、满足多样化需求、推进存量盘活、发挥住房公积金制度功效等 方面，自公布之日起施行。 ●自2025年7月21日起，2024年10月14日（含）前购买成都市范围内的商品住房，取得《不动产权 证书》后即可上市交易 新政明确分批取消住房限售政策。自2025年7月21日起，2024年10月14日（含）前购买成都市范围 内的商品住房，取得《不动产权证书》后即可上市交易；自2026年1月1日起，2024年10月14日（含）前 取得《不动产权证书》的、仍处于限售期的二手住房取消转让限制，更好支持居民换房需求。登记报名 人数在当期房源数3倍以上的热点楼盘、定向销售项目（含重大产业项目配套住房）、以人才名义获取 购房资格购得住房等有特殊限售要求的继续按原政策执行。 ●自2026年1月1日起，2024 ...

房地产政策调整 - 成都市发布17条措施促进房地产市场平稳健康发展 包括提升供应质量 满足多样化需求 盘活存量 优化公积金制度等 [1] - 核心政策为分批次取消住房限售：2024年10月14日前购买的商品房取得产权证即可交易 2026年1月1日起取消已限售二手房的转让限制 [1] - 热点楼盘 定向销售项目 人才名义购房等特殊限售情形仍按原政策执行 [1] 政策影响分析 - 分批次取消限售可促进房产项目二次交易 盘活存量房源 同时释放改善型住房需求 创造更多购房需求 [2] - 限售政策调整是当前楼市调控重要方向 直接目的是增强二手房流动性 [2] - 典型项目从网签到二次交易需7-8年 限售政策优化有助于缓解置换需求冲击 [2] 城市政策对比 - 重庆在2023年9月退出增量限售后 于2024年初全面取消实施7年的限售政策 [4] - 22个重点城市中 上海 苏州仍维持限售 杭州 成都 北京对部分房源执行限售 [4] - 杭州2023年10月后新出让地块取消限售 但已执行项目维持 北京限竞房 共有产权房限售政策延续 [4]

政策核心内容 - 成都市发布关于促进房地产市场平稳健康发展的17条具体举措 涵盖提升供应质量 更好满足多样化需求 持续推进存量盘活 更好发挥住房公积金制度功效四个方面 [1] - 政策措施自2025年7月21日起施行 [1] 限售政策调整 - 成都市将分批取消住房限售政策 自2025年7月21日起 2024年10月14日(含)前购买的商品住房 取得《不动产权证书》后即可上市交易 [1] - 自2026年1月1日起 2024年10月14日(含)前取得《不动产权证书》且仍处于限售期的二手住房取消转让限制 以更好支持居民换房需求 [1] - 登记报名人数在当期房源数3倍以上的热点楼盘 定向销售项目 以人才名义获取购房资格购得住房等有特殊限售要求的继续按原政策执行 [1] 住房公积金政策优化 - 居民家庭购买第二套住房的个人住房公积金贷款最低首付款比例由30%调整为20% [2] - 扩大住房公积金使用范围 将住宅小区老旧电梯更新纳入住房公积金提取范围 个人支付部分可据实提取 [2] - 灵活就业人员参加住房公积金制度年龄上限调整为不超过法定退休年龄 [2] - 灵活就业人员申请住房公积金贷款的缴存最短时长由12个月调整为6个月 [2] - 灵活就业人员申请住房公积金提取且无贷款余额的 不受缴存资金存储时间限制 可自由提取 [2]

供应质量提升 - 完善"人房地钱"联动机制，落实2025年住房发展年度计划和经营性建设用地供应计划，深化土地供应"三色"管理机制，建立商业楼宇空置率与新增商服用地挂钩联动机制 [2] - 推动龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区、新津区等围绕轨道交通场站周边布置优质资源，发展高品质住房 [2] - 分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，推动青白江区、简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、蒲江县等完善配套提升宜居宜业品质 [2] - 重点商圈内计容商服建筑面积持有比例不低于40%（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区）或25%（其他区县），支持区域可最低降至30%或15% [3] - 支持高品质住宅建设，优化规划管理措施，编制《成都市"好房子"设计导则》，建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子" [3] 多样化需求满足 - 鼓励各区县因地制宜推广直补购房首付等措施，优化完善房地产支持政策 [4] - 支持学龄儿童直接监护人凭网签备案的新建住宅类商品房买卖合同在房屋所在地区县入学 [4] - 大力推进城中村和危旧房改造，加大"房票"安置力度，扩大"房票"房源库可选范围 [4] - 加力开展"安家成都"房产促消费活动，联动商务、文旅等领域常态化开展线下房产促消费活动 [4] - 分批取消住房限售政策，2025年7月21日起部分商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易，2026年1月1日起部分二手住房取消转让限制 [5] 存量盘活措施 - 科学开展规划评估，优化完善详细规划，妥善处置存量闲置土地，"开工一批、转让一批、收回一批" [7] - 提高商办运营质效，加大市属国有企业资产招租公开力度，支持国有企业以市场化方式确定租金挂牌底价 [7] - 丰富商业办公业态，支持商业服务、商业办公空间进行多功能混合配置，发展新模式新业态 [7] - 加快"统筹住房"上市销售，销售价格由属地政府结合评估价格和周边在售商品住房项目价格综合确定 [7] - 支持非住宅配套机动车位在满足一定条件后，面向业主不限个数销售 [8] 住房公积金制度优化 - 优化贷款额度计算公式，实施住房公积金贷款额度与缴存余额挂钩机制，第二套住房最低首付款比例由30%调整为20% [9] - 将住宅小区老旧电梯更新纳入住房公积金提取范围，个人支付部分可据实提取 [9] - 灵活就业人员参加住房公积金制度年龄上限调整为不超过法定退休年龄，申请贷款缴存最短时长由12个月调整为6个月 [9]

房地产政策调整 - 成都市将分批取消住房限售政策 2025年7月21日起2024年10月14日前购买的商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易 [1] - 2026年1月1日起2024年10月14日前取得《不动产权证书》且仍处于限售期的二手住房取消转让限制 [1] 住房公积金支持 - 优化住房公积金贷款额度计算公式实施与缴存余额挂钩机制提高可贷额度 [1] - 居民家庭购买第二套住房的个人住房公积金贷款最低首付款比例由30%降至20% [1]

广东房地产开发投资 - 上半年全省房地产开发投资4975 03亿元 同比下降16 3% 其中商品住宅投资3777 44亿元 下降11 9% [1] - 珠三角地区投资4359 86亿元 同比下降15 7% 粤东粤西粤北地区投资615 17亿元 下降20 7% [1] - 全省房屋施工面积63749 28万平方米 下降11 3% 新开工面积2136 40万平方米 下降21 1% 竣工面积2053 27万平方米 下降20 0% [1] - 房地产开发节奏放缓 建筑建材等行业需求受抑制 行业加速洗牌推动企业转型 [1] 重庆住房消费政策 - 优化个人住房套数认定办法 降低商业性个人住房贷款利率 支持改善性住房消费 [2] - 2025年5月30日至12月31日期间 中心城区新购商品住房且一年内出售原有住房的 给予新购住房总房款1%补贴 [2] - 新购单套建筑面积140平方米以上的商品住房 给予总房款0 5%补贴 [2] - 政策刺激购房需求 提升市场活跃度 促进住房资源合理配置 引导市场回归理性 [2] 广州冼村旧改项目 - 1950栋村屋全部拆除 开发建设全面启动 项目自2009年筹备历时15年 [3] - 融资区拆迁2025年1月完成 复建区最后两栋村屋7月20日拆除清零 [3] - 重塑区域面貌 为城中村改造提供经验 带动周边配套升级 [3] 旭辉集团债务重组 - "H21旭辉2"重组方案获通过 债券余额29 73亿元 [4] - 七只公司债发起整体重组 总额超百亿元 其中四只债券余额60 69亿元已获赞成 [4] - 剩余三只债券重组方案仍在推进 [4] - 民营房企通过债务重组重获生机 为行业风险出清提供经验 [4] 融创服务股权交易 - 出售广西彰泰融创智慧80%股权交易延期至2025年8月31日 交易终止日调整为9月3日 [5] - 交易金额8 2662亿元 完成后不再持有彰泰服务集团权益 [5] - 剥离非核心资产优化财务结构 需克服估值博弈等挑战 [6] - 物管企业需平衡规模收缩与价值提升 通过精细化运营实现可持续发展 [6]

宏观经济数据 - 2025年上半年社会融资规模增量达22.83万亿元，同比增长4.74万亿元 [2] - 人民币贷款增加12.92万亿元，居民存款暴增10.77万亿元，创历史新高 [2] - 6月末M2余额达到330.29万亿元，同比增长8.3%，市场资金充裕但投资意愿谨慎 [2] 利率变化 - 二套房利率从4.65%下降至3.3%，部分城市低至3%，创历史新低 [3] - 首套房利率稳定在3.1%左右，政策鼓励改善型需求 [3] - 以100万贷款、30年期为例，二套房利率下降0.5个百分点，月供减少约300元，每年节省5000-6000元 [3] 政策调整 - 北京放松政策，公积金"既提又贷"降低购房门槛，加大土地供应并优先布局轨道交通沿线 [4] - 广州取消商贷满三年转公积金限制，部分购房者利率从3.2%降至2.8%，月供减少1000元 [4] - 重庆全面放开中心城区二手房交易限制，链家数据显示大户型和学区房咨询量增长20% [4] 房企重组 - 金科地产26.28亿元重整投资款到位，龙光控股21笔债券重组方案通过，房企债务重组进程加速 [5] - 截至5月，银行批出6.7万亿元贷款，可覆盖1600多万套房屋建设，降低烂尾楼风险 [5] 房地产税动态 - 财政部宣布房地产税试点暂缓，预计2027年前不会开征 [6] - 重庆调整房产税政策，放宽外地"三无人员"购房限制 [6] 购房策略 - 刚需购房者应选择核心城区、配套成熟、交通便利的房产，月供不超过家庭收入40% [6] - 多套房持有者应及时处理低效房产，集中资金于一二线城市优质地段 [6] - 投资抄底者应重点关注人口持续流入的一二线城市，选择交通便利、教育资源丰富的优质小户型 [8]

政策环境 - 中央政策围绕“稳市场、促更新、优供给、防风险”目标，从金融、土地、城市更新三大维度协同发力，例如央行将5年期以上LPR下调至3.50%，首套公积金利率降至2.60% [10][12] - 地方政府实施差异化调控，一线城市在公积金、购房补贴、保障房等五大领域全面布局，新一线及二线城市侧重公积金优化与城市更新，三四线城市则聚焦购房补贴和税费减免 [5][13] - 公积金政策优化最为普遍，全国至少有67个城市推出相关举措，而购房补贴/税费优化政策覆盖了至少29个城市 [5][14][17] 市场供应 - 2025年上半年重点60城平均在售楼盘量同比减少5.1%，其中新一线城市减少8.2%，二线城市减少8.6%，但一线城市供应逆势增长9.4% [2][5][18] - 平均待售楼盘量同比去年同期减少7.6%，主要受近两年土地成交量下降影响，2024年涉宅用地成交总规划建面同比下降28% [5][18] - 一线城市在售楼盘量增加与其市场活力较高相关，例如上半年深圳住宅销售面积网签量同比增长超三成，广州交易量同比超10% [5][18] 市场需求 - 重点60城新房找房热度指数同比下降9.1%，且二季度降幅（-8.4%）较一季度（-5.9%）有所扩大，显示市场需求端依然疲软 [2][5] - 从城市梯队看，新一线城市找房热度最高，其次是一线、二线和三四线城市，几乎所有城市热度均同比下降，其中深圳、大连、南通等城市降幅超过14% [5] - 户型偏好显示改善型需求提升，90-120平方米户型找房热度占比接近30%，120-140平方米和180-220平方米户型在5-6月需求占比有所提升 [5] 价格走势 - 2025年上半年重点60城新房线上找房均价为19,937元/平方米，同比微降0.4%，但市场内部分化严重，60城中有28个城市房价上涨，32个城市下跌 [2][5] - 三亚（+6.9%）、威海（+6.5%）和北京（+5.3%）领涨，而厦门（-7.2%）、温州（-5.9%）和东莞（-5.9%）跌幅居前 [5] - 价格表现与城市能级相关，一线城市均价同比上涨0.8%，三四线城市上涨1.6%，而新一线城市下降0.5%，二线城市下降2.1% [5] 结构性分化 - 市场呈现“局部牛市”与整体疲软并存的结构性分化，一线城市凭借资源优势出现供应和价格双双上扬，但更可能是“虹吸效应”结果，而非市场全面回暖 [1] - 政策红利过度集中于少数核心城市，导致城市间不平衡发展加剧，广大二线及新一线城市在供应和需求双重萎缩中挣扎 [1][5] - 所谓的“市场企稳”可能是一个被平均数掩盖的假象，其背后是大部分城市正在经历的真实阵痛，形成“一城独秀不是春”的局面 [1]

房价变动情况 - 6月70个大中城市各线城市商品住宅销售价格环比下降 同比降幅整体继续收窄 [1] - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3% 降幅比上月扩大0.1个百分点 其中上海上涨0.4% 北京、广州、深圳分别下降0.3%、0.5%、0.6% [1] - 二三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.3% 降幅均与上月相同 [1] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7% 降幅与上月相同 其中北京、上海、广州、深圳分别下降1.0%、0.7%、0.7%、0.5% [1] - 二三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.6% 降幅均扩大0.1个百分点 [1] 市场特征分析 - 一线城市连续两个月处于下行通道 上海逆势上涨得益于高端豪宅项目集中入市 [2] - 二三线城市同比降幅持续收窄 显示长期市场仍在修复 [2] - 北京、广州、深圳下降主因是核心供给减少影响 核心地段稀缺性减弱 [2] - 一线城市呈现"中心抗跌 外围承压"特征 核心区房价波动明显小于郊区 [2] - 全国楼市6月呈现明显调整态势 再次步入调整周期 [2] - 二手住宅市场调整幅度较大 各主要一线城市普遍下跌 二三线城市环比降幅进一步扩大 [2] - 二手房市场"以价换量"主导 价格下行压力巨大 [2] 政策与展望 - 国务院常务会议提出更大力度推动房地产市场止跌回稳 要求摸底已供土地和在建项目 优化政策实施 [2] - 预计下半年政策力度增强 核心城市市场有望逐步企稳 二三线城市需通过产业升级、人口导入等长期措施化解结构性矛盾 [3] - 建议政策精准匹配不同城市发展阶段与市场需求 避免"一刀切"调控 [3] - 北上优化限购 核心城市降低首付比例 专项债收购存量房等措施将对市场有长期提振效果 [3] - PSL重启支持棚改政策若加速落地 核心城市市场有望提前企稳 [3] - 房地产市场已从卖方市场转向买方市场 购房者对未来房价预期发生明显变化 [3] - 长期看房地产市场仍有发展空间 城市化持续推进带来刚性需求 改善性需求将随居民生活水平提高释放 [3] - 建议继续优化房地产政策 针对不同区域、需求群体实施精准调控 三四线城市需加大产业扶持吸引人口回流 [3]

房价变动趋势 - 6月70个大中城市新房价格同比降幅整体收窄，一线、二线、三线城市同比降幅分别比上月收窄0.3、0.5和0.3个百分点 [1][3] - 新房价格环比上涨城市有14个（比上月增加1个），上海和长沙环比涨幅0.4%并列第一，宁波和湛江0.3%并列第二，杭州和乌鲁木齐0.2%并列第三 [3] - 二手房价格环比上涨城市仅西宁1个（涨幅0.1%），环比上涨城市数量比上月减少2个 [3] - 一线城市新房价格环比下降0.3%（降幅扩大0.1个百分点），其中上海上涨0.4%，北京、广州、深圳分别下降0.3%、0.5%、0.6% [3] - 二、三线城市新房价格环比分别下降0.2%和0.3%（降幅与上月相同） [3] 同比价格表现 - 一线城市新房价格同比下降1.4%（降幅收窄0.3个百分点），其中上海同比上涨6.0%，北京、广州、深圳分别下降4.1%、5.1%、2.5% [4] - 二、三线城市新房价格同比分别下降3.0%和4.6%（降幅分别收窄0.5和0.3个百分点） [4] - 一线城市二手房价格同比下降3.0%（降幅扩大0.3个百分点），北京、上海、广州、深圳分别下降1.8%、1.3%、5.9%、2.8% [4] - 二、三线城市二手房价格同比分别下降5.8%和6.7%（降幅分别收窄0.3和0.2个百分点） [4] 市场交易与资金改善 - 上半年全国新建商品房销售面积同比下降3.5%（同比降幅收窄15.5个百分点），销售金额下降5.5%（同比降幅收窄19.5个百分点） [6] - 房地产开发企业到位资金降幅同比收窄16.4个百分点，其中国内贷款同比增长0.6%（去年同期下降6%） [7] - 6月末商品房待售面积比5月末减少479万平方米（连续四个月减少） [7] 政策效果与市场趋势 - 房地产政策效果体现在市场交易量改善、价格降幅收窄、资金来源改善三方面 [2][6][7] - 二手房交易量同比增长，商品房交易活跃度提升 [6] - 房地产行业处于筑底转型阶段，指标波动属正常现象，需进一步推动市场止跌回稳 [2][7]