城市旧改模式转型 - 当前城市旧改正从房地产开发逻辑向产业运营逻辑转型，核心是通过旧村改造构建可持续产业生态，带动就业与经济发展 [1] - 广州以里仁洞村和康鹭片区为典型样本，旧改已跳出单一空间改造，聚焦资本、产业、民生协同重构，走出一条不搞“大拆大建”、兼顾民生与发展的城市更新之路 [1] 多元化资本模式 - 旧改是资金密集型工程，里仁洞村改造成本为209.08亿元，康鹭片区成本高达304.65亿元，超出成本均由实施主体自行承担 [2] - 旧改资金来源模式已转变，旧模式约90%资金来自市场，新模式则主要依靠政府资金，资金来源更加多元化，包括专项借款、社会资本合作和政府补助等 [2] - 例如，白云区14个城中村改造项目获得国开行、农发行首批专项借款授信1426亿元，首笔发放15亿元 [2] - 里仁洞村与越秀地产合作，整体成本209.08亿元，融资区建设量124万平方米，融资核算204.81亿元，剩余4.27亿元由实施主体自筹，截至2025年10月已累计投入112亿元 [3] - 康鹭项目引入中国信达作为股东，基于其AMC公司的资本实力、融资渠道及城市更新经验，为体量庞大的项目提供稳定支持和风险分担 [4] - 村集体留用地普遍引入社会资本，企业通过三资平台获得投资经营权，自筹资金建设经营，通过租金等方式返还收益，是当前民企参与旧改的主要途径之一 [4] “四方共建”治理架构 - 旧改项目成功验证了“政府引导+国企介入+市场运作+村民共建”模式的可行性 [5] - 政府扮演“引领者”角色，从传统审批监管转向全链条引导，通过规划提出规范要求，并提供政策性金融工具等支持 [5] - 国企介入起到“稳定器”作用，如越秀地产在里仁洞村投入资金建设安置房并承担公共配套，中国信达在康鹭项目提供资金和风险管控 [5] - 国企融资能力更强，融资成本较市场水平低1.5%-2%，且更容易获得政策性金融支持 [6] - 市场运作意味着利用市场机制提高资源配置效率，包括明确产业定位、引入产业运营商、尝试股权合作及REITs、CMBS等创新融资模式 [6] - 村民共建让旧改“接地气”，如里仁洞村邀请村民代表全程参与规划设计与工程监督，康鹭片区设立“街坊议事厅”听取群众诉求 [6] - 该模式通过推进“拆整结合、产业集聚、生态修复、文化保护”四大任务，实现村民集中安置、腾挪产业空间、增补公共设施等全域土地综合整治目标 [7] 产业运营与产城融合 - 旧改政策导向已发生根本改变，从房地产开发逻辑转向产业运营逻辑，要求改造主体成为产业生态的培育者，具备产业思维并导入产业资源 [8] - 改造后的里仁洞村将保留电商产业基因，规划建设26万平方米商业综合体，引入数字经济产业园，联动希音供应链，预计创造超10万个就业岗位 [8] - 康鹭片区在对商户摸查中，75%以上的制衣厂老板希望就地留下，未来生产生活空间密度仍高达70%，规划从平铺小作坊转向垂直化楼宇经济，实现“一栋楼承载完整产业链” [9] - 康鹭片区将打造国际时尚创新活力区，以数字贸易、设计研发、时尚总部、都市工业推进商圈转型升级 [9] - 从里仁洞村的电商升级到康鹭片区的纺织业转型，广州旧改正告别房地产开发逻辑，使旧村成为产城融合的“活力节点” [9] - 展望未来，旧改产业效能将在微观层面从“空间提供商”升级为“产业服务商”，在中观层面形成特色产业集群，在宏观层面推动城市从“产城分离”向“产城融合”转变 [10]

项目概况 - 广州安居集团与立邦中国联合主办的“悦享·梦想家”骑楼焕新改造项目于12月22日在广州海珠区竣工并举办体验活动[1] - 项目由广州安居集团牵头实施，立邦作为“城市合伙人”提供全方位涂装解决方案，并委托《梦想改造家》栏目特邀广州本土设计师操刀设计[1] 战略背景与模式 - 项目响应广州“老城市新活力”战略，旨在通过对存量住房资源进行精细化、可持续的品质提升，推动城市内涵式高质量发展[3] - 项目位于海珠区同福西路、南华西路等历史文化保护街区，面临空间低效、功能缺失等挑战，其改造是城市更新工作的重要课题[3] - 项目采用“政企协同、专业赋能”的创新模式，成功落地可复制、可持续的老旧房源改造盘活模式，为骑楼建筑活化与城市更新相结合提供了创新样本[3] 改造细节与技术方案 - 改造对象为建于解放前的多处骑楼街老宅，存在结构老化、设施陈旧、通风采光欠佳等问题[5] - 改造秉持“修旧如旧”原则，在保留广府骑楼街区特色风貌的同时，对建筑内部进行现代化功能升级[5] - 通过引入天窗、采光井和错层设计改善室内采光与通风，并在公共区域融入天台阶梯式花园等元素，营造兼具休憩与社交功能的复合空间[5] - 针对南方潮湿气候，对外墙采用“涂、保、防”一体化体系，在保护历史风貌的同时满足防渗保温需求[5] - 屋面使用立邦节点防水涂料，针对细部节点易渗漏问题，提供25年以上耐久保障[5] - 地面应用立邦隔声保温地坪涂装体系，有效降低分户楼板的撞击声和空气声噪音[5] - 采用防霉防裂的装配式护墙板系统，以应对梅雨季节的霉变困扰[5] 公司观点与未来展望 - 广州安居集团表示，此次改造是响应“好房子”建设要求，盘活存量资产、拓展保障性住房供给的重要尝试，探索出了一条“尊重历史、赋能当下、联通未来”的可持续更新路径[6] - 立邦中国表示，本次改造是公司与安居集团协同创新，为广州建设“美丽中国”城市样本开展的富有价值的探索[6] - 立邦中国未来将持续夯实“产品+服务”体系化能力，把“好房子刷新模式”推广至更广泛的街区[6]

项目概况与投资 - 中山市东区街道沙岗片区城中村改造安置房建设项目于12月26日举行动工仪式 [1] - 项目位于中山市中心城区核心区域，是全市探索“依法征收、净地出让”模式的先行区 [1] - 项目改造范围约14.22公顷，总投资达20.1亿元 [1] 项目建设内容与规划 - 安置房项目建设用地面积2.2万平方米，计容建筑面积约6.1万平方米 [3] - 项目建设以“宜居生活与绿色人居”为核心主题，聚焦公共设施配套全面提质升级 [3] - 项目将通过系统性改造，释放1.39万平方米（约20.85亩）商业服务业用地与10.87万平方米（约163.04亩）住宅空间 [3] - 规划完善高品质居住配套，新增和提升改造周边道路，打造全新社区公园 [3] - 规划打造活力商业场景，致力于构建“居住舒适、商业活跃”的高品质现代化社区 [3] 项目意义与政府表态 - 改造旨在打破城中村基础设施和环境卫生历史欠账多、经济发展较慢的落后局面，增加集体经济收益，改善城市面貌 [5] - 安置房动工标志着片区改造迈入关键阶段，政府将围绕以人为本、集约高效、特色发展三大方向高标准建设 [5] - 改造的根本目的是为了让群众更好地安居乐业，打造“好房子、好小区、好社区、好城区” [5] - 城中村改造是关乎民生改善与城市高质量发展的重要工程，沙岗片区改造是中山市抢抓国家政策机遇的典型缩影 [6] - 政府要求以沙岗项目为突破口，用足用好政策，统筹推进各类城市更新工作，提升群众生活品质和城市发展能级 [6]

公司中标信息 - 江河集团控股子公司北京港源建筑装饰工程有限公司中标海口市横沟村城市更新项目(二期)02地块(C18-01)精装修工程(一标段、二标段) [1] - 中标金额约为1.12亿元 [1] - 该项目预计总工期为422天 [1] 项目影响与意义 - 中标金额约占公司2024年度营业收入的0.50% [1] - 项目位于海口市美兰区 [1] - 项目建成后将成为推动该区域发展的重要城市更新典范 [1]

文章核心观点 - 首钢集团获批《首钢园服贸会永久会址改造方案》，将紧抓2026年中国国际服务贸易交易会永久会址机遇，打造首钢园“会展小镇”，并确保2026年服贸会高质量呈现 [1][4] 空间布局与规划策略 - 首钢园位于长安街与永定河绿色生态走廊交汇处，是“两园一河”协同联动发展的关键战略节点 [1] - 总体规划提出“都市链接”和“尺度优先”策略，形成“一环六轴”的小镇空间结构，主要轴线节点串接成环，形成特色产业板块 [1] - 创建“城水链接”，通过多层级的观光游览体系与服务设施布局，实现永定河滨水空间与城市空间的互联互通与相互赋能 [1] 交通与基础设施 - 统筹考虑区域交通设施配置，优化区域交通组织模式，以高效、灵活、分流、集约、慢行连续为设置原则 [2] - 针对不同场景分类进行交通供给，保证交通系统安全、顺畅、便捷、舒适运行 [2] - 强化会展小镇与石景山、永定河沿河系统的慢行衔接，提升慢行品质 [2] - 统筹停车资源，加强区域停车共享，满足服贸会等活动期间的停车需求 [2] 场馆设计与改造理念 - 服贸会永久会址核心区改造遵循“先规划、后建筑”、“先空间、后建筑”的设计理念 [2] - 结合四高炉、一焦炉、制粉车间等工业遗存织补会议展览建筑，创建活力洽谈交流外部空间 [2] - 注重工业遗存活化利用与服贸会场馆有机融合，提升园区品质 [2] - 建筑设计方案有机融入历史文化与现代科技，以硬朗工业风外观为特色 [3] - 设计采用钢铁灰、铁锈红和金属亮银色组合，体现出清晰的工业风格，与园区风貌有机融合 [3] - 注重科技赋能及绿色可持续发展，彰显现代科技感 [3] - 强化周边自然山水、景观与核心区建筑的视线关系，建立三条山水视廊和四条工业遗存视廊 [3] - 优化屋面设计，避免第五立面拥挤感、压抑感，打造特色洽谈交流空间，提升园区整体风貌的丰富性、灵动性 [3] 室内设计理念 - 室内设计围绕“工业、科技、绿色、人文”的理念展开 [3] - 以多层连廊般的钢骨连接架构空间，融入首钢特色元素，彰显工业基底与现代设计融合之美 [3] - 结合现代生态材料的运用，与工业底蕴相融合，通过材料与空间的呼应转换，体现空间的张力及丰富变幻的层次 [3] 项目推进与目标 - 首钢集团正全力组织推进改造方案落地实施，成立工作专班，压紧压实责任，以终为始倒排工期 [4] - 目标是打造中国特色、北京特点、历史与文化相结合的首钢园会展小镇，确保2026年服贸会如期高质量呈现 [4]

公司项目与荣誉 - 公司旗下中建国际投资集团的桦皮厂胡同8号楼改建项目成功入选“2025年度绿色发展优秀案例” [1] - 该项目是北京市首个运用模块化集成建筑（MiC）技术的危旧楼改建项目，也是北京市首个施工智慧化全过程管理的危旧楼改建项目 [1] - 该项目已获评“中国改革2024年度地方全面深化改革典型案例”、北京城市更新2024年最佳实践项目，并入选住房和城乡建设部《“好房子”建设经验做法（第一批）》 [1] 技术应用与优势 - MiC技术由公司旗下中建海龙科技自主研发，通过工厂预制与现场组装结合，将90%以上的工序在工厂完成，大幅缩短工期 [2] - 相比传统建造方式，MiC技术减少了75%的建筑垃圾排放和25%的材料浪费，实现绿色施工 [2] - 三里河一区28号楼项目从首批模块吊装至六层住宅封顶仅用时45天，结构误差可控制在毫米级 [4] - 工厂化预制极大减少了现场作业，显著降低了施工扬尘、噪音和垃圾 [4] 项目具体成效 - 桦皮厂胡同8号楼项目采用“原拆原建”模式，从启动楼体拆除到建成仅用三个月，于2024年5月完成交房交证，帮助20户居民顺利实现“焕新归家” [2] - 项目通过优化户型、应用双层楼板降噪、同层排水等技术提升物理环境性能，并进行水电气热智能化升级，安装太阳能集热板等节能设施 [3] - 项目精准响应适老化需求，配置无障碍电梯、楼道安全扶手、防滑地砖等设施 [3] - 三里河一区28号楼建成后，整栋建筑面积增加约17%，其中厨房面积不低于4平方米，卫生间不低于3平方米 [4] 业务拓展与行业影响 - 继桦皮厂项目后，公司承建的北京西城区第二个模块化原拆原建项目——三里河一区28号楼已于12月8日完成结构封顶，标志着MiC技术赋能城市更新的模式从试点走向成熟 [4] - 公司承接的定慧寺项目是海淀区首个混凝土模块化项目，也是北京市首个混凝土模块化保障房项目，建成后将提供241套保障性租赁住房 [6] - 公司在通州区打造的中建海龙智能建造产业园，致力于构建集MiC技术研发、设计、生产、装修于一体的全产业链基地，建成后将成为全球首个智能建造超级工厂国际化全链条绿色建筑旗舰店 [6] - 全国工程勘察设计大师郁银泉表示，三里河项目不仅改善居民条件，也为“十五五”期间推进城市更新提供了技术参考 [5] 政策与行业背景 - “十五五”规划建议提出“深入推进以人为本的新型城镇化，建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’” [2] - 近期召开的中央经济工作会议进一步明确，明年将“大力实施城市更新” [2] - 公司以科技赋能城市更新，响应“十五五”规划建议，以绿色建造推动产业变革，为建筑业实现“双碳”目标贡献力量 [6]

中国城市发展逻辑转折与战略机遇 - 中国城市发展逻辑从“十二五”、“十三五”的快速扩张，经“十四五”的平稳增长，到“十五五”已锚定内涵式发展，聚焦城市更新与“好房子”建设 [1] - 位于北京三环内的中海丽泽叁號院项目，精准契合国家战略导向，坐享丽泽商务区产业红利与城市更新规划利好 [1] 区域产业与资产价值确定性 - “十五五”规划建议提出建设现代化产业体系并加快建设金融强国，为金融产业区发展注入政策动能 [2] - 丽泽商务区作为二环最后成规模开发的金融产业区，已聚集超1400家企业及13座“亿元楼宇”，持续吸附高净值人才与优质企业，为高端住宅提供价值硬支撑与长期流动性保障 [3] - 北京三环内宅地供应极度稀缺，近五年供地占比仅约2%，丽泽叁號院作为板块内改善住区，其稀缺属性难以复制 [3] - 当前北京三环内新房市场千万级已成主流门槛，核心地段房源总价常突破1500万元，而丽泽叁號院以约900万元级入门，以更具竞争力成本锁定核心资源 [3][4] 城市更新规划与配套红利 - “十五五”规划坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设现代化人民城市与“好房子” [5] - 项目所在的西南郊冷库板块是国家战略重点发展的城市更新示范区，属于先规划后发展区域，将全面享受政策利好 [5] - 该板块规划约28.1公顷土地，其中约51%为绿化用地，形成“一半公园一半城”的生态基底 [6] - 社区门口已实景呈现近1.2万平方米街角公园，延伸了绿色生活界面 [7] 产品力定义新一代“好房子” - 项目以“十五五”规划对“好房子”的要求为蓝本，由央企中海系统性打造面向未来的居住解决方案，与市场存量产品形成“代际差” [8] - 社区规划11栋9-18层洋房与小高层，涵盖建面约99-114㎡三居及139-158㎡四居，部分户型使用率提升至90%+ [9] - 社区构建“内外双园、上下双会所”立体生活系统，内部园林打造6个艺术花园，外部有街角公园 [9] - 配置约1000㎡下沉会所与约450㎡儿童主题会所，涵盖共享办公、学堂、健身等多功能区 [10] - 项目引入中海研发的“LivingOS好房子产品标准体系”，从安全、舒适、绿色、智慧四大维度打造智慧人居 [10] 央企兑现力与实景呈现 - 中海作为责任央企，其发展理念与“十五五”方向高度同频，优势在于“做在说前，说到做到” [11] - 项目所在板块约51%的规划绿地占比正逐渐兑现，12000㎡街角公园、归家大门、下沉会所、实楼样板间等均已实景开放 [11] - 板块内的社区医疗配套与市政道路建设也已相继启动，推动区域生活体系完善 [11] - 扎实的兑现节奏极大降低了购房者的不确定性，呈现可触摸的未来生活图景 [12]

北京交通大学成立体育学院 - 北京交通大学于12月18日正式成立体育学院 旨在服务教育强国、体育强国、健康中国等国家战略 [1][3] - 学院将深化体育教育教学改革 提升专业水平 让学生在体育锻炼中享受乐趣、增强体质、健全人格、锤炼意志 [3] - 学院将大力开展群众性体育活动 营造“以体育人、以体铸魂”的校园体育文化氛围 并加强内部治理 探索现代学院治理模式 [3] 中国政法大学成立中法法学院 - 中国政法大学与法国巴黎第二大学于12月10日签署合作协议 共同成立中法法学院 [4] - 中法法学院设于比较法学院之下 将与中德法学院、中美法学院等共同形成高水平涉外法治人才培养体系 [6] - 合作旨在培养精通中法两国法律体系、通晓法语、热爱两国文化的高素质复合型法律专业人才 深化两国法学领域交流 [6] 北京建筑大学成立北京城市更新研究院 - 北京建筑大学与北京市住房和城乡建设委员会于11月22日联合共建北京城市更新研究院 [6][8] - 研究院作为政产学研用协同平台 将聚焦城市更新重点难点问题 致力于打造创新载体并探索可复制推广的“北京模式” [8] - 研究院的目标是建成国际一流、国内领先的综合智库 为北京乃至全国城市更新工作提供智力支持与技术支撑 [8] 对外经济贸易大学成立人工智能与数据科学学院 - 对外经济贸易大学于11月21日将信息学院更名为人工智能与数据科学学院 以主动对接国家战略并优化学科布局 [10] - 新学院将以“人工智能+数据科学”为双核引擎 深度融合经管文法优势学科 建设具有学校特色的卓越工学院 [10] - 学院旨在培养兼具家国情怀与全球视野的复合型拔尖创新人才 打破学科壁垒 并构建“产学研用”协同创新体系 [10]

山东省与中建集团高层会晤 - 山东省省委书记林武、省长周乃翔会见了中建集团董事长郑学选、总经理文兵一行 [1] - 双方就加强“十五五”时期项目谋划、深化投资合作交换了意见 [1] - 双方表示将加强交流对接，共同谋划实施更多精品工程，共享发展机遇 [1] 双方合作重点领域 - 加快交通等基础设施建设 [1] - 推进城市更新 [1] - 推动“好房子”建设 [1] 合作推进计划 - 加快在建项目进度 [1] - 共同谋划实施更多精品工程 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 海外宏观环境延续回暖，美国“宽财政 + 宽货币”推动经济景气，欧央行维持利率并上调 GDP 预测，日本加息落地并上调 GDP 增长预期 [6] - 国内 12 月住建会议部署 2026 年工作，地下管网改造或提升资金投入，11 月社零不及预期，投资走弱但出口亮眼 [6] - 资产配置上宏观环境利于贵金属和有色金属板块，国内权益板块年末及政策空窗期以防御为主 [6] 根据相关目录分别进行总结 金融市场涨跌幅 - 股指方面沪深 300 期货、上证 50 期货、中证 500 期货、中证 1000 期货均有不同程度涨幅，今年涨幅分别为 17.29%、13.29%、28.59%、26.85% [2] - 国债方面 2、5、10、30 年期国债期货日度涨跌幅分别为 -0.02%、-0.03%、-0.03%、-0.29%，今年涨跌幅分别为 -0.45%、-0.52%、-0.67%、-5.32% [2] - 外汇方面美元指数日度涨跌幅 0.00%，今年涨跌幅 -9.70%；欧元兑美元、美元兑日元、美元中间价有相应变化 [2] - 利率方面银存间质押 7 日、10Y 中债国债收益率、10Y 美国国债收益率等有不同变动 [2] - 国内主要商品中航运、贵金属、有色、黑色、建材、能源化工、农产品等板块各品种有相应涨跌幅 [2] 中信行业指数涨跌幅 - 建筑、钢铁、有色金属等行业有不同程度涨幅，食品饮料、汽车、国防军工等部分行业有不同程度跌幅 [3] 宏观精要 - 海外宏观近期美国“低通胀 + 弱现实 + 联储主席换届”利于宽松，2026 年海外宏观环境回暖 [6] - 国内宏观 12 月住建会议部署工作，11 月社零不及预期，投资走弱出口亮眼 [6] - 资产观点宏观环境利于贵金属和有色金属板块，国内权益板块防御为主 [6] 各板块品种分析 - 金融板块股市等待主线，债市有扰动，股指期货震荡上涨，股指期权震荡，国债期货震荡 [7] - 贵金属板块震荡向上，白银弹性大，黄金/白银震荡上涨 [7] - 航运板块关注远月复航进展，集运欧线震荡 [7] - 黑色建材板块供给扰动叠加冬储补库预期，各品种多震荡 [7] - 有色与新材料板块基本金属震荡整固，部分品种震荡上涨 [7] - 能源化工板块化工分化格局延续，部分品种震荡上涨，部分震荡下跌 [10] - 农业板块马棕产需预期改善，部分品种震荡上涨，部分震荡下跌 [10]