报告行业投资评级 - 无评级 [2] 报告的核心观点 - 近期经济稳定运行总基调未变，债券收益率低位区间震荡，长期看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会，关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [7] 根据相关目录分别进行总结 主要事件梳理 - 创金合信首农REIT于2025年7月25日上市，首日涨幅28.48% [7][10] - 中银中外运仓储物流REIT发布上市交易日期为2025年7月29日 [7][10] - 中航天虹消费REIT项目申报 [7][10] - 华夏南京交通高速公路等8单REITs披露6月份通行数据 [7][10] - 华安百联消费、中航易商仓储物流REIT发布举办投资者开放日活动的公告 [7][10] - 鹏华深圳能源REIT、中信建投明阳智能新能源REIT发布解除基金份额限售的提示性公告 [7][10] - 中航京能光伏REIT盘中跌幅超10%，于2025年7月21日停复牌1小时 [7][10] - 易方达深高速REIT发布分红公告，本次拟分配金额5811万元，占比99.97%，分红方案为1.937元/10份基金份额 [7][10] - 广发成都高投产业园REIT发布变更回收资金使用比例公告 [7][10] 本周市场表现 本周主要指数市场表现 - 本周REITs指数下跌1.56%，其中经营权类下跌2.34%，产权类下跌1.78%；沪深300累计上涨1.69%，中证500指数上涨3.28%，中证全债指数下跌0.49%，中债1年期国债指数上涨0.01%，中债10年期国债指数下跌0.50%，中证转债指数上涨2.14% [16] 本周REITs市场价格表现 - 本周9支REITs上涨，0支持平，60支下跌，整体下跌1.56%，创金合信首农涨幅最大为28.47%，中信建投明阳跌幅最大为9.07% [20] 本周REITs及对应股票板块表现 - REITs上市以来消费REITs指数与对应板块相关性较强(>0.8)，消费、市政环保、清洁能源、高速公路、保租房、仓储物流、产业园区REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.51、0.22、0.10、-0.05、-0.16、-0.16、-0.38；近一个月相关系数分别为0.59、0.51、-0.03、-0.45、-0.67、-0.84、-0.86 [24] 本周REITs市场交易情况 - 本周周内交易金额为32.8亿（+36.2%），日均换手率为0.7%（+0.2pct），其中，高速公路5.9亿(+13.4%)、0.5%(+0.1pct)，生态环保1.8亿(+11.8%)、1.0%(+0.1pct)，清洁能源3.6亿(+22.0%)、0.9%(+0.3pct)，产业园区10.4亿（+94.7%)、0.9%(+0.3pct)，仓储物流3.5亿(+60.4%)、0.8%(+0.6pct)，保租房3.7亿(-2.4%)、0.9%(+0.0pct)，消费类4.6亿(+68.0%)、0.9%(+0.6pct) [43] 本周REITs估值情况 - 本周中债估值收益率在-1.20%到11.19%之间，估值收益率较高的有华夏中国交建(11.19%)、平安广州广河(10.92%)，较低的有工银蒙能能源(-1.20%)、平安宁波高投(-0.07%)；P/NAV方面，整体在0.00到1.83之间，较高的有中金厦门安居(1.83)、嘉实物美消费(1.74)，较低的有创金合信首农(0.00)、华夏中国交建(0.74) [45] 项目审批进展 - 目前有23只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括5单产业园项目、4单能源项目、2单数据中心项目、4单仓储物流项目、4单保租房项目、4单消费类项目 [47] 投资观点 - 长期看REITs具备较强配置属性，建议关注板块轮动及扩募带来的投资机会，关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，注意防范回撤风险 [7][50]

创金合信首农产业园REIT上市表现 - 上市首日大涨28.47%，盘中一度涨停，开盘价4.6元（涨幅超20%），全日成交额4.31亿元，换手率超30% [1][2][4] - 公众发售部分首日售罄，总认购金额2316亿元（公众投资者有效认购1268亿元，认购倍数382倍），创北京市属企业REIT发行新高 [4] - 首发份额10亿份，发售价格3.685元/份，募集规模36.85亿元，相较申报估值溢价20.19%，为首只溢价超20%的公募REITs [4] 底层资产分析 - 底层资产为首农元中心项目，位于北京海淀中关村-上地核心板块，由三元牛奶厂旧址改造为LEED铂金级科创产业园，建筑面积20.36万平方米 [5] - 近三年平均出租率超94%，为北京城市更新和产业再造标杆项目 [5] 公募REITs市场近期表现 - 中证REITs全收益指数当周累计跌1.56%（近一个月最大单周跌幅），年内累计涨幅12.34%，最大涨幅曾超16% [7][8] - 9只REITs年内涨幅超30%，2只超40%；但过去一周仅4只涨幅超1%（博时津开产园REIT周涨8.49%居首） [7] - 22只REITs周跌幅超3%，12只超5%，能源类资产领跌 [8] 市场调整原因 - 上半年大涨后部分资金止盈，叠加二季报显示部分资产经营承压 [8] - 深高投资指出上半年上涨主因利率走低、交易情绪及机构配置需求，而非经营改善，可能透支未来增长空间 [8]

消费基础设施REITs表现 - 消费基础设施REITs出租率整体稳中有升，部分资产逼近99%，其中华夏大悦城商业REIT出租率为98.44%，租金收缴率为99.22%，中金印力REIT出租率达98.88%[1] - 消费基础设施REITs在收入和可供分配金额等指标的完成率上处于各大资产类别中的领先位置，提供更高的安全性和防御性[1] - 上半年底层资产为消费基础设施的REITs平均涨幅达到35.02%，嘉实物美消费REIT以50.35%的净值涨幅居首[2] 消费基础设施REITs租金变化 - 中金印力REIT租金从1月的266.1元/平方米/月降至6月末的252.2元/平方米/月[2] - 易方达华威REIT租金从1月的134.32元/平方米/月降至6月末的128.62元/平方米/月[2] 保障房REITs表现 - 国内上市的保障房REITs有7只，包括华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT等[3] - 多数保障房REITs项目的出租率和收缴率在95%以上，红土创新深圳安居REIT整体出租率为97.17%，租金收缴率为99.53%，中金厦门安居REIT整体出租率为99.30%，租金收缴率为100%[4] 公募REITs市场发展 - 截至6月末，公募REITs总市值突破2000亿元，资产类型扩展至九大领域，已上市的REITs产品总数量达到68只[5] - 2025年以来共有10只公募REITs完成发行，28只公募REITs基金待上市[8] - 公募REITs为租赁住房、商业地产项目提供更好的退出渠道，降低沉淀资金规模，提高资金使用效率[9] 行业未来展望 - 租赁住房、消费、数据中心将成为投资者相对看好的领域，市政环保等贴近刚需的类别也会继续得到市场追捧[9] - 能源、高速公路等会继续分化，部分投资者会关注产业园区和物流仓储等领域的逆境反转机会[9]

中航天虹消费REIT申报进展 - 中航基金于7月21日提交的中航天虹消费REIT募集申请已获证监会接收材料 [2][5] - 项目筹备历时两年多，底层资产为苏州相城天虹购物中心，由天虹股份全资子公司持有 [4][5] - 天虹股份将认购34%基金份额，交易价格基于资产评估及询价结果，同时转让项目公司100%股权至资产支持专项计划 [6] - 公募REITs存续期不超过30年，累计交易金额不超6000万元 [5] 其他公募REITs动态 - 中金唯品会奥特莱斯REIT和中航京能光伏扩募项目已反馈交易所意见 [7] - 华夏安博仓储物流REIT和华夏中海商业资产REIT收到交易所审核问询函 [7] 公募REITs二级市场表现 - 中证REITs全收益指数自6月24日高点1124.91点累计下跌超2.5%，多只单品最大跌幅超10% [9] - 近5个交易日24只REITs跌幅超2%，3只跌幅超5%，年内涨幅超30%的不足10只，仅2只超40% [9] - 市场调整主因二季报披露后基本面边际变化及股债情绪影响，行业景气度预期已基本反映 [9][10] - 预计市场在缺乏新变量前维持横向震荡，宏观趋势和债市收益率分别影响分子端与分母端 [10]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周中证REITs指数收跌，产权类REITs走势强于经营权类REITs，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.3%、-0.5% [1] - 从主要指数周涨跌幅对比来看，沪深300>中证转债>中证全债>中证REITs，REITs全周日均换手率较前一周略有下降 [1] - 全市场各类型REITs涨跌分化，市政、园区、消费类REITs涨幅最大 [1] - 截至7月18日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [1] - 当前产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低154BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为192BP [1] - 两单数据中心REITs成功完成发售，市场认购踊跃 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至2025年7月18日，中证REITs（收盘）指数收盘价为875.82点，整周涨跌幅为-0.09%，表现弱于中证转债指数（+0.67%）、沪深300指数（+1.09%）以及中证全债指数（+0.11%） [2][8] - 年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证REITs（+10.9%）>中证转债（+9.5%）>沪深300（+3.1%）>中证全债（+1.4%） [2][8] - 近一年中证REITs指数回报率为11.2%，波动率为7.0%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][12] - REITs总市值在7月18日下降至2046亿元，较上周减少6亿元；全周日均换手率为0.55%，较前一周下降0.04个百分点 [2][12] - 不同项目属性REITs中，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.3%、-0.5% [3][18] - 不同项目类型REITs中，平均涨幅最大的三个项目类型分别为市政设施（+1.2%）、园区基础设施（+0.5%）和消费基础设施类（+0.4%） [3][18] - 周度涨幅排名前三的三只REITs分别为招商科创REIT（+3.05%）、华夏金茂商业REIT（+2.24%）、中金湖北科投光谷REIT（+2.08%） [3][22] - 生态环保类本周交易最活跃，区间日均换手率为1.2%，成交额占REITs总成交额4.3%；园区基础设施类成交额占比最高，区间日均换手率为0.7%，成交额占REITs总成交额22.8% [3][24] - 本周不同REITs产品资金流向中，主力净流入额前三名分别为中金中国绿发商业REIT（1156万元）、华夏北京保障房REIT(729万元）、中信建投国家电投新能源REIT(726万元） [3][25] 一级市场发行 - 截至2025年7月18日，在交易所处在已问询阶段的REITs产品共有2只，已反馈的产品7只，已通过待上市的产品7只，另有通过已上市的首发产品5只 [27] 估值跟踪 - 截至7月18日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [29] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [29] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异 [30] - 截至2025年7月18日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低154BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为192BP [30] 行业要闻 - 7月14日，创金合信首农REIT公告基金合同生效，公开募集期筹集资金36.85亿元，底层资产为北京首农信息产业园区内成熟产业配套设施，基金预计2025年下半年与2026年度可供分配金额合计超5亿元，测算分派率约6.9%–6.85% [37] - 7月16日，南方润泽科技数据中心REIT公布认购确认结果，公众投资者有效认购286.16亿份，确认比例仅0.3145%，超募317.95倍；底层资产为润泽科技位于河北廊坊的国际信息云聚核港A - 18数据中心 [37] - 7月16日，南方万国数据中心REIT完成公开发售并公布配售结果，公众投资者有效认购329.14亿份，确认比例0.2198%，超募455.03倍；本次募集8亿份、募集资金24亿元，底层资产为万国数据位于江苏昆山花桥镇的国金云计算数据中心 [37] - 7月16日，南京机电产业（集团）有限公司公开招标新工产园基础设施公募REITs基金管理人服务，拟首次申报规模不低于10亿元，拟入池资产为集团旗下工业园区物业 [37]

财务表现 - 2025年第二季度总收入约1.08亿元，EBITDA约6885.36万元，可供分配金额约8396.26万元 [1] - 本期现金流分派率1.14%，年化现金流分派率4.55% [1] - 基础设施项目租金及物业管理服务费收入约1.06亿元，EBITDA净利率67.20% [1] - 2025年第二次分红计划分配金额约7867.43万元，分红比例95% [2] - 2025年内累计分配金额将约1.75亿元，上市以来累计分配12次超12亿元 [2] 运营情况 - 持有的10个仓储物流园期末平均签约出租率超过90%，同比提升2.7个百分点 [1] - 仓储物流园覆盖全国五大经济圈的七大核心物流枢纽，服务70家租户 [2] 行业动态 - 2025年二季度中国仓储市场延续一季度发展趋势 [1] - 截至7月9日中国快递业务量已突破1000亿件，比去年提前35天 [1] 战略举措 - 发挥REIT多区域布局、多资产组合及多元化租户优势应对市场波动 [1] - 公司是国内"首发+扩募"双首批公募REITs之一，上交所首只仓储物流REIT [2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 三地出台文件支持REITs发行，两单数据中心REITs募资收官，本周部分REITs发布半年度运营数据，业绩有下滑情况 [2] - 截至2025/7/18，今年已成功发行14单，发行规模同比增长2.0%，本周多单首发和扩募REITs取得新进展 [3] - 本周中证REITs全收益指数收涨0.06%，跑输沪深300，分项目和资产类型表现有差异，多只个券有涨跌 [3] - 中证REITs本周日均换手率下降，生态环保板块活跃度最高，产权类和特许经营权类REITs换手率也有变化 [3] - 从中债估值收益率看，产权类和特许经营权类REITs有不同数值，交通等板块位列前三 [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：新发行2只数据中心REITs - 截至2025/7/18，已发行公募REITs总数73只，发行规模1911亿元，总市值2046亿元，流通市值968亿元，不同项目属性和资产类型有不同数据 [11] - 本周7单首发REITs取得新进展，包括已反馈、已问询、募集结束、基金成立等状态 [12] - 本周1单扩募REITs取得新进展，中航京能光伏REIT已反馈 [14] 二级市场：本周板块行情分化，流动性继续下降 行情回顾：中证REITs全收益指数收涨0.06% - 本周中证REITs全收益指数收于1104.55点，涨幅0.06%，年初至今涨幅14.12%，跑赢沪深300/中证红利 [3] - 分项目属性，本周产权类REITs上涨0.22%，特许经营权类REITs下跌1.07%；分资产类型，消费、保障房等板块表现占优 [3] - 本周39只个券上涨、29只下跌，招商科创REIT、华夏金茂商业REIT等涨幅居前，平安宁波交投REIT、中信建投明阳智能新能源REIT等跌幅居前 [3] 流动性：生态环保板块活跃度最高 - 中证REITs本周日均换手率0.56%，较上周-0.70BP，产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.58%/0.48%，较上周有变化 [22] - 各资产类型REITs本周换手率和成交量有不同表现，生态环保板块活跃度最高 [22] 估值：能源板块估值较高 - 产权类/特许经营权类REITs中债估值收益率分别为3.89%/4.22%，交通、仓储物流、园区板块位列前三 [3] - 全市场已上市REITs在可供分配金额、中债估值收益率、年化派息率、P/FFO、P/NAV等方面有不同数据 [29] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 2025年7月10日，昆山市政府发布政策，企业发行REITs等按募集资金的5‰给予奖励，单家企业年度封顶200万元 [2][33] - 2025年7月15日，广西发文支持人工智能等领域项目发行REITs，黑龙江鼓励4A级以上冰雪旅游景区基础设施领域项目发行REITs [2][33] 重要公告 - 创金合信首农REIT和华夏华电清洁能源REIT于2025/7/14基金成立 [34] - 鹏华深圳能源REIT于2025/7/15有解禁提示，部分份额将于2025/7/28解禁 [34] - 南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT于2025/7/16公布认购结果，网下和公众有效认购份额数量多 [34] - 多只REITs于2025/7/17进行分红，如中金普洛斯REIT、中金安徽交控REIT等 [34] - 多只REITs于2025/7/17 - 18公布运营数据，包括车流量、路费收入、设备利用率、上网电量等情况 [35]

公募REITs发行情况 - 南方润泽科技REIT和南方万国数据中心REIT在比例配售前分别吸引资金约2896.28亿元和1835.42亿元，合计超4700亿元 [2] - 两只REITs公众发售部分均实现"一日售罄"，提前结束募集并进行比例配售 [4] 南方润泽科技REIT详情 - 战略投资者认购7亿份，占发售总额70%，网下投资者认购350.457亿份，公众投资者认购286.16亿份 [5] - 网下和公众投资者认购确认比例分别为0.599%和0.315%，发行价4.5元 [5] - 底层资产为润泽智算科技集团的国际信息云聚核港A-18数据中心项目，位于京津冀国家枢纽节点核心地带 [5] - 该REIT有助于盘活存量优质资产，打通民营科技企业融资渠道，支持数字中国建设 [5] 南方万国数据中心REIT详情 - 战略投资者认购5.6亿份，占发售总额70%，网下投资者认购277.066亿份，公众投资者认购329.14亿份 [6] - 网下和公众投资者认购确认比例分别为0.606%和0.220%，发行价3元 [6] - 底层资产为昆山国金数据中心，是长三角枢纽节点的标杆项目 [6]

公募REITs市场概况 - 创金合信首农REIT网下投资者有效认购申请确认比例仅为0.7755%，公众投资者确认比例低至0.2616%，认购1000元仅获配2.6元 [1] - 公募REITs市场规模即将超过1800亿元，券商自营账户争抢打新成为常态，43家证券公司参与创金合信首农REIT网下申购 [1] - 券商持有公募REITs份额超7000万份，占比23.73%，远高于保险公司的5000万份，成为第一大持有机构类型 [2] 券商参与REITs市场的角色与策略 - 券商通过自营、资管、投行等多业务线全方位介入REITs市场，包括财务顾问、战略投资者、流动性提供者等角色 [4] - 头部券商如中信证券持有32只REITs基金，单只持仓比例多在1%-5%区间，反映其流动性提供者定位 [3] - 华泰证券在数据中心REITs发行中实现投行、公募、自营、资管协同，战略认购1.685%份额 [5] 机构投资者行为分析 - 券商资金负债端稳定且追求绝对收益，REITs高分红特性在低息环境下稀缺性凸显 [2] - 公募基金采取组合化投资策略，单只REITs配置比例约3%，信托计划呈现通道化特征 [3] - 理财资金配置比例不足1%，显示谨慎态度，未来政策调整可能成为配置提升关键 [3] 券商系资管在REITs领域的竞争格局 - 73只上市及获批公募REITs中仅9只由券商资管管理，华泰证券资管和国泰君安资管各发行4只 [6] - 券商系公募如华夏基金、中金基金借助母公司资源，分别发行15只和10只REITs产品 [6] - REITs投资逻辑更匹配券商资管基因，有望打造类似地产私募基金的平台 [6]

二级市场表现 - 公募REITs二级市场价格整体回调 加权REITs指数收于142 35 本周回报率为-1 26% [2] - 产权类和特许经营权类REITs价格均下行 特许经营权类跌幅较小 [3] - 能源类REITs表现最佳 本周回报率前三的底层资产为能源类 生态环保类和仓储物流类 [4] - 单只REITs涨跌分化 8只上涨60只下跌 涨幅前三为嘉实京东仓储REIT 中金中国绿发商业REIT 南方顺丰物流REIT [5] 成交数据 - 全周REITs成交规模27 5亿元 日均换手率均值0 71% 生态环保类换手率领先 [6] - 成交量前三为华夏合肥高新REIT 华夏北京保障房REIT 嘉实京东仓储REIT 成交额前三为华夏北京保障房REIT 华夏华润商业REIT 中金安徽交控REIT [7][8] - 主力资金净流入7483万元 消费基础设施类 能源基础设施类 保障性租赁住房类净流入居前 单只REITs中中金中国绿发商业REIT 华夏华润商业REIT 中信建投国家电投新能源REIT净流入最高 [8] - 大宗交易总额6 2809亿元 单日最高成交2 0142亿元 华夏华润商业REIT 华夏北京保障房REIT 华夏深国际REIT成交额居前 [8] 一级市场动态 - 本周无新REITs产品上市 [9] - 华夏中核清洁能源REIT首发项目状态更新至"已反馈" [10]