房地产政策与市场动态 - 国务院常务会议提出对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，优化现有政策以稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，推动市场止跌回稳 [3][4] - 各地政府专项债券计划收购存量闲置土地金额超4300亿元，实际发行707亿元占比16%，5月专项债收购存量商品房金额为19.2亿元 [8] - 政策包括降低房贷利率、下调公积金贷款利率、首付比例等，1-4月新建商品房销售面积28262万平方米同比降幅收窄至2.8% [6] 购房需求分析 - 国内购房需求仍存在，郑州某楼盘降价60%后出现一房难求现象，表明价格敏感型需求较强 [6] - 城市教育资源优势及年轻人结婚、子女上学等刚性需求持续推动人口向城市流动 [10] - 改善型住房需求可能增长，核心区域因土地稀缺性或现价格上涨，但非核心区域供大于求 [13] 房价趋势判断 - 当前存量房贷、人口老龄化及出生率下降导致多数地区房价难上涨，仅核心区域因人口流入或上涨 [13][14] - 政策落地后市场反应显示需求存在但不足以支撑普涨，房价需跌至购买力匹配水平才能释放需求 [11][12] - 老旧房产价值可能持续走低，银行已对部分老房停贷，未来拆迁改造规模或缩减 [13]

英国4月DCLG房价指数年率 3.5%，前值6.40%。 ...

英国4月DCLG房价指数同比 3.5%，前值 6.4%。 ...

报告行业投资评级 - 看好（维持） [6] 报告的核心观点 - 地产及地产链继续寻底，关注受益于二手房翻新、城市更新改造，并且C端零售业务取得明显进展的消费建材企业 [4] - 一线城市新房房价转跌，二手房房价降幅扩大，此前地产市场低位徘徊，现实与预期双弱，地产数据走弱会带来稳房价预期提升，聚焦地产链优质公司的博弈价值 [9] 根据相关目录分别进行总结 投资建议与投资标的 - 建议关注涂料龙头三棵树(603737，未评级)、板材龙头兔宝宝(002043，未评级)、石膏板龙头北新建材(000786，买入) [4] 房价数据 - 2025年5月，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%，其中上海上涨0.7%，北京、广州和深圳分别下降0.4%、0.8%和0.4%；一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.5个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降0.8%、0.7%、0.8%和0.5% [9] 地产市场情况 - 在“房住不炒”政策基调指引下，房地产市场迟迟未全面企稳，当前处于自然寻底阶段，政策真空期叠加地产数据持续磨底，资本市场对地产链整体预期较低 [9] 房价与政策预期 - 房价继续下行会让市场对后续政策抱有更高期待，房价再下台阶，资本市场围绕其博弈的价值越高 [9] 地产链公司价值 - 在房地产下行背景下，建材行业整体需求受冲击，但带来部分行业产能出清，头部公司积压的经营风险持续释放，涂料类的三棵树、石膏板的北新建材、板材的兔宝宝等具有长期投资价值，阶段性出现博弈价值时可重点关注 [9]

房价变化趋势 - 70个大中城市房价呈现胶着态势，后市走势不明朗 [1] - 一线城市表现分化：上海涨幅最高达0.5%，北京涨0.1%，广州跌0.2%，深圳跌0.1% [5] - 全国城市房价有涨有跌，但跌幅收窄、涨幅扩大，显示企稳迹象 [5] - 2024年二手房均价下跌6%，部分城市跌幅超15% [5] LPR利率调整影响 - 五年期LPR房贷利率下调10个基点至3.5% [1] - 商贷100万元30年等额本息还款，月供减少56元，累计减少2万元 [3] - 新购房者立即享受利率下调，存量房贷需等待合同调整月（如7月购房需等到8月调整） [11] 购房需求分析 - 城镇居民可支配收入增速从2019年8.9%降至2024年4.5% [4] - 房贷收入比超50%的家庭占比达28% [4] - 户均住房1.2套，城镇化率65%接近瓶颈，首套刚需购房人口年均减少300万 [9] - 房产税试点扩大至10城，持有成本上升挤压租金回报率（约2%） [9] 市场情绪与政策效果 - 平台调查显示多数用户选择"还是不太敢"或"对我都一样" [4][9] - 购房者担忧"省利息2万，亏本金20万"，收入预期不稳定加深恐惧 [5] - 二线城市"购房补贴+放松限购"政策效果尚不明显 [10] 未来楼市分化预测 - 一线城市（北上广深）经济强、人口吸引力大，房价或稳中有升，核心区学区房/豪宅成交回升 [10] - 二线城市根据人口流入流出分化：经济强/人口流入城市企稳回升，经济弱/人口流出城市继续调整 [10] - 三四线城市（如洛阳、岳阳）房价同比跌幅超5%，人口流出年均减少1%-2%，调整为主但幅度或收窄 [10] 季节性因素与观察要点 - 四五月份为楼市交易黄金季节，当前趋势需进一步观察 [9] - LPR下调叠加各地史无前例优惠措施，需关注是否引发楼市反转行情 [9]

悉尼高端房产市场交易动态 - 悉尼Concord一处豪华双拼别墅以393万澳元成交 买家为本地小房换大房者 成交价比底价390万澳元高出3万澳元 [5][7] - Killara一栋五居室家庭住宅以471万澳元售出 成交价比430万澳元底价高出41万澳元 吸引5位注册竞拍者中3人激烈竞争 [1] - Concord另一处双拼别墅4A Tremere St于2024年11月以405万澳元售出 两栋房产合计创下该城区双拼别墅最高售价纪录 [8] 房产交易细节与竞争情况 - Killara房产起拍价400万澳元 竞价幅度从10万澳元逐步降至1万澳元 现场约50人围观 [1][3] - Concord房产起拍价370万澳元(低于指导价380万澳元) 竞拍者以5万澳元幅度加价至390万澳元后 幅度缩小至5000澳元 [5][7] - 两处房产均吸引建筑商群体关注 Concord交易中竞拍者围绕壁炉出价形成特殊场景 [5] 房产核心价值驱动因素 - Killara房产因双砖实心结构、近车站(步行至Killara公园)的地理优势受买家青睐 [3] - Concord双拼别墅配备地下车库、酒窖、健身房和影音室 朝北朝向对价格产生正向影响 [5][8] - 开发商保留双拼别墅结构的投资回报率高于拆除重建独立住宅 [10] 市场整体环境数据 - 悉尼当周共1012套房产参与拍卖 Domain Group初步清盘率达69.4% 反映市场情绪回暖 [10] - 经纪人指出近期房源供应短缺推高房价 Concord地块2022年交易价为392万澳元 两年内涨幅显著 [3][8][10]

2024年房地产市场政策回顾 - 购房限制大幅放宽 除上海和深圳等一线城市核心区域外 中国绝大多数城市已全面放开限购 [2] - 金融政策持续宽松 银行房贷利率降至3.2%的历史低位 首付比例从30%降至15% [2] - 税收优惠措施出台 通过减免契税和增值税减轻购房家庭负担 [2] 2025年房地产市场五大趋势 商品房市场 - 现房销售模式将逐步取代期房预售 开发商需提升资金实力和项目质量 [4] - 房价延续"稳中有降"趋势 部分一线城市房价已出现显著下跌 如上海部分区域从10万元/平方米跌至6.5万元/平方米 跌幅超30% [8] 二手房市场 - 二手房挂牌量持续攀升 上海重庆成都超15万套 北京武汉广州南京超10万套 [4] - 二手房销售压力加剧 业主大幅降价求成交 反映市场接盘力量不足 [4] 保障性住房 - 国家计划五年内提供600万套保障性住房 2025年将加速建设和供应 [4] - 保障房入市将分流部分商品房市场需求 [4] 金融政策 - 房贷利率可能跌破3% 当前利率处于3.2-3.5%区间 下调旨在刺激刚需和改善性需求 [6]

经济增长 - 二季度GDP增速有望稳定在5%以上，前两个月或稳定在5.3%以上[7] 生产情况 - 5月工业增加值同比增速回落至5.8%，服务业增加值同比增速回升至6.2%[7] - 5月产销率回落至95.9%，为2001年以来同期新低；出口交货值同比增速持续低于1%[7] 投资情况 - 5月固定资产同比增长2.9%，较上月明显回落[7] - 5月新口径基建投资同比增速回落至5.1%、旧口径基建投资同比增速维持在9.9%[7] - 5月制造业投资同比增速回落至7.8%[7] - 5月地产投资同比增速降至 -12%，商品房成交面积同比增速降至 -3.3%[7] 消费情况 - 5月社零增速同比增速回升至6.4%，限额以上零售同比增速回升至8%[7] - 汽车、家电、通讯器材对社零的贡献仍在35%左右[7] 风险提示 - 外部经济环境波动性放大，政策相机抉择仍有不确定性[2][76]

封面图 |《造房子的人》剧照 01 问： 冯叔，我在一线城市生活，手里有点闲钱，想做点投资，但不知道投什么，有朋友建议买房，他说，「虽然一些二三线城市的房价下跌了，但一线城市的 房子绝对保值增值」。我朋友说的对吗？您觉得2025年一线城市的房价还会涨吗，还能不能买？ 冯仑： 投资性买房，尤其是投资性质的买住宅，没必要执着于一线、二线，还是三线。我以前也讲过很多次，不论是几线城市，判断房价走势，都要根据多项指 标来进行综合判断。 这些指标包括：城市的人口增量、经济成长、城市规划和配套设施的建设，以及利率、汇率、资产的流动性等。 一、人口增长。 当一个城市的人口增速放缓，甚至是增量变成0，或者是负增长的时候，新房的需求就会很小。比如说，北京是一线城市，可是人口已经开始负增长，那 就不一定要在北京买房了。而其他一些城市，比如杭州，经济体量不算小，人口还在不断地增加，其部分区域的房价就有上升的空间。 二、经济成长。 同样是二线、三线城市，有的经济在发展，就业率在提高，个人收入、工资都在增加，那么房屋改善的需求就很大。大家都想要改善，会给新房市场提供 一些活力。而有一些二线、三线城市，比如若干能源城市，资源被挖得差不多 ...

全国新房市场 - 2025年5月70个大中城市中新房价格环比上涨城市仅13个，较4月减少9城，下跌城市扩大至53个[2][3] - 杭州以0.8%环比涨幅居首，上海(0.7%)、南宁和乌鲁木齐(0.4%)紧随其后[6] - 同比上涨城市仅7个，上海以5.9%领跑，杭州(1.6%)次之，62城同比下跌[7] 西安新房市场 - 新房价格连续9个月环比下跌，5月环比降0.4%，同比降3%[8][9] - 库存积压导致价格战加剧，房企为冲刺半年业绩或进一步加大促销力度[11][12] - 分户型看：90㎡以下环比降0.5%，90-144㎡降0.4%，144㎡以上降0.3%，各面积段均承压[13][14][15] 西安二手房市场 - 5月二手房环比降0.7%，同比降7.5%，价格下跌态势已持续19个月[16][17] - 近两年累计降价月份达25个月，部分小区较峰值跌20%但仍难去化[18][20] - 144㎡以上豪宅表现分化：核心地段千万级房源6天成交5套，环比跌幅收窄[21]