在深圳这座创新创业蓬勃发展的城市，许多创业者与企业在快速发展阶段，常会面临短期资金周转、债 务压力或资产盘活等挑战。如何高效、合规地获得融资支持，成为不少经营者关注的焦点。今天，我们 以第三方观察的视角，为大家介绍一家在本地备受关注的助贷服务平台——深圳荣德源金服，看看专业 机构是如何通过资源整合与规划服务，帮助客户实现从容融资的。 一、专业定位：不做资金方，只做"融资规划师" 3. 安居房换证垫资 针对深圳部分安居房补缴价款换红本的需求，该平台可提供短期垫资服务，帮助业主快速完成换证流 程。例如，业主王女士因补缴资金不足，通过该平台垫资50万元，3个工作日内完成换证，随后立即办 理银行抵押贷款，用低息贷款归还垫资，从而实现了资产的快速盘活。 与常见的"债务协商"不同，债务优化重点是通过合法置换来逐步修复信用，而非直接减免债务。例如， 客户李女士此前因生意周转共欠下80万元各类高息贷款，月还款额超2万元且征信查询记录多，濒临逾 期。经深圳荣德源金服规划，为其匹配了某银行的抵押经营贷产品，用其名下房产作为抵押，将80万元 分散负债一次性结清，转为单笔10年期、年化利率4.5%的贷款，月还款额降至约8300元，降 ...

公司发展阶段与经营策略 - 公司当前已进入稳健发展阶段 [2] - 公司资本开支将逐步下降 [2] - 公司将在稳健经营基础上不断降低整体负债规模 [2] 债务管理与融资状况 - 公司结合市场情况择机发行债券 [2] - 今年发行的债券利率逐步下降 [2] - 公司将不断优化债务结构并降低融资成本 [2] 财务健康与经营质量 - 公司计划将财务指标保持在更为安全、健康的水平 [2] - 此举旨在提升公司整体的经营质量 [2]

合并交易批准与时间 - 独立股东已于2025年12月15日批准微创医疗与CRM Cayman的合并协议 [1] - 交易预计于2025年12月19日前后完成 [1] 合并后股权与架构安排 - 合并完成后，CRM Cayman将成为微创心通的全资子公司 [1] - CRM Cayman的全部股份将转换为微创心通的普通股 [1] 合并的战略与业务协同 - 合并旨在整合双方在结构性心脏病与心律管理领域的资源 [1] - 合并旨在协同双方的产品线与全球销售渠道 [1] - 合并旨在共同拓展心力衰竭全周期管理市场 [1] 合并的财务影响与债务优化 - 合并将移除微创心通约2.6亿美元的优先股回购义务，优化其负债结构 [1] - CRM Cayman一笔约1.28亿美元的可换股债券已完成再融资，被置换为利率2.8%的中长期银行贷款，进一步减轻债务负担 [1]

财务数据和关键指标变化 - 调整后收入达49亿港元，现金利润（调整后）为2.03亿港元[4] - 股东应占净亏损为9.88亿港元，主要由于非现金调整，包括1.93亿港元的西营盘项目减值损失和8800万港元的物业、厂房及设备减值损失[6] - 净负债减少，调整后净负债比率降至64.9%，较3月底下降2.7个百分点[7] - 财务成本为3.73亿港元，同比下降25%，主要受益于港元拆息自5月起下降[12] - 整体毛利率为34.8%，较上年同期的31%提升3.8个百分点，主要受物业发展业务毛利率从26.8%提升至31.3%所推动[13][25] - 期末流动性为37亿港元，加上未动用融资额度，总流动性约为58亿港元[23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 物业发展收入为32亿港元，主要来自英国曼彻斯特Victoria Riverside项目B、C座、伦敦Aspen项目及墨尔本Westside Place项目的结算[4][25] - 累计预售及未入账合约销售额达93亿港元，其中27亿港元为已签约但未结算的销售额，预计将在下半财年带来现金流[4][21] - 酒店业务收入增长约10%至10亿港元，主要得益于香港凯德酒店的开业及邻近凯德体育场的开放[4][5] - 每间可售房收入从542港元提升至572港元，整体入住率及房价呈上升趋势[36] - 停车场业务收入下降10%至3.43亿港元，毛利率降至20%，主要受澳大利亚维多利亚州物业持有成本上升影响[5][45] - 博彩业务收入增长11%至21.8亿港元，毛利率提升至42%，受益于市场营销活动带来的客流量增长[5][46] 各个市场数据和关键指标变化 - 英国曼彻斯特市场表现强劲，Victoria Riverside项目销售价格从每平方英尺380英镑上涨至580英镑以上，涨幅超过50%[26][27] - 香港市场逐步企稳，凯德Pavilion Forest项目已售出超过700个单位，占项目总单位数的半数以上，销售表现优于同区其他项目[31][32] - 澳大利亚墨尔本Westside Place项目接近售罄，仅剩30余套公寓，新推出的640 Burke Street项目定位超豪华，已实现53%的预售率，均价达每平方米17,000澳元[31][33] - 布里斯班皇后码头项目已吸引超过1000万人次到访，塔楼4接近售罄，塔楼5重新推出后预售率超过75%[33][48] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司优先目标是加速项目完工以实现收入确认、优化现金流并降低负债水平，开发管道约为620亿港元，可支持未来6至8年的可持续增长[24][34] - 积极处置非核心资产，包括出售香港及澳英的抵押贷款组合，以及签署非约束性条款出售澳洲酒店权益，以释放资本并减少债务[8][9][50] - 酒店业务向资产轻型模式转型，通过管理合同及品牌输出扩大规模，预计至2027年3月房间数量将超过10,000间[40][43] - 博彩业务计划在捷克共和国开设新的中场赌场，并继续推进布里斯班皇后码头项目的重组，以提升项目价值[46][48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对香港物业市场持审慎乐观态度，认为市场已趋于稳定，预计不会出现重大进一步减值[55][56] - 预计美国利率下降将带动港元利率下行，有助于进一步降低财务成本[13] - 布里斯班奥运会等大型活动将推动当地项目发展，尤其是皇后码头项目的长期价值[48] - 公司对未来持谨慎乐观态度，相信战略重点将继续支持可持续增长和稳定性[34] 其他重要信息 - 公司对近期发生的火灾事件受害者表示深切哀悼，并积极参与社区支援，提供约1,000个临时住房单位[2][58][59] - 环境、社会及管治方面，公司重点聚焦社会贡献，并积极将酒店贷款转换为可持续发展贷款[57][58] - 公司正处理永续债问题，优先考虑偿还银行贷款，但未排除未来对永续债进行重组的可能性[62][64] 问答环节所有的提问和回答 问题: 西营盘项目（Pavilion Forest）是否会有进一步减值 - 管理层认为香港物业市场已趋于稳定，且该项目销售表现良好，预计下半财年不会出现重大进一步减值[55][56] 问题: 永续债的赎回或重组计划 - 公司当前首要任务是减少银行贷款，并利用庞大的开发管道支撑现金流，待银行债务问题处理完毕后才会重点处理高票息的永续债[62][64]

债务置换计划核心内容 - 子公司提出的证券交换要约获得初步提前投标结果，预计削减债务总额超过10亿美元 [1] - 置换计划涉及现有的永续证券和中期票据 [2] 债务削减具体细节 - 提前交割后，未偿还永续证券本金金额实现约10.2亿美元的净减少 [2] - 提前交割后，未偿还优先票据本金金额实现约2990万美元的净减少 [2] 重要时间节点 - 提前付款日期定于2025年11月20日 [3] - 新增第二次提前投标日期为11月25日，第二次提前付款日期为12月1日 [3] 新证券发行安排 - 新永续证券发行额度上限从16亿美元调高至17.9亿美元 [4] - 永续证券与票据合并发行上限仍维持19亿美元 [4] 计划实施目标 - 降低公司负债比率，优化债务期限结构 [5] - 提高资产负债表的灵活性和流动性 [5]

监管动态与行业环境 - 上海区级法院将“维权代理”中介通过恶意投诉、虚构证据等软暴力手段逼迫金融机构减免息费的行为，首次定性为敲诈勒索罪，突破了以往多以诈骗罪定性的局限[1] - 司法部、公安部、市场监管总局于2025年9月至12月在全国开展规范法律咨询服务机构专项行动，打击诈骗、虚假宣传等违法犯罪问题[1] - 在“代理维权”被严厉打击的背景下，叠加银行消费贷、经营贷利率持续走低，“债务置换”类债务优化业务逐渐升温[1] 债务置换的运作模式与案例 - 债务置换操作模式为：中介提供垫资结清高息信用卡欠款（例如案例中30万元），帮助借款人“养好”征信后，再向银行申请低利率（年利率3%-7%）的消费贷或经营贷[2][3] - 成功案例显示，通过置换，借款人每月还款额减少近一半，还款时间拉长，但综合本息总额并未减少，实现了“以时间换空间”的效果[4][5] - 此类业务通常采取“事后收费”模式，即新贷款到账后一次性收取垫资费用和提成，事先不收费[3] 债务置换的适用条件与风险 - 债务置换成功案例稀少，在10个寻求优化的借款人中可能仅有1个或更低比例能实现，本质上是一种套利行为[7] - 成功的关键前提是借款人资质优良：无逾期记录、征信无瑕疵、还款能力强，此条件已将多数有严重逾期或资信不佳的借款人排除在外[7][8] - 业务对中介判断力要求极高，需熟悉银行风控标准，并应对银行政策突变、借款人毁约等不确定性风险[8] - 为控制风险，垫资类债务优化业务通常由本地中介团队线下进行，并倾向于服务国企、事业单位员工或流水达标的个体商户等还款意愿强、收入稳定的客户群体[8][9] 其他债务优化模式的风险 - 市场上大量存在的债务协商模式存在欺诈风险，部分法律咨询公司以律所名义诱骗借款人签订合同、缴纳定金，但最终并未解决问题且人员失联[10] - 部分“维权代理”为追求利益突破法律红线，其行为不仅自身面临法律制裁，也可能连累债务人[10]

债务优化进展 - 公司正积极推进债务优化工作 [1] - 通过优化现金流、盘活资产、推进业务回款等方式保障到期债务偿付能力 [1] 信息披露与合规经营 - 若后续事项达到信息披露标准，公司将严格按照监管要求及时公告 [1] - 公司持续以合规经营为底线，努力提升盈利能力，维护全体股东长远利益 [1]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入为5.402亿美元，同比增长2.2%，可比调整后收入增长2.5%[13] - 第三季度GAAP净收入为3370万美元，每股收益0.74美元，相比2024年同期的890万美元和每股0.20美元大幅提升[14] - 第三季度可比调整后EBITDA为1.189亿美元，同比增长13.8%，EBITDA利润率提升220个基点至22%[5][14] - 第三季度调整后每股收益为1.09美元，同比增长29.8%[5][14] - 净债务在第三季度减少超过2000万美元，年初至今自由现金流增长超过49%，增加超过3100万美元[6][24] - 净债务与调整后EBITDA比率在第三季度末达到3.3倍，提前一个季度完成2025年末目标[4][22] - 公司提高2025年全年调整后每股收益指引至3.45-3.60美元，同时确认收入、调整后EBITDA和自由现金流的指引[25][26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 商户服务业务第三季度收入为9800万美元，同比增长4.8%，调整后EBITDA为2040万美元，增长14.6%，利润率提升180个基点至20.8%[15] - B2B支付业务第三季度收入为7310万美元，同比下降2.7%，但调整后EBITDA增长9.8%，利润率提升260个基点至23%[9][16] - 数据解决方案业务第三季度收入为8920万美元，同比增长46%，调整后EBITDA为2910万美元，增长66.3%，利润率提升400个基点至32.6%[7][17] - 打印业务第三季度收入为2.799亿美元，同比下降5.9%，其中品牌促销产品收入下降14.7%，支票收入下降2.1%，但调整后EBITDA利润率提升60个基点至33.4%[10][20][21] 各个市场数据和关键指标变化 - 支付和数据业务合计收入占比达到总收入的47%，较上年提升近400个基点[7] - 数据业务连续第四个季度实现两位数同比增长，主要受金融机构对存款获取、贷款等营销活动需求的推动[5][7][17] - 打印业务中，高利润率的支票产品表现符合长期预期，而低利润率的品牌促销产品需求持续面临逆风[9][20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司三大战略重点为：将收入组合转向支付和数据业务、推动全企业运营效率、增加EBITDA和现金流以降低杠杆率[6][11][12] - OneDeluxe模式通过在一个业务领域建立信任，成功实现跨部门交叉销售，例如与People's Bank扩大合作至商户服务[8][31][32] - 数据业务利用其庞大的消费者和小企业数据湖以及专有人工智能工具，为金融机构及其他高客户终身价值行业提供营销解决方案[34][35] - 在打印业务中，公司专注于盈利性业务，放弃低利润交易，以维持健康的利润率[36][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在持续的宏观经济不确定性，商户服务业务仍达到中个位数增长预期[8][15] - 预计B2B支付业务在2025年末将恢复增长[9][16] - 数据业务预计第四季度增长将有所缓和，因营销活动季节性减少，但全年仍将保持强劲的两位数收入增长[18][19][20] - 公司对实现2026年末杠杆率低于3倍的目标充满信心[4][40] - 资本支出指引维持在9000万至1亿美元，专注于高回报的内部项目以支持增长[27][42] 其他重要信息 - 董事会批准了每股0.30美元的常规季度股息，将于2025年12月1日支付[24] - 公司流动性充足，截至第三季度末拥有超过3.9亿美元的可用循环信贷额度，所有重大债务到期日已延长至2029年[23][24] - 管理层将参加2025年第四季度的多场投资者会议[44] 问答环节所有提问和回答 问题: 自由现金流的驱动因素和可持续性 - 自由现金流的改善主要得益于盈利能力提升、重组支出减少以及稳健的营运资本管理[28][29] - 公司有信心在2026年实现1亿美元的年化自由现金流运行率目标[28][29] 问题: 商户服务业务的渠道合作伙伴渠道 - OneDeluxe模式通过在一个领域取得成功并建立信任，有效推动跨业务交叉销售[30][31][32] - 公司在金融机构和独立软件供应商渠道拥有健康的渠道，并新聘了销售领导以加速发展[31][32] 问题: 数据业务增长的动力和可持续性 - 增长由公司庞大的数据湖和专有人工智能工具驱动，帮助金融机构进行高效营销[34] - 金融机构当前对核心产品营销投入增加，公司认为此需求具有持续性，但增速可能放缓[34][35] - 公司正将数据解决方案拓展至其他高客户终身价值的行业[35] 问题: 打印业务利润率强劲的原因 - 利润率提升得益于对盈利业务的专注、放弃低利润交易以及运营效率提升[36][37][38] - 高利润的支票业务表现稳健，与低利润的品牌促销业务形成混合效应，支撑了整体利润率[38][39] 问题: 达到杠杆目标后的资本分配计划 - 资本分配优先级不变，继续专注于债务偿还以在2026年末达到或低于3倍的杠杆率[40] - 同时将继续投资于高回报的内部增长项目，并向股东支付股息[40] 问题: 资本支出展望和业务资源分配 - 资本支出预计将维持在当前水平附近，公司将根据回报和战略需求评估投资机会[42] - 目前没有大规模增加人员的计划，资源正适当投向支付和数据等增长型业务[43]

财务业绩表现 - 2025年前三季度营业收入199.05亿元，同比下降2.25% [1] - 2025年前三季度归母净利润25.86亿元，同比下降17.77% [1] - 2025年前三季度扣非归母净利润25.31亿元，同比下降17.52% [1] - 前三季度营收下滑幅度较上半年扩大1.96个百分点，归母净利润同比下滑幅度扩大5.17个百分点 [2] - 前三季度综合毛利率为29.53%，同比下降1.12个百分点 [2] - 销售净利润率为13.34%，同比下降2.36个百分点，扣非后ROE为9.64%，同比下降3.01个百分点 [2] 费用与盈利能力分析 - 盈利水平下降叠加期间费用率提升，导致净利润降幅大于营收降幅 [2] - 前三季度销售费用率为5.57%，同比提高0.61个百分点 [2] - 前三季度管理费用率为4.48%，同比提高0.42个百分点 [2] - 前三季度财务费用率为0.13%，同比下降0.18个百分点 [3] 债务结构与优化举措 - 2025年三季度末有息负债/全部投入资本为0.80%，同比大幅下降8.51个百分点 [3] - 公司降低银行短期和长期借款，通过发行短期融资券进行债务优化置换 [3] - 发行短期融资券一期和二期各10亿元，利率分别为1.78%和1.66% [3] 战略布局与未来发展 - 公司加大石膏纤维板投资，积极推进年产2000万平方米石膏纤维板项目 [3] - 在泰国和波黑积极建设石膏板生产线，优化产品结构并推进海外发展 [3] - 作为行业龙头，在行业低迷环境下具备很强防风险能力，能保证稳健运营 [3] - 公司通过不断优化为未来蓄力，一旦供需改善将受益最大，业绩更有弹性 [3] 业绩预测与估值 - 预计公司2025-2027年归母净利润分别为32.78亿元、36.10亿元和41.41亿元 [4] - 对应2025-2027年EPS分别为1.93元、2.12元和2.44元 [4] - 当前股价对应2025-2027年PE值分别为12.15倍、11.03倍和9.62倍 [4] 行业环境影响因素 - 下游地产行业持续低迷，影响行业需求，进而影响公司营业收入和盈利水平 [2]

财务表现 - FY25净债务减少至HK$4.5B，较2024年6月减少2.9%[10] - FY25核心经营利润为HK$6.0B，同比下降13%[12] - FY25总债务减少HK$5.7B，至HK$151.6B[17] - FY25投资物业收入同比增长4%，达到HK$7.1B[50] - FY25资本支出（CAPEX）为HK$12.6B，同比下降15%[12] - FY25管理费用（G&A）为HK$3.5B，同比下降16%[12] - FY25贷款再融资及对齐完成，提升财务灵活性[10] 用户数据与市场表现 - FY25香港合同销售额为HK$11B，集团合同销售目标为HK$26B[21] - FY25集团合同销售目标为HK$27B，预计FY26将实现[21] - K11 MUSEA的整体入住率为约99%[57] - 上海K11艺术商城的入住率为94%[59] - 广州云门新公园和广州大汇的入住率均为97%[59] - FY25香港主要投资物业的入住率稳定在96%至100%之间[52] 未来展望与扩张计划 - 预计2026年将开设K11 Atelier，建筑总面积约为130,000平方米[70] - 2025年9月29日将在广州汉溪K11开设多个首店，建筑总面积约为81,000平方米[68] - FY24的资本支出（CAPEX）预计为14.8亿港元，较FY23减少4.5亿港元[76] - FY25的运营支出（OPEX）预计将减少16%[78] 负面信息与挑战 - 2024财年，内地的收入为142亿港元，同比下降9%[94] - 2024财年，发展物业的收入为150亿港元，同比下降7%[94] - 2024财年，投资物业的收入为51亿港元，同比下降3%[94] - 2024财年，发展物业的分部结果为56亿港元，同比下降3%[94] - 2024财年，投资物业的分部结果为32亿港元，同比下降7%[94] 其他重要信息 - 公司已完成88.2亿港元的贷款再融资，并获得39.5亿港元的额外银行信用额度[80] - 17 Ma Sik Road的土地交换已完成，土地溢价为每平方英尺1627港元，较2024年可比案例低35%[91] - Lung Tin Tsuen（第4期）的土地交换预计在2025年完成，土地溢价约为每平方英尺1600港元，较2025年可比案例低约30%[91] - 公司在可持续发展方面获得了Moody's的"SQS2非常好"的可持续性质量评分[82] - 2024财年，香港地区的收入为59亿港元，同比增长3%[94]