投资评级 - 对建发股份维持“买入”评级 [2][7] 核心观点 - 公司2025年第三季度营收同比下滑1%，业绩下滑44%，低于市场预期 [7] - 公司地产销售金额逆势增长18%，销售排名保持全国第7名 [7] - 供应链运营业务表现稳健，营收同比增长4%，业绩同比增长4% [7] - 公司市净率仅为0.53倍，显著低于可比央国企公司，估值处于低位 [7] 财务表现 - 2025年前三季度实现营收4989.8亿元，同比下滑0.6% [7] - 2025年前三季度归母净利润11.5亿元，同比下滑44.2% [7] - 2025年前三季度综合毛利率为4.0%，同比下降0.4个百分点 [7] - 2025年预测归母净利润为23.02亿元，2026年预测为30.78亿元，2027年预测为39.86亿元 [6] - 2025年预测每股收益为0.79元，2026年预测为1.06元，2027年预测为1.37元 [6] 业务分部表现 - 供应链运营业务：2025年前三季度归母净利润23.4亿元，同比增加0.9亿元，毛利率2.0%，净利率0.5% [7] - 房地产业务：2025年前三季度营收640.4亿元，同比下滑21%，归母净利润亏损2.3亿元，毛利率13.2%，同比提升0.8个百分点 [7] - 家居商场运营业务：2025年前三季度归母净利润亏损9.6亿元 [7] 估值与预测 - 当前市净率（LF）为0.53倍，显著低于可比公司招商蛇口（0.86倍）、厦门象屿（1.44倍）、厦门国贸（0.70倍） [7] - 预测2025年市盈率为13倍，2026年市盈率为10倍，2027年市盈率为7倍 [6] - 预测2025年净资产收益率为3.9%，2026年为5.2%，2027年为6.5% [6]

宏观经济增长与绿色转型 - 2025年前三季度中国GDP为101.5万亿元，按不变价格计算同比增长5.2% [1] - 宏观数据稳增长，绿色动能支撑愈发强劲，经济发展“含绿量”不断提升 [1] - 科技创新和产业创新亮点颇多，绿色转型步伐稳健 [1] 建发股份ESG实践与认可 - 公司将可持续发展融入企业经营，以绿色理念赋能钢铁、浆纸、纺织品等产业链低碳转型 [1] - 公司深度布局新能源供应链上下游，为锂电、光伏、储能等产业发展赋能加速 [1] - 2024年10月，公司入选中国上市公司协会评选的“2024年上市公司ESG优秀实践案例” [1] - 2025年7月，公司获得华证指数ESG评级A档 [1] - 2025年8月，公司在恒生可持续发展企业指数评级为A-，位列全市场前10% [1] - 公司自2010年开始连续12年披露社会责任报告，2020年开始连续4年披露中英文版ESG报告 [3] - 2024年公司发布首份《碳中和白皮书》，承诺2030年实现“碳达峰”，2060年实现“碳中和” [3] 绿色发展具体举措 - 在房地产开发业务中，公司严格遵循国家绿色建筑标准，推进绿色建筑设计、海绵城市设计、装配式建筑技术等实践 [4] - 2024年，公司新增已落成的绿色建筑项目12个，包括绿色建筑二星级项目1个、一星级项目8个、基础级项目3个 [4] - 公司投资已建成工商业光伏电站项目装机容量约30MW，投资金额超过1.9亿元 [12] - 旗下建发房产代建的厦门洋唐居住区保障性安居工程荣获“中国人居环境范例奖”，遵循中国绿色建筑二星级标准 [8] 社会责任与公司治理 - 公司将联合国可持续发展目标要求融入企业发展，深度响应国家“三农”政策 [4] - 公司制定《社区政策》，系统构建“需求反馈、风险管控、成果共享”三位一体的协作机制 [4] - 公司成立由董事长牵头的“可持续发展委员会”，将ESG指标纳入各业务单元的绩效考核体系 [5] 经营业绩与财务表现 - 1998年上市至2024年，公司营业收入年均增长26.46%，净利润年均增长23.79%，净资产年均增长27.60% [6] - 2025年上半年，公司供应链运营业务实现营业收入2678.45亿元，同比增长1.62%，归母净利润14.2亿元，与上年同期基本持平 [7] - 2025年上半年，公司房产板块实现合同销售金额708.3亿元（全口径），同比增长7.31%，权益销售金额534.57亿元，同比增长5.07% [7] 供应链风险管理与业务拓展 - 公司在供应链业务板块搭建全链条风险管理体系，将ESG要求融入供应商准入、绩效评估及能力建设 [8] - 2024年公司推进供应链风险管理精细化，完善国际制裁合规管理，强化新客户、新商品管控 [8] - 2025年10月，公司消费品集团旗下建发生活资材与云米科技签署战略合作备忘录，在净水及相关领域展开全面合作 [12] - 公司通过展会成果展示、跨界生态合作、绿色项目落地等方式将ESG理念转化为具体行动 [11]

活动概况 - 活动于10月25日在北京奥林匹克森林公园举行 主题为“绿色同行 看见伙伴的力量” 汇聚超百位来自投资 体育 产业 媒体等领域的嘉宾 [1] - 活动由厦门马拉松赛组委会办公室指导 建发集团与厦门文广体育联合主办 并得到建发新兴投资 美凯龙 君龙人寿 特步集团 母基金周刊等品牌生态伙伴支持 [1] - 活动核心环节包括厦马官方训练营（北京站）与主题分享会 [1] 可持续发展实践分享 - 厦门文广体育代表回顾厦门马拉松二十三年可持续办赛努力 强调跑者 企业伙伴 城市各方在赛事绿色发展中的作用 [5] - 建发集团代表分享题为《价值共生 韧性生长：建发集团的可持续发展实践》的报告 展现企业兼顾经济 环境 社会效益的探索样本 [7] - 蚂蚁森林公益基金会代表分享通过数字平台带动大众参与荒漠化修复 海洋保护等生态治理的“人人可参与”绿色行动模式 [9] 伙伴关系与投资视角 - 圆桌对话以“做投资路上的马拉松伙伴”为主题 探讨构建正向伙伴关系及“陪伴式成长”在资本与产业协同中的意义 [11] - 建发集团旗下建发股份 建发房产 美凯龙 建发旅游 建发新兴投资 君龙人寿等在现场集中展示多元业务领域的绿色实践 [14] - 活动构建多方生态交流平台 不同领域嘉宾的视角合鸣 让可持续发展图景更富张力 [13] 创新活动与绿色行动 - 官方训练营采用创新“破风搭档”模式 参与者两人成组完成10公里跑步竞赛 诠释伙伴协作精神 该模式灵感源于马拉松“破风”战术 [15] - 2025建发厦门马拉松赛女子组季军刘敏出席训练营 分享经验并领跑 [17] - 建发集团联动厦马组委会 为所有完赛跑者在腾格里沙漠种下固沙树苗 作为“厦门马拉松爱心林”一部分 助力沙漠锁边生态工程 [18] 公司战略与行业实践 - 在“双碳”目标下 建发集团立足供应链运营 城市建设与运营 旅游会展 医疗健康 新兴产业投资五大主业 将可持续发展理念融入企业经营 [20] - 公司践行绿色发展聚焦“深化绿色运营”“赋能产业生态升级”“倡导并守护共同家园”三大维度 支持构筑更具韧性 更低碳的产业生态系统 [20] - 公司已在清洁能源投资 循环经济发展 数字化绿色化产业互联网平台打造 绿色建筑推广 绿色消费供给等方面积极实践 [20]

公司董事会会议 - 公司第十届第十八次董事会会议于2025年10月23日召开，审议了《公司2025年第三季度报告》等文件 [1] 公司业务结构 - 2025年1至6月份，公司营业收入构成为供应链运营占比71.59%，先进制造占比11.86%，大消费占比8.65%，大环保占比4.07%，其他占比3.62% [1] 公司市值 - 截至发稿，公司市值为133亿元 [1]

公司核心竞争力 - 公司以高质量发展为理念，核心竞争力体现在强化创新赋能和产业发展、坚持提升品牌资源优势、不断加强产业结构优化和持续完善风控体系建设方面 [1] - 公司深入推进专业化整合，旨在提高国有资本配置和运行效率 [1] 供应链运营业务 - 公司在供应链运营业务中发挥细分品类积累的优势，强化大宗业务供应链领域的资源协同和市场拓展 [1] - 公司不断完善大宗业务板块布局，以提升可持续经营能力和竞争优势 [1] 跨境电商业务 - 公司积极推动发展跨境电商新模式，提升跨境电商业务占比和质效 [1] - 上半年公司跨境电商进出口额达1.31亿美元，实现同比增长266.59% [1]

行业政策与趋势 - 供应链创新是2025年中国国际投资贸易洽谈会的重点内容 商务部等8部门联合印发《加快数智供应链发展专项行动计划》 明确提出培育数智供应链领军企业 鼓励加快数智技术与产业链供应链深度融合 [3] - 引入人工智能 物联网等新技术成为提升供应链运行效率 安全和韧性的既定方向 企业需结合底层技术 市场资源与自身发展禀赋应对高度复杂且多样化的供应链挑战 [3] - 人工智能引发新一轮产业变革 出海成为中国优秀企业的战略选择 中国供应链运营企业需加快数智化步伐以服务产业链发展 开启中国式商社新篇章 [3] - 全球供应链面临系统性安全和结构韧性挑战 贸易保护主义加剧 地缘政治冲突频发 中企出海过程中供应链的支撑和赋能成为企业运营不可或缺的一环 [4] 公司业务与财务表现 - 建发股份作为厦门特区首批开展国际贸易的企业 以引进来和走出去双向发力 积极融入国内国际双循环 提供专业 高效 可信赖的供应链服务 [6] - 公司在钢铁 浆纸 农产品 消费品 矿产 能化 新兴行业等领域形成优势 提供以物流 信息 金融 商务为基础的LIFT供应链服务 [6] - 2024年供应链运营业务实现营业收入5089.36亿元 公司总营收超过7000亿元 [6] - 公司依托覆盖全球的供应链体系 聚焦农产品 矿产 能源等关键领域 深度布局拉美 非洲等战略产区 形成多品类资源整合能力 提升供应链韧性及抗风险能力 [6] 数智化转型与技术创新 - 公司打牢数字化基础 探索智能化路径 基于应用场景需求引入AI大模型 推动供应链运营迈向数智化 覆盖合同录入 审核执行 风控要素及国际贸易价值链重构 [7] - 以产业互联网为切口搭建建发云钢 纸源网 浆易通 农E点等产业客户服务平台 提供在线交易 市场资讯 智慧物流 供应链金融 生产智造等一站式服务 [8] - 建发云钢平台构建矿—钢材—再生资源全链路闭环钢铁供应链运营服务体系 整合物流 信息 金融 商品 市场五大资源 2024年线上交易合同金额超1800亿元 协同客户及企业超8000家 [8] - 构建建发云智AI作为智慧大脑 覆盖商机挖掘 数据分析 合同录入 审核 执行等全流程管理AI应用 成为公司智能化升级核心引擎 [11][14] - 云上建发数字化云空间实现风险前置预警与采购推荐 结合企业大数据与智能问答技术打造AI商务助手 客户服务平台 办公助手等应用 [14] - 农产品智能化供应链管理体系整合全球气象数据 产区产量数据等多维度信息 构建AI分析模型 实时捕捉市场动态与供应链风险 支撑采购 库存 分销决策 [14] 物流与风控体系建设 - 运用数字技术 智能工具切入物流环节 掌握物流仓储全局 实现资源智能精准匹配 [8] - 与国际大型物流供应商深化战略合作 布局口岸 码头 仓库等海内外关键物流节点 截至2025年6月末累计海外自有及合作仓储网点超350个 覆盖全球40余个国家和地区 [9] - 打造供应链物流控制塔平台 构建从原料采购到销售交付的端到端智慧物流生态体系 数智仓网一键总览全球仓网布局 智能全局库存实现全链路库存联动及多模式协同 [9] - 建立E风控体系 涵盖信用 货权 价格 履约等关键风控要素 基于风控数据结合AI工具打造智能风控模型 形成预防-预警-处置全流程闭环管理 [9] 战略定位与未来发展 - 公司持续打造产业互联网 引入数智化管理工具 结合大数据和AI工具加速迈向深度嵌入 智慧高效 自主可控的数智供应链体系 [11] - 以AI重构国际贸易价值链 实现效率飞跃和贸易模式智能革新 [14] - 供应链运营与数智化技术深度融合 实现业务流程 风险管理 智能决策 产业互联网等方面的全链路智能化升级 增强协同与业务粘性 提升效率 降低风险 推动产业生态系统构建 [15] - 厦门推进国家人工智能应用中试基地建设 依托建发等三家世界500强企业成立厦门供应链数智创新有限公司 推动供应链升级与AI技术场景化落地 公司未来将在供应链运营领域发挥更大作用 [15][16]

全球经贸格局变化 - 全球经贸格局正经历深刻调整 内外贸发展面临的外部环境不确定性显著增加 [2] - 全球贸易秩序重塑压力加大 贸易保护 单边主义盛行 [2] - 中美贸易摩擦升级 关税壁垒强化及制裁合规风险成为企业国际化核心挑战 [2] 公司国际化战略 - 公司致力于成为国际领先的供应链运营商 以"中国式商社 全球化建发"为品牌定位 [2] - 坚持国际化战略 持续完善全球化供应链服务体系 拓展国际产业链资源 [2] - 加快从供应链全球化"参与者""服务者"到"组织者"的自身定位转型升级 [2] - 与产业链上下游合作伙伴共同开拓国际市场 共享全球供应链优质资源 [2] 供应链安全体系建设 - 在能源 矿产 农产品等板块积极发挥供应链服务优势 [6] - 从资源拓展 科技赋能 物流保障 人才建设四大维度构建供应链安全体系 [6] - 实现关键资源找得到 运得回 助力国内产业客户提升供应链韧性安全 [6] 农产品供应链具体措施 - 推动全球资源网络布局 通过深度合作+本地化布局双轮驱动强化源头粮食掌控能力 [6] - 加快数智化能力建设 以AI+大数据为核心打造农产品智能化供应链管理体系 [6] - 构建国际化物流体系 通过资源整合+战略合作构建稳定的物流网络 [10] - 打造国际化人才团队 组建兼具跨境供应链经验与创新能力的农产品国际化经营团队 [10] 全球业务网络布局 - 在超35个国家设立超70个海外公司和办事处 [11] - 在职外籍员工及派驻境外员工超400人 [11] - 在境外超30个国家和地区设有近400个自营/合作海外仓 [11] - 运营中欧班列建发专列和商舟航空跨境物流项目 [11] 资源整合与渠道建设 - 供应链服务辐射全球超170个国家和地区 [14] - 近5年内签约合作的境外供应商和客户数量超过2万家 [14] - 深入海外资源上游产区 拓展南美 非洲 西亚地区的矿产资源 [14] - 加大南美 黑海 欧洲 非洲等地区大豆 玉米 小麦优质替代资源开发 [14] 业务绩效表现 - 2025年1至8月钢铁国际贸易量超400万吨 同比增长28% [5] - 厦门拥有2.3万多家供应链企业 年营业额超4万亿元 [1]

财务表现 - 营业收入规模同比收缩 [1] - 归母净利润同比下滑 [1] 经营状况 - 公司整体经营情况稳健 [1] - 双主业运营协同共振 [1] - 回款比例保持高位 [1] 投资评级 - 维持"买入"评级 [1]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入3153亿元同比减少1.2% 归母净利润8.4亿元同比减少29.9% [1] - 扣非归母净利润6.7亿元同比减少20.4% [1] - 家居商场业务亏损5.9亿元主因租金增长未达预期及投资性房地产公允价值下降与减值准备超21亿元 [1] 分业务业绩表现 - 房地产业务营收441亿元同比减少13.8% 归母净利润0.1亿元同比减少1.4亿元 [1] - 供应链运营业务营收2678亿元同比增长1.6% 归母净利润14.2亿元同比基本持平 [1] - 家居商场业务营收33.4亿元同比降低21% [1] 房地产业务明细 - 建发房产贡献归母净利润5.2亿元 联发集团亏损5.1亿元 [1] - 计提存货跌价准备合计6.1亿元（建发房产3.8亿元 联发集团2.3亿元） [1] - 房地产业务毛利率13.3%同比提升0.2个百分点 [1] 房地产销售与投资 - 全口径销售金额829.4亿元同比增长11.7% [2] - 建发房产销售额708.3亿元同比增长7.3% 联发集团销售额134.1亿元同比增长29.2% [2] - 拿地金额582.4亿元同比增长50.3% 一二级城市投资占比超96% [2] 土地储备状况 - 权益口径土储货值2468亿元 一二级城市占比83%较上年末提升3.5个百分点 [2] - 新增拿地货值超1120亿元 权益货值超910亿元 [2] - 拿地力度70.2%同比提升18个百分点 [2] 供应链业务表现 - 大宗商品经营货量约1.03亿吨 钢材经营货量超3600万吨同比增长10% [3] - 农产品经营货量近1700万吨同比增长6% [3] - 海外业务规模超57亿美元同比增长约10% [3] 分季度供应链业绩 - 2025年Q1供应链归母净利润8.5亿元同比增长9.7% [3] - 2025年Q2供应链归母净利润5.7亿元同比减少11.8% [3]

投资评级 - 维持"买入"评级 目标价14.29元人民币[1][4][6] 核心观点 - 2025年H1营收3153.21亿元同比下滑1.16% 归母净利8.41亿元同比下滑29.87%[1] - 业绩下滑主因家居业务租金下滑导致分部收入下滑21% 产生公允价值变动和减值损失约21亿元[1] - 房地产销售表现亮眼 上半年销售额829亿元同比增长11.7%[2] - 供应链业务稳健发展 营收2678.4亿元同比增长1.62%[3] - 高股息属性提升投资价值 承诺2025年每股派息不低于0.7元 对应股息率达6%[4] 财务表现 - Q2单季营收1715.48亿元(环比+19.32% 同比-8.59%) 归母净利2.57亿元(环比-56.04% 同比-56.85%)[1] - 扣非归母净利6.75亿元 同比下滑20.38%[1] - 调整2025-2027年归母净利预测至29.61/36.16/44.78亿元 较前值下调26.59%/24.81%/21.95%[4] - 对应EPS为1.02/1.25/1.54元[4] 房地产业务 - 收入441.4亿元同比下滑13.8% 结算毛利率13.3%同比提升0.2个百分点[2] - 建发房产销售规模排名提升至全国第6位[2] - 拿地强度达70% 一二线城市土储占比高达83%[2] - 联发集团一二线土储占比同比提升13.6个百分点至79%[2] 供应链业务 - 归母净利14.2亿元基本持平(同比-0.11%)[3] - 毛利率2.01%同比下滑0.26个百分点[3] - 钢材经营货量同比增长10% 农产品经营货量同比增长6%[3] - 海外业务规模超57亿美元 同比增长10%[3] - 拓展仓储网点超350个[3] 融资与估值 - 2025年累计发行80亿元公开债 平均利率仅2.05%[4] - 采用分部估值法:地产开发业务给予2025年15.7倍PE 供应链业务给予10.1倍PE[4] - 考虑家居业务影响 整体估值予以20%折价[4] - 当前股价11.64元(8月29日收盘) 市值337.51亿元[8]